LAUDO DE AVALIAÇÃO. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade da Elo Engenharia para detectar fraudes

LAUDO DE AVALIAÇÃO

CRISTIANE WATANABE

2016

Rua André Rovai, s/n Centro Osasco/SP

RE SUMO EXECU TI VO

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Tipo de Trabalho: Consultoria Descritiva do Mercado Imobiliário SP.

Objeto: Terreno Urbano.

Finalidade: Determinação do Valor de Compra/Venda.

Endereço: Rua André Rovai, s/n Centro Osasco/SP

MERCADO IMOBILIÁRIO - SUMMARY

De acordo com a prospecção realizada na região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis sendo ofertados no que se referem a terrenos urbanos para venda. Trata-se de um segmento mercadológico com atividade reduzida, justificada pela atual situação econômica e política em que o país se encontra. Fator que apresenta direta influência no mercado imobiliário, reduzindo o número de investidores e consequentemente a redução na demanda.

VALORES DATA BASE MAIO 2016.

Descrição

Área de Terreno Valor Unitário (R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 19.598,14 m² R$ 1.259,39 R$ 5.038.000,00

Valor Máximo de Compra/Venda 19.598,14 m² R$ 1.391,03 R$ 5.564.000,00

Valor Mínimo de Compra/Venda 19.598,14 m² R$ 1.127,76 R$ 4.511.000,00

INTRODUÇÃO

A Elo Engenharia apresenta suas conclusões relativas ao imóvel, localizado no município e comarca de Osasco/SP.

CONSTITUINTES

Interessado CRISTIANE WATANABE. Cliente CRISTIANE WATANABE. Tipo do bem Terreno Urbano. Finalidade Determinação do Valor de Compra/Venda. Vistoria 12 de Maio de 2016

CRITÉRIO DE ELABORAÇÃO

Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R. 14.653 (Avaliação de Bens Parte 01: Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Observamos também o código de Ética da American Society of Appraisers.

O critério geral empregado foi o de avaliar os imóveis, supondo-se que continuarão sendo empregados para o mesmo fim e no mesmo estado de conservação em que se encontram atualmente. Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta e demanda, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e em engenharia financeira específica para o mercado imobiliário.

Os estudos desenvolvidos têm como base os valores de avaliação sob a ótica imobiliária, onde foram considerados, entre outros, aspectos de

Potencial de valorização futura;

Tendências do mercado imobiliário local;

Consolidação urbana;

Características constitutivas;

Perspectivas das necessidades de reinvestimento para reposicionamento da propriedade;

Projetos e obras em planejamento (públicos e privados);

Grau de especificidade do imóvel; e

Outros aspectos relevantes na consolidação do valor dos ativos.

O imóvel foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos que impeçam ou imponham restrições à sua comercialização ou utilização, exceto aqueles mencionados no decorrer do presente trabalho.

METODOLOGIA

ANÁLISE FÍSICA

Os aspectos físicos do imóvel em questão envolvem sua localização, características constitutivas a serem adotadas, interferências urbanísticas conjunto de leis e atos públicos que podem interferir no uso, ocupação e status de mercado. Sua posição no mercado imobiliário atual e futuro (se o imóvel contará com versatilidade para atender novas exigências mercadológicas); detectar problemas e/ou vantagens quanto à sua localização; bem como apontar medidas para o incremento de atratividade. Para esta fase, utilizamos os seguintes procedimentos: a) visitas à região onde está o imóvel, para levantamento de dados sobre sua localização, facilidade de acesso, ocupação

circunvizinha, melhoramentos públicos existentes e previstos, transporte urbano e comunicações; b) análise de documentos e plantas; d) consultas a leis e publicações sobre zoneamento, desapropriações, tombamentos e, caso necessário, consulta informal aos órgão

competentes.

ANÁLISE JURÍDICA

Já a conceituação da forma de participação dos terrenos urbanos e a situação de registro (checagem de áreas, propriedade e outras averbações), são realizadas através dos documentos de propriedade, como escrituras, matrículas, impostos, etc.

ANÁLISE DE MERCADO

A identificação das características do mercado imobiliário onde está inserido imóvel nos permite determinar o seu posicionamento com relação à concorrência, verificando as possibilidades de seu desempenho, quando lançado no mercado.

Para o mercado de terrenos urbanos foram abordados os seguintes itens:

Perfil dos imóveis em oferta;

Diferenciação dos valores de imóveis posicionados nos logradouros considerados principais e fora deles.

A análise de valores praticados se dá através da pesquisa de preços pedidos e, sempre que possível, de valores efetivamente transacionados.

Através de informações históricas colhidas de estudos anteriores, também foi possível a análise da evolução de preços de mercado e crescimento histórico, o que sinaliza aquecimento ou desaquecimento de demanda.

ANÁLISE DE VALOR

Os trabalhos foram pautados pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT e pelas recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP. Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta, demanda, possibilidades de uso, características técnicas e aspectos restritivos, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e análises específicas para o mercado imobiliário, discorrendo sobre a posição atual da propriedade perante o mercado e suas perspectivas de aceitação pelo mercado.

DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO

Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-Brasile Valor de Mercado

Market Value (Valor de Mercado):

e um vendedor desejoso, em uma negociação não tendenciosa (sem interesses específicos entre as partes),

após realização de marketing apropriado, onde as partes tenham agido com conhecimento, prudência e sem

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis icos e os

respectivos preços. Para isso são considerados fatores de localização predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal. Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.

LIMITAÇÕES E PRESSUPOSIÇÕES

Trazemos à sua atenção, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitações e Suposições acompanha nossos laudos:

1. Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas averiguações profundas na documentação do imóvel e a avaliação não tem a finalidade de confirmar título de propriedade.

2. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos, documentais, licenças, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial da venda do imóvel.

3. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua veracidade.

4. Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não garantimos sua veracidade. Não foram tomadas medidas no imóvel. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever a avaliação caso haja comprovação de erro na informação cedida pelo cliente.

5. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu funcionamento.

6. Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à saúde, -

afetam o meio ambiente ou saúde, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial da venda do imóvel.

7. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Elo Engenharia não deve responsabilidades a terceiros que assumam posições e decisões com base neste trabalho. Este relatório não poderá ser publicado em todo ou em parte, sem prévia autorização da Elo Engenharia.

8. Os avaliadores declaram não ter conhecimento de interesse presente ou futuro, próprio ou de familiares, nos imóveis sendo avaliados.

9. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação, e a Elo Engenharia não assume responsabilidade por mudanças de comportamento do mercado.

10. Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Elo Engenharia não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação.

11. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência.

12. Os honorários cobrados não tem qualquer relação com os valores aqui avaliados.

13. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade da Elo Engenharia para detectar fraudes nos documentos.

14. Não é responsabilidade da Elo Engenharia identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais.

15. O resultado desta avaliação está condicionado às premissas e cenários específicos mencionados neste relatório e invalida quaisquer outras análises anteriores para a mesma data-base.

LOCALIZAÇÃO

Osasco/SP

MACRO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS GERAIS

Municípios vizinhos: São Paulo, Cotia, Carapicuíba, Barueri

Principais eixos

viários: SP-280, SP-230, SP-21, SP-270

Mapa de Localização

REGIÃO

Osasco é um município brasileiro localizado na região metropolitana da capital paulista. Criado como um bairro da capital paulista no final do século 19, tornou-se município emancipado em 1962. Possui importante atividade econômica nos setores industrial, comercial e de serviços, sendo uma das mais ricas e populosas cidades do estado de São Paulo e do Brasil. É popularmente conhecida como "Cidade de Oz". Osasco atualmente possui o 9º maior Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil, e o 2º maior do Estado de São Paulo, ficando na frente de muitas capitais estaduais brasileiras. Osasco foi um município industrial, mas houve desconcentração industrial para outras regiões e hoje a cidade vem caminhando para a área comercial e de prestações de serviços. Segundo dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) de 2010, o município se encontra em 12º lugar no cenário nacional e em 4° lugar no cenário estadual com a relação ao PIB (Produto Interno Bruto). Empresas cedidas na cidade incluem o SBT (ver: CDT da Anhanguera), RedeTV! (ver: CTD de Osasco), Bradesco, Fort System Tecnologia e Segurança, AVON, Belgo Bekaert (Antiga CIMAF), ArvinMeritor, Metrópoles home e club, Pedágio Sem Parar, Alpicplast indústria e comércio, Osram, Wal-Mart, Carrefour, Pão de Açúcar, Natura, Nova Osasco Esquadrias, Corneta, Fast Websites, Makro,Colgate-Palmolive, Grupo Extrema, Sam's Club, Unibanco - CPD, Intermarine, Ebicen, Coca-Cola, Submarino, Associação Comercial e Empresarial de Osasco (ACEO), Associação dos Feirantes de Osasco e Região (AFECOR).

INFRAESTRUTURA E MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região é atendida por redes de água potável, energia elétrica (luz e força), telefone e iluminação. A via de acesso é pavimentada em asfalto e possui guias, sarjetas, calçadas, coleta de lixo e entrega postal, de sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário e águas pluviais. Em relação à urbanização, o logradouro apresenta revestimento asfáltico, guias e sarjetas.

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

VISTA AÉREA

TERRENO URBANO

Área de Terreno 19.598,14 m²

Descrição Trata-se de um terreno com uma área invadida, uma área cedida à SABESP e algumas vias passandopelo imóvel.

Observações As áreas foram obtidas através de informações do contratante.

ANÁLISE DE MERCADO

O MERCADO IMOBILIÁRIO

Constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis sendo ofertados, no que se referem a imóvel residenciais. Este segmento registra atualmente uma demanda intensa, justificada pela localização e infraestrutura que a região oferece. Com a recente retração do mercado imobiliário, motivada principalmente pelo delicado momento econômico que o país atravessa, identificamos uma menor procura por imóveis similares e queda no número de novos empreendimentos imobiliários. Alguns fatores externos motivaram tal movimento principalmente o rebaixamento no rating soberano do Brasil por uma das principais agências de classificação de riscos. A consequência direta é a perda do grau de investimento e o aumento das incertezas dos empresários em geral. Este movimento geralmente eleva os custos de captação de recursos inibindo investimentos e afetando diretamente o número de novos empreendimentos. As linhas de crédito com as taxas majoradas concorrem paralelamente para que tenhamos um declínio no cenário anteriormente de crescimento. De acordo com a prospecção mercadológica realizada na região aliada à condição atual deste nicho mercadológico, adquirimos uma convicção em relação ao valor que julgamos justa e perfeita e de acordo com a configuração de mercado descrito classificamos o avaliando como imóvel de BAIXA LIQUIDEZ.

