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LAUDO DE AVALIAÇÃO

Nº 1.347 - 07/2018

LOTE DE TERRENO

Nº 505 – QUADRA 32 – SETOR 07

MATRÍCULA 4.326 – UNIÃO DA VITÓRIA/PR

AUTOS Nº 0009149-50.2009.8.16.0174

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Oficial

www.kronberg.com.br

Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar

Bigorrilho / Curitiba-PR - Fone: (041) 3233-1077

Kronberg Leilões 2

ÍNDICE

1 INFORMAÇÕES GERAIS 3

2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 4

2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS 4

2.2 NORMATIVAS 4

3 OBJETOS 4

3.1 TIPO DO BEM 4

3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM 5

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 5

5 OBJETIVO 12

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO 12

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO 13

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 13

9 PESQUISA DE VALORES 14

10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO 15

11 ENCERRAMENTO 16

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1 INFORMAÇÕES GERAIS

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação

SOLICITANTE: 1ª Vara da Fazenda Pública de União da Vitória

REQUERENTE: Município de União da Vitória/PR

REQUERIDO: São Bernardo Esporte Clube

OBJETO: Imóvel urbano – Lote de terreno Matrícula – União da Vitória/PR

FINALIDADE: Determinação do valor de liquidação forçada – Venda em Leilão

METODOLOGIA: Método Comparativo de Dados de Mercado

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Julho de 2018

VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:

(Três milhões, seiscentos e cinquenta mil reais)

R$ 3.650.000,00

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2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS

Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se

apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte

do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que

apararia o consumidor para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito).

Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é entregue no

estado em que se encontra.

O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na

operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar

conflito de interesses.

No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões

expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e levantamentos

verdadeiros e corretos.

Assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo as fontes das

mesmas contidas e citadas neste trabalho.

O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas

metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no

mesmo.

Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer

natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.

2.2 NORMATIVAS

Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira

de Normas Técnicas) NBR 14.653.

3 OBJETOS

3.1 TIPO DO BEM

Imóvel Urbano Residencial – Lote de terreno.

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3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM

Lote de terreno nº 505 da quadra nº 32 da Quadra nº32, localizado no endereço: Avenida

Bento Munhoz da Rocha Neto nº 2325, Bairro São Bernardo, - União da Vitória/PR, sem

benfeitorias, com área total de 20.732,00m².

Número da Matrícula: Nº 4.326

Localização: Latitude: 26°13'47.25"S / Longitude: 51° 5'57.51"O

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

União da Vitória é um município brasileiro do estado do Paraná. Pertence

à microrregião de mesmo nome e também a Mesorregião do Sudeste Paranaense, apesar de

que formalmente está localizada no extremo Sul do estado. Fica 243 km a oeste da capital do

estado e a 1.472 km da capital do país.[4] De acordo com a população estimada em 2016 a

cidade possui cerca de 56.650 habitantes.

A cidade faz divisa com Porto União, no estado de Santa Catarina, através de uma linha

férrea e também pelo Rio Iguaçu, que corta o município. Essa divisão entre as duas cidades,

forma um único núcleo urbano de aproximadamente 89.000 mil habitantes, sendo conhecida

como as "Gêmeas do Iguaçu”.

Localização

União da Vitória está localizada a 26°13'48" latitude sul e 51°05'11" longitude oeste, na

região sul do estado do Paraná, no terceiro planalto paranaense, também chamado de Planalto

de Guarapuava. Limita-se ao norte com o município de Cruz Machado, ao sul com o estado

de Santa Catarina, a oeste com Porto Vitória e Bituruna, e a leste com Paula Freitas e Paulo

Frontin.

A área do município é de 720 km², representando 0,3612 % do estado do Paraná,

0,1278 % da Região Sul e 0,0085 % de todo o território brasileiro.

A cidade situa-se na bacia hidrográfica do Médio Iguaçu, tendo como rio principal,

o Iguaçu, que corta a cidade num formato de "U" e separa o estado do Paraná de Santa

Catarina abaixo da entrada da ponte Machado da Costa.

