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DETALHAMENTO DOS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

NBR 12.721

São parte integrante do Memorial de Incorporação. Introduzidos pela lei federal 4591/64 (Lei de Incorporação), sendo exigidos nos empreendimentos que constituam condomínio. Os quadros têm por objetivo:

1) Definir a área da cada unidade (privativa, comum e total); 2) Definir o coeficiente de proporcionalidade; 3) Apresentar uma estimativa de custo do empreendimento com base no Custo Unitário Sinduscon; 4) Caracterizar o produto através da especificação de acabamento dos materiais de piso, parede e teto, bem como especifi-cação dos equipamentos (elevadores, bombas, etc). A análise prioriza: A perfeita individualização da área das unidades autônomas (quadros I e II) e a sua coerência com o projeto arquitetônico. A concordância entre o especificado em memorial e projeto com os quadros V, VI, VII e VIII. Constatada incoerência nestes dados, será necessário retificação dos documentos. Também se verifica a ponderação adotada para a obtenção da Área Equivalente de construção, lembrando-se que o conceito de área equivalente está ligado ao custo. A orientação básica de preenchimento dos quadros, é a orientação da Norma Brasileira. As descrições da área no Memorial de Incorporação ou Convenção de Condomínio devem guardar estrita concordância com as áreas apresentadas nos Quadros I e II da NBR.

Projeto Arquitetônico completo com aprovação dos Órgãos Públicos

Representação gráfica. A análise, preferencialmente, é para o projeto aprovado. Se apresentado projeto sem aprovação, este deverá estar aprovado até a contração, sem nenhuma alteração daquele apresentado inicialmente. Antes da contratação ele será re-analisado. Qualquer alteração do projeto durante a obra deverá ter prévia concordância do setor de engenharia do UNIBANCO. Não devem ser aceitos projetos com vagas de garagem encravadas ou enclausuradas.

Orçamento Global detalhado da obra, padrão UNIBANCO

Visa detalhar o custo total da obra. Deverão ser incluídos todos os serviços e materiais a serem utilizados na obra. Deverá ser datado e assinado. A análise UNIBANCO prioriza a aferição do custo por serviço, que é analisado por comparação com custos praticados na região. Mede o indicador de custo unitário de construção (R$/m²) do empreendimento com: índices de custo praticados na região, custo PINI e custo SINDUSCON entre outros. Também avalia as incidências dos percentuais dos serviços em relação ao custo total da obra. IMPORTANTE – quando os custos estiverem elevados acima do valor previsto pelo índice SINDUSCON/PINI (regional) com os respectivos acréscimos de BDI, deverá ser apresentado justificativa do motivo, como por exemplo: fundações especiais, equipamentos sofisticados de lazer, maior quantidade de elevadores, instalações especiais, etc.

ROTEIRO DE ORIENTAÇÃO TÉCNICA - PLANO EMPRESÁRIOANÁLISE DE VIABILIDADE - DESCRITIVOS


Cronograma Físico Financeiro, padrão UNIBANCO

Visa programar o desenvolvimento da obra ao longo do prazo da construção, evidenciando a evolução física real da obra em recursos financeiros. Prioriza a coerência da distribuição dos serviços ao longo do tempo. Deverá ser datado e assinado. Notas: a distribuição das etapas do cronograma devem ter coerência, sem concentração de serviços excessivos em certos meses, procurando-se uma distribuição homogênea e dentro das boas técnicas de engenharia sem que os desembolsos sof-ram oscilações demasiadas. O percentual a ser medido é o executado até a data prevista contratual, portanto o cronograma deve levar em conta esse fato, pois comumente a obra é medida para efeito de pagamentos no último dia do mês, fato que geralmente não ocorre nas liberações do Unibanco, havendo por isso um descasamento. IMPORTANTE – o proponente deverá estar ciente que materiais estocados ou já comprados, porém não aplicados, não são considerados para efeito de medição de obra.

Memorial Descritivo da Obra detalhado

O Memorial Descritivo visa, em forma escrita, esclarecer os materiais, equipamentos e técnicas de execução a serem utilizados na obra, e caracterizando previamente como ficará a construção após o término da obra. Na análise UNIBANCO o Memorial deve caracterizar perfeitamente o objeto a ser construído, sem omissões, sem incom-patibilidades e sem indeterminações que possam gerar dúvidas. Define o padrão de acabamento do empreendimento, enquadrando nos conceitos de Baixo, Médio e Alto e se compatível com orçamento global da obra apresentado. Deverá ser datado e assinado. IMPORTANTE - O memorial descritivo apresentado abaixo é uma referência, sendo que o proponente deve adaptar ao seu empreendimento. O modelo é livre, enfatizamos que o nível de detalhamento a ser apresentado é de grande importância e deverá estar coer-ente em termos de informações de serviços e acabamentos com orçamento global detalhado apresentado. Nota 1: Não é admitida a utilização do termo “SIMILAR”, podendo ser especificado até 03 (três) marcas, com desem-penho técnico equivalente quanto ao balizamento de qualidade. Nota 2: Os itens possíveis à incluir no orçamento global com intuito de adaptar o empreendimento, deverão, obriga-toriamente, ser especificados.Nota 3: Quando do uso de materiais novos, deverá ser apresentada documentação de órgãos técnicos representativos que garantam a qualidade e durabilidade do produto ou técnica nova. Nota 4: Para o Orçamento Global Detalhado deve-se utilizar o modelo padronizado UNIBANCO, e na planilha forneci-da os valores devem estar com o BDI incluso. Procurar apontar ao máximo o grau de detalhamento dos serviços, que possibilite facilitar a fiscalização da obra na ocasião das vistorias dos nossos fornecedores credenciados.Nota 5: Para empreendimentos horizontais, tipo condomínio de casas, exigimos separar claramente as especificações da infra-estrutura externa. O orçamento poderá globalizar o empreendimento como um todo, desde que fique clara-mente expressado os custos referente às áreas comuns.

