EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA COMARCA ...€¦ · EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SOROCABA/SP Processo nº. 0023197-85.2004.8.26.0602

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EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SOROCABA/SP Processo nº. 0023197-85.2004.8.26.0602 EDWARD MALUF JUNIOR, engenheiro civil, registrado sob nº. 060.149.459-2 no CREA-

SP, perito nomeado nos autos da ação de “EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL”, que

ASSAO OSADA promove contra ANHAIA & MACHADO IND C C LTDA. E OUTRO, perante

este D. Juízo e Cartório, processo nº. 0023197-85.2004.8.26.0602, após ter procedido aos

estudos necessários, bem como a vistoria “in loco”, vem respeitosamente apresentar o

Laudo Técnico de Avaliação - Simplificado.

N. Termos

P. Deferimento

Sorocaba, 19 de Abril de 2.018

EDWARD MALUF JUNIOR Engenheiro Civil - CREA-SP nº. 060.149.459-2

Membro Titular do IBAPE/SP

LLAAUUDDOO DDEE AAVVAALLIIAAÇÇÃÃOO SSIIMMPPLLIIFFIICCAADDOO -- DDEEFFEENNSSOORRIIAA PPÚÚBBLLIICCAA DDOO EESSTTAADDOO DDEE SSÃÃOO PPAAUULLOO

2

1. IDENTIFICAÇÃO JUÍZO DE DIREITO:

1ª Vara Cível da Comarca de Sorocaba

PROCESSO:

Nº. 0023197-85.2004.8.26.0602 AÇÃO:

Execução de Título Extrajudicial REQUERENTES: Assao Osada REQUERIDOS:

Anhaia & Machado Ind C C Ltda. e outro OBJETIVO:

Avaliação de imóvel urbano

2. DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA MATRÍCULA NO CRI:

Nº. 33.720

OFÍCIO:

2º Cartório de Registro de Imóveis

COMARCA:

Sorocaba OBSERVAÇÃO:

3. DILIGÊNCIA ACOMPANHANTES:

Sr. Moyses Machado (Requerido)

DATA:

20/03/2.018 4. LOCALIZAÇÃO ENDEREÇO DO IMÓVEL:

Avenida Roque Benedetti Rosa, nº. 200, esquina com Rua Gentil Areias

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

BAIRRO:

Recanto São Manoel MUNICÍPIO:

Salto de Pirapora COMARCA:

Sorocaba ESTADO:

São Paulo OUTROS COMPLEMENTOS:

Quadra G – Lote 1


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5. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO PADRÃO SÓCIO-ECONÔMICO:

Médio

ZONEAMENTO:

ZBD 1 – Zona estritamente residencial USOS PREDOMINANTES:

INFRAESTRUTURA URBANA:

SERVIÇOS PÚBLICOS E COMUNITÁRIOS:

Residencial unifamiliar Água Pavimentação Coleta de lixo Escola Residencial multifamiliar Esgoto sanitário Esgoto pluvial Transporte coletivo Saúde Comercial Energia elétrica Gás canalizado Comércio Segurança Industrial Telefone Iluminação pública Rede Bancária Lazer OBSERVAÇÃO:

O bairro em questão é predominamente residencial, no entanto, o imóvel avaliando tem uso comercial/industrial 6. TERRENO FORMA:

Irregular

SITUAÇÃO:

Esquina

GREIDE:

Nível da rua

TOPOGRAFIA:

Plana

SUPERFÍCIE:

Seca

ÁREA:

1.135,72 m² OBSERVAÇÃO:

7. BENFEITORIAS EDIFICAÇÃO 01 TIPO:

Galpão 1

USO:

Comercial e industrial

PADRÃO CONSTRUTIVO:

Simples (-)

IDADE APARENTE:

30 anos

ESTADO DE CONSERVAÇÃO:

Reparo Simples

Nº. PAVIMENTOS:

Térreo

VAGAS DE GARAGEM:

__ coberta

descoberta

desprovida

ÁREA CONSTRUÍDA:

349,66 m² DIVISÃO INTERNA:

Salão comercial, banheiro, depósito, salão de uso geral, salão de máquinas, cozinha e dois dormitórios ACABAMENTO:

Paredes edificadas em blocos de concreto e tijolos cerâmicos; revestimento das paredes em argamassa, recoberta por pintura em tinta látex; paredes apenas do banheiro com revestimento em azulejo a meia altura; cobertura em telhas de fibrocimento, apoiadas sobre estrutura de madeira; forração em laje apenas no banheiro e em um dormitório, sendo os demais ambientes desprovidos de forração; piso revestido por placas cerâmicas (sem padrão) na cozinha e demais ambientes com piso cimentado; esquadrias de madeira e de metal OBSERVAÇÃO:

A benfeitoria em questão conta com ambientes destinados a fins comerciais e a fins industriais EDIFICAÇÃO 02 TIPO:

Cobertura 1

USO:

Especial


Simples

IDADE APARENTE:

15 anos


Regular Nº. PAVIMENTOS:

Térrea

VAGAS DE GARAGEM:

__ coberta

descoberta

desprovida

ÁREA CONSTRUÍDA:


Único ambiente ACABAMENTO:

Cobertura em telhas de fibrocimento, apoiadas sobre estrutura de madeira; estrutura disposta sobre pilares de concreto e corpo do Galpão 1; sem fechamento; e piso cimentado OBSERVAÇÃO:


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EDIFICAÇÃO 03 TIPO:

Cobertura 2

USO:

Especial


Médio

IDADE APARENTE:

15 anos


Regular a necessitando de reparos simples

Nº. PAVIMENTOS:

Térrea

VAGAS DE GARAGEM:

__ coberta

descoberta

desprovida

ÁREA CONSTRUÍDA:



Cobertura em telhas de fibrocimento (canaletão), apoiadas sobre paredes de alvenaria, revestidas por argamassa comum recobertas por pintura em tinta latex; fechamento parcial em parede de alvenaria, revestida por azulejo; e piso revestido por placas cerâmicas OBSERVAÇÃO:

A benfeitoria conta com dois tanques de uso específico para atividade industrial que era exercida no local (beneficiamento de mandioca) EDIFICAÇÃO 04 TIPO:

Cobertura 3

USO:

Especial


Médio

IDADE APARENTE:

15 anos


Regular Nº. PAVIMENTOS:

Térrea

VAGAS DE GARAGEM:

__ coberta

descoberta

desprovida

ÁREA CONSTRUÍDA:



Cobertura em telhas de fibrocimento, apoiadas sobre estrutura de madeira; estrutura disposta sobre pilares de concreto e muro de alvenaria, revestida por argamassa recoberta por pintura em tinta látex; fechamento lateral com muretas; e piso cimentado OBSERVAÇÃO:

A benfeitoria conta com churrasqueira em tijolo aparente e pia EDIFICAÇÃO 05 TIPO:

Cobertura 4

USO:

Especial


Médio

IDADE APARENTE:

15 anos


Regular a necessitando de reparos simples

Nº. PAVIMENTOS:

Térrea

VAGAS DE GARAGEM:

__ coberta

descoberta

desprovida

ÁREA CONSTRUÍDA:


Área de uso geral e banheiro ACABAMENTO:

Cobertura em telhas de fibrocimento, apoiadas sobre estrutura de madeira; estrutura disposta sobre pilares de PVC preenchido com concreto e corpo do Galpão 2; fechamento do banheiro em paredes de alvenaria, revestidas por argamassa comum recoberta por tinta látex; piso cimentado na área de uso comum e piso revestido por placas cerâmicas no banheiro; esquadrias de madeira e metal no banheiro. OBSERVAÇÃO:


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EDIFICAÇÃO 06 TIPO:

Galpão 2

USO:

Industrial


Médio

IDADE APARENTE:

30 anos


Reparo simples Nº. PAVIMENTOS:

Térreo

VAGAS DE GARAGEM:

__ coberta

descoberta

desprovida

ÁREA CONSTRUÍDA:


Salão de produção, salão elevado, 02 salas de escritório, salão uso geral, salão de expedição, depósito, garagem e banheiro externo ACABAMENTO:

Paredes edificadas em blocos de concreto; revestimento das paredes em argamassa, recoberta por pintura em tinta látex; paredes apenas do banheiro com revestimento em azulejo até o teto; cobertura em telhas de fibrocimento (canaletão); forração em laje no salão de uso geral, nos escritórios, no depósito e no banheiro, sendo os demais ambientes desprovidos de forração; piso revestido por placas cerâmicas nos escritórios e no salão de uso geral, piso revestido por caco cerâmico nos salões de produção e expedição e no depósito e demais ambientes com piso cimentado; esquadrias de madeira e de metal OBSERVAÇÃO:

O banheiro externo conta apenas com bacia sanitária 8. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Avenida Roque Benedetti Rosa Fachada do imóvel

Salão comercial – Galpão 1 Salão comercial – Galpão 1


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Banheiro – Galpão 1 Banheiro – Galpão 1

Depósito – Galpão 1 Salão de uso geral – Galpão 1

Salão de máquinas – Galpão 1 Cozinha – Galpão 1


7

Dormitório 1 – Galpão 1 Dormitório 2 – Galpão 1

Cobertura 1 Cobertura 1



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Banheiro – Cobertura 4 Uso Geral - Cobertura 4

Galpão 2 Galpão 2


9

Galpão 2 Galpão 2

Banheiro – Galpão 2 Banheiro – Galpão 2

Salão produção – Galpão 2 Salão elevado – Galpão 2


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Salão elevado – Galpão 2 Garagem

Sala escritório 1 – Galpão 2 Sala escritório 2 – Galpão 2

Depósito – Galpão 2 Salão – Galpão 2


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Salão expedição – Galpão 2 Salão expedição – Galpão 2

Vista geral do terreno

9. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES O imóvel, como um todo, aparenta condições de estabilidade e solidez?

