LIMITAÇÕES AO CONDÔMINO INADIMPLENTE AO USO DAS …‡OES_AO... · Hadassa de Lima Oliveira2 Fecha de publicación: 01/02/2016 SUMÁRIO: Introdução. 1. Do Regimento Interno

www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2005-5822 1

Derecho y Cambio Social

LIMITAÇÕES AO CONDÔMINO INADIMPLENTE AO USO

DAS ÁREAS E BENS COMUNS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Gilberto Fachetti Silvestre1

Hadassa de Lima Oliveira2

Fecha de publicación: 01/02/2016

SUMÁRIO: Introdução. 1. Do Regimento Interno. 2.

Direitos e deveres no condomínio edilício. 3. A

possibilidade de se impor limitações ao condômino

inadimplente. Conclusão. Referências bibliográficas.

Palavras-chave: Condomínio – Inadimplência –

Convenção – Áreas comuns – Bens comuns.

1 Professor da Universidade Federal do Espírito Santo – UFES. E-mail:

[email protected]

2 Advogada. E-mail: [email protected]

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]


Introdução

O Código Civil de 2002 e a Lei nº. 4.591/64, que trata sobre o condomínio

em edificações e as incorporações imobiliárias, preveem sanção pecuniária

ao condômino inadimplente, autorizando a aplicação de multa e a incidência

de juros moratórios. Além disso, a taxa condominial possui natureza propter

rem, logo, autoriza em sede de execução judicial a penhora da própria

unidade condominial.

Em virtude do crescimento vertical das cidades, aumentou o número de

pessoas que residem em condomínios, houve também aumento no conflito

entre os condôminos. O problema que envolve esse trabalho é saber se há

possibilidade de impor penalidades ao condômino inadimplente ao uso das

áreas e bens comuns do condomínio, uma vez que o Código Civil e a Lei nº

4.591/64, normas jurídicas que regem a vida condominial, já preveem outras

penalidades.

Desse modo, esse trabalho tem o objetivo de verificar se o condômino

inadimplente pode sofrer restrições no uso de certas áreas e bens do

condomínio, além de identificar quais são as despesas inerentes ao

condomínio e quais os reflexos da inadimplência nos demais condôminos.

O método de análise foi a pesquisa exploratória, com análise

bibliográfica das literaturas sobre o tema em livros, bem como cumulada

com pesquisa documental de acórdãos de Tribunais pátrios, demonstrando a

divergência ainda existente a respeito da possibilidade de aplicar ao

condômino inadimplente limitação ao uso das áreas e bens comuns. Desse

modo, discute-se a obrigação de aplicar uma penalidade, qual seja limitar o

uso das áreas e bens comuns do condomínio, prevista somente na Convenção

de Condomínio, mesmo o Código Civil vigente e a Lei nº 4.591/64

silenciando-se a respeito e prevendo outras penalidades. Verificou-se, por

fim, que existe divergência entre doutrinas e jurisprudências, mas tem se

admitido amplamente a imposição das limitações ao condômino

inadimplente, desde que estejam previstas na Convenção do Condomínio.

Ocorre que doutrinadores e julgados têm entendido que as sanções

aplicáveis ao devedor da taxa condominial não se restringem àquelas

previstas na legislação, uma vez que a relação jurídica entre condomínio e


condômino é de direito privado, podendo prever disposições diversas e não

defesas em lei. Assim, nos leva a questionar: pode o condômino devedor de

taxas condominiais ter seu acesso a bens comuns do condomínio limitados?

O presente estudo tem como objetivo analisar a possibilidade de

restringir o uso das áreas e bens comuns do condomínio ao condômino

inadimplente da taxa condominial, bem como averiguar se há alguma

objeção no ordenamento jurídico pátrio quanto a proibição da Convenção de

Condomínio prever penalidade distinta da que está prevista em lei.

Para a pesquisa adotou-se a metodologia exploratória, visto que para

compreensão do tema faz-se necessária análise bibliográfica em livros,

demonstrando os motivos favoráveis e contrários à limitação das áreas e bens

comuns ao condômino inadimplente; bem como que seja cumulada com

pesquisa documental de julgados do Superior Tribunal de Justiça e dos

Tribunais de Justiça do Paraná, Rio de Janeiro, demonstrando que tem se

admitido a imposição de restrições ao condômino inadimplente.

Observa-se que há equilibrada divergência entre doutrinas e

jurisprudências quanto à possibilidade de impor ao condômino inadimplente

limitação ao uso das áreas e bens comuns do condomínio. Para parte da

doutrina e jurisprudência, ao condômino inadimplente deve-se aplicar

somente as penalidades previstas no ordenamento jurídico pátrio. No

entanto, outra parte da doutrina e jurisprudência tem admitido a imposição

de limitação ao uso das áreas e bens comuns do condomínio para o

condômino inadimplente, admitindo-se, inclusive a suspensão de serviços

essenciais, tais como, água e energia.

1. Do Regimento Interno

O Regimento Interno, conforme afirmação de Cristiano de Farias e Nelson

Rosenvald3 ao analisarem o inciso V, do art. 1.334 do CC, integra a

Convenção de Condomínio, sendo matéria obrigatória a ser abordada por

esta.

Para Carlos Roberto Gonçalves4, o Regimento Interno é um

complemento da convenção condominial, contendo regras mais detalhadas.

Além disso acrescenta que:

3 FARIAS, Cristiano Chaves de, Nelson Rosenvald. Direitos Reais. 7. ed. Rio de Janeiro: Lumen

Juris, 2011.

4 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. V.5. 9. ed. São

Paulo: Saraiva, 2014, pp. 400 e segs.


No regimento interno encontram-se aquelas regras relativas ao

dia a dia da vida condominial. Ele desce ao casuísmo, visando

estabelecer as regras necessárias à disciplina do uso e

funcionamento do condomínio. É nele que encontramos

disposições sobre horário de funcionamento de sauna, de piscina,

a utilização das entradas de serviço e social, horário de mudança,

utilização dos elevadores, etc.5

Desse modo, verifica-se que não há maior complexidade a ser analisada

quanto ao Regimento Interno, visto que este é parte integrante da Convenção

de Condomínio, e seu conteúdo irá variar de um condomínio para o outro,

segundo a necessidade de cada um.

2. Direitos e deveres no condomínio edilício

Serão abordados os direitos e deveres dos moradores de condomínio edilício,

haja vista que, como bem observa Carlos Roberto Gonçalves6, para

convivência harmoniosa em uma comunidade é necessário a existência de

normas, seja para conferir direitos ou para restringi-los.

