InfoSIPCES – Novembro / Dezembro 2013

Info SIPCES

Informativo Bimestral n Ano 15 n nº 123 n NOVEMBRO/ DEZEMBRO 2013

A consolidação de um evento

Festa do síndicoPág.02 Cuidado redobrado nesse período

segurançaPág.05 Começando a planejar 2014

contribuição sindical Pág.08

Férias Os cuidados para manter a diversão.

2014!Que venha

Chegamos a mais um período em que pro-curamos rever, tanto no campo pessoal quanto no profissional, o que deu certo, apa-gar o que deu errado e planejar as ações do próximo ano. Em nossa vida condomi-nial esse balanço não é diferente, e esse é o período principal para podermos realmen-te planejar o próximo ano do Condomínio.

Enquanto fazemos isso não podemos esquecer o agora, época em que come-çam as férias e que as atenções devem estar voltadas para dois pontos essenciais: área de lazer e a segurança. Sobre a área de lazer damos algumas orientações so-bre como entreter crianças e adolescen-tes durante esse período.

Sobre a segurança falaremos dos cui-dados a serem tomados, uma vez que muitas pessoas se ausentam dos con-domínios, deixando-os vazios, e busca-mos orientá-los como evitar imprevistos devido a essa situação.

Falamos ainda sobre a importância da manutenção dos elevadores e orien-tamos sobre o pagamento da Contribui-ção Sindical, que acontece até o final do mês de janeiro.

Encerramos nosso ano mostrando um pouco da Festa do Síndico, ainda mais es-pecial neste ano de 2013. Ano em que co-memoramos 20 anos de muitas conquis-tas e reforçamos nosso compromisso com o segmento condominial capixaba, bus-cando melhorias e inovações.

Fica o desejo de todos os funcionários do SIPCES para que o próximo ano seja re-pleto de novas conquistas.

Desejamos a todos os nossos parcei-ros e associados que 2014 aconteça com muita inovação e ações positivas.

Boas festas.

Cyro Bach Monteiro Presidente

Sindicato Patronal de Condomínios Residenciais, Comerciais e Mistos e empresas de Administração de Condomínios no Estado do Espírito Santo, exceto Região Sul.

SEDE PRÓPRIAAv. Princesa Isabel, 574 – Bloco A, salas 606/611 Ed. Palas Center – Centro – Vitória/ES – CEP: 29010-360 Tel.: (27) 3421-6302 – www.sipces.org.br / [email protected]

DIRETORIA EXECUTIVA

Editorial Festa do Síndico

Expediente

Presidente Cyro Bach MonteiroVice Presidente Gedaias Freire da CostaSecretaria Executiva Elizabeth EstevesTesoureiro Antônio Assis de S. CaramuruSuplentes José Eduardo Martins / Joel da Escossia

Filho / Celso Monteiro BerlinckConselho Fiscal Efetivos – Milton Hilário Martins Ferreira / Rosa

Maria Rigotti / Aderbal de Oliveira ValérioConselho Fiscal Suplentes – Sady Gomes de Azeredo / Aristóteles

Teixeira de Souza / Claudionor BrandãoDelegados Representantes Gedaias Freire da Costa / Cyro Bach Monteiro

Assessor Jurídico Roberto Garcia Merçon (OAB/ES 6445)Equipe de trabalho Flávia Costa Silva / Juliana Bolzan de Oliveira

/ Luana Barcellos Gotardo / Vanda Rangel da Vitória / Maria de Lourdes M. Pereira

Edição Ofício Comunicação e Cultura 27 3019-6240 [email protected] responsável Mário L. FosseProjeto gráfico e diagramação Nina NogueiraFotos Acervo SIPCES / Mário L. FosseImpressão Gráfica e Editora JEPTiragem 1.100 exemplares

2 | SIPCES – Sindicato Patronal de Condomínios

Satisfação total. Assim podemos re-sumir a alegria em ter contado com a presença de aproximadamente

400 associados e parceiros na 4ª Festa do Síndico, realizada em 30 de novem-bro no Cerimonial Aspomires, em Ben-to Ferreira, em comemoração ao Dia do Síndico e também aos 20 anos do Sindi-cato Patronal de Condomínios – SIPCES.

