REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA MODALIDADES

IRIB – 31º ENCONTRO REGIONAL CUIABÁ - 25 A 27 DE JULHO DE 2012

João Pedro Lamana PaivaRegistrador de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre

Sumário

1. Problemática urbana, propriedade e sistema registral

2. Função social da propriedade e direito à moradia

3. O papel do registrador de imóveis na regularização fundiária urbana

4. A regularização fundiária de assentamentos urbanos de acordo com a Lei 11.977/2009, alterada pela Lei 12.424/2011

5. Regularização Fundiária de Interesse Específico

6. Regularização Fundiária Inominada (Antigos Loteamentos)

7. Aspectos técnicos e suas implicações práticas no registro de imóveis para a realização da regularização fundiária urbana da Lei nº 11.977/2009

PROBLEMÁTICA URBANA, PROPRIEDADE E SISTEMA REGISTRAL

Origem do problema urbano brasileiro da atualidade

População (1900): 17.438.434 habitantes- 10% urbana;- 90% rural.

População (2001): 169.799.170 habitantes- 81% urbana;- 19% rural.

CAUSA: ÊXODO RURAL

População do Brasil (Censo 2010): 190.732.694 habitantes- 84% urbana;- 16% rural.

Conseqüências do problema

A expansão desordenada das cidades gerou situações clandestinas e irregulares nas propriedades, dando origem ao surgimento de favelas, cortiços, ocupações e à degradação da paisagem urbana, dentre outras graves conseqüências.

Situação grave das favelas

O censo do IBGE revelou que em 2010: O Brasil conta com 6.329 favelas (aglomerados

subnormais) espalhadas por 323 municípios. As favelas continuam fazendo parte do cenário

urbano brasileiro. Nelas residem 3,2 milhões de famílias ou 11,4

milhões de pessoas. Nelas não é só a questão urbanística que constitui

problema.

A questão da propriedade

A Propriedade é um dos direitos mais fortemente tutelados pela sociedade humana.

De certo modo, ampara-se a propriedade quase tanto quanto a vida, quando lhe oportuniza o exercício da reivindicatória, que é a legítima defesa exercida pelo proprietário contra todos aqueles que violam ou atentam contra seu direito.

A propriedade na Constituição

Dessa forma, o direito de propriedade no Brasil, dada a sua relevância social, não poderia deixar de ser reconhecido constitucionalmente.

Assim, foi elevado à condição de garantia fundamental, nos termos do inciso XXII do artigo 5º da Constituição de 1988.

Propriedade formal e informal

Entretanto pergunta-se:

Qual é a modalidade de propriedade protegida pela Constituição?

A propriedade formal ou a informal?

Regularizaçãoda propriedade informal

Assim, destaca-se a importância dos instrumentos de regularização fundiária como meio de prevenir e resolver os aspectos sociais envolvendo a propriedade informal.

Regularização e Direito Registral

• Neste contexto, para que se possa regularizar a propriedade informal, necessário se faz conhecer alguns aspectos do Direito Registral Imobiliário.

Nosso sistema registral

• Nosso Registro Imobiliário surgiu em 1864, sendo apenas declarativo.

• Em 1890 surgiu nosso primeiro sistema constitutivo, o Torrens, que era, entretanto, facultativo.

• A partir do Código Civil de 1916, o país adotou um Sistema Registral MISTO (constitutivo e declarativo) e obrigatório.

• O atual Código Civil (2002) manteve esse último sistema.

Finalidade do Sistema Registral

O atual Sistema Registral destina-se a: declarar direitos; modificar direitos; constituir direitos; extinguir direitos;E também a gerar: publicidade autenticidadesegurança e eficácia jurídica.

Importância do Sistema Registral• Percebe-se que as legislações deste novo século ressaltam a importância das

atividades registrais e notarias e a confiabilidade no critério prudente e técnico do Registrador e do Notário, consagrando sua independência (Lei nº 8.935/94) e sua autonomia funcional através de Leis como as seguintes:

• 10.257/2001 (estatuto das cidades);• 10.267/2001 (georreferenciamento);• 10.931/2004 (retificação, patrimônio de afetação, etc.);• 11.382/2006 (averbação premonitória e outros institutos);• 11.441/2007 (separação, div., inventário e partilha extrajudiciais);• 11.481/2007 (regularização fundiária em ZEIS);• 11.790/2008 (registro tardio de nascimento);• 11.977/2009 (regularização fundiária urbana);• 12.010/2009 (alterações na legislação de adoção);• 12.100/2009 (retificações no Registro Civil de Pessoas Naturais); • 12.424/2011 (ampliação da usucapião extrajudicial);• 12.651/2011 (novo Código Florestal);• 12.683/2012 (comunicação de operações financeiras ao COAF).

Valorização do sistema registral

Essa valorização foi complementada com a reforma do Código de Processo Civil (Leis nºs. 11.382/2006 e 11.419/2006), a promulgação da Lei n° 11.481/2007 - que trata da Regularização Fundiária para Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS).

A Lei nº 11.977/2009, alterada pela Lei nº 12.424/2011, acentuou a necessidade de diálogo entre os registradores/notários, operadores do Direito, entes públicos, Ministério Público e o Poder Judiciário, buscando assegurar a efetividade da justiça.

Características das atividades registral e notarial

Como se sabe, o Notário é o receptor da vontade das partes, na medida em que atua com imparcialidade, saneando, prevenindo litígios e provando os negócios jurídicos.

Já o Registrador atua como se fosse um magistrado, em virtude de que somente a ele cabe exercer o princípio da qualificação do título a ser registrado, admitindo ou não o ingresso do documento no fólio real. De tal forma, nenhuma máquina ou tecnologia o substituirá. Assim, estando o título em ordem, será procedido ao ato, o que gerará publicidade (ficção de conhecimento).

FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DIREITO À MORADIA

A propriedade e sua função social

• O direito de propriedade no Brasil é reconhecido como garantia constitucional, porque é através dele que o indivíduo pode estabelecer sua moradia, proteger sua família e exercer a plenitude de sua personalidade.

• Assim, a Constituição também exige que a propriedade atenda à sua função social (inciso XXIII).

Realizando a função social

• Como nem todas as pessoas podem adquirir sua casa, a Lei está procurando resgatar a igualdade material, dando maior equilíbrio no contexto da sociedade, através da criação de mecanismos que reduzam as desigualdades sociais e econômicas da população e proporcionem o acesso de todos à propriedade imobiliária.

• A regularização fundiária, a usucapião administrativa e as isenções de emolumentos para a regularização da propriedade imóvel, são alguns dos mecanismos legais já existentes.

O Direito à Moradia A Constituição de 1988 também elevou o direito à

moradia a direito constitucional fundamental. O art. 6º de nossa Lei Fundamental proclama a moradia

como direito social e os artigos 183 e 191 garantem a usucapião urbana e rural, fundadas na posse para fins de moradia.

Entretanto, somente na atualidade têm surgido, no plano legal, dispositivos que possibilitam a plena realização desse direito constitucional, que estão promovendo uma verdadeira revolução no âmbito social.

Propriedade e titulação

Tradicionalmente, em nosso Direito, a propriedade imóvel é constituída de maneira formal, através da apresentação do título hábil ao Registro de Imóveis.

Se não há um título não há condições jurídicas de constituir a propriedade. Quando falta o título há apenas posse sobre o imóvel (propriedade informal).

Da posse à propriedade A formação do título de propriedade com

fundamento na posse prolongada, era realizada, tradicionalmente, no Brasil, somente através do processo judicial de usucapião.

Com o advento da Lei nº 11.977/2009, surgiu a possibilidade de aquisição da propriedade imobiliária (com a formação do respectivo título), em razão da posse prolongada, através da usucapião administrativa, depois de realizado o processo de regularização fundiária.

Da importância da propriedade

De acordo com o art. 1.228 do Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, além do direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1º - O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

O PAPEL DO REGISTRADOR DE IMÓVEIS NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA

O Registrador na equipe de regularização É interessante a inclusão de um Registrador

Imobiliário já por ocasião da composição da equipe que executará o projeto de regularização, a fim de evitar a inaptidão dos títulos apresentados ao Oficial Imobiliário.

Essa é uma atividade preventiva que ajudará a evitar muitos retrabalhos no processo de regularização fundiária.

A importância da participação do Registrador A compreensão da situação jurídica da área a ser

regularizada, verificável através da MATRÍCULA IMOBILIÁRIA e sua comparação com a realidade é fundamental para determinar o correto instrumento a ser aplicável.

Além disso, o Registrador Imobiliário poderá auxiliar os que o procuram, INDICANDO O CAMINHO MAIS EFICIENTE, como por exemplo: Regularização de uma área particular ZEIS, desapropriação para fins de

interesse social, desapropriação para fins de loteamentos populares, usucapião coletiva, usucapião administrativa, regularização do parcelamento.

Regularização de área pública Concessão de direito à moradia, instituição de ZEIS.

A importância da participação do Registrador Nesse passo, constata-se que a participação inicial do

Registrador Imobiliário desdobra-se em duas funções principais:

A primeira como garantidor da segurança jurídica, conservando na matrícula e informando através de Certidões a situação jurídica do bem, objeto da regularização.

A segunda como profissional do direito que indica às partes interessadas o caminho a ser seguido, conforme a norma legal.

A importância da participação do Registrador

• Posteriormente, o Registrador poderá auxiliar na elaboração do projeto de regularização previsto no artigo 51 da Lei nº 11.977/2009, caso este seja obrigatório.

Diagrama da regularização fundiária

PRINCIPAIS OPERADORES DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Poder Público Municipal

Poder Judiciário/MP Registrador/Notário

RegularizaçãoFundiária

Construção de um Estado democrático de direito

Plenitude do exercício da cidadania;Dignidade da pessoa humana (artigos 1º, III e 170, CF).Política urbana consistente (Lei nº 10.257/2001):Criação de mecanismos jurídicos;Ordenação e controle do uso do solo.Sistema registral eficaz:Participação dos Registradores e Notários no processo de

regularização;Agilidade nos procedimentos de retificação de registro;Isenção de custas e emolumentos nos casos de

regularização fundiária de interesse social, reconhecida pela administração pública.

O direito à moradia pressupõe de um lado regularizar e de outro produzir habitação popular regular para evitar a irregularidade

As vantagens da regularização

Vila dos Papeleiros – Inquérito Civil n.º 80/2006. Imagens fornecidas pela Promotoria de Justiça de Habitação e Defesa da Ordem Urbanística de Porto Alegre/RS.

Antes Depois

A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS DE ACORDO COM A LEI Nº 11.977/2009ALTERADA PELA LEI Nº 12.424/2011

A idéia de regularização fundiária

O conceito de Regularização Fundiária deve ser entendido

como o PROCESSO SOCIAL-JURÍDICO-ECONÔMICO DE TRANSFORMAÇÃO, mediante a intervenção do Poder Público na propriedade privada ou pública em decorrência de evidente interesse social, a fim de legalizar a permanência de possuidores em áreas urbanas ocupadas em desconformidade com a lei, de forma a promover o direito social à moradia, a função social da propriedade e da cidade.

O espaço urbano O espaço urbano é constituído por uma

paisagem fragmentada: de um lado, temos áreas formadas por

empreendimentos vultosos, de grande infra-estrutura (Cidade Formal);

de outro, temos regiões que se caracterizam por aglomerados de pessoas (Cidade Informal - Favela).

Usucapião Administrativa

A usucapião administrativa, instituto recente no ordenamento jurídico brasileiro, só pode ser operada, entretanto, no âmbito do processo de regularização fundiária de interesse social, disciplinado pela Lei n° 11.977/2009.

A Regularização Fundiária e o “Minha Casa Minha Vida”

A Lei 11.977 instituiu, não só a regularização fundiária, mas também o Programa “Minha Casa Minha Vida” (PMCMV), do Governo Federal, que se destina ao custeio de moradia à população de baixa renda.

Conceito de Regularização Fundiária(Art. 46 da Lei n° 11.977/2009)

A Regularização Fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Fixação do conceito

A regularização fundiária é um processo preocupado em transformar terra urbana em terra urbanizada. Não basta ocupar o meio urbano, mas sim ordenar e dar infraestrutura a essa ocupação territorial.

Pressuposto da regularização fundiária

O pressuposto para a realização do processo de regularização fundiária de interesse social é a existência de assentamentos irregulares (sem título de propriedade) ocupados por população de baixa renda e que o Poder Público tenha interesse em regularizar, ainda que sejam outros os legitimados a darem início ao processo (ver art. 50).

Regularização

O procedimento de regularização deverá ter como alvo, desde sua instalação, o acesso de um título hábil ao Fólio Real. Desta forma, os interessados devem-se ater aos princípios registrais previstos na Lei dos Registros Públicos.

Regularização

Em decorrência de diversos fatores como o êxodo rural e a burocratização da legislação, iniciados no Brasil na década de 60, originou-se o que conhecemos por propriedades informais, cujo caráter nega ao seu titular um título causal que lhe assegure plenos direitos, assegurando as garantias e prerrogativas decorrentes do domínio regular.

