Itaú corretora encontro com analistas de buy-side sobre como modelar do setor - 27 de abril de 2006

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Gafisa

Como Modelar no SetorImobilirio

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PremissasFluxo da Informao

% Crescimentosobre rea tilhistrica por

segmento

Projeo de Lanamentos

Inflao % sobrepreo/m por

segmento

VGV Potencial de Lanamento por

segmento

% de Velocidade de Vendas sobrelanamentos

Projeo de VendasValor Geral de

Vendas (VGV) porsegmento

% do Custo de Construo+Terreno

sobre o VGV de Lanamento

% de Andamento daConstruo (PoC) e

Desembolsos de Caixa

Apropriao de Resultado projetada

Curva % de recebimento sobre o

VGV (vendas)

Recebveis de clientes

Projeo de recebimento aolongo do tempo

Tpico Itens direcionadores Resultado

Construction Cash Expenditures R$

G&A histrico e outras despesas

operacionaisOutros

Itenscomplementares a

projeo de resultado

Posio de Dvida e premissasacessrias

Evoluo do Capital de Giro

% de PoC sobreVGV (vendas)

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segmento



segmento


segmento










VGV (vendas)






operacionaisOutros


projeo de resultado




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PremissasProjeo de Lanamentos % GAFISA

Lanamentos em mx

Preo mdio de lanamento (R$/m)=

VGV dos lanamentos (em R$ milhes)

Critrio de projeo

Por segmento Preo/mAlto >R$3.600Mdio-alto R$2.800R$3.600Mdio R$2.000R$2.800Popular R$1.800R$2.000Lotes no fixo

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PremissasProjeo de Lanamentos % GAFISA

Estimando o crescimento % da rea til+

Estimando a inflao de preos (%)=

Projeo do VGV de lanamento (em R$ milhes)

Critrio de projeo

Por segmento Preo/mAlto >R$3.600Mdio-alto R$2.800R$3.600Mdio R$2.000R$2.800Popular R$1.800R$2.000Lotes no fixo

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segmento



segmento


segmento










VGV (vendas)






operacionaisOutros


projeo de resultado




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PremissasVelocidade de Vendas

Aprox. 18 mesesAprox. 6 meses Aprox. 12 meses

LanamentoIncio da

Construo EntregaPerodo deConstruo

Aquisio do terreno

Perodo deLegalizao

-6 0 12 21 30

Ano 1 Ano 2 Ano 3 DefinioLanamento 60% (Lanamento + 6 meses depois)Construo 10% 10% (Perodo de Construo - aprox. 18 meses)

Entrega 20% (Perodo de Entrega (chaves) - 30 ms)Total 70% 10% 20%

* VGV (Valor Geral de Vendas) refere-se a receita potencial de cada empreendimento lanado.

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PremissasVelocidade de Vendas

Exemplos de modelagem de vendas

0 1 2 3Ano

70% no meio do 1 ano



Ou

0 1 2 3Ano

Base de distribuio % mensal(Indicado para formao de comparativos por trimestre)

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segmento



segmento


segmento










VGV (vendas)






operacionaisOutros


projeo de resultado




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PremissasReconhecimento de Resultado

Ano 1 Ano 2 Ano 3

(A) Velocidade de vendas 70,0% 10,0% 20,0%

(B) Andamento da Construo(Construo + Terreno) (ex.) 30,0% 45,0% 25,0%

Reconhecimento de Resultado por ano(DRE) (A x B) 21,0% 39,0% 40,0%

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segmento



segmento


segmento










VGV (vendas)






operacionaisOutros


projeo de resultado




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PremissasCarteira de Recebveis

Modelando Contas a Receber

AtivoRecebveis de clientes

Cresce pelo andamento da construo

Decresce pelo recebimento em caixa

PassivoAdiantamento de clientes

Cresce pelo recebimento em caixa

Decresce pelo andamento da construo

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% Growth over historical sq.m. per

segment YoY

Projeo de Lanamentoss

Inflation % over sq.m. price per segment YoY

Projected Potential Launches VGV R$ per segment YoY

Velocidade de Vendas % over launches per segment YoY

Projeo de Vendass

Projected Sales VGV R$ per segment YoY

% of Budgeted Construction Costs

over VGV per segment

Pace of Construction

(Construction Cash Expenditures)

Projected Revenues, Cost of Goods Sold

and Selling expenses

Receivables curve % per segment over

sales VGV YoYCash Receivables

Projected Cash Receivables R$ per

segment YoY

Topics Drivers Result


Historical G&A and other operational

expensesOther

Projected Revenues, Cost of Goods Sold

and Selling expenses

Debt position calculated by policy

Premissas (e.g. Debt/Equity Ratio)

