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Luis Fernando Tinoco Engenheiro – CREA n.º 506.056.459-7
Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2.ª VARA CÍVEL DO FORO DE SÃO
BERNARDO DO CAMPO - SP.
LUIS FERNANDO TINOCO, Engenheiro registrado junto ao Conselho Regional de
Engenharia de São Paulo sob o n.º 506.056.459-7, Perito devidamente habilitado
no referido órgão e neste ofício conforme Provimento CSM 2427/2017, nomeado
nos autos do Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564, em que são partes:
Condomínio Ed. Cabo Frio
Exequente
Maria Raquel Menezes
Executada
Tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V. Exa.
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ÍNDICE:
1. RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO IMÓVEL
2. OBJETIVO DA PERÍCIA
3. CARACTERÍSTICAS GERAIS
3.1 Localização
3.2 Foto aérea
3.3 Ilustrações fotográficas externas
3.4 Relevo e uso do solo
3.5 Serviços Urbanos
3.6 Melhoramentos Públicos
3.7 Circunvizinhança
3.8 Características do Edifício Via Veneto
3.9 Fotos do Edifício Via Veneto
3.10 Características do imóvel avaliando
3.11 Fotos do imóvel
4. AVALIAÇÃO
4.1 Critérios adotados
4.2 Determinação do Valor Unitário Médio ( Vu )
4.3 Valor do imóvel ( Vi )
5. CONCLUSÃO E ENCERRAMENTO
ANEXOS:
ANEXO 1 – CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO
ANEXO 2 – ELEMENTOS COMPARATIVOS
ANEXO 3 – DETERMINAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO MÉDIO ( Vu )
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Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
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1. RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO IMÓVEL
Localização: “Ed Cabo Frio”, apartamento n° 23, 2° andar, sito à Av Humberto de Alencar Castelo Branco, 3832, Vila Sonia Maria, São Bernardo do Campo - SP
Data base: Agosto de 2019
Valor do imóvel: R$ 130.000,00
( Cento e trinta mil reais )
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2. OBJETIVO DA PERÍCIA
A presente trata de execução judicial relativa a despesas que a exequente
move contra a executada, conforme Despacho do MM. Juiz à fl. 155 dos autos:
“Vistos.
1. A executada detêm propriedade plena e exclusiva sobre o bem,
desnecessária a penhora de direito. Determino a penhora sobre o imóvel
descrito na matrícula nº 31.818 do 2 º Cartório de Registro de Imóveis de
São Bernardo do Campo (fls. 144/145) em nome da executada.
...
12. Para fins de avaliação, nomeio LUIS FERNANDO TINOCO. Intime-o para
estimativa de honorários.
...
15. Int.
São Bernardo do Campo, 07 de Junho de 2019.”
3. CARACTERÍSTICAS GERAIS O registro do imóvel no 2º Cartório de Registro de Imóveis de São Bernardo do
Campo, matrícula nº 31.818 do, fls. 144 a 145 dos autos, assim descreve o
imóvel avaliado:
Imóvel similar foi vistoriado em 01 de Agosto de 2019 pelo subscritor e os
detalhes da pericia realizada foram utilizados neste documento.
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Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
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3.1. Localização
O imóvel localiza-se “Ed Cabo Frio”, apartamento n°23, 2° andar, sito à
Av. Humberto de Alencar Castelo Branco, 3832, Vila Sonia Maria, São
Bernardo do Campo - SP
3.2. Foto aérea
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3.3. Ilustrações fotográficas externas
Edifício Cabo Frio (Térreo com lojas)
Edifício Cabo Frio
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3.4. Relevo e uso do solo
O local do imóvel possui topografia regular, em área plana da cidade
de São Bernardo do Campo - SP e que possui uso misto comercial e
residencial.
3.5. Serviços Urbanos
A região é servida pelos serviços urbanos abaixo citados:
Saúde – Unidade Básica de Saúde Alves Dias a 450 m do imóvel e
Santa Casa de SBC a 1,5 km.
Educação e cultura – Várias escolas municipais, estaduais e
particulares em raio de menos de 500 m e Faculdade de Engenharia
Industrial a 300m do Imóvel.
Correios – R. Cristiano Angeli, 1263 a 750 m do imóvel.
Transporte coletivo – Linhas de ônibus na Av. Humberto de Alencar
Castelo Branco.
Segurança pública
Comércio – Diversos – Av. Humberto de Alencar Castelo Branco.
3.6. Melhoramentos Públicos
A região é dotada de todos os equipamentos e serviços de
infraestrutura destinados ao uso urbano, em bairro residencial de padrão
simples do município de São Bernardo do Campo - SP, distante 4,0 km
do centro da cidade.
3.7. Circunvizinhança
Apresenta características de uso misto entre residencial e comercial
de padrão simples, com média densidade demográfica que decorre da
existência de edifícios, residências e comércios diversos.
