0

2018

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta, 2.540 – Sala 401 – Champagnat – Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

LAUDO DE AVALIAÇÃO 1.224/04/2018

Terreno urbano Lote de terreno nº 2 da quadra T do Balneário

Flórida, com 286,00m² localizado em Matinhos/PR Matrícula

4.627 CRI de Matinhos/PR

1ª Vara Federal de União da Vitória

Autos nº 5002584-85.2015.4.04.7014

1

ÍNDICE.................................................................................................01

1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE................................................................02

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................03

3. OBJETO...................................................................................................03

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..................................................................03

5. OBJETIVO.................................................................................................06

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO..........................06

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO....................................................................07

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS..................07

9. PESQUISA DE VALORES............................................................................08

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA................................08

11. ENCERRAMENTO.....................................................................................08

ANEXOS

Acompanham (3) três anexos: ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO : Memória de Cálculo ANEXO: Documentos

2

1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.

SOLICITANTE: 1ª Cível de União da Vitória

OBJETO: Terreno urbano Lote de terreno nº 2 da quadra T do Balneário Flórida, com

286,00m² localizado em Matinhos/PR Matrícula 4.627 CRI de Matinhos/PR

FINALIDADE: Avaliação para venda forçada em Leilão

METODOLOGIA: Método Comparativo Direto

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: abril de 2018

VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO

VALOR DA AVALIAÇÃO R$ 64.500,00

(Sessenta e quatro mil e quinhentos reais).

3

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

2.1. Todas as informações foram obtidas nos autos visita técnica ao local

2.2. Não foi possível chegar ao terreno.

2.2.1. Inacessível acesso por terreno vizinho desocupado, uma vez que este

encontra-se alagado e coberto por vegetação

2.2.2. Terreno atualmente encravado, uma vez que a Rua das Aleluias na altura do

terreno ainda não foi aberta.

3. OBJETOS

3.1. Tipo do bem: Imóvel Urbano Terreno

3.2. Descrição sumária do bem

Terreno urbano Lote de terreno nº 2 da quadra T do Balneário Flórida, com 285,00m²

localizado em Matinhos/PR Matrícula 45.627 do CRI de Matinhoa/PR

Indicação Fiscal 3C34 00T0020001

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Matinhos é um município brasileiro no litoral do estado do Paraná. Pertence à Mesorregião

Metropolitana de Curitiba e Microrregião de Paranaguá e localiza-se a sudeste da capital do estado,

4

distando desta cerca de 111 km. Ocupa uma área de 117,064 km², sendo 4,75 km² estão em perímetro

urbano, e sua população foi estimada em 33 450 habitantes conforme dados do IBGE de 2017, sendo

que em 2010 era o 61º mais populoso do estado paranaense.

A sede tem uma temperatura média anual de 19,5°C e na vegetação do município predomina a mata

atlântica, com trechos de restinga ao longo de sua faixa litorânea. Com uma taxa de urbanização da

ordem de 99%, o município contava, em 2009, com nove estabelecimentos de saúde. O seu Índice de

Desenvolvimento Humano (IDH) é de 0,793, considerando como médio em relação ao estado.

O município destaca-se pelas suas praias situadas nos 15 balneários, que atraem milhares de pessoas

na alta temporada, sendo o balneário de Caiobá o maior de todos, onde estão a Praia Brava e a Praia

Mansa. Também há a realização anual de diversas festas e eventos, como o Carnaval de Matinhos, em

fevereiro ou março, e as feiras de artesanato, organizadas no decorrer do ano.

Município de Matinhos

"A Namorada do Paraná"

Matinhos

Bandeira Brasão

Hino

Aniversário 12 de junho

Fundação 30 de julho de 1938 (79 anos)

Emancipação 12 de junho de 1967 (50 anos)

Gentílico matinhense

Padroeiro(a) São Pedro

Prefeito(a) Ruy Hauer Reichert (PR)

(2017 – 2020)

Localização

5

Localização de Matinhos no Paraná

Matinhos

Localização de Matinhos no Brasil

25° 49' 04" S 48° 32' 34" O

Unidade federativa Paraná

Mesorregião Metropolitana de CuritibaIBGE/2008[1]

Microrregião Paranaguá IBGE/2008 [1]

Municípios limítrofes

Guaratuba, Paranaguá e Pontal do Paraná

Distância até a capital

111 km

Características geográficas

Área 117,064 km² [2]

População 33 450 hab. estimativa IBGE/2017[3]

Densidade 285,74 hab./km²

Altitude 3 m

Clima subtropical subquente super-úmido Cfa

6

Fuso horário UTC−3

Indicadores

IDH-M 0,793 elevado PNUD/2000[4]

PIB R$ 335 277,449 mil IBGE/2008[5]

PIB per capita R$ 13 988,55 IBGE/2008[5]

5. OBJETIVO

Determinação do valor de venda em hasta pública – venda/liquidação forçada

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também

muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o

valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço

de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo

do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado

do bem, que é a sua velocidade de venda.

