UNIVERSIDADE DA REGIÃO DE JOINVILLE - UNIVILLE

RENAN MOTTA

LOCAÇÃO DE ÁREAS DE USO COMUM DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

JOINVILLE

2015

RENAN MOTTA

LOCAÇÃO DE ÁREAS DE USO COMUM DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Artigo apresentado como requisito parcial para conclusão da disciplina de direito imobiliário na Universidade da Região de Joinville – UNIVILLE.

Professor. Décio Otero

Joinville

2015

LOCAÇÃO DE ÁREAS DE USO COMUM DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

Renan Motta

Décio Otero

Resumo: O presente artigo visa esclarecer questões acerca da locação das áreas

de uso comum do condomínio, essencialmente da modalidade edilícia, no afã de

proporcionar ao leitor a melhor compreensão acerca do tema.

Palavras-chave: Condomínio edilício. Áreas comuns. Tributação. Normas. Ato

Declaratório Interpretativo.

Introdução

Tema bastante relevante na prática do direito imobiliário refere-se à locação

de área comum de Condomínios Edilícios. A título puramente exemplificativo,

imagine um edifício comercial com circulação de pessoas em demasia em suas

áreas comuns, que pode, no afã de auferir renda, autorizar terceiros a instalar

pequena banca de revistas e jornais na área de circulação, ou, um edifício qualquer

que pretenda ceder onerosamente espaço de sua fachada para instalação de placa

publicitária, ou do telhado para colocação de antena de telefonia.

Através do presente artigo, busca-se a maior compreensão acerca de tema

que gera razoável controvérsia no âmbito jurídico. Esclarecerá a questão da

possibilidade da locação de áreas de uso comum do condomínio edilício, ao passo

em que também se abordará a questão da capacidade jurídica que possuí o

condomínio para que possa realizar negócios jurídicos.

Outra controvérsia que também será trabalhada no presente artigo será a

questão da destinação da renda auferida através da locação das áreas de uso

comum do condomínio, assim como se abordará a questão tributária.

Para tanto será analisado o Código Cívil Brasileiro, a Lei 4.591/64 – no que

tange à questão da possibilidade de locação das áreas de uso comum do

condomínio; também será analisado o Ato Declaratório Interpretativo da Receita

Federal n. 02/07 – referindo-se seu uso à questão da tributação da renda auferida

por meio da locação das áreas alhures mencionadas.

1- ÁREAS DE USO COMUM DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

O condomínio edilício possui espaços de propriedade destinados à utilização

de todos os condôminos, chamadas de áreas comuns. Segundo a Associação

Brasileira de Normas Técnicas, tal área corresponde a superfície delimitada pela

linha que contorna a dependência de uso comum, cobertas, abertas ou fechadas,

passando pelas projeções das faces externas das paredes externas da edificação e

das faces internas das paredes que as separam das unidades autônomas.

O Código Civil assim estabelece em seu artigo 1.131, §1º e §2º:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§1º - As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela lei 12.607/12).§2º - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos".

Estabelecido, de forma genérica, de que se tratam as áreas de uso comum do

condomínio edilício, necessário verificar-se quanto a possibilidade de locação da

mesma.

2 – POSSIBILIDADE DE LOCAÇÃO DAS ÁREAS DE USO COMUM DO

CONDOMÍNIO

Partindo do pressuposto de que, no que tange as relações no direito privado,

tudo aquilo que não é proibido é permitido, verifica-se a não ocorrência de nenhuma

proibição legal para a locação de parte comum, assim pode-se extrair do artigo 3º da

Lei 4.591/64:

ART. 3º O TERRENO EM QUE SE LEVANTAM A EDIFICAÇÃO OU CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES E SUAS INSTALAÇÕES, BEM COMO AS FUNDAÇÕES, PAREDES EXTERNAS, O TETO, AS ÁREAS INTERNAS DE VENTILAÇÃO, E TUDO O MAIS QUE SIRVA A QUALQUER DEPENDÊNCIA DE USO COMUM DOS PROPRIETÁRIOS OU TITULARES DE DIREITO À AQUISIÇÃO DE UNIDADES OU OCUPANTES, CONSTITUIRÃO CONDOMÍNIO DE TODOS, E SERÃO INSUSCETÍVEIS DE DIVISÃO, OU DE ALIENAÇÃO DESTACADA DA RESPECTIVA UNIDADE. SERÃO, TAMBÉM, INSUSCETÍVEIS DE UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA POR QUALQUER CONDÔMINO.

Entende-se que a locação das áreas comuns do condomínio é legalmente

possível, uma vez que a mesma decorre do próprio direito de propriedade dos

condôminos, que podem usar, fruir e gozar da coisa de acordo com a conveniência,

inclusive locando, se este ato for de seu interesse.