Celino Agnaldo de Souza, afirma que “o condomínio se fundamenta na

relação de igualdade de direitos e deveres dos condôminos. O direito de cada

um se limita reciprocamente. Resulta daí um princípio de equilíbrio que

possibilita a coexistência de direitos e obrigações sobre as áreas e partes

comuns”.7

Uma questão a ser observada é que o legislador criou regras básicas e

essenciais para todos os condomínios edilícios, uma vez que no Código Civil

e na Lei nº 4.591/64 dedicou artigos para tratar especificamente dos direitos

e deveres. No entanto, como bem aponta J. Nascimento Franco8, as normas

de boa vizinhança estabelecidas pelo legislador comum são “[...]

complementadas pelas disposições da Convenção de Condomínio, que nos

termos do §2º do art. 9º, da Lei 4.591/94, obriga os condôminos, promitentes

compradores, promitentes cessionários, enfim, a qualquer ocupante”.

5 Idem, p. 407.

6 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. V.5. 8. ed. São

Paulo: Saraiva, 2013, p. 580 e segs.

7 SOUZA, Celino Agnaldo de. Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio: Lei Nº 4591,

de 16-12-1964, convenção, administração, modelos de atas e editais. 2. ed. Atlas: São Paulo,

1999, p. 21.

8 Idem, p. 129.


Para Nascimento Franco, as normas específicas de cada tipo de

condomínio edilício podem variar conforme suas peculiaridades, veja-se:

“Nos edifícios em condomínio, as normas de vizinhança são peculiares em

virtude da contiguidade das unidades habitacionais. Há, evidentemente,

restrições bem maiores na convivência em um edifício de apartamentos do

que em casas isoladas, tais como limites de horário para uso de instrumentos

de som, volume desses instrumentos, permanência de animais de grande

porte ou incômodos”.9

Dessa maneira, demonstra-se a importância da possibilidade de prever

normas nas Convenções de Condomínio diversas das já previstas na lei, haja

vista que o legislador criou regras genéricas, aproveitadas por todo e

qualquer condomínio edilício, como veremos nos itens abaixo; e cada

condomínio possui sua necessidade peculiar.

2.1. Direitos.

No condomínio edilício cada condômino exerce simultaneamente dois

tipos de direitos, conforme sustenta Celino Agnaldo de Souza10, quais sejam:

“[...] o pleno, sobre sua unidade autônoma; e outro, limitado, sobre as áreas

e partes comuns, não utilizadas privatisticamente.”

Neste diapasão, afirma Celino de Souza: “[...] cada condômino, em

relação a sua unidade, no condomínio, exerce seu direito em toda plenitude.

Todavia, todos, concorrentemente, exercem um direito sobre as partes de uso

comum. Diz-se que esse direito, exercido coletivamente por todos, é geral.

Ele incide sobre as partes e áreas comuns”.

A Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre condomínio em edificações e

incorporações imobiliárias, prevê em seu art.4º, “caput” e parágrafo único, o

direito de cada condômino alienar, transferir direito, bem como constituir

direito real sobre sua unidade, sem que seja necessária a autorização dos

demais condôminos; sendo que para alienar ou transferir direito é

imprescindível a prova de quitação das obrigações perante o condomínio.

Celino de Souza11 entende que o direito supracitado seria dispensável,

uma vez que o art. 5º, XXII, da Constituição da República, garante o direito

de propriedade, bem como, consequentemente, o direito de dispor livremente

de seus bens. No entanto, apresenta como justificativa para existência do art.

9 Idem, p. 130.

10 Idem, p. 28.

11 Idem, ibdem.


4º da Lei nº 4.591/64 a intenção do legislador de impedir que o condômino

aliene sua unidade sem provar a quitação das contribuições condominiais.

Acrescenta-se que o art. 19 da Lei nº4.591/64 dispõe que “Cada

condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade

autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e

outros às normas de boa vizinhança”; bem como o art. 1.335, I, do Código

Civil prevê que “São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente

dispor das suas unidades.”

O proprietário de uma unidade no condomínio pode exercer sobre seu

bem os direitos de propriedade, quais sejam direito de usar, gozar, reivindicar

e dispor, conforme previsto no art. 1.228 do Código Civil. Porém, deve ser

respeitado regras previstas em lei e na Convenção de Condomínio, conforme

entende Carlos Roberto Gonçalves12.

É de suma importância destacar o entendimento de Cristiano Chaves de

Farias e Nelson Rosenvald13, que afirmam que:

Em consonância às faculdades que emergem de seu direito

subjetivo, o proprietário poderá usar, fruir e dispor livremente das

suas unidades. A utilização imediata, a fruição de bem para fins

de exploração econômica e a disposição total (alienação) ou

parcial (gravação de ônus real) do imóvel, constituem decisões

restritas à autonomia privada do proprietário, desde que não

violadas as normas relativas aos direitos de vizinhança e,

fundamentalmente, em acato ao princípio cardeal da função social

da propriedade. Ademais, o proprietário poderá exercer todos os

direitos ao que for necessário ao uso e gozo da unidade autônoma,

condicionando-se a igual direito de outros condôminos.

Denota-se que o proprietário de unidade condominial tem a liberdade

para exercer seu poder de propriedade. Porém, essa liberdade não é total,

deve respeitar a função social da propriedade, bem como o direito de seus

vizinhos. O exercício do direito de uma pessoa não pode prejudicar o direito

de outra.

Vale ressaltar que, conforme ressaltar Carlos Roberto Gonçalves14, o

direito de vizinhança é uma obrigação propter rem, uma vez que é

transmitida ao sucessor. Além disso, o autor acrescenta que o direito de

vizinhança também é uma ‘obrigação ambulatória’, haja vista que se

transfere aos eventuais ocupantes do imóvel.

12 Idem, ibdem.

13 Idem, p. 584.

14 Idem, p. 350.


Outrossim, o art. 19 da Lei nº 4.591/64, confere ao condômino o direito

de “[...] usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou

incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou

embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.” Este direito é reforçado

pelo art. 1.335, II, do Código Civil, que dispõe que o condômino pode “[...]

usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não

exclua a utilização dos demais compossuidores.”

Importante salientar o entendido de J. Franco15, que pontua o dever e a

possibilidade da Convenção de Condomínio e o Regimento Interno

regularem a destinação das áreas e bens comuns do condomínio, tais como

elevadores, piscinas, jardins, estacionamento; podendo, inclusive, proibir a

utilização por pessoas específicas, como, por exemplo, empregados do

edifício.

