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VALTER ISHIDA AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA
______________________________________________________________________________________________
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 16ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA CAPITAL – SÃO PAULO
Autos n.º: 0043204-61.2018.8.26.0100 Ação: Inadimplento Requerente: Irmandade da Santa Casa de Misericórdia de
São Paulo Requerido: Jolly Erimwigbovo e outra Assunto: Avaliação de Imóvel Rua Corinto n.º 512, Bloco A, apartamento 12 Vila Indiana – São Paulo/SP
VALTER ISHIDA, Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho, registrado no CREA, sob n.º 060.012.240-5, perito judicial nomeado nos Autos da Ação em epígrafe, vêm, mui respeitosamente, apresentar os resultados de seu trabalho, consubstanciados no presente LAUDO
______________________________________________________________________
Rua Antonio Perez Hernandez 300 – Torre 4, apto. 12- Campolim – Sorocaba Tel. (15) 3327 5244, celular (15) 99189 8425 e. mail – [email protected]
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LAUDO TÉCNICO
1 – INTRODUÇÃO O presente trabalho foi elaborado em conformidade com as normas: “NBR 14653-
1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais”; “NBR 14653-2 –
Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos” e em consonância com a “Norma
para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP” e, também, de acordo com os
conceitos do “Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de
Avaliações e Perícias de Engenharia do IBAPE/SP.
2 – OBJETIVO O presente trabalho tem por objetivo apresentar o provável justo valor do objeto,
na presente data.
3 – OBJETO Constitui objeto deste trabalho o imóvel urbano residencial abrangido pelas
Matriculas n.º 135.824 e 136.082 do 18.º Registro de Imóveis da Capital – SP e
correspondem, respectivamente, à unidade autônoma de n.º 12 do assim
denominado “Edifício Portofino” ou Bloco “A” do Condomínio “Piazza Costa Bella”
e vaga de garagem n.º 63, localizada no 2.º subsolo.
4 – CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 4.1 – LOCALIZAÇÃO O imóvel está localizado na Rua Corinto n.º 512 (com fundos para a Rua
Jerônimo França n.º 55) – 1.º andar, no bairro de Vila Indiana, Subdistrito de
Butantã, São Paulo – SP, Setor Fiscal n.º 082, Quadra n.º 365, a
aproximadamente 10km, medidos em linha reta, do Centro da Capital Paulista.
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4.2 – ACESSOS A Rua Corinto é continuação da Rua Barroso Neto, que, por sua vez, é
transversal à Avenida Corifeu de Azevedo Marques, esta importante artéria viária
da região do Butantã e que oferece acesso ao bairro do Jaguaré e ao município
de Osasco.
4.3 – MELHORAMENTOS PÚBLICOS As vias são servidas por pavimentação, drenagem, rede de água potável, rede de
esgotos, energia elétrica, sistema telefônico; há diversos equipamentos sociais e
culturais na região. Ressalta-se a proximidade da Cidade Universitária, onde se
encontram as principais instalações da Universidade de São Paulo.
4.4 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 4.4.1 – Empreendimento
Condomínio residencial vertical composto por duas torres de 13 pavimentos, a
saber: Bloco “A”, também denominado Edifício Portofino e Bloco “B”, denominado
Edifício Portobello; dois subsolos de garagem e pavimento térreo com
infraestrutura social. Foi construído há aproximadamente 21 anos, com estrutura
de concreto armado, vedações de alvenaria revestida internamente e
externamente.
4.4.2 – Unidade
Unidade autônoma de n.º 12 do, assim denominado, Edifício Portofino (ou Bloco
“A”) e vaga de garagem de n.º 63, demarcada no 2º subsolo comum aos dois
blocos. Apresenta estado de conservação regular.
4.4.3 – Dimensões
De acordo com as respectivas Matrículas Imobiliárias do 18.º Serviço de Registro
de Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo, a unidade autônoma
possui área privativa de 69,3700m², área comum de 56,3571m², perfazendo um
total de 125,7271m² e que corresponde à fração ideal de 0,7916% do terreno.:
À vaga de garagem n.º 63 foi atribuída área útil de 9,030m²; área comum de
5,5021m², num total de 14,5321m², correspondente à fração ideal de 0,0773%.
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4.4.4 – Compartimentação
Sala para dois ambientes com terraço, copa/cozinha, área de serviço, três
dormitórios e banheiro.
4.4.5 – Acabamentos
Sala: Piso revestido com lajotas cerâmicas 50 x 50cm, paredes e lajes rebocadas
e com pintura a látex sobre massa corrida, porta de entrada de madeira, caixilhos
de alumínio.
