Lei do InquilinatoLei do Inquilinato

Locador: aquele que figura na Locador: aquele que figura na condição de senhorio.condição de senhorio.

Locatário: Aquele que figura na Locatário: Aquele que figura na condição de inquilino.condição de inquilino.

Imóveis UrbanosImóveis Urbanos

Importante destacar que a locação Importante destacar que a locação ora comentada é apenas aquela ora comentada é apenas aquela relativa aos imóveis urbanos relativa aos imóveis urbanos (art. (art. 1º)1º), sendo que a locação dos imóveis , sendo que a locação dos imóveis rurais continua regida pelo Estatuto rurais continua regida pelo Estatuto da Terra e pelo Código Civil, e os da Terra e pelo Código Civil, e os bens móveis, apenas pelos Códigos bens móveis, apenas pelos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor, no Civil e de Defesa do Consumidor, no que lhes for aplicável. que lhes for aplicável.

São entendidos como São entendidos como imóveis urbanosimóveis urbanos aqueles que, mesmo situados na área aqueles que, mesmo situados na área rural, tenham finalidade ou utilidade rural, tenham finalidade ou utilidade urbana.urbana.

Portanto, sendo o imóvel destinado à Portanto, sendo o imóvel destinado à utilidade ou atividade urbana, sua utilidade ou atividade urbana, sua locação será regida pela Lei do locação será regida pela Lei do Inquilinato, pouco importando que seja Inquilinato, pouco importando que seja residencial, não residencial, para uso de residencial, não residencial, para uso de empregado, ou até para temporada, etc.empregado, ou até para temporada, etc.

Imóveis de Propriedade da Imóveis de Propriedade da União, Estados e União, Estados e

MunicípiosMunicípios A Lei faz algumas restrições, excluindo desta A Lei faz algumas restrições, excluindo desta

tutela especial as locações de tutela especial as locações de imóveis de imóveis de propriedade da Uniãopropriedade da União, Estados ou , Estados ou Municípios, bem como de suas autarquias e Municípios, bem como de suas autarquias e fundações públicas, e também as vagas fundações públicas, e também as vagas autônomas de garagens ou unidades em autônomas de garagens ou unidades em apart-hotéis, hotéis-residência ou, ainda, apart-hotéis, hotéis-residência ou, ainda, quando for a hipótese de Arrendamento quando for a hipótese de Arrendamento Mercantil.Mercantil.

Assim, se um imóvel pertence à Assim, se um imóvel pertence à União, mesmo que seja locado para União, mesmo que seja locado para residência, não haverá de ser residência, não haverá de ser aplicada a Lei do Inquilinato e sim o aplicada a Lei do Inquilinato e sim o Código Civil.Código Civil.

Saliente-se, por oportuno, que este é Saliente-se, por oportuno, que este é menos benéfico ao inquilino do que a menos benéfico ao inquilino do que a Lei do Inquilinato. Lei do Inquilinato.

Prazo Contratual da Prazo Contratual da LocaçãoLocação

As locações podem ser ajustadas por qualquer As locações podem ser ajustadas por qualquer prazo,prazo, mas a lei, desejando proteger a hipótese de mas a lei, desejando proteger a hipótese de locações fraudulentas, em que o cônjuge venha a locações fraudulentas, em que o cônjuge venha a alugar seu imóvel a terceiros, com qualquer alugar seu imóvel a terceiros, com qualquer privilégio e por longo tempo, em detrimento do privilégio e por longo tempo, em detrimento do outro cônjuge, sabiamente estabeleceu que o outro cônjuge, sabiamente estabeleceu que o Locador que pretender alugar um imóvel por mais Locador que pretender alugar um imóvel por mais de 10 anos dependerá da autorização do cônjuge, ou de 10 anos dependerá da autorização do cônjuge, ou então este não ficará sujeito a observar o prazo então este não ficará sujeito a observar o prazo pactuado pactuado (art. 3º)(art. 3º)..

Isso quer dizer que, na hipótese de locações por Isso quer dizer que, na hipótese de locações por período superior a dez anos, poderá o cônjuge do período superior a dez anos, poderá o cônjuge do Locador, que não participou da locação, rescindi-la e Locador, que não participou da locação, rescindi-la e postular a retomada do imóvel.postular a retomada do imóvel.

