Maria Lucia Garrobo Pinto · 2020-02-11 · MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial, nomeada nos Autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL que ELIAS

Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta CAU A5035-0

Avaliações e Perícias _______________________________________________________________________________________________________

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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 1

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 6ª. VARA CÍVEL DO FORUM CENTRAL DA

CAPITAL - SP

AUTOS nº. 0006162-71.2001.8.26.0100

MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5035-0, Perita Judicial,

nomeada nos Autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL que ELIAS

MARRACH NETTO move contra ELIAS PEDRO DAVID E OUTRO, após realizar

diligências e vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que

chegou no presente trabalho:

L A U D O

Imóvel – Rua Vasconcelos Drumond nº 455 – Ipiranga – matrícula nº 141.288

São Paulo



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I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente laudo visa apuração do justo e real valor de 50% (AV-6/141.288) de

um imóvel descrito as fls. 308/309 da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

que ELIAS MARRACH NETTO move contra ELIAS PEDRO DAVID E OUTRO.

A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 333, para

avaliar o imóvel matriculado sob nº. 141.288 no 6o Cartório de Registro de

Imóveis de São Paulo.

- Assistentes técnicos: não foram indicados

- Quesitos: não foram formulados

II - VISTORIA

1. LOCALIZAÇÃO

O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Rua Vasconcelos Drumond nº.

455, Ipiranga na cidade de São Paulo.



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Vista do imóvel avaliando e seu respectivo entorno

2. ZONEAMENTO

Conforme Plano Regional Estratégico da Subprefeitura de Ipiranga, Lei nº.

16.402/16 de 23 de março de 2016, o imóvel avaliando está inserido em ZC, Zona

de Centralidade cujas diretrizes estão detalhadas adiante através dos recortes do

Mapa de Uso e Ocupação do Solo e Quadro com as Características de

Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupação dos Lotes, que consignam para o

local os seguintes paramentos:

Coeficiente de aproveitamento – mínimo: 0,30

básico: 1,00

máximo: 2,00

Taxa de ocupação máxima: 0,70

Mapa de Uso e Ocupação do Solo da Região



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Quadro - Características de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupação dos Lotes



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3. PLANTA GENÉRICA DE VALORES

Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de São Paulo, o imóvel situa-

se no Setor 040 e Quadra 149, que consigna para o local um Índice Fiscal de

1.511,00 para o exercício de 2017.

O recorte adiante refere-se a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel emitida

pela Prefeitura do Município de São Paulo.



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4. MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os

melhoramentos públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e

esgoto, energia elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de

coleta de lixo.

O local apresenta completa infraestrutura e é atendido por comércio variado,

dispondo ainda de hospital, posto de saúde, escola, igreja, posto policial e rede

de transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro, dentre as

quais, as Avenidas Doutor Ricardo Jafet e Dom Pedro I. Trata-se de região com

densidade demográfica média e de vocação residencial, caracterizada pelas

edificações unifamiliares de padrão médio e superior. O imóvel se encontra

próximo ao Parque da Independência

Analisando as redondezas a signatária constatou tratar-se de área classificada

como 2ª. zona – Residencial Horizontal Médio, de acordo com as Normas para

Avaliações de Imóveis Urbanos - 2005, o que implica em lote paradigma com

10,00 metros de frente e profundidade variando entre 25,00 metros a 40,00

metros.

5. ACESSO

Através das Avenidas do Estado e Dom Pedro I, distando aproximadamente a 5,5

km da Praça da Sé, marco zero da Capital.



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6. DIMENSÕES DO TERRENO

O terreno referente ao imóvel objeto da presente avaliação possui 12,00 metros

de frente para a Rua da Imprensa, encerrando uma área de 325,00 m², conforme

Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel emitido pela prefeitura de São Paulo.

IMÓVEL: - Uma casa e seu respectivo terreno, situados na

Rua Vasconcelos Drumond, nº 455, no 12º Subdistrito-

Cambuci, medindo 12,00 m de frente para a referida rua,

25,00 m da frente aos fundos de um lado, confrontando com

a propriedade de José Martins dos Santos; 26,00 do outro

lado, confrontando com a propriedade de Manoel Francisco

Castro de Souza e outro, tendo nos fundos 11,95 m,

confrontando com a propriedade de Manoel Francisco

Castro de Souza e Cid Francisco Castro e Souza.

