LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2/16e-mail: [email protected] Engenheiro Civil e Avaliador de Imóveis CREA: 5060748427 Perito Judicial Telefone: (19) 99841-5185 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

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Engenheiro Civil e Avaliador de Imóveis

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e-mail: [email protected]

Telefone: (19) 99841-5185

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Solicitante: Priscila Michelin Novais RG: 30.687.543 SSP/SP CPF: 286.860.348-37 Endereço: Rua Silva Jardim, 1441, apartamento 71, Centro, Piracicaba/SP, 13419-140

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

1.1 Objetivo

O presente Laudo Pericial tem por finalidade a Avaliação da Terra Nua.

1.2 Objeto Trata-se de uma Terra Nua, localizada no loteamento denominado Reserva da Mata, na quadra T, situado no bairro Rezende no município de Monte Mor.

1.3 Nomenclatura Técnica:

ANOMALIA: Irregularidade, anormalidade, exceção à regra; ANOMALIA ENDÓGENA: originária da própria edificação (projeto, materiais e execução); ANOMALIA NATURAL: originária de fenômenos da natureza (previsíveis imprevisíveis); ANOMALIA FUNCIONAL: originária do uso; ANOMALIA EXÓGENA: originária de fatores externos à edificação, provocados por terceiros; ARBITRAMENTO: Avaliação ou estimação de bens, feitas por árbitro ou perito nomeado pelo juiz. Atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos; AVARIA: Dano causado em qualquer bem, ocasionado por defeito ou outra causa a ele externo; AVALIAÇÃO: Atividade que envolve a determinação técnica do valor quantitativo, qualitativo, ou monetário de um bem, ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado; CONSERVAÇÃO: Ato de manter o bem em estado de uso adequado à sua finalidade, que implica em maiores despesas que as de uma simples manutenção; CUMEEIRA: Parte mais alta do telhado, para onde convergem as superfícies inclinadas (águas); DEFEITO: Anomalia que pode causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrente de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda, de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção; DEGRADAÇÃO: Desgaste dos componentes e sistemas das edificações em decorrência do efeito do transcurso do tempo, uso e interferências do meio; DEPRECIAÇÃO FÍSICA: perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação; Pode ser classificada em:

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DECREPITUDE: Desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção (Parte:1); DETERIORAÇÃO: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados (Parte:1); MUTILAÇÃO: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes (NBR 14653-1); OBSOLETISMO: Superação tecnológica ou funcional (NBR 14653-1); ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção; ESTUFAMENTO: Descolamento do revestimento, em formato aproximadamente circular, com diâmetro superior a 10cm; EXAME: Inspeção, por meio de perito, sobre pessoa, coisas móveis e semoventes, para verificação de fatos ou circunstâncias que interessem à causa. Quando o exame é feito em um bem, denomina-se vistoria; IDADE REAL: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção ou fabricação até a data de referência; RISCO (Perícias): Perigo, probabilidade ou possibilidade de ocorrência de dano; TERÇA: Viga de madeira que sustenta os caibros do telhado. Peça paralela à cumeeira e ao frechal; VESÍCULA: Descolamento pontual em um revestimento, em forma de pequena cratera com diâmetro inferior a 10cm. VISTORIA: Constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam (NBR 14653-1);

1.4 Metodologia/ Fundamentação:

Orientaram os trabalhos periciais as lições constantes das obras - “Perícias de Engenharia” IBAPE/SP, Editora Pini, ano 2008; - ABNT NBR 14653-1 “Avaliação de Bens parte 1”: Procedimentos Gerais; - NBR 14653-2 “Avaliação de Imóveis urbanos”; - ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. São Carlos: Pini, 1999; - DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: Uma Introdução à Metodologia Científica. São Paulo: Pini, 1999; - PELLEGRINO, José Carlos. Engenharia de Avaliações. Editora Pini, 1983; - “Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícia” IBAPE/SP.

Para o imóvel objeto da Perícia o método “Comparativo direto de dados de Mercado” foi o utilizado para identificar o valor do terreno devido a um número de amostras similares de imóveis na região, sendo a metodologia compatível com a natureza do bem avaliado.

