le marché 2013 : bilan & perspectives - Arthur Loyd Grenoble · 2018. 7. 26. · FNaIM eNtRePRISeS | étude 2013 GRENOBLE DEVIENT LA SECONDE MÉTROPOLE DE RHÔNE-ALPES Nous avons

O13FéVRIeR 2014

étude IMMOBILIeR d’eNtRePRISeSle marché 2013 :bilan & perspectives

2

LeS LOcaux d’actIVItéSLa deMaNde 13 LeS cOMMeRcIaLISatIONS & L’OFFRe 14

LeS VaLeuRS 15 tRaNSactIONS 16 PeRSPectIVeS 17

Le RetaILBILaN 2013 & LeS VaLeuRS LOcatIVeS 19

eMPLaceMeNtS 20 PeRSPectIVeS 22

L’INVeStISSeMeNtchIFFReS 23 ReNdeMeNtS & tYPOLOGIeS 24

tRaNSactIONS 25 PeRSPectIVeS 26

LeS BuReauxdeMaNdeS & cOMMeRcIaLISatIONS 07 L’OFFRe & Le StOcK 08

LeS VaLeuRS 09 tRaNSactIONS 10 PeRSPectIVeS 11

O13Le MaRché 2013 : BILaN & PeRSPectIVeS

FNaIM eNtRePRISeS | étude 2013

GRENOBLE DEVIENT LA SECONDE MÉTROPOLEDE RHÔNE-ALPES

Nous avons le plaisir de vous présenter l’édition 2014 de l’étude de l’immobilier d’entreprises réalisée par la FNAIM 38.

dépendante d'une activité économique marquée par la complexitéet l'incertitude, le marché de l'immobilier professionnel à Grenoblesouffre d'un manque de visibilité,

Si certains secteurs marquent le pas, d'autres en revanche présentent des tendances positives.

Grenoble Alpes Métropole affiche désormais clairement son ambitiontant sur le plan économique que sur le plan urbanistique. Ainsi, la nouvelle métropole offre tous les atouts pour affirmer son potentiel d'innovation et d'imagination avec un schéma d'urbanisme nouveau réaliste et cohérent, une intégration de latechnologie au cœur de la ville grâce aux projets de quartiersconnectés enfin, au cœur de la réflexion, une définition nouvelle et sans tabous du schéma de déplacement urbain et interurbain.Autant de perspectives qui offrent à nos métiers de nouvelles opportunités et des potentiels de croissance.

Avec cet outil notre ambition reste :

- D’apporter notre contribution à la compréhension de nos marchésavec un outil objectif et fiable,

- de vous délivrer les grands indicateurs factuels ; volumes de transactions, stocks, répartitions géographiques,

- de dégager les grandes tendances en mettant ces élémentsen perspective de manière synthétique.

Bien évidemment, il s’agit de vous proposer un support d’échange.Nous aurons le plaisir de le commenter ensemble et accueilleronsbien volontiers toutes vos observations questions ou suggestions.

L'intégralité de l'étude ainsi que l'interview de l'invité de cette édition 2014 Jean Souchal Président de POMA seront disponiblesdès demain sur le site de la FNAIM

Vincent DELAUNOISPrésident de la FNAIM ISÈRE

Robert DI FOGGIAPrésident de la FNAIM ENTREPRISES 38

REMERCIEMENTS4

FNaIM eNtRePRISeS | étude 2013 5

REMERCIEMENTS

MeMBReS& PaRteNaIReS

groupe AGDAi mmo b i l i e r

MEMBRES

PARTENAIRES

SOuRCE D’INfORMATION

LES BuREAuX6


TOTAL

DONT NEuf

DONT CLÉS EN MAINS

116828 m2L’OffRE DE BuREAuX

TROISTRANSACTIONS > 3 000 m2

LE PLuS RECHERCHÉ

EuROPOLE

51 335 m2DEMANDE PLACÉE

fAITS MARQuANTS▶MaRché LaRGeMeNt dOMINé

PaR LeS GROSSeS StRuctuReS

▶GReNOBLe INtRaMuROS ReSte Le 1eR MaRché de L’aGGLO aVec 51 %

▶GReNOBLe et MeYLaNRePRéSeNteNt 72 % deS tRaNSactIONS

▶ LeS cRItèReS SONt:L’acceSSIBILIté/L’IMaGe/LeS PReStatIONS et LeSNOuVeLLeS NORMeS

- 2013 a été une année en trompe l’œil

avec 51 335 m2 de bureaux commercialisés

(42000 m2 en 2012) soit une hausse de 22 %.

en effet, nous avons réalisé 3 transactions

exceptionnelles de plus de 3 000 m2

- La moyenne est d’environ 51 200 m2 com-

mercialisés sur les 10 dernières années.