Deve-se entender e respeitar o direito que todos os condôminos têm de

utilizarem de maneira igualitária as áreas comuns, não sendo possível

destiná-las apenas a uma pessoa ou grupo exclusivo, a não ser que a

totalidade dos condôminos aceitem ou, então, seja aprovado em assembleia

geral, como bem aponta Carlos Roberto Gonçalves.16

Quanto ao uso da área comum do condomínio edilício, Carlos Roberto

Gonçalves, ainda, afirma que é necessário obedecer à destinação para a qual

o edifício foi construído, seja residencial ou comercial, não podendo

modifica-la. Farias e Rosenvald17 vão além no entendimento e dizem que:

“Quando a norma se refere ao uso ‘conforme a sua destinação’, quer

justificar que cada parte do prédio dispões de uma determinada finalidade,

que não será desvirtuada pelos condôminos. O playground não será local de

estacionamento de veículos, nem o salão de festas será local de uso exclusivo

em reunião de negócios por parte de moradores”.

Não obstante, destaca Carlos Roberto Gonçalves que cabe ao síndico

zelar pelo cumprimento do direito ao uso das áreas comuns, sem que exclua,

perturbe ou embarace a utilização dos demais condôminos; caso contrário,

poderá o condômino individualmente adotar as medidas necessárias para

regularizar a situação, haja vista que o esbulho ou a turbação da área comum

atinge a propriedade de todos.

O Código Civil, em seu art. 1.335, III, ainda confere ao condômino o

direito de participar das decisões referentes ao condomínio, por meio do voto

15 Idem, ibdem.

16 Idem, ibdem.

17 Idem, p. 587.


nas assembleias, desde que esteja quite com as obrigações com o pagamento

das cotas condominiais.

O direito do condômino em manifestar sua vontade em decisões

pertinentes ao condomínio, no que tange às áreas e bens comuns, tem como

requisito o adimplemento das cotas condominiais. Esta condição tem como

escopo inibir o inadimplemento perante o condomínio e promover o

exercício da boa-fé, conforme afirma Farias e Rosenvald18: “Inova

substancialmente o art. 1.335, inciso III, ao condicionar o exercício do direito

de voto nas deliberações da assembléia geral à quitação dos débitos

condominiais. Cuida-se de evidente medida inibitória ao condômino,

desestimulando a inadimplência, sob pena de privação à participação nas

decisões fundamentais do prédio. A eticidade da norma é clara, pois quem

postula direitos deve cumprir obrigações – como exigência da boa-fé. Esta

mesma motivação aconselha a não participação de síndico e membros do

conselho fiscal nas votações sobre prestações de contas, tratando-se de

questões que repercutem sobre as suas gestões no prédio”.

O objetivo de estimular o adimplemento dos condôminos perante o

condomínio reflete a necessidade do regular pagamento das cotas

condominiais, haja vista o valor arrecado ser utilizado para arcar com as

despesas do condomínio, conforme determina o art. 12, “caput” da Lei nº

4.591/64.

Frisa-se que, segundo Farias e Rosenvald, o inadimplemento é a

inexecução voluntária da obrigação junto ao condomínio, seja pelo

proprietário ou promitente comprador. Contudo, os mencionados autores

destacam que a proibição de votar é desconsiderada quando o condômino

estiver inconformado com o débito de sua unidade, desde que tenha ajuizado

ação declaratória ou de consignação de pagamento.

Carlos Roberto Gonçalves19 ressalta que o proprietário de unidade

condominial pode enviar um terceiro, podendo ser inclusive o locatário que

reside no imóvel, para representa-lo nas assembleias e votar nas

deliberações, desde outorgue procuração com poderes específicos. Porém, o

autor ressalta que o locatário não tem legitimidade para questionar as normas

convencionadas pelos condôminos, nem pleitear a invalidade da convenção

e do regimento interno do condomínio.

18 Idem, ibdem.

19 Idem, ibdem.


Outrossim, é de suma importância destacar que nenhum condômino tem

o direito de pleitear usucapião sobre as áreas comuns do condomínio,

conforme a afirmação de Farias e Rosenvald20:

Nada obstante exercite com exclusividade a posse de área comum

do prédio, não poderá o condômino postular o reconhecimento da

usucapião. O art. 3º da Lei nº 4.591/64 veda a prescrição

aquisitiva, ao coibir a utilização exclusiva de tais áreas por

qualquer condômino. Daí poder-se afirmar que o morador que

ocupe espaços comuns é mero detentor, pois apenas ocupará

determinada área a título de tolerância do condomínio. É cediço

que atos de permissão e tolerância não induzem à posse (art. 1.208

do CC).

Por fim, vale destacar recente decisão do STJ21:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO.

ASSEMBLÉIA. DIREITO DE PARTICPAÇÃO E VOTO.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E

SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. CÔNDOMINO QUE É

PROPRIETÁRIO DE DIVERSAS UNIDADES.

INADIMPLEMENTO EM RELAÇÃO A UMA DELAS.

DIREITO DE VOTO QUE PREVALECE EM RELAÇÃO ÀS

OUTRAS UNIDADES. ARTIGO ANALISADO: 1.335, III, DO

CC/02. 1. Ação ajuizada em 30.07.2010, na qual o condômino

visa à participação em assembleia de condomínio edilício. Dessa

ação foi extraído o presente recurso especial, concluso ao

Gabinete 24.04.2013. 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o

condômino que é proprietário de diversas unidades autônomas de

um condomínio edilício, mas está inadimplente em relação a

alguma delas, tem direito a participação e voto em assembleia. 3.

O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o

cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas

idênticas. 4. A unidade isolada constitui elemento primário da

formação do condomínio edilício, e se sujeita a direitos e deveres,

que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade, o que

é corroborado pela natureza propter rem da obrigação

condominial. 5. Estando a obrigação de pagar a taxa condominial

vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma,

também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu

descumprimento estão relacionados a cada unidade. 6. O fato de

um condômino ser proprietário de mais de uma unidade autônoma

em nada altera a relação entre unidade isolada e condomínio. 7.

20 Idem, p. 585.

21 STJ - REsp: 1375160 SC 2013/0083844-5. Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de

Julgamento: 01/10/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/10/2013.


Se o condômino está quite em relação a alguma unidade, não pode

ter seu direito de participação e voto - em relação àquela unidade

- tolhido. 8. Negado provimento ao recurso especial.

Desse modo, conclui-se que as penalidades no condomínio edilício são

aplicáveis à unidade, haja vista que esta é a detentora de direitos e deveres

perante o condomínio, sendo que os proprietários, apenas, exercem o que foi

conferido à sua unidade autônoma.

2.2. Deveres

Em consonância com os direitos elencados no subitem anterior, os

condôminos também possuem deveres a serem observados para uma

convivência harmoniosa entre eles.

Primeiro, destaca-se o dever do condômino pagar a taxa condominial,

a fim de “[...] contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de

suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”, conforme

determina o art. 1.336, I, do Código Civil.