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Coleta de dados Obtenção de dados e informações confiáveis de ofertas e preferencialmente de negociações realizadas, contemporâneos à data de referência, com suas principais características físicas, econômicas e de localização e investigação do mercado. É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado e com atributos comparáveis aos do bem avaliando. Serão considerados semelhantes elementos que: a) Estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas equivalentes às do bem avaliando; b) Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais próximo possível do centróide amostral; c) Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc.);

Fatores relativos à topografia

Para a utilização do fator de topografia devem ser examinadas detalhadamente as condições topográficas de todos os elementos componentes da amostra.

A topografia do terreno, em elevação ou depressão, em aclive ou declive, poderá ser valorizante ou desvalorizante. Na utilização destes fatores, além de sua validação, deve ser fundamentada sua aplicação. No caso de impossibilidade da fundamentação, podem ser adotados os seguintes fatores corretivos genéricos:

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Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

1.5 Equipamentos Utilizados: Foram utilizados durante os exames: Câmera digital 12 Mega Pixels.

2. VISTORIA:

No dia 03 de agosto de 2020, das 13h00min às 14h00min foi realizada a perícia

judicial com finalidade de vistoriar o imóvel em questão para posterior Avaliação.

3 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: Uma terra nua, localizada no loteamento Reserva da Mata, na quadra T, no bairro Rezende, na cidade de Monte Mor/SP, com a área total de 382,62 metros quadrados

4 CONCLUSÃO:

É imperioso registrar que a avaliação de um imóvel objetiva a apuração de seu real valor no mercado imobiliário para venda e, para tanto, devem ser consideradas as condições físicas do imóvel, vizinhança, localização, a existência de estabelecimentos comerciais, etc., fatores estes que podem valorizar ou depreciar um imóvel.

Após vistoria in loco e análise minuciosa do tema e com provas levantadas no ato da perícia, chega-se à seguinte conclusão:

- O valor do terreno é de:

VALOR TOTAL = VT = R$ 138.139,21 (Cento e Trinta Oito mil e Cento e Trinta e Nove reais e Vinte e dois centavos).

-Vide memória de cálculo no Anexo 01 deste Laudo Pericial.

Nada mais havendo a consignar, encerro o presente Laudo Pericial, aos 13 de agosto

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de 2020. ANEXOS ANEXO I – MEMÓRIA DE CÁLCULO; ANEXO II - MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL; ANEXO III – FOTOS DO IMÓVEL;

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ANEXO I – MEMÓRIA DE CÁLCULO. TABELA DE VALORES DE TERRENOS

N BAIRRO Valor ÁREA(m²) R$/m² FONTE

1 RESERVA DA MATA R$ 104.000,00 250 R$ 416,00 IMÓVEL WEB













14 RESERVA DA MATA R$ 98.000,00 250 R$ 392,00 VIVA REAL







TOTAL R$ 8.264,27

Tabela 1 - Fonte de pesquisa: www.vivareal.com.br/ e www.imovelweb.com.br

OBS: Foram levados em consideração fator topográfico, localização, vizinhança,

melhoramentos, atualização dos valores de venda e valor de transações.

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AVALIAÇÃO DO TERRENO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO m² PELO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO.

MÉDIA ARITIMÉTICA Do valor do m² das 20 amostras pesquisadas. MÉDIA ARITMÉTICA = 𝑆𝑜𝑚𝑎 𝑑𝑜 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑚2𝑑𝑎𝑠 20 𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠 20

𝐌É𝐃𝐈𝐀 𝐀𝐑𝐈𝐓𝐌É𝐓𝐈𝐂𝐀 = 𝑹$ 𝟖𝟐𝟔𝟒, 𝟐𝟕 𝟐𝟎 = 𝑹$ 𝟒𝟏𝟑, 𝟐𝟏 𝒎²

MÉDIA HOMOGENEIZADA Os Terrenos pesquisados foram homogeneizados considerando os principais fatores que influem diretamente nos seus preços finais, tais como: Topografia, Vizinhança, Melhoramentos, Preços Transacionados, Testada, Fator de atualização, Coeficiente de frente, etc. MÉDIA PONDERADA Determina-se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras + 15% R$ 475,20/m2

Média Ponderada= M. Aritmética R$ 413,21/m2 - 15% R$ 351,23/m2

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Houve elementos de discrepância sendo assim há a necessidade de reprocessar a média.