Regularização

Embora tais legislações apresentem benefícios, elas contribuíram para ocasionar irregularidades nos registros (matrículas com inúmeros registros de partes ideais, etc.) e para afastar dos Registros de Imóveis proprietários interessados em parcelar seus imóveis. Viu-se, com isso, que o Direito não disciplinava corretamente o fato social.

Novo Conceito de Situação Consolidada

A Lei n° 11.977/2009 que estabelece no artigo 47 o seguinte:

Para efeitos da regularização fundiária de assentamentos urbanos, consideram-se:

I – ... II – área urbana consolidada: parcela da área urbana com densidade

demográfica superior a 50 (cinqüenta) habitantes por hectare e malha viária implantada e que tenha, no mínimo, 2 (dois) dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantados:

a) drenagem de águas pluviais urbanas; b) esgotamento sanitário; c) abastecimento de água potável; d) distribuição de energia elétrica; ou e) limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos;

Exemplo de situação consolidada/irreversível• .

• .

Exemplo de Situação Consolidada/irreversível

A Regularização Fundiária e o PMCMV

• A Lei 11.977 instituiu também o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), que visa a incentivar a produção e aquisição de unidades habitacionais, requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (Lei 12.424/2011 e Decreto nº 7.499/2011).

• Assim, a regularização fundiária está ligada a esse Programa porque viabiliza a titulação da propriedade imobiliária à população pobre do país e isso vai possibilitar recursos financeiros à construção de moradias nos terrenos regularizados, pois o alto custo da terra urbana é um dos grandes limitadores das ações do PMCMV.

Beneficiários do PMCMV (Lei nº 12.424, de 2011)Art. 3o Para a indicação dos beneficiários do PMCMV, deverão ser

observados os seguintes requisitos:

I - comprovação de que o interessado integra família com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais);

II - faixas de renda definidas pelo Poder Executivo federal para cada uma das modalidades de operações;

III - prioridade de atendimento às famílias residentes em áreas de risco ou insalubres ou que tenham sido desabrigadas;

IV - prioridade de atendimento às famílias com mulheres responsáveis pela unidade familiar; e

V - prioridade de atendimento às famílias de que façam parte pessoas com deficiência.

Novos conceitos trazidos pela Lei nº 12.424, de 16 junho de 2011

De acordo com o artigo 1º, parágrafo único, da Lei nº 11.977, considera-se:

I - grupo familiar: unidade nuclear composta por um ou mais indivíduos que contribuem para o seu rendimento ou têm suas despesas por ela atendidas e abrange todas as espécies reconhecidas pelo ordenamento jurídico brasileiro, incluindo-se nestas a família unipessoal; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

II - imóvel novo: unidade habitacional com até 180 (cento e oitenta) dias de “habite-se”, ou documento equivalente, expedido pelo órgão público municipal competente ou, nos casos de prazo superior, que não tenha sido habitada ou alienada; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Retomando:Conceito de Regularização Fundiária(Art. 46 da Lei n° 11.977/2009)

A Regularização Fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Conceito de Regularização Fundiária(Art. 46 da Lei n° 11.977/2009)

Em poucas palavras: a regularização fundiária é um processo para transformar terra urbana em terra urbanizada.

A desapropriação poderá ser utilizada como medida complementar necessária ao processo de urbanização para a integração de assentamentos irregulares à estrutura das cidades (abertura de ruas, espaços necessários às obras de infaestrutura, etc.)

Abrangência(Art. 47, VI)

A regularização fundiária de interesse social prevista pela Lei n° 11.977, de 7.7.2009, aplica-se a assentamentos irregulares, assim consideradas as ocupações inseridas em parcelamentos informais ou irregulares, localizadas em áreas urbanas públicas ou privadas, predominantemente utilizadas para fins de moradia.

Espécies(Art. 47, incisos VII e VIII)

A Lei 11.977 prevê Regularização Fundiária de duas espécies*: De interesse social: regularização de assentamentos irregulares ocupados,

predominantemente, por população de baixa renda, nos casos:

a) em que a área esteja ocupada, de forma mansa e pacífica, há, pelo menos, 5 (cinco) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.424/2011)

b) de imóveis situados em ZEIS; ou

c) de áreas da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios declaradas de interesse para implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social;

De interesse específico: regularização fundiária na qual não está caracterizado o interesse social nos termos acima.

*Veremos mais adiante que, na verdade, temos mais modalidades de regularização fundiária contempladas em lei.

Ocupações de baixa rendaAssim, para que seja possível a regularização

fundiária de interesse social, na área a regularizar devem predominar ocupações pertencentes a pessoas de baixa renda, podendo, inclusive, serem regularizados lotes de extensão superior a 250m2, conforme autorizou a reforma introduzida pela Lei nº 12.424/2011.

Novidades da Lei n. 12.424/2011(Art. 47, inciso IX e §§)

IX - etapas da regularização fundiária: medidas jurídicas, urbanísticas e ambientais mencionadas no art. 46 desta Lei, que envolvam a integralidade ou trechos do assentamento irregular objeto de regularização. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).

§ 1o A demarcação urbanística e a legitimação de posse de que tratam os incisos III e IV deste artigo não implicam a alteração de domínio dos bens imóveis sobre os quais incidirem, o que somente se processará com a conversão da legitimação de posse em propriedade, nos termos do art. 60 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).

§ 2o Sem prejuízo de outros meios de prova, o prazo de que trata a alínea a do inciso VII poderá ser demonstrado por meio de fotos aéreas da ocupação ao longo do tempo exigido. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).

Legitimação(Art. 50)

• Estão legitimados a promover regularização fundiária:– a União;– os Estados e o Distrito Federal;– os Municípios;– os beneficiários, individual ou coletivamente; – cooperativas habitacionais, associações de moradores,

fundações, organizações sociais e OSCIPs, outras associações civis com finalidade ligada a desenvolvimento urbano ou regularização fundiária.

– Parágrafo único. Os legitimados previstos no caput poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive os atos de registro. (Incluído pela Lei 12.424/2011)

Projeto de Regularização Fundiária(Art. 51, incisos I a V)

O Projeto deverá definir, no mínimo, os seguintes elementos:

I - As áreas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as edificações a relocar;

II - As vias de circulação existentes ou projetadas e, se possível, as outras áreas destinadas a uso público;

Projeto de Regularização Fundiária(Art. 51, incisos I a V)

III - As medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social e ambiental da área ocupada, incluindo as compensações urbanísticas e ambientais previstas em lei;

IV - as condições para promover a segurança da população em situações de risco, considerado o disposto no parágrafo único do art. 3º da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979; e (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011).

V - As medidas previstas para adequação da infraestrutura básica.

Redução do percentual de áreas

(Art. 52)

• Na regularização fundiária de assentamentos consolidados anteriormente à publicação desta Lei, o Município poderá autorizar a redução do percentual de áreas destinadas ao uso público e da área mínima dos lotes definidos na legislação de parcelamento do solo urbano.

Prévia aprovação do projeto(Art. 53)

A regularização fundiária depende de prévia análise e aprovação, pelo Município, de um projeto de regularização.

Essa aprovação municipal corresponde ao licenciamento ambiental e urbanístico do projeto, desde que o Município tenha conselho de meio ambiente e órgão ambiental capacitado.

O Projeto de Regularização Fundiária de Interesse Social (Art. 54)

O projeto deverá:

Considerar as características da ocupação e da área ocupada para definir parâmetros urbanísticos e ambientais específicos;

Identificar os lotes; Identificar as vias de circulação; Identificar as áreas destinadas a uso público.

§ 3º A regularização fundiária de interesse social em áreas de preservação permanente poderá ser admitida pelos Estados, na forma estabelecida nos §§ 1o e 2o deste artigo, na hipótese de o Município não ser competente para o licenciamento ambiental correspondente, mantida a exigência de licenciamento urbanístico pelo Município. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).

Áreas de Preservação( Art. 54, § 1°)

O Município poderá, por decisão motivada, admitir a regularização fundiária de interesse social em Áreas de Preservação Permanente, ocupadas até 31 de dezembro de 2007 e inseridas em área urbana consolidada, desde que estudo técnico comprove que esta intervenção implica a melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação irregular anterior.

Sistema Viário e Infraestrutura (Art. 55)

Na regularização fundiária de interesse social, caberá ao poder público, diretamente ou por meio de seus concessionários ou permissionários de serviços públicos, a implantação do sistema viário e da infraestrutura básica, previstos no § 6º do art. 2º da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ainda que promovida pelos próprios beneficiários, cooperativas habitacionais, fundações e outras organizações legitimadas.

Obras de Infraestrutura (Art. 55)

A realização de obras de implantação de infraestrutura básica e de equipamentos comunitários pelo poder público, bem como sua manutenção, pode ser realizada mesmo antes de concluída a regularização jurídica das situações dominiais dos imóveis.

Aplicação da Legislação Apesar de o Município ser competente para

legislar sobre o procedimento de regularização fundiária em seu território (art. 49), essa legislação pode ser dispensável já que a própria Lei n° 11.977 regula amplamente o procedimento.

O parágrafo único do referido artigo dispõe que a falta da legislação municipal não impede a realização da regularização.

O Registro de imóveis e a titulação

Qualquer forma de regularização fundiária urbana que se pretenda realizar no país não poderá prescindir da necessária intervenção do Registro Imobiliário em cuja circunscrição territorial estiverem situados os imóveis que constituem seu objeto.

Por meio dele será possível a regularização jurídica compreendida no processo, regularizando a titulação da propriedade imobiliária até então mantida na informalidade.

De acordo com nossa tradição jurídica, enquanto não se puder contar com esse elemento essencial – o título hábil devidamente registrado no Registro de Imóveis, não se terá propriedade, mas simples posse.

Vocação e importância do Registro de Imóveis A vocação histórica do Registro Imobiliário é a de conferir

segurança jurídica à fruição dos direitos imobiliários e à realização dos negócios que envolvam imóveis.

Daí a máxima popular “quem não registra não é dono!” porque somente o Registro Imobiliário, está apto a conferir certeza acerca da propriedade imobiliária e aos demais direitos a ela conexos ou dela derivados.

Nesse sentido, o Registro Imobiliário constitui um verdadeiro imperativo de ordem social, já que a propriedade imobiliária vai-se consolidar em relação àquele que tiver o título hábil inscrito em seu nome no álbum imobiliário, com exclusão de qualquer outra pessoa.

Regularização jurídica da propriedade Ao Registro Imobiliário, nos processos de regularização

fundiária de qualquer espécie, cabe, fundamentalmente, a regularização jurídica da propriedade imobiliária.

Essa regularização jurídica se faz sem a necessidade de intervenção do aparelho jurisdicional do Estado, já que essa regularização privilegia as soluções que não impliquem o litígio judicial

De acordo com as disposições do inciso IV do art. 48 da Lei n. 11.977/2009, deve-se observar o “estímulo à resolução extrajudicial de conflitos”.

O Registro de Imóveis e o Poder Público

No processo de regularização fundiária, o binômio Poder Público/Registro Imobiliário é fundamental.

O primeiro adota as providências administrativas e operacionais para a intervenção na realidade concreta necessária à reordenação do espaço urbano.

O segundo concretiza a regularização procedida, no plano jurídico, possibilitando a formação do direito à plena propriedade imobiliária.

As várias espécies de regularização fundiária

Para a regularização de imóveis no país, a legislação específica editada (especialmente a Lei n. 11.977/2009) instituiu várias espécies de regularização fundiária, pretendendo, com isso, obter um reordenamento do espaço territorial brasileiro, com ênfase especial à busca de melhorias para as condições ambientais do espaço urbano como medida fundamental à integração social e à salubridade da população. São elas:

Espécies de regularização instituídas em lei

a) a regularização fundiária de interesse social, que é a forma mais popular e talvez a mais revolucionária de nossa história, disciplinada pelos artigos 53 a 60-A da Lei n. 11.977/2009 (atualizada pela Medida Provisória n. 514/2010), destinando-se à regularização de imóveis urbanos, públicos ou privados, ocupados de forma consolidada e irreversível, por população de baixa renda, predominantemente para moradia;

b) a regularização fundiária de interesse específico, prevista pelos artigos 61 e 62 da Lei n. 11.977/2009, destinada à regularização de parcelamentos surgidos já sob a vigência da atual Lei de Loteamentos (Lei n. 6.766/1979), mas que permaneceram em situação de irregularidade quanto ao seu registro de parcelamento perante o Registro de Imóveis;

Espécies de regularização instituídas em lei

c) a regularização fundiária inominada, prevista pelo art. 71 da Lei n. 11.977/2009, sendo destinada à regularização de antigos loteamentos surgidos na vigência da legislação anterior à atual Lei de Loteamentos (Lei n. 6.766/1979);

d) a regularização fundiária de interesse social em imóveis públicos, autorizada pela Lei n. 11.481/2007, destinada à regularização de imóveis do patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios quanto à sua ocupação por população de baixa renda para garantia do exercício do direito à moradia, por meio de concessões de uso especial para fins de moradia.