MODELO PARA PREENCHIMENTO DO MEMORIAL DESCRITIVO

Nome do proponente: Nome do empreendimento: Nome do Responsável Técnico: Endereço (completo) do empreendimento: Apresentação: Descrição sumária do empreendimento.Declarar se a obra obedecerá à boa técnica, atendendo as recomendações da ABNT e das Concessionárias locais. Será edifi-


cada de acordo com as especificações que seguem, obedecendo aos projetos. Despesas Iniciais/Serviços Gerais: Este item consiste basicamente de serviços indiretos da obra, tais como projetos, aprovações, documentação e registros, cópias, entre outros. Neste aspecto descrever se possível um breve relato referenciando os itens orçados. Para aqueles serviços relacionados à obra: Demolições: Descrever se haverá edificações a demolir. Sondagens: Descrever o tipo de sondagem. Levantamento topográfico: Descrever se será executado por empresas especializadas. Limpeza do terreno: Declarar se será realizada limpeza do terreno. Tapumes: Declarar se o tapume será executado de acordo com as posturas Municipais. Ligação Provisórias: Declarar se serão executadas de acordo com as posturas das Concessionárias locais. Correrão por conta da construtora todas as despesas e providências com ligações provisórias, bem como o pagamento referente ao consumo durante a obra. Instalação da Obra: Declarar se será implantado canteiro de obras dimensionado de acordo com o porte e a necessidade da obra. A obra deverá ser provida de ferramentas e equipamentos necessários, cabendo a construtora a sua manutenção, de modo a ser garantido o bom andamento e a segurança da obra, além da higiene dos operários. Movimento de Terra: Descrever a forma como será realizado, bem como da necessidade de aterro ou remoção.Medidas preventivas: Descrever medidas preventivas a adotar quanto à estabilidade e contenção de taludes e terrenos vizinhos. Muros de arrimo: Descrever a necessidade de execução de muros de arrimo sempre que necessário. Fundações: Descrever o tipo de fundação a ser utilizada, em função das características do solo. Estrutura: Descrever o tipo de sistema estrutural: convencional, pré-moldado, alvenaria auto-portante, alvenaria estrutural e etc. No caso de alvenaria estrutural ou auto-portante, informar o tipo, dimensões e resistência dos blocos, e o traço de assentamento da argamassa e “grout”. Instalações Hidráulicas: Definir todos os materiais a serem empregados, separando claramente as especificações de água quente, água fria, esgoto primário e secundário, águas pluviais, incêndio e gás; definindo tanto os tubos como as conexões. Sistema de aquecimento: Explicar o sistema de aquecimento e os pontos de utilização das instalações de água quente. Combate a Incêndio: Declarar se as instalações de combate a incêndio serão executadas em conformidade com o projeto aprovado pelo Corpo de Bombeiros. Instalação de gás: Especificar os materiais a serem utilizados na entrada e na rede de distribuição. Esclarecer se haverá ambiente de estocagem de gás. Aparelhos sanitários: Descrever a marca e acabamentos de todas as peças a serem fornecidas e instaladas nos diversos compartimentos. Descrever a marca dos metais sanitários, os tampos, bancadas e cubas, bem como o local de instalação. Instalações Elétricas: Definir todos os materiais a serem empregados, separando claramente as especificações para tubulação, enfiação e aparelhos. Especificar tipos de eletrodutos, condutores e cabos, caixas, interruptores, tomadas e pontos de telefones, quadro em geral e secundários. Especificar marcas e tipos de luminárias nas áreas comuns. Especificar o tipo de pára-raios. Esclarecer se haverá fiação para: antena, telefone, interfone e internet, ou haverá apenas duto seco. Informar locais onde serão instalados pontos de iluminação nas áreas de uso comum externas.Alvenaria: Especificar tipo (convencional ou dry-wall) e dimensões de tijolos e blocos e traço de argamassa de assentamento. Especificar o tipo a seção e o transpasse de vergas e contra vergas. Descrever o sistema de amarração entre blocos, entre paredes, entre paredes e lajes, entre paredes e pisos. Cobertura: Definir os materiais para execução da sua estrutura. Especificar tipo de telha e sistema de fixação das peças; para o caso de telhas de fibrocimento, especificar também a marca e a espessura. Sistema de captação de água: Definir o sistema de captação de águas (calhas, rufos e condutores) especificando os materiais a serem utilizados. Relacione os locais cobertos com telhas (eventualmente omissos no projeto de cobertura). Nota: para coberturas em lajes impermeabilizadas e/ou tratadas, descrever e especificar o tipo de impermeabilização e materiais empregados. Esquadrias de Madeira: Descrever material, tipo e modelo, marca e local de aplicação, separando claramente as especificações para batentes/guarnições, portas e ferragens. Esquadrias Metálicas: Descrever material, tipo e modelo, marca e local de aplicação, separando claramente as especificações para esquadria de alumínio, esquadrias de ferro, portas corta-fogo e esquadrias especiais/gerais (portões, grades, corrimão,