- un premier semestre 2013 difficile avec

22 000 m2 actés et un deuxième semestre

plus dynamique.

- Les administrations ont été quelque

peu absentes du marché hormis

deux transactions de + 1 000 m2

- 250 m2 représente toujours la transaction

moyenne (hors grandes transactions)

- 10 transactions de plus de 1 000 m2

(habituellement 6 à 7) dont 2 de plus

de 6 000 m2 sur Grenoble.

- une demande atone sur l’ensemble

de l’agglomération sur les créneaux

de surfaces de 300 à 600 m2.

- demande dynamique pour les

demandes inférieures à 100 m2.

- Précommercialisation très difficile

des nouveaux programmes tertiaires.

- Grenoble intramuros a représenté 51 %

des surfaces transactées et reste

le 1er marché de l’agglomération

- Meylan et Montbonnot en légère baisse

(24 % de la demande placée).

Meylan concentre la majorité des commer-

cialisations. La rénovation d’Inovallée est

engagée et commence à porter ses fruits.

- 72 % des transactions de bureaux se

concentrent sur Grenoble et Meylan.

- de nombreux arbitrages d’immeubles

anciens à Meylan qui bénéficient

de rénovation.

- Les critères principaux de recherche des

entreprises sont: la localisation, les transports

en commun et accès routiers, les loyers,

l’image, les stationnements, les prestations

et des immeubles performants au niveau

énergétique et accessibilité.

- La location a représenté 62 %

des transactions contre 38 % seulement

à la vente. Les ventes auraient pu être plus

nombreuses s’il y avait eu plus de biens à

la vente.

- du fait de la crise, les entreprises ont privi-

légié les immeubles qualitatifs, bien placés

et récents au détriment des bâtiments

neufs plus onéreux et aux stationnements

contraints.

LES BuREAuX

La deMaNde& LeS cOMMeRcIaLISatIONS

42 000

58 000

67 900

38 300

12 681

17 900

14 730

5 865 15 127 4 000

2009 2010 2011 2012 2013

LA DEMANDE PLACÉEexprimée en m2

22%DE HAUSSE DE LA DEMANDE

3 000

51 335

11 916

6 271

3 700

Moyenne51200 m2

8

TOTAL

DONT NEuf

DONT CLÉS EN MAINS

fAITS MARQuANTS▶ LéGèRe hauSSe du StOcK

▶ StOcK aNcIeN et INadaPté À La deMaNde

▶aucuN IMMeuBLe NeuFLIVRé eN 2013

▶caReNce deS GRaNdeSSuRFaceS > 1000 m2

- Le stock en légère hausse, passe de

109500 m2 à 116828 m2 en 2013 (+ 6.7 %)

- Stock toujours principalement proposé

à la location (65 %)

- constat d’un manque de produits de

qualité disponibles notamment à la vente.

toujours inadéquation entre l’offre souvent

de mauvaise qualité et la demande recherchant

des biens récents ou neufs.

- aucune livraison en 2013 d’immeuble neuf,

précommercialisation toujours difficile.

- très peu d’offres sur le quartier europole

et centre ville, secteurs recherchés pour

les transports en communs en particulier

(tramway, gare SNcF)

- L’offre de grandes surfaces

est quasi inexistante hormis

un immeuble à Bouchayer-Viallet.

LES BuREAuX

L’OFFRe& Le StOcK

115 000 109 500

132 000130 000

24 000 26 000

16 000 18 290

116 828

15 414

2009 2010 2011 2012 2013

L’OffRE DE BuREAuXexprimée en m2 (Source aePI)

65%DU STOCK EST DESTINÉ À LA LOCATION

116 828 m2STOCK 2013

109 500 m2STOCK 2012

6,7%DE HAUSSEDU STOCK

- Valeurs stables, les entreprises restent

de plus en plus opportunistes et cherchent

à bénéficier de mesures d’accompagnement

(franchises, travaux, etc.)

