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FACULDADE DE ENGENHARIA DE MINAS GERAIS - FEAMIG
CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA E AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
ROSAURA MARIA TRAVIZANI PRADO
INSPEÇÃO PREDIAL
BELO HORIZONTE
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2007
ROSAURA MARIA TRAVIZANI PRADO
INSPEÇÃO PREDIAL
Trabalho apresentado ao Curso de Pós-Graduação da Faculdade de Engenharia de Minas Gerais – FEAMIG e Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE MG, como requisito parcial à obtenção do Título de Especialista em Engenharia de Avaliações e Perícias.
Orientador: Prof. Clemenceau Chiabi Saliba Júnior
BELO HORIZONTE
3
2007
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INSPEÇÃO PREDIAL
Rosaura Maria Travizani Prado
RESUMO:
A Inspeção Predial é uma ferramenta fundamental dentro da Engenharia. Através
dela pode-se planejar e monitorar manutenções, viabilizar a compra ou locação de
um imóvel e preservar as condições ideais de utilização, funcionalidade e segurança
de uma edificação, resgatando o valor patrimonial da mesma. Assim, este trabalho
tem como objetivo elaborar um roteiro para execução dessa inspeção, independente
da finalidade e do objeto da mesma, destacando a importância desta ferramenta.
Este procedimento em um futuro próximo deverá ser uma rotina exigindo que os
profissionais de Engenharia e Arquitetura busquem aprendizado e aprimoramento
que lhes traga capacitação técnica, atendendo a Resolução 345 do Conselho
Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA).
Palavras-chave: manutenção, check-list, vistoria, prioridade.
Bacharel em Engenharia Civil pela Pontifícia Universidade Católica do Estado de Minas Gerais. E-mail: [email protected]
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1 INTRODUÇÃO
Nos últimos tempos, uma idéia muita difundida é a da prevenção. Ela traz
benefícios à sociedade em todos os ramos de atividade, inclusive na engenharia.
Acidentes e despesas com manutenções poderiam ser minimizados ou evitados, se
inspeções periódicas fossem realizadas nas edificações, com o objetivo de
determinar anomalias ou falhas.
Outro ganho advindo da inspeção é o planejamento das manutenções e/ ou
previsão de melhorias a serem realizadas, possibilitando o planejamento financeiro
para arrecadação prévia e paulatina das taxas de condomínio, evitando as
cobranças extraordinárias.
Um aspecto que também não pode ser desconsiderado é a responsabilidade
civil e penal por acidentes e/ou danos causados por falha na conservação e
manutenção do edifício que recaí na pessoa do síndico. As inspeções e as
manutenções, decorrentes dela, tendem a diminuir acidentes, a minimizar a
desvalorização do imóvel ao longo do tempo, e a proporcionar aos usuários
condições ideais de higiene, segurança e conforto.
Saliba Jr. (2007) sugere que seja utilizado o seguinte critério de periodicidade:
Edificações com até 15 anos – inspeções a cada 3 anos;
Edificações acima de 15 anos – inspeções a cada 2 anos, até 30
anos;
Edificações construídas há mais de 30 anos – inspeções anuais.
A falta de legislação que garanta essas inspeções e a falsa idéia de que as
edificações estão totalmente garantidas pelo construtor no período de cinco anos,
retardam a disseminação da cultura da inspeção predial preventiva.
Constitui condição de garantia do imóvel a correta inspeção e manutenção preventiva e corretiva, quando necessário, das unidades e áreas comuns do condomínio, além de sua correta utilização, conforme orientações apresentadas no Manual do Proprietário (Manual Garantias - SINDUSCON - MG, 2006, p. 21).
Neste contexto esse trabalho propõe-se a elaborar um roteiro que seja capaz
de orientar o Perito, de forma fácil, a executar uma inspeção predial.
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2 CONCEITOS
Inspeção Predial é uma vistoria onde são determinadas as condições
técnicas, funcionais e de conservação de uma edificação, visando orientar e/ ou
avaliar as manutenções preventivas e corretivas.
A Inspeção Predial é um dos pontos mais importantes na Avaliação e Diagnóstico da Manutenção, porque nela residirá a fonte de coleta de informações sobre o real resultado da estratégia (plano) de manutenção empregada (GOMIDE et al., 2006, p. 94).
A própria Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) na norma NBR
5674/ 1999, Manutenção de Edificações – Procedimento, fala das inspeções
periódicas para orientação das manutenções e o Manual Garantias do Sindicato da
Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (SINDUSCON – MG, 2006,
p.105) apresenta a tabela “Periodicidade das Manutenções Preventivas e Inspeções”
como orientação aos usuários, construtores, administradores etc.
Outra finalidade da inspeção seria a orientação técnica das reais condições
de um imóvel para a efetivação de uma compra ou locação.
Por se tratar de uma avaliação técnica da edificação, a inspeção deverá ser
realizada por Engenheiro ou Arquiteto, legalmente habilitado e tecnicamente
capacitado.
A Inspeção Predial apesar de ser um procedimento rotineiro nos países do
primeiro mundo é uma atividade nova no Brasil, e merece um estudo por parte do
meio técnico, principalmente, pelos engenheiros com especialização em Avaliações
e Perícias, em razão do promissor mercado de trabalho.
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3 PROCEDIMENTOS PARA A INSPEÇÃO PREDIAL
A inspeção, como todo trabalho técnico, exige que se estabeleça na
contratação o nível de rigor a ser adotado, pois implica no dimensionamento dos
trabalhos e equipe necessários à sua execução.
De acordo com a Norma de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE – SP) são três os níveis
de rigor:
Nível 1: vistoria para identificação de anomalias aparentes, elaborada
por profissional habilitado e capacitado. Neste nível se enquadram:
casas térreas, sobrados, e edifícios sem elevador.
Nível 2: vistoria para identificação de anomalias aparentes identificadas
com auxílio de equipamentos, elaborada por profissionais de diversas
especialidades. Nele se enquadram edifícios de múltiplos andares,
comerciais, residenciais e mistos, centros comerciais, galpões
industriais etc.
Nível 3: vistoria para a identificação de anomalias aparentes e ocultas
constatáveis com o auxílio de equipamentos, incluindo testes e ensaios
locais e/ ou laboratoriais específicos, elaborada por profissionais de
diversas especialidades. Neste se enquadram os imóveis com
suspeitas de vícios ocultos significativos.
Algumas edificações exigem complexidade que extrapolam os três níveis
indicados: hospitais, shoppings centers, hotéis etc.
A equipe multidisciplinar, para os níveis 2 e 3, deve ser formada no mínimo
por um engenheiro eletricista, um engenheiro mecânico e um engenheiro civil ou
arquiteto, e que, preferencialmente, um deles seja especialista em engenharia de
segurança. Caso haja necessidade, o perito pode se valer de Parecer Técnico de
especialista em diversas áreas da engenharia, tais como: fundação, estrutura,
impermeabilização, revestimento de fachada e outros.
Antes de dar início ao roteiro de uma inspeção é necessário que seja feita a
distinção e a classificação das anomalias e falhas que, tantas vezes, serão citadas
neste trabalho. As anomalias são vícios de construção enquanto as falhas, vícios
de manutenção.
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As anomalias podem ser divididas em:
a) endógenas: relacionados à construção (projetos, materiais e
execução);
b) exógenas: relacionados a danos causados por terceiros (obras
vizinhas, choques de veículos etc.);
c) naturais: relacionados a fatores ligados à natureza (terremotos,
inundações etc.);
d) funcionais: decorrentes da degradação devido ao uso e operação.
As falhas de manutenção podem ser de:
a) planejamento: dos planos e programas de manutenção;
b) execução: nos procedimentos e materiais utilizados;
c) operacionais: nos registros e controles;
d) gerenciais: controle da qualidade dos serviços e nos custos dos
mesmos.
Ao iniciar os trabalhos de Inspeção Predial deve-se fazer uma análise
minuciosa de toda documentação fornecida como Projetos Construtivos, Manual do
Proprietário, Manual do Síndico, Alvará de Construção, Certidão de Baixa e Habite-
se, Laudos de Inspeções, Relatórios de Manutenções de Equipamentos como:
Elevadores, Ar condicionado, Sistema de Prevenção contra Descargas Atmosféricas
(SPDA), Certificados de Limpeza e Análise Química referente às caixas d’água,
Convenção de Condomínio, Regime Interno de Funcionamento, Manuais Técnicos e
Especificações de Equipamentos etc.. Importante ressaltar que, nem sempre todos
os documentos estarão disponíveis, o que, normalmente, não impedirá a realização
do trabalho, devendo, porém, ser ressaltado no Laudo Técnico.
Após o estudo de toda a documentação deverá ser feita uma vistoria prévia
para análise geral da edificação.
De posse destas informações será elaborado um questionário para coleta de
informações junto aos usuários, proprietários, síndicos e funcionários, abordando
questões técnicas, funcionais e de manutenção.