A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma

venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu

preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

Lote de terreno nº 02, da Quadra t DA Planta “Balneário Flórida”, situado no lugar denominado “Perequê”, no Município de Matinhos, medindo 11,00 metros de frente para a Rua das Aleluias, por 26,00 metros de frente aos fundos de ambos os lados e 11,00 metros na linha de fundos, perfazendo 286,00m². Imóvel sem benfeitorias, atualmente encravado, uma vez que a Rua das Aleluias não foi aberta. Também sem acesso por terreno vizinho, que está alagado. Terreno ocupado por vegetação arbustiva e arbórea. Matrícula 45.627 do CRI de Matinhos/PR Indicação Fiscal 3C34 00T0020001 Acesso via terreno vizinho Terreno Vizinho alagado

7

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

7.1. Liquidez: Baixo/regular

7.2. Desempenho de mercado: Baixo/regular.

7.3. Absorção pelo mercado: Baixa/regular

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação Grau

de Fundamentação (0), Grau de Precisão (0), conforme NBR-14.653/2011, norma da ABNT –

Associação Brasileira de normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a

seguir.

OBS. A aplicação do fator Oferta (item 8.3) no cálculo do valor final do imóvel (venda forçada)

é feita no grau expedito, arbitrado pelo avaliador.

8.1. Para a obtenção do valor do terreno, foi utilizado o método comparativo direto

de custo, conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

8.1.1. Fatores de Homogeneização

8.1.1.1. Localização: De acordo com a localização determinada pelas

ruas/circulação e seu potencial comercial.

8.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado:

Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado:

Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).

8.1.1.3. .Fator Comercialização:

FC =100% - FV - FA FC = 0,75

Onde:

FV = Fator venda forçada* = 23% 18%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada FA = Fator Aluguel* = 2% 0,5 x Valor do Imóvel x 4 Valor do imóvel

8

9. PESQUISA DE VALORES

9.1 Valores das cotações de imóvel similar

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO

10.1. Valor de Mercado do Imóvel R$ 64.424,25 (Sessenta e quatro mil,

quatrocentos e vinte e quatro reais e vinte e cinco centavos).

10.2. Valor Arredondado de Venda Forçada: R$ 64.500,00 (Sessenta e quatro

mil e quinhentos reais).

11. ENCERRAMENTO

Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo

os anexos relacionados abaixo) de 08 (oito) folhas escritas só de um lado.

Acompanham (3) três anexos: ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO : Memória de Cálculo ANEXO: Documentos

Curitiba, 09 de abril de 2018 HELCIO KRONBERG

Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta

1 120.000,00R$ 225,00 533,33R$ 0,70 1,00 0,75

2 180.000,00R$ 225,00 800,00R$ 0,70 1,00 0,75

3 120.000,00R$ 225,00 533,33R$ 0,70 1,00 0,75

4 125.000,00R$ 225,00 555,56R$ 0,70 1,00 0,75

5 120.000,00R$ 225,00 533,33R$ 0,70 1,00 0,75

Médias 133.000,00R$ 225 591,11R$

Fatores de Homogemeização

ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

Hélcio Kronberg1/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)

1 120.000,00 225,00 533,33 0,70 1,00 0,75 280,00

2 180.000,00 225,00 800,00 0,50 1,00 0,75 300,00

3 120.000,00 225,00 533,33 0,70 1,00 0,75 280,00

4 125.000,00 225,00 555,56 0,70 1,00 0,75 291,67

5 120.000,00 225,00 533,33 0,70 1,00 0,75 280,00

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2: F3:Localização Arquitetura Testada

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Identificação: mAT. 45.627 Tipo: Laudo completo Solicitante: 1ª Vara Federal de União

Lograd.: R. das Aleluias S/N Complemento:

Bairro: Cidade: Matinhos Estado: Paraná

Nº:

Hélcio Kronberg2/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DAD OS DE MERCADO

3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras......................................................................................(Ud):

Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):

Menor valor..............................................................................................(R$/m2):

Maior valor...............................................................................................(R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):

Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):

Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):

Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):

Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):

Mediana...................................................................................................(R$/m2):

Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):

Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):

Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:

5

4

280,00

300,00

1.431,67

3

6,67

20,00

286,33

280,00

7,600000

9,159088

83,888889

___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET " )

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ).............. ............................................=

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=

1,65

1,4921

0,6915

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Méd ia ) x 100

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 3,20

Hélcio Kronberg3/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO

6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padr ão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança................................................................................................(%) = 80

TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533

Limite inferior unitário ( Li ).................... .................................................( R$/m2 ) =