Dormitórios: Piso revestido com lajotas cerâmicas 50 x 50cm, paredes e lajes
rebocadas e com pintura a látex sobre massa corrida, portas de madeira, caixilhos
de alumínio.
Copa/cozinha e área de serviço: Piso revestido com lajotas cerâmicas 20 x 20cm,
paredes revestidas com azulejos brancos 15 x 15cm, laje rebocada e com pintura
a látex sobre massa corrida, porta de madeira, caixilhos de alumínio.
Banheiro: Piso revestido com lajotas cerâmicas 20 x 20cm, paredes revestidas
com azulejos 15 x 20cm, laje rebocada e com pintura a látex sobre massa corrida,
porta de madeira, caixilho de alumínio.
Vaga: piso de concreto, pilares e lajes de concreto armado.
Obs.: Ao apartamento 12 do Bloco “A” estão associadas as vagas de automóveis
n.º 63 e 64, sendo que para a vaga n.º 64 não foi verificada penhora e, por isso
não considerada no presente trabalho.
5 – VISTORIA Com o intuito de verificar e analisar as condições do imóvel, o signatário elaborou
criteriosa vistoria no local, conforme documentado no Anexo I.
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Figura 1 – Imagem de satélite da região com a localização do imóvel em destaque.
Figura 2 – Imagem de satélite do local com o imóvel em destaque
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6 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
6.1 – NORMATIZAÇÃO Este trabalho atende às prescrições das normas da Associação Brasileira de
Normas Técnicas – ABNT: NBR 14.653-1/2005 – Avaliação de Bens - parte
1: Procedimentos gerais e NBR 14.653-2/2011 – Avaliação de Bens - parte
2: Imóveis urbanos e a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo –
IBAPE/SP - 2011.
6.2 – METODOLOGIA O método avaliatório adotado foi o assim denominado “Comparativo Direto” que,
segundo o instrumento normativo último supracitado, corresponde ao método que
“analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de
encontrar a tendência de formação de seus preços” e é “preferencialmente
utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas,
apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados
semelhantes ao avaliando”.
Para aplicação deste método, o valor unitário do apartamento foi calculado
mediante comparação com outros apartamentos, com características mais
similares possíveis com as características do imóvel avaliando, especialmente:
localização e dimensões.
6.3 – VALOR UNITÁRIO O valor unitário dos imóveis, conforme fundamentado na pesquisa de valores de
conjuntos similares, adotado de acordo com os resultados do tratamento da
pesquisa de valores imobiliários constante do Anexo II, será: Vu = R$6.137,97/m²
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6.4 – VALOR DO IMÓVEL
6.4.1 – Valor do Apartamento
O valor do apartamento 12 do Bloco “A” será dado pela expressão:
Va = Vu x A
Assim, segue o valor da unidade:
Va = R$6.137,97/m² x 69,37m² = R$425.790,98 ~ R$425.800,00 (Quatrocentos e
Vinte e Cinco Mil e Oitocentos Reais)
6.4.2 – Valor da Vaga de Automóvel
O valor da vaga de automóvel n.º 63, demarcada no 2º subsolo será dado pela
expressão:
Vv = Vu x 0,5 x A
Assim, segue o valor da vaga:
Vv = R$6.137,97/m² x 0,5 x 9,03m² = R$27.712,93 ~ R$27.700,00 (Vinte e Sete
Mil e Setecentos Reais)
6.4.3 – Valor da Penhora
O valor do objeto da penhora será dado pela expressão:
V = Va + Vv
Assim, segue o valor da penhora:
V = R$425.800,000 + R$27.700,00 = R$453.500,00 ~ R$453.500,00
(Quatrocentos e Cinqüenta e Três Mil e Quinhentos Reais)
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7 – RESPOSTA AOS QUESITOS
1) Queira o Sr. Perito detalhar a localização e característica do imóvel a ser
avaliado e os seus proprietários.
Resposta: O imóvel, que se constitui do apartamento de n.º 12 e uma vaga de
garagem, está localizado na Rua Corinto n.º 512, com fundos para a Rua
Jerônimo França n.º 55 – 1.º andar, no bairro de Vila Indiana, Subdistrito de
Butantã, São Paulo – SP. Consta que o domínio do imóvel pertence a Caroline
Kehinde Alefe.
2) Informe o Sr. Perito o valor de mercado atual do imóvel para venda.