No evento pudemos receber a to-dos num clima de muita descontra-

ção e satisfação pelo dever cumpri-do com muita dedicação ao longo do ano, ao lado de amigos que fazem o melhor pelo desenvolvimento do seg-mento condominial de nosso Estado. O sucesso da festa reflete bem o ní-vel de satisfação com o trabalho que vem sendo desenvolvido até aqui, e que buscaremos melhorar de forma contínua para atender as necessida-des do mercado.

Festa do Síndico 20 anos. Inovando sempre

Cinco anos de atuação como síndico já foram suficientes para que Jor-ge Luiz de Souza Elias se tornas-

se até mesmo professor do curso de Por-teiro e Vigilante do SEST/SENAT. Próximo de completar a sua terceira gestão à fren-te do Condomínio Ulan Bator, em Itapoã, Vila Velha, Jorge reafirma a importância de uma gestão qualificada e da formação de bons profissionais para uma melhor atu-ação nos condomínios. Confira um pou-co como foi nossa conversa com o síndi-co e professor, e como ele faz para admi-nistrar as duas funções no seu dia a dia.

InfoSIPCES Como é a ExPErIênCIa dE SEr SíndICo E ao mESmo tEmPo ProfESSor Em um CurSo dE qualIfICação dE PortEIroS E VIgIlantES? Como ConCIlIar ESSaS tarEfaS? Estou completando minha terceira ges-tão à frente do condomínio onde moro, passando dos cinco anos de dedicação a essa gratificante tarefa. Ministro as au-las do curso do SEST/SENAT, um progra-ma do Governo Federal, pelas manhãs e noites. Pelo período da tarde me dedico integralmente ao condomínio. A experi-ência tem sido absurdamente produtiva, pois se complementam a todo instante. Minha experiência como síndico permi-te que eu reforce e trabalhe a atenção naquilo que os condomínios realmente precisam e esperam de um bom profis-sional. Por outro lado, enxergo nas dú-vidas dos alunos alguns pontos que po-dem ser melhorados no profissional que atua no meu condomínio. É um grande processo de troca.

E qual é ESSE Ponto PrInCIPal a SEr traBalHado? Sem dúvidas é que eles entendam a importância da portaria e a postura a ser adotada pelo porteiro ou por quem for atuar na segurança condominial. Sem-pre procuro levar os alunos a conhecer, in loco, condomínios com estruturas di-ferentes, para que eles enxerguem que cada unidade, cada prédio, é uma rea-lidade, e a postura deles deve se ade-

quar a cada um desse empreendimento.

E Como SíndICo? ExIStE um método PrÓPrIo quE VoCê utIlIZa Para admInIStrar o CondomínIo? Na minha opinião, e tem funcionado bem durante esses anos, é a participa-ção. O síndico tem que estar presente no condomínio, não pode fugir dos con-dôminos ou delegar tudo para as admi-nistradoras. É um conjunto, é trabalhar em equipe mesmo. O síndico tem que dialogar com o condômino, e o condô-mino não pode se isentar de sua parcela de responsabilidade sobre o que acon-tece. Digo sempre que o síndico admi-nistra uma decisão coletiva. Apesar da responsabilidade maior do síndico, to-dos em um condomínio têm sua parce-la de contribuição.

é uma gEStão ComPartIlHada, Então? Praticamente. Não existe o síndico ter o poder em suas mãos e tocar do jeito dele. Isso é errado. Caso o síndico re-solva levar tudo apenas do seu modo não há a menor chance de dar certo. E os condôminos precisam entender a sua parcela de responsabilidade nis-so. Vejo, às vezes, atitudes arbitrárias dos síndicos. Mas em outras vezes os

condôminos são responsáveis, pois são omissos e passivos.

falando Em PartICIPação, Como lIdar Com oS ProBlEmaS da admInIStração? O maior problema, em todo con-domínio, é a inadimplência. Quando a inadimplência é muito alta, ela atrapa-lha muito, impede investimentos, seja para melhorias ou até mesmo manu-tenção de algum item importante para o condomínio. Aqui no meu prédio con-seguimos reduzir esse número, e fize-mos melhorias sem cobrar cota extra. Foi tudo com recebimentos de atrasa-dos. Ampliamos o salão de festas e fi-zemos a Calçada Legal.

