LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA...7 Topografia Plana. Metodologia Aplicada Para o presente laudo, elegeu-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado previsto na ABNT NBR

LAUDO DE AVALIAÇÃO

IMOBILIÁRIA

IMÓVEL AVALIANDO: Terreno com edificações.

LOCALIZAÇÃO: São Roque - SP.

MATRÍCULA: 31.881.

ÁREA TOTAL: 19.000,00 m².

02 de Setembro de 2019.

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

N Norte

W Oeste

S Sul

E Leste

m Metro

m² Metro Quadrado

Vu Valor Unitário

Lat Latitude

Lon Longitude

Km Quilômetro

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas

NBR Norma Brasileira

APP Área de Preservação Permanente

A Área

LISTA DE FIGURAS

Figura 01 - Vista da entrada do imóvel avaliando .................................................................. 5

Figura 02 – Vista panorâmica do imóvel avaliando ................................................................ 5

Figura 03 - Localização do imóvel através do mapa de macrozoneamento municipal............7

Figura 04 - Legenda do mapa de macrozoneamento municipal..............................................8

LISTA DE TABELAS

Tabela 01 – Faixa mínima da APP conforme Lei Federal nº 12.651/12 ...................... 8

SUMÁRIO

1. Objetivo ........................................................................................ 5

2. Considerações Iniciais ................................................................ 6

3. Avaliação ...................................................................................... 6

3.1 Vistoria ................................................................................... 6

4. Valor total do imóvel avaliando ............................................... 10

5. Bibliografia ................................................................................ 11

6. Encerramento ............................................................................ 11

7. Anexos .........................................................................................12

5

1. Objetivo

O Presente laudo tem a finalidade de avaliar um terreno e suas construções,

localizado na Rua Jamila Abumanssur Mana, nº 216, parque Varanguera, município

de São Roque-SP. Cadastrado no cartório oficial de registro de imóveis da comarca

da mesma sob a matrícula nº 31.881, conforme anexo 1.

Figura 1 – Vista da entrada do imóvel avaliando.

Figura 2 – Vista panorâmica do imóvel avaliando.

6

2. Considerações iniciais

O engenheiro signatário atesta que a presente avaliação obedeceu

criteriosamente aos seguintes princípios fundamentais:

O engenheiro signatário inspecionou pessoalmente os bens objeto desta

avaliação.

No melhor do conhecimento e crédito do engenheiro avaliador signatário, as

declarações dos fatos contidos no presente laudo e sobre as quais as análises,

opiniões e conclusões expressas foram baseadas, são verdadeiras e corretas.

Esta avaliação e este laudo foram elaborados com a estrita observância dos

postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de

Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações

e Perícias de Engenharia.

Este laudo foi elaborado e redigido pelo engenheiro signatário e ninguém, a

não ser o próprio signatário, preparou as análises e conclusões.

O engenheiro avaliador, não tem interesse ou qualquer participação ao

assunto referido neste laudo ou em relação à empresa solicitante.

O engenheiro signatário, não tem no presente e nem contempla no futuro,

interesse nos bens desta avaliação.

A remuneração dos serviços não está, de forma alguma, sujeita ou

subordinada às conclusões do laudo de avaliação.

3. Avaliação

3.1 Vistoria

Melhoramentos

O imóvel avaliando possui todos os melhoramentos públicos fornecidos pela

prefeitura municipal.

Acessibilidade

O acesso ao local é plenamente facilitado através de estradas pavimentadas.

Condições do imóvel avaliando

Encontra-se em boa conservação na área A, invadido e em má conservação

na área B conforme figura 2.

Localização

Coordenadas geodésicas: Lat. -23,511149º e Lon. -47.142276º;

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Topografia

Plana.

Metodologia Aplicada

Para o presente laudo, elegeu-se o Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado previsto na ABNT NBR 14.653-1:2001 – Avaliação de Bens –

Procedimentos Gerais.

Zoneamento

Conforme lei complementar do uso e ocupação de solo vigente nº 40/2006, o

imóvel está localizado na ZUR-md (Zona Urbana Residencial de média densidade),

determinada pelas seguintes diretrizes:

Art. 58 A Zona Predominantemente Residencial de Média Densidade (ZUR -

md) corresponde à maior parte do território interno da área urbana mais

consolidada com destinação predominante de residências, em diversos

padrões de ocupação, inclusive para habitação popular, com controle da

verticalização, do adensamento e da intensidade de ocupação. Será admitida

a implantação de comércio, serviços e indústrias não incômodas.

Figura 3 – Localização do imóvel através do mapa de zoneamento municipal.

8

Figura 4 – Legenda do mapa de macrozoneamento municipal.

Tabela 1 – Faixa mínima da APP conforme Lei Federal nº 12.651/12.