Geomorfologia

União da vitória encontra-se no Terceiro Planalto Paranaense, sendo limitado pela Serra

da Esperança na Escarpa Mesozoica com uma altitude média de 830 metros, tendo como ponto

culminante o pico Tem Que Vê, que tem 1.300 metros de altitude. Cerca de 60% do território

união-vitoriense é acidentado, 25% de terras onduladas e os outros 15% de terras levemente

onduladas. Sendo que é inclinado para o oeste, descambando nas planícies das barrancas do

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rio Paraná. Já a parte que localiza-se na margem esquerda do Rio Iguaçu é pertencente ao

Tropp de Santa Catarina, sendo que este tem uma formação idêntica ao do Terceiro Planalto.

Somente uma pequena parte está situado a leste da Escarpa Mesozoica fazendo parte

do Segundo Planalto Paranaense, sendo este relevo menos acidentado. Depósitos recentes

nos vales do Rio Iguaçu, Vermelho, da Prata e dos banhados formam as planícies de várzeas,

sendo no meio delas encontram-se os morros do Cristo e do Baú.

Solos

Os solos encontrados no município são eluviais e aluviais e possuem uma estrutura

argilo-arenosa, sendo solos ácidos com pouca fertilidade contudo eles podem ser melhorados

com a aplicação de corretivos e fertilizantes, mas devido a topografia ser bastante acidentada

a atividade agrícola é restrita.

Hidrografia

União da Vitória é banhado pela bacia do rio Iguaçu, sendo que os afluentes destes na

margem direita estão os rios Palmital, da Prata, dos banhados, Correntes, Guabiroba, Vermelho

e do Soldado. Já na margem esquerda encontram-se o rio Jacu e os córregos da Areia, Lajeado,

da Cachoeira, Barra Grande e Lajeadinho.

Nascendo na localidade de Palmital de Cima, na Serra da Esperança recebendo os

afluentes do rio Vermelho, Santa Vitória, Louro, Córrego Fundo, Arrio do Corvo e Arroio do

Abarracamento. nas Serra da Esperança também nasce o Rio da Prata recebendo ao longo do

seu curso os rios São Joaquim, Bugre, Fartura, Bracatinga, Santo Antônio, Barreado, Arrozal,

São Domingos, do Meio e Papua. O rio Vermelho nascendo na Serra da Esperança recebendo

os arroios Faxinal, Serradão, Tanque e Taió.

Subdivisões

União da Vitória é constituída de três distritos administrativos: o distrito Sede, São

Domingos e São Cristóvão, sendo este último pertencente a área urbana da cidade.

Clima

O clima predominante na cidade segundo a classificação de Köppen é o Cfb, Clima

subtropical úmido (mesotérmico), com média do mês mais quente superior a 22 °C e do mês

mais frio inferior a 18 °C, sem estação seca definida. Os invernos são marcados

por geadas severas e frequentes, com temperaturas mínimas que atingem marcas negativas.

Em 2013 teve o fenômeno da neve.

Vegetação

A vegetação predominante da região é a floresta de araucária além da presença de

florestas de imbuia e de árvores reflorestadas, como pinus e eucalipto. Pinheiro Paranaense

(Araucária Angustifólia); Imbúia (Ocotea Porosa); Cedro Rosa (Cedrela Fissilis); Canela Guaicá

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(Ocotea Puberula); Canela Lageana (Ocotea Pulchella); Louro Pardo (Cordia Trichatoma);

Sassafrás (Ocotea Pretiosa); Bracatinga (Mimosa Scabrella); Erva Mate (Ilex Paraguariensis);

Guabiroba da Serra (Brittoa) são as principais espécies nativas da região.

Fauna

Com uma fauna rica e diversificada pode-se encontrar aves como o Pintassilgo, Azulão,

Papagaio do Peito Roxo, Canário da Terra, Gralha Azul, Pica-Pau e Harpia, sendo que a última

está em extinção. Já de Mamíferos é conhecido a Paca, Capivara, Veado Pardo, Irara (uma

espécie de roedor), Raposa, Tatu, Gambá e Jaguatirica. Os peixes encontrados nos rios de

União da Vitória são a Traíra, Lambari, Carpa, Tilápia, Corimba, Pintado e Bagre Africano.

Demografia

População:

Segundo o último censo realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

(IBGE) em 2010, União da Vitória possui 52 735 habitantes, sendo o 32º município mais

populoso do Paraná, e apresentando uma densidade populacional de 73,22 habitantes por km².