- Les loyers du neuf sont à 160 € dans le centre

de Grenoble (caserne de Bonne et hors

parking) et 155 € ht/m2/an en périphérie

- Les loyers de seconde main en périphérie

se situent autour de 100 € ht/m2/an

- Les valeurs de vente des immeubles

neufs, compte tenu des nouvelles

règlementations et contraintes, progressent

entre 2 200 à 2 350 € ht/m2

- Les prix de vente pour les bureaux

de seconde main autour

de 900 à 1 300 € ht/m2 suivant l’état.

LES BuREAuX

VaLeuRS LOcatIVeS& PRIx de VeNte

prix deVente

HAUSSE POUR LE NEUF2200 À 2350 HT/M2

loyersSTABLES


CENTRE-VILLE - NeuF155 à 160 €

PÉRIPHÉRIE - NeuF140 à 165 €

CENTRE-VILLE - aNcIeN135 à 145 €

PÉRIPHÉRIE - aNcIeN90 à 110 €

PRIX DE VENTEStaBILIté POuR LeS IMMeuBLeS NeuFSet Le SecONde MaIN.exprimés en euros /m2 - ancien: hors droits - Neuf : hors taxe

CENTRE-VILLE - NeuF2300 à 2760 €

PÉRIPHÉRIE - NeuF2100 à 2350 €

CENTRE-VILLE - aNcIeN1800 à 2000 €

PÉRIPHÉRIE900 à 1300 €

LOyERSLeS VaLeuRS LOcatIVeS ReSteNt StaBLeS POuR LeS IMMeuBLeS NeuFS et Le SecONde MaIN.exprimés en euros ht/m2/an

0 50 100 150 200

0 750 1 500 2 250 3 000

10

aG2R La MONdIaLe* 6 271 m2 GReNOBLe 145 €

SchNeIdeR eLectRIc 3 139 m2 eYBeNS 95 €

POLe eMPLOI** 2 574 m2 MeYLaN 157 €

uNIVeRIa*** 1 800 m2 GReNOBLe 130 €

VILLe de MeYLaN 1 790 m2 MeYLaN 642 €

BetRec 1 331 m2 GReNOBLe 127 €

aPPLIed MateRIaLS** 1 330 m2 BeRNIN 145 €

cedRat techNOLOGIeS 1 253 m2 MeYLaN 110 €

actO 1 100 m2 GReNOBLe 1 160 €

LyON

AIX MARSEILLE

NICE-SOPHIA

ANNECy

LILLE

STRASBOuRG

RENNES

NANTES

BORDEAuX

GRENOBLE

TOuLOuSE

DIJON

NANCy

MONTPELLIER

CHAMBÉRy

VALENCE

ROuEN

CLERMONT-fD

220-280

200-270

180-220

160-210

160-200

160-190

140-160

160-180

150-180

145-160

150-170

140-160

140-180

150-160

140-160

130-150

130-140

130-140

VALEuRS LOCATIVESLeS VaLeuRS LOcatIVeS ReSteNt StaBLeS POuR LeS IMMeuBLeS NeuFS et Le SecONde MaIN.

LES BuREAuX

LOYeRS PRIMeS eN PROVINce

PRINCIPALES TRANSACTIONS LOyERen € ht/m2/an

PRIX DE VENTEen € ht/m2

LOyERS PRIMESen € ht/m2/an

* clé en main locatif ** immeuble neuf *** travaux inclus

130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 250 260 270 280

MPTL

CLT-fD

ROuEN

GRENOBLE LILLE

NANTES

VALENCE LyON

NANCy

CHAMBÉRyDIJON RENNES

AIX MARSEILLE

ANNECy

STRASBOuRG

NICETOuLOuSE

BORDEAuX

La demande▶toujours des demandes à l’acquisition

par les utilisateurs notamment secteur

Grésivaudan.

▶ Le niveau faible des taux d’intérêt

favorisera de plus en plus les ventes.

attention aux difficultés de financement

qui peuvent limiter les transactions.

▶toujours des renégociations de baux et

des accompagnements.

L’offre▶toujours un manque d’offre neuve.

ceci est dû au fait qu’il n’y ait aucune

construction en 2013.

▶Seuls deux immeubles dans le

Grésivaudan ont été pré commercialisés

et seront livrés fin 2014.

▶ Les offres en centre-ville ou europole

seront toujours trop rares et en

particulier pour les demandes de

+ de 1000 m2.

▶Poursuivre l’effort collectif entre les

communes et les promoteurs pour

rénover les bureaux obsolètes ou

les raser (exemple d’un immeuble à

Meylan) et reconstruire afin d’appauvrir

le stock existant souvent hors marché.