Ressalta-se que a obrigação de efetuar o pagamento da taxa

condominial é propter rem, haja vista que é devedor quem detém o domínio

da coisa, conforme afirma Carlos Roberto Gonçalves. Acrescenta, ainda, o

autor que o compromissário comprador também é responsável pelas

despesas do condomínio, haja vista que o art. 12 da Lei nº 4.591/64, lhe

equipara ao proprietário.

Vale mencionar que o condômino contribui com as despesas do

condomínio na medida que sua unidade aproveitar do serviço que gerou a

despesas. Porém, deve observar o que afirma Farias e Rosenvald22, vejamos:

Todos os condôminos têm a obrigação de concorrer para as

despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio na

proporção de suas frações ideais (art. 1.336, I, do CC). Quando a

norma se refere as ‘despesas do condomínio’, quer explicar que o

condômino não arcará com as despesas que não lhe concedam

qualquer forma de fruição, mas apenas aproveitem a outros

condôminos. De fato, se potencialmente o serviço não oferece

qualquer utilidade à unidade, será ele excluído de sua

contribuição, resultando o cálculo de uma lógica de

proporcionalidade ao uso e proveito. É claro que a utilidade tem

em vista a servir à unidade exclusiva e não a pessoa do

condômino. Assim, o morador não pode se eximir de arcar com

os custos de conservação de academia de ginástica instalada no

22 Idem, p. 588.


prédio, ao argumento de ser impossibilitado de se exercitar por

razões médicas.

Denota-se que a responsabilidade para com as despesas do condomínio

deve ocorrer na proporção da utilidade para a unidade condominial. No

entanto, não se trata da efetiva utilização por parte do condômino, mas sim

da disponibilidade da área ou bem comum, sendo facultado sua utilização.

Não obstante, ainda, é defeso aos condôminos realizarem obras que

alterem a cor da fachada do condomínio, bem como modifique cores e

formas de esquadrias, conforme determina o art.10, I e II, da Lei nº 4.591/64

e o art. 1.336, III do Código Civil.

Como bem afirma Celino Agnaldo de Souza23, “A fachada de qualquer

apartamento é propriedade coletiva. É área comum não pode ser invadida.

Nela nada pode ser instalado se prejudicar a harmonia arquitetônica do

conjunto.” Ora, como toda e qualquer decisão do condomínio, a alteração da

fachada deve ser decidida por todos os condôminos em unanimidade,

conforme dispõe o art.10, §2º da Lei nº 4.591/64; não podendo um

condômino por conta própria promover alteração nas áreas externas e

comuns do condomínio, nem mesmo que seja somente na sua unidade

condominial.

Contudo, não é toda alteração na fachada que necessita da mobilização

de todos os condôminos para aprovarem ou não, há de se levar em

consideração o Princípio da Proporcionalidade. Modificações que não

impliquem grandes alterações na aparência externa do condomínio, e que

sejam relevantes para suprir uma necessidade do condômino, é razoável que

ele tenha autonomia para realiza-las. Tal entendimento é apoiado por Farias

e Rosenvald24, vejamos:

Não obstante a qualidade de bem comum da fachada, há de impor-

se certa mitigação do dispositivo, pois se eventual alteração não

prejudicar os demais moradores nem comprometer a segurança

do prédio ou infringir as regras da convenção, seria abusiva a sua

supressão apenas para servir aos interesses egoísticos dos demais

proprietários. Aplica-se, portanto, o princípio da

proporcionalidade, ponderando-se a necessidade do condômino

que altera a fachada com os interesses do prédio. Exemplificando:

basta supor a instalação de redes de proteção por pais de família

receosos com a segurança dos filhos ou a instalação de aparelhos

de ar-condicionado de dimensões reduzidas que ofereçam

conforto maior aos moradores.

23 Idem, p. 80.

24 Idem, p. 590.


Além disso, Farias e Rosenvald sustentam o entendimento que os

prédios residenciais podem conter em suas fachadas letreiros luminosos,

propagandas e antenas na cobertura do prédio, desde que tais situações

estejam previstas na Convenção do Condomínio; diferentemente dos prédios

comerciais, onde é possível a instalação de placas e propagandas no silêncio

da Convenção, desde que não alterem substancialmente a fachada do prédio.

Celino Agnaldo de Souza destaca que, além do condômino, o síndico

não pode alterar a fachada do condomínio de forma arbitrária, haja vista que

deve seguir a lei e a Convenção do Condomínio, sob pena de constituir ato a

ele proibido. Além disso, o autor acrescenta que a alteração da fachada

compreende não apenas a supressão de parte da edificação, mas também o

acréscimo.

Destaca-se que as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas

pelo síndico, independentemente da aquiescência dos condôminos; e na

inércia ou impossibilidade daquele, poderá ser providenciada por qualquer

condômino, conforme previsto no art. 1.341, §1º, do Código Civil.

O Código Civil, em seu art. 1.336, II, prevê que o condômino não

poderá efetuar obras que ofereçam riscos à estrutura da edificação, como,

por exemplo, retirar uma viga estrutural para aumentar o tamanho da sala.

Enfatizam, Farias e Rosenvald, que é obrigatório a contratação de

seguro para toda a edificação do condomínio contra incêndio ou destruição,

seja ela total ou parcial; até o prazo máximo de 120 (cento e vinte) dias, a

partir da concessão do “habite-se”, conforme dispõe o art. 13, da Lei nº

4.591/64.Ainda, é imposto aos condôminos o dever de destinar a sua unidade

condominial à mesma finalidade que tem toda a estrutura comum, bem como

não utilizar de modo que prejudique o sossego, a salubridade, e a segurança

dos demais condôminos, conforme determina o art.10, III, da Lei nº

4.591/64, e art.1.336, IV do Código Civil.

Entendem Farias e Rosenvald25 que “[...] Cuida-se de norma da maior

importância, pois resume o dever de civilidade, respeito e consideração entre

os comunheiros, determinando-se o equilíbrio e o respeito à esfera de

interesses alheia como ponto de partida e chegada da vida em propriedade,

individual e comum.”

Assiste razão aos autores supramencionados, uma vez que se o

condômino levar em consideração o respeito aos demais condôminos,

obedecerá todas as demais regras para a boa convivência no condomínio,

25 Idem, p. 592.


seja colaborando com as despesas, seja zelar pela segurança e saúde dos

demais.

Vale mencionar que a destinação genérica do condomínio, como

residencial, comercial ou mista; deve estar expressamente prevista na

Convenção do Condomínio, para que evite conflito entre os condôminos,

conforme entende Celino Agnaldo de Souza26.