Limite superior unitário ( Ls ).................... ................................................(R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na

data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Ár ea Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )

Sendo:

Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =

280,05

292,61

Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

225,00

286,33

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =

2,19

2,19

Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 286,33

64.424,25

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)........... .......................................(ud) =

Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)................ ..............................................(ud) =

0

0

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

sessenta e quatro mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e vinte e cinco centavos

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )....... ............................................(R$/m2) =

Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =

Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )....... .........................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________

243,38

286,33

329,28

Hélcio Kronberg4/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE M ERCADO

0 1 2 3 4 5 C

5

10

15

F

9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )) :

Ve

Po

B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):

( R$ / m2 )

Data: 12/04/2018

280,00533,33

300,00800,00

280,00533,33

291,67555,56

280,00533,33

Q46Q26

Q47

Q48

Q27

Q28

Q49Q29

Q50Q30

Q51Q31

Q52Q32

Q53Q33

Q54

Q40

Po (R$/m2) Ve (R$/m2)

Q55

Q56

Q57

Q59

Q58

Q60

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Var.Am

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

0,52

0,38

0,52

0,52

0,52

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

.1.2

.3.4

.9 .10 .11 .12

.5

.6 .7 .8

.13 .14 .15 .16

.17 .18 .19 .20

0

Classe

1

2

3

De:

280,00

286,67

293,33

INTERVALO

Até

286,67

293,33

300,00

Freq.

3

1

1

---------------------------------------------------------___________I

-------------------------------------------------

21 Q61 Q81

22 Q42 Q62 Q82

23 Q43 Q63 Q83

24 Q44 Q64 Q84

Q40

.21 .22 .23 .24

ANEXO PESQUISA DE MERCADO

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

COTAÇÃO 1

VALOR: R$ 120.000,00

Área: 225,00m² R$/m²: R$ 533,33

DESCRIÇÃO

URL http://www.vitoriaimoveiscuritiba.com.br/imoveis/a-venda/terreno/matinhos/balneario-pereque

COTAÇÃO 2

VALOR: R$ 180.000,00

Área 225,00m² R$/m²: R$ 800,00

DESCRIÇÃO: Ref.: 542TTERRENO 225M² - PEREQUÊFRENTE P/ MAR R$180 MILPRONTO P/ CONSTRUIR,

OPORTUNIDADEÚNICA DE COMPRA DE TERRENO.LEGALIZADO FRENTE P/ MAR.LIGUE EFETIVA F. (41) 3452-

7070 REF. 542TContato: TELEFONES, 41 3452-7070, 41 3472-1771, 41 3352-9007.Mais informações em

www.efetivaimoveis.com.br

URL: https://imovel.mercadolivre.com.br/MLB-990275350-terreno-225m-perequ-matinhos-542t-_JM

Localização:

COTAÇÃO 3

VALOR: R$ 120.000,00

Área: 225,00m² R$/m²: R$ 533,33

DESCRIÇÃO: Ref.: 544TTERRENO 225M² - PEREQUÊQUADRA DO MAR R$120 MILPRONTO P/ CONSTRUIR,

BEM LOCALIZADO. PREÇO DE OCASIÃO!LIGUE EFETIVA F. (41) 3452-7070: TELEFONES, 41 3452-7070, 41

3472-1771, 41 3352-9007.Mais informações em www.efetivaimoveis.com.br

URL: https://imovel.mercadolivre.com.br/MLB-990279233-terreno-225m-perequ-matinhos-544t-_JM

Localização: Perequê - Matinhos - 544t

COTAÇÃO 4

VALOR: R$ 125.000,00

Área 225,00 m² R$/m²: R$ 555,56

DESCRIÇÃO: Terreno a 2 quadras do mar matinhos Terreno medindo 10,00m de frente por 22,50m da

frente aos fundos em ambos os lados totalizando 225,00m. Terreno murado em 03 lados e aterrado.Face

voltada para o mar.Localização próximo ao mar com moradores.Á 110 METROS DO MAR !!!Documentação:

Regular (Registro de imóveis).Consulte Nossos Corretores.

URL: https://www.chavesnamao.com.br/imovel/terreno-a-2-quadras-do-mar-matinhos/id-518343/

Localização:

COTAÇÃO 5

VALOR: R$ 120.000,00

Área: 225,00m² R$/m²: R$ 533,33

DESCRIÇÃO: TERRENO 225M² - PEREQUÊ QUADRA DO MAR R$120 MIL PRONTO P/ CONSTRUIR, BEM

LOCALIZADO. PREÇO DE OCASIÃO! LIGUE EFETIVA F. (41) 3452-7070

URL https://www.efetivaimoveis.com.br/443/imoveis/terreno-pereque-matinhos-imobiliaria

Localização:

ANEXO DOCUMENTOS

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

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