LeS VaLeUrS▶ Loyers stables globalement.

▶ Légère augmentation des prix à la vente

sur Meylan/Montbonnot et europole

dans le seconde main, due à la rareté

des offres.

LES BuREAuXPeRSPectIVeS 2014


=-+

12

LES LOCAuX D’ACTIVITÉS

fAITS MARQuANTS▶ INStaBILIté LéGISLatIVe

et FIScaLe

▶dIFFIcuLté À OBteNIR deS FINaNceMeNtS


La deMaNde

2004 2005 2 006 2 007 2 008 2009 2010 2011 2012 2013

LA DEMANDE PLACÉEexprimée en m2

Soit en moyenne 90 330 m2 sur 10 ans

102 621

70 415

103 000

88 500 94 200

100 300

65 320

115 096

93 379

9 235

4 224

20 600

17 700

8 500 8 800 6 615 6 267

17 716

14 200 4 402

TOTAL

DONT NEuf

DONT CLÉS EN MAINS

▶deMaNde PaRtIcuLIèReMeNtFaIBLe SuR LeS PetIteSet MOYeNNeS SuRFaceS

▶ FORte deMaNde POuR deS SuRFaceS > 1000 m2, MaIS Peu de BIeNS dISPONIBLeS

18%DE BAISSE DE LA DEMANDE


76 441

2 277

5 960

La demande enregistrée est en

forte baisse par rapport à 2012.

cette tendance provient essen-

tiellement :

- d’une absence de visibilité au

niveau de l’économie, sur tous

les secteurs d’activités (ce qui

complique notamment la réa-

lisation d’opérations dites

« clés en main » nécessitant

de se projeter à 1 voire 2 ans,

délai nécessaire pour la livraison

de nouveaux locaux).

- de la difficulté d’obtenir

des financements

- du manque de stabilité

au niveau législatif.

Bien que la demande des utili-

sateurs ait été plus faible,

il n’en demeure pas moins que

la recherche des utilisateurs

pour des biens à l’acquisition

reste très élevée.

Fait nouveau : les demandes de

petites et moyennes superficies,

entre 100 et 800 m2 ont été

particulièrement faibles durant

toute l’année, alors que les années

précédentes ces demandes

représentaient le gros du marché.

a contrario, au cours du second

semestre les demandes de

grandes surfaces, supérieures

à 1000 m2 ont été importantes

avec malheureusement peu de

biens pour y répondre.

SeCTeUrS demandÉSLes communes ayant enregistré

le plus grand nombre de m2

commercialisés : Moirans :

10727 m2 placés (6 024 m2

en 2013) échirolles : 7 828 m2

(4 437 m2 en 2012, niveau

élevé également, compte tenu

d’une localisation stratégique)

Grenoble : 4 610 m2 (5 436 m2

en 2012) Fontaine : 3 860 m2

(2660 m2 en 2012)

St-Martin d’hères : 3 672 m2

(3128 m2 en 2012).

Les « niveaux faibles de trans-

actions » de certaines com-

munes ne résultent pas de la

faiblesse de la demande,

bien au contraire, mais plutôt

d’une offre de locaux quasi

inexistante: Seyssins (1050 m2),

Seyssinet (580 m2), eybens

(1236 m2) entre autres.

SUrfaCeSCommerCiaLiSÉeS

- en 2013, le nombre de m2

placés s’élève à 76411 m2, les professionnels ayant participéà cette étude ont commercialisé55134 m2 (ce chiffre ne tientpas compte des opérations deconstruction « clés en mains »dont la surface totale est de 5960 m2 pour 5 transactions).

À comparer avec:

Les 93379 m2 en 2012, Les 115096 m2 en 2011Les 65320 m2 en 2010Les 90330 m2 sur 10 ans

cette baisse des surfacess’explique par:

- le manque de produits à la vente

- la demande locative de petites et moyennes surfacesqui baisse très fortement.

