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Noo de Direito Real :

Os direitos reais so direitos subjectivos. O direito subjectivo tradicionalmente designado como a faculdade subjectiva que resulta do direito objectivo para o indivduo. Tendo por base os ensinamentos da teoria geral do direito civil, pode-se designar o direito subjectivo como o poder jurdico de livremente exigir ou pretender de outrem um determinado comportamento, positivo (aco) ou negativo (omisso) (direito subjectivo propriamente dito), ou de por acto de livre vontade, s de per si ou integrado por um acto de autoridade pblica, produzir efeitos jurdicos que se inelutavelmente se impem contraparte (direito potestativo). O direito subjectivo objecto da relao jurdica. sempre expresso de uma posio ou de uma atribuio estvel e duradoura. Assim segundo uma concepo clssica, o direito real entendido como um poder directo e imediato sobre uma coisa. Esse poder umas vezes entendido como um poder material e outras como um poder jurdico, porque os direitos reais nem sempre implicam poderes materiais sobre coisas, como na hipoteca ou na nua propriedade. Poder directo traduz uma ideia de domnio ou de senhorio sobre certa coisa. Poder imediato significa a faculdade, atribuda ao titular do direito, de aproveitamento das utilidades da coisa sem necessidade da colaborao de outrem. concepo clssica contrapem-se outra, dita moderna ou personalista. Para esta a relao jurdica real caracteriza-se por nela existir um poder absoluto, que a todos vincula e a que corresponde, do lado passivo, o chamado dever geral de absteno. Concluso: Conjugados todos os elementos poderamos definir direito real como o poder jurdico absoluto, atribudo a uma pessoa determinada para a realizao de interesses jurdico-privados, mediante o aproveitamento imediato de utilidades de uma coisa corprea.

Tipos de Direitos Reais :

Atendendo ao seu contedo e funo, os direitos reais podem ser divididos em Direitos Reais de Gozo (conferem sempre a posse), Direitos Reais de Garantia (destinados a tornar seguro um direito de crdito mediante a satisfao do credor pelo valor dos bens por ele abrangidos e como tais acessrios existncia deste podendo conferir a posse ou no), e Direitos Reais de Aquisio (mediante o exerccio de um direito deste tipo adquirido um direito real de gozo ou de garantia).

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Caractersticas dos Direitos Reais :

As caractersticas que merecem mais relevo so: a inerncia, prevalncia, sequela, tipicidade, e a publicidade. As caractersticas ditas menores apresentam de comum o facto de se referirem ao objecto dos direitos reais, so elas a existncia, determinao da coisa, sua afectao.

Inerncia :

A inerncia traduz uma ntima ligao do direito coisa. Por ser inerente a ela, o direito real muda se passar a recair sobre coisa diversa; mas em contrapartida, acompanha a coisa nas suas vicissitudes. A inerncia tem como corolrio a inseparabilidade do direito e da coisa. No entanto, tal admite excepes. Certas mudanas objectivas de servido verificam-se com a manuteno do primitivo direito (artigo 1545, 1568).

Sequela :

Por sequela deve entender-se a possibilidade de o direito real ser exercido sobre a coisa que constitui objecto, mesmo quando na posse ou deteno de outrem, acompanhando-a nas suas vicissitudes, onde quer que ela se encontre. A sequela a manifestao dinmica da inerncia dos direitos reais. A sequela tem de garantir ao seu titular meios de actuao sobre a coisa. Aqui a primeira e imediata manifestao da sequela a aco de reivindicao (artigos 1311 e 1315), em que assegurada a possibilidade de o titular do direito obter o reconhecimento deste e vindicar a coisa, pedindo a sua entrega, onde quer que ela se encontre. Contudo nem sempre o exerccio dos direitos reais envolve um contacto directo com a coisa, o caso da hipoteca.

Prevalncia :

A noo de prevalncia assinala a prioridade dos direitos reais sobre todos os direitos de crdito e sobre todos os direitos de constituio posterior. Esta noo afirmada por Pires de Lima alicera-se nos artigos 1578 e 1590.