Terreno

Para estabelecer o valor unitário do terreno, utilizou-se valores encontrados

em pesquisas realizadas na região, através de consultas a firmas especializadas em

transações imobiliárias, com aproveitamento de elementos transacionados

recentemente. Ofertas veiculadas pela imprensa e outras informações locais

também foram consideradas, chegando-se ao valor homogeneizado para a terra nua

de:

Vu = R$ 181,67/m² (Cento e Oitenta e Um Reais e Sessenta e Sete Centavos

por metro quadrado).

Vu APP = R$ 60,56/m² (Sessenta Reais e Cinquenta e Seis Centavos por metro

quadrado).

Desta forma, o valor do terreno será:

V Terreno = (A x Vu), onde:

Área A

A = Área do terreno – 7.360,00 m²

9

V u = valor unitário médio (R$/m²).

V Terreno = (7.360,00m² x R$ 181,67/m²);

V Terreno “A” = R$ 1.337.091,20.

Área B (invadida)

V Terreno = (A x Vu) + (APP x Vu APP), onde:

A = Área do terreno – 9.690,00 m²

APP = Área de preservação permanente – 1.950,00m²

V u = valor unitário médio (R$/m²).

V APP = Valor unitário médio da APP (R$/m²)

V Terreno = (9.690,00m² x R$ 181,67/m²) + (1.950,00m² x R$ 60,56/m²);

V Terreno “B” = R$ 1.878.474,30.

V total dos terrenos = R$ 1.337.091,20 + R$ 1.878.474,30 = R$

3.215.565,50 (Três Milhões, Duzentos e Quinze Mil, Quinhentos e Sessenta e Cinco

Reais e Cinquenta Centavos).

Construções

Para determinação do valor unitário por m² (metro quadrado) de construção,

foi utilizado os dados de Julho de 2.019 da SINDUSCON-SP, o CUB

(Custo Unitário Básico) é um indicador monetário que mostra o custo básico para a

construção civil. Seu objetivo principal é disciplinar o mercado de incorporação

imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos desse setor, onde

abrange todos os serviços executados em cada etapa da construção, já

considerando os valores de leis sociais aplicados na mão de obra.

O cálculo será baseado na seguinte fórmula:

V Construção = (A construída x V u x I Deprec.) – INSS, onde;

A construída = área da construção m2;

V u = valor unitário encontrado na tabela R$/m2;

INSS = valor de INSS a recolher R$.

I Deprec. = Índice de depreciação.

https://pt.wikipedia.org/wiki/Incorpora%C3%A7%C3%A3o_imobili%C3%A1ria

https://pt.wikipedia.org/wiki/Incorpora%C3%A7%C3%A3o_imobili%C3%A1ria

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Construções da área A

Escritório

Área total construída = 156,00m²

V u = R$ 1.402,90/m²

INSS = R$ 4.377,95

I Deprec. = 20% (0,80)

V Escritório= R$ 170.703,97

Galpão Industrial (oficina e garagem)


V u = R$ 804,65/m²

INSS = R$ 22.504,45

I Deprec. = 20% (0,80)

V Galpão Industrial = R$ 331.541,55

Lavador


V Lavador = R$ 18.000,00

Valor total das construções (Área A) = (R$ 170.703,97 + R$ 331.541,55 +

R$ 18.000,00) = R$ 520.245,52.

Construções da área B


V u = R$ 1.402,90/m²

I Deprec. = 80% (0,20)

V Construções “B” = R$ 112.232,00

V total das construções = R$ 520.245,52 + R$ 112.232,00 = R$ 632.477,52

(Seiscentos e Trinta e Dois Mil, Quatrocentos e Setenta e Sete Reais e Cinquenta e

Dois Centavos).

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4. Valor total do imóvel avaliando

V total = V terrenos + V construções = R$ 3.848.043,00 (Três Milhões, Oitocentos e

Quarenta e Oito Mil e Quarenta e Três Reais), equivalentes a US$ 919.924,22

(Novecentos e Dezenove Mil, Novecentos e Vinte e Quatro Dólares e Vinte e Dois

Centavos). Cotação do dólar de R$ 4,183 datada em 02/09/19.

5. Bibliografia

Cópia da matrícula (ANEXO 1);

Pesquisa do valor unitário básico por m² (ANEXO 2);

Fotografias elucidativas (ANEXO 3);

Lei Complementar nº 40/2006;

ABNT NBR 14.653-1:2001;

Lei Federal nº 12.651/12;

Plano diretor do Município de São Roque-SP.

6. Encerramento

Compõe-se este laudo de 11 páginas em papel timbrado, regidas e revisadas

rigorosamente pelo engenheiro signatário, em concordância com as normas

vigentes, sendo esta última datada e assinada.

