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GEORREFERENCIAMENTO EGEORREFERENCIAMENTO EO REGISTRO IMOBILIÁRIOO REGISTRO IMOBILIÁRIO
Quêidimar Cristina Guzzo RodriguesEngenheira Agrimensora
Presidente do Comitê de Certificação do INCRA-ES
Vitória-ES, 29 de Outubro de 2010.
OBJETIVOS:OBJETIVOS:
Estabelecer a diferença entre o cadastro e o registro;
Dirimir dúvidas sobre o georreferenciamento;
Apresentar as ações do INCRA para agilizar a
certificação;
Discutir soluções para alguns problemas existentes.
REGISTRO PÚBLICO E CADASTRO DE IMÓVEIS
Qual a diferença?
“ É uma instituição administrativa (serviço
público) que, mediante assentos registrais,
constitui a maioria dos direitos reais e
alguns direitos pessoais incidentes sobre a
propriedade imobiliária, tornando públicas
todas essas informações.”
Registro Público Imobiliário
Registro Público Imobiliário
registro dos direitos reais e de alguns direitos pessoais relativos a imóveis
direito pessoal (obrigacional)
direito real
vejamos...
Direito Real Imobiliário:
direito erga omnes
sujeito passivo: a sociedade
obrigação de não fazer (não prejudicar o direito real)
depende de uma efetiva publicidade registral
havendo falha na publicidade registral ouerro do dado registrado...
Conceito de imóvel rural
Conceito Legal - Código Civil:
solo e suas acessões
Incra - cadastro público:
Estatuto da Terra
aproveitamento econômico
Registro Imobiliário:
trata dos direitos reais
propriedade imobiliária
Cadastro:inventário público de bensorientar as políticas públicasligado ao Poder Executivo
Registro Imobiliário:constituição de direitos garantidor da propriedade privadaligado ao Poder Judiciário
Georreferenciamento: Atores
Setor Privado:Proprietário Rural
Geomensor
Setor Público:Incra
Registro Imobiliário
necessidade de perfeita coordenação para o
sucesso do programa
devemos todos falar a mesma língua e atuar com o mesmo objetivo
Desenvolvimento Nacional depende de: instituições fortesconfiabilidade
Solução: efetiva parceriaparceria entrecadastro (INCRA)
registro imobiliário
geomensor
proprietário rural
Conclusão Conclusão
Retificação e Georreferenciamento
por que essas inovações?
seria por culpa das precárias e seria por culpa das precárias e falhas descrições do passado?falhas descrições do passado?
Descrições Precárias do PassadoDescrições Precárias do Passado
cumpriram bem o seu papel
não havia dúvidas nem conflitos
delimitavam bem os direitos
valia a visibilidade da posse
a verdadeira falha
não-incentivo ao aperfeiçoamento
rigorosa legislação para a retificação
Necessidade de Novas DescriçõesNecessidade de Novas Descrições
Escassez de Terras:
aumento populacional
falta de moradia
Conflito agrário:
MST et alii
Valorização Imobiliária:
aumento do tráfego imobiliário
necessidade de prevenção de conflitos
CONSEQÜÊNCIASCONSEQÜÊNCIAS1. Legislação do Georreferenciamento
maior rigor técnico das descrições evitar multiplicidade de títulos artigos 176 e 225 da LRP
2. Retificação Extrajudicial de Registro maior celeridade do procedimento artigos 212 e 213 da LRP
3. Tudo está previsto na LRP portanto, Geo é retificação de registro!
VANTAGENS DO GEO
descrições com grande acurácia
impede a sobreposição de títulos
segurança jurídica quanto:à área
ao formato
à localização
MAS NUNCA QUANTO AO DIREITO!
HIPÓTESES LEGAIS DO GEORREFERENCIAMENTO
Lei dos Registros PúblicosLei 10.267/2001: alterou o artigo 176 da LRP
§ 3º - Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação... será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cujo somatório da área não exceda a 4 módulos fiscais.
§ 4º - A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.
