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Cushman & Wakefield Praça Professor José Lannes, 40 - 4º and. Erro! Nenhuma variável de documento foi fornecida.,Erro! Nenhuma variável de documento foi fornecida. Erro! Nenhuma variável de documento foi fornecida.

T + 55 (11) 5501 5464F + 55 (11) 5501 5144www.cushmanwakefield.com.br

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD I

LAUDO COMPLETO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

PREPARADO PARA: RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

USO: Interno, exceto para apresentação junto a instituição financeira para obtenção de

crédito

FINALIDADE DO LAUDO: avaliação de portfolio

PROPRIEDADE: JSL - 400 / Localizado na Avenida Saraiva, 400, Prédio Inteiro, Bráz

Cubas, Mogi Das Cruzes/SP

DATA: 10 de abril de 2017

VIA D

IGITAL

DOCUMENTO DIGITAL ENVIADO POR EMAIL COMPROVA DOCYOUSIGN

Cushman & Wakefield

Praça Professor José Lannes, 40 – 3º and. São Paulo, SP, 04571-100 T + 55 (11) 5501 5464 F + 55 (11) 5501 5144 www.cushmanwakefield.com.br

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD I

São Paulo, 10 de abril de 2017.

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. At. Sr. Luiz Alberto Nunes Rua Doutor Renato Paes De Barros, 1.017, 10º Andar - Corporate Park São Paulo/ SP

Ref.: Laudo Completo de Avaliação Imobiliária do imóvel urbano, comercial, escritório (andar corrido),

situado na Avenida Saraiva, 400, Bráz Cubas, Mogi Das Cruzes/SP.

Prezados Senhores,

Em atenção à solicitação de V.Sas e conforme acordado em documento firmado entre as partes, a Cushman

& Wakefield tem o prazer de apresentar o Laudo Completo de Avaliação Imobiliária para identificar o Valor de

Mercado para Venda, Valor de Mercado para Locação e Valor para Liquidação Forçada do imóvel em

referência.

A avaliação foi elaborada baseada nos dados disponíveis no mercado, em cumprimento com os nossos

contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local, bem como nas metodologias

previstas na norma NBR 14.653:2001, e suas partes, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

O presente Laudo Completo de Avaliação Imobiliária contém 59 páginas e destinar-se-á única e

exclusivamente ao uso interno da empresa Contratante. A publicação ou divulgação deste Laudo Completo de

Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman &

Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em

nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte

deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais.

Da propriedade em estudo: trata-se de prédio inteiro denominado JSL-400, localizado na Avenida Saraiva,

400, Bráz Cubas, Mogi Das Cruzes/SP.

De acordo com o que foi solicitado, com as “Premissas e Disclaimers” descritas no Laudo de Avaliação

Imobiliária, com as tendências de mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações

técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário, concluímos os seguintes valores para o imóvel, na

data de 10 de abril de 2017, em:

VIA D

IGITAL


RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA At.: Sr. Luiz Alberto Nunes Rua Doutor Renato Paes De Barros, 1.017, 10º Andar - Corporate Park. São Paulo/SP

Cushman & Wakefield Praça Professor José Lannes, 40 – 3º and. São Paulo, SP, 04571-100 T + 55 (11) 5501 5464 F + 55 (11) 5501 5144 www.cushmanwakefield.com.br

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD II

CÁLCULOS IMÓVEL / TIPO DE VALOR ÁREA (m²) VALOR DE MERCADO

PARA VENDA (R$)

VALOR DE MERCADO

PARA LCAÇÃO (R$)

VALOR PARA LIQUIDAÇÃO

FORÇADA (R$)

VALOR DE CONSTRUÇÃO 10.583,09 19.271.700,00

VALOR DE TERRENO 11.836,98 4.076.500,00

VALOR TOTAL 23.348.000,00 296.000,00 14.706.000,00

Fonte: Compilado por Cushman & Wakefield

Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária, bem como as indicações de valores estão sujeitos às

premissas e exclusões de responsabilidade descritas no item “Premissas e Disclaimer” deste Laudo bem

como certas condições extraordinárias, hipotéticas e definições, descritas abaixo, se houver.

PREMISSAS EXTRAORDINÁRIAS

Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data da

avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma premissa

extraordinária.

Esta avaliação não possui premissas extraordinárias.

PREMISSAS HIPOTÉTICAS

Premissas hipotéticas são situações contrárias a realidade, quando o avaliador por indicação do cliente simula

um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.

Esta avaliação não possui condições hipotéticas.

Esta carta não possui validade como opinião de valor se separada do laudo completo que contém os textos,

fotos, anexos e conclusões que embasam este estudo.

Agradecemos a oportunidade e permanecemos à inteira disposição de V.Sas. para quaisquer esclarecimentos

que se façam necessários.

Atenciosamente,

Matheus Kammer Erick hurpia Consultant - Office and Special Projects Consultant - Office and Special Projects Cushman & Wakefield, Brasil Cushman & Wakefield, Brasil

Joana Silva, MRICS Sênior Manager - Office and Special Projects Cushman & Wakefield, Brasil VIA

DIG

ITAL


RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD III


A propriedade consiste de edifício comercial composto de andar térreo, 3 pavimentos superiores e

vagas de estacionamento ao tempo, além de um galpão anexo denominado centro cultural.

INFORMAÇÕES BÁSICAS

Tipo da propriedade:

Nome da propriedade: JSL - 400

Endereço:

País:

Tipo de relatório:

Data do relatório:

Data do valor: 10/04/2017

Data da inspeção:

Nº de controle CW / Contrato:

16/03/2017

AP-17-66032-900197b

Objetivo da avaliação: • Valor de Mercado para Venda / Motivo da avaliação: avaliação de portfolio / Data base do valor: Atual

• Valor de Mercado para Locação / Motivo da avaliação: avaliação de portfolio / Data base do valor: Atual

Avenida Saraiva, 400 - Prédio inteiro, Mogi das Cruzes/SP

Imóvel Urbano, Comercial, Escritório (Andar Corrido)

Brasil

Laudo Completo de Avaliação Imobiliária

10/04/2017

PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL

EDIFÍCIO JSL 400: • Nº registro no IPTU:

• Proprietário:

• Matrícula:

• Contrato de locação:

• Outros documentos recebidos:

10.011.017.000-5

Plantas e quadro de áreas

Contrato de locação firmado em 01/12/2007, com duração de 5 anos

(renovando automáticamente por mais 5 anos) e tem como locatário

Ribeira Imóveis LTDA.

Ribeira Imóveis Ltda

Registrado no 1º Cartório de Registro de Imóveis sob o nº 4.460 // 10.097

// 10.220 // 11.584

VIA D

IGITAL



RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD IV

DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

TERRENO

Área bruta total (m²): 11.836,98 (Planta) Área de APP (m²): 0,00

Área Excedente (m²): 0,00 Área útil de terreno (m²): 11.836,98

Topografia: Leve aclive Formato: Regular

Testada (m): 0,00 Disponibilidade de utilidade pública: Infraestrutura básica disponível

CONSTRUÇÕES

Tipo de propriedade:

Ocupação:

Número de Prédios:

Estado de Conservação:

Número de vagas: 160

Coeficiente de Estacionamento: 66,14 (m² de privativa/vaga)

Tipo de Estacionamento: Vagas ao tempo

Áreas Totais Informadas/Existentes: Tipo Área em m² Fonte da área

Construída 10.583,09 Planta

Terreno 11.836,98 Planta

Área que Será Utilizada no Cálculo: Construída 10.583,09 Planta

Regular

1

Imóvel Urbano, Comercial, Escritório (Andar Corrido)

Mono-Usuário

Descrição da propriedade: Edifício comercial composto de andar térreo, 3 pavimentos superiores e vagas de estacionamento ao tempo,

além de um galpão anexo denominado Centro Cultural.

ZONEAMENTO

Uso atual do imóvel:

Zoneamento:

Provável alteração de zoneamento?

Coeficiente de Aproveitamento

básico:

Coeficiente de Aproveitamento

máximo:

Comercial

ZDU-1 (Zona de Dinamização Urbana- 1)

Não conhecida

construção não pode exceder 3,0 vezes a área do terreno

construção não pode exceder 2,5 vezes a área do terrenoVIA D

IGITAL



RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD V

CÁLCULOS

JSL 400 METODOLOGIA TIPO DE VALOR VALOR TOTAL (R$) VALOR UNITÁRIO / ÁREA

CONCILIAÇÃO DE VALORES Valor de Mercado para

Venda

23.348.000,00 R$ 2.206,18 // 10.583,09

m²

COMPARATIVO DIRETO Valor de Mercado para

Locação

296.000,00 R$ 27,97 // 10.583,09 m²


Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data

da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma

premissa extraordinária.



Premissas hipotéticas são situações contrárias a realidade, quando o avaliador por indicação do

cliente simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.


PRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS E NEGATIVOS DA PROPRIEDADE

Fonte: Cushman & Wakefield


• A região onde se localizam as propriedades é favorecida pelos prâmetros construtivos determinados pela lei de Zoneamento e Uso e

Ocupação do Solo;

• A facilidade ao acesso via transporte público é um ponto positivo com relação às regiões circunvizinhas.

PONTOS FORTES E OPORTUNIDADES

• O mercado na região não absorveu os parâmetros construtivos dados pela lei de Zoneamento e Uso e Ocupação do Solo;

• O cenário econômico atual afeta diretamente a liquidez do imóvel.

PONTOS FRACOS E AMEAÇAS

VIA D

IGITAL


MAPA E FOTOS DA PROPRIEDADE EM ESTUDO

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD VI


MAPA DE LOCALIZAÇÃO DA PROPRIEDADE (SEM ESCALA):

Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield

VIA D

IGITAL



RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD VII

FACHADA

ÁREA INTERNA

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IGITAL



RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD VIII

ÁREA INTERNA

ÁREA INTERNA

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RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD IX

ÁREA INTERNA

ÁREA INTERNA

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RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD X

ÁREA INTERNA

ÁREA EXTERNA

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RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD XI

VIA DE ACESSO

VIA DE ACESSO

VIA D

IGITAL


ÍNDICE

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD XII

ÍNDICE

RESUMO DAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E CONCLUSÕES III

MAPA E FOTOS DA PROPRIEDADE EM ESTUDO VI

ÍNDICE XII

INTRODUÇÃO 1

OBJETIVO 1

IDENTIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE 1

PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL 1

DATAS DE VISTORIA E DA AVALIAÇÃO 3

CLIENTE, FINALIDADE DO LAUDO E DESTINATÁRIOS DO LAUDO DE

AVALIAÇÃO 3

ANÁLISE REGIONAL 5

INTRODUÇÃO 5

CENÁRIO ECONÔMICO 5

CONTAS PÚBLICAS 8

MERCADO DE TRABALHO 10

ATIVIDADE INDUSTRIAL 11

PROJEÇÕES PARA A ECONOMIA BRASILEIRA 13

ANÁLISE DA CIRCUNVIZINHANÇA 14

ASPECTOS GERAIS 14

A CIRCUNVIZINHANÇA 14

USOS PRÓXIMOS E ADJACENTES 15

ACESSO 15

CONCLUSÃO 15

MERCADO 16

MOGI DAS CRUZES 16

ANALISE DA PROPRIEDADE 19

DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE 19

QUADRO DE ÁREAS 22

ZONEAMENTO 22

CONCLUSÃO 24

AVALIAÇÃO 25

PROCESSO DE AVALIAÇÃO 25

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA - MÉTODO EVOLUTIVO 28

VIA D

IGITAL


ÍNDICE

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD XIII

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA - MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA

RENDA ATRAVÉS DE FLUXO DE CAIXA DESCONTADO 37

RESULTADO DO FLUXO DE CAIXA 42

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO – MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO 42

CONCILIAÇÃO DE VALORES 52

CONCLUSÃO FINAL DE VALOR 52

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 53

PREMISSAS E “DISCLAIMERS” 56

CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO 59

ANEXOS A

ANEXO A: DOCUMENTAÇÃO RECEBIDA A

ANEXO B: DEFINIÇÕES TÉCNICAS A

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IGITAL


INTRODUÇÃO

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD 1

INTRODUÇÃO

OBJETIVO

Em atenção à solicitação de V.Sas., este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária, tem por objetivo

identificar o Valor de Mercado para Venda e Valor de Mercado para Locação do imóvel situado na

Avenida Saraiva, 400 - prédio inteiro, Bráz Cubas, Mogi Das Cruzes/SP.

IDENTIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE

LOCALIZAÇÃO

A propriedade em estudo denomina-se JSL - 400 e está situada na Avenida Saraiva, 400 - Prédio

inteiro, Bráz Cubas, Mogi Das Cruzes/SP.

A propriedade em estudo localiza-se no bairro de Bráz Cubas e a ocupação é em geral mista, onde

observamos pequenos prédios comerciais, galpões, lojas e residencias (casas). Podemos destacar

como principais pontos, a Estação Braz Cubas da CPTM e o Hospital Municipal de Mogi das Cruzes.

Como pontos de referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista aproximadamente:

PROPRIEDADE E HISTÓRICO RECENTE DO IMÓVEL

A seguir listamos as informações observadas nos documentos fornecidos pelo cliente.

PONTOS DE REFERÊNCIA

808 m da Estação Bráz Cubas da CPTM;

1 km do Hospital Municipal de Mogi das Cruzes; e

5 km do centro de Mogi das Cruzes; e

5,8 km do Mogi Shopping Center.

VIA D

IGITAL


INTRODUÇÃO



MATRÍCULA

EDIFÍCIO JSL 400

Número do Registro: 4.460 // 10.097 // 10.220 // 11.584

Cartório: 1º Cartório de Registro de Imóveis

Data da Matrícula: 20/08/2012

Endereço do imóvel: Avenida Saraiva 400

Proprietário: Ribeira Imóveis LTDA

Data da Aquisição: 04/03/2008

Valor da Aquisição: 3.256.282,44

Área de Terreno (m²): 2.950,00 // 000,00 // 000,00 // 4.760,00

IPTU

EDIFÍCIO JSL 400

Número de Contribuinte: 10.011.017.000-5

Prefeitura: Mogi das Cruzes

Ano Base do Documento em Referencia: 2016

Proprietário: Ribeira Imóveis Ltda

Endereço do Imóvel: Avenida Saraiva, 400

Área Construída (m²): 7.941,32

Área de Terreno (m²): 10.910,00

Valor Venal do Imóvel (R$): 4.121.948,52

Valor do Imposto a Pagar (R$): 35.502,24VIA

DIG

ITAL


INTRODUÇÃO





OBS.: Para fins de cálculo de valor consideramos que o imóvel não apresenta qualquer título

alienado e não consta qualquer registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da

mesma.

DATAS DE VISTORIA E DA AVALIAÇÃO

Data efetiva da avaliação: 10 de abril de 2017;

Data da vistoria da propriedade: 16 de março de 2017.

CLIENTE, FINALIDADE DO LAUDO E DESTINATÁRIOS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

Cliente: Ribeira Empreendimentos Imobiliários Ltda;

Finalidade do laudo: Esta avaliação foi contratada para fins de:

− avaliação de portfolio para determinação do valor de mercado para venda;

− para fins de avaliação de portfolio para determinação do valor de mercado para locação; e

OBS.: Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destina-se única e exclusivamente aos usos

aqui descritos.

CONTRATO DE LOCAÇÃO

EDIFÍCIO JSL 400

Locador Júlio Simóes Transportes e Serviços LTDA

Locatário: Ribeira Imóveis LTDA

Endereço do Imóvel: Avenida Saraiva, 400

Data de Inicio: 01/12/2007

Duração: 5 anos (renovando automáticamente por mais 5 anos)

OUTROS DOCUMENTOS RECEBIDOS

EDIFÍCIO JSL 400

OUTROS DOCUMENTOS RECEBIDOS Plantas e quadro de áreas

VIA D

IGITAL


INTRODUÇÃO


Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destinar-se-á única e exclusivamente ao uso interno

da empresa Contratante. A publicação ou divulgação deste Laudo Completo de Avaliação

Imobiliária não será permitida sem autorização formal por escrito da empresa emissora, Cushman

& Wakefield, e no caso de eventual permissão, deverá ser feita em sua integralidade, não sendo

permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial. Ainda na reprodução de

qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e criminais

impostas pela violação de direitos autorais.

Destinatário do laudo de avaliação: é o contratante Ribeira Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Este laudo de avaliação destina-se única e exclusivamente ao uso interno da empresa

Contratante.


Premissas extraordinárias são fatos conhecidos que alteram a conclusão do avaliador. Caso à data

da avaliação este fato seja conhecido ou tenha possibilidade de ser real, este é tratado como uma

premissa extraordinária.



Premissas hipotéticas são situações contrárias a realidade, quando o avaliador por indicação do

cliente simula um fato que não existe ou é desconhecido à data da avaliação.


VIA D

IGITAL


ANÁLISE REGIONAL


ANÁLISE REGIONAL

MAPA DA REGIÃO EM QUE SE LOCALIZA O IMÓVEL (SEM ESCALA):

Fonte: Google Maps editado por Cushman & Wakefield

INTRODUÇÃO

O valor de curto e longo prazo de bens imóveis é influenciado por uma variedade de fatores. A

análise regional identifica os fatores que afetam o valor da propriedade, e do papel que

desempenham na região. As quatro forças primárias que determinam a oferta e a demanda de bens

imóveis, e, consequentemente, afetam o valor de mercado são: características ambientais, governo,

fatores sociais e tendências econômicas.

A propriedade em estudo está localizada na cidade de Mogi das Cruzes, região da Bráz Cubas e

região metropolitana da Grande São Paulo.

CENÁRIO ECONÔMICO

Esta seção busca estabelecer um cenário base para a análise de valor feita a seguir, estabelecendo

o histórico recente e a projeção para os próximos cinco anos. VIA D

IGITAL


ANÁLISE REGIONAL


PIB

O PIB de 2016 acompanhou o ritmo de queda de 2015, quando apresentou queda de 3,8%

encerrando ano passado com recuo de 3,6%. Dessa forma, existe uma condição inédita na qual o

país apresentou quedas sucessivas no PIB por dois anos consecutivos, evidenciando recessão

econômica.

A perspectiva é de início de recuperação em 2017.

O gráfico a seguir mostra a comparação da evolução do PIB do Brasil em relação a outros países da

América Latina:

Observa-se que a maioria dos países tem apresentado resultados positivos, com exceção do

Brasil e Venezuela. A Venezuela, todavia, é um caso que deve ser analisado à parte devido à

situação política extremamente complicada.

O Brasil apresentou resultado positivo até 2013 e depois passou a apresentar resultados nulos ou

recessivos.

Em termos globais, a comparação é a seguinte:

-13%

-8%

-3%

2%

7%

12%

20

11

20

12

20

13

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16

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17

20

18

PIB Comparativo (YoY%)Fonte: Diversas Unid. %. Projeção Cushman & Wakefield

Brasil Chile Peru

Argentina Colômbia Venezuela

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ANÁLISE REGIONAL


Comparativamente, o Brasil apresenta um desempenho semelhante ao da Rússia, insatisfatório

desde 2014.

A Rússia deve apresentar um resultado nulo em 2016, ao passo que para o Brasil é esperado

mais um ano de recessão.

CONSUMO

É consenso que a fórmula de crescimento baseado em consumo no Brasil foi esgotada com a

escassez de crédito vigente e queda no emprego. Todavia, o consumo continua sendo uma força

relevante na composição do PIB e tem importância fundamental para o setor industrial e logístico.

Houve queda relevante de volume em todos os setores, incluindo os não-supérfluos, como os

ligados à alimentação e vestuário, porém, não se registrou queda nominal de valores com exceção

da industrial automobilística, como pode ser observado a seguir para São Paulo:

Acreditamos a partir de agora em um crescimento de consumo muito mais conectado ao crescimento

do PIB, ao contrário do que se verificou até 2014.

-8%

-3%

2%

7%

12%

20

11

20

12

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13

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PIB Comparativo (YoY%)Fonte: Diversas Unid. %. Projeção Cushman & Wakefield

Brasil Índia Rússia México

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IGITAL


ANÁLISE REGIONAL


O gráfico a seguir mostra a variação histórica anual do varejo e as projeções até 2020. É esperada

uma retomada a partir de 2017.

Fonte: IBGE

CONTAS PÚBLICAS

TAXA SELIC

A taxa Selic permaneceu no patamar de 14,25% até Novembro de 2016, e até o fechamento dos

valores desta avaliação (10 de abril de 2017) se encontrava em 12,25%. Atualmente encontra-se em

11,25% (alteração em 12 de abril de 2017).

O mercado acredita que as altas da taxa de juros tenham se encerrado e a mesma deve começar a

ser gradativamente reduzida na passagem do primeiro para o segundo semestre de 2016, assim que

houver sinais de arrefecimento da inflação. Esses sinais, todavia, ainda não são conclusivos, o que

motivou a cautela na última reunião do Copom.

5,1%

-0,1%

7,5%

3,9%1,9% 3,0%

0,1%

-3,8% -3,5%

0,8% 2,0% 2,8% 3,7%

-15%

-5%

5%

15%

25%20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

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14

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17

20

18

20

19

20

20

PIB (%) x Consumo (%) x Investimento (%)Fonte: Cushman & Wakefield; IBGE

PIB Consumo Investimento

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IGITAL


ANÁLISE REGIONAL


No gráfico a seguir, podemos observar o histórico da taxa de juros ao longo do tempo:

Fonte: Banco Central

CÂMBIO

Durante 2015, a recente perda de grau de investimento pelas agências de classificação de risco

Moody’s e Standard and Poor’s, somada às incertezas da economia e da política nacional, afetaram

de forma decisiva o patamar médio de cotação do Real frente às moedas estrangeiras.

O gráfico a seguir mostra a evolução do valor da moeda americana frente ao Real:


Em termos comparativos, o Brasil se encontra atualmente na seguinte posição em termos de risco:

2%

6%

10%

14%

18%

0%

4%

8%

12%ja

n-1

0

jun-1

0

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ou

t-13

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4

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4

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5

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5

no

v-1

5

ab

r-1

6

set-

16

Taxa de Juros (SELIC) x Inflação (IPCA)Fonte: IBGE Unid. % Projeção Cushman & Wakefield

IPCA (Var % a.a.) Selic (% a.a.)

0

1

2

3

4

5

0

200

400

600

20

07

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08

20

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14

20

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17

20

18

R$/U

S$

Taxa de Câmbio x Risco PaísFonte: Cushman & Wakefield

EMBI+ Brasil R$/US$VIA D

IGITAL


ANÁLISE REGIONAL


INFLAÇÃO

A inflação oficial, Índice de Preços do Consumidor Amplo (IPCA), fechou o ano de 2016 em 6,3%. Já

o IGP-M, tradicionalmente associado à renovação de aluguéis imobiliários, teve alta de 7,2%.

O gráfico abaixo mostra as taxas de inflação passadas e também as estimativas futuras para os

principais índices inflacionários:

Para os próximos anos, é esperada uma queda nas taxas de inflação, para patamares semelhantes.

Apesar do patamar elevado, as taxas já têm dado sinais de desaceleração, fenômeno atribuído,

sobretudo, à diminuição da renda média da população devido ao desemprego.

MERCADO DE TRABALHO

No que se refere ao mercado de trabalho no Brasil, a taxa média de desemprego fechou o ano de

2016 em 11,5%, ante 8,5% em 2015.

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20

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20

18

Va

riaçã

o (

%)

IGP-M x IPA-M x IPC-M x INCC-MFonte: FGV Unid. % a.a.

IGP-M IPA-M IPC-M INCC-M

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IGITAL


ANÁLISE REGIONAL


Apesar de haver desaceleração detectada na criação de novas vagas, a queda do desemprego

observada até o final de 2014 pode ser explicada, em parte, pelo fato de que uma parcela da

população estava deixando de trabalhar para estudar ou então ficando ociosa.