Resposta: Mediante o trabalho pericial, verificou-se que o valor que o referido
apartamento 12 e sua correspondente vaga de garagem n.º 63, alcançaria,
atualmente, no mercado está em torno de R$453.500,00.
3) O imóvel se encontra em boas condições de uso?
Resposta: O imóvel apresenta estado de conservação regular (ref. “Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos”, IBAPE/SP, 2002).
4) Queira o Sr. Perito informar se o imóvel, sob o ponto de vista comercial, pode
ser considerado de alto padrão.
Resposta: Não.
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5) Informe o Sr. Perito se o imóvel sofreu algum melhoramento em virtude de
obras (benfeitorias) ou desenvolvimento da região.
Resposta: Não se verificou nenhuma benfeitoria adicional no imóvel e quanto à
região, esta foi objeto de recente implantação de sistema metroviário, nas
proximidades.
6) Informe o Sr. Perito se existem mais imóveis na região com características
semelhantes para fins residenciais.
Reposta: Foram encontrados vários imóveis, à venda, praticamente idênticos ao
avaliando, à venda, no próprio condomínio.
7) Queira informar se existe fácil locomoção de transporte público para o centro
da cidade e demais bairros.
Resposta: Sim, existem várias linhas de ônibus, que trafegam pela Av. Corifeu de
Azevedo Marques, que fica a cerca de 400m do imóvel e uma estação metroviária
a aproximadamente 2km, a saber Estação Butantã.
8) Esclareça o Sr. Perito, minuciosamente, a forma e o método utilizado para a
realização da perícia.
Resposta: O método avaliatório adotado foi o assim denominado “Comparativo
Direto” que, segundo a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos (IBAPE/SP,
2011), corresponde ao método que “analisa elementos semelhantes ou
assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de formação
de seus preços” e é “preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de
terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre
outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando” (grifo nosso).
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8 – CONCLUSÃO
O provável valor o objeto da penhora é R$453.500,00 (Quatrocentos e Cinqüenta
e Três Mil e Quinhentos Reais).
9 – ENCERRAMENTO
Segue o presente trabalho elaborado em 10 (dez) páginas, preenchidas somente
no anverso, mais dois anexos, sendo esta datada e assinada.
São Paulo, 22 de janeiro de 2019
________________________________________________
VALTER ISHIDA CREA 060.012.240-5 Membro Titular IBAPE/SP nº 996 Engº Civil e de Segurança do Trabalho Pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia
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ANEXO I – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Foto 01 – Entrada de pedestres do Condomínio Piazza Costa Bella, na Rua
Corinto n.º 512 Foto 02 – Entrada de veículos do Condomínio Piazza Costa Bella, na Rua Jerônimo França n.º 55
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Foto 03 – Edifício Portofino
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Foto 05 – Entrada do apartamento 12
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Foto 06
Fotos 06 e 07 – Sala
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Foto 07
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Foto 08 – Cozinha e área de serviço
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Foto 09 – Dormitório 1
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Foto 10 – Dormitório 2
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Foto 11 – Dormitório 3
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Foto 12 – Banheiro
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ANEXO I – PESQUISA DE DADOS DO MERCADO Condomínio Piazza Costa Bella, Rua Corinto nº 512 Vila Indiana – São Paulo/SP
A pesquisa de dados do mercado restringe o universo amostral ao conjunto de
imóveis de características semelhantes, localizados na mesma região
geoeconômica do imóvel avaliando.
Em obediência às normas vigentes, serão considerados semelhantes
elementos que:
a) Estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas
equivalentes às do bem avaliando;
b) Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais próximo possível do
centróide amostral;
c) Sejam do mesmo tipo;
d) Em relação ao bem avaliando, tenham: dimensões compatíveis; padrão
semelhante; estado e condições similares.
e) As referências de valor sejam buscadas em fontes diversas e, quando
repetidas, as informações devem ser cruzadas e averiguadas para utilização da
mais confiável;
f) As fontes de informações sejam identificadas, com o fornecimento de, no
mínimo, nome e telefone para averiguação;
g) Nos preços ofertados possam ser consideradas eventuais superestimativas,
sempre que possível, quantificadas pelo confronto com dados de transações;
h) Os dados referentes às ofertas contemplem o tempo de exposição no
mercado. Em face do exposto, foram consideradas exclusivamente ofertas de
venda de apartamentos residenciais, localizados na mesma região geo-
econômica do imóvel avaliando, sendo previamente descartados do universo
amostral os imóveis localizados em zona de padrão diverso, ainda que
inseridos na mesma região, além de imóveis com características muito
discrepantes da área do objeto.