Formas legais específicas para cada situação Como podemos ver, foram definidos instrumentos específicos

para a resolução de cada uma das diversas situações presentes no universo de realidades fundiárias urbanas encontráveis no país.

Cabe aos promoventes dos processos de regularização a eleição do instrumento ou instrumentos adequados a cada situação particular.

Não há uma receita pronta para o processo de regularização, dada a variedade de situações possíveis.

Inovação frente às dificuldades

A regularização fundiária de interesse social foi o instituto jurídico mais inovador e revolucionário até então criado como instrumento de regularização imobiliária no país.

Visando a solucionar os graves problemas urbanísticos, ambientais e sociais a serem enfrentados no âmbito do reordenamento urbano das cidades brasileiras, essa modalidade de regularização fundiária teve o mérito de possibilitar uma harmonização entre ações dos órgãos do Poder Público, do Registro Imobiliário e das organizações representativas da sociedade civil para o êxito da regularização fundiária.

PressupostosAssim, para que se dê início a um processo de

regularização fundiária de interesse social, devem estar presentes três pressupostos mínimos (PAIVA, 2010, p. 293). São eles:

a) a existência de assentamentos irregulares (não integrados à cidade, cujos ocupantes não possuam titulação da propriedade);

b) que essa ocupação seja feita por população de baixa renda e

c) que o Poder Público tenha interesse em regularizar o assentamento irregular (tanto por iniciativa sua, quanto mediante provocação de outro legitimado).

Mudança na política urbanística

Verifica-se, dessa forma, que a regularização fundiária prevista na Lei n. 11.977/2009 constitui uma profunda mudança política no modo tradicional de administração urbanística das cidades brasileiras que, num passado recente, consistia na remoção (ou expulsão) dessas populações para a periferia das grandes cidades, passando a adotar um modelo que busca fixar essas populações no local em que se deu a ocupação.

A demarcação urbanística

De tal forma, a demarcação urbanística, que se caracteriza como um procedimento administrativo que envolve o Poder Público e o Registro de Imóveis e que dispensa a atuação do Poder Judiciário (MPRS, 2011, p. 37), vai-se materializar por meio da lavratura do auto de demarcação previsto no art. 56 da Lei n. 11.977/2009, pelo órgão do Poder Público que esteja promovendo a regularização fundiária de interesse social, “com base no levantamento da situação da área a ser regularizada e na caracterização da ocupação”.

MODELO DE AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICAPARA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS

O PREFEITO MUNICIPAL DE ......................................... no uso das atribuições que lhe confere a Lei n°. .......... de ............ de ..... (Lei Orgânica do Município) e considerando o que consta do expediente administrativo n°. ................, da Secretaria Municipal de ................................, FAZ SABER que o terreno urbano localizado no bairro....................... (ou distrito ou denominação tradicional do lugar), neste Município, com área total de ................ m2 com as seguintes características, dimensões e confrontações............ (coordenadas georreferenciadas dos vértices, se for o caso) registrada no Registro de Imóveis do Município de .................. sob a matrícula número ............. (ou transcrição), em nome de .............................................. (referir os nomes das pessoas que constam no registro (se houver registro), FOI DEMARCADO pela equipe técnica da Secretaria de ................................ deste Município, conforme planta, memorial descritivo, planta de sobreposição e certidão(ões) do Registro Imobiliário, que seguem anexos e integram o presente Auto de Demarcação para fins de REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA, nos termos da Lei Federal n°. 11.977, de 07 de julho de 2009, da Lei Federal n°. 10.257, de 10 de julho de 2001, da Lei Municipal n°. ........... de .... de ................ de ....... e do Decreto n°. ......................, de ...... de ..................... de ........... (referir, se existente, toda a legislação municipal que regulamentou o procedimento de regularização fundiária no Município). Igualmente, foram NOTIFICADOS os órgãos responsáveis pela administração patrimonial dos demais entes federados (União, Estados, Distrito Federal ou outro Município) para que se manifestassem no prazo de 30 (trinta) dias quanto às situações previstas nos incisos I, II e III do § 2º do art. 56 da Lei n. 11.977/2009, tendo havido as respectivas manifestações conforme documentos anexos de fl. ____ a ____.Prefeitura Municipal de ..................... em ....de.......de .......

ASSINATURA DO PREFEITO MUNICIPAL(REGISTRE-SE, PUBLIQUE-SE, ETC.)

Documentos que instruem o auto Os documentos que instruem o auto de demarcação são aqueles constantes dos incisos do § 1º do art. 56 da Lei n. 11.977/2009, com a redação dada pela Lei nº 12.424/2011 (resultante da conversão da Medida Provisória n. 514/2010):

I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, nos quais constem suas

medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, número das matrículas ou transcrições atingidas, indicação dos proprietários identificados e ocorrência de situações mencionadas no inciso I do § 6º;

II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área constante do registro de imóveis e, quando possível, com a identificação das situações mencionadas no inciso I do § 6º; e

III - certidão da matrícula ou transcrição da área a ser regularizada, emitida pelo registro de imóveis, ou, diante de sua inexistência, das circunscrições imobiliárias anteriormente competentes.

Documentos que instruem o auto Também devem integrar esse auto as cópias das notificações – e

respectivas respostas – enviadas aos órgãos de administração patrimonial dos demais entes federados (União, Estados, Distrito Federal e Municípios) para que se manifestassem no prazo de 30 dias, de acordo com a previsão do § 2º do art. 56:

quanto à anuência ou oposição ao procedimento, na hipótese de a área a ser demarcada abranger imóvel público (inciso I do § 2º do art. 56);

quanto aos limites definidos no auto de demarcação urbanística, na hipótese de a área a ser demarcada confrontar com imóvel público (inciso II do § 2º do art. 56); e

se detêm a titularidade da área, na hipótese de inexistência de registro anterior ou de impossibilidade de identificação dos proprietários em razão de imprecisão dos registros existentes (inciso III do § 2º do art. 56).

Notificação obrigatória dos órgãos de controle do patrimônio público

A Lei n. 12.424/2011 acrescentou o § 2º ao art. 56 da Lei n. 11.977/2009, tornando obrigatória, em qualquer hipótese, a notificação dos órgãos de controle patrimonial das diversas administrações porque, mesmo no caso de inexistirem registros anteriores ou de existirem de forma imprecisa no Registro Imobiliário, poderão os entes públicos já ter adquirido a titularidade da área ou estarem na iminência dessa aquisição em razão de terem promovido sua discriminação judicial ou administrativa e essas situações ainda não terem ingressado no álbum imobiliário.

MODELO DE NOTIFICAÇÃO DOS ÓRGÃOS DE GESTÃO DO PATRIMONIO PÚBLICO, PELO PROMOVENTE DA

REGULARIZAÇÃO, PARA MANIFESTAÇÃO SOBRE A DEMARCAÇÃO REALIZADA. (Art. 56, § 2º)

NOTIFICAÇÃO NOME DO ÓRGÃO NOTIFICADO: SENHOR PROCURADOR-GERAL DO(A) .........................................(UNIÃO, ESTADO, DISTRITO FEDERAL,

MUNICÍPIO) OU SENHOR DIRETOR-GERAL DO PATRIMÔNIO (DA UNIÃO, DO ESTADO OU DO MUNICÍPIO DE ................................).ENDEREÇO (S): RUA ................................ Nº ......., BAIRRO ......................, CEP.......... ............. MUNICÍPIO ........................ ESTADO: ..............

O Prefeito Municipal de ................. (ou representante do ente federado que está promovendo a regularização fundiária), no uso de suas atribuições e tendo em vista o que dispõe parágrafo 2º do art. 56 da Lei n. 11.977/2009, NOTIFICA Vossa Senhoria (Excelência) de que o Poder Público Municipal, realizou a DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA, para fins de REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL, da área situada no Bairro .............., neste Município, com as seguintes características (descrição completa do imóvel, confrontações, medidas, etc.)..............., a qual possui registro de titularidade da propriedade em seu nome, com registro no Serviço de Patrimônio Público ....................... (ou no Ofício de Registro de Imóveis de ......................, sob a matrícula nº ......................), conforme cópia da certidão anexa (se for o caso) ou se a referida área demarcada CONFRONTA com área pública sob administração desse órgão de controle patrimonial do(a) .............(nome do ente federado).

Fica Vossa Senhoria (Vossa Excelência), dessa forma, CIENTIFICADO de que, dispõe do prazo de 30 (trinta) dias, contados a partir da data do recebimento da presente NOTIFICAÇÃO para MANIFESTAR-SE na forma do previsto pelo pelos incisos I, II e III do § 2º do art. 56 da Lei nº 11.977/2009, a este promovente da REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA, representado pela Secretaria Municipal de .................. (ou outro órgão delegado), sito na Rua .................. n°…… Bairro ………, na cidade de ............................, em horário de expediente, nos dias úteis, das ……. às ……..h. A ausência de manifestação por parte desse órgão patrimonial, no prazo assinalado, implicará a continuidade do processo de demarcação urbanística, de acordo com o que autoriza o § 3º do art. 56 da Lei n. 11.977/2009.

Localidade, ......de .................de ......... Assinatura do Prefeito Municipal (ou do representante de outro ente federado promovente da Regularização Fundiária)

Consequências da notificação Se o ente público notificado comprovar a titularidade da área, deverá

manifestar-se quanto à sua anuência ou oposição ao procedimento da regularização fundiária (§5º combinado com o § 2º, inciso I, do art. 56).

No caso de se tratar de área de domínio da União, manda a lei que seja aplicado o procedimento de regularização fundiária de interesse social em imóveis da União de que trata a Seção III-A do Decreto-lei n. 9.760, de 5 de setembro de 1946, inserida pela Lei n. 11.481, de 31 de maio de 2007.

No caso de se tratar de área de domínio de Estados, Distrito Federal ou Municípios, será aplicada a sua respectiva legislação patrimonial, sendo importante observar que o art. 22 da Lei n. 11.481/2007 autoriza a que os demais entes federados apliquem o procedimento utilizado pela União (artigos 18-B a 18-F da Seção III-A do Decreto-lei n. 9.760/1946) às regularizações fundiárias de interesse social a serem promovidas nos imóveis de sua propriedade se a unidade federada não dispuser de legislação específica.

Imóveis abrangíveis pela demarcação urbanística

O § 6º do art. 56 da Lei n. 11.977/2009, acrescido pela Lei n. 12.424/2011, esclareceu que o auto de demarcação urbanística poderá abranger parte ou a totalidade de um ou mais imóveis que estejam sob domínio:

I – privado cujos proprietários não tenham sido identificados, em

razão de descrições imprecisas dos registros anteriores;

II – privado registrados, ainda que de proprietários distintos; ou

III – público.

Áreas públicas e reordenação territorialCaberá a manifestação de anuência pelos entes públicos no sentido de que concordam com que os imóveis sejam abrangidos pela demarcação realizada porque a regularização, afinal, destina-se a reordenar essas situações de fato e a compatibilizá-las com a estrutura da cidade. Dessa forma, se os imóveis públicos destinarem-se a servir como bens de uso comum do povo (ruas, praças, largos, etc.), a áreas institucionais ou de equipamentos urbanos (postos de saúde, servidões administrativas, etc.) haverá uma plena possibilidade de realocação dos espaços públicos a eles destinados.Esses imóveis “públicos” referidos no inciso III do mencionado § 6º, passíveis de abrangência pelo auto de demarcação, podem não constituir glebas de terras públicas urbanas, mas bens tais como vias públicas, áreas verdes, áreas institucionais, etc. previstas em projetos anteriores de parcelamento mal executados ou que, apesar de registrados, não tenham chegado a ser implantados, ou, ainda, tendo sido implantados, vieram a ser posteriormente ocupados de maneira irregular.

Regularização em imóveis públicos e oposição à regularização Se os imóveis públicos destinarem-se, entretanto, a uso privado por

particulares, deve-se lançar mão da realização de concessões de uso aos ocupantes, as quais se dão, invariavelmente, sob a forma de concessão do direito real de uso ou concessão especial para fins de moradia (MPRS, 2011, p. 34).

Nesse caso, portanto, o instrumento a ser utilizado será o da regularização fundiária de interesse social em imóveis públicos, regulada pelo procedimento instituído pela Lei n. 11.481/2007 ou pela legislação específica dos demais entes federados.

Pelo que se verifica do disposto no § 2º do art. 56 da Lei n. 11.977/2009, somente se houver manifestação no sentido de que o imóvel seja de interesse para a Administração Pública dos entes federados é que se justificará uma oposição à realização do procedimento de regularização fundiária, de tal forma que esse outro interesse administrativo alegado suplante o manifesto interesse social presente na regularização fundiária em marcha.

Ousadia da legislação de regularização fundiária De qualquer forma, a disciplina da regularização fundiária

de interesse social, nos termos da Lei n. 11.977/2009, não deixou de ter sido politicamente ousada, no momento em que autorizou regras flexíveis para:

dimensionamento de áreas institucionais, de vias públicas e da área mínima dos lotes a parcelar (art. 54 combinado com art. 52 da Lei n. 11.977/2009);

uso de áreas de preservação permanente (§ 1º do art. 54) e realização das compensações urbanísticas e ambientais

(inciso III do art. 51) necessárias à execução dos projetos, de modo a viabilizar uma reorganização urbana.