Com os dados obtidos procede-se à elaboração do check-list ou listagem de
verificação. O check-list, é o documento onde serão anotadas as constatações
durante a vistoria. Como cada edificação tem suas particularidades e complexidade
não existe um modelo de check-list a ser seguido. De posse das características do
imóvel monta-se uma planilha com 4 colunas, FIG.1. No cabeçalho informa-se os
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dados como nome, endereços, telefones e demais dados do edifício e de seus
administradores; a primeira coluna é reservada às Áreas e Equipamentos a serem
inspecionados; a segunda às Condições Técnicas onde são anotadas as anomalias
construtivas; a terceira destina-se às Condições de Uso, relativas aos riscos à
saúde, meio ambiente e patrimônio, e por último, a quarta coluna é reservada às
Condições de Manutenção onde são registradas as falhas e desempenhos da
manutenção.
CHECK-LIST
Edifício: Data:
Endereço: Telefone:
Administrador:
Área ou
Equipamento
Condições
TécnicasCondições de Uso Condições de
Manutenção
FIGURA 1: Modelo de Planilha para Check-List
Neste check-list deverão ser examinados todas as anomalias e falhas, bem
como os aspectos de segurança, acessibilidade, conforto térmico, acústico etc.
Toda anomalia detectada em uma inspeção será anotada no check-list,
independente da responsabilidade pelo seu reparo. E deverá ser fotografada
perfeitamente identificada dentro do local vistoriado. Além dos ambientes deverão
ser fotografadas as fachadas, as vias de acesso e a edificação com as adjacentes.
De posse do check-list, determina-se a ordem de prioridades dos serviços de
manutenção. Considerando que as anomalias e/ou falhas podem ter várias origens e
variados níveis de gravidade e urgência, percebe-se a complexidade dessa
atividade.
A priorização dos serviços pode ser feita através de variadas técnicas.
GOMIDE et al. (2006) apresentam o Sistema Gravidade x Urgência x Tendência
(GUT), de Kepner e Tregoe adaptado para a manutenção predial cujas funções de
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criticidade e pesos são dadas pela TAB. 1:
TABELA 1CRITICIDADE X PESOS
GRAU GRAVIDADE PESO
Total Perda de vidas humanas, do meio ambiente ou do próprio edifício. 10
Alta Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao edifício. 8
Média Desconfortos, deterioração do meio ambiente ou do edifício. 6
Baixa Pequenos incômodos 3
Nenhuma 1
GRAU URGÊNCIA PESO
Total Evento em ocorrência 10
Alta Evento prestes a ocorrer 8
Média Evento prognosticado para breve 6
Baixa Evento prognosticado para breve 3
Nenhuma Evento imprevisto 1
GRAU TENDÊNCIA PESO
Total Evolução imediata 10
Alta Evolução em curto prazo 8
Média Evolução em médio prazo 6
Baixa Evolução em longo prazo 3
Nenhuma Não vai evoluir. 1
O método consiste na pontuação das não-conformidades como forma de
obtenção das prioridades. Inicialmente atribui-se pesos para cada não-conformidade
nas três funções: gravidade, urgência e tendência (TAB. 1), e a pontuação é obtida a
partir da multiplicação dos três pesos. A prioridade será dada em ordem
decrescente, ou seja, o primeiro será o evento que tiver obtido a maior pontuação.
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Para esses cálculos e análise é interessante que se monte uma planilha
conforme FIG. 2.
Não Conformidade Gravidade Urgência Tendência Pontuação Prioridade
FIGURA 2: Modelo de Planilha de Prioridade
Com esses dados elabora-se um relatório com a ordem de prioridades e as
orientações técnicas para os reparos e manutenções.
Quanto às recomendações técnicas pertinentes entende-se que tais indicações devem ser simples e objetivas, sem pecar por falta ou por excesso. Destaca-se que a finalidade precípua da inspeção é fazer o diagnóstico (GOMIDE et al., 2006, p. 94).
Caso seja necessária uma investigação mais profunda em uma determinada
anomalia, esta deverá constar do relatório.
Finalmente, deve-se emitir parecer sobre o estado de conservação do imóvel.
A Norma de Inspeção Predial do IBAPE - SP (2003) no seu item 14 classifica esse
estado da seguinte forma:
a) crítico: quando o empreendimento contém anomalias classificadas com
grau de urgência crítico (sem condições de uso);
b) regular: quando o empreendimento contém anomalias classificadas
com grau de urgência regular (sujeito a reparos);
c) satisfatório: quando o empreendimento não contém anomalias
significativas (situação normal).