ContratosContratos

Os contratos podem ser escritos ou Os contratos podem ser escritos ou simplesmente verbais.simplesmente verbais.

Nos contratos escritos, podem ser estabelecidos Nos contratos escritos, podem ser estabelecidos o prazo, as condições, as multas, a o prazo, as condições, as multas, a responsabilidade do Locatário pelo seguro de responsabilidade do Locatário pelo seguro de incêndio, impostos, etc.incêndio, impostos, etc.

Já nos contratos verbais, a Locação Não Já nos contratos verbais, a Locação Não Residencial poderá ser rompida, mas dependerá Residencial poderá ser rompida, mas dependerá de notificação premonitória, e em nenhuma das de notificação premonitória, e em nenhuma das locações, verbalmente contratadas, poderão ser locações, verbalmente contratadas, poderão ser cobrados seguro de incêndio, multas, etc., além cobrados seguro de incêndio, multas, etc., além do que o pagamento dos aluguéis poderá ser do que o pagamento dos aluguéis poderá ser efetuado até o sexto dia útil seguinte ao efetuado até o sexto dia útil seguinte ao vencimento da mensalidade.vencimento da mensalidade.

Locação ResidencialLocação Residencial

A locação residencial A locação residencial (art.46)(art.46), se subdivide várias , se subdivide várias categorias:categorias:

- a locação efetivada na vigência da Lei;- a locação efetivada na vigência da Lei; - a locação antiga, anterior à vigência da Lei, que - a locação antiga, anterior à vigência da Lei, que

goza do direito de denúncia vazia, com prazo goza do direito de denúncia vazia, com prazo dilatado para desocupação;dilatado para desocupação;

- a locação de imóveis com habite-se concedido após - a locação de imóveis com habite-se concedido após a Lei,a Lei,

- e os imóveis residenciais contratados após cinco - e os imóveis residenciais contratados após cinco anos de vigência da Lei, que gozariam de ampla anos de vigência da Lei, que gozariam de ampla liberdade para fixar o preço da locação, a liberdade para fixar o preço da locação, a periodicidade e indexador dos reajustes.periodicidade e indexador dos reajustes.

A LDI tem 3 categorias de A LDI tem 3 categorias de locação residenciallocação residencial

locação pactuada por escrito, para viger locação pactuada por escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza do benefício da meses, que goza do benefício da denúncia denúncia vaziavazia, portanto vantajosa para o , portanto vantajosa para o proprietário;proprietário;

Locação pactuada por prazo menor, não Locação pactuada por prazo menor, não dá direito à "denúncia vazia" dá direito à "denúncia vazia" (art.47)(art.47) nem nem mesmo depois de vencido o contrato, e só mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindida em situações em poderá ser rescindida em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela que haja motivos ou prazos previstos pela Lei Lei

Locação que vier a ser automaticamente Locação que vier a ser automaticamente prorrogada "por prazo indeterminado" ao prorrogada "por prazo indeterminado" ao fim do contrato de trinta meses, em que o fim do contrato de trinta meses, em que o Locador não providenciou a retomada do Locador não providenciou a retomada do imóvel em trinta dias, e que poderá gozar imóvel em trinta dias, e que poderá gozar do benefício da "denúncia vazia", ou ainda do benefício da "denúncia vazia", ou ainda as locações antigas que automaticamente as locações antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado passaram a viger por prazo indeterminado por força da nova Lei por força da nova Lei (art.77).(art.77).

importante destacar que todas as locações importante destacar que todas as locações residenciais, com contrato escrito ou residenciais, com contrato escrito ou verbal, que vigerem ininterruptamente por verbal, que vigerem ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se encontrarem vigorando por 8.245/91 e se encontrarem vigorando por prazo indeterminado, poderão ser prazo indeterminado, poderão ser denunciadas com fundamento na denúncia denunciadas com fundamento na denúncia vazia (vazia (art. 47.Vart. 47.V) mediante notificação com ) mediante notificação com prazo de desocupação de 30 (trinta) dias.prazo de desocupação de 30 (trinta) dias.