A expectativa de crescimento significativo do desemprego em 2016 tem sido confirmada.

ATIVIDADE INDUSTRIAL

As incertezas econômicas que o Brasil está vivendo atualmente afetam diretamente a indústria via

custos diretos, como, por exemplo, água e luz mais caras. Esse cenário contribui para uma

diminuição de investimentos no setor, além da já reconhecida baixa competitividade devido ao

“Custo Brasil”1. A indústria brasileira observou um recuo de 8,2% na produção industrial no ano de

2015, ante baixa de 3,0% em 2014. Esse resultado é o pior desde 2009, quando foi apresentado um

resultado negativo de 7,1%, como pode ser observado no gráfico a seguir:

1 Destacam-se como sendo os fatores mais impactantes do chamado “Custo Brasil” a elevada carga tributária, a legislação fiscal complexa e ultrapassada, a

excessiva burocracia administrativa e tributária e a precária infraestrutura logística do País. No que se refere à infraestrutura, o Brasil não possui uma malha

ferroviária grande o suficiente para escoar todos seus produtos primários até os portos e estes também carecem de modernização. Dessa maneira, o País fica

mais dependente do transporte rodoviário que também não possui grande nível de excelência, já que muitas rodovias e estradas são ruins, principalmente

fora do estado de São Paulo.

Com relação às finanças, as taxas de juros e spread bancário praticados no País são elevados. A soma de tudo isso resulta no custo Brasil e impede que

nossos produtos compitam em igualdade com produtos importados que muitas vezes chegam em nosso mercado com preços muito baixos, mesmo

considerando a burocracia para a sua entrada no País. E quando nossos produtos são exportados para outros países, muitas vezes são muito caros e

inferiores em qualidade (sem ou com baixa tecnologia agregada) em relação aos produtos locais. Por fim, mas não menos importante, a produtividade baixa

do País é também reflexo do baixo nível de educação.

0%

4%

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(.000)

Desemprego e CagedFonte: IBGE e MTE Projeção: Cushman & Wakefield

Mudança de Emprego PNAD - Taxa de Desocupação

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ANÁLISE REGIONAL


Fonte: IBGE

Fatos importantes a considerar:

A desvalorização cambial aumentou em tese a competitividade dos produtos nacionais para

exportação. Ainda assim, registrou-se queda muito significativa na produção industrial. Com a

volta do Real a patamares próximos a R$3,25, a competitividade volta a baixar aos patamares

anteriores.

A indústria sofre inevitavelmente da pesada carga tributária e das deficiências infra estruturais do

país, o que impede que as oportunidades cambiais sejam aproveitadas pelos empresários.

A queda no consumo também tem impacto relevante na produtividade da indústria nacional, assim

como as incertezas na política econômica do país.

INFRAESTRUTURA

O País necessita encontrar um caminho para realizar as obras necessárias ao seu desenvolvimento

sem deixar de levar em conta os possíveis impactos ambientais decorrentes das mesmas, sob pena

de (i) perder o momento propício para consolidar-se como grande economia mundial e; (ii) ver seus

valiosos recursos naturais esgotarem-se. A simples perspectiva de racionamentos de água e energia

durante 2015 permitiu à população um vislumbre realista das potenciais consequências dessa

medida, em seus negócios, empregos e vida pessoal. Resta observar qual será o comportamento a

médio prazo, quando e se os riscos de racionamento fizerem parte do passado.

A ameaça constante do cenário recessivo em 2016 foi de certa forma dirimida com a perspectiva do

impeachment de Dilma Rousseff, em vias de ser concluído. Para o mercado, a sua saída é melhor

que qualquer solução alternativa. A definição em breve dos rumos políticos e, consequentemente, da

consolidação de uma política econômica mais austera é elemento fundamental para o

estabelecimento de metas por parte de empresários e do próprio governo.

0,3

8,4

2,8 2,7

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3,1

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017* 2018* 2019* 2020*

%

Produção da Indústria (variação percentual anual)Fonte: IBGE; Cushman & Wakefield

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ANÁLISE REGIONAL


PROJEÇÕES PARA A ECONOMIA BRASILEIRA

ATIVIDADE ECONÔMICA

Fonte: Cushman and Wakefield (08/04/2016)

Economia 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

PIB Real, % 0,10 -3,85 -3,50 0,75 2,00 2,80 3,66

Taxa de Desemprego, % 6,82 8,52 11,32 13,00 12,99 12,33 11,45

Empregos em Escritórios,

Brasil 70.822 -180.928 -156.137 98.682 168.799 174.722 201.538

São Paulo 24.640 -35.588 -30.930 37.590 58.651 61.226 69.180

Rio de Janeiro 173 -34.311 -27.716 -1.345 7.956 11.400 13.540

Faturamento Varejo, % 8,46 3,21 6,66 4,58 5,54 5,53 7,27

Volume, % 2,23 -4,35 -3,95 0,30 1,39 2,14 3,77

Preço Médio, % 6,23 7,55 10,61 4,28 4,15 3,39 3,50

Produção Industrial, % -3,02 -8,24 -6,19 2,18 1,99 2,00 2,00

IPCA, % 6,41 10,67 7,43 5,33 4,71 4,55 4,67

IGP-M, % 3,69 10,54 9,48 5,73 4,74 4,67 4,75

IPA-M, % 2,13 11,19 11,01 6,28 4,63 4,59 4,61

IPC-M, % 6,77 10,23 7,56 5,22 4,74 4,55 4,67

INCC-M, % 6,74 7,22 4,69 4,02 5,65 5,63 6,05

Selic (final de período), % 11,75 14,25 13,50 12,00 11,50 11,25 11,75

R$/US$ (final de período) 2,66 3,90 3,30 3,48 3,64 3,81 3,98

EMBI+ Brasil (final de período) 251 523 347 320 280 270 285

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ANÁLISE DA CIRCUNVIZINHANÇA



MAPA DA CIRCUNVIZINHANÇA EM QUE SE LOCALIZA O IMÓVEL (SEM ESCALA):

Fonte: Google Maps editado por Cushman & Wakefield

ASPECTOS GERAIS

O imóvel encontra-se na região da Bráz Cubas, distrito da cidade de Mogi Das Cruzes. A região da

Bráz Cubas é cercada pelas regiões da Vila beija Flor, Vila Cecília e Taiacupeba.

A CIRCUNVIZINHANÇA

A região de Bráz Cubas caracteriza-se pela presença de estabelecimentos comerciais e uma

ocupação de viés mais industrial. Grande parte destes estabelecimentos comerciais localizam-se

próximos à Avenida Francisco Ferreira Lopes.

Trata-se de uma região consolidada, onde as atividades comerciais próximas à Avenida Francisco

Ferreira Lopes, além do um comércio de âmbito local na região como um todo, movimentam o

mercado mas não abrem espaço para a chegada de novos empreendimentos.

Atualmente predomina uma ocupação mista na região, abrangendo residências térreas,

estabelecimentos comerciais e uma ainda significativa atividade industrial/logística em galpões pelo

bairro

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A região é servida por todos os melhoramentos públicos existentes na cidade, tais como redes de

energia elétrica, sistema viário, transporte coletivo, telefone, coleta de resíduos sólidos, água

potável, esgotamento sanitário, águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária.

USOS PRÓXIMOS E ADJACENTES

A propriedade em estudo localiza-se no bairro de Bráz Cubas e a ocupação é em geral mista, onde

observamos pequenos prédios comerciais, galpões, lojas e residencias (casas). Podemos destacar

como principais pontos, a Estação Braz Cubas da CPTM e o Hospital Municipal de Mogi das Cruzes.

ACESSO

De modo geral considera-se o acesso à região regular. O acesso à região ocorre Através da avenida

Saraiva

Podemos afirmar que o local onde se localiza o imóvel em estudo é servido por linhas regulares de

ônibus que fazem a ligação da região com Centro e outros pontos da Cidade. O Aeroporto de

Congonhas, localizado no município de São Paulo, situa-se a aproximadamente 106 km da

propriedade, sendo atingível em cerca de 01 hora e 44 minutos de automóvel (fora dos horários de

pico). Já o Aeroporto Internacional Governador André Franco Montoro (Cumbica), localizado no

Município de Guarulhos, situa-se a aproximadamente 41,8 km da propriedade, sendo atingível em

cerca de 53 minutos de automóvel (também fora dos horários de pico).

CONCLUSÃO

O avaliando é beneficiado pela boa infraestrutura da região, pela presença de diversos

estabelecimentos comerciais e pela acessibilidade à cidade de São Paulo e também ao Litoral Norte

do estado.

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MERCADO


MERCADO

MOGI DAS CRUZES

O imóvel em análise, localizado na Rua Saraiva, 400, de cunho corporativo (escritório), encontra-se

em meio a quadras de ocupação mista (industrial, comercial e residencial), próximo do limite entre a

cidade de Mogi das Cruzes e Suzano. Trata-se de uma região cujos parâmetros de zoneamento são

favoráveis à implementação de grandes empreendimentos, tanto residenciais como comerciais.

O imóvel avaliando se beneficia pela proximidade da Avenida Francisco Ferreira Lopes - principal via

de acesso a outros bairros da cidade – e também pela proximidade com a estação Bráz Cubas da

CPTM.

INFRAESTRUTURA

A imagem abaixo ilustra a localização das infraestruturas mais próximas ao imóvel:

Fonte: Geofusion editado por Cushman and Wakefield

Observa-se na imagem acima que a infraestrutura no entorno do imóvel é média. Os pontos mais

próximos são representados por agências bancárias, lojas e prestadoras de serviço de âmbito local.

Entretanto, é importante ressaltar que o mapa pode não ser muito preciso ao indicar a localização de

determinados pontos comerciais menores existentes na região.

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MERCADO


A região apresenta baixa densidade demográfica (de 1.001 à 5.000 hab/km²), como indica o mapa

abaixo:


POTENCIAL DE CONSUMO

Outro indicador interessante para ser analisado é o Potencial de Consumo, que classifica a capacidade

das regiões de consumir como Muito Alto, Alto, Médio, Baixo ou Zona Rural, como pode ser observado

na figura abaixo:


Assim como os outros indicadores analisados, o Potencial de Consumo na região é classificado como

Médio, cercado por regiões com maior potencial. Esse é um indicador que demonstra possibilidade de

viabilidade de novos empreendimentos comerciais na região. Por outro lado, deve ser considerado o

fluxo de pessoas que passam diariamente e o fácil acesso à região para quem vive na cidade, como

podemos ver no mapa a seguir:

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MERCADO


RENDA MÉDIA

A Renda Média da região está distribuída da seguinte maneira:


A Renda Média predominante na região é classificada como B2 (de R$ 3.418,00 a R$ 6.561,00).

CONCLUSÃO

Os indicadores analisados demonstram que a região onde encontra-se o imóvel possui densidade

demográfica entre 1.001 hab/km² e 5.000 hab/km² e trata-se de uma região classificada como classe

média segundo os padrões da Secretaria de Assuntos Estratégicos (SAE), com imóveis industriais

em sua maioria; somado a isso, o fluxo moderado de pessoas e potencial de consumo médio torna o

imóvel ideal para empresas de logística, centros de distribuição, pátio para veículos pesados, etc.

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ANALISE DA PROPRIEDADE



DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

O Imóvel possui as seguintes características:

TERRENO

O terreno sobre o qual está implantado o imóvel avaliando apresenta as seguintes características

básicas:

Área bruta de terreno: 11.836,98 m²;

Acesso: através da avenida Saraiva. O acesso à propriedade em estudo é considerado regular;

Formato: o formato do terreno é regular;

Frente para a praia: o terreno em estudo não se aplica;

Potencial de aproveitamento do terreno: O potencial de aproveitamento do terreno é bom se

comparado com outros imóveis da vizinhança;

Topografia: a topografia do terreno é leve aclive;

Utilidade pública: a região possui a infraestrutura básica disponível. Os serviços de utilidade

pública disponíveis ao imóvel em estudo são:

Visibilidade: A propriedade em estudo possui visibilidade boa em comparação com outros na

mesma via;

Localização: a localização da propriedade é considerada regular.