Tipicidade :

Do artigo 1306 resulta que os direitos reais constituem um numerus clausus. No direito das coisas o princpio do numerus clausus impede os particulares de criarem, com eficcia real, situaes jurdicas que no estejam como tal previstas na lei. O princpio da tipicidade dos direitos reais envolve trs caractersticas fundamentais:

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- Impossibilidade de constituio de direitos reais no previstos na lei; - Impossibilidade de modificar ou modelar o respectivo contedo, salvo os casos em que a lei expressamente o prev; - Impossibilidade de aplicao analgica das normas que fixam o regime dos direitos reais a situaes jurdicas no reais; As normas que estabelecem o elenco dos direitos reais tpicos, enquanto restritivas da autonomia privada, no podem deixar de ter uma natureza imperativa ou injuntiva. Como tais, a consequncia dos actos que a violam a nulidade (artigo 294). No entanto no foi o regime da nulidade sem mais o estatudo pelo legislador portugus. O n. 1 do artigo 1306 ao atribuir ao negcio constitutivo de um direito real eficcia obrigacional, estatui a converso legal desse negcio.

Publicidade :

A publicidade quando referida a realidades jurdicas, respeita a factos que pela sua relevncia devem-se dar a conhecer para alm do crculo das pessoas a quem directamente respeitam, tornando-os pblicos ou patentes. A relevncia econmico-social e jurdica da publicidade dos direitos reais, levou o Estado a intervir e a organizar servios pblicos especialmente encarregados de a promover e organizar sistematicamente. Em Portugal essa publicidade est confiada a conservatrias. Porm a publicidade dos direitos reais no se esgota nestes servios, pois o prprio facto de estes direitos se traduzirem, em geral, numa actuao exterior sobre coisas (posse), assegura o seu conhecimento imediato por terceiros ( publicidade espontnea).

Modalidades de publicidade :

A publicidade pode ser espontnea ou provocada. Quando a publicidade resulta da simples realidade das coisas, sem mais, ela diz-se espontnea. Quando existe uma actuao intencionalmente dirigida a dar a conhecer a terceiros uma certa situao jurdica, atravs da inscrio de certos factos em livros ou registos prprios, que so guardados ou conservados por um servio pblico, a publicidade diz-se provocada.

Depois desta breves referncias introdutrias aos direitos reais, e suas caractersticas centremos agora as nossas atenes no direito de propriedade enquanto direito real de gozo, assim como nas suas qualidades.

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O DIREITO DE PROPRIEDADE

1- Caractersticas do direito de propriedade:

Segundo Carvalho Fernandes, o direito de propriedade pode definir-se como o direito real, mediante o qual assegurada a uma pessoa, com exclusividade, a generalidade dos poderes de aproveitamento global das utilidades de certa coisa.

O artigo 1305 diz-nos que o proprietrio goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruio e disposio das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observncia das restries por ela impostas.

Caractersticas:

-Indeterminao dos poderes do proprietrio:

A lei no tipifica os poderes do proprietrio, apenas lhe estabelece certas restries, ou limites. Dentro destes, o proprietrio poder actuar com plena liberdade sobre o objecto do seu direito, atravs de actos materiais ou jurdicos. Poder exercer todos os poderes que a lei no exclua (soberania ou domnio pleno do objecto).

-Elasticidade:

Pode sofrer limitaes ou fraccionamentos do seu contedo, tendo a potencialidade para automaticamente retomar a sua plenitude normal, logo que cessem os nus de natureza real que comprimam ou reduzam.

-Perptuo:

No se extingue pelo no uso; o direito de propriedade s se extingue pelo no uso nos casos especialmente previstos na lei. Pretende-se afirmar que ele , por sua natureza, de durao; dura enquanto dura a coisa,o seu objecto.

-Pleno:

Surge como uma figura jurdica autnoma, na medida em que no depende, nem pela sua essncia pode depender, como sucede com outros direitos reais, de qualquer direito real mais externo. O seu utilizador est mais legitimado para exercer, de modo a assegurar, em seu proveito, a plenitude dos poderes que o integram.