Desempenho de mercado Baixo

Absorção pelo mercado Baixa

Volume de ofertas Baixo

Nível de demanda Baixo

Liquidez do imóvel Baixa

ANALISE DO VALOR

INTRODUÇÃO

Os valores sugeridos ao imóvel foram obtidos através de nossas interpretações, baseados na experiência de mercado e tendências da região.


Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos utos

específicos e os respectivos preços. Para isso são considerados fatores de localização predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal. Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.

DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS BENS

Foram analisados elementos comparáveis ao imóvel, todos no mesmo município do avaliando. Para a correta aplicação de técnicas avançadas para análise crítica do comportamento do mercado imobiliário faz-se necessária uma análise complementar dos fatores socioeconômicos de influência nas relações de venda dos imóveis. Antes de se caracterizar um mercado específico, se faz necessário entender seu funcionamento e os seus mecanismos. São três as partes componentes deste, a saber: os bens levados a mercado, as partes desejosas em tê-los e as partes interessadas em adquiri-los.

onde são comparados utilizados dados de mercado com atributos semelhantes ao do avaliando. Estas técnicas nada mais são que modelos explicativos e simplificados do mercado já que consideram apenas as características semelhantes e não todas as características pesquisadas.

Área Verde Área aproveitável (aproximadamente 4.000,00 m²)


Descrição





OBSERVAÇÕES RELEVANTES

- Ressaltamos que o bem avaliado encontra-se registrado em nome da Prefeitura Municipal de Osasco, conforme consulta com o Departamento de Uso do Solo (11 3652 9280 Sra. Denise), C.D.C. nº 0550340000 obtido no IPTU de 2013 fornecido pelo contratante, devido ao processo de desapropriação da lei n.º 2913/1993:

Art. 1º Fica o Executivo Municipal autorizado a desafetar área de terreno objeto de desapropriação, alterando sua destinação de "bem de uso comum" para "bem dominical ou patrimonial disponível", tão logo obtido o domínio do imóvel. (Redação dada pela Lei nº 3022/1994).

Art. 2º Efetivada a desafetação, fica ainda, o Executivo Municipal autorizado a permutar a área referida no artigo anterior, com outra de propriedade da Transnegrelli Transportadora Ltda., transcrita sob nº 13.739, no 2º Cartório de Registro de Imóveis de Osasco, totalizando 17.344,96m², situada no Jardim Piratininga. (Redação dada pela Lei nº 3022/1994)

Art. 3º A área referida no artigo 1º está avaliada em CR$ 6.937.326,70(seis milhões novecentos e trinta e sete mil e trezentos e vinte e seis cruzeiros reais e setenta centavos) e a área referida no artigo 2º, em CR$ 55.896.564,00(cinqüenta e cinco milhões oitocentos e noventa e seis mil quinhentos e sessenta e quatro cruzeiros novos), conforme laudo de avaliação constantes do processo administrativo nº 23.451/93, e são permutadas, entre si, sem pagamento de qualquer diferença.

Art. 4º Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.

Art. 5º Revogam-se as disposições em contrário.

- Salientamos ainda, que o imóvel possui uma área de preservação permanente (APP) de acordo com a lei n.º 4771/1965, sendo:

Art. 2° Consideram-se de preservação permanente, pelo só efeito desta Lei, as florestas e demais formas de vegetação natural situadas: a) ao longo dos rios ou de qualquer curso d'água desde o seu nível mais alto em faixa marginal cuja largura mínima será:

3 - de 100 (cem) metros para os cursos d'água que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;

Possuindo o rio Tietê neste trecho uma largura de, aproximadamente, 70 metros.

- Outro fator importante a ser considerado é que o imóvel possui uma área invadida de, aproximadamente, 3.500,00 m².

- No bem existe, ainda, uma área de, aproximadamente, 500,00 m² doada à SABESP.

- Para fins da avaliação mercadológica foram subtraídas as áreas afetadas pelo viaduto, a área de preservação permanente (APP), a área invadida e a área doada à SABESP, sendo assim, foi considerada a área de, aproximadamente, 4.000,00 m² .

ENCERRAMENTO

As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não podendo ser modificado, copiado, reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito da Elo Engenharia, sendo que o seu uso indevido estará sujeito à aplicação da legislação competente.

Atenciosamente,

São Paulo, 13 de Maio de 2016.