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3.8. Características do Edifício Cabo Frio
Classe / Grupo Residencial
Grupo Apartamento
Padrão Padrão Simples
Estrutura Concreto armado
Revestimento externo Argamassa fina com pintura em látex
Nº de residências 1 torre, 4 pavimentos
12 apartamentos e térreo com lojas. Sem elevador
Sistema de lazer Inexistente
Sistema de segurança Interfonia
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Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
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3.9. Fotos do Edifício Cabo Frio
Entrada Ed. Cabo Frio e sistema de interfonia
Hall de entrada 2° andar Ed. Cabo Frio
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Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
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3.10. Características do imóvel avaliando:
Piso Piso de tacos de madeira e cerâmico
Forro Laje coberta com argamassa e pintura em
látex
Revestimento interno Argamassa fina com pintura em látex
Portas Madeira
Caixilhos Alumínio
Janelas Duas folhas com abertura lateral
Compartimentos Sala / dormitório, banheiro e cozinha
Nº de vagas de garagem 0 vagas
Idade real 32 ( trinta e dois ) anos Registro de imóveis
Estado do imóvel Regular ( c )
Áreas construídas
Útil: 31,29 m2
Total 35,94 m2
(*) Avaliado apartamento similar ao da Ré com auxílio da Síndica do Edifício, Sra. Maria Conceição - cel. 99806.2728, visto que a Ré não pôde ser localizada (Oficiais de Justiça e subscritor) e não possui representação nos autos, mas sem qualquer impacto à avaliação apresentada.
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Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
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3.11. Fotos do imóvel:
Sala / dormitório
Sala / dormitório
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e-mail: [email protected]
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Acesso ao banheiro e cozinha
Cozinha Banheiro
(*) Avaliado apartamento similar ao da Ré com auxílio da Síndica do Edifício, Sra. Maria Conceição.
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4. AVALIAÇÃO
4.1. Critérios adotados
Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de
imóveis para venda, conforme recomendação da Norma para Avaliação
de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011 em conformidade com a NBR
14.653-2 da ABNT.
4.2. Determinação do Valor Unitário Médio (Vu)
O valor unitário médio (Vu) por metro quadrado para o imóvel objeto
da avaliação é determinado a partir dos elementos comparativos
coletados, detalhados no ANEXO 2 e resumidos na Determinação de
Valor Unitário Médio no ANEXO 3, todos eles localizados na mesma
região do imóvel avaliando e resultam em:
Vu = R$ 4.117,33 / m2
4.3. Valor do Imóvel (VI)
O valor do imóvel avaliando, ajustado à situação paradigma, foi obtido
pelo produto entre a sua área útil e o seu respectivo valor unitário
básico.
VI = ( Vu x A )
Sendo: VI = Valor referência do imóvel Vu = Valor unitário médio ( R$ 4.117,33 / m2 ) A = Área útil do imóvel ( 31,29 m2 ) VI = R$ 128.831,26
Ou, em números redondos,
VI = R$ 130.000,00
( Cento e trinta mil reais )
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Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
14
5. ENCERRAMENTO
Assim, encerra-se o presente Laudo Técnico Pericial, de acordo com as
justificativas expostas no mesmo, composto por 26 (vinte e seis) laudas
elaboradas eletronicamente, incluindo três anexos, todas rubricadas e esta
datada e assinada.
T. em que P. deferimento São Bernardo do Campo, 02 de Agosto de 2019. Luis Fernando Tinoco Perito Judicial
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Luis Fernando Tinoco Engenheiro – CREA n.º 506.056.459-7
Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
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15
ANEXO 1 – CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO
1. Fator oferta ( Ff )
Considerando que os valores da amostra foram obtidos de ofertas, houve um
desconto de 10% para compensar a superestimava das mesmas conforme item
10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011.
2. Fator localização ( Flocal )
Para a transposição de valores de um local para outro, é utilizada a relação
entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada
pela Prefeitura Municipal, mas considerando que todos os elementos estão
localizados em ruas próximas ao imóvel avaliando, tal fator não foi adotado.
3. Fator área
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da área,
conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro
Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos.
Ah = [ ( Ae / Aa )1/4 ou 1/8 ], sendo
Ah = Área homogeneizada
Ae = Área do elemento comparativo
Aa = Área do imóvel avaliando
A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma:
Ae – Aa ≤ 30% → 1/4
Ae – Aa > 30% → 1/8
4. Fator padrão construtivo ( Fpc )
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do seu padrão
construtivo, com o emprego dos coeficientes previstos no Estudo de Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE - 2017
5. Fator idade aparente dos imóveis ( Fiap )
Os imóveis comparativos foram homogeneizados em função da sua idade
aparente, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no
Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE - 2017.
