LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 6. 22. · ANA PAULA NICOLAU MACHADO Arquiteta – perita judicial [email protected] cel. 11 9.9905.7606 Página 3 1 - APRESENTAÇÃO O presente

ANA PAULA NICOLAU MACHADO Arquiteta – perita judicial

[email protected] cel. 11 9.9905.7606 Página 1

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA

38ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL JOÃO MENDES

Processo: Nº 0037388-69.2016.8.26.0100 Ação: DESPESAS CONDOMINIAIS

Requerente: JOANNIS CONSTANTINOS ATHANASSAKIS E OUTRO

Requerido: FORTFORROS COMERCIO DE FORROS LTDA E

OUTRO

Ana Paula Nicolau Machado, arquiteta, perita

judicial nomeada por V.Exa. nos autos da ação epigrafa, agradecendo a

honrosa nomeação e tendo procedido as vistorias e estudos necessários,

vem respeitosamente, apresentar suas conclusões transcritas no seguinte.

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Índice

1) Apresentação

2) Premissas

3) Localização

4) Vistoria

5) Descrição do imóvel

6) Documentação analisada

7) Método Avaliação 8) Tratamento dos elementos da pesquisa imobiliária 9) Levantamento Fotográfico 10) Resumo áreas

11) Elementos de referência / Tratamento de fatores

12) Conclusão.............................................................................................33

13) Encerramento 14) Anexo I

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1 - APRESENTAÇÃO O presente Laudo Judicial de Avaliação de Imóvel, denominado de Parecer Técnico

de Avaliação Mercadológica, é assinado por uma arquiteta de formação e Perita

Judicial o que lhe confere comprovada especialização na matéria na qual foi

nomeada pelo MM. Juizo.

Entende-se por Laudo de Avaliação Mercadológica o documento no qual é

apresentada, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado com vistas

à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial, em consonância

com a normatização estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas

– ABNT sobre Avaliação de Imóveis, da série NBR 14.653.

2 - PREMISSAS

As informações sobre os dados de quantidades físicas do imóvel (como áreas e

medidas) foram extraídas dos documentos apresentados.

Não foram efetuadas investigações quanto à veracidade e validade dos

documentos apresentados, pressupondo-se a boa fé de seus conteúdos e

admitidos como sendo verdadeiros e confiáveis.

O imóvel foi vistoriado para o fim específico de avaliação de mercado, com enfoque

às características aparentes na data da vistoria.

Todas as informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas foram

consideradas como confiáveis.

Este Laudo Judicial constitui-se peça única, não devendo, portanto, qualquer

informação parcial ser tomada como conclusiva.

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3 - LOCALIZAÇÃO

Imóvel , localizado – Chácaras São Quirino, lote 34 – quadra A Rua: Antonio Abramides, 1.250 - Campinas

Frente 41m

Fundos 51m

Lateral direita 70,43m

Lateral esquerda 56,46m

área total 2.835,00 m2

Matrícula nº: 43.204 –1º Registro de Imóveis Campinas

4 - VISTORIA

Não foi possível proceder à vistoria interna do imóvel tipo casa residencial.

Segundo informações fornecidas pelo gerente condominial o Sr. José Lino Antonio, no qual trabalha há 11 anos no condomínio , o morador atual (inquilino) do imovel penhorado, é um amigo da família. Apesar do gerente condominial ter comunicado sobre a data da vistoria ao inquilino a pedido desta perita, este, se ausentou e não compareceu ao imóvel na data previamente agendada.. Porém tal fato não causou prejuízo para o presente laudo, pois este laudo foi realizado através de pesquisas mercadológicas no mesmo condominio com caracteristicas similares ao imóvel avaliando. A impossibilidade da vistoria interna está regulamentada pela ABNT no item 7.3.5.2 da NBR 14.653-2 sendo possível a utilização de (imóvel ou bem paradigma)

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Localização por mapa - macro região

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Localização por satélite

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Localização do imóvel na planta do loteamento – Cond. Chacaras São Quirino

Imovel nº1.250

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Melhoramentos Públicos O bairro e o logradouro em estudo possuem todos os melhoramentos públicos, quais sejam: - água;

- esgoto;

- Iluminação pública;

- iluminação domiciliar;

- gás natural Comgás;

- TV a cabo;

- pavimentação;

- guia e sarjetas;

- telecomunicações;

- coleta de lixo, etc. Serviços Urbanos

A região é dotada de fácil acesso pela malha viária e pelos meios

de transporte coletivo, assim como:

- correio;

- escola pública;

- comércio geral;

- segurança pública. Circunvizinhança e Localização O imóvel está localizado na cidade de Campinas – no bairro Jardim Santana. Como pode ser observado no mapa localização por satélite , o condominio está inserido em uma região estritamente residencial , por casas assobradadas , de padrão médio superior.