________________________________ Eng. Flávio Anselmo Genari Mendonça

CREA - 0682583325/D CPF 0669 53448 -09

Fazem parte integrante deste laudo os seguintes anexos:

Anexo I FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO

Anexo II PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO Anexo III TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS

A N E X O I

FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO

FOTO 01 VISTA DA ÁREA NÃO CONSIDERADA PARA CÁLCULO

FOTO 02 VISTA DA VIA PASSANDO PELO IMÓVEL

FOTO 03 VISTA DO LOGRADOUR

FOTO 04 VISTA DA VIA PASSANDO PELO IMÓVEL

FOTO 05 VISTA DO LOGRADOURO

FOTO 06 VISTA DA ÁREA CONSIDERADA NO CÁLCULO




FOTO 10 VISTA DA ÁREA CEDIDA À SABESP


FOTO 12 VISTA DA ÁREA INVADIDA

A N E X O II

PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO

Amostra n.º

UF:

Amostra n.º

UF:

R$/ m2

Amostra n.º

UF:

R$/ m2

Amostra n.º

UF:

R$/ m2

Amostra n.º

UF:

R$/ m2

AMOSTRAS

13/05/2016

29.000,00R$ 29.000.000,00

Terreno6.500,00

CCB Brazil Imóveis - Cesar - (11) 99909-7366

Gerd Imóveis - Jeferson - (11) 3681-1237

Terreno

R$ 12.000.000,00

Osasco

1.000,00R$

Status: OfertaPreço de venda: 1.846,15R$

Tipo:

13/05/2016

SPFonte/ telefone:

Jaguaribe Cidade:Bairro:

R$ 29.000.000,00

Terreno

Authêntica Imóveis - Sergio - (11) 3685-1715

Realiza Imóveis - Helena - (11) 4612-1971SP

Status: Oferta1.288,89R$

13/05/2016

Preço de venda:

Endereço: Rua Erasmo Braga - Localização -23.525924, -46.777791

2.922,08R$

Bairro: Bonf im Cidade:

Tipo:

SP

Terreno (m2)

Obs.:

Oferta

Fonte/ telefone:

Status:1.232,00R$ 3.600.000,00

Obs.:

Bairro: Raposo Tavares

Status:

Osasco

Fonte/ telefone:Tipo:

Osasco Cidade:

OfertaTerreno (m2)

Endereço: Avenida Doutor Altair Martins - Localização -23.591191, -46.813194 13/05/2016

Obs.:

Preço de venda:

Terreno (m2)

Endereço:

13/05/2016

11.000,00Terreno

Avenida Dona Blandina Ignêz Júlio - Localização -23.562175, -46.789759

Endereço: Avenida Leonil Crê Bortolosso, 125

Tipo:

Obs.:

Preço de venda:Terreno (m2)

Bairro: Quitauna Fonte/ telefone:

Cidade: Osasco SP

Vietri Imóveis - Claudio - (11) 2503-7777

R$/ m2

Terreno22.500,00

R$ 18.000.000,00

1

2

3

4

5

SP

Preço de venda:

Tipo:OfertaTerreno (m2)

Bairro:Fonte/ telefone:

Status:

Obs.:

Endereço: Rua André Rovai, 355Bonfim Cidade: Osasco

1.636,36R$

A N E X O III

TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS

Amostra Área Fator

OfertaFator

TopografiaFator Via Principal

Fator Área

Fator Acesso

Fator Depreciação

FS (Fator de

correção)

Valor Unitário Final

1 11000,00 0,90 1,00 1,00 1,13 1,00 0,80 0,83 R$ 1.358,18

2 22500,00 0,90 1,00 1,00 1,24 1,00 0,80 0,94 R$ 1.211,56

3 29000,00 0,90 1,00 1,00 1,28 1,00 0,80 0,98 R$ 980,00

4 6500,00 0,90 1,00 1,00 1,06 1,00 0,80 0,76 R$ 1.403,08

5 1232,00 0,90 1,00 1,00 0,86 1,00 0,80 0,46 R$ 1.344,16

R$ 1.259,39

amostra pior > 1; amostra melhor <1 R$ 1.637,21

amostra igual = 1 R$ 881,58

respeitando-se os limites - menor fator 0,5 / maior fator 2,0 R$ 1.259,39

ideal é coletar amostras onde os valores não sejam maiores que 20% R$ 171,71

1,00

R$ 2.922,08 0,90

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO

Valor Unitário

Fator Localização

R$ 1.636,36 1,00

limite superior:

limite inferior:

média saneada:

desvio padrão:

R$ 1.288,89 1,00

R$ 1.000,00 1,00

R$ 1.846,15

Média =

10,44%-10,46%

GRAU III

VALOR MÁXIMO DE NEGOCIAÇÃOVALOR MÍNIMO DE NEGOCIAÇÃO

R$ 5.564.000,00R$ 4.511.000,00

GRAU DE PRECISÃOAmplitude MáximaAmplitude Mínima

Amplitude Total

10,44%-10,46%20,90%

VALOR DO TERRENO

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Área de Terreno (m²)

Valor unitário homogeneizado do terreno (R$/m²)

4.000,00

1.259,39

5.037.576,11

R$ 5.038.000,00

R$ 3.526.600,00

VALOR DE NEGOCIAÇÃO

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

Valor total do terreno (R$)


CRISTIANE WATANABE

2016

Rua Henry Ford, 23 Presidente Altino Osasco/SP

RE SUMO EXECU TI VO



Objeto: Posto de combustível.