Contrato inferiora 30 meses

Findo o prazo prorroga

Retomada nos casosdo art. 9º

Extinção do contrato de trabalho Para uso próprio

Mútuo acordo

Infração legalcontratual

Falta pgto. aluguel encargos

Reparos urgentes (Poder Público)

Para demolição e edificação

20% aumento50% hotel

Locação Não Residencial Locação Não Residencial para Finalidade Residencialpara Finalidade Residencial

As locações não residenciais poderão ser As locações não residenciais poderão ser contratadas por Locatário pessoa física ou contratadas por Locatário pessoa física ou jurídica, sem distinção.jurídica, sem distinção.

Todavia, quando uma locação residencial é Todavia, quando uma locação residencial é contratada por pessoa jurídica, com a finalidade contratada por pessoa jurídica, com a finalidade de residência de seus titulares, diretores, sócios, de residência de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, será gerentes, executivos ou empregados, será equiparada à locação não residencial equiparada à locação não residencial (art. 55)(art. 55)..

Neste caso, independentemente de o contrato Neste caso, independentemente de o contrato ser pactuado por trinta meses, finda a locação, o ser pactuado por trinta meses, finda a locação, o Locador poderá exercer o direito de retomada Locador poderá exercer o direito de retomada com fundamento na com fundamento na denúncia vaziadenúncia vazia..

Locação Vinculada a Locação Vinculada a EmpregoEmprego

A locação para Locatário empregado é aquela em A locação para Locatário empregado é aquela em que a figura do Locador se confunde com a figura que a figura do Locador se confunde com a figura do patrão e destina-se a uso residencial de do patrão e destina-se a uso residencial de empregado e de sua família, em razão do emprego empregado e de sua família, em razão do emprego (Art.47 ,II)(Art.47 ,II)..

Esse tipo de locação exige contrato que contenha Esse tipo de locação exige contrato que contenha cláusula registrando que a locação somente vigerá cláusula registrando que a locação somente vigerá enquanto o Locatário trabalhar para o Locador.enquanto o Locatário trabalhar para o Locador.

Exige ainda que haja valor efetivamente pago ou Exige ainda que haja valor efetivamente pago ou descontado, a título de aluguel. O desconto pode descontado, a título de aluguel. O desconto pode ser efetuado na folha de pagamento ou pode ser ser efetuado na folha de pagamento ou pode ser cobrado normalmente como em qualquer outra cobrado normalmente como em qualquer outra situação.situação.

Na locação vinculada a emprego, o Na locação vinculada a emprego, o que realmente importa é que a que realmente importa é que a locação tenha relação com o locação tenha relação com o emprego, e, ainda, que as condições emprego, e, ainda, que as condições da locação sejam formalmente da locação sejam formalmente estabelecidas. estabelecidas.

Se o empregador dá a moradia para o Se o empregador dá a moradia para o empregado sem cobrar qualquer empregado sem cobrar qualquer contraprestação (aluguéis), não pode contraprestação (aluguéis), não pode cogitar do uso da faculdade de retomada cogitar do uso da faculdade de retomada prevista na Lei do Inquilinato, uma vez prevista na Lei do Inquilinato, uma vez que não estará caracterizada a locação, e que não estará caracterizada a locação, e sim um comodato, e a retomada não se sim um comodato, e a retomada não se processará pela via da Ação de Despejo, processará pela via da Ação de Despejo, mas pela via da Ação de Reintegração de mas pela via da Ação de Reintegração de Posse.Posse.

Locação para TemporadaLocação para Temporada É considerada locação para É considerada locação para

temporada aquela destinada a temporada aquela destinada a residência provisória do Locatário residência provisória do Locatário para a prática de lazer, realização de para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e realização de obras em seu imóvel e outras situações em que a locação outras situações em que a locação decorra, tão-somente, de decorra, tão-somente, de determinado tempo determinado tempo (art.48)(art.48)..

A retomada de imóvel locado para A retomada de imóvel locado para temporada é simples e rápida.temporada é simples e rápida.

Se o Locatário não desocupar o Se o Locatário não desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o imóvel ao fim do contrato, poderá o Locador, dentro de trinta dias no Locador, dentro de trinta dias no máximo, propor a máximo, propor a ação de despejoação de despejo, , independentemente, de notificação independentemente, de notificação premonitória, e ainda solicitar ao juiz premonitória, e ainda solicitar ao juiz que determine a desocupação liminar que determine a desocupação liminar do imóvel do imóvel (art. 59).(art. 59).