Averbação do Auto de Demarcação

O órgão do Poder Público promovente da regularização deverá, a seguir, remeter a demarcação urbanística por ele realizada ao Registro de Imóveis, com pedido de averbação do respectivo auto, conforme dispõe o art. 57 da Lei n. 11.977/2009.

Procedimento do RI para a averbação do auto de demarcação Recebido o auto no Registro de Imóveis, deverá ser ele

protocolado, dando-se início às buscas destinadas a identificar o(s) proprietário(s) da área a ser regularizada e as matrículas ou transcrições que a tenham por objeto.

Realizadas as buscas e identificado(s) o(s) proprietário(s) da(s) área(s) abrangida(s) pelo auto de demarcação, o oficial do Registro de Imóveis deverá notificá-lo(s) assim como aos confrontantes, pessoalmente, por via postal com aviso de recebimento (AR), ou por meio do Registro de Títulos e Documentos da comarca de situação do imóvel ou de domicílio dos notificandos para que estes apresentem impugnação ao pedido, no prazo de 15 dias.

MODELO DE NOTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO E CONFRONTANTES

NOME DO NOTIFICADO E QUALIFICAÇÃO: FULANO DE TAL, nacionalidade, estado civil, filiação ................................. e ...................................., naturalidade ..............................., data de nascimento em ...../..../........, RG nº ..................................., CPF nº ..................................................

ENDEREÇO (S): RUA ................................ Nº ......., BAIRRO ......................, CEP.......... ............. MUNICÍPIO ...........................................ESTADO: .............................. (descrever o endereço constante do registro ou aqueles endereços apresentados por solicitação do promovente da Regularização Fundiária).

O Oficial do Registro de Imóveis de ................., no uso de suas atribuições e em vista do que dispõe o art. 57, § 1º da Lei n. 11.977/2009, NOTIFICA Vossa Senhoria de que o Poder Público Municipal (ou outro entre federado promovente da regularização fundiária) , realizou a DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA, para fins de REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL, da área situada no Bairro .........., neste Município, com as seguintes características (descrição completa do imóvel, confrontações, medidas, etc.)........, a qual possui registro de titularidade da propriedade inscrito em seu nome, neste Registro de Imóveis, sob a matrícula nº ......................

Fica Vossa Senhoria, dessa forma, CIENTIFICADO de que, no prazo de 15 (quinze) dias, contados a partir da data do recebimento da presente NOTIFICAÇÃO poderá apresentar, neste Registro de Imóveis, sito na Rua .................. n°…… Bairro ………, nesta cidade, nos dias úteis, no horário das ……. às ……..h, IMPUGNAÇÃO AO PEDIDO DE AVERBAÇÃO DA DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA realizada (pelo Município ou outro ente promotor do processo de Regularização Fundiária) , conforme lhe é facultado pelo § 1º do art. 57 da Lei n. 11.977/2009.

Localidade, ......de .................de .........Assinatura do Oficial do Registro de Imóveis

Notificação editalícia O Poder Público promovente da regularização deverá notificar, por

edital, eventuais interessados, assim como o(s) proprietário(s) e os confrontantes da área demarcada que não forem localizados nos endereços disponíveis para a realização da notificação pessoal.

A notificação edital será realizada em uma só oportunidade, após a realização das notificações pessoais ou da tentativa de realização da notificação pessoal que resultar infrutífera pela não localização do(s) proprietário(s) e confrontantes. Entretanto, ela deverá ocorrer em qualquer hipótese, ainda que para notificação apenas de eventuais interessados, diferentemente do que previa a Lei n. 11.977/2009 antes da alteração de seu texto pela Medida Provisória n. 514/2010, convertida na Lei nº 12.424/2011.

MODELO DA NOTIFICAÇÃO EDITALÍCIA

O Oficial do Registro de Imóveis de .............., no uso de suas atribuições e tendo em vista o que dispõe o art. 57, § 2º da Lei n. 11.977/2009, FAZ SABER aos notificados ............................................................., ................................................................................ e ........................................(indicar os nomes e qualificações dos proprietários e confrontantes não encontrados nos respectivos endereços indicados para notificação pessoal), que o Poder Público Municipal (ou outro ente da federação que promove a regularização), realizou a DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA, para fins de REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL, da área situada no Bairro .............., neste Município, com as seguintes características (descrição completa do imóvel, confrontações, medidas, coordenadas georreferenciadas dos vértices, etc.).

Dessa forma, ficam OS ACIMA NOMINADOS E DEMAIS INTERESSADOS de que, no prazo de 15 (quinze) dias, contados a partir da data de publicação do presente EDITAL DE NOTIFICAÇÃO poderão apresentar, neste Registro de Imóveis, sito na Rua .................. n°…… Bairro ………, nesta cidade, nos dias úteis, no horário das ……. às ……..h, IMPUGNAÇÃO AO PEDIDO DE AVERBAÇÃO da demarcação urbanística realizada, conforme lhe é facultado pelo inciso III do § 3º do art. 57 da Lei n. 11.977/2009.

Localidade, ......de .................de .........Assinatura do Oficial do Registro de Imóveis

Requisitos da notificação por editalA notificação editalícia apresenta alguns requisitos

para sua validade, nos termos do § 3º do art. 57. Primeiramente a publicação deverá ocorrer no

máximo em 60 dias, uma vez na imprensa oficial e uma vez em jornal de grande circulação local.

O prazo de 60 dias deve ser contado a partir do recebimento da comunicação do Registro de Imóveis informando ao requerente da averbação de que os proprietários e confrontantes já foram pessoalmente notificados ou de que não foram localizados.

Requisitos da notificação por edital Em segundo lugar, o edital deve apresentar o resumo do

auto de demarcação, com uma descrição que permita a identificação da área a demarcar e seu desenho simplificado.

Em terceiro lugar, deve o texto fixar o prazo de 15 dias, contados da data da publicação, para a apresentação da impugnação à averbação da demarcação.

De acordo com o § 4º do art. 57, se os prazos fixados decorrerem sem que ocorra apresentação de impugnação, a demarcação urbanística será averbada na(s) matrícula(s) alcançada(s) pela planta e memorial descritivo.

Impugnação à averbação do auto de demarcação

Ocorrendo impugnação à averbação do auto de demarcação urbanística, o Registro de Imóveis deverá notificar o Poder Público promovente da regularização fundiária para que se manifeste dentro do prazo de 60 dias. O prazo começa a correr da data do efetivo recebimento da notificação pelo órgão notificado.

Alternativas à impugnação do auto de demarcação O Poder Público, por sua vez, poderá adotar qualquer medida que

possa afastar a oposição manifestada pelo(s) proprietário(s) ou pelos confrontantes à regularização da área demarcada, inclusive retificar o auto de demarcação de modo a agilizar da melhor forma o processo.

Alguns autores entendem que o Poder Público pode excluir integralmente, do auto de demarcação, a área impugnada (SALLES, 2009), o que equivale, geralmente, a conferir maior celeridade ao ato de averbação do auto e ao prosseguimento das demais fases do procedimento.

Consequências da impugnação A impugnação pode ser total ou parcial, quando se referir,

respectivamente, à totalidade da área demarcada ou somente a uma parcela desta (§ 8º do art. 57 da Lei n. 11.977/2009).

Refere a lei que, se a impugnação for parcial, o procedimento poderá ter seguimento em relação à parcela não-impugnada.

É importante alertar, que é praticamente impossível dar seguimento ao processo de regularização fundiária somente quanto à parcela não-impugnada porque não há como cindir o procedimento originário de averbação do auto de demarcação para que cada parte resultante da cisão tenha tramitação independente perante o Registro de Imóveis.

Consequências da impugnação Nesse caso, o conveniente é aguardar a finalização da fase de impugnação,

que se dará com a manifestação do oficial do Registro Imobiliário no sentido de que não foi possível o acordo ou de que este foi finalizado com êxito, para que, afinal, o auto de demarcação seja ou retificado parcialmente nos termos daquilo que resultou acordado ou retificado para excluir por inteiro a parcela impugnada.

Surgindo litigiosidade nessa fase de impugnação, não cabe ao oficial do Registro Imobiliário solver o litígio lançando decisão em sua instância administrativa porque isso compete às vias ordinárias do Poder Judiciário (SALLES, 2009).

Somente enquanto estiverem concordes os envolvidos poderá ser realizado acordo de natureza administrativa entre eles, nos autos do procedimento, mediado pelo oficial do Registro Imobiliário.

Resultando infrutífera a tentativa de acordo, há o encerramento da demarcação urbanística relativamente à área objeto da impugnação (parágrafos 9º e 10 do art. 57 da Lei n. 11.977/2009).

Consequências da impugnação Assim, sendo total a impugnação, se após a manifestação do Poder

Público não restar consensualizado um acordo entre este e o impugnante, o auto de demarcação deverá ser restituído, pelo Registro de Imóveis, ao órgão do Poder Público promovente da regularização fundiária, informando de seu encerramento em razão da impugnação realizada.

Sendo parcial a impugnação, com ou sem acordo, o auto deverá retornar ao Poder Público para ser retificado, excluindo-se, por inteiro, a área impugnada ou ajustando-se o alcance da demarcação aos termos do acordo realizado.

Providências após a fase de impugnação

Não tendo havido impugnação no prazo marcado ou tendo sido devidamente retificado após a impugnação e o acordo, o auto de demarcação será averbado na matrícula do(s) imóvel(is) abrangido(s) pelos limites topográficos e descritivos da demarcação. Não sendo matriculado o imóvel, tanto em razão de inexistência de qualquer registro quanto em razão de existir apenas transcrição imobiliária baseada no regime registral anterior à Lei n. 6.015/1973, caberá a abertura de matrícula para viabilizar a realização da averbação, como já salientado anteriormente.

Essa primeira matrícula é uma matrícula geral da área demarcada (que será originária às matrículas resultantes do parcelamento), na qual será feito o ato registral de averbação do auto de demarcação urbanística.

Abertura de matrícula para o registro do auto A Lei nº 12.424/2011 acrescentou à Lei de Registros

Públicos (Lei n. 6.015/1973), o art. 288-A, determinando a abertura de matrícula.

A providência é tecnicamente adequada ao procedimento, já que nosso sistema registral imobiliário prevê a abertura de matrícula a todo imóvel que venha a ser objeto de título a registrar (artigos 227 e 236 da Lei n. 6.015/1973).

Evidentemente que não será possível realizar a inaugural averbação do auto de demarcação (e do registro do loteamento/fracionamento) sem que se tenha realizado a matriculação do imóvel demarcado.

MODELO DE ABERTURA DE MATRÍCULA DA ÁREA DEMARCADA

LIVRO No. 2 – REGISTRO GERAL MATRÍCULA N°…...…….Localidade, .....de .......................de .........IMÓVEL – TERRENO URBANO de forma poligonal irregular, com área superficial de..........metros e ..........decímetros quadrados (...............,......m2), com as seguintes dimensões e confrontações: ao NOROESTE, na extensão de ............metros e ..........decímetros (....,....m), com o alinhamento da Rua .............; ao SULESTE, na extensão de .......... metros e .....decímetros (....,....m); ao NORDESTE, na extensão de ........metros e .......decímetros com área pertencente ao Município e ao SUDOESTE, com o alinhamento da Avenida .................................................PLANTA DE SITUAÇÃO (DESENHO RESUMIDO). QUARTEIRÃO – O quarteirão é formado pelas Ruas ........................................... e.............................., Avenida ..................................... e Travessa ......................................MATRÍCULA ABERTA EM VIRTUDE DE PROCEDIMENTO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL, nos termos do § 5º do art. 57 da Lei n. 11.977/2009, promovido pelo Poder Público Municipal e/ou......................... (outro legitimado), por não ter sido localizado proprietário e registro anterior do imóvel, conforme expediente administrativo número ............, da Prefeitura Municipal de .............................., passado em .....de...............de........, devidamente arquivado nesta Serventia.Registrador/Substituto: ________________________ (assinatura).___________________________________________________________________AV-1/......... em .../....../..........(APÓS A ABERTURA DA MATRÍCULA, CONSIGNAR A AVERBAÇÃO DO AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA REALIZADO PELO PODER PÚBLICO (MUNICIPAL, ESTADUAL, FEDERAL), CONFORME MODELO APRESENTADO A SEGUIR).

MODELO DE AVERBAÇÃO DO AUTO DE DEMARCAÇÃO

AV-..../........, em .../.../......TÍTULO - AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA.Nos termos do AUTO DE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA, lavrado pelo Município de ......, em .../.../...... e assinado pelo Exmo. Senhor Prefeito Municipal ......... , instruído com os documentos previstos no parágrafo 1º, incisos I, II e III do art. 56 da Lei n° 11.977/2009, fica constando que o imóvel objeto desta matrícula foi demarcado para fins de regularização fundiária de interesse social, de acordo com a referida Lei.PROTOCOLO – Título apontado sob n°……., em ......... Localidade, .... de .................. de .......... . Registrador/Substituto:_______________________ (assinatura).