7. BENFEITORIAS

Sobre o terreno acima descrito esta erigida uma edificação com uso comercial,

possuindo os seguintes compartimentos e acabamentos básicos:

- Pavimento Térreo

Varanda coberta : Piso : Granilite

Paredes : Pintura látex

Teto Pintura látex

Recepção : Piso : Taco de madeira


Teto : Pintura látex



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Escritório 1 : Piso : Carpete de madeira



Terraço descoberto 1 : Piso : Cerâmica

Paredes Pintura látex

Teto -

Lavabo 1 : Piso : Cerâmica



Cozinha : Piso : Cerâmica



- Pavimento Superior

Escritório 3 : Piso : Carpete de madeira



Despensa : Piso : Carpete de madeira



Sala de reunião : Piso : Taco de Madeira





Teto -

Sala gravação : Piso : Carpete de madeira





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Sanitários : Piso : Cerâmica

Paredes : Pintura látex/azulejo




Teto -

- Pavimento Inferior

Galpão : Piso : Cimentado



- Edícula

Escritório 2 : Piso : Cimentado



Padrão do imóvel : Casa Padrão Médio

Conservação : Necessitando de reparos simples

Idade : 53 anos

Área construída 330,00 m²

verificada in loco



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8. CROQUI DO IMÓVEL

Pavimento térreo

Pavimento superior

Pavimento inferior



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9. FOTOS ILUSTRATIVAS

Foto nº. 01 – Vista parcial da Rua Vasconcelos Drumond, onde se localiza o

imóvel de matrícula nº 141.288 avaliado no presente laudo.



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Foto nº. 02 – Outra vista parcial da Rua Vasconcelos Drumond.



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Foto nº. 03 – Vista da fachada do imóvel de matricula nº 141.288 avaliado no

presente laudo.



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Foto nº. 04 – Outra vista da fachada do imóvel avaliando.



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- Pavimento Térreo

Foto nº. 05 – Vista da varanda coberta.



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Foto nº. 06 – Vista parcial da recepção.



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Foto nº. 07 – Outra vista parcial da recepção.



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Foto nº. 08 – Vista parcial do escritório 1.



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Foto nº. 09 – Outra vista parcial do escritório 1.



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Foto nº. 11 – Vista do terraço descoberto 1.



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Foto nº. 12 – Vista do lavabo 1.



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Foto nº. 13 – Vista parcial da cozinha.



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Foto nº. 14 – Outra vista parcial da cozinha.



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Foto nº. 15 – Vista da escada de acesso ao pavimento superior.



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- Pavimento Superior

Foto nº. 16 – Vista parcial do escritório 3.



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Foto nº. 18 – Vista da despensa.



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Foto nº. 19 – Vista parcial da sala de reunião.



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Foto nº. 20 – Outra vista parcial da sala de reunião.



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Foto nº. 21 – Vista parcial do terraço descoberto 2.



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Foto nº. 22 – Vista parcial da sala de gravação.



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Foto nº. 23 – Vista parcial da área destinada aos sanitários.



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Foto nº. 24 – Outra vista parcial da área destinada aos sanitários.



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Foto nº. 25 – Vista parcial do terraço descoberto 3.



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- Pavimento Inferior

Foto nº. 26 – Vista parcial do galpão.



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Foto nº. 27 – Outra vista parcial do galpão.



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- Área externa

Foto nº. 28 – Vista da área ajardinada.



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Foto nº. 29 – Vista do corredor lateral.



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Foto nº. 30 – Vista interna da edícula, onde se localiza o escritório 2.



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III - AVALIAÇÃO

1. CRITÉRIO ADOTADO

1.1. Método Evolutivo

O método a ser utilizado é o Método Evolutivo. Sua aplicação se resume na

determinação do Valor Unitário de Terreno nesta região, a partir de Elementos

Comparativos coletados dos quais extraiu-se a Média Aritmética Saneada, após

sua homogeneização segundo os ajustes determinados pela Norma para

Avaliação de Terrenos Urbanos – IBAPE/SP – 2005.