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2- Restries ao direito de propriedade:

Podemos ento ter limitaes de interesse pblico e limitaes de interesse particular. As limitaes de interesse pblico podem desenvocar em expropriaes, em requisies, ou originar a constituio de servides administrativas. As limitaes de interesse particular resultantes das relaes de vizinhana podem dividir-se em quatro espcies:

-Limitaes que impem um dever de absteno; -Limitaes que impem a necessidade de suportar a actuao alheia; -Limitaes que impem deveres especiais de diligncia; -Limitaes que impem um dever de colaborao;

O caso particular do artigo 1360: Construes e edificaes. (exemplo de limitao que impem um dever de absteno)

Em geral, o direito de propriedade compreende a faculdade de no prdio que dele objecto se fazerem, consoante a sua natureza, construes e plantaes. Em princpio, as obras e as plantaes podem ser feitas at extrema de cada prdio. Esta uma das faculdades cujo exerccio mais pode interferir com prdios vizinhos. Pelo que respeita a construes ou edificaes, a tutela dos interesses do titular do direito sobre o prdio vizinho visa fundamentalmente evitar dois resultados: o gotejamento e o devassamento. No domnio das plantaes esto sobretudo em causa os efeitos nocivos que podem resultar da existncia de rvores na proximidade do prdio vizinho. Assim no que ao devassamento diz respeito, o dono de cada prdio pode construir at sua linha divisria, desde que no abra porta ou janela ou no construa varandas, terraos, eirados ou obras semelhantes que deitem directamente sobre o prdio vizinho (1360). Se existirem tais obras, tem o proprietrio de deixar entre elas e o prdio vizinho o intervalo de metro e meio, a menos que os prdios estejam separados por estrada, caminho, rua, travessa, ou outra passagem por terreno do domnio pblico (1361). Estas limitaes no se aplicam contudo a todos os tipos de construes. Assim,

-no se consideram janelas as chamadas aberturas de tolerncia, ou seja, aberturas, frestas, seteiras ou culos para luz e ar, desde que no ultrapassem as dimenses fixadas no n. 2 do artigo 1363, e estejam situadas a, pelo menos 1,80m, acima do solo ou sobrado;

-no se consideram janelas, independentemente das suas dimenses, desde que situadas altura atrs referida, as aberturas com grades fixas de ferro ou outro metal, com a seco e a malha fixadas no artigo 1364;

-no se consideram proibidas as varandas, terraos, eirados, ou obras semelhantes com parapeito de altura igual ou superior a 1,50m em toda a sua extenso ou parte dela, artigo 1360 n 2.

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Quanto ao gotejamento, a lei manda que a construo seja feita de modo a que a beira do telhado ou outra cobertura no goteje sobre o prdio vizinho. Para tanto, se de outra forma o gotejamento no puder ser evitado, a construo deve ser feita de modo a ficar um intervalo de cinco decmetros, entre ela e o prdio vizinho (artigo 1365 n. 1).

A violao das limitaes impostas pela necessidade de evitar o devassamento ou o gotejamento atribui, ao dono do prdio vizinho, consoante os casos, o direito eliminao da obra feita ou realizao de obras que satisfaam os limites legais (reduo da dimenso da janela de uma abertura de tolerncia, construo de algerozes). Havendo danos, tem tambm direito sua reparao. Contudo se o lesado no reagir cria-se uma situao de posse que pode dar lugar, nos termos gerais, aquisio, por usucapio, de uma servido legal. Se tal acontecer, no caso das janelas, varandas, terraos, eirados ou obras semelhantes constitui-se uma servido de vistas (artigo 1362); se se tratar de aberturas de tolerncia sem os requisitos legais h uma servido legal de contedo atpico. Nas limitaes relativas ao gotejamento, a servido de estilicdio (1365).

Quanto plantao de rvores ou arbustos o proprietrio tem, em princpio, a faculdade de a fazer at linha divisria dos prdios, salvo quanto a certas espcies (eucaliptos, accias, ou outras rvores nocivas), se os prdios vizinhos forem terrenos cultivados, de regadio, nascentes de gua ou prdios urbanos. Quanto plantao dessas espcies, pelos danos particulares a que podem dar causa, regem disposies especiais, artigo 1366 n. 1 e 2. Quando a plantao seja lcita, o dono do prdio vizinho tem, contudo a faculdade de exigir, judicial ou extrajudicialmente, que sejam cortadas ou arrancadas as razes, troncos e ramos que se introduzam no seu terreno; se tal no for feito, no prazo de trs dias, a partir da data em que lhe seja solicitado, a lei atribui ao dono do prdio vizinho o direito de ele prprio o fazer. A lei contempla ainda dois casos particulares:

-o do nascimento espontneo de rvores e arbustos na linha divisria de dois prdios; -o de rvores ou arbustos servirem de marco divisrio.