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5 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel faz parte de terreno em aclive. Ao nível dos logradouros e seu solo é aparentemente firme e seco. O Imovel tipo casa residencial assobradada, está localizado num condomínio fechado e possui no total 66 casas. Possui aproximadamente 30 anos, está em estado de conservação mediano, com vários pontos de infiltração nas paredes externas, mofos, rachaduras, telhas quebradas, guarda-corpo em madeira dos terraços superior com falta de manutenção e com muita teias de aranha e falta de limpeza.. Segundo informações do Sr. Lino, gerente condominial o imóvel possui 04 quartos, 04 banheiros, sala estar, sala jantar, dependências de empregados, churrasqueira externa. O condomínio possui portaria com segurança e está localizado em uma área nobre da cidade de Campinas. A vizinhança é predominantemente de casas residenciais .

6 – DOCUMENTAÇÃO ANALISADA

Matrícula nº: 43.204 – 1º Registro de Imóveis do apartamento

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7- MÉTODO DE AVALIAÇÃO Para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando cabe consignar a definição de Valor de Mercado preconizada na “NBR 14653-1 e 2” – Avaliações de bens da ABNT, que substituiu em parte a “NBR 5676 – Avaliações de Imóveis Urbanos”, bem como a “Norma de Avaliações do IBAPE/SP”. Segundo essas normas a definição de valor de mercado é: “Quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.” Vale citar também a descrição para Valor de Mercado do engenheiro Alberto Lélio Moreira em seu livro Princípios de Engenharia de Avaliações- Ed.Pini,1994: “É aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender mas não forçado e um comprador desejoso de comprar mas também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.” 7.1- MÉTODO COMPARATIVO DIRETO Para o presente caso será utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, que define valores por comparação em imóveis similares ao avaliando. Os dados pesquisados são ponderados através de homogeneização, a fim de equalizar as características próprias de cada elemento, já que estas influenciam no valor do mercado. Para a aplicação deste método, é condição a existência de um conjunto de dados que possa tornar-se, estaticamente, amostra real do mercado imobiliário. O Método Comparativo Direto é descrito pela NBR 14653-1 da ABNT, citada, como sendo: “Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” De acordo com a tabela de “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2002 do IBAPE/SP”, as características arquitetônicas e construtivas do imóvel se classificam

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referência Estado de conservação Características

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f

Necessitando reparos simples a importantes

Edificação cujo estado possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas

com estabilização e ou recuperação do sistema

estrutural. A hidráulica e elétrica necessitam de revisão

e ou substituiçao de peças. Substituiçao de

revestimentos pisos e paredes, reparos de

impermeabilização em diversas areas do imovel.

Resumo:

Grupo: 1.2 – casa Padrão: 1.2.6 – padrão superior

Custo de reprodução: 1,273 de R82N

Idade Aparente Estimada: 44 anos

Estado de Conservação: necessitando reparos simples a importantes (f)

8- Tratamento dos Elementos da Pesquisa Imobiliária Consideradas as características da região onde se situa o imóvel avaliando elaborou-se a pesquisa de valores ofertados para a região e bairro. A amostragem pesquisada obedece a critérios contidos na Norma Técnica da ABNT apresentando as seguintes informações com relação: - detalhamento de sua localização, descrição e características que permitam a sua identificação; - idoneidade das fontes de informação; - semelhança com o imóvel avaliando; - atualidade; - números de elementos utilizados maior ou igual a cinco. Os elementos serão tratados e homogeneizados através dos atributos (ou fatores

de homogeneização) relatados à seguir, conforme recomendação das normas:

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- localização; - padrão construtivo; - estado de conservação; - obsoletismo; - fator elasticidade ou fator oferta (adotado entre 80% a 90%, já que é comum uma variação entre os valores ofertados e os preços comercializados. A redução entre 10% a 20% do valor ofertado resulta no valor de venda, de transação da propriedade ou de depreciação do imóvel );

Os fatores de homogeneização e tratamento dos elementos amostrais serão expressos pelas fórmulas pré-estabelecidas, de acordo com o Método Comparativo Direto para Avaliações de Unidades Padronizadas.