Foi adotado fator de elasticidade das ofertas de 10%, conforme procedimento
consagrado nesta ciência e que normalmente retrata a realidade do mercado.
Vagas de garagem foram calculadas conforme item VI-9 da publicação Valores
de Edificações de Imóveis Urbanos, IBAPE/SP, 2002.
As ofertas de venda de apartamentos semelhantes ao avaliando, encontradas
na região geo-econômica pertinente, estão apresentadas a seguir.
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Amostra n.º 1
Tipo de imóvel: apartamento residencial
Endereço: Rua Corinto nº 512 – 2º andar
Área útil declarada: 70,00m²
Vagas: 2 (9m² cada uma)
Idade: 21 anos
Valor: R$530.000,00 (oferta)
Informante: Gegório Imóveis
Fone: (11) 3782.4933/(11)96860.4933
Contato: Paco
Ref. AP1738
A = 70,00m² + 2 x 9,00m² x 0,5 = 79,00m²
Vu1 = (R$530.000,00 x 0,9) / 79,00m² = R$6.037,97/m²
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Amostra n.º 2
Tipo de imóvel: apartamento residencial
Endereço: Rua Corinto nº 512 – andar baixo
Área útil declarada: 70,00m²
Vagas: 2 (9m² cada uma)
Idade: 21 anos
Valor: R$530.000,00
Informante: Butantã Imóveis
Fone: (11) 3731.3588/(11)94152.5072
Contato: Fernanda
Ref. AP5175
A = 70,00m² + 2 x 9,00m² x 0,5 = 79,00m²
Vu2 = (R$530.000,00 x 0,9) / 79,00m² = R$6.037,97/m²
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Amostra n.º 3
Tipo de imóvel: apartamento residencial
Endereço: Rua Corinto nº 512 – 14º andar
Área útil declarada: 70,00m²
Vagas: 2 (9m² cada uma)
Idade: 21 anos
Valor: R$530.000,00
Informante: Khundaliny Imóveis
Fone: (11)3731.5051/(11)99586.3315
Contato: Ivanise
Ref. AP 02435
A = 70,00m² + 2 x 9,00m² x 0,5 = 79,00m²
Vu3 = (R$530.000,00 x 0,9) / 79,00m² = R$6.037,97/m²
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Amostra n.º 4
Tipo de imóvel: apartamento residencial
Endereço: Rua Corinto nº 512 – andar baixo
Área útil declarada: 70,00m²
Vagas: 2 (9m² cada uma)
Idade: 21 anos
Valor: R$539.000,00
Informante: Butantã Imóveis
Fone: (11) 3731.3588/(11)94152.5072
Contato: Fernanda
Ref. AP3432
A = 70,00m² + 2 x 9,00m² x 0,5 = 79,00m²
Vu4 = (R$539.000,00 x 0,9) / 79,00m² = R$6.140,51/m²
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Amostra n.º 5
Tipo de imóvel: apartamento residencial
Endereço: Rua Corinto nº 512 – andar médio
Área útil declarada: 70,00m²
Vagas: 2 (9m² cada uma)
Idade: 21 anos
Valor: R$540.000,00
Informante: Alonso Imóveis
Fone: (11) 3788.1000/(11)99710.6464
Contato: Dayse
Ref. 10511
A = 70,00m² + 2 x 9,00m² x 0,5 = 79,00m²
Vu5 = (R$540.000,00 x 0,9) / 79,00m² = R$6.151,90/m²
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Amostra n.º 6
Tipo de imóvel: apartamento residencial
Endereço: Rua Corinto nº 512 – andar baixo
Área útil declarada: 70,00m²
Vagas: 2 (9m² cada uma)
Idade: 21 anos
Valor: R$540.000,00
Informante: Belíssima Imóveis
Fone: (11) 3719.0020/(11)94705.2715
Contato: Vinícius
Ref. 7070
A = 70,00m² + 2 x 9,00m² x 0,5 = 79,00m²
Vu6 = (R$540.000,00 x 0,9) / 79,00m² = R$6.151,90/m²
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Amostra n.º 7
Tipo de imóvel: apartamento residencial
Endereço: Rua Corinto nº 512 – andar baixo
Área útil declarada: 70,00m²
Vagas: 2 (9m² cada uma)
Idade: 21 anos
Valor: R$540.000,00
Informante: GK Imóveis
Fone: (11) 3097.0877/(11)3097.0877
Contato: Eurídice (11)97231.4646
Ref. GP5291
A = 70,00m² + 2 x 9,00m² x 0,5 = 79,00m²
Vu7 = (R$540.000,00 x 0,9) / 79,00m² = R$6.151,90/m²
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Amostra n.º 8
Tipo de imóvel: apartamento residencial
Endereço: Rua Corinto nº 512 – 1º andar
Área útil declarada: 70,00m²
Vagas: 2 (9m² cada uma)
Idade: 21 anos
Valor: R$550.000,00
Informante: Valor Imóveis
Fone: (11) 3726.3533/(11)96948.7423
Contato: Ângelo
Ref. APO 1698
A = 70,00m² + 2 x 9,00m² x 0,5 = 79,00m²
Vu8 = (R$550.000,00 x 0,9) / 75,40m² = R$6.265,82/m²
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Amostra n.º 9
Tipo de imóvel: apartamento residencial