WK Evolution by AR x AP and other

items linear to Total Assets

PoC % over sold VGV and Budgeted Construction Costs

per segment YoY

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PremissasOutras

Despesas Operacionais DRE

Mnimo tratamento especfico

Despesas com vendas% sobre VGV (valor geral de vendas) diferido pelo PoC

Receita FinanceiraNova projeo dado o novo caixa ps-IPO

2003 2004 2005 2003 2004 2005

R$ ('000) R$ ('000) R$ ('000)% sobre Receita Lquida

% sobre Receita Lquida

% sobre Receita Lquida

Despesas com Vendas -24.261 -29.481 -35.566 -5,52% -6,33% -7,20%Despesas Gerais e Administrativas -38.871 -33.160 -42.339 -8,84% -7,12% -8,57%

Salrios, servios de terceiros, etc -33.538 -28.466 -39.754 -7,63% -6,11% -8,05%Depreciao e amortizao -5.333 -4.694 -2.585 -1,21% -1,01% -0,52%

Receita financeira 14.500 3.304 8.365 3,30% 0,71% 1,69%Despesa financeira -31.595 -37.629 -36.337 -7,19% -8,08% -7,36%Outras receitas/despesas operacionais -278 -802 1.785 -0,06% -0,17% 0,36%Outras receitas/despesas no operacionais 0 -1.450 -1.024 0,00% -0,31% -0,21%Impostos (IRPJ/CSLL) -10.471 -5.576 -6.256 -2,38% -1,20% -1,27%

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PremissasOutras

Dvida (ex.)

Premissa Conservadora(Dvida Lquida/Patrimnio)

Limitao de 50% do Patrimnio Lquido

Capital de Giro (ex.)

Ativo

Carteria de recebveisConforme apresentado antes

Passivo

Emprstimos e FinanciamentosDecresce pelo prazo de maturao de dvida(informaes adicionais sero encontradas no prospecto oficial)

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Financiar Compradores X Retorno

Resultado Nominal do Projeto (ex.)

100% de Financiamento com Capital Prprio gerauma margem nominal superior as demais

PremissasTaxa de Desconto 12% a.a.1 projeto hipottico com mesma velocidade de vendas e distribuio de tabelas em cada caso estudado

R$ '000 % R$ '000 % R$ '000 %

Receita de Incorporao Imobiliria - Principal 65.929 99% 65.929 94% 65.929 94%Receita de Juros sobre Carteira 3.335 5% 7.137 10% 7.137 10%

Receita Bruta 69.264 104% 73.067 104% 73.067 104%(-) Impostos (PIS/COFINS) (2.528) -4% (2.653) -4% (2.653) -4%

Receita Lquida 66.736 100% 70.413 100% 70.413 100%Custos com Terrenos (5.140) -8% (5.140) -7% (5.140) -7%Custos de Construo (34.038) -51% (34.038) -48% (34.038) -48%Despesas de Financ. da Produo (SFH) (3.853) -6% (3.853) -5% (36) 0%

(-) Custos de Construo (43.032) -64% (43.032) -61% (39.214) -56%Lucro Bruto 23.705 36% 27.382 39% 31.199 44%

(-) Despesas com Vendas (5.934) -9% (5.934) -8% (5.934) -8%(-) Despesas com impostos e taxas (CPMF) (278) 0% (291) 0% (291) 0%(+/-) Outras receitas/despesas operacionais (772) -1% (68) 0% (68) 0%

Resultado do projeto 16.722 25% 21.089 30% 24.907 35%

100% Capital PrprioDescrioFinanc. a Produo +Repasse de Carteira

Financiamento a Produo

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Financiar Compradores X Retorno (2)

Resultado do Projeto a VPL (ex.)

A margem VPL similar em todos os estudos e a TIR superior no modelocom repasse da carteira maximizando o retorno ao acionista

R$ '000 % R$ '000 % R$ '000 %

Receita de Incorporao Imobiliria - Principal 45.107 95% 45.107 95% 45.107 95%Receita de Juros sobre Carteira 4.262 9% 4.060 9% 4.060 9%

Receita Bruta 49.369 104% 49.167 104% 49.167 104%(-) Impostos (PIS/COFINS) (1.762) -4% (1.725) -4% (1.770) -4%

Receita Lquida 47.607 100% 47.442 100% 47.397 100%Custos com Terrenos (5.072) -11% (5.072) -11% (5.072) -11%Custos de Construo (28.368) -60% (28.368) -60% (28.368) -60%Despesas de Financ. da Produo (SFH) (490) -1% (490) -1% (31) 0%

(-) Custos de Construo (33.930) -71% (33.930) -72% (33.471) -71%Lucro Bruto 13.677 29% 13.512 28% 13.925 29%

(-) Despesas com Vendas (5.447) -11% (5.447) -11% (5.447) -11%(-) Despesas com impostos e taxas (CPMF) (194) 0% (194) 0% (194) 0%(+/-) Outras receitas/despesas operacionais (58) 0% (20) 0% (20) 0%

Resultado do projeto 7.978 17% 7.850 17% 8.264 17%

TIR 72,90% 46,54% 37,05%

DescrioFinanc. a Produo +Repasse de Carteira

Financiamento a Produo 100% Capital Prprio

Documents

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