No tratamento dos elementos comparativos, os imóveis deverão ser enquadrados

na 2ª. zona – Residencial Horizontal Médio, de acordo com as Normas para

Avaliações de Imóveis Urbanos - 2005, o que implica em lote paradigma com

10,00 metros de frente e profundidade variando entre 25,00 metros a 40,00

metros.

1.2. Fator oferta

Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de

cobrir a elasticidade de negócios.

1.3. Fator transposição

O transporte dos elementos utilizados será efetuado através da Planta Genérica

de Valores, que consigna para o local Índice Fiscal igual a 1.511,00 para o ano de

2017.



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1.4. Fator Padrão

Serão aplicados os fatores previstos no estudo “Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos”- IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será

empregado o fator correspondente a faixa intermediária do item 1.2.5 – Casa

Padrão Superior, ou seja: 1,386 de R8N, onde teremos a seguinte descrição:

Edificações térreas ou assobradadas podendo ser isoladas ou geminadas de um

dos lados, apresentando alguma preocupação com o projeto arquitetônico,

principalmente no tocante aos revestimentos internos. Compostas geralmente de

sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha,

dependências de empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos.

Estrutura mista de concreto e alvenaria revestida interna e externamente.

Cobertura em laje pré moldada impermeabilizada ou telhas de barro apoiadas em

estrutura de madeira, com forro. Áreas externas com pisos cimentados ou

revestidos com cerâmica comum, podendo apresentar jardins. Fachadas

normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, usualmente com

aplicação de pedras, pastilhas ou equivalentes, na principal.

Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos convencionais e pela

aplicação de acabamentos de boa qualidade, porem padronizados e fabricados

em série tais como:

Pisos: pedra comum, taco, assoalho, carpete, vinilico, cerâmica esmaltada.

Paredes: pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejo até o teto nas áreas

molhadas.

Forros: pintura sobre massa corrida na própria laje, gesso, madeira.

Instalações hidráulicas: completas, atendendo a disposição básica, com peças

sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, podendo dispor

de aquecedor individual.

Instalações elétricas: completas e com alguns circuitos independentes,

satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar

incluídos pontos para telefone e televisão.

Esquadrias: portas lisas de madeira, caixilhos de ferro, madeira ou alumínio e

janelas com venezianas de madeira ou de alumínio de padrão comercial.



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1.5. Fator Obsolescência

O fator obsolescência para as benfeitorias do imóvel objeto do presente laudo e

dos elementos comparativos pesquisados, será determinado através da

adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o tipo de construção e

acabamento, bem como o estado de conservação da edificação.

2. MÉTODO EVOLUTIVO

2.1. AVALIAÇÃO DO TERRENO

2.1.1. Determinação do valor Unitário Básico (VUB)

A - Serão aplicados na homogeneização e cálculo do unitário médio de terreno os

fatores relacionados nos itens descritos anteriormente (1.2; 1.3; 1.4 e 1,5), onde

teremos adiante o tratamento dos elementos coletados:

B – Tratamento dos elementos coletados



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ELEMENTO Nº 1 Local : Rua Maranjaí nº 764 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 040 – 155

094 / 119

I. Local : 1.511,00 Fonte : Di Palma Campos Imóveis Informante : Sr. Rodolfo Telefone : 2272-1412 Oferta : R$ 680.000,00 Data : jul/2017 Área : 122,00 m² Frente : 5,95 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 134,00 m² Idade : 45 anos Obsolescência : 0,452 (f) Padrão : 0,912 Valor da const. : = R$ 1.308,93 x 0,452 x 0,912 x 134,00 m² = R$ 72.302,69

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/5,95)0,20 = 1,109 3. Coeficiente de profundidade : (25/20,50)0,50 = 1,104 4. Fator transposição : 1.511,00/1.511,00 = 1,000 Vu1 = (R$ 680.000,00 x 0,9 – R$ 72.302,69) x (1,109 + 1,104 + 1,000 - 3,000 + 1,000)

122,00 m²

Vu1 = R$ 5.366,00/m²



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ELEMENTO Nº 2 Local : Rua Maranjaí nº 812 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 040 – 156

094 / 119

I. Local : 1.511,00 Fonte : e7 Imóveis Informante : Sr. Paulo Telefone : 3132-7895 Oferta : R$ 995.000,00 Data : jul/2017