Endereço: Rua Corinto nº 512 – andar baixo
Área útil declarada: 70,00m²
Vagas: 2 (9m² cada uma)
Idade: 21 anos
Valor: R$550.000,00
Informante: Colina de São Francisco Imóveis
Fone: (11) 3719.0018/(11)99644.1327
Contato: Fernanda
Ref. AP3432
A = 70,00m² + 2 x 9,00m² x 0,5 = 79,00m²
Vu9 = (R$550.000,00 x 0,9) / 79,00m² = R$6.265,82/m²
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TRATAMENTO DOS DADOS
De acordo com a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo –
IBAPE/SP – 2011, “é recomendável o tratamento por fatores em amostras
homogêneas onde são observadas as condições de semelhança definidas
na coleta de dados”.
Desse modo, a homogeneização dos valores unitários obtidos da pequisa
realizada poderá ser elaborado através da aplicação de fatores
consagrados pela ciência e amparados pelos mencionados intrumentos
normativos.
Os fatores que, consagradamente, devem refletir, em termos relativos, o
comportamento do mercado, numa determinada abrangência espacial e
temporal, são:
- fator oferta, relativo à elasticidade de preços;
- fator localização;
- fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes);
- fatores padrão construtivo e depreciação.
Fator oferta
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser
descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado,
podendo ser aplicado, como foi, o fator consagrado 0,9 (desconto de 10%
sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser
considerados após a aplicação do fator oferta.
Fator localização
Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para
outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos
fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura local, se
for constatada a coerência dos mesmos. Nos casos de inexistência desses
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valores ou se forem constatadas incoerências nas suas inter-relações, deverá
ser procedido estudo de novos índices para a região.
No caso em tela, toda a amostragem foi obtida no mesmo local, conduzindo ao
fator unitário.
Fator testada
Fator aplicável ao terreno, que contempla a eventual vantagem da extensão
superior à frente padrão, bem como a desvantagem do inverso. Não se aplica a
apartamentos.
Fator área
Fator aplicável a terrenos localizados em zona residencial horizontal popular,
que não é o caso.
Fator frentes múltiplas
Considerado como vantajoso na avaliação de terrenos em áreas comerciais e
de incorporações, o que não corresponde ao caso em tela.
Fatores aplicáveis ao valor das benfeitorias
Padrão e depreciação são os principais fatores aplicáveis às benfeitorias, que
devem incidir apenas na parcela de capital benfeitoria.
a) Idade das benfeitorias
A depreciação deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais. As
diferenças de idade devem ser ponderadas pela relação entre os
respectivos fatores de obsoletismo indicados através do critério de Ross-
Heidecke, pela idade da edificação, real ou estimada, mas não a
aparente.
b) Padrão construtivo das benfeitorias
As diferenças de padrão construtivo devem ser ponderadas pela relação
entre os respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos
seus respectivos padrões. Recomenda-se a utilização do estudo “Valores
de Edificações de Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP.
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Nas avaliações em que as benfeitorias apresentem características
específicas e/ou atípicas ou, ainda, de caráter histórico ou artístico e/ou
de monumentos, estas devem ser consideradas, com a justificativa de
qualquer alteração do valor delas decorrente.
No universo amostral em questão, todas as unidades pertencem ao
mesmo edifício e, portanto são de idades idênticas e apresentam estados
de conservação bastante semelhantes.
Fatores complementares
São fatores cujo uso não é obrigatório. Em situações específicas, podem ser
utilizados, porém nesses casos, devem ser fundamentados e validados.