Água potável X

Coleta de resíduos X

Correios X

Energia elétrica X

Escoamento de água pluviais X

Gas X

Iluminação pública X

Rede de esgoto X

Sistema viário X

Telefone X

Telefone e internet X

Transporte coletivo X

TV a cabo X

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DELIMITAÇÃO APROXIMADA DA PROPRIEDADE (SEM ESCALA):

Fonte: Google Earth Pro editado por Cushman & Wakefield

Obs.: A área do terreno foi fornecida pelo cliente e/ou administração do empreendimento, não tendo

sido aferida in loco por nossos técnicos.

CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

Conforme observado durante a vistoria, a propriedade em análise corresponde a edifício comercial

composto de andar térreo, 3 pavimentos superiores e vagas de estacionamento ao tempo, além de

um galpão anexo denominado centro cultural.

O imóvel é classificado como imóvel urbano, comercial, escritório (andar corrido), mono-usuário. O

imóvel não possui vagas de estacionamento.

EDIFÍCIO JSL 400– RESUMO DAS BENFEITORIAS EXISTENTES

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ITENS CARACTERÍSTICAS

Composição Subsolo Não possui

Térreo

Pavimento onde se encontram vagas de

estacionamento, recepção, salas de reuniões,

salas de escritório, copa, toaletes, átrio central

para descanso dos funcionários, auditório.

Mezanino Não possui

Pavimento tipo

Pavimentos onde estão localizados os locais

de trabalho, salas de reuniões, sala da

diretoria, copa, toaletes, cozinha e espaço

gourmet, sala de academia e quartos de uso

exclusivo da diretoria.

Cobertura Heliponto

Estrutura Bloco de Concreto

Andares Concreto Armado

Fachada Bloco de Concreto

Acesso de Pedestres Vidro e Metal

Esquadrias Alumínio e Metálica

Vidros Esquadria com vidro

Cobertura Laje plana com impermeabilização e telhas de fibra de vidro

Circulação Vertical

02 elevadores e escadas

02 elevadores das marcas Villarta e Otis com capacidade de

5690 kg e 1000 kg respectivamente

Ar Condicionado Tipo: Split, Cassette de teto

Localização do sistema de refrigeração: individual

Gerador de Emergência O edifício possui e atende à todas as áreas

Iluminação LED e Fluorescente

Segurança Contra Incêndio Hidrante e extintor de incêncio

Segurança Patrimonial Catracas de acesso

Ano de Construção Não informado

Ano da Última Reforma Não informado

Est. de Conservação Regular

Idade Aparente 10 anos

Vida Útil Estimada 60 anos

Vida Remanescente: 50 anos

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Quanto aos acabamentos internos, podemos destacar:

PRINCIPAIS ACABAMENTOS

ITENS CARACTERÍSTICAS

Pisos Cerâmico

Paredes Pintura

Forros Modular e Gesso

QUADRO DE ÁREAS

Para fins de cálculo de avaliação, neste estudo, foi utilizada a área Construída total da planta,

conforme descrito a seguir:


OBS.: As áreas foram extraídas da planta não tendo sido aferidas in loco por nossos técnicos.

ZONEAMENTO

A legislação que rege o uso e ocupação do solo no Município de Mogi Das Cruzes é determinada

pela Lei Nº 7.200/2016 (Decreto Municipal Nº 16.225/2016).

De acordo com a legislação vigente, a propriedade encontra-se em perímetro de ZDU-1 (Zona de

Dinamização Urbana- 1), conforme demonstrado no mapa a seguir.

PAVIMENTO ÁREA CONSTRUÍDA (M²) ÁREA TERRENO (M²)

Térreo 10.583,09 11.836,98

Total 10.583,09 11.836,98

QUADRO DE ÁREAS - Edifício JSL 400

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LOCALIZAÇÃO APROXIMADA DA PROPRIEDADE NO MAPA DE ZONEAMENTO

Fonte: Secretaria de Urbanismo da Prefeitura do município de Mogi Das Cruzes

RESTRIÇÕES QUANTO AO USO E AO APROVEITAMENTO

As restrições de âmbito municipal, estadual e federal que, de modo geral, condicionam o

aproveitamento do solo, onde podemos classificar:

Restrições quanto à utilização;

Restrições quanto à ocupação;

A primeira refere-se aos fins de utilização das atividades que podem se instalar em determinado

segmento do espaço físico, isto é, se um terreno pode ser utilizado para usos ou atividades

residenciais, comerciais, industriais, etc.

A última, por sua vez, refere-se exclusivamente aos aspectos de ocupação física (recuos, área

máxima construída, área máxima de ocupação do terreno, gabarito de altura, tamanho dos lotes,

percentuais mínimos a serem ocupados por ruas, áreas verdes e institucionais, etc.).

Dentre as restrições de ocupação, por sua vez, destacam-se dois conceitos clássicos e principais:

Taxa de Ocupação: é a relação entre a área ocupada pela projeção horizontal de dada construção

e a área do lote ou terreno onde ela se aloja; e

Coeficiente de Aproveitamento: entendido como a relação existente entre a área "computável" da

construção permitida e a área do respectivo lote ou terreno.

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RESTRIÇÕES QUANTO À ZONA ZDU-1 (ZONA DE DINAMIZAÇÃO URBANA- 1)

Com base nas informações recebidas e as levantadas em pesquisa informal junto ao órgão

responsável pelo zoneamento do município apresentamos um resumo das normas de zoneamento

relacionadas ao imóvel em estudo.


Não somos especialistas na interpretação da lei de zoneamento, mas com base na informação

disponível para consulta informal, a propriedade em estudo possui: uso em conformidade.

CONCLUSÃO

Após considerar todas as características físicas da propriedade em estudo em comparação com

outras do mercado, concluímos que a propriedade em estudo pode ser considerada adequada ao

mercado em que está inserida.

ZONEAMENTO

Município que rege a lei de zoneamento:

Lei atual:

Uso atual do imóvel:

Uso atual permitido?

Zoneamento:

Provável alteração de zoneamento?

Usos previstos pelo zoneamento atual:

Mogi das Cruzes

Lei Nº 7.200/2016 (Decreto Municipal Nº 16.225/2016)

Comercial

Sim

ZDU-1 (Zona de Dinamização Urbana- 1)

Não conhecida

Misto

ITEM RESTRIÇÃO POSIÇÃO DO AVALIANDO COM RELAÇÃO AO

ZONEAMENTO

Coeficiente de Aproveitamento básico: construção não pode exceder 2,5 vezes

a área do terreno

Correto

Coeficiente de Aproveitamento máximo: construção não pode exceder 3,0 vezes

a área do terreno

Correto

Taxa de Ocupação: 60,0% Correto

RESTRIÇÕES DO ZONEAMENTO

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AVALIAÇÃO


AVALIAÇÃO

PROCESSO DE AVALIAÇÃO

Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a norma NBR. 14.653-

1/2001 – Procedimentos Gerais da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e suas

partes 14.653-2/2011 – Imóveis Urbanos e 14.653-4/2002 – Empreendimentos, conforme o caso.

Os procedimentos avaliatórios descritos na norma mencionada acima têm a finalidade de identificar

o valor de um bem, de seus frutos e direitos, ou do custo do bem, ou ainda determinar indicadores

de viabilidade.

METODOLOGIA

De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a escolha da metodologia a ser adotada depende da

natureza do imóvel, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de

informações levantadas no mercado.

Transcrevemos, a seguir, um sumário das metodologias usuais conforme constam da norma:

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos

comparáveis, constituintes da amostra.” (NBR-14653-1, abril/2001)

Compõem-se uma amostra de dados que, tanto quanto possível, represente o mercado de imóveis

semelhantes ao avaliando. Os dados serão tratados por fatores para ajustar as variáveis do modelo

e explicar a tendência de formação de valor.

MÉTODO INVOLUTIVO

“Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em

modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento

compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido,

considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.” (NBR-14653-1,

abril/2001)

Para os fins deste método, entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendável e

tecnicamente possível para o local numa data de referência, observada a tendência mercadológica

na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.

Por tratar-se de empreendimento hipotético (com características básicas como tipologia e padrão

previstas), não podemos desconsiderar que as condições de mercado, à época da formulação da

hipótese, podem variar significativamente para o momento de execução e comercialização do

imóvel. Diferentes cenários econômicos podem ser previstos, sem, contudo, haver certeza da

situação econômica real do momento de execução e/ou comercialização do imóvel. VIA D

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AVALIAÇÃO


MÉTODO EVOLUTIVO

“Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a

identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.” (NBR-14653-1,

abril/2001)

Neste método, a indicação do valor total do imóvel objeto da avaliação pode ser obtida através da

conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução das

benfeitorias, devidamente depreciado e o fator de comercialização.

O fator comercialização estabelecerá a diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo

de reconstrução ou substituição, podendo ser maior ou menor que 1 dependendo do mercado na

época da avaliação.

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

“Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,

considerando-se cenários viáveis.” (NBR-14653-1, abril/2001)

De acordo com a norma devem ser observadas a NBR 14653-2:2011 – Imóvel Urbano e NBR

14653-4:2002 – Empreendimentos conforme o imóvel em avaliação.

Em linhas gerais neste método é necessário realizar a estimação de receitas e despesas, assim

como montar o fluxo de caixa, estabelecendo a taxa mínima de atratividade. O valor estimado do

imóvel corresponde ao valor atual do fluxo de caixa descontado pela taxa mínima de atratividade.

Saliente-se que a estimação do valor do imóvel depende das premissas de receita e despesas, bem

como da taxa mínima de atratividade, fixada com base nas oportunidades de investimentos

alternativos existentes no mercado de capitais e também dos riscos do negócio. Portanto, a

estimação pode variar conforme a volatilidade dos mercados em geral.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO

“Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,

constituintes da amostra.” (NBR-14653-1, abril/2001)

A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos

semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do

método comparativo direto de dados de mercado.

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO

“Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir

das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.” (NBR-14653-1, abril/2001)

É utilizado para identificar os custos para reedificação e pode utilizar-se tanto do custo unitário

básico de construção quanto de orçamento sempre com a citação das fontes consultadas.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA UTILIZAÇÃO ECONÔMICA

DE UM EMPREENDIMENTO

“Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da

utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir

VIA D

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AVALIAÇÃO


do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas

de retorno, tempos de retorno, dentre outros.” (NBR-14653-1, abril/2001)

PESQUISA

De acordo com as “Normas”, no planejamento da pesquisa, o que se pretende é a composição de

uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto

possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência possível.

A coleta de elementos comparativos deve basear-se em pesquisa junto ao mercado imobiliário,

através de anúncios nos jornais, contatos com corretores, imobiliárias locais, proprietários e outros

envolvidos no segmento. Os elementos comparativos devem possuir os seguintes fatores de

equivalência, de acordo com as “Normas”:

Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-econômica, do

mesmo bairro e zoneamento;

Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar

contemporaneidade com a avaliação;

Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel

objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas,

adequação ao meio, utilização etc.

No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados, alternativamente e em função da

qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, os seguintes procedimentos:

Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e

posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.

Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que

leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

De acordo com a NBR-14653-1, abril/2001 a especificação de uma avaliação está relacionada, tanto

com o tempo demandado para a realização do trabalho, o empenho do engenheiro de avaliações,

quanto com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas.

As especificações das avaliações podem ser quanto a fundamentação e precisão.

A fundamentação está relacionada ao aprofundamento do trabalho avaliatório e a precisão será

estabelecida quando for possível medir o grau de certeza numa avaliação.

Ocorrendo o estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado, este, tem

por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de

alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende

exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de

fixação “a priori”. VIA

DIG

ITAL


AVALIAÇÃO


APLICAÇÃO DA METODOLOGIA

Os cálculos e análises dos valores são elaborados levando em consideração as características

físicas do imóvel avaliando e a sua localização dentro da região em que está inserido.

O processo de avaliação é concluído através da apresentação do resultado provindo do método de

avaliação utilizado. Quando mais de um método é utilizado, cada abordagem é julgada segundo sua

aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade

tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou

todos.