E o SIPCES? Como ElE PartICIPa dESSE ProCESSo? Digo que o Sindicato somos nós. Nós é que o fazemos forte. Esse traba-lho conjunto é fundamental. E o SIPCES tem feito ações que atraem os atores desse setor para o crescimento e o for-talecimento constante da instituição. Palestras, cursos, assessoria, enfim, possui uma série de atrativos para o síndico e administradoras. Está sem-pre inovando.

SIPCES – Sindicato Patronal de Condomínios |

Ponto de vista

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Desempenhando o papel de síndico também em sala de aula

O síndico e

professor Jorge

Elias e sua esposa

na 4ª Festa do

Síndico, promovida

pelo SIPCES

Férias, sol, piscina e amigos para se divertir. Esse parece ser o cenário ideal e que muitos contam os dias

para poder chegar e aproveitar um pou-co mais o dia com a família. Nos condo-mínios esse cenário é ainda mais atraen-te quando uma área de lazer está pron-ta para atender aos moradores e seus convidados, garantindo a diversão e en-tretendo a todos.

Mas quais os cuidados a serem toma-dos nesse período? A área de lazer do seu condomínio oferece a segurança ide-al para que as férias não se transformem em uma tremenda dor de cabeça e atra-palhe os planos de todos? Como lidar com a energia dos pequenos e jovens e evi-tar danos ao patrimônio do condomínio?

O Sindicato Patronal de Condomínios -

SIPCES recomenda que o síndico e os ad-ministradores reforcem a todos os condô-minos as regras estabelecidas pelo con-domínio, seja através de uma breve reu-nião ou até mesmo com o envio de circu-lares ou cartas que contenham trechos do regulamento interno. A ideia é educar, e não reprimir as crianças e adolescen-tes ou qualquer outro usuário das áreas comuns do edifício.

Para os condomínios que não possuem uma área de lazer, mas ainda assim possui algum espaço livre, uma das soluções pode estar na contratação de empresas de loca-ção de brinquedos de festas infantis, como pula-pula ou cama elástica. Caso o espaço disponível seja ainda menor, a opção pode ser adotar jogos de tabuleiro, quebra-cabe-ças e o uso de bonecas e carrinhos.

Alternativas como essa trazem alívio e a certeza, para os pais, de que os filhos estarão seguros e ocupados, já que per-manecerão dentro do condomínio e reali-zando atividades monitoradas. E para as crianças é ótima oportunidade de fazerem novas amizades e participarem de brinca-deiras estimulantes.

É importante que o condomínio verifi-que as condições de quadras, piscinas e playgrounds, que nesse período certa-mente ficarão lotados. Por isso, o cuida-do quanto à manutenção desses espaços precisa ser redobrado, já que o condomí-nio pode ser responsabilizado em caso de acidentes. E um dos pontos principais, lembre-se que porteiros, zeladores e fun-cionários do condomínio não são respon-sáveis pelas crianças.

Dia a Dia

Fique atento inquilinos - Pode acontecer de um apar-tamento ter sido locado apenas para a temporada. Certifique-se que o inquilino conhece as regras internas. Além do re-gulamento interno é recomendável que os locatários conheçam o imóvel antes de alugar, verificando os acessos, áreas de lazer, fornecimento de água e garagens.

elevador - Não é recomendável que crian-ças menores de 10 anos andem sozi-nhas na cabine.escada e garagem - O condomínio deve proibir brincadeiras nesses locais, que oferecem alto risco de acidentes.Piscinas - Devem sempre ter um guar-dião durante seu uso ou algum supervi-

sor capacitado em primeiros socorros.a sete chaves - Casas de máquinas de elevadores, caixas de força, caixas d’água e cisternas devem estar sem-pre bem trancadas.Parquinhos - Os equipamentos de-vem indicar para qual faixa etária são recomendados.


Férias Os cuidados para manter a diversão.