- le contexte économique quicomplique la réalisation d’opérations « clés en main »,et le lancement de programmesneufs.

rÉparTiTion de La CommerCiaLiSaTion

- Locations: 72 % (dont 7 % en neuf et 93 % en ancien)

- Ventes: 28 % (dont 32 % en neuf et 68 % en ancien)

À comparer avec 2012 :

- Locations: 42 % (dont 5,9 %en neuf et 94,10 % en ancien)

- Ventes: 58 % (dont 12, I4 % en neuf et 87,6 % en ancien)

Un stock plus important de locaux à la vente (locaux de seconde main, à un prix cohérent), aurait permis des résultats meilleurs.

en vente, la surface moyenneest de 684 m2 en 2013 (contre 1172 m2 en 2012).en location, la surface moyenneest de 716 m2 en 2013 (contre461 m2 en 2012).78 transactions ont été recensées(vente et location confondues).

rÉparTiTion gÉographiqUe de La demande pLaCÉe

BaISSe: Seyssinet, Seyssins,claix, eybens…

hauSSe: Moirans, Voreppe,Noyarey, échirolles…

L’entrée Nord de l’agglomérationest dorénavant un secteur es-sentiel, qui bénéficie désormaisde zones d’activités lisibles (actiNord, acti Sud, Vence éco Parc…),de réserves foncières (terrainsprivés, et quelques parcellesmaitrisées par la collectivité).

Le constat effectué en 2012,perdure en 2013, à savoir : unezone géographique plus étendueoù se sont recensées les trans-actions.

les zones dites « Prime », n’ontplus capacité à répondre à la demande, les entreprisesn’ayant d’autre choix que de s’excentrer.

L’offre

- Stock total : 120481 m2

soit une baisse de 11,8 %par rapport à 2012.

- dont seulement 5131 m2

de locaux d’activités neufssoit 4,2 % du stock.

- diminution de 50 % par rapportà 2012 du stock de locaux neufs.

- Il n’y a plus que 3 grandes surfaces disponibles de plus de 5000 m2.

- toujours une prédominancepour la location qui représente59 % de l’offre.

fAITS MARQuANTS▶MaNQue de PROduItS

À La VeNte

▶cOMMeRcIaLISatION:VeNteS MaJORItaIReS: 58/42 %

▶BaISSe du StOcK tOtaL de 11,8 %

▶ FORte OFFRe eN LOcatIONa cONtRaRIO du MaRché(59 %)


LeS cOMMeRcIaLISatIONS & L’OFFRe

2004 2 005 2 006 2 007 2 008 2009 2010 2011 2012 2013

LOCAuX DISPONIBLESexprimés en m2 (source aePI)

11,8%DE BAISSEDU STOCK

156 500156 000

180 000

80 00086 000

112 500

137 000

98 000

136 700

120 500



LeS VaLeuRS

LOyERSexprimés en euros ht/m2/an

NEuf73 à 82 €

ANCIEN < 300 m2

50 à 60 €

ANCIEN 300 m2 à 600 m2

42 à 50 €

PRIX DE VENTEexprimés en euros/m2

ancien: hors droits - Neuf : hors taxe, bâtiment brut de béton fluides en attentes

NEuf750 à 950 €

ANCIEN < 300 m2

800 à 1000 €

ANCIEN 300 m2 à 600 m2

600 à 750 €

prix deVente

HAUSSE POUR LE NEUF750 À 950 € HT/M2

loyersSTABLES

ANCIEN > 600 m2

25 à 48 €

ANCIEN > 600 m2

350 à 600 €

0 25 50 75 200

0 250 500 750 1 000

16

EXEMPLES DE TRANSACTIONSPOuR L’aNNée 2013.


QueLQueS tRaNSactIONSIMPORtaNteS

VILLe de MOIRaNS 6365 m2 MOIRaNS 95 €

ectRa 3000 m2 NOYaReY 42 €

WIttMaNN 2902 m2 MOIRaNS 67 €

VILLe de GReNOBLe 2 382 m2 GReNOBLe 33 €

tPO 1 940 m2 échIROLLeS 36 €

SaB 1 883 m2 21 €

RexeL FRaNce 825 m2 GIèReS 62 €

cLIMatIc 710 m2 SeYSSINS 821 €

LOyERen € ht/m2/an

PRIX DE VENTEen € ht/m2

Bâtiment vétusteà reconditionner

totalement

Bâtiment en bon état, bien visible

(non chauffé)

Bâtiment qualitatif récent 2008, bail 6/9

Bâtiment ancien avec grande surface en s/sol

Bâtiment ancien

ensemble de 4 bâtiments anciens à destination de production

Bâtiment d’activité transformé en surface de vente aux professionnels

type de bâtiment extrêmement rare à la vente – très bonne localisation

St étIeNNede St GeOIRS

OBSERVATIONSPROGRAMME SuRfACE VILLE

La demande▶ La préférence pour l’acquisition

demeure forte malgré les difficultésd’obtention de financements. Lamajorité des candidats ont vu leurbanquier avant leur recherche etconnaissent leur capacitéd’investissement.

▶une prédominance pour Grenoble etles communes limitrophes estconfirmée ; la problématique desdéplacements est omniprésente dans lechoix d’une future implantation.

▶ L’augmentation de la demande pour lesgrandes surfaces, en seconde partie de l’année 2013, permet d’espérer un redémarrage d’activités pour les PMe etles artisans et une hausse de la demandepour les petites et moyennes surfaces.

▶ Les taxes foncières ayant fortementaugmenté ces dernières années, cettecharge qui pèse sur le locataire est uncritère important au moment du choixde l’implantation.

▶une exigence accrue en matière deprestations et de qualité pour les biensexistants et négociation financière enforte augmentation pour les locations(franchise, loyer progressif, etc.)

L’offre▶ Le stock de biens disponibles de

120 481 m2 est relativement faible, surtout pour le secteur des locaux d’activités ou l’adéquation typed’activités/configuration du bâtimentest très forte.

▶difficulté à louer des bâtiments trop vétustes, sans prestations particulièreset n’étant plus aux normes, cela mêmeavec des conditions tarifairesattractives. La seule issue sera la vente.

▶Manque criant de surfaces disponiblessupérieures à 1000 m2.

LeS VaLeUrS▶un juste équilibre doit être trouvé pour

les bâtiments neufs, car les contraintesenvironnementales augmentent leurcoût de construction et les prospectsdésirent maitriser voire limiter aumaximum leurs dépenses, d’où unestagnation probable des valeurs.

▶Poursuite de la baisse des valeurslocatives pour les petites et moyennessurfaces et accompagnement desbailleurs pour faciliter l’implantationdes futurs preneurs (franchise de loyer,réalisation de travaux, etc.).

▶À l’acquisition la demande étant forteles valeurs se maintiennent.

LES LOCAuX D’ACTIVITÉSPeRSPectIVeS 2014


=-+

LE RETAIL18


LE RETAIL

Le BILaN 2013& LeS VaLeuRS LOcatIVeS

19

fAITS MARQuANTS▶dISPaRIté eNtRe

OFFRe et deMaNde

▶ L’IMPact du e-cOMMeRce:

▶accéLéRatIONS deSteNdaNceS OBSeRVéeS eN 2012SuR 2013

▶ SeuLS LeS eMPLaceMeNtS N° 1 PReMIuM RéSISteNt

deS ChiffreS TrompeUrS

pourquoi les chiffres peuvent-ils êtretrompeurs ?

- un grande disparité tant au niveau des offres que de la demande,

- une conjoncture qui accentue les problèmes structurels des entreprises(problèmes de trésorerie, de positionnement,des marges qui rétrécissent, etc…).

- une consommation qui évolue avec internet.- un comportement de plus en plus

opportuniste.- un marché très concurrentiel entre les

commerçants, avec une chute des marges,des résultats qui réduisent considérable-ment le taux d’effort des preneurs et impactent les valeurs locatives.

- Le secteur du commerce est en pleine mutation avec une accélération en 2013.

La VaLeUr LoCaTiVe de BoUTiqUeS

il n’y a plus de prix ! C’est le règne de « l’offre » et de la « demande »

Seuls les emplacements N° 1 PReMIuM résistent…Les règles de calcul pour la Valeur locativerestent malgré tout les mêmes, elles dépendent :- de la situation dans le quartier, dans la rue- de la surface et configuration du local :

façade, vitrines, étages et sous/sol- de la commercialité du secteur avec la

présence ou non d’enseigne locomotiveet/ou complémentaires

- des activités autorisées ou pas par le règlementde copropriété, les règlements en zonecommerciale

- de la nature des activités déjà implantées(secteurs orientés équipement de la maison,de la personne, alimentaire, automobile, etc.)

LA VALEuR LOCATIVE DE MARCHÉexprimée en € ht/m2/an

LOYeR aNNueL +10 % MONtaNt dROIt au BaIL

SuRFace PONdéRée

Un seCteUr en MUtAtion.

Un MArCHédispArAte.

rèGlede CAlCUl

poUr les VAleUrsloCAtiVes

inCHAnGée

CHAnGeMent desCoMporteMentssUr lAConsoMMAtion

LES RETAIL

eMPLaceMeNtS& exeMPLeS de LOYeRS

LOyERS

EMPLACEMENT N° 1

▶CENTRE-VILLE PLace VIctOR huGO (côté zaRa)Rue de BONNeRue FéLIx POuLat

▶ZONE cOMBOIRe eNtRée NORd (échIROLLeS) ▶COMMERCIALE caP deS « h » aVeNue L’ILe BRuNe de

(St éGRèVe). aV. GaBRIeL PéRI (St MaRtIN d’hèReS)Bd PauL LaNGeVIN À FONtaINe

EMPLACEMENT N° 1 BIS

▶CENTRE-VILLE GRaNd-Rue, Rue SaINt-JacQueSRue cLOt BeY, Rue dOcteuR MazetRue LaFaYette, Rue de La POStePLace VaucaNSON

▶ZONE cOMBOIRe eNtRée Sud▶COMMERCIALE (échIROLLeS)

caP deS « h » aVeNue L’ILe BRuNe (SaINt-éGRèVe).

VAleUrsAJUSTEMENT

DES VALEURS LOCATIVESSELON LES DEMANDES

20

EMPLACEMENT& ACTIVITÉ

SuRfACEPONDÉRÉE

en/m2

SuRfACEaNGLe/Face

LINÉAIRE VITRINEen m

DROIT Au BAIL

en K€

LOyERANNuEL HT

en €

VALEuRLOCATIVE

en € ht/m2/an

Rue de BONNePRêt-À-PORteR 52 m2 Face 4 m 350 K€ 42000 € 1480 €

Rue MILLetSaLON de thé, GaLeRIe 150 m2 Face - 30 K€ 19200 € 173 €

Rue tRèS cLOItReSReStauRatION 109 m2 Face - 20 K€ 18000 € 180 €

Rue LaFaYettePRêt À PORteR 60 m2 Face 7 m 240 K€ 10560 € 100 €

Rue BaRNaVePetIte ReStauRatION 54 m2 Face 6 m 40 K€ 18190 € 388 €

Rue auGuSte GachéBaR, ReStauRatION 135 m2 angle - 165 K€ 15000 € 259 €

cOuRS JeaN JauRèSaLIMeNtatION 90 m2 Face 5 m - 24000 € 267 €

Rue LOuIS NéeLReStauRatION (MONtBONNOt) 147 m2 Face - 235 K€ 20400 € 309 €


La demande▶Reprise des demandes

▶Repositionnement au centre-ville des

enseignes présentes en périphérie

(bricolage, équipement de la maison…).

L’offre▶ Les repositionnement de certaines

enseignes augmente l’offre

▶Marché plus de demandes que d’offres.

LeS VaLeUrS▶des valeurs locatives plus rationnelles.

▶Réajustement obligatoire sur certains

produits surévalués.

LE RETAIL PeRSPectIVeS 2014

=++

21

22

L’INVESTISSEMENT22

23

fAITS MARQuANTS▶ exPLOSION deS

INVeStISSeMeNtSaVec 95 M€ INVeStIS

▶MaLGRé uNe BaISSe PaRRaPPORt À 2012, LeS BuReauxRePRéSeNteNt 65 % deSacQuISItIONS

▶Nette aMéLIORatIONdu ReNdeMeNt PRIMeQuI atteINt 6,5 %

▶ PROFIL: MaJORItaIReMeNtdeS FONdS PRIVéS

- L’investissement a tenu ses promesses

en atteignant en 2013 le chiffre historique

de 95 M€ soit 184 % de plus que 2012.

c’est de loin la meilleure performance

de ces 10 dernières années. ce chiffre

confirme la confiance des investisseurs

sur les valeurs immobilières malgré un

contexte économique des plus compliqués.

À prendre en compte les cessions de

2 portefeuilles de 5 sites industriels

représentant un total de 43 %

du montant investi.

- en baisse par rapport à l’an passé, les

Bureaux représentent toujours une large

majorité des acquisitions (environ 65 %)

- Nette amélioration des taux de rendement

du fait de la rareté des produits neufs

« prime » sur le marché et des nouvelles

règlementations thermiques.