No presente caso, optamos pela Conciliação de Valores entre o Método do Fluxo de Caixa

Descontado e o Método Evolutivo para determinação do Valor De Mercado Para Venda; e pelo

Método Comparativo Direto: para determinação do Valor De Mercado Para Locação.

Ressaltamos que a metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da

finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no

mercado.

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA - MÉTODO EVOLUTIVO

Conforme definido no artigo 8.2.1. da ABNT NBR 14653-1:2001, o Método Evolutivo indica o valor do

bem pela somatória dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do

valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

O método evolutivo é baseado no conceito que um comprador bem informado não pagaria pela

propriedade sendo avaliada nada mais a não ser o valor do custo para produzir uma semelhante

com igual utilidade. Sobre os custos de reprodução das construções e benfeitorias é aplicada uma

depreciação levando-se em consideração os aspectos físicos e funcionais, a vida útil e o estado de

conservação. Este método é particularmente aplicável quando o imóvel sendo avaliado possui

benfeitorias relativamente novas que representam o melhor uso do terreno, ou quando benfeitorias

relativamente únicas ou especializadas estão construídas no local, e que existem poucas ofertas de

venda e/ ou locação de imóveis similares.

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE TERRENO ATRAVÉS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

O Método Comparativo utiliza ofertas de venda de propriedades similares na região circunvizinha.

Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área,

etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por metro

quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta unidade,

ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é dependente da (i)

disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das informações (iii)

grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de solo, etc., que

possam afetar a opinião de valor do imóvel.

Para a homogeneização dos valores unitários de terreno utilizamos os seguintes fatores:

Fator de oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente

ofertado. VIA

DIG

ITAL


AVALIAÇÃO


Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível

econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.

Fator área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde

quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa.

A seguir apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o tratamento das

amostras, referentes à determinação do valor de vendo de terrenos na região.

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO



CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO

# LOGRADOURO TIPO DE IMÓVEL ÁREA TOTAL

DE TERRENO

(M²)

ÁREA

CONSTRUÍDA

(M²)

ZONEAMENTO CA

BÁSICO

CA

MÁXIMO

TIPO DE

NEGOCIAÇÃO

PREÇO PEDIDO

(R$)

UNITÁRIO POR ÁREA

TOTAL (R$/ M²)

UNITÁRIO POR ÁREA

ÚTIL (R$ / M²)

DATA DA

INFORMAÇÃO

INFORMANTE CONTATO TELEFONE

Jsl - 400,

Avenida Saraiva, 400, Mogi Das

Cruzes/Sp

Rua Capitão Francisco de

Almeida, S/N, Mogi das

Cruzes/SP

Rua Capitão Francisco de

Almeida, S/N, Mogi das

Cruzes/SP

Terreno

Avenida Lourenzo de Souza

Franco, 785, Mogi das

Cruzes/SP

Terreno

Terreno

4.000,001 6.000,00 Zdu-3 1 1,5 F. Dias Imóveis FláviaOferta 9.300.000,00

1 1,5

(11) 4799-1837 (11)

99496-8444

2 5.500,00 4.500,00 Zdu-2

742,07 742,07 mar-17

Bazinga Imóveis Pedro (11) 2758-9240 (11)

94719-8391

Oferta 8.000.000,00 462,99 462,99 mar-17

1 1,53 11.000,00 3.500,00 Zdu-3 Corretor Dail André (11) 99930-7212Oferta 6.000.000,00 357,26 357,26 mar-17

4 Rua Lourenço Della Nina, S/N,

Mogi das Cruzes/SP

Terreno 1.500,00 1 1,50,00 Zdu-2 Monteiro Imóveis Erick (11) 4738-4000Oferta 990.000,00 660,00 660,00 mar-17

5 Avenida Saraiva, S/N, Mogi das

Cruzes/SP

Terreno 1.000,00 2,5 31.000,00 Zdu-1 Corretora Cláudia (11) 97108-9372Oferta 800.000,00 470,98 470,98 mar-17

A Imóvel Urbano,

Comercial, Escritório

(Andar Corrido)

11.836,98 Zdu-1 (Zona De

Dinamização

Urbana- 1)

2,5 3 (11) 5504-5464- - - mar-17 Cushman &

Wakefield

AVALIANDO

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO



HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA VENDA

NO. OFERTA ÁREA LOCALIZAÇÃO TESTADA VISIBILIDADE ZONEAMENTO VALOR

HOMOGENEIZADO

(R$/M²)

VALOR SANEADO

(R$/M²)

A

1,00 0,95 1,00 1,00 1,00

Similar Superior Similar Similar Similar

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Similar Similar Similar Similar Similar

1,00 0,95 1,00 1,00 1,00

Similar Superior Similar Similar Similar

1,00 1,00 1,00 1,05 1,00

Similar Similar Similar Inferior Similar

1,00 1,00 1,00 1,05 1,00

Similar Similar Similar Inferior Similar

431,18 440,14

1

2

3

4

5 0,80 395,62 395,62

0,80 271,52

0,80 554,40 554,40

370,39 370,390,80

- -1,00 1,00 1,001,001,00

0,80 563,97

1,00

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO



Limite Superior (+30%) 560,53 Limite Superior 573,14

Limite Inferior (-30%) 301,83 Limite Inferior 307,13

Intervalo Proposto 30,00% Amplitude do Intervalo de Confiança 20,00%

Número de Elementos 5 Desvio Padrão 99,76

Distri. "t" Student 1,89

Número de Elementos Após Saneamento 3

Coeficiente (Desvio/Mas) 0,23

Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 431,18 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 440,14

TRATAMENTO DE AMOSTRA

Unitário Médio das Amostras (R$/m²) 1.338,64

HOMOGENEIZAÇÃO SANEAMENTO

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)

Fonte: Google Earth Pro, editado por Cushman & Wakefield

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


ANÁLISE DAS AMOSTRAS

AMOSTRA Nº. 1

Este terreno localiza-se ao longo da Rua

Capitão Francisco de Almeida, S/N, possui

6.000,00 m². É regido pela lei de zoneamento

ZDU-3, possui coeficiente de aproveitamento

básico de 1,0 e máximo de 1,50. O preço

pedido para compra da propriedade é de R$

742,07 /m².

Em comparação com o avaliando,

consideramos na homogeneização que possui

área superior e localização superior.

AMOSTRA Nº. 2

Este terreno localiza-se ao longo da Avenida

Lourenzo de Souza Franco, 785, possui





462,99 /m².



área superior e localização superior.

AMOSTRA Nº. 3


Capitão Francisco de Almeida, S/N, possui





357,26 /m².



área inferior e localização superior.

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


AMOSTRA Nº. 4


Lourenço Della Nina, S/N, possui 1.500,00 m².

É regido pela lei de zoneamento ZDU-2, possui

coeficiente de aproveitamento básico de 1,0 e

máximo de 1,50. O preço pedido para compra

da propriedade é de R$ 660,00 /m².



área superior e localização similar.

AMOSTRA Nº. 5

Este terreno localiza-se ao longo da Avenida

Saraiva, S/N, possui 1.000,00 m². É regido pela

lei de zoneamento ZDU-1, possui coeficiente de

aproveitamento básico de 2,5 e máximo de

3,00. O preço pedido para compra da

propriedade é de R$ 470,98 /m².



área superior e localização similar.

CONCLUSÃO

Após a análise dos comparáveis verificamos que os valores unitários variam de R$ 4.644,04 /m² a

R$ 357,26 /m² de área útil de terreno. Quanto as área podemos dizer que estas variam de 11.000,00

m² a 1.000,00 m² de área útil. Portanto, de acordo com os cálculos demonstrados concluímos que o

valor de mercado para venda de terreno pelo Método Comparativo Direto é de:


FORMAÇÃO DO VALOR DE VENDA DO TERRENO ATRAVÉS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

Unitário Médio por Área Útil de terreno (R$/m²)

Área Útil de terreno (m²) 11.836,98

Valor de Mercado para Venda (R$) 5.210.000,00

440,14

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


DETERMINAÇÃO DO VALOR DE CONSTRUÇÃO ATRAVÉS DO MÉTODO EVOLUTIVO

O cálculo do custo das construções foi feito por uma estimativa de custo de construção por metro

quadrado como novo para a construção de acordo com o seu tipo de acabamento e instalações,

aplicando este custo unitário sobre sua respectiva área construída.

Para levar em consideração a obsolescência externa da propriedade avaliada foi aplicado um fator

de depreciação sobre o custo unitário de construção. A explicação detalhada do critério de

depreciação é apresentada a seguir.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO

Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui

perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e

(3) obsolescência externa.

Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo

seu valor.

Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação

arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos

que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões

atuais.

Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas

na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos

adversos.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE

O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação

física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da

construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica

estimada para o tipo de construção.

Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo:

ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE

a Novo e Reparos simples

b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes

c Regular g Reparos importantes

d Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor

FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO:

Adotamos o fator de comercialização de 0,90 a fim de considerar o valor de mercado do imóvel

equivalente a sua reprodução, tendo em vista o bom aproveitamento do terreno, sua adequação ao

local e a demanda de mercado, ou seja, que um comprador e um vendedor tenham o mesmo

interesse na transação. VIA

DIG

ITAL


AVALIAÇÃO


A seguir, apresentamos o memorial de cálculo para determinação do valor do imóvel de acordo com

o método evolutivo.


DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA - MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA ATRAVÉS DE FLUXO DE CAIXA DESCONTADO

O modelo de análise utilizado na avaliação foi ao Capitalização da Renda através do Fluxo de Caixa

Descontado - Discounted Cash Flow (DCF) - que contempla o ciclo operacional do empreendimento,

podendo defini-lo como o período de exploração do empreendimento. As projeções usualmente se

dividem em 2 partes:

Período de projeção explícita: admitindo uma fase futura de maior proximidade temporal e

melhores condições de previsibilidade, normalmente estabelecida em 10 anos;

Valor Residual: equivalente ao restante da vida útil do empreendimento. Este fluxo de caixa futuro

de longo prazo é substituído por um valor equivalente único no final do período de projeção

explícita.

O modelo de análise considera a apuração dos resultados do empreendimento antes dos impostos.

Para a determinação do valor de mercado do empreendimento foi criado um fluxo de caixa

considerando o período de desenvolvimento e o período de operação, totalizando uma projeção de

13 anos.

TERRENO

CONSTRUÇÕESDENOMINAÇÃO ÁREA

TOTAL

(M²)

PADRÃO IBAPE FATOR

R8N

R8N

BASE/

Janeiro

CUSTO

UNITÁRIO

(R$/M²)

IDADE

(ANOS)

CONSERV. VIDA

ÚTIL

(ANOS)

VIDA

REMAN.

(ANOS)

DEPRE. CUSTO NOVO

(R$)

CUSTO

DEPRECIADO

(R$)

JSL 400 10.583,09 2.1.3.2 Escritório Médio c/

ElevadorL.SUP.

2,040 1.296,39 2.644,64 10 C 60 50 0,880 27.988.416,57 24.629.806,58

27.988.416,57 24.629.806,58

Valor do imóvel por m² de terreno 2.269,00

FORMAÇÃO DO VALOR DE VENDA ATRAVÉS DO MÉTODO EVOLUTIVO

RESUMO DA FORMAÇÃO DO VALOR DE VENDA ATRAVÉS DO MÉTODO EVOLUTIVO29.839.702,00

Fator Comercialização 0,90

VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) 26.856.000,00

ENDEREÇO ÁREA DE TERRENO (m²) UNITÁRIO MÉDIO (R$/m²) VALOR TOTAL (R$)

Valor do imóvel por m² construído 2.538,00

5.209.895,41

VALOR DAS CONSTRUÇÕES

CUSTO DE REPOSIÇÃO TOTAL (R$)

Avenida Saraiva, 400 11.836,98 440,14

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


ANALISE DO FLUXO

PREMISSAS GERAIS 2017 Obs:

Data de Início do Fluxo: mar/17 Data de contratação do trabalho foi considerada como data base para o fluxo.