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6. Valor de vaga de garagem ( Vv )
Os imóveis comparativos foram homogeneizados em função do número de
vagas de garagens para a situação paradigma do imóvel avaliando, ou seja, 0 (
zero ) vagas sendo que o preço médio de venda de uma vaga de garagem é de
R$ 15.000,00, baseado na oferta e procura de vagas na região.
7. Fator atualização ( Fat )
Como os valores de referência da amostra utilizada foram adotados a partir
de ofertas no mercado imobiliário no período desta avaliação, o fator
atualização não é relevante neste laudo.
8. Fórmula para Cálculo do Vu
O valor básico unitário ( Vu ) foi homogeneizado para a situação paradigma
através da seguinte expressão:
Onde:
Vu = Valor unitário homogeneizado
Ve = Valor de oferta de venda do elemento comparativo
Nve = Número de vagas de garagem do elemento comparativo
Nva = Número de vagas de garagem do imóvel avaliando
Aa = área construída do imóvel avaliando
Ae = Área construída do elemento comparativo
Vv = Valor da vaga de garagem ( R$ 15.000,00 )
Foc = Fator de obsolescência
Fpc = Fator padrão construtivo
Flocal = Fator de localização
Ff = Fator de oferta (definido como 0,90)
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Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
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17
Características do imóvel avaliando:
SITUAÇÃO PARADIGMA
Classe Residencial
Grupo Apartamento
Padrão (Fpca) Padrão Simples ( 0,810 )
Área (Aa) 31,29 m2
Localização
Av. Humberto de Alencar Castelo Branco, 3832, Vila Sonia Maria, São Bernardo do
Campo - SP
Idade real do imóvel 32 ( trinta e dois ) anos (Registro de imóveis)
Idade aparente do imóvel 20 ( vinte ) anos
No. Vagas na garagem 0 vagas
Valor de vaga de garagem R$ 15.000
Número de fatores utilizados (n) 3 (Flocal sem impacto nos cálculos)
Vida referencial 60 ( sessenta ) anos
Estado da edificação Regular ( c )
Foc 0,808
Data-base Agosto de 2019
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Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
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e-mail: [email protected]
18
ANEXO 2 – ELEMENTOS COMPARATIVOS
Elemento Comparativo No. 01
Data
Localização
Área útil 40 m2
No. Vagas na garagem
Padrão construtivo do imóvel
Idade aparente do imóvel
Estado do imóvel
Fator de obsoletismo
Valor de venda
Vu1 = R$ 5.241,27 / m2
R$ 244.000
Fonte da informação
0,847
GISELI IMÓVEIS LTDA
REF: AP7864
Tel: (11) 4750-7669
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamentago/19
Avenida Humberto de Alencar Castelo Branco -
Assunção, São Bernardo do Campo - SP
Padrão Econômico ( 0,810 )
12 anos
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Luis Fernando Tinoco Engenheiro – CREA n.º 506.056.459-7
Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
19
Elemento Comparativo No. 02
Data
Localização
Área útil 30 m2
No. Vagas na garagem
Padrão construtivo do imóvel
Idade aparente do imóvel
Estado do imóvel
Fator de obsoletismo
Valor de venda
Vu2 = R$ 4.480,58 / m2
R$ 160.000
0,856
Fonte da informação
IMOBILIARIA LEMOS SAO BERNARDO
REF: 1461
Tel: (11) 4351-2557
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamentago/19
Assunção, São Bernardo do Campo - SP
Regular ( c )
0
Padrão Econômico ( 0,810 )
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Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
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Elemento Comparativo No. 03
Data
Localização
Área útil 34 m2
No. Vagas na garagem
Padrão construtivo do imóvel
Idade aparente do imóvel
Estado do imóvel
Fator de obsoletismo
Valor de venda
Vu3 = R$ 4.725,21 / m2
Fonte da informação
Guaíra Negócios Imobiliários
REF: 41902
Tel: (11) 4126-7300
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamentago/19
Assunção, São Bernardo do Campo - SP
R$ 200.000
0,856
1
Padrão Econômico ( 0,810 )
15 anos
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Luis Fernando Tinoco Engenheiro – CREA n.º 506.056.459-7
Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
21
Elemento Comparativo No. 04
Data
Localização
Área útil 39 m2
No. Vagas na garagem
Padrão construtivo do imóvel
Idade aparente do imóvel
