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Eduardo Eiji Araki Engenheiro Civil
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EXMO(a). SR(a). DR(a). JUIZ(a) DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA
COMARCA DE ITU – SP
Processo Digital n.°: 1002922-90.2015.8.26.0286/01
Classe – Assunto: Cumprimento de Sentença - Condomínio
Exeqüente: Condomínio Terras de São José - Urbanização Portella
Executado: Paulo Nunes e outro
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
1. OBJETIVO DA PERÍCIA
O presente trabalho pericial tem como foco a avaliação de imóvel constante nos
autos, sendo matrícula nª 26.199 no Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da
Comarca de Itu – SP. Trata-se de uma residência no loteamento de o i ado Terras de São José – Ur a ização Portella , construído em 1986, de n.20 na Alameda do
Bosque, com 203,00m² de área construída.
2. METODOLOGIA
A presente perícia atendeu todos os requisitos necessários e exigidos pela NBR
13752/96 - Perícias de engenharia na construção civil (norma que fixa os critérios e
procedimentos relativos às perícias de engenharia na construção civil), em seu item
4.3.2 – Requisitos essenciais. Todos foram condicionados tanto quanto à abrangência
das investigações, confiabilidade e adequação das informações obtidas quanto à
qualidade das análises técnicas e ao menor grau de subjetividade emprestado pelo
perito.
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3. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO
Conforme peticionado nos autos a vistoria ocorreu no dia 17/10/2018 (quarta-feira) às 09:00
A.M. Não foi possível adentrar o imóvel, desta maneira a avaliação será feita de modo indireto.
Figura 1. Localização do imóvel.
Figura 2. Localização do imóvel.
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Foto 1. Casa, vista externa.
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Foto 3. Vista externa.
Foto 4. Vista externa.
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Foto 5. Vista externa.
Foto 6. Vista externa.
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No ANEXO 1 fizemos a Pesquisa de Dados de Mercado com imóveis no mesmo condomínio
que do imóvel avaliando.
Tabela 1, Pesquisa de Dados de Mercado. Ver ANEXO 1.
De acordo com a NBR 14.653-2 para atendermos o Grau de Fundamentação II, tratamento
por fatores, o número de amostras de dados de mercado deverá ser de:
Grau I: N = 3
Grau II: N = 6
Grau III: N = 12
Então para mantermos o Grau de Fundamentação II devemos ter a menos 6 dados de
mercado. Pela Tabela 1 vemos que possuímos quantidade mais que suficiente de dados de
mercado.
Em seguida realizamos a homogeneização dos valores unitários dos imóveis pesquisados. Para
isso utilizamos a metodologia de tratamento por fatores, conforme preconizada na NBR
14.653 – Avaliação de imóveis e também utilizamos a Norma de Avaliação de Imóveis do IBAPE
– Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
Tabela 1 - Pesquisa de Dados de Mercado
Dado Descrição do imóvel metragem
m² Valor R$
Valor Unitário R$/m²
1 Casa com 3 Quartos à Venda 343,00 890.000,00R$ 2.594,75R$
2 Casa com 4 Quartos à Venda 440,00 890.000,00R$ 2.022,73R$
3 Casa com 4 Quartos à Venda 360,00 650.000,00R$ 1.805,56R$
4 Casa com 4 Quartos à Venda 190,00 680.000,00R$ 3.578,95R$
5 Casa Terras de São José 360,00 900.000,00R$ 2.500,00R$
6 Casa à Venda, Terras De São José 415,00 1.100.000,00R$ 2.650,60R$
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No tratamento por fatores realizamos a homogeneização dos preços utilizando 2 Fatores de
Homogeneização, sendo eles:
• Fator Oferta
• Fator Área
1) Fator Oferta (Fo)
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do
valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua
determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço
original pedido). Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do fator
oferta.
2) Fator Área (Fa)
O Fator Área, de a ordo o o livro Curso Bási o de E ge haria Legal e de Avaliações do eng. Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini, deve ser calculado pela seguinte
equação:
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Tabela 2, Tratamento com fatores.
4. CONCLUSÃO
Calculando o valor do imóvel teremos:
Área do imóvel x Valor unitário
203m² x R$ 2.326,17
= R$ 472.221,51
Arredondando:
R$ 472.000,00
(quatrocentos e setenta e dois mil reais)
Tabela 2 - Valor Unitário Médio - Tratamento por fatores
Dado Área
construída (m²)
Valor unitário R$/m²
Fator Oferta
(Fo)
Fator Área (Fa)
Valor Unitário homogeneizado
R$/m²
1 343,00 2.594,75R$ 0,90 1,06776 2.493,52R$
2 198,00 2.022,73R$ 0,90 0,99378 1.809,14R$
3 200,00 1.805,56R$ 0,90 0,99628 1.618,96R$
4 198,00 3.578,95R$ 0,90 0,99378 3.201,03R$
5 230,00 2.500,00R$ 0,90 1,03171 2.321,35R$
6 250,00 2.650,60R$ 0,90 1,05344 2.513,03R$
Valor médio 2.326,17R$
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1. ANEXOS
1 - Pesquisa de preços de imóveis comparativos.
Desta maneira damos por encerrado este laudo pericial. Ficamos à disposição
para maiores informações e esclarecimentos que V.Exa. queira solicitar.
Itu, 17 de outubro de 2018.
EDUARDO EIJI ARAKI
ENGENHEIRO CIVIL - CREASP 5060572201
[email protected] - (11) 9 8742 9002
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ANEXO 1 – PESQUISA DE DADOS DE MERCADO
1
1) Casa com 3 Quartos à Venda, 343 m² por R$ 890.000 (R$ 2.594,75/m²)
Terras de São José Urbano Portella, Itu – SP
3 quartos (sendo 1 suíte), 3 banheiros, 4 vagas.
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ANEXO 1 – PESQUISA DE DADOS DE MERCADO
2
2) Casa com 4 Quartos à Venda, 440 m² por R$ 890.000 (R$ 2.022/m²)
Terras de São José Urbano Portella, Itu – SP
4 quartos (sendo 1 suíte), 6 vagas
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ANEXO 1 – PESQUISA DE DADOS DE MERCADO
3
3) Casa com 4 Quartos à Venda, 360 m² por R$ 650.000 (R$ 1.805/m²)
Terras de São José Urbano Portella, Itu – SP
4 quartos (sendo 1 suíte), 1 vaga
LG Imóveis Itu, (011) 2429-5358, (011) 99612-4679
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ANEXO 1 – PESQUISA DE DADOS DE MERCADO
4
4) Casa com 4 Quartos à Venda, 190 m² por R$ 680.000 (R$ 3.578/m²)
Terras de São José Urbano Portella, Itu - SP
4 quartos (sendo 2 suítes)
LG Imóveis Itu, (011) 2429-5358, (011) 99612-4679
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ANEXO 1 – PESQUISA DE DADOS DE MERCADO
5
5) Casa · 360m2 · 3 Quartos · 4 Vagas, R$ 900.000 (R$ 2.500,00/m²)
Terras de São José Urbano Portella, Itu
AE Patrimônio Consultores Imobiliários, (15) 21050380 / (15) 30327700
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ANEXO 1 – PESQUISA DE DADOS DE MERCADO
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6) Casa à Venda, Terras De São José Urbano Portella, Itu. 415m2. R$ 1.100.000 (R$ 2.650,60/m²)
4 Banheiros, 3 Quartos, 3 Suítes
Anselmo Carlos Debernadi (11) 98655-0899 / (11) 4023-2322
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