Para tal posicionamento, leva-se em consideração que em tal ato não se

verifica qualquer atividade de divisão, alienação ou utilização exclusiva de

condôminos.

3 – QUORUM DE DELIBERAÇÃO

Ultrapassado o momento do questionamento quanto à possibilidade ou não

da locação das áreas comuns do condomínio edilício, necessário verificar o quorum

deliberativo para que se tome esta decisão.

A Lei n. 4.591/64 e agora o Código Civil, estabelecem um condomínio

especial, diverso daquele ordinário e, por conseguinte, dão origem a uma situação

jurídica de fato, possibilitando que o Condomínio pudesse agir ativa ou

passivamente na defesa de seus interesses.

Primordialmente, cumpre questionar-se acerca da capacidade jurídica que

goza o condomínio para realizar negócios jurídicos. Hodiernamente se entende que

o condomínio não possui personalidade jurídica, e sim, tão somente, personalidade

judiciária. Só a partir daí passa-se, de fato, a tratar do quórum necessário para tal

aprovação.

A Lei n.º 4.591/1964 dispõe em seu artigo 19 que cada condômino tem o

direito de usar e fruir com exclusividade de sua unidade autônoma, segundo suas

conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa

vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano

ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço

ao bom uso das mesmas partes por todos.

No mesmo sentido, o Código Civil de 2002 assim determina, no artigo 1.336

que são deveres do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a

edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e

segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Tratando-se de espaços para publicidade que alterem o aspecto da fachada

(o que naturalmente ocorre), a exigência da unanimidade dos condôminos em

assembléia especificamente convocada é notória, decorrente do inciso I e do § 2º,

do art. 10, da Lei n. 4.591/64, que autorizam, inclusive, a propositura de ação de

nunciação de obra nova pelos condôminos dissidentes, ainda que individualmente.

O novo Código Civil mantém a obrigação da impossibilidade de alteração da

fachada pelo art. 1.336, III.

Nesse sentido:

Tribunal de Alçada de Minas Gerais

Nunciação de obra nova – placa de propaganda – condomínio – área de uso comum – alteração – a colocação de placa de propaganda que altere a fachada de prédio se insere no conceito de obra nova, para os efeitos da ação prevista no

caput do art. 934 do CPC, visto que a expressão deve ser compreendida em seu significado mais amplo. A nunciação de obra nova é o remédio processual adequado para fazer cessar obra que, alterando a parte comum do edifício, não foi devidamente autorizada pelos demais condôminos.( Processo n. 164037-3/00 – Apelação – Belo Horizonte – 5a. Câmara Cível – Julgamento: 25/11/1993 – Relator: Juiz Aloysio Nogueira – Decisão: unânime – Publicação: DJ. 06.07.94 e RJTAMG 53/143.)

Em razão das disposições legais, conclui-se que o uso da área comum do

edifício não pode gerar obstáculo ao livre uso de quaisquer dos demais condôminos.

Ou seja, com a cessão de uso para terceiros, não podemos ter um condômino

sequer contrariado, eis que assim, teríamos o uso de área comum gerando ofensa

ao "ao bom uso das mesmas partes por todos". Assim, a deliberação dos

condôminos não poderia lesar o direito de qualquer deles fazer uso das partes

comuns, direito este previstos nos dispositivos legais acima transcritos.

Mesmo que se alegue vantagem gerada pela percepção dos alugueres,

redução das despesas ou, até, formação de um fundo comum, ainda sim não há

justificativa para a lesão do condômino que se sinta prejudicado, eis que pode ser

que esse não seja o interesse de alguns, que, como dito, estão amparados pela

legislação.

Desta forma, conclui-se que para a cessão de área comum para uso por

terceiros, a título gratuito ou oneroso, exige-se a unanimidade dos condôminos. A

contrariedade de apenas um deles impede que o ato seja realizado pelo condomínio,

já que este único condômino teria lesado seu direito de livre uso das áreas comuns.

Resolvida a questão do quorum de deliberação, pressupondo que de fato

ocorreu a locação, necessário questionar-se acerca da destinação da renda oriunda

desta locação.

2. DESTINAÇÃO DA RENDA ORIUNDA DA LOCAÇÃO DAS ÁREAS DE USO

COMUM

Na hipótese de locação de partes comuns, o condomínio edilício não perde,

no tocante a essa operação, sua natureza; contudo, por este não possuir

personalidade jurídica, os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos

pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que

tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do

condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim.