No primeiro, as rvores ou arbustos presumem-se comuns, cabendo a qualquer dos comproprietrios o direito de os arrancar, mas tendo o outro direito a metade do seu valor ou da lenha ou madeira que produzam artigo 1368. No segundo, s por acordo de ambos os proprietrios as rvores ou arbustos podem ser cortados ou arrancados artigo 1369.

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Aspectos a ter em conta na anlise:

- Distino entre construo e edificao

Em sentido genrico todo o edifcio uma construo, todavia construes no so edifcios. Edifcios so os prdios urbanos destinados ao uso dos homens, todas as construes com paredes e tijolos. Construes tudo aquilo que por aco do homem se ergue do solo, feito com meteriais. relativamente s construes que se admitem limitaes.

- Dupla finalidade das restries ou limitaes

Evitar que o prdio vizinho seja facilmente objecto de indiscrio de estranhos; Impedir que ele seja facilmente devassado com o arremesso de objectos;

- Como calcular a distncia de metro e meio correspondente ao interstcio legal?

Deve medir-se a partir da face exterior da porta ou janela, at linha divisria. Caso linha divisria corresponda um muro, medir-se- at face interna ou externa, dependo de quem seja o titular do muro. Assim se a obra pertencer ao dono do muro mede-se at parte externa, de outra forma at parte interna. No caso de se tratar de muro comum; em regra deveria exigir-se at sua face externa, tal como se se tratasse de qualquer outra parcela de terreno, mas a doutrina dominante entende que se o muro for demolido, pela linha mediana que o terreno ter de ser dividido.

- Prdios isentos da restrio artigo 1361

As restries do artigo 1360 no so aplicveis a prdios separados entre si por estrada, rua, caminho, travessa ou outra passagem por terreno de domnio pblico.

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Existindo entre dois prdios, um terreno comum afectado ao servio desses dois prdios, pode qualquer dos proprietrios abrir janelas, sem observar a distncia do artigo 1360, quando essa abertura se harmonize com o destino do terreno comum.

- Servido de vistas artigo 1362

A existncia de janelas, portas, varandas, eirados, ou obras semelhantes contra o disposto na lei, pode comportar a constituio de uma servido de vistas por usucapio artigo 1295. Constituda a servido de vistas, ao proprietrio s permitido levantar edifcio ou construo no seu prdio, desde que deixe entre o novo edifcio ou construo e as obras atrs mencionadas espao mnimo de 1,50m, correspondente extenso das obras. O prazo para a contagem de usucapio comea a contar-se a partir da data da concluso da obra. Constituda a servido de vistas, o proprietrio dominante s pode exercer o seu direito em harmonia com o respectivo ttulo. Ele no pode mudar as janelas, portas, etc, para outro local, quer no sentido horizontal, quer no sentido vertical, ou dar-lhe maiores dimenses. No legal a ampliao dos efeitos de prescrio a factos novos e posteriores, porque a servido no pode ser agravada sem o expresso consentimento do dono do prdio serviente. Sobre este mesmo aspecto podemos ver no acrdo da relao de Coimbra de 29-02-2000 tomo I pg. 33. Destruda e reconstruda a parede, o proprietrio dominante pode abrir de novo as janelas desde que: - No tenha decorrido o prazo exigido para extino da servido pelo no uso. - As janelas ocupem precisamente o mesmo local onde existiam, no tenham dimenses maiores, nem fiquem mais prximas do prdio serviente; - Podem porm ficar mais afastadas.

- Festas, culos, ou seteiras para a luz e ar artigo 1363

No se consideram abrangidas pelas restries do 1360. O vizinho pode a todo o tempo levantar a sua casa ou contramuro, ainda que vede essas aberturas. Devem situar-se, pelo menos a 1,80m do solo ou sobrado, e no devem ter em nenhuma das suas dimenses mais de 15cm. Estas aberturas destinam-se necessariamente entrada de luz e de ar, embora atravs delas tambm se possa ver. O que se pretende essencialmente, que o prdio vizinho no possa ser devassado.

Abrindo-se uma fresta, culo ou seteira, fora das condies prescritas na lei, e decorrido o prazo necessrio para haver usucapio, o proprietrio adquire uma servido de vistas?

Doutrina :

P. Lima / Antunes Varela, Abrindo-se uma fresta, culo ou seteira, fora das condies prescritas na lei, e decorrido o prazo necessrio para haver usucapio, o proprietrio adquire uma servido, que, denominada ou no servido de vistas, est sujeita ao regime geral das servides. Nesse

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caso o vizinho no poder levantar nenhum edifcio ou contramuro, que vede tais aberturas em condies diferentes das legais, mas tambm o direito de impor ao proprietrio vizinho a observncia do disposto no n. 2 do artigo 1362.