Endereço: Rua Henry Ford, 23 Presidente Altino Osasco/SP


De acordo com a prospecção realizada na região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis sendo ofertados no que se referem a postos de combustíveis para venda. Trata-se de um segmento mercadológico com atividade reduzida, justificada pela atual situação econômica e política em que o país se encontra. Fator que apresenta direta influência no mercado imobiliário, reduzindo o número de investidores e consequentemente a redução na demanda.


Descrição

Área de Terreno

Área Construída Valor Unitário (R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 1.815,10 m² 800,00 m² R$ 5.771,25 R$ 4.617.000,00

Valor Máximo de Compra/Venda 1.815,10 m² 800,00 m² R$ 6.536,25 R$ 5.229.000,00

Valor Mínimo de Compra/Venda 1.815,10 m² 800,00 m² R$ 5.007,50 R$ 4.006.000,00

INTRODUÇÃO

A Elo Engenharia apresenta suas conclusões relativas ao imóvel, localizado no município e comarca de Osasco/SP.

CONSTITUINTES

Interessado CRISTIANE WATANABE. Cliente CRISTIANE WATANABE. Tipo do bem Posto de combustível. Finalidade Determinação do Valor de Compra/Venda. Vistoria 12 de Maio de 2016














METODOLOGIA

ANÁLISE FÍSICA



competentes.

ANÁLISE JURÍDICA

Já a conceituação da forma de participação dos postos e a situação de registro (checagem de áreas, propriedade e outras averbações), são realizadas através dos documentos de propriedade, como escrituras, matrículas, impostos, etc.

ANÁLISE DE MERCADO


Para o mercado de postos de combustíveis foram abordados os seguintes itens:





ANÁLISE DE VALOR



Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o coValor de Mercado

numa data de

) Market Value (Valor de Mercado):
























LOCALIZAÇÃO

Osasco/SP


Municípios vizinhos: São Paulo, Cotia, Carapicuíba, Barueri

Principais eixos

viários: SP-280, SP-230, SP-21, SP-270


REGIÃO

Osasco é um município brasileiro localizado na região metropolitana da capital paulista. Criado como um bairro da capital paulista no final do século 19, tornou-se município emancipado em 1962. Possui importante atividade econômica nos setores industrial, comercial e de serviços, sendo uma das mais ricas e populosas cidades do estado de São Paulo e do Brasil. É popularmente conhecida como "Cidade de Oz". Osasco atualmente possui o 9º maior Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil, e o 2º maior do Estado de São Paulo, ficando na frente de muitas capitais estaduais brasileiras. Osasco foi um município industrial, mas houve desconcentração industrial para outras regiões e hoje a cidade vem caminhando para a área comercial e de prestações de serviços. Segundo dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) de 2010, o município se encontra em 12º lugar no cenário nacional e em 4° lugar no cenário estadual com a relação ao PIB (Produto Interno Bruto). Empresas cedidas na cidade incluem o SBT (ver: CDT da Anhanguera), RedeTV! (ver: CTD de Osasco), Bradesco, Fort System Tecnologia e Segurança, AVON, Belgo Bekaert (Antiga CIMAF), ArvinMeritor, Metrópoles home e club, Pedágio Sem Parar, Alpicplast indústria e comércio, Osram, Wal-Mart, Carrefour, Pão de Açúcar, Natura, Nova Osasco Esquadrias, Corneta, Fast Websites, Makro,Colgate-Palmolive, Grupo Extrema, Sam's Club, Unibanco - CPD, Intermarine, Ebicen, Coca-Cola, Submarino, Associação Comercial e Empresarial de Osasco (ACEO), Associação dos Feirantes de Osasco e Região (AFECOR).




VISTA AÉREA

POSTO DE COMBUSTÍVEL


Área Construída 800,00 m²

Descrição Trata-se de um posto de combustível, com 2 áreas de abastecimento, conveniência, 3 sanitários, despensa, vestiários, área administrativa.

Observações

Na documentação consta que o acesso se dá pela Rua Henry Ford, porém foi constatado

que faz frente para Rua Sarkis Alti Barmakian.

ANÁLISE DE MERCADO








ANALISE DO VALOR

INTRODUÇÃO



Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos lações fixas entre os atributos



Foram analisados elementos comparáveis ao imóvel, todos no mesmo município do avaliando. Para a correta aplicação de técnicas avançadas para análise crítica do comportamento do mercado imobiliário faz-se necessária uma análise complementar dos fatores socioeconômicos de influência nas relações de venda dos imóveis. Antes de se caracterizar um mercado específico, se faz necessário entender seu funcionamento e os seus mecanismos. São três as partes componentes deste, a saber: os bens levados a mercado, as partes desejosas em tê-los e as partes interessadas em adquiri-los.

onde são comparados utilizados dados de mercado com atributos semelhantes ao do avaliando. Estas técnicas nada mais são que modelos explicativos e simplificados do mercado já que consideram apenas as características semelhantes e não todas as características pesquisadas.


