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LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO-
ENDEREÇO
Imóvel localizado na Rua Visconde do Rio Branco, nº 19, Centro, Rio de Janeiro, RJ.
CONTRATANTE
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro RIOPREVIDÊNCIA
Laudo Técnico de Avaliação – LTA 04-0291/2017 - MARÇO/2017
LTA 04-0291/2017 Página 2 de 50
FOLHA RESUMO
Nº da Solicitação: O.S. NR: 002/2017
Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel
Endereço do imóvel:
Logradouro: Rua Visc. Rio Branco Nº: 19 Bairro:Centro
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.060-080
Métodos Utilizados:
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor de Mercado do imóvel;
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor Locativo do imóvel;
Método Evolutivo: Valor das partes constituintes do imóvel.
Valor de Mercado do Imóvel para Venda:
R$ 2.228.000,00 (Dois milhões, duzentos e vinte e oito mil reais)
Valor das partes constituintes do Imóvel:
Terreno: R$ 1.913.000,00 (Um milhão, novecentos e treze mil reais)
Edificação: R$ 273.000,00 (Duzentos e setenta e três mil reais)
Fator de Comercialização: R$ 42.000,00 (Quarenta e dois mil reais)
Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:
R$ 12.800,00/mês (Doze mil e oitocentos reais por mês)
Classificação quanto à liquidez: Liquidez normal;
Graus de Fundamentação do Laudo: I;
Graus de Precisão do Laudo: I.
Rio de Janeiro, 27 de março de 2017.
L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91
Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
1. Solicitante
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
2. Interessado / Proprietário
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
3. Finalidade
Alienação de Bens. Registros Contábeis: depreciação de imóveis.
4. Objetivo
Determinação do valor de mercado para venda e locação. Determinação das partes
constituintes do imóvel – terreno, edificação e valor total -, para fins de depreciação
contábil.
5. Objeto da Avaliação
Tipo do bem: Imóvel Comercial Urbano
Endereço: Rua Visc. do Rio Branco nº 19 Centro
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.060-080
Área do terreno: 8,96m x 31,50m = 371,84m² Área da Edificação: 564,48m²
Imóvel: Comercial urbano, composto por terreno plano com edificação, localizado nas
proximidades da Praça Tiradentes, na Rua Visconde do Rio Branco, nº 19, no Centro da
Cidade do Rio de Janeiro. A área do terreno, assim como suas dimensões, foram extraídas do
RGI do imóvel, Matrícula 72.020, quais sejam: frente: 8,96m; fundos: 8,96m; direita:
41,50m; esquerda: 41,50m; área: 371,84m². Não obtivemos o espelho do IPTU. Por esta
razão, recorremos então às imagens do Google Earth e concluímos que os dois andares
existentes possuem a mesma área e que há, nos fundos, uma área livre, com a mesma
largura do terreno – 8,96m – e com profundidade de aproximadamente 10,00m. Isso nos
permitiu calcular a área edificada, da seguinte forma: 8,96 x 31,50 x 2 = 564,48m².
Observação: As chaves do imóvel nos foram franqueadas, o que permitiu a nossa circulação
pelo andar térreo, mas não conseguimos acesso ao andar superior, aparentemente
desocupado. Contudo, embora o imóvel esteja muito sujo e em mau estado, há condições de
recuperá-lo com relativa facilidade. Ocorre que o imóvel está inserido no Corredor Cultural
Subzona de Preservação Ambiental, que obriga o proprietário a manter a fachada do imóvel
preservada, o que equivale dizer que o imóvel pode ser restaurado, mas sem acréscimo de
área, muito embora o valor da edificação, a nível de patrimônio, já esteja na casa dos 26%.
Ocupante do imóvel: O imóvel encontra-se desocupado, conforme ficou constatado na
ocasião da vistoria.
Tipo de ocupação: O imóvel não vem recebendo manutenção, pois já deve estar desocupado
há muito tempo. Isso justifica o estado de sujeira em que se encontra.
6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.
Este imóvel está inserido num Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental. Para
este corredor, existe um plano de preservação paisagística e ambiental para as áreas
consideradas de interesse histórico e arquitetônico: Lei 1139/1987.
O imóvel está localizado na Área Central 2 – Decreto 322/1976 e Lei 2236/1994, ou seja,
Área de Especial Interesse Urbanístico da II RA, Centro.
Em resumo: A fachada tem de ser preservada, a construção poderá ser refeita, mas nada
além do que existe agora em termos de área.
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7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando
Data da vistoria: 12/01/2017.
7.1) Caracterização da região
7.1.1) Caracterização Física O imóvel está inserido na região da Área Central 2, a um quarteirão da Praça Tiradentes,
região histórica da cidade. Nesta região predomina maciçamente a ocupação comercial, em
grande parte ocupada por pequenos e antigos prédios (sobrados), alvos do esforço de
preservação.
Trata-se de uma região de topografia plana, de alta concentração demográfica,
especialmente nos dias e horários de funcionamento do comércio.
Os incentivos, particularmente a isenção de IPTU, têm levado os proprietários a aderir, em
maior número, ao programa de preservação arquitetônica do corredor cultural.
7.1.2) Serviços / Infraestrutura A região é dotada de toda infraestrutura existente na cidade do Rio de Janeiro, assim
como rede de água, rede de gás encanado, rede de energia elétrica (luz e força), rede de
iluminação pública, rede de telefonia fixa, sinal regular para telefonia móvel, TV a cabo,
Internet Banda Larga, redes de escoamento de esgoto e de águas pluviais, pavimentação
asfáltica com guias e sarjetas, transporte coletivo urbano rodoviário e ferroviário – trem,
metrô e VLT -, coleta de lixo, entrega postal.
7.2) Caracterização do imóvel avaliado
Trata-se de imóvel de uso comercial, com loja no térreo e sobreloja no superior. O terreno
tem 371,84m² e calculamos a área da edificação em 564,48m². De acordo com a Certidão do
Registro de Imóveis, lavrada no Cartório do Registro de Imóveis do 2º Ofício, o imóvel está
registrado no Livro 3-CR, fls. 253, Matrícula n.º 75.168 em nome do FUNDO ÚNICO DE
PREVIDÊNCIA SOCIAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO - RIOPREVIDÊNCIA.
O terreno é plano e está ocupado pela edificação, restando ainda, nos fundos, uma pequena
área livre de 8,96 x 10,00 = 89,60m². A edificação tem dois pisos, totalizando
aproximadamente 564,48m² de área construída (dado que obtivemos analisando as imagens
do Google Earth). Pé direito de cerca de 3,50m, idade aparente de 40 anos e seu
estado de conservação é precário, pois está sem uso e sem manutenção. Tem
colunas, vigas e lajes de concreto armado; a julgar pela foto aérea, o telhado é
em duas águas, presumivelmente a estrutura é de madeira e as telhas cerâmicas
são francesas; elevações em alvenaria de tijolos; revestimento de pisos em
ladrilhos de cerâmica e em placas de vinil; revestimento de paredes com emboço
e reboco e/ou azulejo; revestimento de teto em laje rebocada; portas de abrir de
madeira e de enrolar de aço; janelas basculante de ferro com vidro e janelas de
correr de ferro com vidro; pintura em látex PVA nas paredes e teto e esmalte
nas esquadrias; iluminação incandescente e fluorescente com calhas .
8. Diagnóstico do Mercado
O município do Rio de Janeiro tem população superior a 6.300.000 habitantes. A região
onde se localiza o imóvel avaliando, no Centro da Cidade, bem próximo a Praça Tiradentes,
é considerada boa, em se tratando de área comercial.
A valorização imobiliária do Rio de Janeiro crescia em altos percentuais nos últimos anos,
empurrada pela Copa do Mundo de 2014 e pelas Olimpíadas de 2016. Mas, bem antes da
realização das Olimpíadas, passou a ter crescimento inferior à inflação e ultimamente já vem
apresentando crescimento negativo. Os efeitos da recessão pela qual vem passando o País
fazem-se sentir em quase todos os ramos de atividades e empresas, nas pessoas físicas e
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principalmente nas instituições governamentais. Os preços de aluguel já chegam a menos de
0,4% do valor de venda. Os preços de venda dos imóveis vêm caindo, mas em proporção
menor que o dos aluguéis. Analistas de economia avaliam que não há mais como aumentar
impostos, que já são proibitivos, restando apenas o aumento do crédito através da redução
dos juros, que precisam funcionar como frenagem para forçar a volta da produção dos
setores importantes da economia do país.
A localização do imóvel é um dos seus fortes atrativos, além de outros como isenção de
IPTU, preço baixo e outros.
Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliando, este
é considerado como de LIQUIDEZ NORMAL.
9. Metodologia empregada
Métodos empregados:
A) Valor de Mercado do imóvel: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
O valor de mercado do imóvel foi obtido com a utilização do “Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado”, com tratamento científico por Inferência Estatística,
conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.
Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento
científico por Inferência Estatística.
B) Valor Locativo do Imóvel: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
O valor Locativo do imóvel foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado”, com tratamento científico por Inferência Estatística, conforme
recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.
Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento
científico por Inferência Estatística.
C) Valor das partes constituintes do Imóvel – Método Evolutivo:
O valor das partes constituintes do imóvel resultou da somatória do valor do terreno e da
edificação, acrescidos do Fator de Comercialização obtido do mercado imobiliário.
1 - Valor do Custo de Reedição das Edificações – Método de Custo
Foi calculado o valor de novo da edificação e em seguida depreciado em função do seu
desgaste e da sua vida útil consumida, segundo o modelo de autoria do Engenheiro Hélio
de Caires.
2 – Valor de Mercado – Valor da Edificação
O valor da edificação foi deduzido do valor de mercado e o restante equivale ao valor do
terreno mais o fator de comercialização.
3 – Valor do Fator de Comercialização:
O fator de comercialização, obtido do mercado imobiliário, foi deduzido do valor do
terreno, completando, assim, a terceira componente do valor do imóvel.
10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados
Período de pesquisa: de 06/01/2017 a 13/01/2017.
Tratamento dos Dados: INFER 32
A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:
Universo da Pesquisa: foi pesquisado apenas o Centro da Cidade do Rio de Janeiro,
mais especificamente: Central, Pça Mauá, Castelo, Cinelândia, Fátima, Saúde e Lapa;
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Tipos de Imóveis: Foram pesquisados prédios inteiros de pequeno a médio porte e casas
comerciais, de uso exclusivo comercial;
Tipos de Valores: Foram pesquisados imóveis comerciais para e venda e locação.
Informações sobre os dados de pesquisa: Foram mantidos os dados informativos das
características dos imóveis apresentados pelo anunciante e apenas foram retirados termos
que não acrescentam nada na caracterização da amostra. Os agentes de mercado foram
consultados para informar o endereço completo e confirmar as demais informações de
seus anúncios.
Documentação Fotográfica: para cada amostra foi inserida uma foto da fachada do
imóvel pesquisado e outra do seu interior, sempre que possível, ensejando melhor
avaliação da amostra de mercado.
Modelo Estatístico – Venda e Locação: O valor de mercado para venda e para locação foi
obtido através de Tratamento Científico por Inferência estatística, com 12 (doze) elementos
para venda e 12 (doze) elementos para locação, coletados e efetivamente utilizados,
atendendo os preceitos da NBR 14.653-2 de 2011, tendo sido consideradas as seguintes
variáveis:
Variável Dependente: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);
Variáveis Independentes:
Fonte: Deságio da amostra para desconto da margem de negociação. Foram descontados
10% do valor anunciado, como forma de desconto da margem de negociação, somente após
os cálculos do tratamento científico, seguindo os preceitos do Anexo A, cuja orientação é de
inserir no software apenas os valores coletados na pesquisa de mercado.
Área: foi utilizada a área da amostra e comparada à área do imóvel avaliando para
adequação do seu valor por diferença de área. A relação entre a amostra e o avaliando é
processada pelo próprio software.
Local: Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando, variável numérica
aplicada da seguinte forma:
1 - Foi admitido um valor unitário paradigma para o imóvel avaliando e processada a
relação: valor unitário da amostra ÷ valor paradigma atribuído ao imóvel avaliando;
2 - Com isto obteve-se uma escala indexada para esta variável, cabendo ao software
processar esta escala, comparando seus valores com o valor paradigma.
Observação: Foram exaustivamente testados os valores de Vc da prefeitura, mas os
resultados obtidos se mostraram inconsistentes, impossibilitando a regressão. Por esta
razão foi adotado o sistema acima, também exaustivamente testado o valor paradigma,
até encontrar o ponto de equilíbrio entre o imóvel avaliando e as amostras coletadas.
Número de Dados de mercado utilizados:
Imóveis para venda: 12 elementos efetivamente utilizados;
Imóveis para aluguel: 12 elementos efetivamente utilizados.
11. Especificação da Avaliação
O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico científico, através de
processo de Inferência Estatística, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de
fundamentação e precisão:
A avaliação do Valor de Mercado do imóvel avaliando foi efetuada por Inferência Estatística e
resultou no GRAU II em nível de precisão.
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GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR
Item Descrição Pontos GRAU
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando 3 X
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 2
X
3 Identificação dos dados de mercado 2
X
4 Extrapolação 3 X
5 Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
3 10% 20% 30%
6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor
3 1% 2% 5%
TOTAL 16
ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR GRAUS Pontos III II I
Pontos Mínimos 16 X
Itens Obrigatórios II
X
GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES
DESCRIÇÃO GRAUS
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%
Compra e venda: (4.594,05 – 4.174,38)/4.384,21 10%
O valor locativo foi obtido por Tratamento Científico e obteve GRAU III em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR – Valor Locativo
Item Descrição Pontos GRAU
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando 3 X
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 2
X
3 Identificação dos dados de mercado 2
X
4 Extrapolação 3 X
5 Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
3 10% 20% 30%
6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor
3 1% 2% 5%
TOTAL 16
ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR GRAUS Pontos III II I
Pontos Mínimos 16 X
Itens Obrigatórios III
X
GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES
DESCRIÇÃO GRAUS
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%
Locação: (25,84 – 24,55)/25,19 5%
O valor da edificação foi obtido pelo método de custo e obteve grau II em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS
Item Descrição GRAU
III II I
1 Estimativa do custo direto – CUB - SINDUSCON
X
2 BDI - Calculado X
3 Depreciação física – Hélio de Caires
X
TOTAL 7
ENQUADRAMENTO DO LAUDO - FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO DE CUSTO
GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
Itens Obrigatórios no Grau correspondente
X
TOTAL X
LTA 04-0291/2017 Página 8 de 50
A avaliação do Valor de Mercado do Imóvel pelo Método Evolutivo, que é uma conjugação do
método comparativo (valor do terreno), Método de Custo (valor das edificações), acrescidos
do Fator de Comercialização, resultou no GRAU II em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO
Item Descrição GRAU
III II I
1 Estimativa do valor do terreno – V.M. – V.Edif – Fator de Comercialização
X
2 Estimativa dos custos de reedição – método de custo
X
3 Fator de Comercialização – inferido em mercado semelhante X
TOTAL 7
ENQUADRAMENTO DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO
GRAUS III II I
Pontos Mínimos
X
Itens Obrigatórios no Grau correspondente
X
TOTAL X
12. Resultado da Avaliação e Data de Referência
Valor de mercado para venda (alienação):
R$ 2.228.000,00 (Dois milhões, duzentos e vinte e oito mil reais)
Valor de mercado para locação:
R$ 12.800,00/mês (Doze mil e oitocentos reais por mês)
Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado local,
na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas características
físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imobiliário.
13. Ressalvas e Fatores Limitantes
No desenvolvimento deste trabalho não foram verificadas informações importantes, além
das que já foram apontadas anteriormente.
14. Profissional Responsável
Nada mais tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 09 (nove) folhas
impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.
Rio de Janeiro, 18 de janeiro de 2017.
L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91
Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D
LTA 04-0291/2017 Página 9 de 50
ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
FOTO AÉREA DA REGIÃO
FOTO AÉREA DO LOCAL
LTA 04-0291/2017 Página 10 de 50
VISTA FRONTAL DO IMÓVEL VISTA LATERAL DO IMÓVAL
R. VISC. R. BRANCO – P/PÇA. TIRADENTES R. VISC. R. BRANCO – P/CPO. SANTANA
ESQUINA DA RUA DO LAVRADIO ESQUINA DA R. REGENTE FEIJÓ
LTA 04-0291/2017 Página 11 de 50
VISTA INTERNA DA FRENTE VISTA INTERNA DA FRENTE
VISTA DA FRENTE PARA OS FUNDOS VISTA DA FRENTE PARA OS FUNDOS
ACESSO À ÁREA LIVRE VISTA DA COPA/COZINHA
LTA 04-0291/2017 Página 12 de 50
ANEXO II – DOCUMENTOS UTILIZADOS
LTA 04-0291/2017 Página 13 de 50
LTA 04-0291/2017 Página 14 de 50
LTA 04-0291/2017 Página 15 de 50
LTA 04-0291/2017 Página 16 de 50
SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO Relatório de Informações Urbanísticas Fornecimento Gratuito
1 - Localização
Logradouro: 063099-RUA VISCONDE DO RIO BRANCO
Início do Trecho: RUA LAVRADIO
Fim do Trecho: RUA REGENTE FEIJO
Bairro: Lapa RA:II AP: 1
Unidade SMU: 3 GLF Centro
Endereço: Rua República do Líbano, 54 - Centro
Telefone(s): Telefone: 22247414/22247546
2 - Dados Cadastrais
Plantas Cadastrais Planta Cadastral 287B III 4
Projetos Aprovados de Alinhamento (PAA) e Loteamento (PAL) no logradouro
Os arquivos disponíveis estão em formato WMF e PDF. Para visualizá-los, faça o download
no link da planta cadastral.
Projetos Aprovados de Loteamento (PAL)
Plantas de Alinhamentos Projetados (PAP) ---
3 - Zoneamento
MacroZona Macrozona de Ocupação Controlada - Plano Diretor LC111/2011
Zona Area Central 2, consulte a(s) norma(s): Decreto 322/1976, Lei 2236/1994, limite com Área Central 1, consulte a(s) norma(s): Decreto 322/1976
Subzona / Setor / Subsetor ---
Centro de Bairro ---
Zona Ambiental ---
Área de Especial Interesse (AEI) Urbanístico - II RA - Centro Decreto 12409/1993, Lei 2236/1994
Distritos e Polos ---
Outros Dispositivos Legais ---
ATENÇÃO: quando se tratar de limite de zona, observar Artigo 115 e 121 do Regulamento de Zoneamento (RZ) Decreto 322/1976 e legislação específica no caso de Projeto de Estruturação Urbana (PEU).
4 - Área de Especial Interesse Social (AEIS)
Não há
5 - Gabarito de Altura
Edificação afastada das divisas Lei 1139/1987 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental Lei 1139/1987, Decreto 11883/1992, Lei 2236/1994 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental (Rua Visconde de Rio Branco)/altura máxima 12,50m, limite com Lei 1139/1987, Decreto 11883/1992, Lei 2236/1994 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental (Rua Visconde de Rio
LTA 04-0291/2017 Página 17 de 50
Branco)/altura máxima 12,50m
Edificação não afastada das divisas Lei 1139/1987 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental Lei 1139/1987, Decreto 11883/1992, Lei 2236/1994 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental (Rua Visconde de Rio Branco)/altura máxima 12,50m, limite com Lei 1139/1987, Decreto 11883/1992, Lei 2236/1994 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental (Rua Visconde de Rio Branco)/altura máxima 12,50m
ATENÇÃO: Nos casos em que o trecho estiver localizado em zona determinada pelo Decreto 322/1976, consultar os artigos 80 a 87 desse decreto.
6 - Índice de Aproveitamento de Terreno
IAT 15,0 - Lei Complementar 111/2011
Maiores informações serão fornecidas pelo técnico da Unidade SMU indicada no item 1 - Localização.
7 - Áreas Protegidas
Área de Proteção do Ambiente Cultural (APAC)
da Cruz Vermelha, consulte a(s) norma(s): Decreto 11883/1992, Resolução SMU 1125/2014
Corredor Cultural Plano de Preservação Paisagística e Ambiental para as Áreas Consideradas de Interesse Histórico e Arquitetônico localizadas no Centro da Cidade - Corredor Cultural - Decreto 4141/1983, Lei 506/1984
ZPPA1 Zona de Preservação Paisagística e Ambiental 1 - Decreto 35507/2012
8 - Desapropriações / Tombamentos / Susceptibilidade
Desapropriações » Clique aqui para ver/ocultar as Desapropriações encontradas.
Descrição Legislação Assunto
Nº 22 = DESAPROPRIAÇÃO JÁ EXECUTADA ( 2º OFÍCIO - RGI MATRÍCULA Nº
81.968 DE 24/06/97 ).
DECRETO UNIAO No.7064 de
31/07/1941 DESAPROPRIAÇÃO
Nº 13 DECRETO MUNICIPAL No.23211 de 29/07/2003
DESAPROPRIAÇÃO
Tombamentos » Clique aqui para ver/ocultar os Tombamentos encontrados.
Número(s) Tipo Legislação Obs
48 PROVISÓRIO DECRETO 9414 ESCOLA MUNICIPAL TIRADENTES
15 A 29(IMPAR), 33, 35, 37 PRESERVADO DECRETO 11883 APA DA CRUZ VERMELHA
05,07 PRESERVADO LEI 1139 CORREDOR CULTURAL PAA 10600
41,45,47,53,57,59,61,63,65,67 PRESERVADO LEI 1139 CORREDOR CULTURAL PAA 10600
10,14,16,18,20 PRESERVADO LEI 1139 CORREDOR CULTURAL PAA 10600
50,52,54,58,60,62,64 PRESERVADO LEI 1139 CORREDOR CULTURAL PAA 10600
45, 57, 59, 61, 63, 65 PRESERVADO DECRETO 11883 APA DA CRUZ VERMELHA
15, 17, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37 PRESERVADO LEI 1139 CORREDOR CULTURAL PAA 10600
22, 24, 28, 30, 32, 34, 36, 38 PRESERVADO LEI 1139 CORREDOR CULTURAL PAA 10600
Susceptibilidade Baixa - Decreto 33534/2011
ATENÇÃO: Consultar a Fundação Instituto de Geotécnica do Município do Rio de Janeiro (GEO-RIO).
9 - Observações
Observar parágrafos 5° e 6° do Artigo 81 do Regulamento de Licenciamento e Fiscalização do Decreto 3800/1970 para imóveis construídos até 1937.
Observar Decreto 5281/1985 para edificações residenciais unifamiliares.
Observar Decreto 8321/1988 para edificações em terrenos de encostas situados em Zona Especial 1 ou em Zona Residencial 1.
Observar Lei 2.079/1993 que dá condições especiais para o licenciamento de edificações com até três pavimentos, excetuando-se as previstas no parágrafo 2º do artigo 1º.
Consultar CEDAE Decreto 10082/1991.
Consultar CET-RIO e SMAC Decreto 28329/2007.
Observar Lei Complementar 156/2015 que institui obrigação relativa à construção de empreendimentos comerciais e de serviços, como incentivo a produção de habitação de interesse social, à construção de equipamentos públicos e à realização de obras de qualificação urbana, e dá outras providências.
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ANEXO III – A. R. T.
Quarta-feira, 3 de Maio de 2017 13:51:56
Boa tarde, , seja bem-vindo(a). Sair
I n ício ART Serviços Gratuitos Outros Serviços RT's e QT's Protocolo Ouvidoria Configurações
Empresa: LEMA ENGENHARI A E AVALI ACOES LTDA em Atendimento.
OL00601435
NATUREZA FATO GERADOR TI PO
OBRA E SERVICO NAO INFORMADO
Nº
NORMAL
Nº da ART principal
CONTRATADO
1977103667 ARYMAR ANTONIO DE ANDRADE
ENGENHEIRO CIVILNÃO NÃO 24 - IEL
2009210021
VisualizarLEMA ENGENHARIA E AVALIACOES LTDA
CONTRATANTE
03066219000181 RIOPREVIDÊNCIA
20091005 RUA DA QUITANDA 106
RJ RIO DE JANEIRO CENTRO
CONTRATO
02/2017 1101
5 - AVALI ACAO
1 2 - CON SULTORI A
5 1 - VI STORI A
7 3 - OUTROS
4 0 - EDI FI CACAO RESI DENCI AL
4 1 - EDI FI CACAO COMERCI AL
1 7 5 - OUTROS
7,00 - un 28/01/2017
Prazo Determinado
Sim
Mês0
Dias100
Ñ DETR$ 8.000,00 ou
SERVIÇOS DE CONSULTORIA, VISTORIA E AVALIAÇÃO TÉCNICA, POR MODELO ESTATÍSTICO INFERENCIAL, DOS SEGUINTES IMÓVEIS, TODOS NA
CIDADE DO RIO DE JANEIRO: RUA OTON BEZERRA DE MELO, 187, JARDIM BOTÂNCO; RUA MCHAL. FLORIANO, 163/165, CENTRO; RUA VISC. DO
20040005 AVENIDA RIO BRANCO 123 GR. 2005
CENTRO
OBRA/SERVICORIO DE JANEIRO RJ
EX I GÊNCI AS
Cód. DescriçãoConteudo
Gerador
Status Tipo
AçãoData
Descricao
Analise
Situação
Liberação
Data da
Liberação
Descrição
Liberação
18Campo 18 sujeito a nova
analise
Código: 73 -
OUTROSNao Analisada 03/05/2017
19Campo 19 sujeito a nova
analise
Código: 175 -
OUTROSNao Analisada 03/05/2017
23 Campo 27 sujeito a analise Nao Analisada 03/05/2017 Nao Analisada
7Profissional com a anuidade
em atrasoNao Analisada 03/05/2017 Nao Analisada
21 ART sem Pagamento Nao Analisada 03/05/2017 Nao Analisada
Declaro o cumprimento das normas da ABNT referentes à Acessibilidade em atendimento ao parágrafo 1º do artigo nº 11 do Decreto nº
5.296/2004.
ASS
ASSINOU ASSINOU
Valor Pago ART:
Data Pagam ento ART:
Status da Situação da ART: EM ANDAMENTO
Status da Exigência da ART:
Crea-RJ Sistema de ART https://creaonline.crea-rj.org.br/artOnline/home/detalharARTEmp...
1 de 2 03/05/2017 13:56
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ANEXO IV – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE IMÓVEIS PARA VENDA
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ANEXO V – IMÓVEIS COMERCIAIS PARA VENDA
1 - Casa comercial à venda na Rua Silvio Romero, 39, Lapa, Rio de Janeiro - RJ
Valor de venda: R$ 3.200.000,00 – Área: 1.000,00m² - V. Unit.: R$ 3.200,00/m² 5VAGAS
Descrição: Dois imóveis pequenos, prédio de 3 andares com várias salas e banheiros, algumas em vão
livre e pé direito alto. Ao lado ligado por portões, uma casa com várias salas , frente preservada Garagem para 5 carros. . OBS: Imóveis comerciais. Localização: Próximo a Riachuelo, Lapa...Características: Andares: 3 | Ano de Construção: 1938
SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2303.1558 - - Vc ; 1519,19
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-comercial+lapa+centro+rio-de-janeiro+rj+1.000m2+RS3200000/ID-6231684/?paginaoferta=1
2 - Prédio à venda na Rua Buenos Aires, 23, Centro, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 3.000.000 – Área: 800,00m² - V. Unit.: R$ 3.750,00/m²
Oportunidade única, Rua Buenos Aires colado na Av. Rio Branco. Prédio comercial de 8 andares com
uma media de 80m² por andar, edifício bom de apenas 1 sala por andar. Localização maravilhosa que
acaba de ser revitalizada. Farto comércio, bancos, cartórios, metrô e VLT. Preço excelente com documentação cristalina. Atualizado em 17-01-2017. Características: Andares: 8 NOVA ALIANÇA VOLUNTÁRIOS – (21) 2303.1991 - Vc = 3522,99 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-
janeiro+rj+800m2+RS3000000/ID-11620965/?paginaoferta=2
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3 - Prédio à venda na Rua Frei Caneca, 69, Centro, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 4.000.000,00 – Área: 977,00m² - V. Unit.: R$ 4.094,17/m²
Descrição: Maravilhoso prédio comercial em região central da cidade, com ótimo movimento. Imóvel
composto por lojão com mais de 300m², e 2 andares padrões com a mesma disponibilidade de espaço. Elevador atendendo ambos todos os pavimentos. Prédio totalmente frente de rua, em ótimo estado de conservação e excelente infraestrutura. Localização com excelente logística. Oportunidade! Características: Andares: 3 | Ano de - Construção: 1938
SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2303.1558 - Vc = 1761,42
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+977m2+RS4000000/ID-10521061/?paginaoferta=6
4 - Prédio à venda na Rua Riachuelo, 278, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de venda: R$ 3.200.000,00 – Área: 710,00m² - V. Unit.: R$ 4.507,04/m²
Descrição: Excelente prédio comercial na rua do Riachuelo, entre as ruas Washington Luis e Resende. Composto de: lojão com 210m², jirau com 80m², 1º pavimento 210m², 2º pavimento 210m², área total de 710m², 6 banheiros, cozinha, entrada para ar central, ideal para bancos, comércio com grande
estoque, vão livre. OBS: Localização: Próximo Rua do Resende... Características: Andares: 3 | Ano de Construção: 1984 - Características das Áreas Comuns: Copa
SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2303.1558 - Vc = 2201,83 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+704m2+RS3200000/ID-4522191/?paginaoferta=1
LTA 04-0291/2017 Página 22 de 50
5 - Prédio à venda na Avenida Marechal Floriano, 183, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de venda: R$ 1.500.000,00 – Área: 331,00m² - V. Unit.: R$ 4.531,72/m²
Descrição: Av. Marechal Floriano 183, Prédio 02 andares, piso cerâmica, escritório, copa, terreno 153m2, área edificada 331m2.
IMODATA ADMINISTRADORA – (21) 3816.7800 / 3816.7849 - Vc = 2862,37 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+1-quarto+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+331m2+RS1500000/ID-9869782/?paginaoferta=4
6 - Casa Comercial à venda na Rua Sacadura Cabral, 53, centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de venda: R$ 970.000,00 – Área: 200,00m² - V. Unit.: R$ 4.850,00/m²
Descrição: Excelente e grande restaurante e bar tradicional na Praça Mauá junto à Estação do Movo VLT, em frente ao museu Navio Turistas. Ótimo movimento dia e noite (funciona direto), capacidade para 50 mesas, muito bem equipado serve refeições, petiscos e bebidas. Contrato novo 5 anos, aluguel baratíssimo R$ 4.000,00/mês. Faturamento médio R$ 250.000,00 e pode dobrar. Motivo da venda: sócios querem descansar. Oportunidade única em novo “Point” do Rio, totalmente revitalizado.
ARCA IMOBILIÁRIA – (21) 2280.3737 - Vc = 1157,45
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-comercial+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+200m2+RS970000/ID-11194699/?paginaoferta=1
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7 - Casa comercial à venda na Avenida Mem de Sá, 41, Lapa, Rio de Janeiro - RJ
Valor de venda: R$ 1.650.000,00 – Área: 340,00m² - V. Unit.: R$ 4.852,94/m²
Descrição: Av. Mem de Sá 41, esquina com rua Joaquim Murtinho, justo debaixo dos Arcos, casarão de dois pavimentos, outrora danificado por incêndio mas que mantém preservadas suas fachadas, devidamente estabilizadas por estruturas metálicas. Tem cerca de 170m² de área útil por andar. Mas há
a possibilidade de fazer obras de recuperação estrutural, executando um subsolo e um pavimento de cobertura, elevando a área construída para cerca de 650m2. O preço básico é da ordem de R$1.650.000,00, podendo ser ajustado de forma a atender interesses recíprocos. O ponto comercial é
excepcional junto às mais tradicionais estruturas culturais/turísticas/comerciais da Lapa. É adequado para bar, restaurante, casa de show, farmácia, banco, centro cultural, etc. MARNIO – (21) 2434.1312 - Vc = 1409,12
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-comercial+8-quartos+lapa+centro+rio-de-janeiro+rj+170m2+RS1650000/ID-6730973/?paginaoferta=2
8 - Prédio à venda na Rua Frei Caneca, 91, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de venda: R$ 2.700.000,00 – Área: 500,00m² - V. Unit.: R$ 5.400,00/m²
Descrição: Excelente prédio com loja, com 13m de frente para rua. Localizado no polo de vendas de
matérias de acabamento para a construção civil. Características: Andares: 2 | Ano de Construção: 1938.
SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2303.1558 - Vc = 1761,42 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+500m2+RS2700000/ID-5425497/?paginaoferta=8
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9 - Prédio inteiro à venda na Rua Moncorvo Filho, 67/69, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de venda: R$ 3.800.000,00 – Área: 700,00m² - V. Unit.: R$ 5.428,57/m²
Descrição: Prédio de 2 andares, com área construída de 700m², em terreno de 449m², térreo com 2
oficinas e uma loja, 2º andar com salão/ depósito. Imóvel de esquina com 2 frentes , uma com 7,10m e outro com 28,60m. Próximo a Central do Brasil e Hemorio.. Características:Andares: 2 | Ano de Construção: 1959
SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2303.1558 Vc = 1761,42
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+700m2+RS3800000/ID-4825148/?paginaoferta=1
10 - Casa comercial à venda no Beco dos Carmelitas, C3, Centro, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 1.280.000,00 – Área: 192,00m² - V. Unit.: R$ 6.666,67/m²
Descrição excelente casarão duplex para uso residencial ou comercial, frente de rua, primeiro piso salão 80 m, banheiro social, cozinha grande e dispensa, era um restaurante, segundo piso um apartamento completa todo em tabuas corridas, salão uma ampla suite mais um banheiro social uma ampla copa cozinha um jardim de inverno com plantas e uma escada que da acesso a um terraço onde fica área de serviço. –
COMPLETA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – (21) 2303.1992 - Vc = 1585,26 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-comercial+1-quarto+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+192m2+RS1280000/ID-12157038/?paginaoferta=5
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11 - Prédio inteiro à venda na Rua Teófilo Otoni, 157, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de venda: R$ 4.000.000,00 – Área: 515,00m² - V. Unit.: R$ 7.766,99/m² Locação: R$ 30.000,00/mês – Área: 515,00m² - V. Unit.: R$ 58,25/m²/mês
Descrição: 500m². Empreendimento exclusivo, de 6 pavimentos, composto por um “lojão” no térreo, 3
pavimentos tipo, 4º e 5º adaptáveis às suas necessidades. Split em todos os andares. Um dos melhores pontos do centro da Cidade. Diferenciais: Cisterna com ótima capacidade; a uma quadra do Metrô Uruguaiana; acesso para deficientes físicos; todas as normas de combate a incêndio cumpridas; piso em porcelanato; Primeira locação; totalmente legalizado - 09/01/2017
IMÓVEL LIVRE – (21) 3580.3660 - Vc = 3743,19 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+515m2+RS4000000/ID-12326424/?paginaoferta=12
12 - Casa comercial à venda na Travessa do Comercio, 22, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de venda: R$ 3.300.000,00 – Área: 325,00m² - V. Unit.: R$ 10.153,85/m²
Descrição: Prédio comercial histórico, com a fachada preservada e seu interior todo modernizado e
climatizado. Prédio Comercial em 3 andares em ótimo estado de conservação, pronto para ocupação. Características:Andares: 3 | Ano de Construção: 1938 THOMPSON IMÓVEIS – (21) 99802.1400 - Vc = 2201,83 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-comercial+centro+centro+rio-de-
janeiro+rj+325m2+RS3300000/ID-8382148/?paginaoferta=15
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ANEXO VI – TRATAMENTO DOS DADOS DE VENDA
Amostra
Nº Am. V. Unit. Área Local
1 3.200,00 1.000,00 0,80
2 3.750,00 800,00 0,94
3 4.094,17 977,00 1,02
4 4.507,04 710,00 1,13
5 4.531,72 331,00 1,13
6 4.850,00 200,00 1,21
7 4.852,94 340,00 1,21
8 5.400,00 500,00 1,35
9 5.428,57 700,00 1,36
10 6.666,67 192,00 1,67
11 7.766,99 515,00 1,94
12 10.153,85 325,00 2,54
Descrição das Variáveis
Variável Dependente : • V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado. Variáveis Independentes : • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando.
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 12 Nº de variáveis independentes : 2 Nº de graus de liberdade : 9 Desvio padrão da regressão : 439,8843
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
V. Unit. 5433,50 1935,6533 35,62%
Área 549,17 284,8437 51,87%
Exp(Local) 4,4301 2,9049 65,57%
Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes : 12.
Dispersão em Torno da Média
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Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável V. Unit..
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %
1 3.200,00 3.640,73 440,73 13,7729 %
2 3.750,00 4.047,46 297,46 7,9324 %
3 4.094,17 3.994,96 -99,21 -2,4232 %
4 4.507,04 4.463,06 -43,98 -0,9757 %
5 4.531,72 4.851,15 319,43 7,0487 %
6 4.850,00 5.140,97 290,97 5,9993 %
7 4.852,94 4.997,61 144,67 2,9811 %
8 5.400,00 5.138,06 -261,94 -4,8508 %
9 5.428,57 4.956,67 -471,90 -8,6929 %
10 6.666,67 6.331,82 -334,85 -5,0227 %
11 7.766,99 6.995,29 -771,70 -9,9356 %
12 10.153,85 10.644,16 490,31 4,8288 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores,
não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
[V. Unit.] = 3320,9 - 1,0240 x [Área] + 603,80 x Exp([Local])
Modelo para a Variável Dependente
[V. Unit.] = 3320,9 - 1,0240 x [Área] + 603,80 x Exp([Local])
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo
Área b1 = -1,0239 0,5123 -1,7325 -0,3153
Local b2 = 603,8045 50,2384 534,3233 673,2857
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Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9786 Valor t calculado ............................... : 14,28 Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,262 (para o nível de significância de 5,00 %) Coeficiente de determinação (r²) .... : 0,9577 Coeficiente r² ajustado .................... : 0,9484
Classificação : Correlação Fortíssima
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 3,9472x107 2 1,9736x107 102,0
Residual 1,7414x106 9 1,9349x105
Total 4,1214x107 11 3,7467x106
F Calculado: 102,0 // F Tabelado: 6,234 (para o nível de significância de 2,000 %)
Significância do modelo igual a 6,6x10-5%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 20,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3830
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito
Área b1 -2,199 5,5% Sim
Local b2 13,22 3,4x10-5% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (unicaudal)
(Teste unicaudal - significância 20,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,8834
Variável Coeficiente t Calculado Significância
Área b1 -1,999 3,8%
Local b2 12,02 3,8x10-5%
Estatística dos Resíduos
Número de elementos .............. : 12 Graus de liberdade ................... : 11 Valor médio ............................. : -5,9211x10-16 Variância ................................ : 1,4512x105 Desvio padrão .......................... : 380,9510 Desvio médio ........................... : 330,5959 Variância (não tendenciosa) ...... : 1,9349x105 Desvio padrão (não tend.) ......... : 439,8843 Valor mínimo ........................... : -490,3137 Valor máximo .......................... : 771,6980 Amplitude ............................... : 1262,0117 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 315,5029
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : -5,9211x10-16 Momento central de 2ª ordem : 1,4512x105 Momento central de 3ª ordem : 2,7597x107
Momento central de 4ª ordem : 2,2997x106
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria 0,4991 0 0
Curtose -2,9998 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.
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Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%
) Média
1 -490,3137 -174,8108 5 41,67 -367,7810
2 -174,8108 140,6921 3 25,00 -0,4947
3 140,6921 456,1950 2 16,67 298,3963
4 456,1950 771,6980 2 16,67 621,7983
Histograma
Ogiva de Frequências
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
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Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 13,90 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**
) Aceito
1 0,2207 0,3121 Sim
2 0,0352 0,1622 Sim
3 9,6794x10-3 0,2887 Sim
4 5,0441x10-4 0,1178 Sim
5 0,0563 0,2034 Sim
6 0,0924 0,3055 Sim
7 9,8690x10-3 0,1827 Sim
8 0,0135 0,0940 Sim
9 0,0526 0,1089 Sim
10 0,0757 0,2315 Sim
11 0,2300 0,1587 Sim
12 12,5222 0,8339 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo
quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.
Hii x Resíduo Normalizado Quadrático
Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".
Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
12 -490,3137 0,1325 0,0833 0,1325 0,0491
1 -440,7326 0,1582 0,1667 0,0748 8,4775x10-3
5 -319,4286 0,2339 0,2500 0,0672 0,0161
2 -297,4634 0,2494 0,3333 5,5305x10-4 0,0838
6 -290,9665 0,2542 0,4167 0,0791 0,1625
7 -144,6707 0,371 0,5000 0,0455 0,1288
4 43,9761 0,540 0,5833 0,0398 0,0435
3 99,2101 0,589 0,6667 5,8858x10-3 0,0774
8 261,9427 0,724 0,7500 0,0575 0,0257
10 334,8498 0,777 0,8333 0,0267 0,0565
9 471,8987 0,858 0,9167 0,0249 0,0583
11 771,6980 0,960 1,0000 0,0436 0,0396
Maior diferença obtida: 0,1625 // Valor crítico: 0,3750 (para o nível de significância de 5 %)
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Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 5 %,
aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos ......... : 6 Número de elementos negativos ........ : 6 Número de sequências ..................... : 5 Média da distribuição de sinais .......... : 6 Desvio padrão ................................ : 1,732
Teste de Sequências
(desvios em torno da média)
Limite inferior: -0,9083 // Limite superior: -1,5138 Intervalo para a normalidade: [-1,6452 , 1,6452] (para o nível de significância de 5%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado): 0,0000 // Valor z (crítico): 1,6452 (para o nível de significância de 5%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW): 1,3476 - (nível de significância de 5,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 0,95 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,05
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) // DU = 1,54 4-DU = 2,46
Teste de Durbin-Watson inconclusivo.
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem
ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
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Reta de Normalidade
Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.
Formação dos Valores
Variáveis independentes: • Área = 564,48 • Local = 1,00
Estima-se o Valor Unitário do Imóvel Comercial = R$ 4.384,21/m²
O modelo utilizado foi: [V. Unit.] = 3320,9 - 1,0240 x [Área] + 603,80 x Exp([Local])
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 4.174,38/m² // Máximo: R$ 4.594,05/m²
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012)
Para uma Área de 564,48 m², teremos:
Valor obtido = R$ 2.474.799,69 Valor mínimo = R$ 2.356.352,29 Valor máximo = R$ 2.593.247,09
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Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Variável Limite
inferior
Limite
superior
Valor no ponto
de avaliação
Variação em
relação ao limite Aprovada (*)
Área 192,00 1.000,00 564,48 Dentro do intervalo Aprovada
Local 0,80 2,54 1,00 Dentro do intervalo Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0% além do
limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Variável Valor estimado no
limite inferior
Valor estimado no
limite superior
Valor estimado no
ponto de avaliação Maior variação
Aprovada
(**)
Área 4.765,62 3.938,25 4.384,21 Dentro do intervalo Aprovada
Local 4.086,69 10.398,94 4.384,21 Dentro do intervalo Aprovada
** É admitida uma variação de 15,0% além dos limites amostrais para o valor estimado.
No modelo, somente uma variável pode extrapolar o limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) - Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da variável
Limite Inferior
Limite Superior
Amplitude Total
Amplitude/média ( % )
Área 4.373,36 4.395,06 21,70 0,49
Local 4.265,27 4.503,15 237,88 5,43
E(V. Unit.) 3.740,67 5.027,75 1.287,09 29,36
Valor Estimado 4.174,38 4.594,05 419,67 9,57
Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.
De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor unitário de venda do imóvel, em março de 2017, é de R$ 4.384,21/m².
Valor de mercado do sobrado: R$ 4.384,21/m² x 564,48m² ≈ R$ 2.475.000,00
Grau de Precisão: 4.594,05 – 4.174,38 = 419,67/4.384,21 = 10% < 30%
GRAU III
Desconto da margem de negociação: R$ 2.475.000,00 x 0,90 ≈ R$ 2.228.000,00
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ANEXO VII – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO
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ANEXO VIII – PESQUISA DO VALOR LOCATIVO DE IMÓVEIS
1 - Imóvel comercial p/Alugar na Rua da Constituição, 12, Centro, Rio de Janeiro, RJ Aluguel: R$ 16.000,00/mês – Área: 800,00m² - V. Unit.: R$ 20,00/m²/mês - COD. PR0001
Para al Prédio comercial de 800m² no Centro do Rio de Janeiro, com 4 banheiros. - 4 andares com cerca de 200m² por andar. Monta-carga funcionando. 2 banheiros no térreo e refeitório e 2 na sobreloja. Isento de IPTU porque está no corredor cultural. Características: Perto de vias de acesso. SIEIRO ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – (21) 3988.8930 / 99967.1219 - Vc = 2201,83
https://www.vivareal.com.br/imovel/imovel-comercial-centro-zona-central-rio-de-janeiro-800m2-aluguel-RS16000-id-74107371/
2 - Prédio para alugar na Rua André Cavalcanti, 45, Centro, Rio de Janeiro - RJ Aluguel: R$ 12.000,00/mês – Área: 500,00m² - V. Unit.: R$ 24,00/m²/mês
Descrição: Excelente localização, centro gastronômico com muito lazer, comercio e transporte. Prédio comercial com três andares, reformado. Bom para restaurante, boate, bar e academia, cursos. - 17/01/2017. Características: Andares: 3 | Ano de Construção: 0 - Características do Imóvel: Ar Condicionado
COMPLETA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – (21) 2303.1992
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+500m2+RS12000/ID-12221412/?paginaoferta=3
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3 - Imóvel comercial para Alugar na Rua Uruguaiana, 20, Centro, Rio de Janeiro, RJ
Aluguel: R$ 10.000,00/mês – Área: 400,00m² - V. Unit.: R$ 25,00/m²/mês
Prédio comercial no corredor cultural não paga IPTU somente taxa de lixo e limpeza R$ 787.00 por ano. Na Uruguaiana com 7 de Setembro no coração do Rio, 400M2 divididos em 05 andares sendo do
segundo ao sexto andar, pois a loja do térreo já esta alugada, dois banheiros por andar e com elevador próprio. Oportunidade de ter seu próprio prédio próximo a estação Carioca do Metro. Renha imóveis, trabalhamos com imóveis comerciais e residenciais do centro a zona sul. Características: Elevador; Ar condicionado; Condomínio fechado; Perto de vias de acesso; Interfone; Perto de Shopping Center; Segurança 24 horas
RENHA & RENHA IMÓVEIS – (21) 2532.8414 / 3189.6918 - Vc = 4650,36 https://www.vivareal.com.br/imovel/imovel-comercial-centro-zona-central-rio-de-janeiro-400m2-aluguel-RS10000-id-74912229/
4 – Prédio para alugar na Rua Camerino, 64, Centro, Rio de Janeiro - RJ Aluguel: R$ 18.000,00/mês – Área: 700,00m² - V. Unit.: 25,71/m²/mês
Descrição: Rua Camerino, área revitalizada da zona Portuária, próximo da Av. Venezuela estação do
VLT. Excelente prédio duplex com 250m² de loja + 200m² de jirau + 250m² do 1º andar). Todo reformado, sistema hidráulica e elétrico novos, previsão para aparelhos de ar condicionado tipo split.
Ideal para escritórios, confecções, lojas etc.. Características: Andares: 2
JÚLIO BOGORICIN LOCAÇÕES - (21) 2187.3500 - Vc = 1409,12 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+850m2+RS18000/ID-9137381/?paginaoferta=6
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5 - Imóvel comercial p/Aluguel, Rua dos Inválidos, 194, Centro, Rio de Janeiro, RJ
Aluguel: R$ 14.500,00/mês – Área: 500,00m² - V. Unit.: R$ 29,00/m²/mês
Prédio comercial de 4 andares, Rua dos Inválidos com documentação totalmente em dia. Possui cofre. Preparado para instalação de elevador. Aceita proposta de pagamento. Possui monta-carga de cozinha. Ideal para restaurantes, “fast foods”. Características: Depósito, Elevador, Perto de vias de acesso, Interfone. COD. 9d0426 SUPPERIORRIO SOLUÇÕES CORPORATIVAS – (21) 98297.4097 - Vc = 1761,42
https://www.vivareal.com.br/imovel/imovel-comercial-centro-zona-central-rio-de-janeiro-500m2-venda-RS3300000-id-63751374/
6 - Casa comercial para alugar na Rua do Senado, 278, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de locação: R$ 12.000,00/mês – Área: 370,00m² - V. Unit.: R$ 32,43/m²/mês
Descrição: Loja muito bem localizada!!! Muito ampla com 240 m², excelente frente!!! Ainda com 130
m² de jirau!!! Reforma recém finalizada! Tamanho: 370 m² ------- Características:Andares: 1 |
REAL UP IMÓVEIS – (21) 2274.8888 - Vc = 1585,26
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7 - Casa comercial para alugar na Rua da Carioca, 44, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de locação: R$ 16.000,00 – Área: 490,00 – V. Unit.: R$ 32,65/m²/mês
sobrado tombado com 3 andares para aluguel comercial. reforma hidráulica e elétrica feita há 3 anos. térreo: utilizado com loja com 3 vãos de entrada, salão frontal e sala nos fundos. 2ºpiso: grande salão com 5 portais voltados para o balcão da fachada, 2 banheiros e depósito.o imóvel aqui anunciado poderá sofrer alteração no preço, valor do condomínio e demais taxas sem prévio aviso.
características\; andares: 3 | MACHADO DE SOUZA IMÓVEIS – (21) 2274.1642 - Vc = 3743,19
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+490m2+RS16000/ID-7550777/?paginaoferta=11
8 - Casa comercial para alugar na Rua Evaristo da Veiga, 147, Lapa, Rio de Janeiro - RJ
Aluguel: R$ 7.900,00/mês – Área: 240,00m² - V. Unit.: R$ 32,92/m²/mês
Descrição; Dois andares em prédio comercial na Lapa, área total aprox 230m², 6 banheiros, quatro
quartos, ampla cozinha e sala com vista de frente para os Arcos da Lapa No primeiro andar funciona o Lapa Irish Pub, atraindo uma clientela de classe média alta. Segundo andar, dois quartos, o maior com lavabo, mais dois lavabos no corredor. Grande sala com varandas de frente para os Arcos. Terceiro andar, mais dois quartos, um com lavabo e dois lavabos no corredor. Escadaria de madeira Cisterna de
16.000L Caixa reserva de 2.000L e aquecedor comercial de 500L no telhado. Características:Andares: 2 | Ano de Construção: 0 - Características do Imóvel: Geminada, Lavabo - Características das Áreas Comuns: Copa
ELVIS - trinasemail2003@ https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+4-quartos+lapa+centro+rio-de-janeiro+rj+240m2+RS7900/ID-10820038/?paginaoferta=3
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9 - Prédio para alugar na Rua do Carmo, 62, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de locação: R$ 20.000,00/mês – Área: 600,00m² - V. Unit.: R$ 33,33/m²/mês
prédio com fachada tombada exclusivo com 600 m² sendo 150 m² de loja e mais 3 andares no centro financeiro do rio na rua do carmo com isenção de iptu e sem condomínio. Características: Andares: 3
| Ano de Construção: 1950 - Características do Imóvel: Andar Inteiro, Ar Condicionado PASARO IMÓVEIS – (21) 99742.1333 / 3248.8849 - Vc = 4403,72 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-
janeiro+rj+600m2+RS20000/ID-10078855/?paginaoferta=5
10 – Prédio p/alugar na Rua Buenos Aires, 116, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de locação: R$ 12.000,00/mês – Área: 316,00m² - V. Unit.: R$ 37,97/m²/mês
Localizado em frente ao mercado das flores, entre a Rua Uruguaiana e Av. Rio Branco. Excelente sobrado com bonita fachada, com 316 M² divididos em 03 pavimentos, com 3,18 metros de largura e 35,0 de profundidade. São 3 andares livres, sem colunas, escadas largar. Térreo - salão livre, área descoberta nos fundos com aproximadamente 12,0 M². - 1º. Pavto - salão livre com 2 banheiros nos fundos. - 2º. salão livre com 2 banheiros nos fundos, copa-cozinha, área descoberta com aproximadamente 40,0 M². Características: Andares: 3 |
SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2272.4422 - Vc = 3522,99 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+316m2+RS12000/ID-10783944/?paginaoferta=8
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11 - Prédio p/alugar na Rua Riachuelo, 303, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de locação: R$ 22.000,00/mês – Área: 540,00m² - V. Unit.: R$ 40,74/m²/mês
Descrição: Imóvel somente para restaurante! Lindo prédio. Localizado em frente ao hospital Espanhol,
onde funciona a Academia Brasileira de Filosofia. Sendo 540M² dividido em 3 pavimentos da seguinte forma: 1º pavimento com 270M² ( espaço coberto), 2º E 3º pavimentos com 135M² cada,( 80% espaço coberto). Estacionamento rotativo 24 horas ao lado da academia. Obs: 3 salões , com 6 banheiros,(2 por andar) vestiários feminino e masculino... Características: Andares: 3 |
SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2272.4422 - Vc = 2201,83
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+540m2+RS22000/ID-10819567/?paginaoferta=1
12 - Prédio inteiro p/alugar na Rua Teófilo Otoni, 157, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Locação: R$ 30.000,00/mês – Área: 515,00m² - V. Unit.: R$ 58,25/m²/mês
Empreendimento exclusivo, de 6 pavimentos, composto por um lojão no pavimento térreo, 3 pavimentos tipo e um 4º e 5º pavimentos. Split em todos os pavimentos e em um dos melhores pontos
do centro da Cidade, * Cisterna com ótima capacidade * A uma quadra do Metrô da Uruguaiana * Acesso para deficientes físicos * Mangueira de incêndio em todos os pavimentos, seguindo todas as normas e determinações do corpo de bombeiros * Piso todo em porcelanato * Toda a fiação de telefonia
e rede já passada com previsão para qualquer tipo de negócio * Primeira locação, totalmente legalizado e com todas as autorizações, inclusive as do corpo de bombeiro - 09/01/2017
IMÓVEL LIVRE – (21) 3580.3660 - Vc = 3522,99 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+515m2+RS4000000/ID-12326424/?paginaoferta=12
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ANEXO VIII – CÁLCULO DO VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL
Amostra
Nº Am. V. Unit. Local Área
1 20,00 0,80 800,00
2 24,00 0,96 500,00
3 25,00 1,00 400,00
4 25,71 1,03 700,00
5 29,00 1,16 500,00
6 32,43 1,30 370,00
7 32,65 1,31 490,00
8 32,92 1,32 240,00
9 33,33 1,33 600,00
10 37,97 1,52 316,00
11 40,71 1,63 540,00
12 58,25 2,33 515,00
Descrição das Variáveis
Variável Dependente : • V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado. Variáveis Independentes : • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando. • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 12 Nº de variáveis independentes : 2 Nº de graus de liberdade : 9 Desvio padrão da regressão : 0,0480
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
Ln(V. Unit.) 3,4483 0,2808 8,14%
Local 1,31 0,4007 30,65%
Ln(Área) 6,1611 0,3343 5,43%
Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes : 12.
Dispersão em Torno da Média
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Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável V. Unit..
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %
1 20,00 21,38 1,38 6,9012 %
2 24,00 24,77 0,77 3,2005 %
3 25,00 25,92 0,92 3,6929 %
4 25,71 25,25 -0,46 -1,8010 %
5 29,00 28,34 -0,66 -2,2606 %
6 32,43 31,94 -0,49 -1,5021 %
7 32,65 31,41 -1,24 -3,7841 %
8 32,92 33,57 0,65 1,9642 %
9 33,33 31,31 -2,02 -6,0670 %
10 37,97 37,54 -0,43 -1,1268 %
11 40,71 38,67 -2,04 -5,0206 %
12 58,25 62,24 3,99 6,8470 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores,
não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
Ln([V. Unit.]) = 3,0804 + 0,6744 x [Local] - 0,08339 x Ln([Área])
Modelo para a Variável Dependente
[V. Unit.] = Exp( 3,0804 + 0,6744 x [Local] - 0,08339 x Ln([Área]))
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo
Local b1 = 0,6743 0,0369 0,6232 0,7255
Área b2 = -0,0833 0,0443 -0,1446 -0,0220
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Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) .................. : 0,9879 Valor t calculado .................................. : 19,14 Valor t tabelado (t crítico) ..................... : 2,262 (para o nível de significância de 5,00 %). Coeficiente de determinação (r²) ........... : 0,9760 Coeficiente r² ajustado ......................... : 0,9707
Classificação : Correlação Fortíssima
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 0,8468 2 0,4234 183,3
Residual 0,0207 9 2,3105x10-3
Total 0,8676 11 0,0788
F Calculado: 183,3 - F Tabelado: 6,234 (para o nível de significância de 2,000 %)
Significância do modelo igual a 5,1x10-6%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 20,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3830
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito
Local b1 18,65 1,7x10-6% Sim
Área b2 -1,924 8,7% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (unicaudal)
(Teste unicaudal - significância 20,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,8834
Variável Coeficiente t Calculado Significância
Local b1 18,24 1,0x10-6%
Área b2 -1,881 4,6%
Estatística dos Resíduos
Número de elementos .............. : 12 Graus de liberdade ................... : 11
Valor médio ............................. : 1,8070x10-19 Variância ................................ : 1,7328x10-3 Desvio padrão .......................... : 0,0416 Desvio médio ........................... : 0,0366 Variância (não tendenciosa) ...... : 2,3105x10-3 Desvio padrão (não tend.) ......... : 0,0480 Valor mínimo ........................... : -0,0667 Valor máximo .......................... : 0,0625 Amplitude ............................... : 0,1293 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 0,0323
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 1,8070x10-19 Momento central de 2ª ordem : 1,7328x10-3 Momento central de 3ª ordem : -1,7655x10-5 Momento central de 4ª ordem : -1,4712x10-6
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria -0,2447 0 0
Curtose -3,4899 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.
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Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%
) Média
1 -0,0667 -0,0344 3 25,00 -0,0564
2 -0,0344 -2,0728x10-3 2 16,67 -0,0254
3 -2,0728x10-3 0,0302 4 33,33 0,0168
4 0,0302 0,0625 3 25,00 0,0508
Histograma
Ogiva de Frequências
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
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Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 13,90 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito
1 0,6729 0,3898 Sim
2 0,0301 0,1517 Sim
3 0,0504 0,1792 Sim
4 0,0179 0,2260 Sim
5 8,8942x10-3 0,0962 Sim
6 6,0232x10-3 0,1360 Sim
7 0,0215 0,0843 Sim
8 0,0938 0,4746 Sim
9 0,0994 0,1324 Sim
10 6,9006x10-3 0,2242 Sim
11 0,0959 0,1718 Sim
12 6,5186 0,7332 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo
quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.
Hii x Resíduo Normalizado Quadrático
Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers". Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
1 -0,0667 0,0825 0,0833 0,0825 8,1637x10-4
12 -0,0662 0,0841 0,1667 7,9983x10-4 0,0825
3 -0,0362 0,2253 0,2500 0,0586 0,0246
2 -0,0315 0,2561 0,3333 6,1073x10-3 0,0772
8 -0,0194 0,343 0,4167 9,5296x10-3 0,0738
10 0,0113 0,593 0,5000 0,1765 0,0931
6 0,0151 0,624 0,5833 0,1235 0,0402
4 0,0181 0,647 0,6667 0,0639 0,0193
5 0,0228 0,683 0,7500 0,0161 0,0671
7 0,0385 0,789 0,8333 0,0388 0,0444
11 0,0515 0,858 0,9167 0,0247 0,0586
9 0,0625 0,904 1,0000 0,0131 0,0964
Maior diferença obtida : 0,1765 // Valor crítico: 0,3750 (para o nível de significância de 5 %)
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Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 5 %,
aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população
cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos ........ : 7 Número de elementos negativos ...... : 5 Número de sequências .................... : 5
Média da distribuição de sinais ......... : 6 Desvio padrão ............................... : 1,732
Teste de Sequências
(desvios em torno da média) :
Limite inferior: -0,8328 // Limite superior: -1,4574 Intervalo para a normalidade: [-1,6452 , 1,6452] (para o nível de significância de 5%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado): 0,5774 // Valor z (crítico): 1,6452 (para o nível de significância de 5%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
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Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW) : 1,5898 - (nível de significância de 5,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 0,95 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,05
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) DU = 1,54 4-DU = 2,46
Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012).
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas
segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.
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Formação dos Valores
Variáveis independentes: • Área = 564,48 • Local = 1,00
Estima-se o Valor Unitário Locativo do Prédio Comercial em = R$ 25,19/m²/mês
O modelo utilizado foi: [V. Unit.] = Exp( 3,0804 + 0,6744 x [Local] - 0,08339 x Ln([Área]))
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 24,55/m²/mês // Máximo: R$ 25,84/m²/mês
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos
em NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012)
Para uma Área de 564,48 m², teremos:
Valor obtido = R$ 14.218,83/mês Valor mínimo = R$ 13.858,22/mês Valor máximo = R$ 14.588,82/mês
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Variável Limite
inferior
Limite
superior
Valor no ponto
de avaliação
Variação em
relação ao limite Aprovada (*)
Local 0,80 2,33 1,00 Dentro do intervalo Aprovada
Área 240,00 800,00 564,48 Dentro do intervalo Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau II (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0% além do
limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Variável Valor estimado no
limite inferior
Valor estimado no
limite superior
Valor estimado no
ponto de avaliação Maior variação
Aprovada
(**)
Local 22,01 61,76 25,19 Dentro do intervalo Aprovada
Área 27,05 24,47 25,19 Dentro do intervalo Aprovada
** É admitida uma variação de 15,0% além dos limites amostrais para o valor estimado.
No modelo, somente uma variável pode extrapolar o limite amostral.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) - Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da
variável
Limite
Inferior
Limite
Superior
Amplitude
Total
Amplitude/média
( % )
Local 24,80 25,59 0,79 3,15
Área 24,92 25,46 0,54 2,14
E(V. Unit.) 23,46 27,05 3,59 14,23
Valor Estimado 24,55 25,84 1,29 5,14
Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.
De acordo com a metodologia aqui estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor unitário locativo do imóvel, em março de 2017, é de: R$ 25,19/m²
Valor de mercado do sobrado: R$ 25,19/m² x 564,48,00m² ≈ R$ 14.200,00/mês
Grau de Precisão: 25,84 – 24,55 = 1,29/25,19 = 5% < 30%
GRAU III
Desconto da margem de negociação: 14.200,00 x 0,90 ≈ R$ 12.800,00/mês
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ANEXO IX - VALOR DAS PARTES COMPONENTES DO IMÓVEL
1) Edificação: Método de Custo: Para obter o valor da edificação foi utilizado o “Método de
Custo”, baseado da reedição da edificação e posterior depreciação, de acordo com a
norma: C = {Sinduscon + OE + OI + (OFe – OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), para
Sinduscon: CUB de ago/2016 CSL8-N; OFd: fundação direta = contida no CUB;
OE: elevadores = 0,00; A: custo administração da obra: BDI calculado;
OI: instalações especiais = 0,00; F: Custo Financ. Construção: BDI calculado;
OFe: fundações especiais = 0,00; L: lucro do incorporador: BDI calculado.
A depreciação da edificação foi efetuada com base no sistema de depreciação de Eng.
Hélio de Caires – “Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de
Avaliações”.
Cálculo do valor depreciado das edificações: As edificações foram depreciadas pelo
sistema de depreciação de Hélio de Caires. Parte-se da verificação do regime de manutenção
e da carga de trabalho, que são os coeficientes do desgaste aos quais o bem está submetido.
Através deles define-se o desgaste do bem, cujo ponto central é dado pela manutenção
inexistente = 0 e trabalho normal = 10, que resultam na função desgaste Ø normal = 1,67,
função que acelera a depreciação. Verifica-se, então, a vida útil consumida do bem, onde t =
idade real ou aparente e T=Vida Útil Nominal, para fazer a relação que resulta na vida útil
consumida: t/T.
A função desgaste – Ø.t/T – é exatamente a conjugação do desgaste com a vida útil
consumida e com ela obtém-se a função depreciação – D(t) – podendo-se então utilizar o
modelo matemático para depreciar o bem:
VM = [(1-r).D(t) + r].VN
Onde:
VM = valor de mercado;
r = valor das partes residuais – para edificações = 0,20 ou 20%;
D(t)= função depreciação em função do tempo;
VN = Valor de Novo da Edificação.
A seguir apresentamos um quadro resumo do valor de novo e outro da depreciação das
edificações:
Prédio Principal - CSL8-N
Serviços Área - m² Unit. - R$/m² Total - R$
Construção tipo CSL8-N 564,48 1.374,77 776.030,17
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% x CSL8-N 0,05 776.030,17 38.801,51
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% x CSL8-N 0,05 776.030,17 38.801,51
Benefício e Despesas Indiretas 853.633,19 0,25294 215.917,98
TOTAL 1.069.551,16
CÁLCULO DO VALOR DAS EDIFICAÇÕES
N.º Descrição Área Id. Apar. Vida Útil V. Novo
Ø Ø.t/T D(t) V. Atual V.U.R.
m2 (anos) (anos) R$ R$ anos
1 Sobrado 564,48 40 60 1.069.551,16 1,67 1,11 0,06912 273.052,13 15
TOTAL 564,48 1.069.551,16 273.052,13
2) Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB), onde:
FC: fator de comercialização, para FC < 1 > FC;
VI: Valor do imóvel obtido pelo método comparativo direto de dados de mercado.
VT: valor do terreno (a ser obtido por evolução);
CB: custo da edificação -explanado em 1) -.
Observação: O FC foi estimado de acordo com a curva de crescimento do valor dos
imóveis do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, nos últimos 5 anos, que fica no entorno
de +1,89%. Fonte FIPE-ZAP.
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ANEXO XII – VALOR DO IMÓVEL – MÉTODO EVOLUTIVO
O valor do imóvel foi obtido através do método comparativo para janeiro de 2017:
≈ R$ 2.228.000,00.
O valor da edificação foi obtido através do custo de reedição para janeiro de 2017:
≈ R$ 273.000,00.
O Valor do Fator de Comercialização foi obtido diretamente do percentual dado pelo mercado,
em março de 2017 = R$ 2.228.000,00 x 0,0189 ≈ R$ 42.000,00
Portanto, o valor do terreno em janeiro de 2017 é de:
(R$ 2.228.000,00 - R$ 273.000,00 – R$ 42.000,00) ≈ R$ 1.913.000,00
ANEXO X – AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL (CD)