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2018
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 – Sala 401 – Champagnat – Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
LAUDO DE AVALIAÇÃO 1.181/03/2018
1ª Vara Cível de Francisco Beltrão
Autos nº 0001517-42.2015.8.16.0083
: Terrenos em Francisco Beltrão/PR da Recuperação Judicial de
Angelo Camilotti e Cia LTDA
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ÍNDICE.................................................................................................01
1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE................................................................02
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................03
3. PRINCIPAIS RESSALVAS............................................................................03
4. LIMITAÇÕES DE RESPONSABILIDADES......................................................03
5. OBJETOS.................................................................................................04
6. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..................................................................04
7. OBJETIVO.................................................................................................09
8. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DOS BENS AVALIADOS......................10
9. DIAGNÓSTICO DE MERCADO....................................................................14
10. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS..................14
11. PESQUISA DE VALORES............................................................................15
12. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA................................16
13. ENCERRAMENTO.....................................................................................16
ANEXOS
Acompanham (3) três anexos: ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO : Memória de Cálculo ANEXO: Documentos
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1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.
SOLICITANTE: 1ª Vara Cível de Francisco Beltrão
OBJETO: Terrenos em Francisco Beltrão/PR da Recuperação Judicial de Angelo
Camilotti e Cia LTDA
FINALIDADE: Liquidação Forçada – Venda em Leilão
METODOLOGIA: Método Comparativo Direto de Mercado
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: março de 2018
VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO:
VALOR DA AVALIAÇÃO Terreno Matrícula 14.250: R$ 6.745.000,00
(Seis milhões, setecentos e quarenta e cinco mil reais).
VALOR DA AVALIAÇÃO Terreno Matrícula 11.701: R$ 10.170.000,00
(Dez milhões, cento e setenta mil reais).
VALOR DA AVALIAÇÃO Terreno Matrícula 32.306: R$ 6.080.000,00
(Seis milhões e oitenta mil reais)
VALOR DA AVALIAÇÃO Terreno Matrículas 14.250 e 32.306.: R$ 11.880.000,00
(Onze milhões, oitocentos e oitenta mil reais).
OBSERVAÇÃO:
O valor da avaliação conjunta dos imóveis de matrícula 14.250 e 32.306 (R$
11.880.000,00) não equivale a soma da avaliação individual dos referidos
imóveis, uma vez que, quando considerada a área maior (soma das duas
áreas menores), o fator de homogeneização da área é inferior, conforme
regras estabelecidas pela ABNT, o que pode ser observado nas tabelas
constantes no item 11 (e subitens) do presente laudo de avaliação.
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2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
2.1. Na elaboração deste trabalho, forma utilizados dados e informações fornecidos por
terceiros, na forma de documentos e entrevistas verbais com os proiprietários e indicados
por este e visita técnica ao local.
2.2. Foram avaliadas quatro áreas distintas
2.2.1. Matrícula 14.250 – Quadra 78 com 11.875,50m²
2.2.2. Matrícula 11.701 – Quadra 79 com 18.259,80m²
2.2.3. Matrícula 32.306 – 10.260,56m² Resultante do desmembramento de
7.999,24m² da área da Matrícula 11.701 - Quadra 79
2.2.4. 22.136,06m² representativos da somatória das áreas das Matrículas 14.250 e
32.306.
3. PRINCIPAIS RESSALVAS
3.1. O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na
operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa
caracterizar conflito de interesses.
3.2. No melhor conhecimento e crédito dos consultores, as análises, opiniões e conclusões
expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e
levantamentos verdadeiros e corretos.
3.3. Assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo que as fontes
das mesmas contidas e citadas neste trabalho
3.4. O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas
metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões
contidas no mesmo.
3.5. Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer
natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental, atingindo os bens avaliados.
3.6. O presente trabalho atende as recomendações e critérios estabelecidos pela ABNT NBR
14653
4. LIMITAÇÕES DE RESPONSABILIDADES
4.1. Para elaboração deste trabalho o avaliador utilizou informações fornecidas pelos
proprietários, conforme item 2.1, não auditadas por este, sendo assim, o avaliador
assumiu como verdadeiros e coerentes os dados e informações obtidos para a
realização deste trabalho e não tem qualquer responsabilidade com a relação de sua
veracidade.
4.2. As ilustrações são meramente representativas sem rigor de georreferenciamento,
pois não foram fornecidos memorias descritivos georreferenciados das áreas.
4.3. O escopo de presente trabalho não inclui georreferenciamento, medições,
conferências de áreas, ou revisão de trabalhos já realizados.