Segundo o censo de 2010, 25 818 habitantes são homens e 26 917 habitantes são mulheres.

De acordo o mesmo censo, 49 983 habitantes viviam na zona urbana e 2 752 na zona rural.

Economia

Segundo dados do IBGE de 2008, o produto interno bruto (PIB) de União da Vitória era

de aproximadamente R$ 519 602,453 mil. Desse total 519 602 mil são de impostos sobre

produtos líquidos de subsídios. O PIB per capita é de R$ 9 794,95.

Setor primário

A agricultura é o setor menos relevante da economia união-vitoriense. De todo o PIB

municipal R$ 17 602 é o valor adicionado bruto da agropecuária. Segundo o IBGE em 2008 o

município possuía um rebanho de 10 000 bovinos, 900 equinos, 8 100 suínos, 220 caprinos,

150 bubalinos, 170 muares, 2 000 ovinos e 97 545 aves, dentre estas 38 000 galinhas e

59 545 galos, frangos e pintinhos. Em 2009, o município produziu 1 339 mil litros de leite, de

140 mil dúzias de ovos de galinha, 3 000 quilos de lã e 55 000 quilos de mel-de-

abelha. Na lavoura temporária são produzidos principalmente o milho (1570 toneladas),

a mandioca (8500 toneladas) e a soja (3600 toneladas). No ano de 2006 existiam 830

estabelecimentos agropecuários que somavam no total 31517 hectares

Setor secundário

A indústria atualmente é o segundo setor mais relevante para a economia da cidade. R$

111 544 do PIB municipal são do valor adicionado bruto da indústria (setor secundário).

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Setor terciário

R$ 334 762 mil do PIB municipal são de prestações de serviços. O setor terciário atualmente é

a maior fonte geradora de todo o PIB municipal. De acordo com o IBGE, a cidade possuía no

ano de 2009 2 201 unidades locais, 2 129 empresas atuantes e 24 636 trabalhadores, sendo

13 574 pessoal ocupado total e 11 062 ocupado assalariado. Salários juntamente com outras

remunerações somavam R$ 140 505 e o salário médio mensal de todo município era de

2,2 salários mínimos.

Infraestrutura

Transportes:

União da Vitória é cortada pela linha férrea que pertencia a Estrada de Ferro São Paulo

Rio Grande, construída em 1905 que saia de Itararé, no estado de São Paulo e ia até Marcelino

Ramos no Rio Grande do Sul. Esta linha que delimita a cidade e o estado do Paraná de Porto

União e de Santa Catarina, chegou a ser desativada por um certo período, sendo a linha que

cortava o distrito de São Cristóvão foi retirada; a linha que sai da Ponte Machado da Costa até

a cidade catarinense de Matos Costa foi reativada.

Aeroporto Municipal de União da Vitória

A malha viária da cidade é composta por duas importantes rodovias federais, a BR-

153 liga União da Vitória a nordeste com Paulo Frontin, Irati, Jacarezinho, Ourinhos, São José

do Rio Preto, Goiânia, Anápolis, Gurupi e Araguaína, liga União da Vitória a sudoeste

com General Carneiro, Concórdia, Erechim, Passo Fundo até a fronteira com o Uruguai e

a BR-476 que liga União da Vitória a nordeste com Paula Freitas, São Mateus do

Sul, Lapa, Contenda, Curitiba e o Vale do Ribeira. O município também tem acesso pela

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rodovias estaduais PR-447, que liga a noroeste até Cruz Machado e a PR-446 que liga a oeste

com Porto Vitória e Bituruna.

A cidade também possui um aeroporto, o Aeroporto José Cleto, situado no distrito de

São Cristóvão, que teve sua pavimentação renovada em fevereiro de 2006 com investimentos

de R$ 142 mil da Secretaria de Transportes do Paraná.

O transporte coletivo da cidade é operado pela empresa Viação Piedade, que

desde março de 2003 é responsável pelo transporte de passageiros no perímetro urbano e

área rural de União da Vitória, tendo como destino final, o terminal urbano localizado na Praça

Visconde de Nácar em frente a Estação Ferroviária na região central da cidade.

A frota municipal de União da Vitória em 2009, é composta por 13.469 automóveis, 3.791

motocicletas, 1.828 caminhonetes, 1.245 caminhões, 999 motonetas, 200 caminhões trator, 62

ônibus, 40 micro-ônibus e 1 trator.

Educação

Em União da Vitória existem várias escolas distribuídas nas mais diversas partes do

município. Segundo último levantamento feito em 2009, existem no município 12.538

matrículas, 773 docentes e 86 escolas nas redes públicas e particulares, além de um Campus

do Instituto Federal do Paraná.

União da Vitória também é considerada uma cidade universitária, onde estão três

importantes instituições de ensino superior que oferecem cursos de graduação e pós-

graduação, atraindo estudantes de outras regiões paranaenses. As seguintes instituições são

a Faculdade Estadual de Filosofia, Ciências e Letras (FAFIUV),

atualmente campus da Universidade Estadual do Paraná (UNESPAR), o Centro Universitário

de União da Vitória (UNIUV) e as Faculdades Integradas do Vale do Iguaçu (UNIGUAÇU), além

do núcleo universitário da Universidade do Contestado (UNC) em Porto União.

Saúde

Segundo último levantamento feito pelo IBGE, o município contava com 233 leitos

hospitalares, além de 47 estabelecimentos de saúde, sendo 25 deles privados e 22 públicos

entre hospitais, pronto socorros, postos de saúde e serviços odontológicos. Em União da

Vitória existem dois hospitais, sendo ambos filantrópicos.

Segundo levantamento feito em 2009 pelo Sistema Único de Saúde, União da Vitória

contava com 55 auxiliares de enfermagem, 135 clínicos gerais, 31 enfermeiros, 51 genico

obstetras, 21 pediatras, entre outras categorias que totalizam 403 profissionais de saúde.

Serviços e comunicações

O serviço de coleta de esgoto e de abastecimento de água de toda a cidade é feito

pela Companhia de Saneamento do Paraná (SANEPAR), onde grande parte da água

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consumida na cidade, e também em Porto União, é oriunda do Rio Iguaçu e de pequenos

reservatórios subterrâneos e mananciais Grande parte da cidade é atendida pela rede de

distribuição de energia elétrica feita pela Companhia Paranaense de Energia (COPEL).

Ainda há serviços de internet discada e banda larga (ADSL) sendo oferecidos por

diversos provedores de acesso gratuitos e mediante pagamento. O serviço telefônico móvel,

por telefone celular, é oferecido por diversas operadoras. O código de área (DDD) de União da

Vitória é o 042 e o Código de Endereçamento Postal (CEP) da cidade é o 84600-000 em todas

as ruas.

O município também conta com jornais em circulação. São os principais o Jornal O

Comércio (83 anos), Jornal Caiçara, A Cidade e Jornal O Iguassú. Também existem rádios,

sendo as principais a Verde Vale FM (94.1), a Top FM (98.3 FM) a Rádio União (1070 AM) e

a Rádio Educadora (1480 AM). A cidade também possui uma emissora de televisão, a TV

Milenium, afiliada a TV Brasil e possui uma sucursal da RPC TV de Guarapuava, emissora

afiliada à Rede Globo no estado do Paraná.

Município de União da Vitória

"Rainha da Fronteira"

Panorâmica de União da Vitória e de Porto União. Em evidência, o rio

Iguaçu.

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Bandeira Brasão

Hino

Fundação 27 de março de 1890 (126 anos)

Gentílico união-vitoriense

Prefeito(a) Hilton Santin Roveda[1] (PR)

(2017–2020)

Localização

Localização de União da Vitória no Paraná

Unidade

federativa

Paraná

Mesorregião Sul Paranaense IBGE/2008 [2]

Microrregião União da Vitória IBGE/2008 [2]

Municípios

limítrofes

Norte: Cruz Machado;

Sul: Porto União (SC);

Leste: Paula Freitas e Paulo Frontin;

Oeste: Porto Vitória e Bituruna.[3]

Distância até

a capital

243 km[4]

Características geográficas

Área 720,005 km² (PR: 79°)[5]

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População 56 265 hab. (PR: 32º) – CensoIBGE/2010

Densidade 78,15 hab./km²

Altitude 765 m

Clima subtropical Cfb

Fuso horário UTC−3

Indicadores

IDH-M 0,793 (PR: 33°) – alto PNUD/2000

PIB R$ 519 602,453 mil IBGE/2008

PIB per

capita

R$ 9 794,95 IBGE/2008

Página oficial

5 OBJETIVO

Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada.