Algumas dicasde segurançaTenha certeza de quem está au-torizado a entrar no prédio;

Não forneça detalhes da viagem, como o dia de chegada, a funcio-nários do condomínio;

Caso for viajar, não deixe a cha-ve do seu apartamento com funcio-nários do prédio;

Deixe um contato para ser avisa-do em caso de emergência;

Cancele o recebimento de jor-nais e revistas;

Feche o registro de água e de-sarme os disjuntores de luz;

Os funcionários e moradores devem estar sempre atentos ao que acontece nas imediações do condomínio.

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Segurança nos condomínios. Redobre a atenção durante as férias.

Você ou seu vizinho planejou viajar durante este final de ano. Mas quais são os cuidados adotados por vo-

cês ou por seu condomínio em relação a segurança, para evitar problemas? O SIPCES dá algumas dicas em relação a esse assunto para que você possa viajar sem preocupações ou curtir o seu con-domínio com tranquilidade.

Nessa hora, o Síndico tem papel fun-damental e deve ajudar a conscientizar os condôminos sobre as mais diversas situações de risco a que os condomí-nios estão expostos diariamente. E es-sas situações se agravam nesse perío-do de festas, quando os prédios comer-ciais e residenciais costumam ficar um pouco mais vazios ou ainda receber mo-radores ou visitantes temporários e, por isso, desconhecidos.

Uma das situações que os síndicos e administradores devem evitar é dar fé-rias aos funcionários durante esse pe-ríodo, para que o quadro funcional não fique reduzido ou prejudicado. Lembre-

se, ainda, de dar uma atenção especial aos veranistas e locatários temporários, uma vez que possivelmente eles não co-nheçam as regras do seu condomínio.

Para os moradores que vão viajar, não deixe luzes acessas, cancele o recebi-mento de jornais e revistas, avise ao Sín-dico caso algum amigo ou parente tenha que cuidar de plantas ou animais, e evite conceder muitos detalhes sobre a viagem.

Já os moradores que ficarem em casa neste final de ano devem observar a ga-ragem. Esse item necessita de atenção extra por ser um dos pontos mais vulne-ráveis do condomínio. Ao entrar com o seu veículo, o SIPCES sugere que você acenda a luz interna do carro ou abai-xe o vidro ao chegar. Assim, os funcio-nários da portaria podem ter certeza de que o motorista é morador do prédio. Caso o seu prédio não tenha porteiro, procure dar uma volta pela rua ou quar-teirão para poder confirmar que não há nenhum movimento estranho ao redor do condomínio.

Dia a Dia


Dia a Dia

Elevador Manutenção preventiva sobe no conceito

Mais uma vez a manutenção pre-ventiva é o grande aliado em uma administração de condo-

mínio. Pode até não parecer, mas são muitas as panes em elevadores, e mui-tas vezes causadas por má conserva-ção de peças e procedimentos no mí-nimo imprudentes no equipamento.Por isso, quando se fala em manutenção de elevadores não adianta pensar em eco-nomia. A recomendação é optar pela qualidade do serviço.

A possibilidade de problemas ocor-rerem com frequência é ainda maior no período de chuvas, quando os piques de energias são mais comuns. Essa va-riação afeta diretamente o elevador por causar sobrecarga de energia. Em sua “defesa”, o sistema aciona os equipa-mentos de segurança que travam o ele-vador. Alguns equipamentos, ao serem travados, conduzem-no até o térreo ou último andar e outros travam no local em que estão.

“É de extrema importância cuidar da manutenção dos elevadores, e de forma responsável. O Síndico tem que ter cons-ciência de que dentro de um condomínio esse é o equipamento responsável pelo transporte diário e quase ininterrupto de vidas. Deve lembrar, também, que caso aconteça alguma falha ou acidente, ele é co-responsável”, aponta o presidente do SIPCES, Cyro Bach Monteiro.

Os cuidados com a manutenção dos elevadores devem ser ainda maiores quando falamos de prédios antigos, onde muitas vezes os elevadores não possuem tecnologia moderna e já funcionam há

muito tempo. Além disso, esses equipa-mentos não se adequaram às normas da Associação Brasileira de Normas Técni-cas (ABNT), e precisam passar por uma adaptação às novas regulamentações.