Parcelamento de solo e titulação da posse

Uma vez averbado o auto de demarcação na matrícula do imóvel, passa-se à execução do projeto de regularização fundiária (art. 51 da Lei n. 11.977/2009).

Esse projeto deve ser aprovado pelo Município, pois determina a realização do parcelamento de solo urbano, previsto para a gleba demarcada, no âmbito territorial do Município onde está tendo lugar a regularização fundiária.

O parcelamento decorrente da execução do projeto deve ser, a seguir, submetido a registro, em obediência ao que dispõe o caput do art. 58 da Lei n. 11.977/2009.

Esse ato de registro de parcelamento vai ser lançado na matrícula geral aberta para a gleba demarcada.

MODELO DE REGISTRO DO PARCELAMENTO NA MATRÍCULA DA GLEBA

R.../........., em ..../..../...... TÍTULO - REGISTRO DE PARCELAMENTO DE SOLO. - Nos termos do requerimento firmado pelo Município de ............., em .../.../......., através de seu Prefeito Municipal .................. , instruído com o projeto previsto no art. 51 da Lei n° 11.977/2009, fica constando que o imóvel objeto desta matrícula foi regularizado/loteado/desmembrado, de acordo com o art. 58 da referida Lei, por se tratar de área de interesse social, da seguinte forma: ...................m2 destinado aos lotes; ...................m2 destinado ao sistema viário e ................m2 destinado às áreas públicas. As demais condições constam do respectivo processo.PROTOCOLO – Título apontado sob n° ….....……, em …./…./…..… Localidade, …. de ……….. de ……. Registrador/Substituto: _________________________ (assinatura).

Abertura de matrículas após o registro de parcelamento

Para o completo registro de parcelamento originado da execução do projeto de regularização há necessidade, também, de abertura concomitante de matrículas para todas as parcelas decorrentes do projeto, sejam elas destinadas aos lotes, ao sistema viário ou às áreas públicas, nelas lançando-se o respectivo ato de registro de parcelamento.

MODELO DE ABERTURA DE MATRÍCULAS DOS LOTES

REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE ................................LIVRO No. 2 – REGISTRO GERAL MATRÍCULA N°……..…..Localidade, .....de .......................de .......IMÓVEL – LOTE URBANO sob número.........., da quadra.....do setor .....do mapeamento geral no denominado “...............................”, de forma retangular, com área superficial de..........metros e ..........decímetros quadrados (...............,......m2), situado na Rua.........., lado..........., Bairro ................., nesta cidade, distando, a face nordeste, ......metros da esquina da Rua ..........................., com as seguintes dimensões e confrontações: ao NOROESTE, na extensão de ............metros e ..........decímetros (....,....m), com o alinhamento da Rua .............; ao SULESTE, na extensão de .......... metros e .....decímetros (....,....m) confrontando com imóvel pertencentes a .........................; ao NORDESTE, na extensão de ........metros e .......decímetros com o lote número............ e ao SUDOESTE, com o alinhamento da Avenida .................................................PLANTA DE SITUAÇÃO (DESENHO RESUMIDO). QUARTEIRÃO – O quarteirão é formado pelas Ruas ................................................ e............................................., Avenida ..................................... e Travessa ...........................MATRÍCULA ABERTA EM VIRTUDE DE PARCELAMENTO DO SOLO RESULTANTE DA EXECUÇÃO DE PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL, originada do R-.../........ (matrícula mãe), nos termos do art. 58 da Lei n. 11.977/2009, promovido pelo Poder Público Municipal e/ou......................... (outro legitimado), conforme expediente administrativo número ............, passado em .....de...............de........, devidamente arquivado nesta Serventia.Registrador/Substituto ________________________ (assinatura).

MODELO DE ABERTURA DE MATRÍCULA (Para Áreas Públicas Originadas do Parcelamento)

REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE ....................LIVRO No. 2 – REGISTRO GERAL MATRÍCULA N°......….Localidade, .....de .......................de ......IMÓVEL – ÁREA PÚBLICA. Terreno urbano de formato poligonal irregular, com área superficial de..........metros e ..........decímetros quadrados (...............,......m2), situado na Rua.........., lado..........., Bairro ................., nesta cidade, distando, a face nordeste, ......metros da esquina da Rua ..........................., com as seguintes dimensões e confrontações: ao NOROESTE, na extensão de ............metros e ..........decímetros (....,....m), com o alinhamento da Rua .............; ao SULESTE, na extensão de .......... metros e .....decímetros (....,....m) com terras pertencentes a .........................; ao NORDESTE, na extensão de ........metros e .......decímetros com o alinhamento da Avenida ................................ e ao SUDOESTE, com o alinhamento da Avenida ................................................., destinado à área verde de preservação permanente.PROPRIETÁRIO: Município de ....................(qualificação)............... PLANTA DE SITUAÇÃO (DESENHO RESUMIDO).MATRÍCULA ABERTA EM VIRTUDE DE PARCELAMENTO DO SOLO RESULTANTE DA EXECUÇÃO DE PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL, originada no R-.../..... (matrícula mãe) nos termos do art. 67 da Lei n. 11.977/2009, promovido pelo Poder Público Municipal e/ou......................... (outro legitimado), conforme expediente administrativo número ............, passado em .....de...............de........, devidamente arquivado nesta Serventia.Localidade, ...../..../....... Registrador/Substituto ________________________ (Assinatura). ___________________________________________________________________________AV-1/......... (AV-um/...........) em ..../...../.......... DESTINAÇÃO DE ÁREA PÚBLICA – Em conformidade com o artigo 67 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, fica constando que o imóvel objeto desta matrícula destina-se a uso público como praça (largo, área institucional, equipamento urbano, etc.), bem público de uso comum do povo, de acordo com o inciso I do art. 99 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002). PROTOCOLO – Título apontado sob nº ............ em ..../..../...... Localidade ......./....../.......... Registrador e/ou Substituto _____________________ (assinatura). Emolumentos – Gratuito.

MODELO DE ABERTURA DE MATRÍCULA (Para Vias Públicas Originadas do Parcelamento)

REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE ...........................LIVRO No. 2 – REGISTRO GERAL MATRÍCULA N°.…...Localidade, .....de .......................de ......IMÓVEL – AVENIDA ................. Terreno urbano localizado no setor......do mapeamento geral, de forma regular, com área superficial de...........m2, Bairro ..........., nesta cidade, com as seguintes dimensões e confrontações: .............................................(descrever completamente o imóvel). (Seguem as descrições das demais vias públicas abertas em razão do projeto de parcelamento de solo) ................................................................PROPRIETÁRIO: Município de ....................(qualificação)............... PLANTA DE SITUAÇÃO (DESENHO RESUMIDO). MATRÍCULA ABERTA EM VIRTUDE DE PARCELAMENTO DO SOLO RESULTANTE DA EXECUÇÃO DE PROJETO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL, originada do R-..../.......... (matrícula mãe), nos termos do art. 67 da Lei n. 11.977/2009, promovido pelo Poder Público Municipal e/ou......................... (outro legitimado), conforme expediente administrativo número ............, passado em .....de...............de........, devidamente arquivado nesta Serventia. PROTOCOLO – Título apontado sob o número ................. em ..../...../........Localidade, ...../...../......Registrador/Substituto ________________________ (assinatura). ________________________________________________________________________AV-1/......... (AV-um/...........) em ..../...../.......... DESTINAÇÃO DE ÁREA PÚBLICA – Em conformidade com o artigo 67 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, fica constando que o imóvel objeto desta matrícula destina-se a uso público como via de circulação, bem público de uso comum do povo, de acordo com o inciso I do art. 99 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002). PROTOCOLO – Título apontado sob o número ............... em ..../..../........ Localidade, ...../.../...... Registrador e/ou Substituto: _________________________ (assinatura). Emolumentos – gratuito.

Titulação da posse

Depois de realizado o registro de parcelamento, prevê o § 1º do art. 58 da Lei n. 11.977/2009 que o Poder Público promovente da regularização conceda, aos ocupantes cadastrados, o competente título de legitimação de posse que, depois de registrado, confere, em favor do detentor da posse direta sobre o imóvel parcelado, o direito de moradia.

MODELO DE TÍTULO DE LEGITIMAÇÃO DE POSSE

O PREFEITO MUNICIPAL DE ................, tendo em vista o procedimento de Regularização Fundiária de Interesse Social de que trata o expediente administrativo n°……, da Secretaria Municipal de………………, CONCEDE o presente TÍTULO DE LEGITIMAÇÃO DE POSSE do imóvel situado neste Município na Rua………….. (descrever e caracterizar o imóvel), conforme matrícula n°………… do Registro de Imóveis desta Comarca a FULANA(O) DE TAL, nacionalidade, profissão, RG, CPF, estado civil (e demais dados de qualificação) da(s) pessoa(s) titulada(s), na condição de detentor(a) da posse direta, o DIREITO DE MORADIA sobre o referido imóvel, nos termos do art. 59 da Lei n° 11.977/2009.Localidade, ....... de ............... de .......... ASSINATURA DO PREFEITO MUNICIPAL.(Publicado no Diário Oficial de.................)

MODELO DE REGISTRO DE LEGITIMAÇÃO DE POSSE

R..../........, em .../.../.......TÍTULO – LEGITIMAÇÃO DE POSSE.Nos termos do instrumento particular de legitimação de posse firmado em ......... pelo Município de .........., através de seu Prefeito Municipal ..................., fica constando que, de acordo com o art. 59 da Lei n° 11.977/2009, foram legitimados na posse do imóvel objeto desta matrícula FULANA DE TAL, do lar, com RG n° …………. e seu esposo BELTRANO DE TAL, pedreiro, com RG …………, conferindo-lhes o DIREITO DE MORADIA. PROTOLOCO – Título apontado sob n° ……… em …/…./……. . (Localidade)..................., em…/…/…….Registrador/Substituto: ____________________ (assinatura).

Direito de moradia

Esse direito de moradia conferido pelo título de legitimação de posse, entretanto, não tem natureza de direito real, diferentemente do que ocorre com o instituto da concessão de uso especial para fins de moradia, decorrente de regularização fundiária de interesse social em imóveis da União ou de outros entes federados (art. 22-A da Lei n. 9.636/1998).

Posse: título precário• O título de legitimação de posse é um título precário que só materializa o

fato da posse, em relação ao titular do domínio útil, marcando o momento a partir do qual começa a contagem do prazo constitucional de posse ad usucapionem a ser integralizado pelo possuidor (conforme exige o art. 183 da Constituição da República) para que se dê sua posterior conversão em título de propriedade.

• A outorga do título pode marcar, também, o momento a partir do qual é possível contar retroativamente a posse ad usucapionen exercida anteriormente pelo possuidor, já que o caput do art. 60 da Lei n. 11.977/2009 assegura não ficarem prejudicados os direitos decorrentes da posse exercida anteriormente à concessão do título de legitimação de posse.

Requisitos para a legitimação de posse

A legitimação de posse é concedida aos moradores cadastrados pelo Poder Público no âmbito de seu projeto de regularização fundiária desde que, nos termos do parágrafo único do art. 59 da Lei n. 11.977/2009:

I - não sejam concessionários, foreiros ou proprietários de outro imóvel urbano ou rural;

II - não sejam beneficiários de legitimação de posse concedida anteriormente; e

(OBS: a Lei nº 12.424/2011 revogou o inciso III deste artigo, que limitava a extensão dos lotes ou fração ideal a 250m², podendo atualmente serem titulados possuidores de imóveis com maior extensão).

Novidades quanto à legitimação de posse Relativamente à legitimação de posse, há duas novidades trazidas pela Lei

n. 12.424/2011: Previsão de não-concessão de legitimação de posse aos ocupantes a

serem realocados em razão da execução do projeto de regularização fundiária de interesse social, devendo o Poder Público assegurar-lhes o direito à moradia na forma estabelecida pelo § 3º acrescentado ao art. 57.

A outra novidade, trazida pelo art. 60-A, é a possibilidade de o Poder Público extinguir o título de legitimação de posse emitido quando constatado que o beneficiário não está na posse do imóvel e não houve registro de cessão de posse, mediante cancelamento do título, por averbação, nos termos do art. 250, III, combinado com o novo n. 27 do inciso II do art. 167 da Lei n. 6.015/1973.

A questão da cessão de posse

A titulação da posse é uma novidade introduzida no direito brasileiro, através da legitimação de posse estabelecida em lei.

Sabe-se que a posse é passível de cessão e, no novo art. 60-A essa possibilidade é plenamente reconhecida.

Entretanto fica a questão: como se dará o registro da cessão de posse referido pela Lei?

Da posse à propriedade: a usucapião extrajudicial

• O momento final do processo de regularização fundiária de interesse social é marcado pela conversão do título de posse em título de propriedade, significando a instituição legal da usucapião extrajudicial em nosso país, com base na Constituição e no Código Civil.