Sim Não

Em caso negativo, justifica: O imóvel, como um todo, apresenta vícios de construção aparente?

Sim Não

Caso apresente, relacionar: O imóvel aparenta condições de habitabilidade? Sim Não Em caso negativo, justificar: 10. AVALIAÇÃO - VALOR TOTAL DE MERCADO DO IMÓVEL ANÁLISE DE MERCADO: DESEMPENHO DE MERCADO:

Normal

ABSORÇÃO PELO MERCADO:

Baixo

NÚMERO DE OFERTAS:

Baixo

NÍVEL DE DEMANDA:

Baixo A liquidez e o valor do imóvel, no mercado imobiliário local, são afetados por fatores significativamente: Em caso de valorizantes ou desvalorizantes, justificar:

Valorizantes Desvalorizantes Nenhum

METODOLOGIA: NORMA:

NBR 14.653-2 /11 MÉTODO:

Comparativo Direito Grau de Precisão:

Grau I Grau de Fundamentação:

Grau I


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VALORES: VALOR DO TERRENO: EQUAÇÃO:

Vt = At x Vut

ÁREA DO TERRENO (At):

1.135,72 m²

VALOR UNITÁRIO BÁSICO (Vut):

R$ 126,22/ m²

VALOR TOTAL (Vt):

R$ 143.350,58

VALOR DAS EDIFICAÇÕES:

Área R8N[ m² ] [ R$ / m² ]

1 Galpão 1 Mínimo 0,9820 349,66 R$ 1.377,98 R$ 1.353,18

2 Cobertura 1 Médio 0,1420 25,40 R$ 1.377,98 R$ 195,67




6 Galpão 2 Médio 1,6590 231,32 R$ 1.377,98 R$ 2.286,07

I. Aparente Valor Vida Idade[ anos ] Residual (R) Referencial Referencial (Ir)

1 30 0,2000 60,0000 0,5000 Reparos simples 18,1000 0,6095 R$ 288.385,93

2 15 0,1000 20,0000 0,7500 Regular 2,5200 0,4016 R$ 1.995,99

3 15 0,1000 20,0000 0,7500 Regular a reparos simples 8,0900 0,3843 R$ 2.550,26

4 15 0,1000 20,0000 0,7500 Regular 2,5200 0,4016 R$ 3.503,63

5 15 0,1000 20,0000 0,7500 Regular a reparos simples 8,0900 0,3843 R$ 2.311,89

6 30 0,2000 80,0000 0,3750 Reparos simples 18,1000 0,6863 R$ 362.924,66

R$ 661.672,36

Foc

TOTAL:

Benfeitoria CLASSE/GRUPO/PADRÃO

Ref

Ref

Especial - Cobertura - Médio

Comercial - Serviço - Industrial - Galpão - Simples


Especial - Cobertura - Simples


Comercial - Serviço - Industrial - Galpão - Médio

Vub [R$ / m²]

Valor Total

Intervalo

Depreciação (b)

VALOR DO IMÓVEL COM AS EDIFICAÇÕES CONCLUÍDAS: EQUAÇÃO:

VI = Vt + Vb

VALOR DO TERRENO (Vt):

R$ 143.350,58

VALOR DAS EDIFICAÇÕES (Vb):

R$ 661.672,36

VALOR DO IMÓVEL (VI):

R$ 805.022,94

VALOR TOTAL DE MERCADO DO IMÓVEL:

R$ 805.000,00 (oitocentos e cinco mil reais) DATA-BASE:

Abril/ 2018 PRAÇA: Salto de Pirapora/SP

11. CONCLUSÃO TÉCNICA Findos os estudos aos autos, bem como vistoria “in loco”, análises e cálculos, conclui-se que: O valor total de mercado do imóvel penhorado (fls. 289), localizado na Avenida Roque

Benedetti Rosa, nº. 200, esquina com Rua Gentil Areias, Recanto São Manoel, na cidade de Salto de Pirapora/SP, registrado na matrícula nº. 33.720 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP, para Abril de 2.018, é de R$ 805.000,00 (oitocentos e cinco mil reais).

No Termo de Penhora e Depósito (fls. 289) consta a penhora do imóvel registrado na matrícula nº. 18.144 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP.

No entanto, não foi realizada a avaliação do bem em questão pelo fato do Requerido (acompanhante da vistoria) e do Procurador do Requerido (contato por telefone) terem informado que o imóvel se trata da casa do Requerido e o bem teria sido declarado impenhorável.


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12. ENCERRAMENTO Tendo concluído o presente Laudo Técnico de Avaliação - Simplificado, apresentando-o em treze

Sorocaba, 19 de Abril de 2.018.

(13) páginas, sendo a última datada e assinada.

EDWARD MALUF JUNIOR Engenheiro Civil - CREA-SP nº. 060.149.459-2

Membro Titular do IBAPE/SP

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