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5. OBJETOS
5.1. Terreno Matrícula 14.250 do Registro de Imóveis de Francisco Beltrão – Quadra
78
5.1.1. Tipo do bem: Imóvel Urbano Terreno
5.1.2. Descrição sumária do bem :Um lote de terreno remanescente da quadra 78
com 11.585,50m² - sem benfeitorias localizado na Rua Guaporé – Francisco
Beltrão. Matrícula 14.250 do Registro de Imóveis de Francisco Beltrão
5.2. Terreno Matrícula 11.701 do Registro de Imóveis de Francisco Beltrão – Quadra
79
5.2.1. Tipo do bem: Imóvel Urbano Terreno
5.2.2. Descrição sumária do bem :Lote urbano da Quadra 79, com 18.259,80m² sem
benfeitorias localizado na Rua Guaporé – Francisco Beltrão. Matrícula11.701 do
Registro de Imóveis de Francisco Beltrão
5.3. Terreno Matrícula 32.306 do Registro de Imóveis de Francisco Beltrão
5.3.1. Tipo do bem: Imóvel Urbano Terreno
5.3.2. Descrição sumária do bem :Um lote de terreno remanescente da quadra 79
com 10.260,56m² - sem benfeitorias localizado na Rua Guaporé – Francisco
Beltrão. Matrícula 32.306 do Registro de Imóveis de Francisco Beltrão
5.4. Terreno Composto pelas áreas das Matrículas 14.250 e 32. 306.do Registro de
Imóveis de Francisco Beltrão –
5.4.1. Tipo do bem: Imóvel Urbano Terreno
5.4.2. Descrição sumária do bem :Um lote de terreno composto pela somatória das
áreas das Matrículas (i) 14.250 com 11.585,50m² e (ii) Matrícula 32.306 com
10.260,56m², perfazendo uma área total de 22.136,06m²
6. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Município de Francisco Beltrão
"Beltrão"
Francisco Beltrão - Paraná
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Bandeira Brasão
Hino
Fundação 14 de dezembro de 1952 (65 anos)[1]
Gentílico beltronense
Prefeito(a) Cleber Fontana (PSDB)
(2017 – 2020)
Localização
Localização de Francisco Beltrão no Paraná
Francisco Beltrão
Localização de Francisco Beltrão no Brasil
26° 04' 51" S 53° 03' 18" O
6
Unidade
federativa
Paraná
Mesorregião Sudoeste Paranaense IBGE/2008[2]
Microrregião Francisco Beltrão IBGE/2008[2]
Municípios
limítrofes
Ampére, Bom Sucesso do Sul, Enéas Marques, Itapejara
d'Oeste, Manfrinópolis, Marmeleiro, Nova Esperança do
Sudoeste, Renascençae Verê
Distância até a capital
508 km
Características geográficas
Área 735,266 km² [3]
População 87 491 hab. Estimativa IBGE/2016[4]
Densidade 109 8 hab,/km² hab,/km²
Altitude 600 m
Clima Subtropical Cfa
Fuso horário UTC−3
Indicadores
IDH-M 0,774 elevado PNUD/2010[5]
PIB R$ 2 064 264 mil (BR: 343º PR: 22º) – IBGE/2013[6]
PIB per capita
R$ 24 447,39 IBGE/2013[6]
Página oficial
Francisco Beltrão é um município brasileiro localizado no sudoeste do estado do Paraná.
Segundo estimativas do IBGE em julho de 2014 possui uma população de 85.486 habitantes,
sendo o maior município e também a maior cidade da Mesorregião do Sudoeste Paranaense.
Foi oficialmente fundado em 14 de dezembro de 1952, sendo desmembrado do município de
Clevelândia. Nesta época sua área estendia-se, a partir do norte, desde o Rio Iguaçu até a
divisa com Santa Catarina, ao sul. Após seguidos desmembramentos na década de 1960, o
município foi consolidado com uma área de 735 km². Sua economia é importante para a região
por concentrar diversos tipos de serviços bancários, educacionais e médicos além de um
amplo número de estabelecimentos comerciais. No âmbito estadual sua indústria se destaca
pela produção agroindustrial, têxtil e moveleira.
Visão geral
Está localizado no centro da Mesorregião do Sudoeste do Paraná, que conta com
aproximadamente 600 mil habitantes, pouco menos que 5% da população total do estado. É
um dos poucos municípios do Sudoeste que tem mantido taxas positivas de crescimento
demográfico ao longo das últimas duas décadas. De acordo com a estimativa do IBGE,
contava com 85.486 habitantes em julho de 2014, dos quais cerca de 70 mil vivendo na sua
área urbana. Concentra boa parcela dos serviços públicos, médico-hospitalares,
educacionais, comerciais e industriais da região.
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Nos últimos anos o município recebeu investimentos importantes que tem impulsionado seu
desenvolvimento, tanto demográfico quanto econômico: Um Hospital Regional de grande
porte, com 120 leitos e outro especializado em Oncologia de médio porte; a instalação de uma
Casa de Detenção Estadual, a instalação da Universidade Paranaense, da UTFPR
(Universidade Tecnológica Federal do Paraná), bem como da UNISEP - União de Ensino do
Sudoeste do Paraná e da Faculdade de Direito de Francisco Beltrão, mantida pelo CESUL -
Centro Sul americano de Ensino Superior.
Economia
Composição do PIB municipal (2007)[6] Setor Participação (%) Primário 8,0 Secundário 28,0 Terciário 55,7 Impostos 8,3
A economia beltronense é a segunda maior na mesorregião e a 22.ª do estado, com um PIB
de R$ 1.409.000.000,00 (2011) o que perfaz um PIB per capita de R$ 17.835,00 . Por ser o
maior município da região, a cidade acaba concentrando a maior parte dos serviços e do
comércio da região. As atividades econômicas que mais geram empregos são a indústria de
produtos alimentícios, a indústria têxtil, o comércio varejista e a administração pública. Entre
os anos de 2000 e 2007 o PIB do município apresenta uma expansão real de 43,62%, ou uma
expansão geométrica anual de 5,30%, acima da média do estado e do país, no mesmo
período. Como um dos resultados diretos do bom momento econômico, o emprego formal
cresce velozmente. Entre janeiro de 2000 e Novembro de 2006, de acordo com dados do
MTE/CAGED, foram gerados 7657 novos empregos formais, um incremento muito
significativo para uma População Economicamente Ativa estimada em 42 mil habitantes.