• Essa modalidade, inicialmente, limitava a extensão dos lotes a 250m2.• As modificações introduzidas pela Lei nº 12.424/2011, entretanto,

passaram a permitir a usucapião administrativa também em relação a lotes com extensão maior do que 250m2, devendo observar, entretanto, os prazos da usucapião ordinária e extraordinária previstos, respectivamente, no parágrafo único do art. 1.242 do CC (5 anos) e no parágrafo único do art. 1.238 do CC (10 anos), por serem as hipóteses legais fundadas em moradia.

• Assim, o art. 60, caput e § 3º, da Lei n. 11.977/2009 autoriza a que o possuidor do título de legitimação de posse, após cinco ou dez anos do respectivo registro, requeira ao oficial do Registro de Imóveis a conversão do título de legitimação em título de propriedade do imóvel regularizado.

Questão do cômputo da posse retroativa na usucapiãoApesar de entendermos ser possível antecipar o

pedido de conversão demonstrando o requerente que a posse anterior já era exercida nos termos exigidos pela Constituição, avaliamos que a tendência predominante será a de que os beneficiários da regularização fundiária aguardem a fluência do prazo de cinco anos.

Essa afirmação leva em conta a maior dificuldade de realização de uma prova segura da posse retroativa em razão da carga de subjetividade presente nas situações de fato.

Objetividade da prova na usucapião extrajudicial De qualquer forma, o procedimento estabelecido pelo art. 60, não

estando presente a pretensão de abreviar-se o prazo aquisitivo da propriedade, possibilita maior simplicidade da prova requerida para a conversão do título porque admite que sejam presumidos, pelo simples implemento do prazo, os elementos de convicção exigíveis à caracterização da posse ad usucapionen inerente à modalidade da usucapião especial urbana instituída pelo art. 183 da Constituição de 1988 e usucapião ordinária ou extraordinária fundada em moradia (parágrafos únicos dos arts. 1.242 e 1.238 do CC), em razão da objetividade e publicidade inerentes ao processo de regularização fundiária para demonstrar o relevante interesse social nele presente.

Pedido de conversão Assim, cumprido o prazo quinquenal, bastará ao adquirente da

propriedade requerer a conversão de seu título de posse em título de propriedade, juntando ao pedido, de acordo com o que prevê o § 1º do art. 60:

I - certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento que caracterizem oposição à posse do imóvel objeto de legitimação de posse;

II - declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural; III - declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de

sua família; e IV - declaração de que não teve reconhecido anteriormente o

direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas.

MODELO DO PEDIDO DE CONVERSÃOILUSTRÍSSIMO SENHOR OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE ...............................

FULANO DE TAL, brasileiro, casado, natural de ........................., filho de ...................................

e ......................................., RG nº.................................... CPF nº .............................................., residente e domiciliado neste Município na Rua ................. nº ............, Bairro ......................, CEP ........................ vem a presença de Vossa Senhoria solicitar a CONVERSÃO do título de legitimação de posse do imóvel situado na Rua .............. nº .........., registrado nesse Ofício do Registro Imobiliário sob a matrícula nº ..................., em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por USUCAPIÃO, nos termos do art. 183 da Constituição Federal, visto ter-se implementado o prazo de cinco anos contados do registro da referida legitimação de posse, nos termos do art. 60 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009.

Junta ao presente requerimento os documentos exigidos pelos incisos do § 1º do art. 60 da referida lei, a saber:I – certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento que versem sobre a posse

ou a propriedade do imóvel;II – declaração de que não possui outro imóvel rural ou urbano;III – declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família;IV – declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas.

Nesses termos, pede deferimento.Localidade, ...... de ...................... de .........

..............................................................Assinatura do Requerente

Procedimento da conversão no RI• Recebido o pedido pelo Registro Imobiliário e verificadas as

condições legais, o ato registral correspondente poderá ser lançado na respectiva matrícula imobiliária.

• A conversão da legitimação de posse em propriedade é ato de registro, nos termos do n. 42 do inciso I do art. 167 da Lei n. 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), com a redação determinada pela Lei nº 12.424/2012.

MODELO DO REGISTRO DA CONVERSÃO DA LEGITIMAÇÃO DE POSSE EM PROPRIEDADE

R.../......., em ...../..../.....TÍTULO – CONVERSÃO DE LEGITIMAÇÃO DE POSSE EM PROPRIEDADE.Nos termos do requerimento firmado por FULANA DE TAL, do lar, com RG nº .............e CPF nº ..................... e seu esposo BELTRANO DE TAL, pedreiro, com RG nº............. e CPF nº ....................., instruído com os documentos previstos no parágrafo 1º, incisos I, II, III e IV do art. 60 da Lei n° 11.977/2009, fica convertido o registro de legitimação de posse, concedido ao(s) requerente(s) no R-...../........, em registro de PROPRIEDADE, em virtude da aquisição da propriedade imobiliária por usucapião, de acordo com o art. 183 da Constituição Federal, após implementado o prazo de cinco anos do registro da legitimação de posse, no âmbito de regular processo de Regularização Fundiária de Interesse Social promovido pelo Município de ...................... (ou pela União, ou pelo Estado). PROTOCOLO – Título apontado sob n° …….., em …./…./…… Localidade, ….de ………de …….Registrador/Substituto:___________________ (assinatura).

Fim da vedação ao remembramento de matrículas

Antes do advento da Medida Provisória n. 514/2010, convertida posteriormente na Lei nº 12.424/2011, existia uma vedação ao remembramento de matrículas imobiliárias originadas de parcelamentos resultantes de processos de regularização fundiária de interesse social, nos termos do art. 70 da Lei n. 11.977/2009, o qual restou revogado.

Tais remembramentos, evidentemente, só são possíveis de realizar, agora que autorizados, após o registro da propriedade imobiliária em nome do(s) beneficiário(s) da regularização fundiária, pela conversão do título de legitimação de posse em título de propriedade.

Questão de constitucionalidade quanto à titulação da posse e da propriedade

Relativamente ao que estabeleceu a Lei n. 11.977/2009, nas disposições do § 2º do art. 58, no sentido de que o título de legitimação de posse será concedido preferencialmente em nome da mulher e registrado na matrícula do imóvel, é possível vislumbrar aspectos de inconstitucionalidade desse dispositivo, se cotejado com o que dispõe o § 1º do art. 183 da Constituição: “o título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil”.

Usucapião familiar• A Lei 12.424/2011 também acresceu uma nova

hipótese de usucapião ao texto Código Civil (art. 1240-A), denominada de usucapião familiar, por abandono do lar ou, ainda, usucapião entre cônjuges, com prazo aquisitivo de dois anos após o abandono da moradia conjugal que tenha área de até 250m2 a qual, com certeza, há de aplicar-se grandemente àqueles que tenham adquirido essa propriedade pela usucapião constitucional extrajudicial (art. 183 da Constituição).

As gratuidades na regularização fundiária• Por fim, cabe consignar que o art. 68 da Lei n.

11.977/2009 estabeleceu gratuidade de emolumentos para o registro do auto de demarcação urbanística, o registro do título de legitimação e de sua conversão em título de propriedade e dos parcelamentos oriundos da regularização fundiária de interesse social.

• Assim, o Registro Imobiliário brasileiro também dá sua importante parcela de contribuição ao processo de regularização imobiliária urbana, tão necessário ao desenvolvimento de nosso país.

Dispensa de CND• Destinando-se a Lei nº 1.977/2009 a contemplar a regularização de

situações consolidadas, tem-se que essa regularizações são do todo, ou seja, do terreno e da edificação sobre ele erigida.

• Dessa forma há, nessa situação, dispensa de apresentação de CND, em vista do acréscimo da alínea “e” ao art. 47 da Lei nº 8.212/91, pela Lei nº 12.424/2011:

Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito - CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: ................

§ 6º Independe de prova de inexistência de débito: ............e) a averbação da construção civil localizada em área objeto de regularização fundiária de

interesse social, na forma da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.

Fluxograma do Procedimento

FLUXOGRAMA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIALFLUXOGRAMA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL

Auto de Demarcaçãopelo órgão

do P. Público

Pedido do PP ao RI

para Averbar o Auto de

Demarcação

Notificação Pessoal

do proprietário econfrontantes

Notificação obrigatória

por edital pelo PP dos

eventuaisInteressados

Proprietário econfrontantes

nãolocalizados

Notificação por

Edital

Impugnação?

Averbação doAuto de

Demarcaçãona Matrícula

Não

SimProcedim.

de Impugnação

Execução do Projeto

de Regulariz.Fundiária

Pedido de Registro do

ParcelamentoResultante do Projeto

pelo PP

Registro doParcelamento

no RI

Concessão pelo PP

de título de legitimação

de posse

Registro do título

de legitimaçãode posse

na matrícula

Pedido ao RI de

Conversão do título em Registro de Propriedade

Registro da Propriedade

por Usucapião

Constitucional

INÍCIO

FIM

FIM

Prazo de

cinco anos

ou mais

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE ESPECÍFICO

Características

Prevista nos artigos 61 e 62 da Lei n. 11.977/2009, a regularização fundiária de interesse específico destina-se à regularização de parcelamentos urbanos surgidos já sob a vigência da atual Lei de Loteamentos (Lei n. 6.766/1979), os quais permaneceram com seu registro de parcelamento irregular perante o Registro de Imóveis.

Para a realização dessa espécie de regularização fundiária, faz-se necessária a prévia aprovação, pela autoridade licenciadora – que invariavelmente será o Município – do projeto de regularização previsto no art. 51 da Lei n. 11.977/2009.

Características A regularização fundiária de interesse específico, diferentemente da

regularização fundiária de interesse social, em princípio deve observar a aplicação do disposto na Lei n. 6.766/1979, que é a lei atual aplicável ao parcelamento do solo no país.

Entretanto, por força do art. 52 da Lei n. 11.977/2009, se o assentamento a regularizar estiver consolidado quando da entrada em vigor da referida lei, o Município poderá autorizar a redução do percentual de áreas destinadas ao uso público e da área mínima dos lotes definidos na legislação de parcelamento do solo urbano.

Essa espécie de regularização fundiária não admite a utilização de áreas de preservação permanente e demais restrições ambientais estabelecidas pela legislação específica, podendo a autoridade licenciadora exigir compensações urbanísticas e ambientais necessárias à viabilização do projeto.

Licenciamento específico

Com base no art. 62 da Lei n. 11.977/2009, a autoridade licenciadora deve definir, no licenciamento, as responsabilidades relativas à implantação:

a) do sistema viário; b) da infraestrutura básica; c) dos equipamentos comunitários definidos no projeto; e d) das medidas de mitigação e de compensação urbanística

e ambiental exigidas, que integrarão termo de compromisso com força de título executivo extrajudicial.

Responsabilidades compartilhadas A critério da autoridade licenciadora, essas

responsabilidades poderão ser compartilhadas com os beneficiários da regularização fundiária de interesse específico.

Nos termos do art. 64 da Lei n. 11.977/2009, o registro do parcelamento resultante do projeto de regularização fundiária de interesse específico deverá ser requerido ao Registro de Imóveis nos termos da legislação em vigor (vale dizer, especialmente, a Lei n. 6.766/1979) e observadas as disposições específicas previstas no capítulo III da Lei n. 11.977/2009.

Registro do parcelamento e emolumentos

Esse registro de parcelamento, de acordo com a Lei n. 11.977/2009, determina a abertura de matrículas para a área objeto da regularização (inciso I do art. 66) e para as parcelas resultantes da execução do projeto (inciso II do art. 66). Determina, também, a abertura, de ofício, de matrículas para as áreas destinadas a uso público, com averbação das respectivas destinações e, se for o caso, das restrições administrativas convencionais ou legais (art. 67).

Não há gratuidade de emolumentos, no âmbito do Registro Imobiliário, para os atos de registro de parcelamento resultantes de processos de regularização fundiária de interesse específico.

A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA INOMINADA (REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ANTIGOS LOTEAMENTOS)

Características A regularização fundiária de loteamentos implantados

de acordo com a legislação vigente antes do advento da atual Lei de Loteamentos, também chamada de Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei n. 6.766/1979), está disciplinada em conformidade com a previsão do artigo 71, parágrafos 1º e 2º da Lei n. 11.977/2009.

Essa é uma forma de regularização fundiária que pode ser designada como inominada já que a Lei n. 11.977/2009 não atribuiu um nome específico a ela.

Características Destina-se a promover a regularização de antigos

loteamentos instalados antes da vigência da Lei n. 6.766/1979 e que não tenham obtido o respectivo registro de parcelamento perante o Registro Imobiliário.

Antes de 20 de dezembro de 1979, data em que entrou em vigor a Lei n. 6.766/1979, quem pretendesse vender terrenos urbanos mediante o pagamento do preço a prazo, em prestações ou à vista, deveria, antes de anunciar a venda, preencher as formalidades constantes do Decreto-Lei n. 58/1937, regulamentado pelo Decreto n. 3.079/1938, sendo a matéria modificada, posteriormente, pelo Decreto-Lei n. 271/1967.