O imóvel como um todo não apresenta boa garantia na tangente ambiental, pois a supraestrutura se demonstrou frágil e nula na contenção de possíveis efluentes no solo e no sistema de águas locais. De acordo com o Manual de Gerenciamento de Áreas Contaminadas da CETESB (CETESB/GTZ, 2001) e na Norma ABNT NBR 15515-1/2007 a área do terreno é classificada com Área Potencialmente Contaminada (AP), haja vista a atividade praticada e a não apresentação das licenças ambientais que comprovam a idoneidade do bem. Caso o proponente não possua as documentações necessárias, recomenda-se a realização de uma Investigação Confirmatória nos termos estabelecidos na norma supra citada, a serem analisados as amostragens de BTEX, PAH e organoclorados conforme Resolução CONAMA 420/2009. O presente valor não contempla eventuais passivos e desconsidera medidas mitigadoras ou investigatórias de acordo com a citação acima.

ENCERRAMENTO


Atenciosamente,


________________________________ Eng. Flávio Anselmo Genari Mendonça

CREA - 0682583325/D CPF 0669 53448 -09



Anexo II PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO

Anexo III TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS

A N E X O I


FOTO 01 VISTA DA ÁREA DE ABASTECIMENTO

FOTO 02 VISTA DA RUA HENRY FORD COM ACESSO FECHADO







FOTO 09 VISTA DO ACESSO FECHADO


FOTO 11 VISTA DA CONVENIÊNCIA



FOTO 14 VISTA DA DESPENSA

FOTO 15 VISTA DA ÁREA ADMINISTRATIVA



FOTO 18 VISTA DO SANITÁRIO

FOTO 19 VISTA DO VESTIÁRIO

FOTO 20 VISTA DO SANITÁRIO

A N E X O II


Amostra n.º

UF:

Amostra n.º

UF:

R$/ m2

Amostra n.º

UF:

R$/ m2

Amostra n.º

UF:

R$/ m2

Amostra n.º

UF:

R$/ m2

AMOSTRAS

13/05/2016

1.000,00R$ 3.180.000,00

Terreno678,00

Sacco Imóveis - Erica - (11) 3682-5770

Corretora - Rute - (11) 3733-1839

Terreno

R$ 1.400.000,00

Osasco

3.180,00R$


Tipo:

13/05/2016

SPFonte/ telefone:

Presidente Altino Cidade:Bairro:

R$ 3.600.000,00

Terreno

Gerd Imóveis - Jeferson - (11) 3681-1237(

Perf il Imóveis - Patricia - (11) 3685-4545SP


13/05/2016

Preço de venda:

Endereço: Rua Albino José Freixeda, 88

2.800,00R$

Bairro: Presidente Altino Cidade:

Tipo:

SP

Terreno (m2)

Obs.:

Oferta

Fonte/ telefone:

Status:1.000,00R$ 2.800.000,00

Obs.:

Bairro: Presidente Altino

Status:

Osasco


Osasco Cidade:

OfertaTerreno (m2)

Endereço: Rua Sanazar Mardiros, 58813/05/2016

Obs.:

Preço de venda:

Terreno (m2)

Endereço:

13/05/2016

6.500,00Terreno

Rua Sanazar Mardiros, 291

Endereço: Rua Erasmo Braga - Localização -23.525924, -46.777791

Tipo:

Obs.:


Bairro: Bonf imFonte/ telefone:

Cidade: Osasco SP

CCB Brazil Imóveis - Cesar - (11) 99909-7366

R$/ m2

Terreno1.232,00

R$ 12.000.000,00

1

2

3

4

5

SP

Preço de venda:



Status:

Obs.:

Endereço: Avenida Dona Blandina Ignêz Júlio, 600Jaguaribe Cidade: Osasco

1.846,15R$

A N E X O III


Amostra Área Fator Oferta

Fator Topografia

Fator Via Principal

Fator Área

Fator Acesso -

FS (Fator de correção)


1 6500,00 0,90 1,00 1,00 1,29 1,00 1,00 1,29 R$ 2.382,71

2 1232,00 0,90 1,00 1,00 0,93 1,00 1,00 0,93 R$ 2.704,17

3 1000,00 0,90 1,00 1,00 0,89 1,00 1,00 0,89 R$ 2.822,58

4 678,00 0,90 1,00 1,00 0,82 1,00 1,00 0,82 R$ 1.695,76

5 1000,00 0,90 1,00 1,00 0,89 1,00 1,00 0,89 R$ 2.485,29

R$ 2.418,10


amostra igual = 1 R$ 1.692,67




Valor Unitário

Fator Localização

R$ 1.846,15 1,10

limite superior:

limite inferior:

média saneada:

desvio padrão:

R$ 2.922,08 1,10

R$ 3.180,00 1,10

R$ 2.064,90

Média:

1,10

R$ 2.800,00 1,10

13,26%-13,23%

Amplitude Total

13,26%-13,23%26,49%

GRAU III


R$ 5.229.000,00R$ 4.006.000,00


Valor unitário homogeneizado da construção (R$/m²) 169,09

Valor total da (R$) 42.271,34

VALOR DO TERRENO




1.815,10

2.418,10

4.389.098,31

R$ 4.617.000,00

R$ 3.231.900,00




VALOR DA EDIFICAÇÃO - COBERTURAÁrea Construída (m²) 550,00

Valor unitário homogeneizado da construção (R$/m²) 338,17

Valor total (R$) 185.993,91

VALOR DA EDIFICAÇÃO - PRÉDIOÁrea Construída (m²) 250,00

Fator de Comercialização 1,00

Valor Unitário da Construção (R$/m²) 338,17

Idade Aparente

0,76120

Estado de Conservação

C

Fator de Comercialização 1,00

Valor Unitário da Construção (R$/m²) 169,09

VALOR DA EDIFICAÇÃO - COBERTURA

VALOR DA EDIFICAÇÃO - PRÉDIOR8N - Setembro/2015 1.234,38

1.1.2 - Barraco Padrão Simples (Máximo) 0,18

R8N - Setembro/2015 1.234,38

1.2.1 - Casa Padrão Rústico (Mínimo) 0,36

Idade Aparente

0,76120

Estado de Conservação

C


CRISTIANE WATANABE

2016

Rua Videncial Antunes Ribeiro, 100 Cohab - Carapicuíba/SP

RE SUMO EXECU TI VO



Objeto: Terreno Urbano.


Endereço: Rua Videncial Antunes Ribeiro, 100 Cohab Carapicuíba/SP.


De acordo com a prospecção realizada na região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis sendo ofertados no que se referem a terrenos urbanos para venda. Trata-se de um segmento mercadológico com atividade reduzida, justificada pela atual situação econômica e política em que o país se encontra. Fator que apresenta direta influência no mercado imobiliário, reduzindo o número de investidores e consequentemente a redução na demanda.


Descrição





INTRODUÇÃO

A Elo Engenharia apresenta suas conclusões relativas ao imóvel, localizado no município e comarca de Carapicuíba/SP.

CONSTITUINTES

Interessado CRISTIANE WATANABE. Cliente CRISTIANE WATANABE. Tipo do bem Terreno Urbano. Finalidade Determinação do Valor de Compra/Venda. Vistoria 12 de Maio de 2016














METODOLOGIA

ANÁLISE FÍSICA



competentes.

ANÁLISE JURÍDICA

Já a conceituação da forma de participação dos terrenos urbanos e a situação de registro (checagem de áreas, propriedade e outras averbações), são realizadas através dos documentos de propriedade, como escrituras, matrículas, impostos, etc.

ANÁLISE DE MERCADO


Para o mercado de terrenos urbanos foram abordados os seguintes itens:





ANÁLISE DE VALOR



Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o conceito presente na norma estValor de Mercado

referência, den

Appraisal and Valuation Market Value (Valor de Mercado):
























LOCALIZAÇÃO

Carapicuíba/SP


Municípios vizinhos: Barueri, Jandira, Cotia, Osasco

Principais eixos

viários: SP-21, SP-270


REGIÃO

Carapicuíba é um município da Região Metropolitana de São Paulo, no estado de São Paulo, no Brasil. Tornou-se município em 1965, quando se emancipou de Barueri. A cidade é a segunda mais populosa da Microrregião de Osasco, sendo vizinha de Osasco, Barueri,Cotia e Jandira. É conhecida como a Diadema d´Oeste. A cidade conta com diversos parques e praças, sendo os mais famosos deles: o Parque dos Paturis, no bairro Cohab V/Cohab II; parque Gabriel Chucre, localizado na vila Gustavo Correia, próximo ao Centro de Carapicuíba; Parque Aldeia de Carapicuíba; localizado no bairro Aldeia de Carapicuíba, que conta com um centro histórico, a Praça da Aldeia Jesuítica, fundado em 1580, que possui, além de uma igreja católica fundada na época da colonização portuguesa, uma biblioteca pública, uma exposição permanente sobre povos indígenas e uma delegacia de polícia, além de um pequeno centro comercial. Na praça, ocorrem várias festas ao longo do ano, como a Festa de Santa Cruz, entre outras, com música popular e ambiente que lembra pequenas cidades do interior. O Parque Aldeia de Carapicuíba, possui ainda um teatro ao ar livre, onde é apresentada, todos os anos, a peça A Paixão de Cristo, que reúne cerca de 30 mil pessoas anualmente, além de shows no Dia da Criança. A cidade conta ainda com o teatro Jorge Amado, situado na avenida Míriam, no Centro, próximo à Câmara dos Vereadores. Há, ainda, diversos outros pontos de lazer espalhados pela cidade, como o Parque do Planalto, Praça das Árvores, Praça das Noivas, Praça de Esporte e Cultura no Ariston em fase de construção, entre outros. O município conta com o Hospital Geral de Carapicuíba - Cruzada Bandeirante São Camilo; o Pronto-Socorro da Vila Dirce; Pronto-Socorro da Cohab II, com atendimento psiquiátrico; Pronto-Socorro Infantil do Centro; Centro de Atenção PsicossocialÁlcool e Drogas; Centro de Atenção Psicossocial II; um AME-Ambulatório Médico de Especialidades na Cohab V; 2 unidades do Brasil Sorridente (um na Cohab V e outra na Vila Menk); além de 13 UBSs - Unidades Básica de Saúde localizadas nos principais bairros da cidade. A área vem recebendo vários investimentos, como a UPA-unidade de pronto atendimento do Parque Santa Tereza, que está em fase de construção, bem como o Pronto-Socorro Infantil da Vila Dirce e as UBSs da Aldeia e do Parque Jandaia, também em construção.