- La grande majorité des transactions se

situe entre 1 et 6 M€

- Le profil des investisseurs reste

majoritairement des fonds privés

L’INVESTISSEMENT

BILaN 2013

18

48

52

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

LES CHIffRESexprimés en millions d’euros

36

33,5

37,6

95M€FORTE AUGMENTATION DES INVESTISSEMENTS

FNaIM eNtRePRISeS | étude 2013FNaIM eNtRePRISeS | étude 2013 23

95

6,5%DE RENDEMENT

SUR LE NEUF PRIME

Le marché au niveau des valeurs « Prime » e confirme avec la cession de 2 immeublesneufs sur Meylan et Grenoble chacun louéen 9 ans fermes. Les acteurs nationaux recherchent exclusivement des immeublesrécents (Rt 2000 et 2005).

L’activité, quant à elle, reste très soutenuegrâce à la réactivité des investisseurs et deleur partenaire bancaire.

L’INVESTISSEMENT

taux de ReNdeMeNt& tYPOLOGIeS

TAuX DE RENDEMENTexprimés en % par année

7,9 %

8,8 %

8 %

6,5 %

6,7 %

9,0 %8,25 %

10 %

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

PAR MONTANTS INVESTIS% ReLatIF au NOMBRe de tRaNSactION

PAR CLIENTS% ReLatIF au NOMBRe de tRaNSactION

PAR PRODuITS% ReLatIF aux 95 M€ INVeStIS

ACTIVITÉS « PRIME »

BuREAuX RÉCENTS

BuREAuX « PRIME »

1 M€ 5 M€0 M€ PRIVéSINStItutIONNeLS cOMMeRceS1,7 M€

actIVItéS31 M€

BuReaux66 M€

41 %30 %

29 %

20 %

80 % 66 % 2%

32 %

24

GReNOBLe 2929 m2 8,5 % ScPI 5 659 000

NOVa MONtBONNOt 4829 m2 9 % INStItutIONNeL 7 300 000

GReNOBLe 3074 m2 8,5 % ScPI 5 940 096

dOM PLuS eYBeNS 951 m2 11 % PRIVé 1 017 000

aPaVe eYBeNS 984 m2 10,5 % PRIVé 1 000 000

POLe eMPLOI 2478 m2 7 % INStItutIONNeL 5 189 000

GReNOBLe 4500 m2 8 % PRIVé 5 500 000

MeYLaN MeYLaN 5740 m2 6,5 % ScPI 15277000

25

PRINCIPALES TRANSACTIONS BuREAuXPOuR L’aNNée 2013.

L’INVESTISSEMENT

PRINcIPaLeS tRaNSactIONS

LOué À 90 %

LOué

LOué

LOué

LOué À 90 %

LOuéBaux FeRMeS

LOuéPaRtIeLLeMeNt


POLYtec(aLIzéS)

Rue RaYMONd BaNK

St MaRtINd’hèReS

POLYtec(tRaMONtaNe)

ÉTATLOCATION

PRIX DEVENTE EN €PROGRAMME VILLE SuRfACE

LOué

TAuX ACQuÉREuR

26

aCTiViTÉ▶ L’activité en 2014 devrait être assez

proche de celle de 2013, avec toutefois

une légère baisse des montants

engagés car cette année même si de

beaux sujets sont en cours, aucun

n’atteindra le volume des actifs vendus

en 2013.

renTaBiLiTÉ▶ Le rendement « prime » devrait encore

s’accentuer pour franchir la barre des 6.5 %.

Même constat pour les immeubles de

seconde main bien entretenus et bien

loués, leur rendement devrait passer

en dessous des 8 %.

▶ Les locaux anciens, étant la cible

privilégiée des privés, verront leurs

taux se stabiliser autour de 9,5 %.

offre & demande▶ La prudence est toujours de mise chez

les investisseurs. La pression fiscale

permanente pèse lourd sur les petites

structures privées. toutefois avec 80 %

des acquisitions, ils dominent toujours

notre marché.

▶Si leurs cibles restent généralement les

actifs de 200 000 € à 2 000 000 €,

certains se positionnent sur des

portefeuilles atteignant jusqu’à

35000000 €.

▶ L’accès au financement bancaire reste

limité ou plutôt sélectif, selon le profil

de l’acquéreur, la qualité, l’emplacement

de l’actif et son rendement.

L’INVESTISSEMENTPeRSPectIVeS 2014

+++


Documents

le marché 2013 : bilan & perspectives - Arthur Loyd Grenoble · 2018. 7. 26. · FNaIM eNtRePRISeS | étude 2013 GRENOBLE DEVIENT LA SECONDE MÉTROPOLE DE RHÔNE-ALPES Nous avons