Área : 154,00 m² Frente : 5,75 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 174,00 m² Idade : 35 anos Obsolescência : 0,659 (d) Padrão : 0,912 Valor da const. : = R$ 1.308,93 x 0,659 x 0,912 x 174,00 m² = R$ 136.881,86

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/5,75)0,20 = 1,117 3. Coeficiente de profundidade : 1,000 4. Fator transposição : 1.511,00/1.511,00 = 1,000 Vu2 = (R$ 995.000,00 x 0,9 – R$ 136.881,86) x (1,117 + 1,000 + 1,000 - 3,000 + 1,000)

154,00 m²

Vu2 = R$ 5.502,00/m²



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ELEMENTO Nº 3 Local : Rua Vasconcelos Drumond nº 326 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 040 – 004

094 / 119

I. Local : 1.534,00 Fonte : Directa Imóveis Informante : Sr. Renato Telefone : 3294-8700 Oferta : R$ 1.200.000,00 Data : jul/2017 Área : 277,00 m² Frente : 11,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 300,00 m² Idade : 50 anos Obsolescência : 0,407 (f) Padrão : 0,912 Valor da const. : = R$ 1.308,93 x 0,407 x 0,912 x 300,00 m² = R$ 145.756,16

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/11,00)0,20 = 0,981 3. Coeficiente de profundidade : 1,000 4. Fator transposição : 1.511,00/1.534,00 = 0,985 Vu3 = (R$ 1.200.000,00 x 0,9 – R$ 145.756,16) x (0,981 + 1,000 + 0,985 - 3,000 + 1,000)

277,00 m²

Vu3 = R$ 3.258,00/m²



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ELEMENTO Nº 4 Local : Rua Vasconcelos Drumond nº 605 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 040 – 155

094 / 119

I. Local : 1.590,00 Fonte : Proprietária Informante : Sra. Vera Telefone : 94722-2808 Oferta : R$ 1.300.000,00 Data : jul/2017 Área : 270,00 m² Frente : 10,00 m Observação : Casa Padrão Simples Área construída : 255,00 m² Idade : 45 anos Obsolescência : 0,452 (f) Padrão : 0,912 Valor da const. : = R$ 1.308,93 x 0,452 x 0,912 x 255,00 m² = R$ 137.590,95

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/10,00)0,20 = 1,000 3. Coeficiente de profundidade : 1,000 4. Fator transposição : 1.511,00/1.590,00 = 0,950 Vu4 = (R$ 1.300.000,00 x 0,9 – R$ 137.590,95) x (1,000 + 1,000 + 0,950 - 3,000 + 1,000)

270,00 m²

Vu4 = R$ 3.632,00/m²



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ELEMENTO Nº 5 Local : Rua Peaçaba nº 242 Cidade : São Paulo Setor / Quadra : 040 – 170

094 / 119

I. Local : 1.508,00 Fonte : Base Imóveis Informante : Sr. Luis Telefone : 5581-1800 Oferta : R$ 700.000,00 Data : jul/2017 Área : 187,00 m² Frente : 8,35 m

Observação : Casa Padrão Econômico Área construída : 130,00 m² Idade : 60 anos Obsolescência : 0,309 (f) Padrão : 0,786 Valor da const. : = R$ 1.308,93 x 0,309 x 0,786 x 130,00 m² = R$ 41.327,65

ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Coeficiente de frente : (10,00/8,35)0,20 = 1,036 3. Coeficiente de profundidade : (25,00/22,39)0,50 = 1,056 4. Fator transposição : 1.511,00/1.508,00 = 1,001 Vu5 = (R$ 700.000,00 x 0,9 – R$ 41.327,65) x (1,036 + 1,056 + 1,001 - 3,000 + 1,000)

187,00 m²

Vu5 = R$ 3.440,00/m²



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b) Média Aritmética

ELEMENTOS R$/m2

1.........................................................................................................R$ 5.366,00/m2

2.........................................................................................................R$ 5.502,00m2

3.........................................................................................................R$ 3.258,00/m2

4.........................................................................................................R$ 3.632,00/m2

5.........................................................................................................R$ 3.440,00/m2

Ma = R$ 21.198,00 = R$ 4.239,60/m2 5 elementos

LIMITES:

Inferior : R$ 4.239,60/m2 x 0,700 = R$ 2.967,72/m2

Superior : R$ 4.239,60/m2 x 1,300 = R$ 5.511,48/m2

Como não existem elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética

Saneada:

Mas = R$ 4.239,60/m2 para julho de 2017 (quatro mil, duzentos e trinta e nove reais e sessenta centavos)

2.1.2. Cálculo dos coeficientes de homogeneização

a) Coeficiente de Frente (Cf) Cf = (Fp/Fr) 0,20



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Cf = (11,25/10,00) 0,15

Cf = 1,023

b) Coeficiente de Profundidade (Cp) Pe = Área = _325,00 m2 = 28,88 m TEST. 11,25 m

Cp = 1,000

2.1.3. Valor do terreno (Vt )

O valor do terreno será dado pela expressão:

Vt = Vu x At x (Cf x Cp – 2,000 +1,000) x FI

Vt = valor do terreno

Vu = valor unitário básico de terreno = R$ 4.239,60/m2

At = Área total do terreno = 325,00 m2

Cf = coeficiente de frente = 1,023

C p = coeficiente de profundidade = 1,000

FI = fração ideal = 1,000

Vt = R$ 4.239,60/m2 x 325,00 m2 x (1,023 + 1,000 - 2,000 + 1,000) x 1,000

Vt = R$ 1.409.561,01 para julho de 2017 (um milhão, quatrocentos e nove mil, quinhentos e sessenta e um reais e um centavo)



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2.2. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

2.2.1. Valor Unitário das Benfeitorias

As características descritas permitem enquadrar a construção principal do imóvel

avaliado no presente laudo em Casa Padrão Médio, segundo o Estudo “Valores

de Edificações de Imóveis Urbanos”- IBAPE/SP.

Vub = 1,386 x R8N (maio/2017 – índice Sinduscon)

Vub = 1,386 x R$ 1.308,93/m2

Vub = R$ 1.814,17/m2 (um mil, oitocentos e quatorze reais e dezessete centavos)

2.2.2. Fator Obsolescência

O fator obsolescência para as construções do imóvel avaliado no presente

capítulo, será determinado através da adequação do método Ross/Heidecke.

O fator obsolescência Fo é determinado pela expressão:

Fo = R + K x (1 – R)

R = coeficiente residual correspondente ao padrão = 0,20

K = coeficiente de Ross/Heideck = 53/70 = 0,757 75,70%

K = 0,274 (e)

Fo = 0,20 + 0,274 x (1 - 0,20)

Fo = 0,419



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2.2.3. Valor das Benfeitorias (Vvb)

Vvb = Vub x A x Fo onde:

Vvb = valor de venda da benfeitoria

Vub = valor unitário de venda do metro quadrado = R$ 1.814,17/m2

A = Área construída = 330,00 m2

Fo = fator obsolescência fixado em função da idade e estado de conservação da

construção = 0,419

Vvb = R$ 1.814,17/m2 x 330,00 m2 x 0,419

Vvb = R$ 250.845,28 para julho de 2017 (duzentos e cinquenta mil, oitocentos e quarenta e cinco reais e vinte e oito centavos)



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2.3. VALOR DO IMÓVEL (Vi)

O valor do imóvel avaliando será dado pela soma das parcelas terreno e

benfeitorias:

Vi = Vt + Vvba

Vi = R$ 1.409.561,01 + R$ 250.845,28

Vi = R$ 1.660.406,29

Ou em números comerciais

Vi = R$ 1.660.000,00 para julho de 2017 (um milhão e seiscentos mil reais)

IV - CONCLUSÃO

Conforme AV-6/141.288 da matricula nº. 141.288 no 6o Cartório de Registro de

Imóveis de São Paulo, fls. 308/309, para metade ideal do imóvel em questão

teremos:

Vi = R$ 830.000,00 para julho de 2017 (oitocentos e trinta mil reais)



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V - ENCERRAMENTO

Tendo sido concluída sua missão, imprimiu a signatária o presente laudo de

avaliação em 54 (cinquenta e quatro) folhas, todas elas rubricadas no anverso,

sendo esta a última datada e assinada.

São Paulo, 24 de julho de 2017.

MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial

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