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e

também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também

apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um

curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um

valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de

mercado do bem, que é a sua velocidade de venda.

A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de

uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o

seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

De acordo com a matrícula, o imóvel em estudo é referenciado da seguinte maneira:

“Um lote de terreno urbano, sob Nº505, Quadra Nº32, Setor 07 – Cadastro Municipal, situado

do lado ímpar da Avenida Bento Munhoz da Rocha Neto, no quadro urbano desta cidade de

União da Vitória, Estado do Paraná, com a área total de 20.732,00m² (vinte mil, setecentos e

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trinta e dois metros quadrados), com as seguintes medidas e confrontações: -Frente de 170,00

mts. (cento e setenta metros), com o referido lado ímpar da Avenida Bento Munhoz da Rocha

Neto; Fundos de 170,00 mts. (cento e setenta metros), com à margem esquerda do RIO Iguaçu;

Lado direito, com 111,00 mts. (cento e onze metros), dividindo com terreno de São Bernardo

Futebol Club; e lado esquerdo, com 135,00 mts. (cento e trinta e cinco metros), dividindo com

terreno de propriedade de Irineu Behrens distante pelo lado direito 25,00 mts., da Rua Nº1 (um),

constante da Carta de Data Nº 1.241. .”

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

A. Liquidez: Baixo/regular

B. Desempenho de mercado: Baixo/regular

C. Absorção pelo mercado: Baixa/regular

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação

com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor

do imóvel Grau de Fundamentação (1), conforme Tabela 12 de enquadramento e definições

constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.

Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de

Mercado, conforme item 8.2.1 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas. Segundo a NBR 14.653 – 1 (Procedimentos Gerais) o método “identifica o

valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos

comparáveis, constituintes da amostra”.

➢ Fatores de Homogeneização:

F1 - Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela

circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.

F2 - Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para

diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).

F3 - Fator Oferta/Comercialização: 0,80

Onde: FV = Fator venda forçada* = 17%

12% Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto,

troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e

pagas pelo comprador em venda forçada

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FA = Fator Aluguel* = 3 %

0,5 x Valor do Imóvel x 6

Valor do imóvel

*Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma

renda mensal igual a 0,5 % do imóvel.

9 PESQUISA DE VALORES

Foi realizada uma pesquisa de mercado de terrenos com características parecidas pela

região, e os valores de cotações similares são apresentados na tabela abaixo, sendo

relacionados os valores colocados dos fatores de homogeneização, para realização do Método

Comparativo de Dados de Mercado.

Cotação Valor do imóvel Área (m²) R$/m² F1 F2 F3

1 395.000,00R$ 2584,45 152,84R$ 0,90 0,77 0,80

2 162.999,00R$ 1260 129,36R$ 1,05 0,70 0,80

3 150.000,00R$ 650 230,77R$ 0,85 0,65 0,80

4 680.000,00R$ 1766,46 384,95R$ 1,20 0,74 0,80

5 240.000,00R$ 402 597,01R$ 1,15 0,61 0,80

Amostras

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10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO

Conforme o estudo, o presente valor de venda forçada do Imóvel é:

R$ 3.612.758,32

(Três milhões, seiscentos e doze mil, setecentos e cinquenta e oito reais e

trinta e dois centavos)

Valor arredondado de Venda Forçada do Imóvel é:

R$ 3.650.000,00

(Três milhões, seiscentos e cinquenta mil reais)

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11 ENCERRAMENTO

O presente trabalho está redigido em 16 (dezesseis) páginas escritas só de um lado e mais 6

anexos.

ANEXO I – Pesquisa de Mercado de terrenos;

ANEXO II – Localização Google Earth – Imóvel em estudo e cotações de mercado;

ANEXO III – Memória de Cálculo;

ANEXO IV – Fotos do imóvel;

ANEXO V – Croqui da Prefeitura localizando o lote;

ANEXO VI – Documentos do imóvel.