Setor primário
A extensa área territorial e o latossolo roxo de excelente qualidade contribuem para que a
agricultura e a pecuária tenham expressiva importância na formação do PIB municipal.
Todavia o relevo é algo acidentado em boa parte do território, impedindo um melhor
aproveitamento do potencial agrícola. Na agricultura as duas principais culturas são a soja e
o milho. No ano de 2004 a cultura da soja, mesmo criticamente prejudicada pela severa
estiagem, gerou R$ 18,8 milhões em dividendos para o município, em uma área plantada de
12 mil hectares (algo como um sexto da área total do município). No mesmo ano o milho, que
é cultivado na mesma época da Soja, também sofreu com a estiagem, e acabou gerando
apenas R$ 23,1 milhões para a economia municipal. em uma área de 20 500 hectares
plantados (um quarto da área municipal). A produção que em anos regulares costuma gerar
em torno de 9 000 kg/ha (360 sacas/alqueire), neste ano de 2004 acabou sendo apenas, em
média, 4 512 kg/ha (180 sacas/alqueire). O impacto foi profundo na economia municipal, e o
pib cresceu apenas 3,1% em relação ao ano anterior (2003-2004), uma queda de 8 p.p. em
relação ao crescimento verificado entre 2002-2003. Ainda sim a variação das culturas
produzidas no município foi suficiente para colocar Francisco Beltrão na 99° posição nacional
no quesito PIB agropecuário, representando 0,12% da produção nacional.
No município também são cultivados comercialmente aveia, batata-doce, cana-de-açúcar,
feijão, fumo, mandioca, trigo e uva. Nos anos de 2004 e 2005 secas castigaram severamente
a região quebrando a produção de algumas culturas, notadamente soja e milho. Esta
ocorrência climática deve contribuir ainda mais para a retração da população rural, que já
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vinha caindo a taxas de 2,66% ao ano, pois com as secas as condições financeiras de boa
parte dos pequenos produtores rurais agravaram-se. Sem dinheiro e atolados em dívidas, os
produtores organizaram protestos no ano de 2006 tentando sensibilizar o governo federal
sobre a sua situação. A safra de verão 2006/2007 tem boas chuvas e promete uma
recuperação econômica forte ao município.
Na pecuária as principais atividades são a bovinocultura, a suinocultura, a avicultura, a
produção de leite, de mel e de ovos de galinha e codorna. A avicultura ocupa lugar de
destaque na composição do PIB do setor primário, devido a existência de uma unidade
industrial da Sadia, que absorve uma expressiva parcela da População Economicamente
Ativa municipal (cerca de 8%) e ainda mantém cerca de 800 aviários em toda a região, sendo
de grande importância para o município.
Na indústria extrativista a produção mineral se concentra basicamente em dois tipos de
produtos, argila e pedra-brita (basalto).
Setor Secundário
No setor secundário destacam-se o polo de confecções de vestuário, com mais de 100
empresas do ramo na mesorregião, o setor moveleiro concentrando um pequeno polo do
ramo, o setor de metal-leve (produtos de alumínio e outras chapas leves), além do setor da
agroindústria que consta com grandes empresas como a Sadia e a Perdigão. A atual
administração municipal tem dado ênfase na criação de pequenas indústrias, através da
delimitação de distritos industriais nas áreas mais pobres da cidade. Existem atualmente 4
distritos industriais delimitados (Romano Zanchet, Ulderico Sabbadin, CONAB, e São Miguel),
além disso mais um distrito está sendo implantado no Bairro Pinheirinho.
Setor Terciário
O setor terciário tem grande importância não só a nível municipal, mas também a nível
regional, sendo que na cidade de Francisco Beltrão está instalado boa parte da área de
segurança pública da região (com o I.M.L responsável por 27 municípios da região de
Francisco Beltrão, juntamente com uma Seção Técnica da Polícia Científica que abrange um
total de 42 municípios da região sudoeste do Paraná, com o Centro de Detenção e
Ressocialização CDR), com a concentração regional de serviços médico-hospitalares
(Policlínica São Vicente de Paula, Hospital Regional, Hospital São Francisco, Centro de
Oncologia, diversas clínicas e laboratórios), serviços automotivos (peças e concessionárias),
além de um comércio varejista diversificado e diversos órgãos governamentais.
Demografia
Indicadores principais
Segundo estimativas do IBGE em julho de 2014, Francisco Beltrão possuía uma população
de 85.486 habitantes. A população urbana perfazia cerca de 75 mil habitantes, com taxa de
urbanização de 87,5%. Outros cerca de 10,5 mil habitantes moravam na Zona Rural, cerca
de 12,5% do total do município. Em 2013, a estimativa do mesmo instituto, apontava para
uma população estimada de 84.437 habitantes.
Francisco Beltrão possuía no ano 2000 um IDH de 0,683, sendo o 17° melhor dentro do estado
do Paraná. Em 2010 o IDH havia evoluído para 0,774 e o município passou a ocupar a 7ª
posição dentro do estado.