Fatores relativos à topografia
Para a utilização do fator de topografia devem ser examinadas detalhadamente
as condições topográficas de todos os elementos componentes da amostra. A
topografia do terreno, em elevação ou depressão, em aclive ou declive, poderá
ser valorizante ou desvalorizante.
Na utilização destes fatores, além de sua validação, deve ser fundamentada
sua aplicação. No caso de impossibilidade da fundamentação, podem ser
usados os seguintes fatores corretivos genéricos, referenciados para terrenos
planos.
No caso em tela, está se tratando de imóveis já edificados, portanto, esses
fatores não são aplicáveis.
Fatores quanto à consistência do terreno devido à presença ou ação da
água
A existência de água aflorante no solo, devido a nível elevado de lençol freático
ou ações da natureza, tais como inundações periódicas, alagamentos, terrenos
brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser considerada como
desvalorizante, condição essa que deve ser verificada no mercado da
vizinhança do elemento avaliando. Situação paradigma: terreno seco
Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenções necessárias
para a solução do problema.
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Em áreas de grande porte, devem ser aplicados somente nas áreas
diretamente afetadas.
Nos lotes contíguos a córregos, além da consistência deve ser observada a
restrição legal pertinente.
Se essa condição afetar o uso da benfeitoria deve ser verificada a sua
obsolescência.
No caso em questão, também essa condição corresponde, em todas as
ofertas, à situação paradigma: terreno seco e, se assim não fora, a construção
já teria contemplado correspondente solução, o que igualmente indica que esse
fator é inaplicável.
DETERMINAÇÃO DOS VALORES UNITÁRIOS
Vu1 = (R$530.000,00 x 0,9) / 79,00m² = ................... R$6.037,97/m²
Vu2 = (R$530.000,00 x 0,9) / 79,00m² = ................... R$6.037,97/m²
Vu3 = (R$530.000,00 x 0,9) / 79,00m² = ................... R$6.037,97/m²
Vu4 = (R$539.000,00 x 0,9) / 79,00m² = ................... R$6.140,51/m²
Vu5 = (R$540.000,00 x 0,9) / 79,00m² = ................... R$6.151,90/m²
Vu6 = (R$540.000,00 x 0,9) / 79,00m² = ................... R$6.151,90/m²
Vu7 = (R$540.000,00 x 0,9) / 79,00m² = ................... R$6.151,90/m²
Vu8 = (R$550.000,00 x 0,9) / 79,00m² = ................... R$6.265,82/m²
Vu9 = (R$550.000,00 x 0,9) / 79,00m² = ................... R$6.265,82/m²
R$55.241,76/m²
DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO MÉDIO
Vu = R$55.241,76/m² / 9 = R$6.137,97/m²
Limite superior = R$6.137,97/m² x 1,3 = R$7.979,36
Limite inferior = R$6.137,97/m² x 0,7 = R$4.296,58
Todos os elementos estão inseridos no intervalo
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Desvio Padrão S = 88,94
Coeficiente de variação CV = 0,015
Essa condição conduz à identidade entre valores observados e calculados,
conforme se verifica da representação gráfica requerida no item 9.2.2.1 da
norma IBAPE/SP e no item 8.2.1.4.1 da NBR14.653-2.
Grau de fundamentação II, segundo item 13.1 da Norma para Avaliação de
Imóveis Urbanos IBAPE/SP-2011 e item 9.2.2 da NBR14.653-2.
Determinação do grau de precisão
A pesquisa contemplou nove elementos, o que lhe confere oito graus de
liberdade; para o nível de confiança de 80% (bicaudal), segundo a distribuição t
de Student, teremos: t10%(8) = 1,397
Limite inferior __ Li = R$6.137,97/m² – 1,397 x (88,94 /√ 8 ) = R$6.094,04/m² Limite superior __ Ls = R$6.137,97/m² + 1,397 x (88,94 /√ 8 ) = R$6.181,90/m²
5.500
5.750
6.000
6.250
6.500
5.500 5.750 6.000 6.250 6.500
Valores observados (R$)
Val
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Pode-se concluir, com 80% de certeza, que o valor unitário de mercado do
terreno do imóvel avaliando está entre R$6.094,04/m² e R$6.181,90/m²
Cálculo da amplitude AP = (R$6.181,90/m² - R$6.094,04/m²) / R$6.137,97/m² =
1,43%
1,43% < 30%, portanto:
Conforme item 13.4 da norma IBAPE/SP e item 9 da NBR 14.653-2, os
resultados conduzem ao grau de precisão III.
Adotado: Vu = R$6.137,97/m²
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