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4 LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL
Terminada a Inspeção será elaborado relatório detalhado com o diagnóstico
geral do imóvel, contemplando os requisitos básicos estabelecidos pela ABNT na
NBR 13752/ 1996 – Perícias de engenharia na construção civil.
Este deverá ser escrito em linguagem simples e clara, considerando que nem
sempre será lido por um técnico, e deverá ter dados suficientes para que na próxima
inspeção o profissional possa avaliar as condições da edificação naquela data.
Como sugestão é apresentada uma orientação para elaboração do Laudo
Técnico de Inspeção Predial:
1. Solicitante
2. Proprietário
3. Objeto
4. Localização
5. Objetivo
6. Finalidade
7. Data da vistoria
8. Descrição técnica do objeto – tipologia, utilização, idade, padrão
construtivo, estado de conservação geral
9. Nível da inspeção
10. Relatório de documentos analisados
11. Check-list
12. Relatório de prioridades e orientações técnicas
13. Relatório fotográfico
14. Ensaios e testes realizados
15. Parecer técnico de especialistas
16. Parecer sobre o estado de conservação geral do imóvel
17. Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial
18. Data do laudo
19. Assinatura do profissional responsável com Nº. do CREA
20. Anotação de responsabilidade técnica
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5 CONCLUSÃO
A Inspeção Predial é uma vistoria técnica, que aponta o real estado de conservação
e segurança do imóvel. Tem como objetivo determinar as anomalias e falhas que
possam prejudicar a qualidade e durabilidade do imóvel.
Essa vistoria deve ser feita por Engenheiro ou Arquiteto que, para desempenhá-la
com sucesso, deve buscar sua capacitação, aperfeiçoamento e atualização em
cursos, congressos, feiras e outros eventos técnicos.
Neste trabalho, foi feito um levantamento bibliográfico para determinação dos
procedimentos básicos que assegurem objetividade, confiabilidade e qualidade na
execução desta atividade.
Conclui-se que, para correta realização de tais atividades, os profissionais
deverão:
Investigar previamente o tipo de inspeção que está sendo solicitada;
Colher o maior número de informações através de documentos técnicos e
administrativos, entrevistas e de uma vistoria prévia, para se inteirar das
peculiaridades da edificação;
Montar um check-list, conforme modelo apresentado neste trabalho;
Realizar a vistoria de todos tópicos do check-list, fotografar, tanto os
pontos positivos quanto os negativos, para fundamentação de seu laudo;
Determinar ordem de prioridades e as orientações técnicas dos reparos e
manutenções dando seu parecer sobre o estado de conservação do
imóvel;
Elaborar o Laudo Técnico de Inspeção Predial que, de uma forma clara e
concisa, deve conter todos os dados acima, facilitando os serviços de
manutenção e as futuras inspeções.
Finalmente, para a viabilização das Inspeções Técnicas, é preciso que
usuários, síndicos e administradores de condomínios atentem para sua importância;
e que o Poder Público colabore com a implantação de leis que a tornem obrigatória.
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LAND INSPECTION
Rosaura Maria Travizani Prado
ABSTRACT
The Land Inspection is a basic tool inside of Engineering. Through it can be planned
and be monitored maintenances, to make possible the purchase or location of a
property and to preserve the ideal conditions of use, functionality and security of a
construction, rescuing the patrimonial value of the same one. This work has as
objective to elaborate a script for execution of this inspection, independent of the
purpose and the object of the same one, detaching the importance of this tool. This
procedure in a next future will have to be a routine demanding that the professionals
of Engineering and Architecture search learning and improvement that qualification
brings them technique, taking care of Resolution 345 of the Federal Advice of
Engineering, Architecture and Agronomia (CONFEA).
Keywords: maintenance, check-list, inspection. Priority.
Bachelor in Civil Engineering for the Pontifical University Catholic of the State of Minas Gerais. E-mail: [email protected]
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REFERÊNCIAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT. NBR 5674/1999; Manutenção de edificações – Procedimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 1999.
__________. NBR 13752/1996; Perícias de Engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996.
GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta; FAGUNDES NETO, Jerônimo Cabral Pereira. Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial. São Paulo: Pini, 2006.
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE - SP). Norma de Inspeção Predial, 2003.
SALIBA JÚNIOR, Clemenceau Chiabi. Inspeção Predial. Revista Obras On Line. Belo Horizonte, ano 3, nº. 36 , p. 16-17, Fev. 2007.
Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (SINDUSCON - MG). Manual Garantias. 5. ed. Belo Horizonte: Paginar Ltda., 2006.