9
Segundo os mesmos dados do IBGE, compilados pelo PNUD, a expectativa de vida em 2010
era de 75,7 anos e o Índice de alfabetização em adultos acima de 18 anos era de 93,96%.
Segundo estimativas do IBGE do ano de 2014 a população total de Francisco Beltrão é de
85.486 habitantes, sendo assim a maior no Sudoeste do Paraná. Atualmente a taxa de
crescimento demográfico é de 1,1% ao ano (2000-2007), próxima a média estadual. O
município atravessou a sua fase de maior crescimento nas décadas de 60 e 70 quando
grandes contingentes de imigrantes gaúchos e catarinenses chegaram a região, se fixando
muitos no próprio município de Francisco Beltrão como também em outros da região, período
que muitos pequenos municípios foram então emancipados. Na década seguinte o fluxo se
inverteu e um grande número de habitantes deixou a cidade em direção ao Centro-Oeste e
Norte do país, a taxa de crescimento desacelerou, contudo continuou positiva. Nas duas
décadas seguintes (1990) a população voltou a crescer, a taxas pequenas. Desde 2000 o
crescimento populacional acelerou-se e atualmente está na casa de 1,3% a.a.. Ao longo do
último meio século a cidade transformou-se de predominantemente rural para
predominantemente urbana. Atualmente a taxa de urbanização é superior a 80%.
Composição étnica
Segundo dados do Censo de 2000, dos 67 118 habitantes recenseados a época, 81,7% eram
brancos, 15,9% eram pardos, 1,9% eram negros, 0,2% eram amarelos, 0,1% eram indígenas
e 0,2% não declararam sua raça. Os dados refletem o grande número de descendentes de
europeus imigrantes, que primeiro haviam se fixado no Rio Grande do Sul e em Santa
Catarina e que depois migraram novamente para a região.
Educação
Segundo dados do PNUD do ano 2000, a taxa de analfabetismo em pessoas com mais de 25
anos de Francisco Beltrão neste mesmo ano era 9,4% uma redução de 43,5% em relação a
1991, quando a taxa era de 16,7%. A média de anos de estudo em pessoas acima de 25 anos
subiu de 4,6 para 6,0 anos. O IDH-Educação da cidade nesta pesquisa é de 0,918, uma
melhoria de 13,6% em relação a 1991, quando o índice era 0,809. O quesito educação é
inclusive, entre os três que compõem o IDH, o que mais contribuiu para o incremento do IDH-
Municipal de Francisco Beltrão entre os anos de 1991 e 2000.
7. OBJETIVO
Determinação do valor de venda forçada para venda em leilão.
Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também
muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o
valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço
de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo
do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado
do bem, que é a sua velocidade de venda.
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma
venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu
preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.
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8. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO
8.1. Terreno Matrícula 14.250 do Registro de Imóveis de Francisco Beltrão – Quadra 78
Lote urbano nº 01, área remanescente da quadra nº 78, do Patrimônio de Francisco Beltrão, da Colônia Missões, situado nesta Cidade e Comarca de Francisco Beltrão – Estado do Paraná, 2ª Circunscrição, com área de 11.585,50m² (onze mil quinhentos e oitenta e cinco metros e cinquenta decímetros quadrados).
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8.2. Terreno Matrícula 11.701 do Registro de Imóveis de Francisco Beltrão – Quadra 79
Lote urbano nº 01, da quadra 79 do Patrimônio de Francisco Beltrão, 1ª Parte, 3ª Secção, da Colônia Missões, situado nesta Comarca e Município de Francisco Beltrão – Paraná, 2ª Circunscrição. Compondo-se da unificação do Lote nº 01, da quadra 79, com área de 9.926,50m² e o lote nº 01 (úico), da quadra nº 80, com área de 9.333,30m², formando um único imóvel, com área total de 18.259,80m² (Dezoito mil, duzentos e cinquenta e nove e oitenta decímetros quadrados).
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8.3. Terreno Matrícula 32.306 do Registro de Imóveis de Francisco Beltrão
Lote urbano nº 01 – Remanescente da Quadra 70, protocolo nº 75.721(02/08/2017), do Patrimônio de Francisco Beltrão-PR, 1ª Parte Secção, da Colônia Missões, situado nesta cidade e Comarca de Francisco Beltrão – Estado do Paraná – 2ª Circunscrição com área de 10.260,56m² (Dez mil, duzentos e sessenta metros e cinquenta e seis decímetros quadrados).
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5.4. Terreno Composto pelas áreas das Matrículas 14.250 e 32. 306.do Registro de Imóveis de Francisco Beltrão Lote urbano situado nesta cidade e Comarca de Francisco Beltrão – Estado do Paraná, resultante das somatórias das áreas da Matrículas 14.250 e 32.306, descritas nos itens 8.1 e 8.3 acima descritos, com área de 22.136,06m² (vinte e dois mil, centro e trinta e seis metros e seis decímetros quadrados).
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9. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
9.1. Liquidez: regular
9.2. Desempenho de mercado: regular.
9.3. Absorção pelo mercado: regular
Obs.: Tendência a valorização após início das obras do Fórum em terreno vizinho
desapropriado da matrícula 11.701.
10. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação Grau
de Fundamentação (1), Grau de Precisão (3), conforme NBR-14.653/2011, norma da ABNT –
Associação Brasileira de normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a
seguir.
10.1. Para a obtenção do valor do terreno, foi utilizado o método comparativo
direto de custo, conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.
10.1.1. Fatores de Homogeneização
10.1.1.1. Localização: De acordo com a localização determinada pelas
ruas/circulação e seu potencial comercial.
10.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado:
Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado:
Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).
10.1.1.3. . Fator Comercialização:
FC =100% - FV - FA FC = 0,75
Onde:
FV = Fator venda forçada* = 23% 18%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada FA = Fator Aluguel* = 2% 0,5 x Valor do Imóvel x 4 Valor do imóvel
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11. PESQUISA DE VALORES - Valores das cotações de imóveis similares
11.1. 14.250
11.2. Matrícula 11.750
11.3. Matrícula 32.306
5.4. Imóvel Composto pelas áreas das Matrículas 14.250 e 32. 306
Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta
1 1.200.000,00R$ 804,98 1.490,72R$ 0,85 0,73 0,75
2 2.000.000,00R$ 2.059,05 971,32R$ 0,85 0,81 0,75
3 1.000.000,00R$ 968,00 1.033,06R$ 0,90 0,73 0,75
4 390.000,00R$ 484,00 805,79R$ 0,90 0,67 0,75
5 2.100.000,00R$ 1.012,00 2.075,10R$ 0,75 0,73 0,75
Médias 1.338.000,00R$ 1065,606 1.165,03R$
Fatores de Homogemeização
Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta
1 1.200.000,00R$ 804,98 1.490,72R$ 0,85 0,68 0,75
2 2.000.000,00R$ 2.059,05 971,32R$ 0,85 0,76 0,75
3 1.000.000,00R$ 968,00 1.033,06R$ 0,90 0,69 0,75
4 390.000,00R$ 484,00 805,79R$ 0,90 0,64 0,75
5 2.100.000,00R$ 1.012,00 2.075,10R$ 0,75 0,70 0,75
Médias 1.338.000,00R$ 1065,606 1.165,03R$
Fatores de Homogemeização
Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta
1 1.200.000,00R$ 804,98 1.490,72R$ 0,85 0,73 0,75
2 2.000.000,00R$ 2.059,05 971,32R$ 0,85 0,82 0,75
3 1.000.000,00R$ 968,00 1.033,06R$ 0,90 0,74 0,75
4 390.000,00R$ 484,00 805,79R$ 0,90 0,68 0,75
5 2.100.000,00R$ 1.012,00 2.075,10R$ 0,75 0,75 0,75
Médias 1.338.000,00R$ 1065,606 1.165,03R$
Fatores de Homogemeização
Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta
1 1.200.000,00R$ 804,98 1.490,72R$ 0,85 0,68 0,75
2 2.000.000,00R$ 2.059,05 971,32R$ 0,85 0,76 0,75
3 1.000.000,00R$ 968,00 1.033,06R$ 0,90 0,69 0,75
4 390.000,00R$ 484,00 805,79R$ 0,90 0,64 0,75
5 2.100.000,00R$ 1.012,00 2.075,10R$ 0,75 0,70 0,75
Médias 1.338.000,00R$ 1065,606 1.165,03R$
Fatores de Homogemeização
16
12. RESULTADOS DA AVALIAÇÃO
12.1. Matrícula 14.250: R$ 6.745.889,08 (Seis milhões, setecentos e quarenta e
cinco mil, oitocentos e oitenta e nove reais e oito centavos).
12.1.1. Valor Arredondado Matrícula 14.250: R$ 6.745.000,00(Seis milhões,
setecentos e quarenta e cinco mil reais).
12.2. Matrícula 11.701: R$ 10.170.526,00 (Dez milhões, cento e setenta mil,
quinhentos e vinte e seis reais).
12.2.1. Valor Arredondado Matrícula 11.701: R$ 10.170.000,00(Dez milhões, cento
e setenta mil reais).
12.3. Matrícula 32.306 : R$ 6.079.997,43 (Seis milhões, setenta e nove mil,
novecentos e noventa e sete reais e quarenta e três centavos).
12.3.1. Valor Arredondado Matrícula 32.306: R$ 6.080.000,00 (Seis milhões e
oitenta mil reais)
12.4. 5.4. Imóvel Composto pelas áreas das Matrículas 14.250 e 32. 306: R$
11.880.866,12 (Onze milhões, oitocentos e oitenta mil, oitocentos e sessenta e seis
reais e doze centavos).
12.4.1. Valor Arredondado do Imóvel Composto pelas Matrículas 14.250 e 32.306:
R$ 11.880.000,00 (Onze milhões, oitocentos e oitenta mil reais).
13. ENCERRAMENTO
Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo
os anexos relacionados abaixo) de 16 (dezesseis) folhas escritas só de um lado.