Lei dos Registros PúblicosLei 10.267/2001: alterou o artigo 176 da LRP
§ 3º - Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação... será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cujo somatório da área não exceda a 4 módulos fiscais.
§ 4º - A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.
Lei dos Registros PúblicosLei 10.267/2001: alterou o artigo 176 da LRP
§ 3º - Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação... será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cujo somatório da área não exceda a 4 módulos fiscais.
§ 4º - A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.
Lei 10.267/2001: também alterou o art. 225 da LRP
§ 3º - Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.
Lei dos Registros Públicos
Hipóteses subordinadas ao Geo:
desmembramento
parcelamento
remembramento
transferência
ações judiciais que tenham por objeto central o imóvel rural (art. 225)
hipoteca?
compromisso de compra e venda?
negócio jurídico
desfecho
insatisfatório
satisfatório - pagamento
- inadimplência.
compromisso de CV:- transferência
NÃO PODE
compromisso de CV:- transferência
NÃO PODE
hipoteca:- cancelamento
PODE
hipoteca:- cancelamento
PODE
compromisso de CV:- transferência
NÃO PODE
hipoteca:- cancelamento
PODE
PRAZOS DO GEORREFERENCIAMENTO
Decreto nº 4.449/2002Alterado pelo Dec. 5570/2005
Art. 10. A identificação da área do imóvel rural... será exigida, nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos:
90 dias, para os imóveis com área de 5.000 ha ou maio;
1 ano, para os imóveis com área de 1.000 ha a 5.000 ha;
5 anos, para os imóveis com área de 500 ha a 1.000 ha; e
8 anos, para os imóveis com área inferior a 500 ha.
Contagem correta dos prazos: a/c de 20/11/2003
+ de 5.000 ha..................... 90 dias......(18/2/2004)
1.000 a + de 5.000 ha........ 1 ano.......(20/11/2004)
500 a + de 1.000 ha........... 5 anos.....(20/11/2008)
menor que 500 ha............. 8 anos.....(20/11/2011)
Prazos Vigentes para o Geo
Retificação eRetificação eGeorreferenciamentoGeorreferenciamento
casos práticoscasos práticos
3/3/44
Quando retificar a descrição?Quando retificar a descrição?
essa necessidade costuma surgir para o desmembramento
Gleba A28 ha
Gleba B22 ha
Análise Inicial:
a matrícula cumpre o princípio da especialidade objetiva?
Mat. 16.87050 hectares
Resposta Negativa:
Prévia Retificação
existe algum outro elemento que mereça descrição técnica?
linha de alta-tensão
servidão de passagem
gasoduto, oleoduto, valerioduto
reserva legal
RPPN
Resposta Positiva:
Exigir a sua Descrição Técnica
Gleba A28 ha
Gleba B22 ha
existe algum imóvel público no interior da matrícula?
estradas
rios públicos
terras devolutas
outros imóveis públicos
Resposta Positiva:
Retirá-lo do Interior do Imóvel Privado
Gleba A28 ha
Gleba B22 ha
Servidões ou Estradas?Servidões ou Estradas?
alegação de ser uma servidão
não existe lei municipal sobre tal área
não há controle de estradas municipais
mapa da cidade? só a carta do IBGE
Prefeito concorda que é servidão
isso basta???
Imóvel Público:
Bem Indisponível
ES
-060
Imóvel Dominante
Imóvel Serviente
HIPÓTESE 1
Servidão de Passagem Servidão de Passagem (caminho)(caminho)
R. 1 – 16.870 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007)
SERVIDÃO: IMÓVEL SERVIENTE – Pelo imóvel objeto desta matrícula existe uma servidão de passagem em favor do imóvel de Matrícula 16.869, com a área total de 5.000 m2, cuja descrição técnica é a seguinte:
Substituta do Oficial..................................................... (Vilma de Lima).
de para azimute distância
1 2 150º 34’ 12” 123,32 m
2 3 98º 12’ 08” 43,98 m
3 4 165º 45’ 37” 53,98 m
etc etc etc etc
etc etc etc etc
Servidão de Passagem Servidão de Passagem (caminho)(caminho)
Av. 1 – 16.869 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007)
SERVIDÃO: IMÓVEL DOMINANTE – Em favor do imóvel objeto desta matrícula existe uma servidão de passagem que passa pelo imóvel de Matrícula 16.870, descrita e caracterizada no Registro nº 1 daquela matrícula.