Também é vedado ao condômino embaraçar as áreas comuns do

condomínio, conforme o art.10, IV, da Lei n º4.591/64. O embaraço ocorre,

nas palavras de Celino de Souza27, quando:

“[...] o condômino ocupa os corredores do prédio, colocando objetos,

por exemplo, uma bicicleta, um piano, ou caixotes, estará, de certo,

impedindo o bom uso pelos demais consortes. Ele não deve embaraçar o uso

das partes comuns. As partes comuns não podem nem devem ser invadidas

tampouco agregadas às unidades. O condômino ou morador não deve

embaraçar o uso das partes comuns nem violar direitos dos demais ou causar

dano a outrem. Se o fizer, por ação ou omissão voluntária, negligência ou

imprudência, fica obrigado reparar o dano”. Ressalta-se que as áreas comuns

são uso de todos os condôminos, não podendo um condômino impedir que

outros tenha acesso ou utilize determinada parte comum, sob pena de violar

os direitos dos demais condôminos.

3. A possibilidade de se impor limitações ao condômino inadimplente

O principal aspecto dessa monografia é a consequência gerada ao condômino

em razão do não pagamento da taxa condominial, que é o dever mais

importante dos coproprietários. Para Sílvio Salvo Venosa, o condômino deve

contribuir para as despesas comuns, tais como energia elétrica, água,

pagamento de empregados, tributos; para possibilitar o funcionamento do

condomínio.

Assim, para uma melhor análise do tema, nesse tópico serão abordados

as despesas que envolvem um condomínio, bem como a taxa condominial e

a consequência do inadimplemento.

De início, faz-se importante destacar que o condomínio edilício não

envolve simplesmente o compartilhamento de propriedade entre os

condôminos, mas também a necessidade de rateio entre serviços e suas

26 Idem, ibdem.

27 Idem, p. 82.


consequentes despesas, como por exemplo: energia elétrica dos elevadores,

água utilizada nas piscinas.

Como já abordado, o pagamento das despesas é efetuado com a

contribuição da quota-parte de cada condômino, por meio da taxa

condominial. Para Silvio Venosa28, esse é o principal dever do condômino,

uma vez que é importante para a subsistência de todo o condomínio; à

medida que sustenta que:

Convivendo em comunidade restrita, embora desfrutando da

autonomia de seu direito de propriedade sobre a unidade

autônoma, aos condôminos cabem direitos e deveres. Seu

principal dever, na realidade obrigação propter rem, é concorrer

com a quota-parte que lhe couber no rateio para as despesas do

condomínio (art. 12 da Lei nº. 4.591/64; atual, art. 1.336, I). É

razão da própria sobrevivência da estrutura condominial (...) A

fixação das despesas será determinada de acordo com a fração

ideal do terreno ou de sua área na unidade autônoma. A

convenção pode estabelecer outro critério.

Para João Batista Lopes29 “As despesas de condomínio ora se destinam

a atender exclusivamente ao funcionamento e conservação do edifício [...]

ora são cobradas para cobrir o custo de inovações ou melhorias [...] ora são

exigidas para atender a gastos diversos dos quais não derivam vantagens aos

condôminos”.

Acrescenta Fábio Ulhoa Coelho que além das despesas fixas do

condomínio, tais como remuneração de prestadores de serviço, despesas com

áreas comuns, gastos com materiais; também existem despesas eventuais,

como, por exemplo, a pintura de tempos em tempos para conservação do

condomínio. Ressalta, ainda, que os condôminos devem ratear qualquer tipo

de despesas, seja ela ordinária ou extraordinária.

Insta salientar que a Lei nº 8.245/91 – Lei da Locação prevê o rol das

despesas ordinárias e extraordinárias. É de suma importância essa lei

diferencia-las, haja vista que cada uma é imposta a diferentes pessoas: as

despesas extraordinárias são de responsabilidade do locador (art. 22, X) e as

despesas ordinárias são impostas ao inquilino (art. 23, XII).

O valor que cada condômino contribuirá para arcar com as despesas

comuns, por meio do pagamento da taxa condominial, será determinado de

28 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais – V. 5. 4. ed. São Paulo: Atlas, 2004, p.

329.

29 LOPES, João Batista. Condomínio. 6. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, p. 96.


acordo com a fração ideal do terreno ou de sua área na unidade autônoma,

conforme afirma Silvio Venosa30.

Corroborando com o entendimento supracitado, João Batista Lopes

entende que é na convenção de condomínio que se definirá os critérios para

definir a quota-parte de cada condômino, bem como o momento que as

despesas deverão ser pagas e a sanção no caso de inadimplemento.

Outrossim, João Batista Lopes sustenta ser irrelevante eventual

condômino ter ou não assinado a convenção de condomínio, tendo em vista

que os encargos condominiais são impostos pelo fato do condômino

participar do universo condominial; ou seja, o condômino não se exime da

obrigação de pagar a taxa condominial em razão de não ter assinado a

convenção, o simples fato de ser um condômino lhe impõe o dever de

contribuir para as despesas do condomínio, cumprir com o que determina a

convenção do condomínio.

Conforme abordado até aqui, Fábio Ulhoa Coelho31 também sustenta

que, caso a convenção de condomínio não preveja de que forma serão

rateadas as despesas do condomínio, a contribuição será fixada de maneira

proporcional à fração ideal de cada condômino, e de forma bem didática nos

ensina que: “[...] se o apartamento da cobertura é duplex e a ele corresponde

fração ideal nas partes comuns do edifício superior às dos demais andares,

também será proporcionalmente maior a contribuição condominial devida

pelo seu proprietário. É justo que assim seja, porque os condôminos usam as

partes comuns de modo diferenciado, mas medir exatamente a diferença para

refleti-la no valor da contribuição nem sempre é possível ou factível. Senão,

veja-se. Os moradores dos andares mais altos aparentemente consomem, ao

usarem o elevador, mais energia elétrica que os dos pavimentos inferiores;

mas, se o apartamento do primeiro andar é habitado por família numerosa e

com diversos empregados, enquanto no do último mora sozinho um viúvo, a

relação pode inverter-se. Outro exemplo está no uso da água, que a

concessionária cobra do condomínio pelo gasto global, embora os

condôminos a utilizem em quantidades diferentes. Individualizar, nesses

casos, a parte cabível a cada condômino seria impossível, custoso ou

subjetivo. A proporção fixada em função do tamanho da unidade autônoma,

assim, surge como o critério mais objetivo para mensurar a diferença. Claro

que, prevendo a convenção outro critério para a repartição das despesas do

condomínio, descarta-se a proporção fundada na parte ideal.

30 Idem, ibdem.

31 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. V. 4: direito das coisas, direito autoral. 3. ed.

São Paulo: Saraiva, 2010, p. 160.


Destaca-se que para Fábio Ulhoa Coelho, as despesas relativas ao uso

de bens ou serviços comuns de forma exclusiva, essas ficarão excluídas do

rateio realizado com os demais condôminos que não usufruíram do

benefício, como, por exemplo, despesas referentes a instalação e

conservação de sala de ginástica.