Acompanham (3) três anexos: ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Memória de Cálculo ANEXO: Documentos
Curitiba, 02 de março de 2018 HELCIO KRONBERG
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO
TERRENO MARÍCULA 14.250
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
Hélcio Kronberg1/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 1.200.000,00 804,98 1.490,72 0,85 0,72 0,75 684,24
2 2.000.000,00 2.059,05 971,32 0,85 0,81 0,75 501,57
3 1.000.000,00 968,00 1.033,06 0,90 0,73 0,75 509,04
4 390.000,00 484,00 805,79 0,90 0,67 0,75 364,42
5 2.100.000,00 1.012,00 2.075,10 0,75 0,73 0,75 852,09
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3:Localização Área Oferta
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Identificação: Mat. 14.250 Tipo: Laudo completo Solicitante: 1ªV. Cível de Beltrão
Lograd.: Rua Guaporé s/n Complemento:
Bairro: Cidade: Francisco Beltrão Estado: Paraná
Nº:
Hélcio Kronberg2/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras......................................................................................(Ud):
Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):
Menor valor..............................................................................................(R$/m2):
Maior valor...............................................................................................(R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):
Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):
Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):
Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):
Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):
Mediana...................................................................................................(R$/m2):
Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):
Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):
Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:
5
4
364,42
852,09
2.911,35
3
162,56
487,67
582,27
509,04
148,715239
188,769384
35.633,880334
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET " )
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ).............. ............................................=
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=
1,65
1,4293
1,1541
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Méd ia ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 32,42
Hélcio Kronberg3/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança................................................................................................(%) = 80
TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ).................... .................................................( R$/m2 ) =
Limite superior unitário ( Ls ).................... ................................................(R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Ár ea Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =
452,85
711,69
Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
11.585,50
582,27
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =
22,23
22,23
Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 582,27
6.745.889,08
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)........... .......................................(ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)................ ..............................................(ud) =
1
3
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
seis milhões, setecentos e quarenta e cinco mil, oitocentos e oitenta e nove reais e oito centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )....... ............................................(R$/m2) =
Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =
Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )....... .........................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________
494,93
582,27
669,61
Hélcio Kronberg4/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
0 1 2 3 4 5 C
5
10
15
F
9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )) :
Ve
Po
B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):
( R$ / m2 )
Data: 02/03/2018
684,241.490,72
501,57971,32
509,041.033,06
364,42805,79
852,092.075,10
Q46Q26
Q47
Q48
Q27
Q28
Q49Q29
Q50Q30
Q51Q31
Q52Q32
Q53Q33
Q54
Q40
Po (R$/m2) Ve (R$/m2)
Q55
Q56
Q57
Q59
Q58
Q60
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Var.Am
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
0,46
0,52
0,49
0,45
0,41
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
.1
.2.3
.4
.9 .10 .11 .12
.5
.6 .7 .8
.13 .14 .15 .16
.17 .18 .19 .20
0
Classe
1
2
3
De:
364,42
526,97
689,53
INTERVALO
Até
526,97
689,53
852,09
Freq.
3
1
1
---------------------------------------------------------___________I
-------------------------------------------------
21 Q61 Q81
22 Q42 Q62 Q82
23 Q43 Q63 Q83
24 Q44 Q64 Q84
Q40
.21 .22 .23 .24
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO
TERRENO MARÍCULA 11.701
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
Hélcio Kronberg1/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 1.200.000,00 804,98 1.490,72 0,85 0,68 0,75 646,23
2 2.000.000,00 2.059,05 971,32 0,85 0,76 0,75 470,61
3 1.000.000,00 968,00 1.033,06 0,90 0,69 0,75 481,15
4 390.000,00 484,00 805,79 0,90 0,64 0,75 348,10
5 2.100.000,00 1.012,00 2.075,10 0,77 0,70 0,75 838,86
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3:Localização Área Acabamento
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Identificação: Mat. 11.701 Tipo: Laudo simplificado Solicitante: 1ªV. Cível de Beltrão
Lograd.: Rua Guaporé s/n Complemento:
Bairro: Cidade: Francisco Beltrão Estado: Paraná
Nº:
Hélcio Kronberg2/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras......................................................................................(Ud):
Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):
Menor valor..............................................................................................(R$/m2):
Maior valor...............................................................................................(R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):
Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):
Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):
Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):
Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):
Mediana...................................................................................................(R$/m2):
Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):
Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):
Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:
5
4
348,10
838,86
2.784,94
3
163,59
490,76
556,99
481,15
148,444424
189,909935
36.065,783343
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET " )
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ).............. ............................................=
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=
1,65
1,4842
1,0999
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Méd ia ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 34,10
Hélcio Kronberg3/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança................................................................................................(%) = 80
TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ).................... .................................................( R$/m2 ) =
Limite superior unitário ( Ls ).................... ................................................(R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Ár ea Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =
426,79
687,19
Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
18.259,80
556,99
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =
23,38
23,38
Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 556,99
10.170.526,00
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)........... .......................................(ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)................ ..............................................(ud) =
1
3
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
dez milhões, cento e setenta mil, quinhentos e vinte e seis reais
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )....... ............................................(R$/m2) =
Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =
Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )....... .........................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________
473,44
556,99
640,54
Hélcio Kronberg4/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
0 1 2 3 4 5 C
5
10
15
F
9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )) :
Ve
Po
B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):
( R$ / m2 )
Data: 02/03/2018
646,231.490,72
470,61971,32
481,151.033,06
348,10805,79
838,862.075,10
Q46Q26
Q47
Q48
Q27
Q28
Q49Q29
Q50Q30
Q51Q31
Q52Q32
Q53Q33
Q54
Q40
Po (R$/m2) Ve (R$/m2)
Q55
Q56
Q57
Q59
Q58
Q60
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Var.Am
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
0,43
0,48
0,47
0,43
0,40
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
.1
.2.3
.4
.9 .10 .11 .12
.5
.6 .7 .8
.13 .14 .15 .16
.17 .18 .19 .20
0
Classe
1
2
3
De:
348,10
511,69
675,27
INTERVALO
Até
511,69
675,27
838,86
Freq.