Caso alguma pessoa fique presa den-tro da cabine durante uma pane do equi-pamento, o mais indicado é que seja fei-to um contato imediato com a empresa responsável pelo elevador. Obrigatoria-mente, todo elevador deve ter, na par-te interna, o número de telefone para contato em caso de emergências. Ou-tra opção é acionar o Síndico para que ele faça o contato. O Corpo de Bombei-ros, em casos extremos ou de demora, também pode ser acionado.

Cuidado redobradoEvitar brincadeiras dentro da cabine;

�Não permita que crianças andem

desacompanhadas por adultos;

�Respeite o limite de carga e de

pessoas permitido;

�Nunca usar a abertura emergen-

cial da porta;

�Verifique se o elevador está nivela-

do com o piso em que se encontra.

Parou. E agora?Primeiro mantenha a calma, comu-

nique ao porteiro o ocorrido. Lembre-

se que qualquer procedimento de re-

tirada de pessoas só deve ser feito

pelo técnico de manutenção ou pelo

Corpo de Bombeiros. Assim, nada de

tentar sair ou retirar alguém do equi-

pamento sem orientação profissional.

Dívidas de condôminos

Sempre alertamos que o principal impedimento para as realizações estruturais nos condomínios e até

mesmo a manutenção de itens importan-tes acontece devido a falta de planeja-mento e a dívida dos condôminos. Rela-cionado à dívida, os síndicos e adminis-tradores devem ficar atentos quanto à prescrição dessa dívida.

No Código Civil de 1916, o prazo prescricional para cobrança de dívida condominial era de 20 anos, conforme artigo 177, que garantia que “as ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em vinte anos, as reais em dez, entre presentes e, entre ausentes, em quin-ze, contados da data em que poderiam ter sido propostas”.

Com a vigência do novo Código Civil, Lei 10.406/2002, a partir de janeiro de 2003, este prazo foi reduzido para 10 anos, por força do artigo 205, que diz que “a pres-crição ocorre em dez anos, quando a Lei não lhe haja fixado prazo menor”.

Mas, por uma decisão até então isolada de algumas das Turmas do Superior Tribu-nal de Justiça (STJ), já motivo de matéria

publicadaem nosso site, o entendimento até então adotado vem sofrendo mudan-ças com várias decisões pugnando pelo prazo prescricional de cinco anos, com fulcro no artigo 205, §5º, I, que prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instru-mento público ou particular.

Os fundamentos que estão sendo ado-tados pelos Magistrados e Desembarga-dores para sustentarem que o prazo pres-cricional é de cinco anos está baseado no fato de que cabe ao condomínio definir o valor das quotas condominiais, inclusive decorrentes das deliberações das assem-bleias, por força dos artigos 1333, 1334, 1341 e 1350 do Código Civil, elementos já constantes do venerando acórdão exara-do na 3ª Turma do STJ.(veja box).

Sabemos que é difícil remar contra a maré, mas precisamos colocar este as-sunto em debate no campo das ideias e direcionar a defesa dos condomínios para o prazo prescricional de dez anos, afinal, dívida de condomínio não é líquida e cer-ta, e se assim fosse, não precisaríamos ajuizar ações de cobrança, mas ação de

execução de título executivo extrajudicial.Por outro lado, dívida de condomínio é

de natureza pessoal, respondendo o con-dômino (proprietário ou adquirente) pelos débitos e face a sua característica propter rem (ligada a coisa). O imóvel garante a dívida, podendo ser penhorado, sendo as-sim, o prazo de prescrição é de dez anos.

Assim, em que pese a divergência ju-risprudencial sobre a matéria, não existin-do consolidação do entendimento quan-to ao prazo prescricional de cinco anos no STJ, com todo o respeito que mere-ce este Colendo Tribunal, não podemos deixar passar em branco esta questão em casos concretos, defendendo com sólidos argumentos o prazo prescricio-nal de dez anos.

Logicamente, não faz sentido a ges-tão condominial deixar transcorrer tão longo prazo (cinco ou dez) anos para ajuizar ações de cobrança, que deve ser efetuado com a maior celeridade possí-vel e desejável.

Gedaias Freire da CostaVice-presidente do SIPCES

Matéria Jurídica

7SIPCES – Sindicato Patronal de Condomínios |

Quando tempo é dinheiro.