Local e Data

Curitiba, 25 de Julho de 2018

Responsável legal da empresa

________________________________________

Helcio Kronberg

Leiloeiro Oficial – JUCEPAR:653

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ANEXO I

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COTAÇÃO 1

IMÓVEL: Lote/Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Helmuth Muller - Santa Rosa, Porto União - SC

VALOR: R$ 395.000,00

ÁREA: 2.584,45m²

R$/m²: R$ 152,84

DESCRIÇÃO: Terreno no Bairro de Santa Rosa, Na Rua Helmuth Muller com frente para a

Avenida Santa Rosa, Com uma área de 1.654,36 m2 util e contendo área de 930,09 m2 de

reserva, totalizando a metragem de 2.584,45 m2. Otima vista e localização!

Link: http://estacaoimoveis.com/imoveis/terreno-santa-rosa-iii/

Kronberg Leilões 19

COTAÇÃO 2

IMÓVEL: Lote/Terreno

LOCALIZAÇÃO: Av. Bento Munhoz da Rocha com R. Cel Amazonas

VALOR: R$ 162.999,00

ÁREA: 1.260m²

R$/m²: R$ 129,36

DESCRIÇÃO: Oportunidade de negócio! Terreno 1260,00m² - Lts 115,233,101 Qd 49- Lot

São Vicente. Com Frente para Rua Valdir J. Zanetti e frente para Rua Afonso Francisco Ulrich

Imóvel quitado. Documentação em ordem. Aceita Parcelamento, FGTS não. Temos outros

imóveis com desconto. Entre em contato com nossos corretores:

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/venda-terreno-1260-00m-uniao-da-

vitoria-2933640352.html

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COTAÇÃO 3

IMÓVEL: Lote/Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Expedicionário Edmundo Arrabar, 4085, Pintado - Porto União - SC

VALOR: R$ 150.000,00

ÁREA: 650m²

R$/m²: R$ 230,77

DESCRIÇÃO: Terreno localizado em rua principal no bairro Pintado. Com grande fluxo de

carros, fácil acesso de ônibus, próximo ao Portal de Entrada da Cidade de Porto União.

Medindo 10 x 65 totalizando uma área de 650 m².

Link: http://estacaoimoveis.com/imoveis/terreno-bairro-pintado/

Kronberg Leilões 21

COTAÇÃO 4

IMÓVEL: Lote/Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Coronel João Gualberto - São Bernardo, União da Vitória - PR

VALOR: R$ 680.000,00

ÁREA: 1.766,46m²

R$/m²: R$ 384,95

DESCRIÇÃO: Lote com 29,94 x 59,00 = total da área de 1.766,46 m². Próximo ao centro,

com escola e hospital próximos.

Link: http://estacaoimoveis.com/imoveis/terreno-bairro-sao-bernardo-2/

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COTAÇÃO 5

IMÓVEL: Lote/Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Dr Carlos Cavalcante - Centro, União da Vitória - PR

VALOR: R$ 240.000,00

ÁREA: 402m²

R$/m²: R$ 597,01

DESCRIÇÃO: Excelente terreno central. Com 12,20 m² de frente x 32,96 , totalizando 402,11

m².

Link: http://estacaoimoveis.com/imoveis/terreno-central-ii/

Kronberg Leilões

ANEXO II

Kronberg Leilões

Google Earth – Imóvel em estudo

Kronberg Leilões

Google Earth – Imóvel em estudo x cotações

Kronberg Leilões

ANEXO III

Helcio Kronberg1/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)

1 395.000,00 2.584,45 152,84 0,90 0,77 0,80 84,73

2 162.999,00 1.260,00 129,36 1,05 0,70 0,80 76,07

3 150.000,00 650,00 230,77 0,85 0,65 0,80 102,00

4 680.000,00 1.766,46 384,95 1,20 0,74 0,80 273,47

5 240.000,00 402,00 597,01 1,15 0,61 0,80 335,04

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2: F3:Localização Área Oferta

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Ident: xxxxxx Tipo: Laudo completo Solicitante: xxxxx

Lograd.: xxxx xx Complemento:

xxxxBairro: Cidade: xxxx Estado: Amapá

Nº:

Helcio Kronberg2/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras (Ud):

Grau de liberdade (Ud):

Menor valor homogeneizado (R$/m2):

Maior valor homogeneizado (R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):