Isso significa que o juiz poderá, de Isso significa que o juiz poderá, de imediato, determinar a desocupação imediato, determinar a desocupação do imóvel, sem sequer ouvir o do imóvel, sem sequer ouvir o Locatário.Locatário.

Mas, para tanto, deve o Locador depositar Mas, para tanto, deve o Locador depositar um valor equivalente a três meses de um valor equivalente a três meses de aluguel, o qual ficará à disposição do juiz aluguel, o qual ficará à disposição do juiz para garantir uma indenização mínima ao para garantir uma indenização mínima ao Locatário, se acaso não estiver correta a Locatário, se acaso não estiver correta a postulação ou o direito do Locador. postulação ou o direito do Locador. Passado o prazo de recurso, ou finda a Passado o prazo de recurso, ou finda a demanda sem alteração da sentença demanda sem alteração da sentença proferida, o Locador poderá levantar o proferida, o Locador poderá levantar o depósito com os rendimentos respectivos.depósito com os rendimentos respectivos.

Também na locação para temporada, Também na locação para temporada, se o Locatário permanecer no imóvel se o Locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias depois de por mais de trinta dias depois de findo o prazo contratado, será tida findo o prazo contratado, será tida como prorrogada a locação, por como prorrogada a locação, por prazo indeterminadoprazo indeterminado (art.50). (art.50).

A conseqüência imediata é que não poderá A conseqüência imediata é que não poderá mais o Locador receber do Locatário os mais o Locador receber do Locatário os aluguéis e encargos antecipadamente, e, aluguéis e encargos antecipadamente, e, pior, a retomada só poderá ocorrer depois pior, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta meses da locação ou, então, nas de trinta meses da locação ou, então, nas situações de uso próprio, para situações de uso próprio, para descendentes, ascendentes, cônjuge ou descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, que não possuam imóvel companheiro, que não possuam imóvel residencial próprio ou, ainda, para residencial próprio ou, ainda, para demolição e edificação de obras, se demolição e edificação de obras, se atendidos os requisitos que a Lei enumera.atendidos os requisitos que a Lei enumera.

Locações AntigasLocações Antigas As locações antigas, contratadas As locações antigas, contratadas

antes de 20 de dezembro de 1991 antes de 20 de dezembro de 1991 (antes da vigência da lei (antes da vigência da lei inquilinária), também podem ser inquilinária), também podem ser rescindidas com fundamento na rescindidas com fundamento na denúncia vazia denúncia vazia (art.78)(art.78); todavia o ; todavia o Locador deverá notificar o Locatário Locador deverá notificar o Locatário com doze meses de antecedência.com doze meses de antecedência.

Somente depois de decorrido esse prazo, Somente depois de decorrido esse prazo, contado do recebimento da notificação, se o contado do recebimento da notificação, se o Locatário não desocupar o imóvel é que poderá Locatário não desocupar o imóvel é que poderá o Locador ajuizar a competente ação de despejo.o Locador ajuizar a competente ação de despejo.

A notificação deverá ser feita por escrito e com A notificação deverá ser feita por escrito e com prova inequívoca de que o Locatário foi prova inequívoca de que o Locatário foi notificado.notificado.

Portanto, não vale carta simples e sequer a Portanto, não vale carta simples e sequer a registrada, ou mesmo com A. R. (aviso de registrada, ou mesmo com A. R. (aviso de recebimento), uma vez que essas cartas poderão recebimento), uma vez que essas cartas poderão vir a ser recebidas pelo cônjuge, filho ou vir a ser recebidas pelo cônjuge, filho ou serviçal do Locatário.serviçal do Locatário.

Locação por Período Locação por Período Superior a 5 anosSuperior a 5 anos

Com o propósito de não prejudicar o Com o propósito de não prejudicar o Locador, a fim de não desestimulá-lo no Locador, a fim de não desestimulá-lo no investimento em imóveis de renda, investimento em imóveis de renda, inseriu ainda o legislador na Lei do inseriu ainda o legislador na Lei do Inquilinato uma faculdade extra de Inquilinato uma faculdade extra de "retomada imotivada"."retomada imotivada".

É uma outra faculdade de retomada É uma outra faculdade de retomada quando a locação vige ininterruptamente quando a locação vige ininterruptamente por período superior a cinco anos por período superior a cinco anos ((art.47,V)art.47,V)..