Desse modo, conclui-se que as despesas condominiais devem ser

rateadas entre todos os condôminos, por meio do pagamento da taxa

condominial, custeando, assim, o regular funcionamento das partes comuns.

E qual a consequência do inadimplemento da taxa condominial pelo

condômino? Ora, é cediço que a legislação pátria, mais especificamente, o

Código Civil e a Lei nº 4.591/64, preveem sanções ao condômino

inadimplente. No entanto, a grande discussão gira em torno da possibilidade

de impor uma penalidade ao condômino que não esteja previsto na lei,

limitando a sua utilização das áreas e bens comuns do condomínio.

É importante analisarmos os impactos que eventuais restrições poderão

refletir na sociedade, haja vista que o tema não trata de uma questão

meramente teórica, mas sim a questões da vida prática, envolvendo a vida

dos moradores de condomínio, bem como de suas famílias.

Faz-se necessário apreciar o que não causará dano ou, pelo menos, o

que causará um dano menor, ou seja, se prejudicará mais o condômino

inadimplente ou se prejudicará mais o condômino que está adimplente com

suas obrigações, à medida que arcará com as despesas, possibilitando que o

devedor usufrua (ou não) dos bens e serviços do condomínio.

Inicialmente, ressaltamos que o condômino inadimplente não poderá

votar e participar das deliberações da assembleia do condomínio, haja vista

que estar quite com as obrigações condominiais é requisito essencial,

conforme previsto no art. 1.335, III, do Código Civil.

Não obstante, destacamos que o Código Civil, em seu art. 1.336, §1º; e

a lei nº 4.591/64, em seu art. 12, §3º, preveem que ao condômino que não

efetuar o pagamento da sua contribuição no prazo estipulado, será imposto o

pagamento de multa e juros moratórios.

Maria Helena Diniz32 afirma que “O comunheiro que não pagar sua

contribuição na proporção de sua fração ideal (...) no prazo fixado na

convenção ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo

previstos, aos de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.”

32 DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro. V. 4. 19. Ed.. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 223.


Entende Silvio Venosa33 que os percentuais supracitados são tão

irrisórios, que não são capazes de inibir a inadimplência dos condôminos.

Afirma que:

O presente Código estabelece que o condômino inadimplente

com suas obrigações ficará sujeito aos juros moratórios

convencionados, ou, não sendo previstos, de um por cento ao mês

e multa de até dois por cento sobre o débito (art. 1.336, §1º). Essa

multa é irrisória e deveria ser repensada urgentemente de lege

ferenda. Certamente, como é fato, aumentou a inadimplência dos

condôminos, sobrecarregando fardo sobre os bons pagadores.

Essa percentagem na multa ridícula é piegas e demagógica, para

dizer o mínimo, e retrata que, de última hora, foram inseridas

disposições em um Código Civil que não honram nossa tradição

do passado.

De igual modo compreende Maria Helena Diniz quando afirma que o

percentual da multa pode ensejar a impontualidade, gerando,

consequentemente, uma desarmonia do caixa do condomínio. Além disso,

poderá, nos casos de pagamentos inadiáveis, levar aos condôminos

adimplentes a arcar com o débito.

Para Fábio Ulhoa Coelho, os juros moratórios previstos nas convenções

de condomínio devem ser fixados em percentuais razoáveis, com o objetivo

de desestimular o inadimplemento das obrigações condominiais, uma vez

que os condôminos adimplentes arcarão com as despesas de conservação e

administração do condomínio.

Acrescenta Fábio Ulhoa Coelho que, independentemente das sanções

previstas na lei, quais sejam juros moratórios e multa, o condômino também

deverá indenizar o condomínio pelos danos, materiais e morais, causados em

razão de sua inadimplência, como, por exemplo, o condomínio ter seu nome

protestado; haja vista que deu causa ao dano.

Insta salientar que o que tem gerado bastante controversa é a

possibilidade de prever punição ao condômino inadimplente que não está

previsto expressamente na lei. Quanto ao aspecto dos serviços essenciais,

tais como água, energia elétrica e telefonia, Silvio Venosa entende que é

possível sim o condomínio suprimir tais serviços em virtude do

inadimplemento da obrigação condominial, haja vista que as concessionárias

de serviço público possuem esse direito. No entanto, observa que deve ser

previsto na convenção do condomínio, e impor a referida penalidade em

casos extremos, a fim de se evitar eventuais abusos.

33 Idem, p. 330.


Corroborando com o entendimento acima, Rubens Carmo Elias Filho34

afirma que:

[...] nada se verifica de irregular na restrição de uso das áreas

comuns e na supressão de fornecimento de serviços essenciais,

quando possível. Obviamente, tais medidas devem ser precedidas

de aprovação em assembleia geral especialmente convocada para

tal finalidade, observado o quórum específico para a

regulamentação das áreas e serviços comuns, sempre com o

objetivo de preservar o condomínio e seu síndico de

responsabilidade civil e criminal, por eventuais excessos.

Não obstante, Nelson Kojranski entende que o condomínio atua como

intermediário na relação entre a concessionária do serviço essencial e o

condômino. Desse modo, tendo em vista que a concessionária o direito de

interromper o fornecimento do serviço, o condomínio pode repassar a sanção

do condômino inadimplente. Aduz o autor, de modo bastante didático, que

se a pessoa morasse em uma casa (que não componha um condomínio), o

serviço seria interrompido pela ausência de pagamento.

Quanto a limitação dos serviços essenciais, a 9ª Câmara Cível do

Tribunal de Justiça do Paraná Santa Catarina decidiu o seguinte35:

Apelação cível (1). Condomínio. Não pagamento de taxa

condominial. Corte de água. Possibilidade. Dano moral

inexistente. I - Configura-se, por vezes, medida necessária o corte

de água de unidade inadimplente, quando aprovada em

assembléia, uma vez que a inadimplência fere frontalmente o

direito dos demais condôminos, que dependem do numerário para

manutenção, conservação e o bem estar de todos. II - Recurso

Provido Apelação cível (2). Intempestividade. Justa causa.

Inocorrência. Não conhecimento. I - Não ocorrendo justa causa,

revela-se intempestivo o recurso protocolado fora do prazo

assinalado em lei. II - Recurso não conhecido Recurso Adesivo.

Ato ilícito não configurado. Dano moral inexistente. I - Recurso

Adesivo Desprovido.

Maria Helena Diniz (2004) reforça que, no caso do condômino praticar

reiteradamente condutas contrárias aos seus deveres, poderá ser penalizado

por meio da imposição de multa, desde que haja a aprovação de 3/4 dos

condôminos. Acrescenta, ainda, que poderá corresponder até cinco vezes ao

valor da taxa condominial, dependendo da gravidade da infração e a

34 ELIAS FILHO, Rubens Carmo. As Despesas do Condomínio Edilício. 1. ed. São Paulo: RT,

2005, 195.