Legislação aplicávelSabe-se que o Decreto-Lei n. 58/1937 não foi completamente revogado pela Lei n. 6.766/1979, quando publicada em 20.12.1979, tendo restado íntegras as seguintes disposições relativas à forma de regularização de seu parcelamento junto ao Registro Imobiliário competente que, como podemos ver, constituem um procedimento bem mais singelo do que o atual:

Art. 1º - Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registro de imóveis da circunscrição respectiva:

I - um memorial por eles assinado ou por procuradores com poderes especiais, contendo:a) denominação, área, limites, situação e outros característicos do imóvel; b) relação cronológica dos títulos de domínio, desde 30 anos, com indicação da natureza e data de cada um, e do número e data das transcrições, ou cópia autêntica dos títulos e prova de que se acham devidamente transcritos; c) plano de loteamento, de que conste o programa de desenvolvimento urbano, ou de aproveitamento industrial ou agrícola; nesta última hipótese, informações sobre a qualidade das terras, águas, servidões ativas e passivas, estradas e caminhos, distância de sede do município e das estações de transporte de acesso mais fácil;

II - planta do imóvel, assinada também pelo engenheiro que haja efetuado a mediação e o loteamento e com todos os requisitos técnicos e legais; indicadas a situação, as dimensões e a numeração dos lotes, as dimensões e a nomenclatura das vias de comunicação e espaços livres, as construções e benfeitorias, e as vias públicas de comunicação; III - exemplar de caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes; IV - certidão negativa de impostos e de ônus reais; V - certidão dos documentos referidos na letra “b” do nº I.

Procedimento da Regularização Inominada A regularização de loteamentos anteriores a 1979, prevista no artigo 71 da

Lei n. 11.977/2009, estabelece que “as glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979 que não possuírem registro poderão ter sua situação jurídica regularizada, com o registro do parcelamento, desde que o parcelamento esteja implantado e integrado à cidade”.

Assim, esses parcelamentos devem estar de acordo com as normas exigidas à época em que foram realizados, desde que considerados integrados à estrutura da cidade.

Essa regularização pode envolver a totalidade ou parcelas da gleba loteada e o interessado na regularização deverá apresentar certificação de que a gleba preenche as condições da Lei, bem como desenhos e documentos com as informações necessárias à efetivação do registro do parcelamento, nos termos dos parágrafos 1º e 2º do artigo 71 da Lei nº 11.990/2009.

Regulamentação pelo Município Para o registro desses parcelamentos relativos a loteamentos antigos cresce

em importância, portanto, a edição de normas, pelos Municípios, regulando a concessão da certificação referida pelo § 2º do art. 71.

Essa regulamentação em nível municipal é importante porque envolve matéria técnica quanto às plantas, desenhos, memoriais, vistorias a realizar e outros documentos exigíveis.

A situação deve conformar-se, na medida do possível, ao previsto pelo Plano Diretor e pela legislação de parcelamento, vigentes no Município.

Somente após essa certificação poderá o Registro de Imóveis conceder qualquer regularização, através do competente registro de parcelamento, independentemente de decisão judicial, já que a legislação, ao referir que essa regularização se faz pelo registro do parcelamento, esclareceu que o procedimento a ser observado é administrativo, enquanto medida desjudicializadora .

Certificação da implantação

Essa certificação poderá corresponder a um alvará de regularização expedido por uma das Secretarias do Poder Público Municipal sendo que a integração à cidade será avaliada em função da compatibilização da estrutura viária implantada, assim como das estruturas de saneamento e outros serviços públicos existentes.

A questão de estar implantado o loteamento diz com a verificação de que todas as obras previstas no projeto original tenham sido efetivamente executadas, o que sugere a realização de vistorias pelo Município.

Prova de loteamento antigo

Para beneficiar-se dessa regularização é fundamental que o loteamento comprove que sua implantação ocorreu antes de 19.12.1979.

Para a comprovação dessa situação pode-se lançar mão de diversos meios de prova: lançamento tributário, legislação de oficialização de vias e logradouros públicos pelos Municípios, fotos aéreas, documentos extraídos de processos administrativos, etc.

Documentos a serem apresentados ao Registro Imobiliário

A regularização deverá contemplar situações consolidadas, na forma do art. 47, II, da Lei nº 11.977/2009, integradas à estrutura da cidade, podendo o Poder Público competente autorizar ou determinar o registro do parcelamento acompanhado dos seguintes documentos:

I – título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula ou ainda da transcrição;

II – certidão de ação real ou reipersecutória, de ônus reais e outros gravames, referente ao imóvel, expedida pelo Ofício do Registro de Imóveis;

III – planta/desenho do imóvel e memorial descritivo, com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do responsável técnico pela realização do projeto e pelas obras, aprovados pelo Município;

IV – prova de que o parcelamento ocorreu antes da vigência da Lei n. 6.766/1979, ou seja, anteriormente a 19.12.1979;

V – documento expedido pelo Município, certificando que a gleba está com o parcelamento implantado e integrado à cidade.

Flexibilização das normas de parcelamento do solo

• O art. 52 da Lei n. 11.977 possibilita, para a regularização de loteamentos antigos, prevista no art. 71, que o Município possa flexibilizar as normas definidas na legislação de parcelamento do solo urbano autorizando a redução de percentual das áreas de uso público e de extensão mínima dos lotes.

• Aliás, desde a introdução das alterações na Lei n. 6.766/1979 pela Lei n. 9.785/1999 o objetivo passou a ser o de proporcionar a simplificação dos documentos a serem apresentados para fins de Regularização Fundiária:

Art. 53-A. São considerados de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizações de parcelamentos e de assentamentos.” (Artigo acrescido pela Lei n. 9.785/99). Parágrafo único. Às ações e intervenções de que trata este artigo não será exigível documentação que não seja a mínima necessária e indispensável aos registros no cartório competente, inclusive sob a forma de certidões, vedadas as exigências e as sanções pertinentes aos particulares, especialmente aquelas que visem garantir a realização de obras e serviços, ou que visem prevenir questões de domínio de glebas, que se presumirão asseguradas pelo Poder Público respectivo. (Parágrafo acrescido pela Lei n. 9.785/99).

Na realização da regularização fundiária de interesse específico, as normas do sistema geral da Lei n. 6.766/1979 devem continuar a ser observadas (art. 64), ainda que com a aplicação das medidas mitigadoras autorizadas pela Lei n. 11.977/2009.

Na regularização de loteamentos antigos, prevista no art. 71 da Lei n. 11.977/2009, não serão exigidos os requisitos da Lei n. 6.766/1979, porque anteriores à sua edição, desde que o parcelamento previsto no seu licenciamento original seja considerado concluído pelo município.

ASPECTOS TÉCNICOSE SUAS IMPLICAÇÕES PRÁTICASNO REGISTRO DE IMÓVEIS

PARA A REALIZAÇÃO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA DA LEI Nº 11.977/2009

Concepção técnica da demarcação urbanística

Tecnicamente a demarcação urbanística é um procedimento administrativo voltado para a regularização fundiária de interesse social que consiste na delimitação de uma área pública e/ou privada sobre a qual há um assentamento consolidado.

Características da demarcação A demarcação urbanística pode ser realizada por qualquer

dos entes federados; materializa-se através de em um auto de demarcação urbanística, que deve ser instruído com os documentos referidos no §1º do artigo 56 da Lei nº 11.977/2009, constituindo título hábil a dar início ao processo de regularização e ao registro da legitimação de posse.

O auto de demarcação urbanística e os atos de registro dele decorrentes não implicam alteração da situação dominial dos imóveis sobre os quais incidir a demarcação realizada. Somente com a conversão da legitimação da posse em propriedade há alteração dominial.

Preparação para a averbação do auto de demarcação O auto de demarcação urbanística deve ser instruído com os documentos

previstos nos incisos I a III do § 1º do art. 56 da Lei nº 11.977/2009, os quais deverão ser apresentados em tantas vias quantos forem os interessados a serem notificados.

Notificações e Editais

Realizadas as buscas, o Oficial do Registro de Imóveis notificará pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, o proprietário e os confrontantes da área demarcada, ou ainda, pelo RTD e, por edital, se não forem localizados, §§ 1º e 2º do artigo 57.

Já os eventuais interessados, sempre serão notificados por edital na forma do § 2º do artigo 57.

Documentos

•Todas as notificações previstas no § 1º do artigo 57 e no § 2º do artigo 56 devem ser acompanhadas das cópias dos documentos que instruíram o auto de demarcação urbanística.

Juntada de publicaçõesO Poder Público deverá remeter cópia do Diário

Oficial que publicou os editais, ao Registro de Imóveis, para juntada aos autos do procedimento.

O promovente do processo de regularização fundiária deverá remeter exemplar do jornal de grande circulação local que publicou o edital, ao Registro de Imóveis, para juntada aos autos do procedimento.

Averbação do Auto de Demarcação O auto de demarcação urbanística deve ser averbado na

matrícula do imóvel objeto de demarcação. Não havendo matrícula da área demarcada, esta deverá

ser aberta com base na planta e memorial descritivo que instruíram o auto de demarcação urbanística. Entende-se que esse dispositivo trata das situações em que:

a) não se localiza qualquer registro anterior referente à área demarcada;

b) a área demarcada não coincide com a área registrada; c) a área demarcada abrange mais de um imóvel de

proprietários particulares distintos.

Averbação do Auto de Demarcação

Não poderá ser lavrado auto de demarcação urbanística englobando áreas de propriedade privada e áreas de propriedade pública.

Nessas situações, deverão ser elaborados autos de demarcação separados para as áreas de domínio público e de domínio privado, observando-se os procedimentos a seguir apresentados.

Averbação do Auto de Demarcação

Nos casos em que não houver coincidência entre a área demarcada e a área matriculada, ou em que não seja possível apresentar a planta de sobreposição da área demarcada com os registros de origem, o promovente da regularização deverá requerer que o procedimento seja complementado pelo art. 213 da Lei nº 6.015/1973, especialmente quanto à anuência e notificação dos confrontantes.

Averbação do Auto de Demarcação

Uma vez aberta a matrícula, proceder-se-á à averbação do auto de demarcação urbanística.

Havendo registro anterior, e na hipótese de existência de ônus reais incidentes sobre imóveis abrangidos pela área demarcada, estes deverão ser transportados por averbação para a matrícula da área demarcada.

1º Caso especial de averbação Quando a área demarcada corresponde a uma parte da área

de um imóvel matriculado:

a) Deve-se abrir uma nova matrícula, desta parte, com base na planta e no memorial descritivo.

b) Nessa matrícula, aberta com base no auto de demarcação, deve constar, no campo referente ao proprietário, o nome do proprietário do imóvel sobre o qual incide o auto.

c) A matrícula original não deverá ser encerrada e nela também deverá ser feita a averbação do auto de demarcação, para fins de publicidade.

2º Caso especial de averbação Quando a área demarcada abrange mais de um imóvel de

um mesmo proprietário ou de diferentes proprietários:

a) Deve-se abrir uma nova matrícula da área demarcada, com base na planta e no memorial descritivo.

b) Nesta matrícula aberta com base no auto de demarcação, no campo referente ao proprietário, devem constar todos os proprietários dos imóveis sobre os quais incide o auto.

2º Caso especial de averbação c) As matrículas originais não devem ser encerradas e nelas também deve

ser feita a averbação do auto de demarcação, para fins de publicidade, podendo ocorrer as seguintes situações:

Área demarcada pertencente a dois ou mais proprietários (vários registros) sendo apresentada planta identificando cada um dos imóveis atingidos, com controle de especialidade. Nesse caso, a averbação/notícia a ser feita no registro de origem deverá especificar o quantum de área que está sendo atingido pela demarcação urbanística;

Área pertencente a dois ou mais proprietários (vários registros) não sendo possível indicar com precisão o quantum de cada área registrada será atingida. Nesse caso, a averbação/notícia a ser feita no registro de origem deverá indicar que “parte” da área ali registrada está sendo atingida pela demarcação urbanística objeto da matrícula “x”, na qual foi averbado o auto de demarcação;

3º Caso especial de averbação Quando a área objeto do auto de demarcação não está identificada em registro

anterior: a) Não sendo encontrado registro/matrícula referente ao imóvel, deverá ser

promovida a notificação a que se refere o § 2º do art. 56 (União, Estado/Distrito Federal e Município). Deverá também ser publicado o edital notificando o proprietário e os confrontantes não localizados e eventuais interessados, na forma do art. 57, §§ 1º e 2º.

b) Após a manifestação dos entes públicos confirmando que a área não é de seu domínio, ou decorrido o prazo estipulado no artigo sem qualquer manifestação e não havendo impugnação por parte dos confrontantes ou eventuais interessados, deve-se abrir uma matrícula nos termos do § 1º do art. 228-E* da Lei nº 6.015/73, com base na planta e no memorial descritivo (entendemos que esse dispositivo deve ser interpretado como “devendo esta (a matrícula) refletir a situação demarcada” e não “a situação registrada” do imóvel.