Henrique Mesquita, Entende que possvel a constituio de uma servido por usucapio, porm o proprietrio apenas adquire o direito de manter a as referidas aberturas em condies irregulares, e no o direito de impor ao proprietrio vizinho a observncia do disposto no n. 2 do artigo 1362. Alm disso chama a ateno para o facto de nem sempre ser fcil averiguar se nas aberturas de tolerncia foram observados, todos os requisitos legais. Um entendimento diverso seria prejudicial tambm para os proprietrios das construes, dado que os vizinhos sentiriam maior necessidade de impor a estrita observncia das condies referidas na lei, no deixando, em regra, de reagir contra o mais ligeiro desvio.

- Janelas gradadas artigo 1364

Tambm no so abrangidas pelas restries as aberturas quaisquer que sejam as suas dimenses, desde que :

Situadas a mais de 1,80m do solo ou sobrado;

Com grades fixas de ferro ou outro metal;

De seco no inferior a 1cm;

De malha no superior a 5cm;

A grade s se considera fixa, quando incrustada na parede, ligada materialmente a ela, de forma que no permita remov-la facilmente.

Questo controversa: Aberturas tapadas com vidros fixos, martelados ou fuscos.

A abertura de amplos espaos na parede de um prdio, tapados com vidro espesso e fosco, no permite qualquer devassamento do prdio vizinho, alm de no integrar o conceito jurdico de janela. No deixa entrar ar e no faculta as vistas; No propriamente o devassamento com a vista, mas impedir que este possa devassado se sobre ele se puderem debruar os vizinhos fazendo dele escarradouro e vasadouro de detritos. As aberturas que se mostram tapadas com vidro fosco escuro e martelado no permitem qualquer vista e nem se podem abrir, logo no consentem o devassamento, no existindo assim qualquer violao do disposto no artigo 1360 n.1. O que acontece que a parede apresenta-se apenas e to s formada com material de construo diferente, daquele que constitui a parte restante da parede. Porm nada na lei obriga a que as paredes sejam no seu todo constitudas por material da mesma natureza, textura e consistncia.

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-Estilicdio artigo 1365

O proprietrio deve edificar de modo a deixar um intervalo mnimo de meio metro entre o prdio e a beira do telhado. A doutrina diz que o proprietrio tem obrigao de construir de modo a que as guas pluviais cadas do seu prdio urbano, no vo atravs da sua infiltrao, prejudicar o prdio vizinho. Existem processos de evitar que a cobertura do prdio goteje sobre o prdio vizinho, sem necessidade de guardar o intervalo legal. Pode conduzir-se a gua por meio de algozores ao longo do prdio at rua, ou para um colector geral.

Infringida a lei o lesado pode:

- Requerer a demolio da obra feita que o prejudique;

- Recorrer ao embargo de obra nova, se pretender obter a suspenso imediata dos trabalhos em curso.

Abertura de escadas exteriores (questo controversa)

Acrdo de 21/01/1970

Uma escada exterior de acesso ao 1 andar no obra semelhante a varanda, nem importa o devassamento do prdio vizinho. A questo fundamental traduz-se em saber se a escada exterior deve ou no ser considerada ou qualificada como obra semelhante, para o efeito de poder ser abrangida pelas restries impostas pelo artigo 1360. Entedemos que no. evidente que uma escada exterior com gradeamento aberto no pode considerar-se uma obra semelhante de um eirado ou varanda. So obras completamente diferentes quer quanto sua natureza quer quanto ao seu destino. A escada no se confunde com um eirado ou varanda, e para alm disso tem como destino permitir o acesso a alguma coisa, enquanto que as outras obras tm por fim permitir a estadia para apanhar sol e desfrutar das vistas. Dados todos estes ensinamentos aceitveis, h que reconhecer que a escada, protegida com gradeamento aberto, sendo desprovida de qualquer parapeito, ainda que a menos de 1,50m do prdio vizinho no proibido pelo artigo 1360. A sua construo desprovida de qualquer parapeito, no importa o devassamento do prdio vizinho. As restries devem ser consideradas taxativas, no entanto a doutrina e jurisprudncia tm as considerado exemplificativas.

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