CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Condomínio constituído como resultado de um ato de edificação, com justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado de partes comuns Código Civil – arts. 1331 a 1358

Lei nº 4591/64 – aplicação subsidiária

Personificação do condomínio

Teses que aceitam e negam ao condomínio personalidade jurídica

Tese intermediária da existência formal do condomínio e personificação anômala (art. 12 do CPC – representação ativa e passiva das pessoas jurídicas – pelo síndico – inciso IX)

Elementos constitutivos:

Ato de Instituição (ou Instalação) e

Convenção de Condomínio

Ato de Instituição por ato da vontade do proprietário

- ato entre vivos ou por testamento, no qual o dono (ou donos) do edifício já construído resolve(m) transformar sua propriedade única em unidades autônomas, com inscrição obrigatória no registro de imóveis - art. 7º /1332 CC

por incorporação imobiliária

- negócio jurídico, com inscrição obrigatória no registro imobiliário, no qual um incorporador visa promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificação composta de unidades autônomas – art. 28, par. Ú

Incorporador:

- proprietário do terreno, construtor, promitente-comprador, cessionário deste ou promitente cessionário (art. 29 – vide 31 e 32 “a”)

- validade da incorporação: arquivamento dos documentos exigidos (art. 32) no registro imobiliário

Convenção de Condomínio Documento escrito e registrado no registro imobiliário, aprovado por pelo menos 2/3 dos condôminos, onde se estipulam os direitos e deveres de cada condômino, atual ou futuro (art. 1333)

Forma: instrumento público ou particular (1334, § 1º)

Equiparação dos promitentes compradores e dos cessionários das unidades autônomas aos condôminos (art. 1334, § 2º)

Caráter estatutário e institucional da Convenção de Condomínio - sujeição de todos os condôminos, atuais e futuros, e quem detiver a posse ou detenção das unidades exclusivas (art. 1333, caput, parte final)

Requisitos de validade:

- Subscrição por pelo menos 2/3 dos condôminos

- Oponibilidade contra terceiros a partir do registro

- Validade e eficácia em relação aos condôminos independentemente de registro

Conteúdo obrigatório da Convenção (art. 1332 e 1334):

- Discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns

- Determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns

- Fim a que as unidades se destinam;

- Quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio

- Forma de administração

- Competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações

- Sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores

- Regimento interno

Regulamento ou Regimento Interno (9º, caput – 1334, V) Documento interno do condomínio, na forma de contrato ou por deliberação em assembleia (maioria simples), incorporado ou não à convenção, que visa complementá-la, ou regulamentá-la (não poderá contrariar a convenção)

Regula o uso e o funcionamento do edifício

Composição: unidade autônoma e áreas comuns Unidade autônoma

- Partes suscetíveis de utilização independente (apartamentos, escritórios, lojas e sobrelojas) – art. 1331, § 1º

Áreas comuns

- Partes comuns a todos os condôminos, enumeradas no art. 3º e par. 2º do art. 1332 NCC)

Situação semelhante à do condomínio tradicional, do qual se diferencia, por serem insusceptíveis de divisão e de alienação (possibilidade de desmembramento – art. 9º, par. 4º

Direitos e restrições à utilização das áreas comuns:

Direito de usar as partes comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso dessas partes comuns por todos (art. 19, p. final) Caracterização do piso entre dois andares como área comum (art. 5º), terraço (1331, par. 5º) Cada um dos condôminos possui uma fração ideal no terreno e nas coisas comuns, atribuídas necessariamente na convenção Inseparabilidade da propriedade exclusiva – 1339

- Proibição de alienar ou gravar os bens em separado

- Permissão para alienar parte acessória da unidade imobiliária a outro condômino ou a terceiro, desde que esta faculdade conste da convenção e a ela não se opuser a assembleia

Características da unidade autônoma:

- Propriedade distinta e exclusiva, separada das outras unidades do conjunto e possuindo saída própria para a via pública (art. 2º / art. 1331, § 4º), tendo correspondência com fração ideal do terreno e das coisas comuns (art. 1º, par. 2º / 1331, caput), com designação especial, numérica ou alfabética (art. 1º, § 1º)

- Possibilidade da existência de condomínio tradicional em uma mesma unidade autônoma

- Restrição à propriedade quanto aos direitos de vizinhança

- Respeito à finalidade do prédio (art. 10, III), constante da convenção

Direitos dos proprietários das unidades autônomas

- Direito do proprietário alugar, ceder e gravar sua respectiva unidade autônoma, sem necessidade de autorização dos outros condôminos, exceto abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a estranhos, salvo autorização expressa da convenção (§ 1º, p. final)