Após a homogeneização dos elementos pesquisados, ou amostragem de mercado, apura-se o valor do metro quadrado do imóvel avaliando.

Fórmula que determina o valor unitário dos elementos amostrais homogeneizados:

qu = (Vo x Fo) x Ftr Au

onde: qu = valor unitário do m2 de venda (R$); Vo = valor de oferta, para pagamento à vista; Au = área útil (m2);

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, so

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fls. 165



Fo = fator oferta ou elasticidade (adotado 0,9); Ftr = fator de transposição. Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação - Foc O critério especificado é uma adequação do método Ross/Heidecke, que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo “Foc”, para levar em conta a depreciação. Fórmula que determina o fator “Foc”:

Foc= R + K* (1-R)

onde: R= coeficiente residual correspondente ao padrão; K= coeficiente de Ross / heideck De acordo com a tabela de “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2007 do IBAPE/SP”, as características arquitetônicas e construtivas do imóvel se classificam como:

Par

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Con

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-69.

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.8.2

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Resumo:

Ir (vida referencial) = 70 anos Ie (idade da edificação) = 30 anos R (valor residual) = 20 anos Idade em % da vida referencial = 44 anos Estado de conservação necessitando reparos simples a importantes (f)

K (coeficiente) = 0,456

Foc.i= R + K* (1-R)

Foc.i = 0,20 + (0,456 x 0,8)

Foc.i = 0,564

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9 - LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

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Aspectos gerais do condomínio

Aspectos gerais do condomínio

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Aspectos gerais - imóvel nº 1.250

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Aspectos gerais – área externa Infiltração - umidade

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Aspectos gerais – área externa

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10 – RESUMO DE ÁREAS

Com base nas informações da Matrícula do Imóvel, o imóvel possui as seguintes

áreas:

Frente 41m

Fundos 51m

Lateral direita 70,43m

Lateral esquerda 56,46m

área total 2.835,00 m2

Matrícula nº: 43.204 – 1º Registro de Imóveis Campinas

Obs.: Para efeito de avaliação será considerada a Área útil 505m2.

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11 – ELEMENTOS DE REFERÊNCIA - HOMOGENEIZAÇÃO E TRATAMENTO DE FATORES (PESQUISA DE MERCADO) As pesquisas de mercado identificaram imóveis semelhantes e relativamente

comparáveis na região e também no mesmo condominio, em número suficiente

para estabelecer um valor médio por metro quadrado para a área útil do imóvel,

conforme relação abaixo:

Elemento 01 Tipo: casa Endereço: Rua: Antonio Abramires 1.250 Área útil: 505 m² Preço de Venda: R$ 2.500.000,00 Fonte: Piccoloto Imóveis Tel.: (19) 2138.3838

Idade aparente: 30 anos Padrão construtivo: médio = 1,273 de R8N

Estado de conservação = regular á importantes “f” Valor unitário “Vu” Vu = (Vv/A) x Foc, onde Vv é o valor de venda = R$ 2.500.000,00, A é a área útil = 505 m2 e Foc = R + K*(1-R), onde R é o coeficiente residual = 20%, K é o coeficiente de Ross/Heideck, = 0,456, encontrado na Tabela 2 do IBAPE/SP.

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Foc = 0,20 + 0,456 x 0,80 = 0,564 Vu = (2.500.000,00*0,8/505) x 0,564 / 0,564 Valor unitário saneado = 3.960,39m2

Elemento 02 Tipo: casa Endereço: Rua: Antonio Abramires 590 Área útil: 498 m² Preço de Venda: R$ 1.800.000,00 Fonte: Next Imóveis Tel.: (19) 2512.0000


Estado de conservação = regular “e” Valor unitário “Vu” Vu = (Vv/A) x Foc, onde Vv é o valor de venda = R$ 1.800.000,00, A é a área útil = 498 m2 e Foc = R + K*(1-R), onde R é o coeficiente residual = 20%, K é o coeficiente de Ross/Heideck, = 0,619, encontrado na Tabela 2 do

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IBAPE/SP. Foc = 0,20 + 0,619 x 0,80 = 0,695 Vu = (1.800.000,00*0,9/498) x 0,695 / 0,564 Valor unitário saneado = 4.008,58m2