alçapões, grelha, etc). Tratamento: Descrever separadamente o processo e o tipo de impermeabilização a ser adotado para: Fundações, Cortinas, Pisos (internos, externos/periferia, varandas/sacadas, box de banheiro), Caixa d’água (inferior/enter-radas e superior), Floreiras, Piscinas, Poço de elevador. Revestimentos Internos: Descrever o tipo de revestimento das paredes/tetos internas (chapisco, emboço, reboco, gesso, etc), local de aplicação e, se for o caso, especificando o traço. Azulejos: Descrever os materiais, tipo e modelo, marca e local de aplicação.Revestimentos Especiais: Descrever material e o local de aplicação, separando claramente as especificações para forros (gesso, madeira/lambri). Nos casos de revestimentos especiais (granito, mármore, pedra, painéis, etc) devem ser especificados o material e o local a ser aplicado. Obs.: como sugestão, deverão ser relacionados como revestimento de paredes/tetos internos e externos. Revestimentos Externos: Descrever o tipo de revestimento das paredes externas (chapisco, emboço, reboco, etc), local de aplicação, especificando o traço. Nos casos de revestimentos especiais (pastilhas, cerâmicos, tijolo maciço, etc) devem ser especificados o material e o local a ser aplicado. Pisos: Descrever o material e o local de aplicação, separando claramente as especificações para lastro de concreto no sub-solo, cimentados no subsolo, regularizações/contrapisos e pisos. Nos casos de piso especiais (granito, mármore, pedra, etc) devem ser especificados o material e o local a ser aplicadoRodapés, Soleiras e Peitoris: Definir de acordo com os locais de aplicação os diversos materiais utilizados especificando tipos e dimensões. Vidros: Descrever o local de aplicação, modelo e espessura.Pintura: Descrever conforme segue abaixo e especificar o material utilizado, separando claramente a pintura interna e ex-terna e o local da aplicação, a preparação da superfície (lixamento ou emassamento), o fundo preparador (anticorrosivo metálico, seladora para madeira), o recobrimento final (tinta látex, tinta óleo, tinta esmalte, etc.) e o nº de demãos. Nos casos de pinturas especiais (tratamento de concreto aparente, etc) devem ser especificados o material e o local a ser aplicado. Diversos: Descrever os serviços diversos complementares à edificação, tais como: muros, equipamentos de playground, piscinas, churrasqueiras, paisagismo, etc. Limpeza: Declarar se a obra será entregue totalmente limpa nas áreas internas e externas das habitações, especialmente quanto aos pisos, aparelhos, metais e vidros, devendo funcionar com perfeição todas as instalações hidráulicas, sanitárias e elétricas. Elevadores: Informar a quantidade de elevadores e a marca.Nota: o critério de medição UNIBANCO para este caso, considera-se pelo pagamento das faturas quitadas em relação ao valor total do(s) elevador(es). Desta forma, após a contratação do financiamento, deverá ser providenciado o contrato do(s) elevador(es) e mensalmente enviada as faturas quitadas. Após o pagamento da última fatura deverá ser providenciado e enviado o termo de quitação do mesmo. Equipamentos: Informar e descrever os equipamentos complementares à edificação, tais como: antena coletiva, interfone, pára-raios, bombas de recalques, sistema de exaustão, etc).

Declarações Finais:• Declarar se a empresa responsabiliza-se pela execução e ônus financeiro de eventuais serviços extras, indispensáveis a perfeita habitabilidade das unidades, mesmo que não constem no projeto, memorial e orçamento, sendo que a obra oferecerá totais condições de habitabilidade, comprovada com a expedição do “Habite-se” pela Prefeitura Municipal.• Declarar se a construtora providenciará, às suas expensas, o “Habite-se” da obra.• Declarar se será instalada placa do UNIBANCO (ver modelo e tamanho definido pela Área e Negócios Imobiliários), à ser fixada em local de destaque e frontal à obra, mantida até o final da obra.• Declarar, em função da diversidade de marcas existentes no mercado, eventuais substituições. Elas serão possíveis desde que informadas antecipadamente a apreciação do UNIBANCO, devendo os produtos apresentarem desempenho técnico e qualidade equivalente ou superior àqueles anteriormente especificados.

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