VISTA AÉREA

TERRENO URBANO


Descrição Trata-se de um terreno sem benfeitorias.

Observações As áreas foram obtidas através de informações do contratante.

ANÁLISE DE MERCADO








ANALISE DO VALOR

INTRODUÇÃO



Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos utos



Foram analisados elementos comparáveis ao imóvel, todos no mesmo município do avaliando. Para a correta aplicação de técnicas avançadas para análise crítica do comportamento do mercado imobiliário faz-se necessária uma análise complementar dos fatores socioeconômicos de influência nas relações de venda dos imóveis. Antes de se caracterizar um mercado específico, se faz necessário entender seu funcionamento e os seus mecanismos. São três as partes componentes deste, a saber: os bens levados a mercado, as partes desejosas em tê-los e as partes interessadas em adquiri-los. O método aqui utilizado p onde são comparados utilizados dados de mercado com atributos semelhantes ao do avaliando. Estas técnicas nada mais são que modelos explicativos e simplificados do mercado já que consideram apenas as características semelhantes e não todas as características pesquisadas.


Descrição






mente restritivo para a sua comercialização, por esta razão sugerimos a adoção do valor mínimo apontado nos cálculos de avaliação.

ENCERRAMENTO


Atenciosamente,


________________________________

Eng. Flávio Anselmo Genari Mendonça CREA - 0682583325/D CPF 0669 53448 -09



Anexo II PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO Anexo III TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS

A N E X O I


FOTO 01 VISTA DA FACHADA


FOTO 03 VISTA DA ANTENA LOCALIZADA NO IMÓVEL

FOTO 04 VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO LOGRADOURO

FOTO 05 VISTA DO IMÓVEL








A N E X O II


Amostra n.º

UF:

Amostra n.º

UF:

R$/ m2

Amostra n.º

UF:

R$/ m2

Amostra n.º

UF:

R$/ m2

Amostra n.º

UF:

R$/ m2

AMOSTRAS

13/05/2016

5.917,00R$ 6.500.000,00

Terreno1.880,00

Vida Campesina - Pascoal - (11) 4620-4600

Espaço Nobre Consultoria - Luiz - 11 3722-0070

Terreno

R$ 2.100.000,00

Carapicuíba

1.098,53R$


Tipo:

13/05/2016

SPFonte/ telefone:

Vila Santa Terezinha Cidade:Bairro:

R$ 12.000.000,00

Terreno

Authêntica Imóveis - Sergio - 11 3685-1715

Butantã Imóveis - Ingrid - (11) 3731-3588SP


13/05/2016

Preço de venda:

Endereço: Rua Ministro Nelson Hungria, 460

1.200,00R$

Bairro: Chácara Quiriri Cidade:

Tipo:

SP

Terreno (m2)

Obs.:

Oferta

Fonte/ telefone:

Status:10.000,00R$ 12.000.000,00

Obs.:

Bairro: Sítio Guarehy

Status:

Carapicuíba


Carapicuíba Cidade:

OfertaTerreno (m2)

Endereço: Rua dos Sentinelas - Localização -23.560130, -46.823875 13/05/2016

Obs.:

Preço de venda:

Terreno (m2)

Endereço:

13/05/2016

4.600,00Terreno

Avenida Doutor João Passos, 47

Endereço: Avenida Leonil Crê Bortolosso, 93

Tipo:

Obs.:


Bairro: Parque Jandaia Fonte/ telefone:

Cidade: Carapicuíba SP

Oliver Marques Imóveis - Celso - (11) 3768-5000

R$/ m2

Terreno9.337,00

R$ 13.500.000,00

1

2

3

4

5

SP

Preço de venda:



Status:

Obs.:

Endereço: Rua Canadá, 2004Vila Silva Ribeiro Cidade: Carapicuíba

2.934,78R$

A N E X O III


Amostra Área Fator

OfertaFator

TopografiaFator Via Principal

Fator Área

Fator Acesso -

FS (Fator de

correção)


1 4600,00 0,90 1,00 1,00 1,04 0,80 1,00 0,44 R$ 1.291,30

2 9337,00 0,90 1,00 1,00 1,11 1,00 1,00 1,01 R$ 1.298,06

3 5917,00 0,90 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 0,95 R$ 1.043,60

4 1880,00 0,90 1,00 1,00 0,91 1,00 1,00 0,81 R$ 904,79

5 10000,00 0,90 1,00 1,00 1,12 1,00 1,00 1,02 R$ 1.224,00

R$ 1.152,35


amostra igual = 1 R$ 806,65



limite superior:

limite inferior:

média saneada:

desvio padrão:

R$ 1.285,21 1,00

R$ 1.098,53 1,00

R$ 1.117,02

Média =

1,00

R$ 1.200,00 1,00


Valor Unitário

Fator Localização

R$ 2.934,78 0,70

11,48%-11,46%

4.609.404,99

R$ 4.609.000,00

R$ 3.226.300,00




VALOR DO TERRENO




4.000,00

1.152,35

R$ 5.138.000,00R$ 4.081.000,00


Amplitude Total

11,48%-11,46%22,93%

GRAU III


Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade da Elo Engenharia para detectar fraudes