Substituta do Oficial................................................................ (Vilma de Lima).
1. Imóvel Serviente: Registro do Ônus
Descrição Técnica
a servidão está no interior desta Matrícula
2. Imóvel Dominante: Averbação do Direito
Mera menção ao R.1/16870
a servidão está no interior de outra Matrícula
HIPÓTESE 2
Pereiras
Bairro das Abóboras
Vários Imóveis Dominantes
Imóvel Serviente
servindo à comunidade
estrada públicabem de uso comum do povo
Estrada ou Servidão de Passagem?
1. Servidão:
ônus integrante da propriedade particular
serve a um ou mais imóveis determinados
conservada pelos interessados
geralmente unidirecional
2. Estrada:
bem público de uso comum do povo
serve à comunidade em geral
conservada pelo poder público
independe de desapropriação ou reconhecimento
sempre bidirecional
Regra Essencial:
separação do bem público
do bem privado
Voltemos aoVoltemos aoSIMPLES DESMEMBRAMENTOSIMPLES DESMEMBRAMENTO
Gleba A28 ha
Gleba B22 ha
Mat. 16.87050 hectares
SERVIDÃOE
S-0
60
Matrícula16.869
Gleba A28 ha
Gleba B22 ha
Servidão onerando Gleba Aem favor do Imóvel de Mat 16.869Mat 16.869
ES
-060
Servidão onerando Gleba Bem favor do Imóvel de Mat 16.869Mat 16.869e da Gleba AGleba A
Matrícula16.869
Servidão:• onera um Imóvel• em favor de outro
SERVIDÃO
Gleba A28 ha
Gleba B22 ha
Mat. 16.87050 hectares
ESTRADA
Gleba A30 ha
ESTRADA
Gleba A28 ha
Gleba B19,5 haGleba B
22 ha
Área da Estrada: 0,5 hectare
Matrícula 16.870
Gleba A: 30,0 haGleba B: 19,5 haEstrada : 0,5 ha_________________________________________________
Área Total: 50,0 ha
ALGUMAS DÚVIDAS DOS REGISTRADORES
1. Matrícula de imóvel georreferenciado e certificado pelo Incra está liberado para desmembramentos?
Resposta: Resposta: NÃONÃO
MATRÍCULA “GEOCERTIFICADA”MATRÍCULA “GEOCERTIFICADA” libera o imóvel para alienações
mas não libera o imóvel para alterações descritivas
portanto...
parcelamentos: nova certificação
retificação da descrição: nova certificação
geo voluntário (imóvel abaixo de 1.000 ha)
mesmas restrições: “uma vez no sistema, sempre no sistema”
2.Trabalho georreferenciado com certificação do Incra não pode ser objeto de qualificação registral?
O QUE DIZ O DEC. 4.449/02:
Art. 9º A identificação do imóvel rural, na forma do § 3º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da Lei nº 6.015, de 1973, será obtida a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com precisão posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual técnico, expedido pelo INCRA.
Continua...
§ 1º Caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.
§ 2º A certificação do memorial descritivo pelo INCRA não implicará reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário.
Resposta: Resposta: NÃONÃO
QUALIFICAÇÃO REGISTRALQUALIFICAÇÃO REGISTRAL função inafastável do registrador imobiliário
negar-se a ela configura o crime de prevarição
a certificação não garante titularidade sobre a área
missão do registrador: garantir a segurança jurídica
3. Averbação na matrícula dizendo que o serviço foi feito de acordo com a Norma Técnica do INCRA, sem haver peças técnicas certificadas.
apenas o documento com o número da certificação, o carimbo e assinatura nas peças técnicas garantem que o serviço foi executado de acordo com a Norma Técnica.
4. Na retificação, somente se permite o aumento de área em 5% (1/20), nos termos do artigo 500 do Código Civil.
Atenção:
retificar: corrigir erros e omissões
retificar não é “adequar” o registro ao imóvel
pode-se aumentar a área do imóvel?
poderia aumentar até 1/20 (5%) ?
não poderia aumentar nunca ?
sem limite, se a posse for mansa e pacífica ?
qual, afinal, é a regra ?????
Código CivilCódigo CivilArt. 500Art. 500 - Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito: + área; resolução do contrato; ou abatimento do preço.
§1º§1º - Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 (5%) da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
Escopo do Artigo 500:
direito privado - indenização entre partes - direito contratual - direito disponível
Escopo do Artigo 500:
direito privado - indenização entre partes - direito contratual - direito disponível
Escopo da Retificação:
registro imobiliário - registro público - direito público - direito indisponível
Transcrição 1.547, de 1953
Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a
estrada municipal e com o rio de Conchas.
Levantamento Topográfico Atual
Um sítio com 150 hectares localizado no Bairro das Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a
estrada municipal das Palmeiras e com o rio de Conchas, com os seguintes rumos e distâncias abaixo
discriminados: ...etc...
É possível tal retificação ou trata-se de usucapião?
rio de Conchas
R.F
.F.S
.A.
Sítio Mina D’Água150 hectares
Estrada das Palmeiras
medição visual100 hectares
Qualificação Registral:confrontações idênticas
confrontações permanentes
conferência por cartas oficiais
diligências se necessário...
rio de Conchas
SÍTIO DA MINA
GRANJA
SÍTIO TOMAZELLA
a l a g a d o
R.F
.F.S
.A.
Sítio Mina D’Água150 hectares
Estrada das Palmeiras
rio de Conchas
medição visual100 hectares
Qualificação Registral:confrontações idênticas
confrontações permanentes
conferência por cartas oficiais
diligências se necessário
anuência dos confrontantes
responsabilização de todos
provável erro: a não-medição das curvas do rio
não houve aumento, mas ERRO
4. Na retificação, somente se permite o aumento de área em 5% (1/20), nos termos do artigo 500 do Código Civil.
Conclusão:Conclusão:
NÃONÃO
5. Área cadastrada no Incra em área maior justifica o “aumento de área” na matrícula.
Situação 1:
Mat. 15.009: 30 hectares
CCIR: 45 hectares
Levantamento atual: 43,3 hectares
Mat. 15.009: 30 haCCIR: 45 haGeo: 43,3 ha
CCIR45 hectares
antiga Mat. 6.091
Mat. 15.009: 30 ha
Mat. 15.010: 15 ha
“aquisição informal”
Situação 2:
Mat. 7.834: 80 hectares
CCIR: 80 ha registrados e 35 ha posse
Levantamento atual: 118,3 hectares
Mat. 7.834: 80 haCCIR: 80 + 35 = 115 haGeo: 118,3 ha
CCIR 80 ha de área
registrada(Mat. 7.834)
CCIR 35 ha de área de posse
CCIR é título de propriedade?CCIR é título de propriedade?
a lei é clara: isso pode ser crime!
CCIR é meramente declaratório
pode estar a maior ou a menor
não serve de argumento para retificação
perigo de “legitimação” de fraudes (ex.: terras públicas)
qualificação registral: diligência e prudência!!!
Lei 5.868/72 (SNCR):
Art. 3º - parágrafo único - Os documentos expedidos pelo Incra, para fins cadastrais, não fazem prova de propriedade ou de direitos a ela relativos.
Lei 4.947/66 (Normas Gerais de Direito Agrário):
Art. 19 - (É crime) Utilizar, como prova de propriedade ou de direitos a ela relativos, documento expedido pelo Incra para fins cadastrais ou tributários:
Pena: reclusão de 2 a 6 anos.
Decreto nº 4.449/2002 (Geo):
Art. 9ºArt. 9º - - §2º§2º - A certificação do memorial descritivo pelo INCRA - A certificação do memorial descritivo pelo INCRA não implicará reconhecimento do domínio ou a exatidão dos implicará reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário.limites e confrontações indicados pelo proprietário.