N BAIRRO Valor ÁREA(m²) R$/m² FONTE

1 RESERVA DA MATA R$ 104.000,00 250 R$ 416,00 IMÓVEL

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18 RESERVA DA MATA R$ 150.000,00 382 R$ 392,67 VIVA REAL TOTAL R$ 7.220,71

Tabela 2 - Fonte de pesquisa: www.vivareal.com.br/ e www.imovelweb.com.br

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MÉDIA ARITIMÉTICA Do valor do m² das 18 amostras pesquisadas. MÉDIA ARITMÉTICA = 𝑆𝑜𝑚𝑎 𝑑𝑜 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑚2𝑑𝑎𝑠 18 𝑎𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎𝑠 18

𝐌É𝐃𝐈𝐀 𝐀𝐑𝐈𝐓𝐌É𝐓𝐈𝐂𝐀 = 𝑹$ 𝟕. 𝟐𝟐𝟎, 𝟕𝟏𝟏𝟖 = 𝑹$ 𝟒𝟎𝟏, 𝟏𝟓 𝒎²

MÉDIA PONDERADA Determina-se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras + 15% R$ 461,32/m2

Média Ponderada= M. Aritmética R$ 401,15/m2 - 15% R$ 340,98/m2

CONCLUSÃO: Conforme as médias (Aritmética, Homogeneizada e Ponderada) analisadas acima e seguindo a norma brasileira ABNT NBR 14653-1 e ABNT 14653-2, os valores de mercado indicaram que o valor por metro quadrado de venda do terreno objeto deste Laudo Pericial é: VALOR ESTIMADO: R$ 401,15

VT= R$/m2 x AT x FT Onde, VT=Valor do Terreno; R$/m2= Valor do metro quadrado (valor calculado acima); AT= Área do terreno FT = Fator topografia (base para cálculo = 0,9) VT = (R$ 401,15 x 382,62 m²) x 0,9

VT = R$ 138.139,21 (Cento e Trinta Oito mil e Cento e Trinta e Nove reais e Vinte e dois centavos).

Limite máximo R$ 461,32/m2

Limite mínimo R$ 340,98/m2

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A. DADOS ANEXO II – MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL.

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0701

7730

73

.

fls. 213

12/16


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Perito Judicial


Telefone: (19) 99841-5185

ANEXO III – FOTOS DO IMÓVEL.

Figura 1 - Vista do imóvel



Par

a co

nfer

ir o

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, ace

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Con

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Doc

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to.d

o, in

form

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proc

esso

102

2567

-52.

2019

.8.2

6.04

51 e

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8C24

757.

Este

doc

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ssin

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digi

talm

ente

por

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LOS

EUG

ENIO

NO

VAES

MAR

CO

ND

ES e

Trib

unal

de

Just

ica

do E

stad

o de

Sao

Pau

lo, p

roto

cola

do e

m 2

2/08

/202

0 às

19:

12 ,

sob

o nú

mer

o W

PAA2

0701

7730

73

.

fls. 214

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CREA: 5060748427

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Telefone: (19) 99841-5185


Figura 5 - Vista do condomínio


Par

a co

nfer

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orig

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, ace

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Sao

Pau

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m 2

2/08

/202

0 às

19:

12 ,

sob

o nú

mer

o W

PAA2

0701

7730

73

.

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CREA: 5060748427

Perito Judicial


Telefone: (19) 99841-5185




Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

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s.br

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7730

73

.

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Telefone: (19) 99841-5185




Par

a co

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ir o

orig

inal

, ace

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102

2567

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2019

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6.04

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0 às

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12 ,

sob

o nú

mer

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0701

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CREA: 5060748427

Perito Judicial


Telefone: (19) 99841-5185

ENCERRAMENTO

O presente Laudo Pericial de avaliação é composto de 16 páginas impressas somente no anverso, rubricadas pelo avaliador.

Limeira, 13 de agosto de 2020.

ALEX C. AGUILERA

Perito Judicial Engenheiro CREA 5060748427

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.

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, pro

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2567

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.

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102

2567

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2019

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Est

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PA

A20

7017

7307

3

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Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2/16e-mail: [email protected] Engenheiro Civil e Avaliador de Imóveis CREA: 5060748427 Perito Judicial Telefone: (19) 99841-5185 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES: