LAUDO DE AVALIAÇÃO - Zukerman Leilões · 2020. 4. 8. · Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected] 49 6 Este documento é cópia do

Fernando Rosolia Dabdab

Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5 Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP

Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected] 49

1

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO

FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ - SÃO PAULO SP

Ação: Cumprimento de Sentença - Inadimplemento

Processo: nº 0002787-17.2019.8.26.0008

Requerente: Angelo Teixeira de Branco

Requerida: Arnaldo dos Santos

Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos

autos em referência, tendo realizado pesquisas necessárias vem, mui

respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no

seguinte

LAUDO DE AVALIAÇÃO

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1. INTRODUÇÃO

Em atendimento ao r. despacho de fls. 59, o signatário apresenta à Vossa Excelência o

presente Laudo de Avaliação do Imóvel referente à unidade autônoma ou apartamento de

número 101 (10º andar) do Bloco A (Edifício Aquario’s) Condomínio Edifício Signus com

endereço à Praça Santa Terezinha nº 229 – Vila Azevedo – São Paulo SP.

O Autor requer a execução do imóvel acima descrito que foi penhorado como pagamento

de crédito.

2. VISTORIA

2.1. Localização:

A Vistoria foi realizada no dia 16 de outubro de 2019.

A localização é apresentada em mapa do Anexo I deste Laudo.

2.2. Características da região:

O local se caracteriza por ser uma zona constituída por edificações de padrão

simples/médio, destinadas para residências.

Possui serviços e comércios diversificados a curta distância.

2.3. Melhoramentos Públicos

Trata-se de local com ocupação predominante de edifícios residenciais com 15

pavimentos, de padrão médio, servido dos principais melhoramentos públicos:

pavimentação asfáltica, passeio, redes de água, esgoto, telefone e energia elétrica,

iluminação, serviços de correio, coleta de lixo e limpeza urbana. Nas proximidades

verificam-se estabelecimentos comerciais de produtos e serviços de primeiras

necessidades, assim como disponibilidade de transportes coletivos (ônibus).

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2.4. O Imóvel Avaliando

O terreno onde está situado o edifício possui formato irregular e dá frente para a Praça

Santa Terezinha. O Condomínio Edifício Signus é formado por 03 blocos de edifício, com

16 andares tipo, sendo 04 apartamentos por andar.

A sua topografia é predominantemente plana e possui superfície seca.

O apartamento tem uma idade de 30 anos; possui 107,466m² de área construída total,

sendo:

- área privativa: 66,18m²

- área comum: 21,396 m²

O apartamento possui três dormitórios, uma sala de estar com terraço junto à sala de

jantar, uma cozinha e dois banheiros. Possui uma vaga de automóvel.

O apartamento apresenta piso com tábuas de madeira nas salas e carpete de

madeira nos dormitórios. Piso cerâmico nas áreas molhadas e área de serviços.

Paredes com massa e pintadas com tinta látex, laje com massa e pintada com tinta

látex e caixilhos de alumínio. No banheiro, na cozinha e na área de serviços, paredes

com azulejos decorados até o teto.

Padrão do imóvel é médio com elevador.

Matrícula 120.943 do 9º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo – SP. Nos

Autos às fls. 56.

3. INFRA-ESTRUTURA Um salão de festas, um salão de jogos, uma churrasqueira, uma sala de TV, um

playground e uma piscina.

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4. CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO

4.1. Método Adotado

A avaliação do imóvel será feita pelo Método Comparativo, em função dos preços

pesquisados de diversos apartamentos colocados a venda e vendidos,

homogeneizando-se as variáveis das unidades encontradas na mesma região.

4.2. Normas

Serão seguidas para a avaliação as Normas Brasileiras NBR-14653-2 - "Normas de

Avaliações de Imóveis Urbanos” e a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos

IBAPE/SP - 2011”.

5. AVALIAÇÃO

Procedendo-se a pesquisa na região a fim de se obter diversos valores com a

finalidade de se determinar o valor médio do preço de apartamentos, coletamos os

elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos para a situação paradigma

de um apartamento padrão médio com elevador, com todos os melhoramentos, com 30

anos de idade. Estado de conservação necessitando de reparos simples.

O item 5.2. deste Laudo apresenta os elementos comparativo e os valores

calculados.

Depreciação pela Idade e Conservação Através do método Ross-Heideck, calculamos o seguinte fator de adequação à

idade e conservação (Foc):

Foc = R + K x (1-R), neste caso R (%) = 0,2, segundo a tabela de vida referencial e valor residual para idade estimada = 30 anos e vida referencial = 60 anos. Portanto, 30/60 = 0,50. Com esse valor, usa-se 50% na tabela 2 de valores tabulados para o coeficiente “K” e na fileira “e” é encontrado o índice 0,512. Foi escolhida a fileira “e” por se tratar de imóvel com estado de conservação necessitando de reparos simples.

Foc = 0,2 + 0,512 x (1-0,2) = 0,2 + 0,512 x 0,8 = 0,2 + 0,410 = 0,610 Foc = 0,610 R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, segundo a tabela

de vida referencial e valor residual do Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/ SP.

K = coeficiente de Ross-Heideck, tabela de estado de conservação. Fator para Apartamento Padrão Médio com elevador: 1,926

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5.2. ELEMENTOS COMPARATIVOS – APARTAMENTOS

Todas as amostras tiveram o mesmo padrão do apartamento avaliando localizados no

mesmo Condomínio. São características do elemento avaliando:

Localização: Praça Santa Terezinha nº 229

Empreendimento: Condomínio Edifício Signus

Bairro: Vila Azevedo

Cidade: São Paulo SP

Área útil: 66,18m²

01 vaga de automóvel

ELEMENTO Nº 01

Imóvel: Apartamento


Localização: Praça Santa Terezinha nº 229 – Vila Azevedo, São Paulo SP

Contato: CB Curvelo Barbosa Imóveis tel: (11) 3584.7999



Idade: 30 anos

Estado de conservação: necessitando de reparos simples

- Oferta: R$ 390.000,00

- Forma de Pagamento: a vista

- Data: junho de 2019

- Fator de Fonte: 0,9

Valor unitário homogeneizado: R$ 5.303,72 / m²

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ELEMENTO Nº 02




Contato: Casa & Estilo Imóveis tel: (11) 2671.9191



Idade: 30 anos


- Oferta: R$ 448.000,00





ELEMENTO Nº 03




Contato: CB Curvelo Barbosa Imóveis tel: (11) 3584.7999



Idade: 30 anos


- Oferta: R$ 560.000,00





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ELEMENTO Nº 04




Contato: Carolina Santos imóveis tel: (11) 9.4736.6014



Idade: 30 anos


- Oferta: R$ 451.000,00





ELEMENTO Nº 05




Contato: TRGarcia Imóveis (11) 2157.8642



Idade: 30 anos


- Oferta: R$ 530.000,00





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5.3. CÁLCULO VALOR DO IMÓVEL Com os valores apresentados na planilha no item 5.1, tem-se que o valor

unitário do apartamento avaliando, para a situação paradigma, com

pagamento a vista em outubro de 2019, é de R$ 6.056,26 / m².

A área útil do apartamento é 45,1825 m²

O valor do imóvel, portanto, será:

VI = Aapto x vu

VI = 66,18 x 6.056,26

VI = R$ 400.803,31 ou R$ 400.800,00 (arredondados)

6. CONCLUSÃO - VALOR DO APARTAMENTO Considerando o apresentado acima, arredondando-se o preço, tem-se que o valor da

unidade autônoma ou apartamento de número 101 (10º andar) do Bloco A (Edifício

Aquario’s) Condomínio Edifício Signus com endereço à Praça Santa Terezinha nº 229 –

Vila Azevedo – São Paulo SP, para pagamento a vista em outubro de 2019 é:

(quatrocentos mil e oitocentos reais)

V = R$ 400.800,00

Outubro / 2019

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7. ENCERRAMENTO Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11

(onze) folhas. Acompanham 2 (dois) anexos.

8. ANEXOS: I – Mapa de localização – 01 fl.

II – Fotos do imóvel similar ao avaliando e dos elementos comparativos - 07 fls.

São Paulo, 16 de outubro de 2019.

___________________________ Fernando Rosolia Dabdab

perito judicial

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ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO

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MAPA DE LOCALIZAÇÃO

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ANEXO II – FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO E DOS ELEMENTOS

COMPARATIVOS

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Foto 01 – Frente do imóvel avaliando, Praça Santa Terezinha nº 229 e elementos

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Foto 03 – Cozinha

Foto 04 – Área de serviços

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Foto 05 – Dormitório 01

Foto 06 – Banheiro

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Infraestrutura:

Foto 09 – Piscina

Foto 10 – Churrasqueira

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Foto 11 – Playground

Foto 12 – Salão de Jogos

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Entorno:

Foto 13 – Praça Santa Terezinha

Foto 14 – Praça Santa Terezinha

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Fernando Rosolia Dabdab Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5

Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]

49

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO

FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ - SÃO PAULO SP

Ação: Cumprimento de Sentença - Inadimplemento

Processo: nº 0002787-17.2019.8.26.0008

Requerente: Angelo Teixeira de Branco

Requerida: Arnaldo dos Santos

Fernando Rosolia Dabdab, arquiteto, perito judicial nomeado e

compromissado nos autos em referência, vem, mui respeitosamente, requerer o

levantamento dos honorários provisórios depositados nos Autos às fls. 67.

Vem também, perante V. Exa., mui respeitosamente, solicitar que o presente signatário

possa apresentar sua justificativa de honorários definitivos, considerando a natureza e

extensão da perícia, no valor de R$ 6.450,00 (seis mil e quatrocentos e cinquenta

reais), quantia essa que corresponde ao artigo 9º do Regulamento de Honorários do

IBAPE, com estimativa de 15 horas de trabalho x R$ 430,00 (valor hora).

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Fernando Rosolia Dabdab Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5

Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]

49

Termos em que, P. Deferimento.

São Paulo, 16 de outubro de 2019.

___________________________ Fernando Rosolia Dabdab

perito judicial

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Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO - Zukerman Leilões · 2020. 4. 8. · Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected] 49 6 Este documento é cópia do