Conclusão:Conclusão:
5. Área cadastrada no Incra em área maior justifica o “aumento de área” na matrícula.
NÃONÃO
Partes Ideais Localizadas
Matrícula 1.874100 hectares
Maria - 60%Luiza - 40%
Posse de Luiz Arruda
Mat. 452
Transc. 35.823
Mat. 2.761
3
2
4
X
5
1
Fazenda EsperançaTransc. 21.876
rio das Velhas
Quanto tem cada um?
separação do bem público
do bem privado
Quanto tem cada um?
Maria: 100 haLuiza: 100 ha
do bem privado
partes ideais localizadas
georreferencia todo o imóvel
não existe geo de “parte ideal”
exceto para instruir usucapião(se for comprovado o interesse de agir)
MERO CÁLCULO MATEMÁTICO
(um exemplo)
Mat. 16.920“certificada”
345,78 ha
Mat. 845
Mat. 378
Mat. 14.980
Mat. 379
Mat. 2.451
Mat. 10.201
845,78 ha
Retificação de RegistroRetificação de Registrocom nova certificaçãocom nova certificação
precisa da anuência dos confrontantes???
INVIABILIDADE DA RETIFICAÇÃO
Descaracterização da Propriedade Imobiliária
a) inclusão de área não titulada à área registrada (ex.: parcela de área do vizinho com a sua anuência, terras devolutas);
b) levantamento de parcela do imóvel de posse exclusiva do condômino (inexiste “fração ideal localizada” - salvo para usucapião);
c) várias matrículas numa única poligonal sem que seja possível a sua fusão (ex.: titulares diferentes);
d) inclusão de área pública no levantamento (ruas, estradas, rios públicos, ferrovias).
qualquer dessas quatro hipóteses inviabiliza o o
Geo na matrícula
REALIDADE DA CERTIFICAÇÃO
23.506 imóveis certificados(menos de 1% do total de imóveis cadastrados)
Imóveis cadastrados abaixo de 500 ha: mais de 4.000.000.(impossível certificar no modelo atual de análise)
AÇÕES DO INCRA
Mudanças na Norma Técnica e nos atos normativos, diminuindo o tempo de elaboração de peças técnicas pelos profissionais e de análise pelo INCRA;
Criação de grupo de trabalho com contratação de empresa de informática para desenvolver o sistema de certificação automatizada.
CERTIFICAÇÃO AUTOMATIZADAAnálise técnica 100% impessoal;
Toda a entrega de dados e peças técnicas será feita de forma digital;
90% da análise de consistência será feita de forma automática pelo sistema;
Planta e memorial disponíveis na internet para download e conferência;
Previsão para atualização de dados da planta via internet pelo registrador.
O QUE ESTÁ FALTANDO???
Maior interposição das corregedorias para dirimir alguns conflitos de entendimento;
Maior troca de informações entre INCRA x Cartórios;
Mais colaboração e menos cobrança...
MINHA SUGESTÃO:Criação de grupo de estudo permanente composto por servidores do INCRA e do SINOREG;
Elaboração de um documento conjunto com reivindicações à Corregedoria de Justiça;
Realização de eventos mais frequentes tratando do assunto.
UM ÚLTIMO RECADO...
A FUNÇÃO SOCIAL A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADEDA PROPRIEDADE
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIAREGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Propriedadeantes: era considerado um direito absolutohoje: direito mitigado pela função social
Problemas Existentes
uma “nação de excluídos”burla à LPS – há mercado para taluso eleitoreiro do assunto
Questão Fundiária: problema nacional todos nós devemos agir para solucionar a questão
Função Social da PropriedadeFunção Social da Propriedade==
Responsabilidade Social do Responsabilidade Social do Registrador ImobiliárioRegistrador Imobiliário
e de todos os profissionais e de todos os profissionais que podem colaborar nessa que podem colaborar nessa
difícil missãodifícil missão