- Direito de alienar parte acessória da unidade autônoma a outro condômino (se a terceiro, a autorização deverá constar do ato constitutivo do condomínio e se a assembleia geral não se opuser) – art. 1339, § 2º

Deveres dos condôminos:

Contribuir com as despesas de condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1336 CC)

Despesas de conservação

- Reparos e obras necessários à manutenção da estrutura da edificação ou dos serviços

- Responsabilidade do adquirente do imóvel (obrigação propter rem, suportada por quem detiver o domínio), inclusive compromissário comprador (após o registro do compromisso)

- Juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% pelo atraso no pagamento (§ 1º), sendo indevida a cumulação de bonificação ou abono de pontualidade com a multa

Despesas de condomínio

Regra geral:

Cada condômino concorre para as despesas, na proporção da fração ideal do terreno, salvo disposição em contrário da convenção (12, par. 1º)

Despesas de conservação do terraço de cobertura pelo respectivo proprietário, que cuidará para que as unidades inferiores não sofram danos (1344) Arrecadação – art. 12, par. 2º

Despesas ordinárias:

destinadas ao custeio normal do edifício, aprovadas em assembleia geral ordinária (24) Despesas extraordinárias:

envolvem gastos maiores e esporádicos, sendo os orçamentos respectivos aprovados por assembleia geral (12, par. 4º)

Requisito para alienação ou transferência de direitos:

prova da quitação das obrigações para com o condomínio (4º, par. único)

Obras dos condôminos

- Proibição de realizar obras que comprometam a segurança do edifício

- Não modificar a forma ou a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, salvo autorização da unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º) – permissão de pequenas alterações (redes de proteção, grades, esquadrias de alumínio), fechamento de terraços e envidraçamento, em casos específicos

- Dar à unidade autônoma a mesma destinação do prédio, estabelecida na convenção

Obras no condomínio (1341 a 1344)

- Com autorização dos condôminos – 2/3 para obras voluptuárias e maioria dos condôminos para as obras úteis (1341, I e II) e para as obras e reparações necessárias que não forem urgentes (§ 3º)

- Independentemente de autorização, pelo síndico ou qualquer condômino (§ 1º) – obras ou reparações necessárias urgentes (se as despesas forem excessivas, dar-se-á ciência à assembleia para deliberação, assim que determinada sua realização - § 2º) – condômino que realizar as obras ou reparos necessários terá direito a ser reembolsado (§ 3º)

- Obras úteis em partes comuns, em acréscimos às existentes, dependem da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (1342, 1ª parte)

- Proibição das construções, em acréscimo às existentes, que possam prejudicar a utilização por qualquer dos condôminos, das partes próprias ou comuns (1342, 2ª parte)

- Construção de outro pavimento no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos (1343)

Direitos de vizinhança

- Respeitar os direitos dos vizinhos (sossego, saúde, segurança e decoro) – art. 1336, IV, p. final – art. 10, III, p. final

- animais (permitidos se constar expressamente na convenção, sendo que mesmo na sua omissão não será vedada a permanência, a não ser que comprovada sua nocividade)

Penalidades pelo descumprimento das obrigações condominiais (1336, § 2º e 1337)

- Multa prevista na convenção, até o quíntuplo da cota condominial, independentemente das perdas e danos

- Na falta de disposição expressa na convenção, a assembleia deliberará sobre a cobrança da multa

- Descumprimento reiterado dos deveres sujeita o condômino a uma penalidade estipulada por pelo menos ¾ dos demais condôminos, de até cinco vezes a cota condominial, conforme a gravidade e a reiteração da falta, mais perdas e danos

- Comportamento antissocial – multa até dez vezes o valor da cota condominial

Direitos dos condôminos (art. 1335)

- Direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades (vender, alugar, emprestar, ocupar, não ocupar, independentemente da anuência dos demais condôminos), de acordo com os limites da lei e da convenção

- Direito de realizar obras internas, desde que não fique comprometida a segurança da edificação (1336, II) e que sejam observados os direitos dos vizinhos

- Direito de usar as partes comuns, obedecida a destinação do edifício e desde que esse uso não exclua o dos demais condôminos

- Direito de votar nas deliberações da assembleia, desde que esteja em dia com o pagamento da cota condominial

- Direito de preferência na locação de área no abrigo para veículos (1338)