Ainda, estabelece o Ato Declaratório Interpretativo da SRF nº 02/07, as

receitas decorrentes da locação de áreas comuns do condomínio, devem ser

rateadas entre os condôminos, de forma proporcional à fração-ideal de cada um, e

integradas aos demais rendimentos dos mesmos para a respectiva tributação.

Assim, entende-se que o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas

as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela

Secretaria da Receita Federal, especialmente no que tange às normas contidas na

legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos

auferidos com a locação de imóveis.

O Ato Declaratório Interpretativo nº 02/07 da SRF atribui aos condôminos a

responsabilidade tributária pelo pagamento dos tributos incidentes sobre as receitas

decorrentes da locação das partes comuns do condomínio, ou seja, os condôminos

são os sujeitos passivos da obrigação tributária em questão. Sendo assim, o não

recolhimento dos encargos tributários incidentes sobre tais valores pelos

condôminos, se não houver proteção judicial, acarretará a possibilidade de autuação

dos mesmos, sujeitando-os a toda sorte de sanções diretas e indiretas

Por ter o ADI um mero caráter explicitador do entendimento da receita federal

acerca da aplicação da norma, critica-se a legitimidade deste em instituir a cobrança

da tributação no que tange a questão da locação das áreas de uso comum do

condomínio. Entende-se que, pelo princípio da legalidade, tal ato deve estar

submetido hierarquicamente a uma lei superior.

Entende-se que, como tratam-se os atos normativos interpretativos de meras

normas elucidativas que não podem criar novas hipóteses de incidência ou alterar as

já existentes. Visam apenas interpretar norma vigente, para sua correta aplicação.

Contudo, na situação em análise, não há lei expressa dispondo acerca da

tributação das receitas advindas da locação de áreas comuns dos condomínios, ou

acerca da responsabilidade dos condôminos nesse sentido. Reportando-se à Lei nº

4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações, consta em seu artigo 11

que para “efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio

isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias

relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos

respectivos lançamentos.” Do mesmo modo, o art. 15 do Decreto 3.000/99

(Regulamento do Imposto de Renda - RIR) não menciona as áreas comuns ao

prever que os “rendimentos decorrentes de bens possuídos em condomínio serão

tributados proporcionalmente à parcela que cada condômino detiver.”

O princípio da legalidade tributária, consoante o art. 150, I, da Constituição

Federal e o art. 97, incisos I e II do CTN, veda a instituição ou o aumento de tributo

sem lei que o estabeleça. Desse modo, não pode a legislação infralegal (CTN, art.

100) sobrepor-se à lei. Sendo assim, entendemos, salvo melhor juízo, que é

questionável a constitucionalidade da ADI SRF nº 02/07, por afronta aos princípios

da legalidade e da hierarquia das normas

5. CONCLUSÃO

Ante o exposto, conclui-se a favor da possibilidade de efetuar-se a locação

das áreas de uso comum nos condomínios edilícios, uma vez que alcançado quorum

para deliberação acerca do tema. Vale lembrar, que o quorum considerado deve ser

o de maioria absoluta, uma vez que nenhum condômino pode sentir-se prejudicado

pela locação das áreas comuns.

Verificou-se que os rendimentos obtidos através da locação de áreas de uso

comum do condomínio edilícia são diretamente direcionados aos condôminos, uma

vez que não possui o condomínio personalidade jurídica, apenas personalidade

judiciária para demandar em juízo seus interesses.

Por fim, constatou-se que a renda obtida através da locação das áreas de uso

comum no condomínio está sujeita à tributação, apesar de haver discordâncias

acerca da legalidade de sua cobrança.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil.

Brasília, DF: Senado, 1988.

Vade Mecum Saraiva / obra coletiva de autoria da Editora Saraiva com a

colaboração de Luiz Roberto Curia, Livia Céspedes e Juliana Nicoletti. — 19. ed.

atual. E ampl. — São Paulo : Saraiva, 2014.

Código Civil comentado / coordenadora Regina Beatriz Tavares da Silva. Pg:1321,

8.ed. de acordo com a Emenda Constitucional n.66/2010 e as Leis n.12.344/2010,

n.12.375/2010, n.12.376/2010, n.12.398/2011, n.12.399/2011, n.12.424/2011,

n.12.441/2011 e n.12.470/2011 – São Paulo: Saraiva, 2012.

MARTINS, Ives Gandra da Silva; MARTINS, Rogerio Vidal Gandra da Silva Locatelli;

e SORAYA David Monteiro. O Ato declaratório interpretativo n. 2 (27.03.07) do

Secretário da Receita Federal do Brasil - Locação de partes comuns em

Condomínios - Constitucionalidade questionável. Publicado em:

<http://www.gandramartins.adv.br/parecer/detalhe/id/PA00464>, acesso em:

01/06/2015.