3
1
1
---------------------------------------------------------___________I
-------------------------------------------------
21 Q61 Q81
22 Q42 Q62 Q82
23 Q43 Q63 Q83
24 Q44 Q64 Q84
Q40
.21 .22 .23 .24
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO
TERRENO MARÍCULA 32.306
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
Hélcio Kronberg1/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 1.200.000,00 804,98 1.490,72 0,85 0,73 0,75 693,74
2 2.000.000,00 2.059,05 971,32 0,85 0,82 0,75 507,76
3 1.000.000,00 968,00 1.033,06 0,90 0,74 0,75 516,01
4 390.000,00 484,00 805,79 0,90 0,68 0,75 369,86
5 2.100.000,00 1.012,00 2.075,10 0,75 0,75 0,75 875,43
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3:Acabamento Acabamento Oferta
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Identificação: Mat. 32.306 Tipo: Laudo completo Solicitante: 1ªV. Cível de Beltrão
Lograd.: Rua Guaporé s/n Complemento:
Bairro: Cidade: Francisco Beltrão Estado: Paraná
Nº:
Hélcio Kronberg2/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras......................................................................................(Ud):
Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):
Menor valor..............................................................................................(R$/m2):
Maior valor...............................................................................................(R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):
Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):
Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):
Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):
Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):
Mediana...................................................................................................(R$/m2):
Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):
Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):
Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:
5
4
369,86
875,43
2.962,80
3
168,53
505,58
592,56
516,01
153,622109
195,514148
38.225,782097
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET " )
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ).............. ............................................=
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=
1,65
1,4468
1,1391
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Méd ia ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 32,99
Hélcio Kronberg3/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança................................................................................................(%) = 80
TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ).................... .................................................( R$/m2 ) =
Limite superior unitário ( Ls ).................... ................................................(R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Ár ea Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =
458,52
726,60
Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
10.260,56
592,56
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =
22,62
22,62
Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 592,56
6.079.997,43
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)........... .......................................(ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)................ ..............................................(ud) =
1
3
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
seis milhões, setenta e nove mil, novecentos e noventa e sete reais e quarenta e três centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )....... ............................................(R$/m2) =
Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =
Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )....... .........................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________
503,68
592,56
681,44
Hélcio Kronberg4/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
0 1 2 3 4 5 C
5
10
15
F
9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )) :
Ve
Po
B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):
( R$ / m2 )
Data: 02/03/2018
693,741.490,72
507,76971,32
516,011.033,06
369,86805,79
875,432.075,10
Q46Q26
Q47
Q48
Q27
Q28
Q49Q29
Q50Q30
Q51Q31
Q52Q32
Q53Q33
Q54
Q40
Po (R$/m2) Ve (R$/m2)
Q55
Q56
Q57
Q59
Q58
Q60
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Var.Am
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
0,47
0,52
0,50
0,46
0,42
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
.1
.2.3
.4
.9 .10 .11 .12
.5
.6 .7 .8
.13 .14 .15 .16
.17 .18 .19 .20
0
Classe
1
2
3
De:
369,86
538,38
706,91
INTERVALO
Até
538,38
706,91
875,43
Freq.
3
1
1
---------------------------------------------------------___________I
-------------------------------------------------
21 Q61 Q81
22 Q42 Q62 Q82
23 Q43 Q63 Q83
24 Q44 Q64 Q84
Q40
.21 .22 .23 .24
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO
TERRENOS MATRÍCULAS 14.250 + 32.306
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
Hélcio Kronberg1/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 1.200.000,00 804,98 1.490,72 0,85 0,66 0,75 627,22
2 2.000.000,00 2.059,05 971,32 0,85 0,74 0,75 458,22
3 1.000.000,00 968,00 1.033,06 0,90 0,67 0,75 467,20
4 390.000,00 484,00 805,79 0,90 0,62 0,75 337,22
5 2.100.000,00 1.012,00 2.075,10 0,75 0,68 0,75 793,73
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3:Acabamento Acabamento Oferta
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Identificação: 14250+32.306 Tipo: Laudo completo Solicitante: 1ªV. Cível de Beltrão
Lograd.: Rua Guaporé s/n Complemento:
Bairro: Cidade: Francisco Beltrão Estado: Paraná
Nº:
Hélcio Kronberg2/4
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3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras......................................................................................(Ud):
Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):
Menor valor..............................................................................................(R$/m2):
Maior valor...............................................................................................(R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):
Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):
Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):
Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):
Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):
Mediana...................................................................................................(R$/m2):
Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):
Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):
Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:
5
4
337,22
793,73
2.683,59
3
152,17
456,50
536,72
467,20
139,004202
176,802825
31.259,238939
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET " )
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ).............. ............................................=
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=
1,65
1,4536
1,1284
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Méd ia ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 32,94
Hélcio Kronberg3/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança................................................................................................(%) = 80
TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ).................... .................................................( R$/m2 ) =
Limite superior unitário ( Ls ).................... ................................................(R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Ár ea Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =
415,51
657,93
Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
22.136,06
536,72
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =
22,58
22,58
Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 536,72
11.880.866,12
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)........... .......................................(ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)................ ..............................................(ud) =
0
0
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
onze milhões, oitocentos e oitenta mil, oitocentos e sessenta e seis reais e doze centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )....... ............................................(R$/m2) =
Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =
Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )....... .........................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________
456,21
536,72
617,23
Hélcio Kronberg4/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO
0 1 2 3 4 5 C
5
10
15
F
9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )) :
Ve
Po
B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):
( R$ / m2 )
Data: 02/03/2018
627,221.490,72
458,22971,32
467,201.033,06
337,22805,79
793,732.075,10
Q46Q26
Q47
Q48
Q27
Q28
Q49Q29
Q50Q30
Q51Q31
Q52Q32
Q53Q33
Q54
Q40
Po (R$/m2) Ve (R$/m2)
Q55
Q56
Q57
Q59
Q58
Q60
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Var.Am
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
0,42
0,47
0,45
0,42
0,38
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
.1
.2.3
.4
.9 .10 .11 .12
.5
.6 .7 .8
.13 .14 .15 .16
.17 .18 .19 .20
0
Classe
1
2
3
De:
337,22
489,39
641,56
INTERVALO
Até
489,39
641,56
793,73
Freq.