*Observe-se que o § 5º do art. 57 da Lei 11.977/2009 foi revogado pela Lei 12.424/2011, sendo a regra procedimental inserida no texto da lei registrária.

3º Caso especial de averbação c) Nessa hipótese, após a descrição do imóvel, nos campos referentes ao

proprietário e registro anterior sugere-se que conste a seguinte expressão: “MATRÍCULA ABERTA EM VIRTUDE DE PROCEDIMENTO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NOS TERMOS DO § 4º DO ARTIGO 57 DA LEI FEDERAL Nº 11.977/2009, POR NÃO TER SIDO LOCALIZADO O PROPRIETÁRIO E O REGISTRO ANTERIOR DO IMÓVEL”.

d) Deve-se, então, averbar nessa matrícula a manifestação ou não dos entes públicos notificados, incluindo a data e a forma de notificação.

e) Caso algum dos poderes públicos se manifeste e demonstre que é proprietário da área deverá ser aplicada a norma do parágrafo § 4º do mesmo artigo 56.

Registro de parcelamento decorrente do projeto de regularização fundiária

Conforme os artigos 58, 65 e 66, II, da Lei nº 11.977/2009, o parcelamento decorrente do projeto de regularização fundiária deve ser levado a registro, o que importa na abertura de matrícula para cada uma das parcelas resultantes do projeto.

Registro do parcelamento e encerramento de matrícula O registro do parcelamento deve ser feito na matrícula já existente

ou aberta para averbação do auto de demarcação urbanística, conforme a situação:

a) no caso de matrícula já existente antes da demarcação, o registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária não deve implicar o seu encerramento;

b) no caso de matrícula aberta por força do procedimento de demarcação urbanística, o registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária deve implicar o seu encerramento, uma vez que os registros originais continuam ativos e disponíveis. A(s) matrícula(s) original(is) não serão encerradas.

Referências a áreas e matrículas origináriasNas matrículas abertas para cada parcela, no

campo “registro anterior” devem constar as matrículas referentes:

a) à área objeto da demarcação; eb) à(s) matrícula(s) que originaram esta

primeira.

Variações de procedimento

Quando for possível identificar a exata origem da parcela matriculada, por meio de planta de sobreposição do parcelamento com os registros originais (parcelamento com controle de especialidade) devem constar, nesse caso, nos campos “registro anterior” e “proprietário”, além da matrícula da área relativa ao auto de demarcação, a(s) matrícula(s) ou transcrição(ões), bem como o(s) nome(s) de seu(s) proprietário(s).

Variações de procedimento

Não sendo possível identificar a exata origem da parcela matriculada (parcelamento sem controle de especialidade), nos campos “registro anterior” e “proprietário” devem constar, além da matrícula da área relativa ao auto de demarcação, todas as matrículas/transcrições, bem como os nomes de todos os proprietários de imóveis sobre os quais incidiu o auto de demarcação.

LEGITIMAÇÃO DE POSSE Os títulos de legitimação de posse conterão, no

mínimo, o nome completo do beneficiário, números de RG e CPF e indicação do estado civil, não sendo necessária a indicação do nome e dados do cônjuge ou companheiro bem como do regime de casamento, que poderão ser fornecidos em declaração anexa ao título, com os demais dados necessários à qualificação do beneficiário, como nacionalidade e profissão.

Termo de cessão de direitos possessórios e qualificação

Os dados de qualificação pessoal complementares serão exigidos, ainda, na hipótese de apresentação de termo de cessão dos direitos possessórios.

Os dados de qualificação pessoal declarados pelo beneficiário devem ser comprovados por ocasião da conversão da posse em propriedade juntamente com os documentos previsto no artigo 60; nessa ocasião, o registro dependerá da estrita observância aos requisitos da Lei nº 6.015/73 quanto à qualificação dos beneficiários.

Outras providências na legitimação de posse A cessão dos direitos possessórios, a título gratuito ou

oneroso, será devidamente averbada na matrícula do imóvel, devendo conter anuência do promovente da regularização quando esta obrigação estiver contida no título.

O promovente da regularização poderá cancelar, por decisão motivada, título de legitimação anteriormente outorgado, mediante declaração expressa, que será averbada na matricula do imóvel.

CONVERSÃO DA LEGITIMAÇÃO DE POSSE EM PROPRIEDADE

O detentor do título de legitimação deve requerer a conversão do título de posse em propriedade na forma do artigo 60 da Lei nº 11.977/2009.

Somente com essa conversão há alteração da situação dominial do(s) imóvel(is) que foi(ram) objeto de regularização.

Certidão negativa Certidões do cartório distribuidor demonstrando a

inexistência de ações em andamento que versem sobre a posse ou a propriedade do imóvel.

Particularmente, entendemos que a certidão deve dizer respeito a TODO o imóvel, e não somente ao lote legitimado, e, ainda, emitida em nome do proprietário, que será aquele nome constante do registro de imóveis ou o indicado pelo poder público no início do procedimento de demarcação urbanística para fins de regularização fundiária de interesse social.

Acessibilidade a todas as áreas públicas e de uso comum

Art. 73. Serão assegurados no PMCMV:

I – condições de acessibilidade a todas as áreas públicas e de uso comum; II – disponibilidade de unidades adaptáveis ao uso por pessoas com deficiência, com

mobilidade reduzida e idosos, de acordo com a demanda; III – condições de sustentabilidade das construções; IV – uso de novas tecnologias construtivas. Parágrafo único. Na ausência de legislação municipal ou estadual acerca de condições

de acessibilidade que estabeleça regra específica, será assegurado que, do total de unidades habitacionais construídas no âmbito do PMCMV em cada Município, no mínimo, 3% (três por cento) sejam adaptadas ao uso por pessoas com deficiência. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

- Diante dos direitos assegurados aos adquirentes de imóveis no PMCMV, a quem cabe exercer a fiscalização (controle) dessas exigências de acesso ao idoso ou a pessoas com necessidades especiais?

Ao Registrador, em atendimento ao princípio da Qualificação Documental ou ao Poder Público, na aprovação do projeto, plantas e memoriais?

Muito Obrigado!

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REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE IMÓVEIS PÚBLICOS DA LEI Nº 11.481/2007

Lei nº 11.481/2007 DISPÔS SOBRE A DEMARCAÇÃO DE TERRAS PÚBLICAS

DEVOLUTAS PARA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL PERTENCENTES:

À UNIÃO AOS ESTADOS AO DISTRITO FEDERAL AOS MUNICÍPIOS

Artigos 18-A e 22.

CRIOU O AUTO DE DEMARCAÇÃO DE ÁREAS

Extensão das normas aos estados e municípios

A Lei n° 11.481/2007, em seu art. 22, estabeleceu que os Estados, o Distrito Federal e os Municípios nas Regularizações Fundiárias de Interesse Social promovidas nos imóveis de sua propriedade poderão aplicar, no couber, as disposições do Decreto–Lei n° 9.760, de 5 de setembro de 1946 (artigos 18-B a 18-F).

Requisitos

Área a regularizar situada em uma ZEIS;Nela devem residir famílias com renda mensal

inferior a 5 salários-mínimos;Os beneficiados não podem ser proprietários

de outro imóvel urbano ou rural. Abrange imóveis públicos Urbanos/Rurais

1° PASSO: AUTO DE DEMARCAÇÃOAUTO DE DEMARCAÇÃO

Competência: Secretaria do Patrimônio da União/Estado/Distrito Federal/Município.

OBJETIVO: Apontar qual é a área objeto de regularização pela União.

Atenção - Esse Auto de Demarcação não confere o domínio da área para a União/Estado/Distrito Federal/Município, somente após o registro no RI.

Certidão da Secretaria do Patrimônio de que a área lhe pertence.

1° PASSO: AUTO DE DEMARCAÇÃO

Documentação:

planta e memorial descritivo da área a regularizar; planta de sobreposição da área demarcada;certidão da matrícula ou da transcrição da área a regularizar;certidão da Secretaria do Patrimônio da União – SPU e/ou ....,

indicando o Registro Imobiliário Patrimonial - RIP e o responsável pelo imóvel;

planta de demarcação da linha preamar média (LPM) para terrenos de marinha Agente Regulador é a União

planta da linha média de enchentes ordinárias (LMEO), para terrenos marginais a rios federais Agente Regulador é a União

OBS: As plantas e memoriais devem ser assinadas por profissional com ART do CREA.

2° PASSO:REGISTRO DE IMÓVEIS

Prenotado e autuado o pedido de registro da demarcação no Registro de Imóveis.

o Oficial, no prazo de 30 dias, procederá às buscas verificando a existência de matrículas ou transcrições relativas à área a ser regularizada.

Examinará os documentos apresentados, realizando Nota Devolutiva, no caso de haver exigências a serem satisfeitas, em uma única vez.

REGISTRO DE IMÓVEIS

PRENOTAÇÃO

30 DIAS PARA EFETUAR AS

BUSCAS

NÃO ENCONTRADA: Abertura de uma nova matrícula e registro do auto de demarcação

ENCONTRADA

1ª OPÇÃO: NÃO TEM MATRÍCULA OU TRANSCRIÇÃO.

Inexistindo matrícula ou transcrição e estando a documentação em ordem, o RI abrirá matrícula do imóvel em nome da União, registrando o auto de demarcação.

INEXISTINDO MATRÍCULA ou TRANSCRIÇÃO

ABRE-SEMATRÍCULADO IMÓVEL

2ª OPÇÃO:COM MATRÍCULA OU TRANSCRIÇÃO

NOTIFIÇAÇÃODO

TITULAR

EDITAL2x

no prazo de 30 diasCópia dos exemplares

Para o Oficial do RI

ENCONTRADA

Havendo registro anterior, o RI notificará pessoalmente o titular do domínio;

Se não for encontrado, será certificado pelo Registrador e este promoverá a notificação por edital, bem como a notificação dos confinantes, ocupantes e demais interessados, cujas publicações correrão a expensas da União.

Serão procedidas 2 publicações no prazo de 30 dias.

2ª OPÇÃO:COM MATRÍCULA OU TRANSCRIÇÃO

PRAZO DE 15 DIAS PARAIMPUGNAÇÃO

NÃO HAVENDO

IMPUGNAÇÃO

HAVENDOIMPUGNAÇÃO

ABERTURA DE MATRÍCULA

E CANCELAMENTO

DO REGISTRO ANTERIOR

A UNIÃO PODERÁ

REALIZAR UM ACORDO

•Não realizado•Juízo Competente

2ª OPÇÃO:COM MATRÍCULA OU TRANSCRIÇÃO Decorridos 15 dias, após a última publicação sem que haja impugnação, o RI

abre matrícula em nome da União/Estado/Distrito Federal/Município e registra o auto de demarcação.

Cancela-se, ex oficio, o registro anterior ou qualquer direito real, em virtude da nova abertura e procede-se às averbações junto aos registros anteriores, se for o caso.

Havendo impugnação, o RI dará ciência à União/Estado/Distrito Federal/Município, que tentará acordo com o impugnante.

Não havendo acordo, remete-se a questão ao juízo competente da Justiça Federal, quando a regularização é promovida pela União e pelo Distrito Federal, ou à Justiça Estadual – juízo dos registros públicos – quando promovida pelo Estado ou Município.

MODELO DE MATRÍCULA E DE REGISTRO

MATRÍCULA NÚMERO 100IMÓVEL – TERRENO URBANO sob número.... (DESCRIÇÃO COMPLETA, georreferenciada, preferencialmente)QUARTEIRÃO – O quarteirão é formado pelas ruas: ...PROPRIETÁRIA – A UNIÃO/ESTADO/DISTRITO FEDERAL/MUNICÍPIO, pessoa jurídica de direito público interno, representado por...., membro da Secretaria do Patrimônio da União/Estado/Município..........MATRÍCULA ABERTA EM VIRTUDE DO PROCESSO DE DEMARCAÇÃO DE ACORDO COM A LEI 11.481/07, por não ter sido localizado proprietário e registro anterior. Localidade, ..../..../......Registrador/Substituto:_________________. ________________________________________________________________________R-1/100 (R-um/cem), em ..../...../.........DEMARCAÇÃO – Nos termos do auto de demarcação devidamente assinado pelo Secretário do Patrimônio da União (ou outro órgão) extraído dos Autos do Processo Administrativo de número ..., instruído com a Certidão de número ..., passada pela Secretaria do Patrimônio da União ou ... em ..., procedo a este registro para ficar constando que o imóvel objeto desta matrícula foi demarcado como sendo de propriedade da UNIÃO/ESTADO/DISTRITO FEDERAL/MUNICÍPIO, o qual se encontra situado em uma Zona Especial de Interesse Social – ZEIS, tendo sido regularizado na forma e nos termos do Decreto-Lei n° 9.760/1946, alterado pela Lei n° 11.481/2007.PROTOCOLO - Título apontado sob o número .........., em ...../ ..../......-Localidade, ...../...../......-Registrador/Substituto:__________________.

Muito Obrigado!

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