11885757 - CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS.PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL. INCIDÊNCIA DO 206, § 5º, I, DO CC/021. Na vigência do cc/16, o crédito condo-minial prescrevia em vinte anos, nos ter-mos do seu art. 177, por se tratar de ação pessoal sem prazo prescricional especí-fico previsto.

2. Com a entrada em vigor do novo Códi-go Civil, houve a ampliação das hipóteses de prazos específicos para prescrição, re-

duzindo por consequência a incidência do pra-zo prescricional ordinário, que foi também re-duzido para 10 anos.

3. A pretensão de cobrança de cotas con-dominiais, por serem líquidas desde sua definição em assembleia geral de condô-minos, bem como lastreadas em documen-tos físicos, adequa-se com perfeição à pre-

visão do art. 206, § 5º, I, do cc/02, razão pela qual aplica-se o prazo prescricio-nal quinquenal.

4. Recurso Especial provido. (Superior Tri-bunal de Justiça STJ; REsp 1.366.175; Proc. 2013/0012942-8; SP; Terceira Turma; Relª Minª Nancy Andrighi; DJE 25/06/2013; Pág. 970) CC, art. 206 CC-16.

Planejando 2014.

Dia 31 de janeiro de 2014 é o prazo para que os condomí-

nios e as empresas de ad-ministração de condomí-nios efetuem o pagamen-to da Contribuição Sindical para o exercício de 2014.

Prevista e com base le-gal na Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT), a contribuição consta nos artigos 578 e 579, que es-tabelecem que o recolhi-mento dos empregado-res deva ser efetuado no mês de janeiro de cada ano, devendo ser reco-lhida na Caixa Econômi-ca Federal, em nome da entidade Sindical benefi-ciada, e mediante boleta bancária enviada pela en-tidade sindical.

A Contribuição Sindi-cal independe de o con-domínio possuir emprega-dos, pois possui natureza tributária, ou seja, compul-sória. Assim, seu fato ge-rador é pertencer a uma categoria econômica ou profissional. A isenção dos empregado-res que não possuem empregados é em relação a contribuição sindical devida ao Sindicato dos empregados e não a Con-tribuição Sindical Patronal.

A próxima contribuição será no valor de R$ 170,98 (Cento e setenta reais e no-

venta e oito centavos), e a Guia de Reco-lhimento será enviada pelo SIPCES. Caso você ainda não tenha recebido o seu bo-leto, entre em contato conosco pelo tele-fone: 3421-6302 ou e-mail: [email protected]ém é possível retirar a segun-da via em nosso site, www.sipces.org.br .

Departamento Pessoal

Quantas horas de descanso deve haver entre uma jornada de trabalho e outra?R. Entre duas jornadas de trabalho haverá um período mínimo de onze horas consecutivas para descanso.

Os Condomínios estão obrigados a realizar exames médicos em seus empregados?R. Sim. Por força do estabelecido no artigo 168 da CLT e pela Norma Re-gulamentadora nº 07 – NR-7 do Minis-tério do Trabalho e Emprego, todos os empregadores estão obrigados à implementação do chamado Pro-grama de Controle Médico de Saú-de Ocupacional – PCMSO.

O empregado que vender dez dias de suas férias, o Condomínio pode pagar fora da folha de pagamento?R. Evidente que não. O pagamento de verbas fora da folha de pagamen-to constitui crime tributário.

Filhos podem representar os pais na AGE sem representação?R. Filhos maiores com procuração sim, menores não.

A multa de 2% prevista pela Novo Código Civil é obrigatória?R. A redução da multa moratória para 2% (dois por cento) previs-ta no parágrafo 1º do Novo Códi-go Civil deve ser acatada por to-dos os Condomínios.

TIRA-DÚVIDAS


AvisoO SIPCES informa que estará em re-cesso no período de 20 de dezem-bro a 05 de janeiro de 2014. Retorna-mos às atividades normais em 06 de janeiro de 2014.Começando pela Contribuição

Sindical, uma obrigação legal.

Boas festas!Pensar e realizar. Inovar e avançar. O sIPCes deseja a todos os seus associados,

parceiros e colaboradores um 2014 mais que especial. Um 2014 repleto de sonhos

renovados e inovadores. Boas Festas.sIPCes. 20 anos. Inovando sempre.

Documents

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