Data Final do Fluxo: fev/27

Período do Fluxo: ano

Crescimento Real nas Receitas: 0,00% ao ano Os valores de locação na região não têm apresentado crescimento nos últimos anos

Crescimento Real nas Despesas: 0,00%

Inflação nas Receitas: 0,00% O fluxo está baseado em moeda forte.

Inflação nas Despesas: 0,00% O fluxo está baseado em moeda forte.

Área Construída 10.583,09 m² Conforme documentação fornecida pelo cliente

PREMISSAS DE CONTRATO EXISTENTES

Contrato:

Tipo do contrato: Típico

Prazo do Contrato: 5 anos Prazo de contrato dos contratos existentes

Carência: -

Desconto na Locação: -

Período de Desconto: -

Comissão de Locação: -

Valor de Locação: R$ 18,45 R$/m² privativo Valor médio conforme documentação fornecido pelo cliente

Receita Bruta Potencial 1º ano: 2.502.689,00 R$

PIS/COFINS 3,65%

Vacância Estabilizada 5%

Inadimplencia: 1,00% ao ano Sobre a receita base de locação. Essa é um premissa relacionada a contingências eventuais.

PREMISSAS DE NOVOS CONTRATOS

Contrato: Especulativo

Tipo do contrato: Típico

Prazo do Contrato: 5,00 Para novos contratos

Velocidade de Absorção: 18,00 meses Para novos contratos

Carência: 5,00 meses Para novos contratos

Desconto na Locação: - Para novos contratos

Período de Desconto: - Para novos contratos

Comissão de Locação: 1,00 aluguel Para novos contratos

Valor de Locação: R$ 25,99 R$/m² privativo Valor de Locação determinado pelo Comparativo Direto de Dados de Mercado para Locação e ajustado por tipologia

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


PREMISSAS DE RENOVAÇÃO

Premissas de Mercado (1) Obs:

Probabilidade de Renovação: 85% Consideramos que o contrato tem 85% de chance de renovação por se tratar de um mono-usuário

Aluguel de Mercado R$ 27,97

Valor de Locação determinado pelo Comparativo Direto de Dados de Mercado para Locação e ajustado por tipologia

Crescimento Real - Renovatória (%) 0% Os valores de locação na região não têm apresentado crescimento nos últimos anos

Prazo do novo contrato: 5,00 anos

Meses Vagos: 18,00 meses

Devido as condições atuais de mercado e projetando o momento em que ocorre a renovação do contrato, consideramos que o cenário de mercado estará menos favorável a reabsorção de espaços

Carência: 5,00 meses

De acordo com análise da conjuntura de mercado atual na região, consideramos que, após o término dos contratos atuais, o prazo de carência dos escritórios será de 0 meses

Comissão de Locação na Renovação: 1,00 mês de locação Cobrado no primeiro mês, em caso de nova locação

Receita Bruta Potencial 1º ano: 2.502.689,00 R$

DESPESAS Obs:

IPTU:

0,37 p/m² locável Conforme informação fornecida pelo cliente

FRA - Fundo de Reposição de Ativo: 1,00% % Receita Bruta Efetiva, para todo o período do fluxo de caixa descontado

Seguro: Não se Aplica

Taxa Administração: Não se Aplica

PREMISSAS FINACEIRAS Obs:

Taxa de Desconto: 12,0% ao ano

0,95% ao mês

Metodo de Desconto: Mensal

Cap Rate: 11,5% ao ano

0,91% ao mês

Vacância Estabilizada - Perpetuidade: 5,00%

Ano de Capitalização: 11º ano

Comissão de venda na perpetuidade: 2,50%

PREMISSAS GERAIS

Consideramos que a conjuntura econômica do país não sofrerá alterações significativas no

período;

O potencial de receitas de locação dos escritórios foi apresentado no item anterior com base na

pesquisa de mercado da C&W;

No fluxo de caixa não aplicamos a taxa de inflação;

A administração do empreendimento será feita por administradores que gerenciarão

profissionalmente, aproveitando todo o potencial de locação do condomínio, gerando assim os

resultados operacionais que proporcionarão o retorno do capital investido; VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela

C&W em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pela

Tendência Financial Group e de levantamento de dados do mercado. Estes demonstrativos,

estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos

futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura

econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados; e

TAXA DE DESCONTO

A taxa a qual o fluxo de caixa operacional de 10 anos foi descontado para formar o valor presente do

imóvel reflete o perfil de risco do:

Ambiente Externo: das condições atuais do mercado de galpões na região de influência, bem como

dos fundamentos econômicos do País; e

Ambiente Interno: das condições de operação e desempenho do empreendimento e da estrutura de

capital dos empreendedores do mesmo.

Uma vez que o cenário econômicos do país se encontra em recessão desde a desvalorização do

real frente ao dólar, nós estimamos uma taxa de desconto para este tipo de empreendimento em

12,00 % ao ano.

TAXA DE CAPITALIZAÇÃO (“CAP RATE”)

Utilizamos a taxa de capitalização de 11,5% ao ano para formar uma opinião de valor de mercado

residual da propriedade no 10º ano do período de análise. A taxa é aplicada sobre a estimativa da

receita operacional líquida do 11º ano do período de análise. O valor de mercado residual é então

somado para compor o fluxo de caixa operacional final do empreendimento.

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


FLUXO DE CAIXA DESCONTADO

CRONOGRAMA PARA PERSPECTIVA DO FLUXO DE CAIXA

Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10 Year 11

CONSIDERANDO O FINAL DO ANO Feb-2018 Feb-2019 Feb-2020 Feb-2021 Feb-2022 Feb-2023 Feb-2024 Feb-2025 Feb-2026 Feb-2027 Feb-2028

RECEITA BRUTA POTENCIAL

Receita Base de Locação 2.544.598 2.610.086 2.524.448 2.524.448 2.524.448 2.524.448 2.884.129 2.678.597 2.678.597 2.678.597 2.678.597

Absorção & Volume de Vacância -592.018 -296.009 -888.027

Abatimento do Aluguel Base -157.778 -167.412

Receita Base de Locação Programada 1.952.580 2.156.299 2.524.448 2.524.448 2.524.448 2.524.448 1.828.690 2.678.597 2.678.597 2.678.597 2.678.597

Receita de Reembolso de Despesas

IPTU 39.157 43.073 46.989 46.989 46.989 46.989 35.242 46.989 46.989 46.989 46.989

Total de Reembolso de Despesas 39.157 43.073 46.989 46.989 46.989 46.989 35.242 46.989 46.989 46.989 46.989

Total de Receita Bruta Potencial 1.991.737 2.199.372 2.571.437 2.571.437 2.571.437 2.571.437 1.863.932 2.725.586 2.725.586 2.725.586 2.725.586

Inadimplência -19.526 -21.563 -25.244 -25.244 -25.244 -25.244 -18.287 -26.786 -26.786 -26.786 -26.786

Receita Bruta Efetiva 1.972.211 2.177.809 2.546.193 2.546.193 2.546.193 2.546.193 1.845.645 2.698.800 2.698.800 2.698.800 2.698.800

DESPESAS OPERACIONAIS

IPTU 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989 46.989

PIS/COFINS 71.269 78.705 92.142 92.142 92.142 92.142 66.747 97.769 97.769 97.769 97.769

Total de Despesas Operacionais 118.258 125.694 139.131 139.131 139.131 139.131 113.736 144.758 144.758 144.758 144.758

Rendimento Operacional Líquido 1.853.953 2.052.115 2.407.062 2.407.062 2.407.062 2.407.062 1.731.909 2.554.042 2.554.042 2.554.042 2.554.042

Custos com Locação e Reservas

Comissão de Locação 31.556 33.482

FRA - Fundo de Reposição do Ativo 19.526 21.563 25.244 25.244 25.244 25.244 18.287 26.786 26.786 26.786 26.786

Total de Custos com Locação e Reservas 19.526 53.119 25.244 25.244 25.244 25.244 51.769 26.786 26.786 26.786 26.786

Fluxo de Caixa R$ 1.834.427 R$ 1.998.996 R$ 2.381.818 R$ 2.381.818 R$ 2.381.818 R$ 2.381.818 R$ 1.680.140 R$ 2.527.256 R$ 2.527.256 R$ 2.527.256 R$ 2.527.256

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


RESULTADO DO FLUXO DE CAIXA

O cálculo do VPL tem por objetivo identificar o valor máximo que um eventual empreendedor pagaria

pelo terreno, assumindo-se uma expectativa de retorno hipotética determinada através da aplicação

da taxa de desconto nos fluxos de caixa. Assim sendo, o valor obtido admitindo as premissas

apresentadas anteriormente foi:

RESULTADOS

Quadro de Áreas 1.874,73 m² Construída

VPL - Valor Presente Liquido: 19.840.459,00 R$

VPL/ÁREA: 1.874,73 VPL/ Área

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

Conforme definido no artigo 8.2.2. da ABNT NBR 24653-2:2002, o Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos

atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

O Método Comparativo utiliza ofertas de locação de propriedades similares na região circunvizinha.

Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à localização, área,

idade, etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por exemplo, o preço por

metro quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação escolhida, e então esta

unidade, ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade deste método é

dependente da (i) disponibilidade de ofertas de venda de propriedades similares (ii) a verificação das

informações (iii) grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de fatores legais, ambientais, de

solo, etc., que possam afetar a opinião de valor do imóvel.

Para a homogeneização dos valores unitários dos elementos comparativos, utilizamos os seguintes

fatores:

Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível

econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.

Fator de oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente

ofertado.

Fator padrão: Fator usado para adequar as características físicas, como padrão construtivo,

infraestrutura predial, classificação do imóvel, etc.

Fator depreciação: Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em

função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de

Ross-Heidecke. A explicação detalhada do critério de depreciação será apresentada a seguir.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO

Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui

perda de valores sob três categorias básicas: (2) deterioração física; (2) obsolescência funcional e

(3) obsolescência externa.

Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo

seu valor;

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação

arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos

que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões

atuais;

Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas

na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos

adversos.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE

O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação

física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da

construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica

estimada para o tipo de construção.

Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo:

ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE

a Novo e Reparos simples

b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes

c Regular g Reparos importantes

d Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor

Na próxima página apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o

tratamento das amostras, referentes à determinação do valor de locação para escritórios na região.

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO



CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO - LOCAÇÃO

# Endereço Tipo De Imóvel Área Total Construída

(M²)

Nº De Vagas Tipo De

Negociação

Preço Pedido Para

Locação

V. Unitário De

Locação (R$/M²

De Área

Construída)

Data Da

Informação

Informante Contato Telefone

Adriana (11) 4727-1255

mar-17 Dail André

Imóveis

Oferta

Corretora

15.000,00 20,27 André (11) 99930-7212

Elvis de Abreu (11) 2658-7247mar-17 Elvis Imóveis2.000,00 25,00Oferta

42,86 mar-17 Renovar ImóveisOferta 3.000,00 Luis (11) 2500-0140 (11)

99831-8382

mar-17 Sandim

Imobiliária

Oferta 3.600,00 37,89

Luis (11) 2500-0140 (11)

99831-8382

Cosme (11) 4725-1501 (11)

94724-5224

Luciana (11) 2668-8232Mogi Marc

Imóveis

mar-17

mar-17 Renovar ImóveisOferta 7.500,00 51,72

Luciana (11) 2668-8232

Luis (11) 2500-0140 (11)

99831-8382

Pablo (11) 98196-5415Corretormar-17

Luciane de Santana (11) 94734-9680mar-17 CorretoraOferta 3.500,00 26,32

Cátia (11) 98415-6050

(11) 5501-5464Cushman &

Wakefield

mar-17A Jsl - 400

Avenida Saraiva, 400, Mogi Das Cruzes/Sp

10.583,09

1 Helbor Concept

Avenida Vereador Narciso Yague Guimarães 1145 - unidade N/D, Centro

Cívico, , Mogi das Cruzes/SP

Escritório

Avaliando - -160

2 N/D

Rua Doutor Deodato Wertheimer 2800 - unidade N/D, Mogi Moderno, ,

Mogi das Cruzes/SP

Escritório 133,00

7.500,00 50,00Oferta4 150,00 mar-17 MLX Imóveis

10

3 Helbor Concept



Escritório 148,00

4 N/D

Rua Carmela Dutra 228 - unidade N/D, Parque Monte Líbano, , Mogi das

Cruzes/SP

Escritório

Oferta 8.000,00 54,054

237,00

4

Oferta4 Mogi Marc

Imóveis

mar-177.500,00 31,65

6 N/D

Rua Coronel Souza Franco 783 - unidade N/D, Centro, , Mogi das Cruzes/SP

Escritório 210,00

5 Helbor Concept



Escritório 145,00

7 Helbor Tower

Rua Princesa Isabel De Bragança 235 - unidade N/D, Centro, , Mogi das

Cruzes/SP

Escritório

Oferta 6.000,00 28,570

95,00

3.700,00 28,91Oferta2 128,00

2

mar-17 Renovar Imóveis

8 Metropolitan

Rua Santana 335 - unidade N/D, Centro, , Mogi das Cruzes/SP

Escritório

9 Helbor Patteo Mogilar

Rua Manoel De Oliveira 269 - unidade N/D, Vila Mogilar, , Mogi das

Cruzes/SP

Escritório 70,00 2

11 N/D

Avenida Francisco Ferrei Lopes S/N - unidade N/D, Braz Cubas, , Mogi das

Cruzes/SP

Escritório 740,00

2 80,0010 N/D

Avenida Voluntário Fernando Pinheiro Franco 253 - unidade N/D, Centro, ,

Mogi das Cruzes/SP

Escritório

4

926,0012 N/D

Avenida Francisco Ferrei Lopes S/N - unidade N/D, Braz Cubas, , Mogi das

Cruzes/SP

Escritório 4 Oferta 26.000,00 28,08 jan-00

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO



HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA LOCAÇÃO

No. Oferta Área Depreciação Localização Padrão Valor Homogeneizado (R$/m²) Valor Saneado (R$/m²)

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 0,90 0,85 1,00

Similar Superior Superior Similar

1,00 1,07 1,13 1,13

Similar Inferior Inferior Inferior

1,00 0,90 0,85 1,00


1,00 0,98 0,85 1,13

Similar Superior Superior Inferior

1,00 0,90 0,85 1,00


1,00 0,98 0,85 1,13

Similar Superior Superior Inferior

1,00 1,00 0,85 1,00

Similar Similar Superior Similar

1,00 0,98 0,85 1,00


1,00 1,04 0,94 1,06

Similar Inferior Superior Inferior

1,00 1,00 0,85 1,06

Similar Similar Superior Inferior

1,00 1,03 1,00 1,13

Similar Inferior Similar Inferior

1,00 1,03 1,00 1,06

Similar Inferior Similar Inferior

29,01 27,97

12 0,90 27,50 27,50

10 0,90 20,53 20,53

11 0,90 21,14 21,14

9 0,90 40,48

28,19 28,19

7 0,90 22,11 22,11

8 0,90

6 0,90 24,69 24,69

34,69 34,69

4 0,90 27,34 27,34

5 0,90

3 0,90 36,25 36,25

2 0,90 31,67 31,67

A 1,00 - -

1 0,90 33,53 33,53

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO



TRATAMENTO DE AMOSTRA - Edifício JSL 400

Limite Superior (+30%) 37,72 Limite Superior 30,37

Limite Inferior (-30%) 20,31 Limite Inferior 25,57

Intervalo Proposto 30% Amplitude do Intervalo de Confiança 20%

Número de Elementos 12 Desvio Padrão 5,53

Distri. "t" Student 1,37

Número de Elementos Após Saneamento 11

Coeficiente (Desvio/Mas) 0,20

Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 29,01 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 27,97

#DIV/0!

HOMOGENEIZAÇÃO SANEAMENTO

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)

Fonte: Google Earth Pro, editado por Cushman & Wakefield

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


ANÁLISE DAS AMOSTRAS

AMOSTRA Nº. 1

A propriedade localiza-se na Avenida Vereador

Narciso Yague Guimarães, 1145 unidade N/D,

Edifício Helbor Concept, possui 150,00 m² de

área construída total e 4 vagas de garagem. O

Preço pedido para locação da unidade é de R$

50,00 /m² de área construída.



localização superior e padrão superior.

AMOSTRA Nº. 2

A propriedade localiza-se na Rua Doutor

Deodato Wertheimer, 2800 unidade N/D,

Edifício N/D, possui 133,00 m² de área

construída total e 10 vagas de garagem. O





localização inferior e padrão similar.

AMOSTRA Nº. 3










VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


AMOSTRA Nº. 4

A propriedade localiza-se na Rua Carmela

Dutra, 228 unidade N/D, Edifício N/D, possui

237,00 m² de área construída total e 4 vagas de

garagem. O Preço pedido para locação da

unidade é de R$ 31,65 /m² de área construída.



localização superior e padrão similar.

AMOSTRA Nº. 5






51,72/ m² de área construída.




AMOSTRA Nº. 6

A propriedade localiza-se na Rua Coronel

Souza Franco, 783 unidade N/D, Edifício N/D,

possui 210,00 m² de área construída total e

nenhuma vaga de garagem. O Preço pedido

para locação da unidade é de R$ 28,57 /m² de

área construída.



localização superior e padrão similar.

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


AMOSTRA Nº. 7

A propriedade localiza-se na Rua Princesa

Isabel de Bragança, 235 unidade N/D, Edifício

Helbor Tower, possui 128,00 m² de área

construída total e 2 vagas de garagem. O Preço

pedido para locação da unidade é de R$ 28,91

/m² de área construída.




AMOSTRA Nº. 8

A propriedade localiza-se na Rua Santana, 335

unidade N/D, Edifício Metropolitan, possui

95,00 m² de área construída total e 2 vagas de

garagem. O Preço pedido para locação da

unidade é de R$ 37,89 /m² de área construída.




AMOSTRA Nº. 9

A propriedade localiza-se na Rua Manoel de

Oliveira, 269 unidade N/D, Edifício Helbor

Patteo Mogilar, possui 70,00 m² de área







VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


AMOSTRA Nº. 10

A propriedade localiza-se na Avenida Voluntário

Fernando Pinheiro Franco, 253 unidade N/D,

edifício N/D, possui 80,00 m² de área







AMOSTRA Nº. 11

A propriedade localiza-se na Avenida Francisco

Ferrei Lopes, S/N unidade N/D, Edifício N/D,

possui 740,00 m² de área construída total e 4

vagas de garagem. O Preço pedido para

locação da unidade é de R$ 20,27/ m² de área

construída.



localização similar e padrão similar.

AMOSTRA Nº. 12

A propriedade localiza-se na Avenida Francisco

Ferrei Lopes, S/N unidade N/D, Edifício N/D,

possui 926,00 m² de área construída total e 4

vagas de garagem. O Preço pedido para

locação da unidade é de R$ 28,08 /m² de área

construída.



localização similar e padrão superior. VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


CONCLUSÃO DE VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

Após a análise dos comparáveis verificamos que os valores unitário variam de R$ 20,27 /m² a R$

54,05 /m², de área construída. Quanto as áreas podemos dizer que estas variam de 70,00 m² a

926,00 m² de área construída. Portanto, de acordo com os cálculos demonstrados concluímos que o

valor de mercado para locação pelo Método Comparativo Direto é de:


CONCILIAÇÃO DE VALORES

Para determinação do valor de mercado de locação, adotamos a média dos valores obtidos no

“Método Comparativo Direto de Dados de Mercado” e pelo “Método da Capitalização da Renda”

através do “Método Evolutivo”

CONCILIAÇÃO DE VALORES

TIPO DE VALOR VALOR TOTAL (R$) VALOR UNITÁRIO / ÁREA

FLUXO DE CAIXA

DESCONTADO

Valor de Mercado para

Venda

19.840.000,00 R$ 1.874,73 // 10.583,09 m²

EVOLUTIVO Valor de Mercado para

Venda

26.856.000,00 R$ 2.538,00 // 10.583,09 m²

CONCILIAÇÃO DE

VALORES

Valor de Mercado para

Venda

23.348.000,00 R$ 2.206,18 // 10.583,09 m²

CONCLUSÃO FINAL DE VALOR

Baseado nas tendências do mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações

técnicas do imóvel, nas práticas do mercado imobiliário, nas “Premissas e Disclaimers” e Condições

Hipotéticas e Extraordinárias, concluímos os seguintes valores para o imóvel, na data de 10 de abril

de 2017, em:

CÁLCULOS IMÓVEL / TIPO DE VALOR ÁREA (m²) VALOR DE

MERCADO PARA

VENDA (R$)

VALOR DE

MERCADO PARA

LCAÇÃO (R$)

VALOR PARA

LIQUIDAÇÃO FORÇADA

(R$)

VALOR DE CONSTRUÇÃO 10.583,09 19.271.700,00

VALOR DE TERRENO 11.836,98 4.076.500,00

VALOR TOTAL 23.348.000,00 296.000,00 14.706.000,00


EDIFÍCIO Edifício JSL 400

Valor Unitário (R$/m²) 27,97

Área Construída (m²) 10.583,09

Valor de Mercado para Locação (R$) 296.000,00

FORMAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO ATRAVÉS DO MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A seguir apresentamos as especificações atingidas para o presente estudo.

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – COMPARATIVO DE TERRENO

ITEM PONTOS

SOMATÓRIA 8

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES

(TABELA 3, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)

Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento

3

1

2

2

1

Caracterização do imóvel avaliando

Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados

RESULTADODESCRIÇÃO

2

3

Identificação dos dados de mercado

Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores

* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra

seja menos heterogênea.

Apresentação de informações relativas a todas as caracteristicas dos

dados analisadas

0,80 a 1,254

3

GRAUS

Pontos Minimos

I

4

Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no

mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no mínimo

no Grau I

todos, no mínimo no grau I

ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO

POR FATORES (TABELA 4, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)

Itens obrigatórios

III

10

GRAU IQUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:

II

6

GRAU

III II I

<=30% <=40% <=50%

46,41%

GRAU I

Intervalo de confiança

QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendênica central

GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES

(TABELA 5, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)

DESCRIÇÃO

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – VENDA EVOLUTIVO

ITEM PONTOS

5

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO

(TABELA 6, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)

DESCRIÇÃO RESULTADO

1 Estimativa do custo direto Pela utilização de custo unitário básico para projeto

semelhante ao projeto padrão

2

2 BDI Arbitrado 1

3 Depreciação Física Calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-

se idade, vida útil e estado de conservação

2

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU I

SOMATÓRIA

Pontos Minimos 7 5 3

Itens obrigatórios 1, com os demais no mínimo grau II 1 e 2 no mínimo no grau II todos no mínimo grau I

ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE

QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS (TABELA 7, ABNT NBR - 14653-2, 03/2011)

GRAUS III II I

ITEM PONTOS

3

1 Estimativa do valor do terreno Grau I de fundamentação no Método Comparativo ou no

Involutivo

2 Estimativa dos custos de reedição Grau I de fundamentação no método da quantificação do

custo

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO MÉTODO EVOLUTIVO

(TABELA 10, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)


1

SOMATÓRIA

ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO

MÉTODO EVOLUTIVO (TABELA 11, ABNT NBR - 14653-2, 03/2011

GRAUS III II I

1

3 Fator comercialização Arbitrado 1

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU I


Itens obrigatórios 1 e 2 com grau III e o 3 no mínimo grau

II

1 e 2 no mínimo no grau II todos no mínimo grau IVIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – LOCAÇÃO COMPARATIVO DIRETO DE ESCRITÓRIO

ITEM PONTOS

SOMATÓRIA 8

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES

(TABELA 3, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)


1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento 2

2 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados 5 2

Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as caracteristicas dos

dados analisadas

23

0,50 a 2,00 24 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores

* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra

seja menos heterogênea.

ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO

POR FATORES (TABELA 4, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II

GRAUS III II I


Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no

mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no mínimo

no Grau I

todos, no mínimo no grau I

GRAU

III II I

<=30% <=40% <=50%

15,81%

GRAU III

GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES

(TABELA 5, ABNT NBR 14653-2, 03/2011)

DESCRIÇÃO

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendênica central

Intervalo de confiança

QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


PREMISSAS E “DISCLAIMERS”

"Laudo" diz respeito a este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária e as conclusões nele descritas,

ao qual estas premissas e “disclaimers” se referem.

“Propriedade” diz respeito ao objeto deste laudo.

“C&W” diz respeito a Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. empresa emissora deste

laudo completo de avaliação imobiliária.

“Avaliador(es)” diz respeito aos colaborador(es) da C&W que prepararam e assinaram este laudo.

“Contratante” diz respeito ao destinatário solicitante deste laudo.

O presente trabalho foi elaborado adotando as seguintes premissas e condições:

As informações contidas no Laudo ou sobre a qual o mesmo se baseia foram obtidas a partir de

pesquisas junto a terceiros, as quais o avaliador assume ser confiáveis e precisas. O Contratante

e/ou administração do empreendimento podem ter fornecido algumas destas informações. Tanto o

avaliador como a C&W não podem ser responsabilizados pela exatidão ou completude dessas

informações, incluindo a exatidão das estimativas, opiniões, dimensões, esboços, exposições e

assuntos fatuais. Qualquer usuário autorizado do Laudo é obrigado a levar ao conhecimento da

C&W eventuais imprecisões ou erros que ele acredita existir no Laudo;

As áreas de terreno e/ou relativas à construção foram baseadas nas informações fornecidas pelo

Contratante e/ou pela administração do empreendimento, conforme mencionado neste Laudo, não

tendo sido aferidas “in loco” pelo Avaliador;

Os documentos não foram analisados sob a óptica jurídica, portanto não assumimos

responsabilidade por nenhuma descrição legal ou por quaisquer questões que são de natureza

legal ou exijam experiência jurídica ou conhecimento especializado além de um avaliador

imobiliário;

Não foram realizados estudos e análises de âmbito estrutural para as construções existentes e

das suas fundações;

Da mesma forma, não testamos e/ou aferimos quaisquer equipamentos e instalações existentes

na Propriedade, pertinentes ao seu funcionamento, porém presumimos que todos estejam em

perfeito estado;

As condições físicas dos melhoramentos considerados pelo Laudo são baseadas na inspeção

visual realizada pelo Avaliador. A C&W não assume qualquer responsabilidade pela solidez de

componentes estruturais ou pela condição de funcionamento de equipamentos mecânicos,

encanamentos ou componentes elétricos;

Para efeito de cálculo de valor, consideraremos que a Propriedade não apresenta qualquer título

alienado e nenhum registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma;

As opiniões de valor são fundamentadas apenas para a data indicada no ou do Laudo. A partir

desta data alterações em fatores externos e de mercado ou na própria Propriedade podem afetar

significativamente as conclusões do laudo;

Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias,

procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim

o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente a Propriedade,

numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado; VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


Este Laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial,

em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste Laudo pode ser utilizada em conjunto com outra

análise. A publicação ou divulgação deste Laudo ou parte do mesmo não será permitida sem

autorização formal por escrito da empresa emissora, C&W. A menos que indicado no acordo

firmado entre Contratante e C&W, este Laudo se destina única e exclusivamente ao uso interno da

empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo permissão de

divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua integralidade,

também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada, sob as

penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;

A menos que acordado o Avaliador não deve ser chamado para depor em qualquer tribunal ou

processo administrativo relativo à propriedade ou a avaliação;

O Laudo assume (a) a posse responsável e gestão competente do Imóvel, (b) não existem

condições ocultas ou não aparentes da Propriedade, subsolo ou estruturas que tornam a

propriedade mais ou menos valiosa (não assume qualquer responsabilidade por tais condições ou

para organizar estudos de engenharia que possam ser necessários para descobri-las), (c) a plena

conformidade com todas as leis federais, estaduais, locais e de zoneamento aplicáveis, a menos

que o descumprimento tenha sido apontado, definido e considerado no Laudo, e (d) todas as

licenças necessárias, certificados de ocupação e outras autorizações governamentais foram ou

podem ser obtidas e renovadas para qualquer uso em que se baseia a opinião de valor contida

neste Laudo;

O lucro bruto potencial previsto no Laudo, se houver, pode ter sido baseado em resumos de

locação fornecidos pelo proprietário ou terceiros. O Laudo não assume nenhuma responsabilidade

pela autenticidade ou completude das informações de locação fornecidas por terceiros. A C&W

recomenda um aconselhamento legal a respeito da interpretação das normas de locação e direitos

contratuais das partes;

As provisões de receitas e despesas futuras, quando houver, não são previsões do futuro. Ao

contrário, são as melhores opiniões do Avaliador com base em seu conhecimento do pensamento

atual de mercado sobre as receitas e despesas futuras. O Avaliador e a C&W não oferecem

nenhuma garantia ou representação de que essas previsões se concretizem. O mercado

imobiliário está em constante flutuação e mudança. Não é tarefa do Avaliador prever ou de

qualquer forma garantir as condições de um futuro mercado imobiliário, o avaliador pode apenas

refletir o que a comunidade de investimento, a partir da data do relatório, prevê para o futuro em

termos de taxas de aluguel, despesas e oferta e demanda;

Estudos e laudos ambientais e da contaminação do solo não fazem parte do escopo deste

trabalho;

Salvo disposição contrária no Laudo, a existência de materiais potencialmente perigosos ou

tóxicos que possam ter sido utilizados na construção ou manutenção das melhorias ou podem ser

localizados em ou sobre a Propriedade não foi considerada nos cálculos de valor. Estes materiais

podem afetar adversamente o valor da Propriedade. Os Avaliadores não são qualificados para

detectar tais substâncias. A C&W recomenda que um especialista ambiental seja consultado para

determinar o impacto destas questões na opinião de valor;

Salvo disposição em contrário, não recebemos um relatório de análise do solo. No entanto,

assumimos que a capacidade de suporte de carga do solo é suficiente para suportar a estrutura

existente (s) e / ou propostas. Não se observou qualquer evidência em contrário durante a nossa

inspeção do imóvel. A drenagem parece ser adequada;

Salvo disposição em contrário, não recebemos qualquer relatório e não sabemos de quaisquer

servidões, invasões, ou restrições que possam afetar negativamente o uso da Propriedade. No

entanto, recomendamos uma pesquisa de título para determinar se alguma condição adversa

existe;

VIA D

IGITAL


AVALIAÇÃO


Salvo disposição em contrário, não foi fornecido um levantamento das zonas de brejo, pântano ou

manancial. Se os dados de engenharia futuramente revelarem a presença destas zonas

regulamentadas, isso poderia afetar o valor da propriedade. Recomendamos uma pesquisa por

um engenheiro profissional com experiência neste campo;

Salvo disposição em contrário, não inspecionamos o telhado nem fizemos uma inspeção

detalhada dos sistemas mecânicos. Os avaliadores não estão qualificados para emitir um parecer

sobre a adequação ou condição destes componentes. Aconselhamos a contratação de um perito

neste campo, se a informação detalhada for necessária;

Se, com a aprovação prévia da C&W, o Laudo for submetido a um credor ou investidor, a referida

parte deve considerar este Laudo apenas como um fator, na sua decisão de investimento global,

juntamente com suas considerações independentes de investimento e os critérios de subscrição.

A C&W ressalta que este credor ou investidor deve compreender todas as condições

extraordinárias e hipotéticas e pressupostos e condições limitantes incorporados neste Laudo;

Ao utilizar este Laudo as partes que o fizerem concordam vincular ao uso todas as Premissas e

Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias nele contidas.

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AVALIAÇÃO


CERTIFICADO DE AVALIAÇÃO

Certificamos que com o melhor do nosso conhecimento de mercado e julgamentos:

As declarações e fatos contidos neste relatório são verdadeiros e corretos;

A análise, opiniões e conclusões são limitadas apenas pelas Premissas e Disclaimers bem como

Condições Hipotéticas e Extraordinárias, e refletem nossas opiniões, análises imparciais e

conclusões;

Não temos interesse presente ou futuro na propriedade em estudo bem como interesse pessoal

relativo às partes envolvidas;

Não temos preconceito com relação à propriedade em estudo ou às partes envolvidas com esta

contratação;

Nosso comprometimento para com este trabalho não foi condicionado à desenvolver ou reportar

resultados pré-determinados;

Joana Silva, MRICS e Rogério Cerreti, MRICS não realizaram a inspeção da propriedade objeto

deste laudo;

Nossas análises, opiniões, resultados e este laudo foram desenvolvidos em conformidade com o

que preceitua a NBR 14.653:2001 e suas partes da ABNT; e

Nossa remuneração para execução deste Laudo não depende do desenvolvimento ou conclusão

de um valor predeterminado ou estipulado, que favoreça à necessidade do contratante, ou a

ocorrência de evento posterior relacionado ao uso deste Laudo de avaliação.

Matheus Kammer Erick hurpia Consultant - Office and Special Projects Consultant - Office and Special Projects

Cushman & Wakefield, Brasil Cushman & Wakefield, Brasil

Joana Silva, MRICS

Sênior Manager - Office and Special Projects

Cushman & Wakefield, South America

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ANEXOS

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD

ANEXOS

ANEXO A: DOCUMENTAÇÃO RECEBIDA

ANEXO B: DEFINIÇÕES TÉCNICAS

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ANEXOS


ANEXO A: DOCUMENTAÇÃO RECEBIDA

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ANEXOS


ANEXO B: Definições Técnicas

A seguir transcrevemos algumas definições

Avaliação de bens: “Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o

valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de

viabilidade de suas utilizações econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”

(NBR 14653-1:2001);

Fator comercialização: “A diferença entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de

reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que um”. (NBR 14653-1:2001);

Valor de mercado: Entende-se como “valor de mercado livre” a quantia mais provável pela qual se

negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das

condições de mercado vigente. (NBR 14653-1:2001);

Imóvel urbano: “Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei”. (NBR 14653:2001);

Empreendimento: “Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou

exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios

comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques

temáticos), industrial ou rural.” (NBR 14653-1:2001);

Empreendimento de base imobiliária: “Empreendimento em imóvel destinado à exploração do

comércio ou serviços.” (NBR 14653-4:2002);

Homogeneização: “Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações

matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de

mercado e os do bem avaliando.” (NBR 14653:2001);

Valor de mercado “as is”: Valor de mercado proposto para uma propriedade em seu estado de

conservação, uso e zoneamento atuais à data da avaliação. (Proposed Interagency Appraisal and

Evaluation Guidelines, OCC-4820-33-P);

Tempo de exposição: a) O tempo que uma propriedade permanece no mercado para

comercialização. b. O tempo estimado que a propriedade em estudo permaneceria ofertada ao

mercado até a sua efetiva comercialização pelo valor de mercado da data da avaliação;

Valor de liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo

menor que o médio de absorção pelo mercado;

Finalidade do laudo: Fim a que se destina o laudo, motivos elencados pelo contratante (locação,

aquisição, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, etc.) ao

administrativo ou avaliador que o levaram à necessidade de obter um laudo de avaliação;

Estudo de viabilidade técnico-econômica: “avaliação destinada a diagnosticar a viabilidade

técnico-econômica de um empreendimento, com a utilização de indicadores de viabilidade.”

(NBR14653-4:2002);

Análise de sensibilidade: “Análise do efeito de variações dos parâmetros do modelo adotado, no

resultado da avaliação”. (NBR14653-4:2002);

Valor máximo para seguro: tipo de valor destinado a fins de seguro da propriedade;

Destinatário do laudo: o cliente e outra parte, conforme identificado por nome ou tipo como sendo

destinatário do laudo de avaliação em contrato firmado com o contratante;

Imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão

representativo da região ou referencial da avaliação. (NBR14653-4:2002); e

Infraestrutura básica: equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação

pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e

domiciliar e as vias de acesso. (NBR14653-2:2011).

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Documents

Erro! Nenhuma variável de documento foi fornecida. Erro ... · Em atenção à solicitação de V.Sas., este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária, tem por objetivo identificar