35 PARANÁ. Tribunal de Justiça do Paraná - AC: 4487103. PR 0448710-3. Relator: Antonio Ivair

Reinaldin, Data de Julgamento: 13/12/2007, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 7540.


reiteração; ou até dez vezes aos valor da taxa condominial, caso a atitude

praticada gere incompatibilidade convivência com o condômino.

Vale destacar que para Silvio Venosa36:

O condômino é obrigado a obedecer à convenção e ao

regulamento. A transgressão deve sujeita-lo ao pagamento de

multa ou outra penalidade, cuja forma de imposição e fixação

deve decorrer da convenção ou mais apropriadamente do

regulamento ou regimento interno. Qualquer que seja a

modalidade de imposição de multa ou penalidade, requer seja

conferido direito de defesa ao condômino. Para evitar nulidades,

o regimento deve fixar procedimento administrativo para

imposição de penalidades, nos moldes de uma sindicância. As

punições podem ser graduadas desde a simples advertência até a

imposição de multa, dentro de determinados limites ou proibição

transitória de certas atividades no condomínio. Esta última

matéria gera discussões. Não se duvida de que o condômino, ou

qualquer ocupante, pode ser punido com a suspensão temporária

de freqüentar a piscina ou salão de festas do edifício, em razão de

comportamento inconveniente, por exemplo.

Verifica-se que a imposição de qualquer penalidade não deve ser feita

de maneira arbitrária, deve estar previsto na convenção de condomínio ou

regulamento interno, tendo em vista que demonstrará a aprovação da maioria

dos condôminos para a imposição de sanção. Além disso, é necessário que

respeite o direito de defesa do condômino inadimplente, como, por exemplo,

oportunidade para ele comprovar que efetuou o pagamento da taxa

condominial, consequentemente, não pode ser penalizado.

Silvio Venosa reforça o disposto no art. 1.333 do Código Civil,

ressaltando que as punições impostas pelo condomínio atingem o

condômino, independentemente do tipo de sua titularidade sobre o imóvel

ou até mesmo a simples detenção.

Ocorre que, como bem observa João Batista Lopes, a imposição de

multas é matéria inquestionável, uma vez que é abordada pela própria

legislação pátria. No entanto, a discussão que persiste é quanto a restrição da

utilização pelo condômino das coisas comuns.

Segundo João Batista Lopes, restringir o condômino inadimplente de

utilizar as coisas comuns do condomínio afronta a lei condominial (Lei nº

4.591/64), haja vista que esta prevê ao condômino o direito de ‘usar as partes

e coisas comuns’, conforme dispõe seu art. 19. Além disso, reforça que o

inadimplemento da obrigação condominial tem expressa punição com multa

36 Idem, p. 332.


na legislação pátria e, por ser uma norma restritiva de direitos, não admite

interpretação extensiva.

Apesar de acreditar que restringir a utilização dos bens comuns ao

condômino inadimplente seja bem eficiente, não há previsão legal para tanto,

motivo pelo qual Fabio Ulhoa Coelho37 afirma que: “Nenhuma outra sanção

além da pena pecuniária nos limites legais é admissível. O condômino

infrator não pode receber como punição, por infração diga respeito a

condutas antissociais durante o uso delas, a única pena cabível é a pecuniária.

[...] As sanções seriam muito mais eficientes, para bem da vida em

condomínio, se não fossem limitadas à multa. Se ao condômino atrasado no

pagamento das contribuições pudesse ser imposta a pena de suspensão, por

exemplo, do uso da piscina ou do salão de festas, ele se sentiria menos

estimulado a inadimplir. A suspensão do direito de voz e voto na assembleia

também deveria, em minha opinião, caber como pena a infração de qualquer

tipo e não somente ao descumprimento do dever principal”. Outrossim,

Tarcha e Scavone lecionam que, em razão do condomínio possuir

instrumentos legais e processuais para obter o pagamento da taxa

condominial, o inadimplemento do condômino não autoriza o rompimento

dos serviços essenciais, nem a proibição da utilização das áreas e bens

comuns, como, por exemplo, o salão de festa.

No mesmo diapasão José Roberto Amorim e Francisco Antonio

Casconi afirmam que ao condômino inadimplente deve ser imposto as

penalidades previstas na lei, quais sejam os juros moratórios e a multa, não

se admitindo restringir a utilização do bem comum por configurar uma dupla

punição.

Enfim, os doutrinadores contrários as penalidades que restringem a

utilização das áreas comuns, até aqui abordados, defendem, em suma, que a

convenção de condomínio não pode prever sanção distinta da prevista na lei.

Ocorre que Carlos Roberto Gonçalves38, a respeito da convenção de

condomínio, afirma que “[...] como ‘ato de constituição’ do condomínio

edilício, é um documento escrito no qual estipulam os direitos e deveres de

cada condômino, e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois

terços das frações ideais.” Ora, por qual motivo a convenção de condomínio

pode prever direitos e deveres, se não pode dispor de modo a acrescentar o

que já existe? Por qual motivo seria enfrentado toda a burocracia para

elaboração de uma convenção, se já existe previsão do direito ou dever do

condômino?

37 Idem, p. 165.

38 Idem, p. 402.


Insta salientar que não está sendo cogitada a imposição de sanção

proibida em lei, haja vista que não existe na legislação pátria qualquer

vedação a restrição do condômino inadimplente ao uso das áreas comuns,

por ausência de pagamento da taxa condominial. Nesse ínterim, deve-se

destacar o ensinamento de Pedro Lenza que afirma que, em se tratando de

relações particulares, vigora o princípio da autonomia da vontade, ou seja,

pode ser feito o que a lei não proíbe.

Quanto a limitação do uso as áreas comuns do condomínio, uma

questão que chama bastante atenção é a proibição imposta ao condômino

inadimplente ao uso de itens da área de lazer, que englobam piscina, sauna,

academia de ginástica, salão de festa, “spa”, quadra de esportes, salas

“gourmet”, cinema, sala de leitura, brinquedoteca, dentre várias áreas

destinadas ao lazer e bem estar do condômino. Nesse aspecto, a 4ª Câmara

Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro decidiu o seguinte39:

Ação Inibitória com Pedido de Antecipação de Tutela.

Proprietária inadimplente com as cotas condominiais. Limitação

ao uso e gozo de áreas comuns do condomínio. R. Sentença

julgando improcedente o pedido. I - Condomínio Réu que em suas

contra-razões argüi preliminar de não conhecimento do recurso.