Vinícius Fabbri Ribeiro

Eng. Civil. CREA/SP: 507026003102 de Setembro de 2019.

7.ANEXOS

ANEXO 1- Matrícula

ANEXO 2

Pesquisa do Valor Básico Unitário por m²

1-Para determinação do valor básico unitário do preço das terras pesquisou-se o mercado

imobiliário da região, utilizando-se elementos situados na mesma região geoeconômica, com

bastante semelhança em topografia ao elemento avaliado.

2- Os valores imobiliários pesquisados sofreram um tratamento de homogeneização consoante

às diretrizes contidas nas normas de Avaliação atualmente existentes, destacando-se ainda as

seguintes particularidades:

2.1- Empregou-se o fator de fonte igual a 10% (0,90), afim de que fosse coberta a

superestimativa das ofertas, enquanto que para as transações realizadas, o fator empregado é

igual a 1,00;

2.2- Os fatores de transposição foram calculados com base na localização do imóvel, onde

foi utilizado para transposição o valor de 1,20 para lugar mais bem localizado; 1,0 para o local

e 0,80 local inferior;

3.0- No caso de elementos que possuam fatores que sofrem a influência da topografia

utilizaremos fatores corretivos genéricos previstos Norma para Avaliação de imóveis Urbanos

(8.2.213).

DADOS DO LOCAL AVALIANDO

- 1.0 - Localização: São Roque - SP.

- 2.0 - Área: 19.000,00 m².

- 3.0 - Índice de Localização = 1,0

ELEMENTO 1

FONTE: Internet (Cód. 6316) INFORMANTE: Guia São Roque.

Tel.: (11) 4712-7600.


Dados do Imóvel: Área do imóvel: 4.000,00 m²

Valor Ofertado = R$ 880.000,00

Data: Setembro/2.019.

Fator de Venda Forçada = 10% (0,90)

Cálculo do valor unitário:

Vu1 = (880.000,00) x 0.90 = R$ 198,00/m².

4.000,00 m²

V u1 = R$ 198,00/m²

ELEMENTO 2

FONTE: Internet (Cód.24613) INFORMANTE: JZ Imóveis.

Tel.: (11) 9 5483-9000.



Valor Ofertado = R$ 3.300.000,00




Vu2 = (3.300.000,00) x 0.90 = R$ 198,00/m².

15.000,00 m²

V u2 = R$ 198,00/m²

ELEMENTO 3

FONTE: Internet (Cód.47771) INFORMANTE: CG Imobiliária.

Tel.: (11) 4712-4899.







Vu3 = (1.800.000,00) x 0.90 = R$ 131,70/m².

12.300,00 m²

V u3 = R$ 132,00/m²

ELEMENTO 4

FONTE: Internet (Cód. 11172) INFORMANTE: CG Imobiliária.

Tel.: (11) 4712-4899.







Vu4 = (3.000.000,00) x 0.90 = R$ 180,00/m².

15.000,00 m²

V u4 = R$ 180,00/m²

ELEMENTO 5

FONTE: Internet (Cód. 695) INFORMANTE: Viva Real.

Tel.: (11) 4712-5677.







Vu5 = (1.122.000,00) x 0.90 = R$ 201,96/m².

5.000,00m²

V u5 = R$ 202,00/m²

ELEMENTO 6

FONTE: Internet (Cód. 8788) INFORMANTE: CG Imobiliária.

Tel.: (11) 4712-4899.







Vu6 = (2.200.000,00) x 0.90 = R$ 180,00/m².

11.000,00 m²

V u6 = R$ 180,00/m²

CÁLCULO DO VALOR MÉDIO

Temos que a somatória para o cálculo da média destes elementos pesquisados é de:

Vu01= R$ 198,00/m²

Vu02= R$ 198,00/m²

Vu03= R$ 132,00/m²

Vu04= R$ 180,00/m²

Vu05= R$ 202,00/m²

Vu06= R$ 180,00/m²

= R$ 1.090,00 = R$ 181,67 /m² mediana = R$ 189,00

6 desvio padrão = 26,15

Limite máximo = R$ 236,17 /m²

Limite mínimo = R$ 127,17 /m²

Como não foi descartado nenhum elemento de pesquisa o valor encontrado é o valor médio

V médio= R$ 181,67/m²

ANEXO 3 – Fotografias elucidativas

Vista do Galpão (oficina/garagem) e escritório.

Vista da casa depredada na área A.

Vista do lavador e aos fundos o portão de entrada.

Vista do pátio.

Vista da entrada do imóvel avaliando aos fundos.

Da estrada, vê-se a APP.

Vista da residência invadida na Área B.

Vista da APP, com o córrego à esquerda.

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