Número de intervalos de classe (Ud):

Amplitude de classe (R$/m2):

Amplitude total (R$/m2):

Média aritmética (R$/m2):

Mediana (R$/m2):

Desvio médio (R$/m2):

Desvio padrão (R$/m2):

Variância (R$/m2) ^ 2:

5

4

76,07

335,04

871,31

4

64,74

258,98

174,26

102,00

103,995440

121,009082

14.643,197991

___________________________________________________________________________________________

Onde:

a) Grau de liberdade = N - 1:

b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)

e) Amplitude de classe = At / Ni

c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado

f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N

Sendo:

N = Número de Amostras.

V(n) = Valores homogeneizados;

Sendo:

V(n) = Valores homogeneizados.

Sendo:

N = Número de amostras.

At = Amplitude total;

Sendo:

Ni = Número de intervalos de classe.

d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)

Sendo:

N = Número de Amostras.

Helcio Kronberg3/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) =

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor =

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor =

1,65

1,3287

0,8115

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

CV = Coeficiente de Variação ( % ) = 69,44

g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +..........+ | V(n) - M | ) / N

Sendo:

h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1) }

Sendo:

i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)

V(n) = Valores homogeneizados;

M = Média Aritmética;

N = Número de amostras.

Vh(n) = Valores homogeneizados;

N = Número de amostras.

Sendo:

Vh(n) = Valores homogeneizados;

N = Número de amostras;

2 1/222 2 2

2 2 2 2 2

Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).

Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.

Helcio Kronberg4/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança (%) = 80

TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,533

Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) =

Ls = Limite superior unitário (R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na

data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )

Sendo:

Valor unitário arbitrado (R$/m2) =

91,30

257,22

Área equivalente do imóvel avaliando (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

20.732,00

174,26

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =

47,61

47,61

Estimativa de tendência central (R$/m2) = 174,26

3.612.758,32

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) =

Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) =

1

1

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

três milhões, seiscentos e doze mil, setecentos e cinquenta e oito reais e trinta e dois centavos

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) =

Estimativa de tendência central (R$/m2) =

LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) =________________________________________________________________________________________

148,12

174,26

200,40

Helcio Kronberg5/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Classe

1

2

3

4

De:

76,07

140,81

205,56

270,30

INTERVALO

Até

140,81

205,56

270,30

335,04

Freq.

3

0

0

2

---------------------------------------------------------___________I

9) GRÁFICOS:

A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))

F

15

10

5

0 1 2 3 4 5 6 C

Helcio Kronberg6/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2

Ve

0 Po

x24x23x22x21x20x19x18x17

x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16

x8x7x6

x5

x4

x3x2x1

Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

152,84

129,36

230,77

384,95

597,01

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

84,73

76,07

102,00

273,47

335,04

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

0,55

0,59

0,44

0,71

0,56

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Helcio Kronberg7/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média

Po

0 Am

x24x23x22x21x20x19x18x17

x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16

x8x7x6

x5

x4

x3

x2x1

Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

152,84

129,36

230,77

384,95

597,01

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

146,150

169,623

68,218

85,963

298,028

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

48,88

56,73

22,82

28,75

99,68

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------

|

-------------------------------------------------------

Do = Dispersão em relação a média.

Mo = Valor Médio (R$/m2) = 298,99

Po = Preços observados.

|

Mo

Helcio Kronberg8/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média

Vh

0 Am

x24x23x22x21x20x19x18x17x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16x8x7x6

x5

x4

x3x2x1

Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

84,73

76,07

102,00

273,47

335,04

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

89,530

98,196

72,263

99,206

160,782

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

51,38

56,35

41,47

56,93

92,26

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------

|

-------------------------------------------------------

Dh = Dispersão em relação a média.

Mh = Valor Médio (R$/m2) = 174,26

Vh = Valores Homogeneizados.

|

Data: / / ___________________________________

Mh

Kronberg Leilões

ANEXO IV

Kronberg Leilões 1

Fotos do imóvel:

Kronberg Leilões 2

Kronberg Leilões 3

Kronberg Leilões 4

Kronberg Leilões 5

Kronberg Leilões 6

Kronberg Leilões 7

Kronberg Leilões

ANEXO V

Kronberg Leilões

ANEXO VI