Recorrente impugnando os fundamentos do R. Julgado, sendo

possível a compreensão da utilidade e da necessidade recursal, em

consonância com o Princípio da Dialeticidade. Preliminar que

merece ser rechaçada. II - Autora admite estar inadimplente com

o pagamento das cotas condominiais junto ao Condomínio Réu,

relativas ao imóvel de sua propriedade. III - Incontroverso, no

entanto, que a Suplicante foi impedida apenas de utilizar o salão

de festas, a churrasqueira, a quadra de tênis e a academia do

Condomínio, continuando usufruir da maior parte dos demais

serviços existentes, bem como a garagem. IV Inadimplência da

unidade imobiliária que é tolerado por trinta, até noventa dias.

Ultrapassado 30 (trinta) dias, somente o uso da academia de

ginástica é interrompido, o que se faz através da desativação do

cartão magnético, que é utilizado na roleta de acesso. Alcançado

o prazo de 90 (noventa) dias, a unidade imobiliária inadimplente

não consegue reservar o uso do salão de festas, do centro

esportivo e da quadra de tênis. Limitações que não alcançam

qualquer serviço de caráter essencial existente no Condomínio. V

- Cotas condominiais imprescindíveis à manutenção do

condomínio, sobrevivendo da contribuição de todos em benefício

da propriedade comum que usufruem e representam os gastos

39 RIO DE JANEIRO. Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Apelação nº 2009.001.64622.

Relator: Des. Reinaldo P. Alberto Filho. Órgão Julgador: 4ª Câmara Cível. Data do Julgamento:

29/10/2009.


efetuados mês a mês. Legítima a restrição parcial imposta à

Autora. Recurso que se apresenta manifestamente improcedente.

Aplicação do caput do art. 557 do C.P.C. c.c. art. 31, inciso VIII

do Regimento Interno deste E. Tribunal. Negado Seguimento.

Observa-se que a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de

Janeiro admitiu a restrição aos itens de lazer, possibilitando a utilização de

demais serviços no condomínio. Ressaltou, ainda, o período que a

condômina esteve inadimplente com suas obrigações condominiais, não

sendo simples atraso, como, por exemplo, de 03 dias.

Desse modo, deve-se destacar a afirmação feita por J. Nascimento

Franco e Nisske Gondo40 quanto a validade das restrições das áreas comuns,

sendo necessário levar em consideração o período de inadimplência,

flexibilizando pequenos atrasos; à medida que afirmam que:

A punição pelo atraso, com juros de mora, multa e

correção monetária do débito, nos termos do art. 12, §3º,

da Lei nº 4.591/64, não impede que aquela medida mais

drástica seja contemplada pela convenção, porque ao

condomínio não cabe custear despesas para suprimento

de água, luz, elevadores etc. também aos condôminos

faltosos. Ultrapassado, pois, certo limite de tolerância

(um trimestre vencido, por exemplo), torna-se injusto

impor ao condomínio a obrigação de financiar a quota

do condômino relapso, num estímulo para que ele

continue a utilizar-se normalmente de todos os serviços

e instalações, para só pagar ao fim de uma demorada e

onerosa cobrança judicial.

Destarte, apesar de existirem posições doutrinárias contrárias a

restrição do condômino inadimplente ao uso das áreas comuns, identifica-se

a possibilidade de impor tal sanção, respeitando-se a previsão na convenção

condominial, devidamente aprovada, por se tratar de uma relação privada.

Conclusão.

Através desta pesquisa foi possível identificar que o condomínio edilício

possui diversas despesas que devem ser rateadas entre os condôminos. A

inadimplência acarreta prejuízo aos demais condôminos que são bons

pagadores da taxa condominial, uma vez que estes efetuam o pagamento das

40 NASCIMENTO, J. Franco. GONDO, Nisske. Condomínio em edifícios. São Paulo: RT, 19780,

p. 158.


despesas geradas por todos, inclusive os inadimplentes. Ora, não é justo que

os condôminos que estão quites com a obrigação condominial arquem com

as despesas do condomínio e os condôminos inadimplentes continuam a

usufruir de áreas e bens comuns que gerem mais gastos. Parece que tal

situação em muito se assemelha a um enriquecimento sem causa.

É cediço que o Código Civil e a Lei nº 4.591/64 preveem penalidades

aos condôminos inadimplentes, como, por exemplo, os juros de mora e a

multa. No entanto, a existência de tais sanções não é suficiente para afastar

a inadimplência.

Há de se destacar que a Convenção de Condomínio pode abranger

matérias mais amplas e específicas das previstas na legislação, desde que não

esteja proibido por lei. Vale ressaltar que não há no ordenamento pátrio

proibição em relação a imposição de limitações ao uso das áreas comuns ao

condômino inadimplente.

Nesse diapasão, a doutrina e jurisprudência têm admitido, como meio

de punição ao condômino que não está quite com suas obrigações junto ao

condomínio, a restrição ao uso de áreas e bens comuns, inclusive admitindo

a suspensão de serviços essenciais, tais como: água, energia e gás

É notório e indiscutível que a inadimplência da taxa condominial

sobrecarrega os condôminos adimplentes, impondo-lhes as despesas de todo

o condomínio. Além disso, os bons pagadores podem, inclusive, ser

responsabilizados pela dívida do condomínio perante fornecedores, por

exemplo. Ora, faz-se necessário que todos os condôminos arquem com os

gastos gerados dentro do condomínio de forma igualitária, haja vista que

todos contribuem para o consumo ou, pelo menos, se comprometam a arcar

com o pagamento das despesas dos serviços que estão a sua disposição.

Há de se considerar que a restrição não deve ser imposta de forma

arbitrária, uma vez que deve estar prevista na Convenção de Condomínio, e

deve haver uma razoabilidade, tolerância, não podendo aplicar uma medida

drástica a um inadimplemento de curto prazo, como, por exemplo, de 03

(três) dias. Não obstante, observa-se necessário impor penalidades que sejam

sensíveis ao condômino inadimplente para inibir o inadimplemento, haja

vista que a penalidades previstas no ordenamento pátrio são muito brandas.

Tais fatos tornam o objetivo desse trabalho relevante em sua pesquisa

de analisar a possibilidade de impor ao condômino inadimplente a restrição

do uso das áreas e bens comuns do condomínio, examinado se as penalidades

já previstas em lei, como, por exemplo, juros de mora e multa, são suficientes

para inibir a inadimplência da taxa condominial; à medida que os impactos

que as restrições impostas refletem na vida dos condôminos inadimplentes,


seus familiares, e na sociedade ao seu redor, como, por exemplo, os

condôminos adimplentes com a obrigação condominial.

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LIMITAÇÕES AO CONDÔMINO INADIMPLENTE AO USO DAS …‡OES_AO... · Hadassa de Lima Oliveira2 Fecha de publicación: 01/02/2016 SUMÁRIO: Introdução. 1. Do Regimento Interno