Estado do imóvel
Fator de obsoletismo
Valor de venda
Vu4 = R$ 3.605,99 / m2
Fonte da informação
Souza Silva Imoveis
REF: AP00598
Tel: (11) 4351-4292
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apago/19
Rua José Maria Silva
Assunção, Sao Bernardo do Campo - SP
R$ 180.000
0,907
1
Padrão Econômico ( 0,810 )
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Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
22
Elemento Comparativo No. 05
Data
Localização
Área útil 48 m2
No. Vagas na garagem
Padrão construtivo do imóvel
Idade aparente do imóvel
Estado do imóvel
Fator de obsoletismo
Valor de venda
Vu5 = R$ 3.801,95 / m2
R$ 218.000
0,856
Fonte da informação
J. PATRICIA AZEVEDO - CRECI 196725
REF: A000044
Tel: (11) 97028-9606
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamentago/19
Avenida Humberto Alencar Castelo Branco, 1300 -
Assunção, São Bernardo do Campo - SP
1
Padrão Econômico ( 0,810 )
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Luis Fernando Tinoco Engenheiro – CREA n.º 506.056.459-7
Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
23
Elemento Comparativo No. 06
Data
Localização
Área útil 48 m2
No. Vagas na garagem
Padrão construtivo do imóvel
Idade aparente do imóvel
Estado do imóvel
Fator de obsoletismo
Valor de venda
Vu6 = R$ 3.560,44 / m2
R$ 195.000
0,808
Fonte da informação
IMOVEIS CAPELL LTDA
REF: 1099
Tel: (11) 4392-5466
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamentago/19
Rua José Dias Donadelli - Alves Dias, São Bernardo
do Campo - SP
1
Padrão Econômico ( 0,810 )
20 anos
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Luis Fernando Tinoco Engenheiro – CREA n.º 506.056.459-7
Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
24
Elemento Comparativo No. 07
Data
Localização
Área útil 45 m2
No. Vagas na garagem
Padrão construtivo do imóvel
Idade aparente do imóvel
Estado do imóvel
Fator de obsoletismo
Valor de venda
Vu7 = R$ 3.279,10 / m2
R$ 190.000
0,907
Fonte da informação
Guaíra Negócios Imobiliários
REF: 47697
Tel: (11) 4126-7300
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamentago/19
Alves Dias, São Bernardo do Campo - SP
1
Padrão Econômico ( 0,810 )
10 anos
Regular ( c )
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Luis Fernando Tinoco Engenheiro – CREA n.º 506.056.459-7
Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
25
Elemento Comparativo No. 08
Data
Localização
Área útil 32 m2
No. Vagas na garagem
Padrão construtivo do imóvel
Idade aparente do imóvel
Estado do imóvel
Fator de obsoletismo
Valor de venda
Vu8 = R$ 4.242,48 / m2
R$ 150.000
0,808
Fonte da informação
Prevelato Imoveis
REF: AP-6388
Tel: (11) 2786-8583
https://sp.olx.com.br/sao-paulo-e-ago/19
Avenida Humberto Alencar Castelo Branco -
Assunção, São Bernardo do Campo - SP
0
Padrão Econômico ( 0,810 )
20 anos
Regular ( c )
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Luis Fernando Tinoco Engenheiro – CREA n.º 506.056.459-7
Processo n.º 1028105-34.2017.8.26.0564
Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria Celular: (11) 99634-4725
e-mail: [email protected]
26
ANEXO 3 – DETERMINAÇÃO DE Vu
TABELA RESUMO:
MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
Considerando que nenhum elemento encontra fora do intervalo de 30%,
consideram-se todos os elementos para o cálculo da média saneada:
Vu = R$ 4.117,13 / m2
Elem Valor Nve Nva Ff Área (Ae) Foc Fpc Flocal n Vu
1 R$ 244.000 1 0 0,900 40,00 0,847 0,810 1,000 3 R$ 5.241,27
2 R$ 160.000 0 0 0,900 30,00 0,856 0,810 1,000 3 R$ 4.480,58
3 R$ 200.000 1 0 0,900 34,00 0,856 0,810 1,000 3 R$ 4.725,21
4 R$ 180.000 1 0 0,900 39,00 0,907 0,810 1,000 3 R$ 3.605,99
5 R$ 218.000 1 0 0,900 48,00 0,856 0,810 1,000 3 R$ 3.801,95
6 R$ 195.000 1 0 0,900 48,00 0,808 0,810 1,000 3 R$ 3.560,44
7 R$ 190.000 1 0 0,900 45,00 0,907 0,810 1,000 3 R$ 3.279,10
8 R$ 150.000 0 0 0,900 32,00 0,808 0,810 1,000 3 R$ 4.242,48
Vu1 = R$ 5.241,27 Vu6 = R$ 3.560,44
Vu2 = R$ 4.480,58 Vu7 = R$ 3.279,10
Vu3 = R$ 4.725,21 Vu8 = R$ 4.242,48
Vu4 = R$ 3.605,99 Vu9 = R$ 4.242,48
Vu5 = R$ 3.801,95 Vu10 = #REF!
22
/13,117.4$8
/02,937.32$mR
mRM ART
30% R$ 5.352,27
-30% R$ 2.881,99
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