Negócios ImobiliáriosPlanejamento UrbanoEugênio Carvalho Neto

Legislação urbanística como determinante do espaço da cidade

Estatuto da Cidade - Plano Diretor Estratégico

Estatuto da Cidade Estatuto da Cidade Lei Nº 10.257, de 10/07/2001

Regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências Estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental. Delega a responsabilidade de definir o que significa cumprir a função social da cidade e da propriedade urbana para os municípios Oferece um conjunto inovador de instrumentos de intervenção sobre o território municipal, além de uma nova concepção de planejamento e gestão urbanos.

Estatuto da Cidade Determina 18 diretrizes gerais para ordenar o pleno desenvolvimento das

funções sociais da cidade e da propriedade urbana (Artigo 2º)

Diretrizes que trazem inovações em três campos: 1. Um conjunto de novos instrumentos de natureza urbanística voltada

para induzir as formas de uso e ocupação do solo • IPTU progressivo para áreas subutilizadas;

1

• Outorga onerosa • Direito de preempção • Operações urbanas consorciadas • Transferência do direito de construir

2. Uma nova estratégia de gestão que incorpora a idéia da participação direta do cidadão em processos decisórios sobre o destino da cidade

• No Orçamento participativo; • Na observação da lei de responsabilidade fiscal; • Nos estudos de impacto da vizinhança e nas Operações urbanas.

3. Ampliação das possibilidades de regularização das posses urbanas, até então situadas em ambígua fronteira entre o legal e o ilegal.

- Usucapião urbano restrito às propriedades privadas (propriedades públicas tratadas na MP 2220 de 04.09.2001 para situação até 31.07.01)

- Imóveis de até 250 metros quadrados, ocupados por mais de 5 anos, interruptamente e sem oposição, ocupado como moradia por quem não possui outra propriedade imóvel.

Estatuto da Cidade -Abre nova possibilidade de prática de políticas urbanas, apresentando uma

concepção nova de planejamento urbano, porém, depende, fundamentalmente, do uso que fizerem as cidades.

-Boa parte dos instrumentos depende da sua inclusão nos Planos Diretores e outros planos; de legislação municipal específica que apliquem os dispositivos nas cidades.

Dos Instrumentos em Geral I- Planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de

desenvolvimento econômico-social II- Planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações e microrregiões III- Planejamento municipal

Dos Instrumentos do Planejamento Municipal a) plano diretor; b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo; c) zoneamento ambiental; d) plano plurianual; e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;

2

f) gestão orçamentária participativa; g) planos, programas e projetos setoriais; h) planos de desenvolvimento econômico e social.

Dos institutos tributários e financeiros municipais: a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU; b) contribuição de melhoria; c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;

Dos institutos jurídicos e políticos municipais: a) desapropriação; b) servidão administrativa; c) limitações administrativas; d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano; e) instituição de unidades de conservação; f) instituição de zonas especiais de interesse social; g) concessão de direito real de uso; h) concessão de uso especial para fins de moradia; i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; j) usucapião especial de imóvel urbano; l) direito de superfície; m) direito de preempção; n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso; o) transferência do direito de construir; p) operações urbanas consorciadas; q) regularização fundiária; r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos

sociais menos favorecidos; s) referendo popular e plebiscito t) estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).

Principais Instrumentos de Política Urbana

I – Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios Lei municipal específica poderá determinar o parcelamento, edificação ou

utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para a implementação da referida obrigação.

3

II – Do IPTU progressivo no tempo Em caso do parcelamento, edificação ou utilização compulsório não for

atendido, o Município procederá à aplicação do IPTU progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de 5 anos consecutivos.

III – Da desapropriação com pagamento em títulos Decorridos os 5 anos de cobrança de IPTU progressivo, sem que o

proprietário tenha cumprido a obrigação, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.

IV – Da usucapião especial de imóvel Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana até 250 m2, por 5

anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para a sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

V – Do direito de superfície O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do

seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. Inclui o direito de utilizar o solo, subsolo ou espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato e atendida a legislação urbanística.