Administração do condomínio

Exercida pelo síndico (art. 1347)

Escolha pela assembleia, com mandato não superior a dois anos, renovável

- Poderes de representação passíveis de transferência, pela assembleia, para outra pessoa (1348, § 1º)

- Poderes de representação ou funções administrativas passíveis de transferência pelo síndico, com aprovação da assembleia, para outra pessoa (1348, § 2º)

Destituição – pela assembleia, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, do síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio (1349)

Direitos e deveres do síndico (art. 1348):

- Convocar a assembleia dos condôminos – anualmente, para aprovação do orçamento das despesas, contribuições condominiais, prestações de contas, eleger substituto e alterar o regimento interno (1350)

- Representar o condomínio

- Dar conhecimento da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse da assembleia

- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia

- Conservação e guarda das partes comuns e prestação de serviços que interessem aos possuidores

- Elaborar o orçamento da receita e da despesa a cada ano

- Cobrar as contribuições e impor e cobrar as multas devidas

- Prestar contas à assembleia, anualmente ou quando exigidas

- Realizar o seguro da edificação (contra risco de incêndio ou destruição – art. 1346)

Assembleia dos condôminos

Necessidade de convocação de todos os condôminos (1354)

Convocação pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos, ou qualquer condômino, se ordinária (1350, §§) – pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos, se extraordinária (1355)

Deliberações em geral:

- Em primeira convocação, tomadas por maioria de votos dos condôminos que representem pelo menos metade das frações ideais

- Em segunda convocação, tomadas pela maioria dos votos dos presentes

Quorum especial:

- Especificamente determinado na convenção (art. 1334, III, p. final)

- Deliberação de metade mais uma das frações ideais, para reconstrução ou venda, caso a edificação for total ou consideravelmente destruída ou ameace ruína

- Deliberação de 2/3 dos condôminos para cobrança de multa para penalidade não prevista na convenção (art. 1336, § 2º, p. final) – 2/3 dos condôminos restantes

- Deliberação de 3/4 dos condôminos para cobrança de multa quintuplicada pela gravidade ou reiteração (1337)

- Deliberação de 2/3 dos condôminos para realização de obras em partes comuns, em acréscimo às existentes (art. 1342)

- Deliberação unânime dos condôminos para construção de outro pavimento no solo comum, de edifício destinado a conter novas unidades imobiliárias (art. 1343)

- Deliberação de 2/3 dos condôminos para alteração da convenção

- Deliberação unânime dos condôminos, para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária

- Deliberação de 2/3 do total das unidades para demolição e reconstrução do prédio por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou condenação do edifício pela autoridade pública por insegurança ou insalubridade; bem como, ocorrendo desgaste pela ação do tempo que deprecie o valor das unidades em relação ao valor global do terreno (art. 17, § 2º), ressalvado o direito dos minoritários no que se refere à adjudicação das frações ideais (art. 15)

Conselho Consultivo (art. 23)

Constituído de três condôminos com mandato máximo de dois anos, permitida a reeleição, conforme previsto na convenção

Órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução de problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir as atribuições específicas (§ único)

Conselho Fiscal (1356)

Composto de três membros eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos

Órgão fiscalizador da assembleia, ao qual compete dar pareceres sobre as contas do síndico

Extinção do condominio

Destruição ou ameaça de ruína (1357) – deliberação pela reconstrução ou venda

Reconstrução

- direito do condômino de eximir-se do pagamento das despesas, alienando os seus direitos aos outros condôminos, mediante avaliação judicial (§ 1º)

Venda

- Preferência do condômino ao estranho

- Repartição do apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das unidades imobiliárias

Demolição, reconstrução do prédio ou alienação por motivos urbanísticos, arquitetônicos, condenação pela autoridade pública ou desgaste pela ação do tempo (art. 17)

Desapropriação – art. 1358

- Repartição da indenização na proporção do valor das unidades imobiliárias

PROPRIEDADE RESOLÚVEL Aquela que no próprio título de sua constituição encerra o princípio que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória, ou vindo o termo extintivo, seja por força da declaração de vontade, seja por determinação da lei (Clóvis) Resolução do domínio pelo implemento da condição ou pelo advento do termo: 1359 Resolução por outra causa superveniente: 1360

Resolução pelo implemento da condição ou pelo advento do tempo (1359)

- Condição ou termo consta do título constitutivo da propriedade

- Efeito ex tunc – opera retroativamente - todos os direitos constituídos em sua pendência se desfazem, como se jamais houvessem existido