3
1
1
---------------------------------------------------------___________I
-------------------------------------------------
21 Q61 Q81
22 Q42 Q62 Q82
23 Q43 Q63 Q83
24 Q44 Q64 Q84
Q40
.21 .22 .23 .24
ANEXO PESQUISA DE MERCADO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
IMÓVEL X COTAÇÕES
COTAÇÃO 1
VALOR: R$ 1.200.000,00
Área: 804,98 m² R$/m²: R$ 1.490,72
DESCRIÇÃO 2 LOTE COM DUAS FRENTES COM METRAGEM TOTAL DE 804.984 M², SENDO:
---------------- 01 LOTE com a Frente (Testada), para a Av. General Osório, com Frente (Testada de
20.08 metros x 20.14 metros lateral direita/20.08 metros x 19.37metros lateral esquerda=
perfazendo um Total de 395.905 m²,
----------------01 LOTE com a Frente (Testada), para a Rua: Papa Pio XII, com 20.00 metros Frente
(Testada) x 19.37 metros lateral direita/20.14 lateral esquerda/ 20.00 metros x 19.37 metros
lateral direita, perfazendo um Total de 395.10 m²
URL http://www.imoveisbeltrao.com.br/detalhes-do-imovel.asp?id=136283
Localização: GENERAL OSÓRIO 653
COTAÇÃO 2
VALOR: R$ 2.000.000,00
Área: 2.059,05 m² R$/m²: R$ 971,32
DESCRIÇÃO: TERRENO DE ESQUINA COM ÁREA DE 2.059,05 M2, PRONTO PARA CONSTRUIR. Lateral
Direita: 51,75 Lateral Esquerda:52,45 Frente: 39,50 Fundos: 40,25 Área do Terreno:2059,05
URL: http://www.imoveisbeltrao.com.br/detalhes-do-imovel.asp?id=125733
Localização: AVENIDA GOVERNADOR PARIGOT DE SOUZA ESQUINA COM A RUA PAPA PIO X - Bairro:
CANGO - Cidade/Estado: FRANCISCO BELTRAO/PR
COTAÇÃO 3
VALOR: R$ 1.000.000,00
Área: 968,00 m² R$/m²: R$ 1.033,06
DESCRIÇÃO: LOTE DE TERRENO PRÓXIMO Á 03 QUADRAS DO CENTRO, ÁREA DE 968,00 M², COM 01
RESIDÊNCIA EM MADEIRA COM ÁREA DE 100,00 M². Fundos: 22,00 m Frente: 22,00 m Lateral Direita: 44,00
m Lateral Esquerda: 44,00 m
URL: http://www.imoveisbeltrao.com.br/detalhes-do-imovel.asp?id=140980
Localização: MATO GROSSO 367 50 M DA RUA CURITIBA - Bairro: PRESIDENTE KENNEDY - Cidade/Estado:
FRANCISCO
COTAÇÃO 4
VALOR: R$ 390.000,00
Área 484,00 m² R$/m²: R$ 805,79
DESCRIÇÃO: REF. L-14 - RUA PALMAS - CENTRO - AO LADO DA GERMER - PRÓXIMO A RODOVIÁRIA ÁREA
DO TERRENO: 484,00 M² (11 X 44)
URL: http://www.imoveisbeltrao.com.br/detalhes-do-imovel.asp?id=114458
Localização: RUA PALMAS - CENTRO - AO LADO DA GERMER - PRÓXIMO A RODOVIÁRIA
COTAÇÃO 5
VALOR: R$ 2.100.000,00
Área: 1.012,00 m² R$/m²: R$ 2.075,10
DESCRIÇÃO: Terreno plano com 1.012 m² (23 x 44). Em excelente localização. Localizado na Avenida
General Osório, Bairro Cango, prox. a Panificadora Bom Bocado. R$ 2.100.000,0
URL http://www.zanattaimoveis.com.br/detalhes-do-imovel.asp?id=139725
Localização: Avenida General Osório, Bairro Cango, prox. a Panificadora Bom Bocado