VI – Do direito de preempção Confere ao poder público municipal preferência para aquisição de imóvel

urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, em áreas delimitadas pelo Plano diretor municipal, com prazo de vigência máxima de 5 anos.

VII – Da outorga onerosa do direto de construir O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá

ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

VIII – Das operações urbanas consorciadas Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área

para aplicação de operações consorciadas

4

Operações urbanas consorciadas: conjunto de intervenções e medidas coordenada pelo poder público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários e investidores privados, com o objetivo de alcançar, em uma área, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

Poderão ser previstas: -modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação

do solo e subsolo; alterações das normas edilícias; -regularização de construções, reformas e ampliações executadas

irregularmente. Deve ser aprovada por lei específica, que contemple: -Definição da área a ser atingida; -Programa básico de ocupação da área; -Programa de atendimento econômico e social para a população afetada; -Finalidades da operação; -Estudo prévio de impacto de vizinhança; -Contrapartida exigida dos proprietários; -Forma de controle da operação.

IX – Da transferência do direito de construir Lei municipal baseada no plano diretor poderá autorizar o proprietário de

imóvel urbano a exercer em outro local ou alienar o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, desde que o imóvel seja considerado necessário para fins de:

Implantação de equipamentos urbanos e comunitários; preservação de imóvel de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

servir a programa de regularização fundiário, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

X – Estudo de impacto de vizinhança Lei municipal definirá os empreendimentos que dependerão de elaboração

de estudo prédio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal.

Deve contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento, informando sobre:

-Adensamento populacional; -Equipamentos urbanos e comunitários; -Uso e ocupação do solo; -Valorização imobiliária;

5

-Geração de tráfego e demanda de transporte público -Ventilação e iluminação; -Paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Os documentos integrantes do EIV ficam disponíveis para consulta; O EIV não substitui o EIA, quando este também é requerido.

Outros Instrumentos de Política Urbana

I – regularização fundiária; II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; III – constituição de reserva fundiária; IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana; V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de

interesse ambiental; VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;

Plano Diretor / Estatuto da Cidade

Instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana - Deve ser revisto, pelo menos, a cada 10 anos - Obrigatório para cidades com mais de 20 mil habitantes; integrantes de

regiões metropolitanas e aglomerações urbanas, ou integrantes de áreas de interesse turístico ou ambiental.

- Adicionalmente, para cidades com mais de ½ milhão de habitantes deve ser elaborado um plano de transporte urbano integrado, compatível com o Plano Diretor ou nele inserido.

Os municípios sem Plano Diretor terão prazo de 5 anos para aprovar uma proposta

Disposições Gerais sobre o Plano Diretor, no Estatuto da Cidade

6

O Plano Diretor deve conter, no mínimo: -Delimitação da área urbana onde poderá ser aplicado o parcelamento,

edificação ou utilização compulsórios; -Disposições relativas aos instrumentos de intervenção urbanística; -Sistema de acompanhamento e controle

Município de João Pessoa Inserido na área turística Metropolitana, precisa ter:

-Plano Turístico; -Plano Diretor; -Plano de Transporte Público Integrado; -Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Zoneamento).

O Plano Diretor de João Pessoa foi elaborado pela primeira vez em 1992, para a cidade real e legal; a cada 05 anos deveria ser revisado. Após o Estatuto da Cidade, a revisão de Planos Diretores deverá ocorrer a cada 10 anos.

O 1º Instrumento a ser regulamentado foi a Outorga Onerosa com criação do Fundo de urbanização em 2002.

Demais legislações urbanas da cidade: 1971 – Código de Obras e Edificações1974 – Código de Urbanismo1979 – 1ª revisão do Código de Urbanismo 1992 – Plano Diretor de João Pessoa1995 – Código de Posturas

1996 – Código de Urbanismo ( não foi aprovado )2003 – Código de Defesa do Meio Ambiente

2008 – 1ª revisão do Plano Diretor