Casos:

- Compra e venda com pacto de retrovenda

- Venda a estranho, pelo condômino, de sua cota na coisa comum indivisível, sem observar o direito de preferência dos demais condôminos (504)

- Fideicomisso – testador (fideicomitente) dispõe que a herança passe para o fiduciário para, pela morte deste ou dentro de certo tempo, transmitir-se ao fideicomissário

- Alienação fiduciária em garantia – fiduciário adquire a propriedade restrita e resolúvel

- Venda com reserva de domínio

- Doação com cláusula de reversão

Resolução por causa superveniente (1360)

Situação em que as partes não podiam prever que uma situação não considerada pudesse vir a acontecer, resolvendo a propriedade

Quando resolvido o domínio por outra causa superveniente (1360) - ingratidão do donatário, p. ex.: os direitos reais permanecem Resolução opera-se “ex nunc” (a resolução não apresenta efeitos retroativos e as consequências se contam a partir da resolução)

PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA Propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor (1361)

Negócio jurídico de disposição condicional, subordinado a uma condição resolutiva

Implementada a condição resolutiva pelo pagamento da dívida, o alienante readquire a propriedade que transferiu fiduciariamente ao credor

Desnecessidade de nova declaração de vontade, nem da realização de qualquer novo ato

Características

Pela alienação fiduciária, o fiduciante (devedor) transfere ao fiduciário (credor) o domínio de bem, em garantia do pagamento, permanecendo o fiduciante com a posse direta do bem, passando o domínio e a posse do bem para o fiduciário

Desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa (1361, § 2º)

Domínio do fiduciário resolúvel, que se resolve com o pagamento integral da dívida

Alienação fiduciária em garantia de bens móveis – art. 1361 CC

Alienação fiduciária em garantia de bens imóveis – Lei 9514/97, conforme autorizado pelo art. 1368-A CC

Constituição

Mediante instrumento público ou particular, registrado no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor ou, tratando-se de veículos, na repartição competente para o licenciamento, com anotação no certificado de registro (1361, § 1º) Conteúdo do contrato que serve de título à propriedade fiduciária:

- O total da dívida, ou sua estimativa

- O prazo, ou a época do pagamento

- A taxa de juros, se houver

- A descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação

Efeitos da constituição da propriedade fiduciária: - desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor

direto da coisa (1361, § 2º)

- a propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária (1361, § 3º)

- permite ao devedor, antes de vencida a dívida e por sua conta e risco, servir-se da coisa segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário, a empregar na sua guarda a diligência exigida por sua natureza e entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento (1363)

- Obriga o credor a vender a coisa a terceiro, se vencida e não paga a dívida, aplicando o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, entregando o saldo ao devedor (1364)

- Obriga o devedor pelo restante se, vendida a coisa, o produto não bastar para o pagamento da dívida e das despesas de cobrança (1366)

- Permite a recuperação da propriedade plena pelo devedor com a averbação da quitação do credor no cartório em que foi registrado o contrato

Pacto comissório

Nulidade da cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento (1365) Permissão para o devedor, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta (§ único)

Sub-rogação legal no crédito e na propriedade fiduciária, do terceiro (interessado ou não) que pagar a dívida (1368) Aplicabilidade das regras gerais relativas à hipoteca e ao penhor (1367), no que diz respeito à inexistência de exoneração da garantia pelo pagamento parcial da dívida, vencimento antecipado (deterioração do bem, insolvência ou falência do devedor, impontualidade, perecimento do bem, desapropriação do bem), exoneração do terceiro que presta a garantia relativa a bem que se perde, deteriora ou desvaloriza sem culpa sua.

Procedimento

Ação de busca e apreensão (Decreto-Lei 911/69)

- Mora do devedor comprovada, podendo o credor considerar vencidas todas as obrigações contratuais

- Concessão de liminar, consolidando-se cinco dias após a propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor – no mesmo prazo, poderá o devedor pagar a dívida pendente, ocasião em que o bem lhe será restituído

- Resposta no prazo de quinze dias

- Sentença, da qual cabe apelação apenas no efeito devolutivo no caso de procedência, não impedirá a venda extrajudicial do bem – se julgar improcedente, o juiz condenará o credor ao pagamento de multa caso o bem tenha sido alienado

- Não localizado o bem, converte-se o pedido de busca e apreensão em ação de depósito (901 a 906 do CPC)