Elemento 03 Tipo: casa Endereço: Condominio Chacaras São Quirino Área útil: 466 m² Preço de Venda: R$ 1.990.000,00 Fonte: Piccoloto Imóveis Tel.: (19) 2138.3838


Estado de conservação = regular “e” Valor unitário “Vu” Vu = (Vv/A) x Foc, onde Vv é o valor de venda = R$ 1.990.000,00, A é a área útil = 466 m2 e Foc = R + K*(1-R), onde R é o coeficiente residual = 20%, K

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é o coeficiente de Ross/Heideck, = 0,659, encontrado na Tabela 2 do IBAPE/SP. Foc = 0,20 + 0,659 x 0,80 = 0,727 Vu = (1.990.000,00*0,9/466) x 0,727 / 0,564 Valor unitário saneado = 4.954,10m2

Elemento 04 Tipo: casa Endereço: Condominio Chacaras São Quirino Área útil: 662 m² Preço de Venda: R$ 1.800.000,00 Fonte: Start Imóveis Tel.: (19) 3705.9555


Estado de conservação = regular “e” Valor unitário “Vu” Vu = (Vv/A) x Foc, onde Vv é o valor de venda = R$ 1800.000,00, A é a área útil = 662 m2 e Foc = R + K*(1-R), onde R é o coeficiente residual = 20%, K

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é o coeficiente de Ross/Heideck, = 0,590, encontrado na Tabela 2 do IBAPE/SP. Foc = 0,20 + 0,059 x 0,80 = 0,763 Vu = (1.800.000,00*0,9/662) x 0,763 / 0,564 Valor unitário saneado = 3.310,56m2

Elemento 05 Tipo: casa Endereço: Condominio Chacaras São Quirino Área útil: 400m² Preço de Venda: R$ 1.800.000,00 Fonte: Piccoloto Imóveis Tel.: (19) 2138.3838


Estado de conservação = regular “e” Valor unitário “Vu” Vu = (Vv/A) x Foc, onde Vv é o valor de venda = R$ 1.800.000,00, A é a área útil = 400 m2 e Foc = R + K*(1-R), onde R é o coeficiente residual = 20%, K é o coeficiente de Ross/Heideck, = 0,632, encontrado na Tabela 2 do

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IBAPE/SP. Foc = 0,20 + 0,632 x 0,80 = 0,705 Vu = (1.800.000,00*0,9/400) x 0,705 / 0,564 Valor unitário saneado = 4.777,07

12- CONCLUSÃO

Concluiu-se, após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de operadores do

mercado imobiliário, vistoria ao imóvel, análise da documentação apresentada,

análise e considerações objetivas e subjetivas do Perito Avaliador de Imóveis, que

o imóvel urbano residencial tipo apartamento, objeto deste Laudo Judicial de

Avaliação de Imóvel, localizado na Rua Antonio Abramides 1.250 – Cond. Chacarás

São Quirino – Cidade Campinas, , pode ser AVALIADO pelo VALOR DE MERCADO PARA VENDA À VISTA (VALOR DE COMERCIALIZAÇÃO), em:

Portanto, o resultado será:

505 m² (área útil) x R$ 3.960,39 / m² (preço médio tratado por m²) =

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fls. 184



R$ 1.999,999,99 ou R$ 2.000.000,00 por arredondamento de mercado.

VALOR IMÓVEL = R$ 2.000.000,00 (Dois milhões, de reais)

Válido para Março de 2019)

13- ENCERRAMENTO

Dada por cumprida a missão, encerra-se o presente Laudo Pericial,

que vai editado em 38 (trinta e oito folhas) impressas. Sendo, 34 folhas (trinta e quatro folhas) do laudo Pericial, a última datada

e assinada e por fim o Anexo I contendo 04 folhas que totalizam o trabalho em 38 (trinta e oito) folhas, todas de um só lado.

A signatária coloca-se a inteira disposição deste R. Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que se tornarem necessários.

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São Paulo, 26 de Março de 2019

Ana Paula Nicolau Machado CREA – 5061005182

14- ANEXO I – REGISTRO MÁTRICULA IMÓVEL

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LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2020. 6. 22. · ANA PAULA NICOLAU MACHADO Arquiteta – perita judicial [email protected] cel. 11 9.9905.7606 Página 3 1 - APRESENTAÇÃO O presente