ÍNDICES URBANÍSTICOS

O zoneamento estipula os padrões construtivos dos terrenos na cidade:

Áreas verticalizadas são aquelas com maior C.A. Coeficiente de Aproveitamento.Áreas horizontalizadas são aquelas com menor C.A.

Quando se vai construir num terreno, devem-se obedecer os índices urbanísticos que a Prefeitura estipular para a Zona (área do zoneamento) onde se encontra o imóvel:

- Gabarito máximo

- Taxa de ocupação (T.O.) máxima

- Coeficiente de aproveitamento (C.A.) máximo

- Taxa de permeabilidade (T.P.) mínima (ou taxa de impermeabilização máxima)

1. GABARITO

Número de pavimentos de uma edificação. Algumas prefeituras adotam o gabarito como altura máxima da edificação (do nível do pavimento térreo até a parte mais alta da cobertura do edifício).

2. TAXA DE OCUPAÇÃO (T.O.)

Porcentagem máxima de terreno que pode ser ocupada pelo pavimento térreo e pelas eventuais projeções dos pavimentos acima do térreo. Exemplo:

Área do terreno: 250,00m2

Construção principal: 100,00m2, sendo 50,00m2 no térreo e 50,00m2 no pavimento superior.

50,00m2 (do pavimento térreo) : 250,00m2 = 0,2 (20%).

Edícula: 20,00m2 20,00m2 : 250,00m2 = 0,08 (8%)

Taxa de ocupação total: 0,2 + 0,08 = 0,28 (28%).

Se houver projeções de pavimentos superiores, estas influirão na taxa de ocupação.Exemplo:

Área do terreno: 250,00m2

Construção principal: 118,00m2, sendo 50,00m2 no térreo e 68,00m2 no pavimento superior.

50,00m2 (do pavimento térreo) + 18,00m2 (projeção do pavimento superior) = 68,00m2

68,00m2 : 250,00m2 = 0,272 (27,2%).

Edícula: 20,00m2 20,00m2 : 250,00m2 = 0,08 (8%)

Taxa de ocupação total: 0,272 + 0,08 = 0,352 (35,2%).

3. COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (C.A.)

Também chamado de índice de aproveitamento. Representa quantas vezes a área do terreno podemos edificar, no máximo, considerando a somatória das áreas construídas de todos os pavimentos.

Exemplo: A prefeitura estipulou para a Zona onde se encontra este terreno o C.A. máximo de 1,0. Significa que a soma de todas as áreas construídas (não só do térreo, mas de todos os pavimentos) não pode ultrapassar 1,0 vez a área do terreno, ou seja, 250,00m2.

Área do terreno: 250,00m2

Construção principal: 100,00m2, sendo 50,00m2 no térreo e 50,00m2 no pavimento superior.

Edícula: 20,00m2

100,00m2 + 20,00m2 = 120,00m2 (atende ao índice estipulado)

Então, qual é o C.A. deste exemplo?

- Construção principal: 100,00m2 : 250,00m2 = 0,4- Edícula: 20,00m2 : 250,00m2 = 0,08- C.A. total: 0,4 + 0,08 = 0,48

Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificação em um lote com C.A. máximo = 2,0. A primeira, que utiliza T.O. máxima de 0,5 (50%), permite apenas 4 pavimentos. A segunda distribui a área edificada em 8 pavimentos, cada um com T.O. de 0,25 (25%).

Variações do número de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA.

4. TAXA DE PERMEABILIDADE (T.P.)

Porcentagem mínima de terreno que deve ser deixada permeável, sem pavimentação. Algumas prefeituras adotam a taxa de impermeabilização, que é o inverso, ou seja, a porcentagem máxima de terreno que pode ser impermeabilizada (pavimentada).

Exemplo: A prefeitura estipulou para a Zona onde se encontra este terreno a T.P. mínima de 0,15 (15%). Significa que devem ser deixados, no mínimo, 15% do terreno sem pavimentação, permitindo que haja absorção da água da chuva diretamente pelo terreno (gramado, terra, etc.).

É o mesmo que dizer que só podem ser impermeabilizados, no máximo, 0,85 (85%) do terreno. Nesse caso, estamos falando de taxa máxima de impermeabilização.

Área do terreno: 250,00m2

T.P. mínima: 0,15 (15%).

250,00m2 x 0,15 = 37,50m2. Devem ser deixados, no mínimo, 37,50m2 de terreno livre para absorção de água.

Ou seja, só podem ser impermeabilizados, no máximo, 0,85 (85%) do terreno:

250,00m2 x 0,85 = 212,50m2.

5. ÁREA LIVRE

Área do terreno não ocupada por edificações. Ou seja, só são consideradas as áreas construídas do térreo e eventuais projeções de pavimentos superiores. Exemplo:

Área do terreno: 250,00m2

Construção principal: 100,00m2, sendo 50,00m2 no térreo e 50,00m2 no pavimento superior.

Edícula: 20,00m2

Área livre: 250,00m2 – 50,00m2 (térreo da construção principal) – 20,00m2 (edícula) = 180,00m2.

Em porcentagem, nesse caso, a área livre será:180,00m2 : 250,00m2 = 0,72 (72%) do terreno.

Se houver projeções de pavimentos superiores, estas influirão na área livre.Exemplo:

Área do terreno: 250,00m2

Construção principal: 100,00m2, sendo 50,00m2 no térreo e 68,00m2 no pavimento superior.

Edícula: 20,00m2

Área livre: 250,00m2 – 50,00m2 (térreo da construção principal) – 18,00m2 (projeção do pavimento superior da construção principal) - 20,00m2 (edícula) = 162,00m2.

Em porcentagem, nesse caso, a área livre será:162,00m2 : 250,00m2 = 0,648 (64,8%) do terreno.