LOCAÇÃO DE COISAS

Disposições Gerais

É o contrato no qual uma das partes (locador), mediante remuneração que a outra se obriga a pagar (locatário), compromete-se a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de um bem infungível, a prestação de um serviço economicamente apreciável ou a execução de alguma obra determinada.

Espécies de locação

1 – 1 – locação de coisalocação de coisa (locatio conductio rerum) – é aquela que trata do uso e gozo de um bem que não seja fungível, sob pena de implicar um mútuo, no qual o mutuário tem o dever de restituir ao mutuante outro bem da mesma espécie, quantidade e qualidade.O locador transfere ao locatário apenas o uso e o gozo de um direito, por meio da posse direta, remanescendo como possuidor indireto e auferindo uma remuneração em dinheiro (art. 565 CC).

2 – 2 – Locação de serviçoLocação de serviço (locatio conductio operarum) – é a execução de certo serviço ou trabalho lícito, material ou imaterial, não protegido por leis trabalhistas, tendo em vista um fim certo ou um efeito determinado, independentemente de resultado, mediante retribuição (arts. 593 e 594 CC).3 – 3 – Locação de obraLocação de obra (locatio conductio operis) ou empreitada – é o contrato em que o empreiteiro se obriga a realizar determinada obra, pessoalmente ou por meio de terceiros, com uso de material próprio ou não, mediante remuneração a ser paga pelo dono da obra, seguindo suas instruções, porém sem qualquer vínculo de subordinação (art. 610 CC).

Características

1 – Cessão temporária de uso e gozo2 – Remuneração – proporcional ao tempo

contratado ou à obra realizada no caso da empreitada.

3 – Contratualidade bilateral;oneroso;comutativo;consensual;execução continuada;intuitu personae ou impessoal;

Locação de CoisasArt. 565 CC – é o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder a outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa retribuição,

Requisitos:

1 – SUBJETIVOS: a capacidade específica é uma condição de validade e eficácia do contrato sentido de limitar o poder contratual. Hipóteses:

a) Os cônjuges tem liberdade de locar bem próprio, e de bem comum, quando se tratar de locação urbana por prazo superior a dez anos, exigir-se autorização do outro (art. 3ª, Lei 8.245/91);

b) tutor e curador podem locar imóvel do incapaz sob sua guarda, desde que prestem contas e preço seja compatível com o bem (art. 1745, V CC);

c) qualquer dos pais poderá, no exercício do poder familiar, locar imóvel do filho, que como usufrutuário ou administrador;

d) a pessoa que não é proprietária do bem locado só pode dar a coisa em locação se puder cedê-la ao locatário para o uso e gozo;

O contrato de locação tornar-se inválido se apresentar vício de consentimento. O consentimento deverá ser firme e seguro, não necessitando, contudo, ser expresso.

Situações em que o locador não é proprietário do bem, podendo celebrar contrato de locação:a) Possuidor a título precário;b) Usufrutuário;c) pais podem locar bem dos filhos;d) Tutor e curador;e) administrador do condomínio – art. 1314 e 1323 CC;f) locatário pode sublocar – art. 13 LL;g) possuidor direto;

2 – Objetivos : recai quanto ao objeto do contrato de locação (bem e remuneração)

Características do objeto locado:2.1) Infungibilidade : só recai sobre bens

infungíveis, na medida em que a fungibilidade converte-se em mútuo. Exceção – ad pompam vel ostentationem.A locação de imóvel recai no todo ou em partes.Na locação mercantil de prédios pretende o legislador a proteção do ponto comercial, em benefício do inquilino empresário, impedindo que o locador se aproveite da necessidade do locatário em relação a clientela, através da ação renovatória.

Requisitos da ação renovatória:a) contrato de locação deverá ser estabelecido

por escrito e com prazo determinado;b) contrato deve ter vigência mínima de cinco

anos;c) locatário precisa explorar o mesmo ramo de

atividade econômica pelo prazo ininterrupto de três anos;

O direito à ação renovatória deverá ser exercido dentro do prazo decadencial de um ano até seis meses da data do término do contrato a prorrogar.

2.2) Incosumibilidade – o uso natural do objeto locado não pode gerar perecimento ou desgaste na substância da coisa;

2.3) Fruibilidade

2.4) Determinabilidade

2.5) Titularidade

2.6) Alienabilidade

Remuneração : é a renda que periodicamente o locatário paga ao locador pelo uso do bem, devendo gozar de seriedade e certeza.

O legislador não autorizou que fossem utilizados como indexador o salário mínimo, moeda estrangeira ou as taxas de câmbio (art. 17, LL) arts. 46, 47 e 16, LL

O preço poderá ser reajustado conforme a vontade das partes ou após três anos de vigência do contrato, por meio de revisão contratual – art. 19, LL. Caso o contrato por prazo determinado contenha cláusula de reajuste, pode executá-la – art. 18, LL.

A dívida de aluguel é quesível, podendo entretando, ser convencional a portável.

3 – Formal : A locação é um contrato informal, inclusive pelo caráter social do direito envolvido, sendo que em algumas hipóteses formal:

a) cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel dependem do consentimento prévio e escrito do locador (art. 13, da LL);

b) locação residencial estipulada por escrito e por prazo superior a trinta meses autoriza a resolução – art. 46, § 1º , da LL;

c) locação não residencial – ação renovatória – art. 51, I , da LL;

Lapso temporal

A locação poderá ser convencionada por prazo determinado ou não, porém não possa ser permanente, tendo em vista sua natureza temporária.

Algumas regras envolvendo prazo:a) toda locação urbana comprazo superior a dez anos necessita de outorga uxória ou marital (art. 3º , da LL);b) locação residencial com prazo certo, igual ou superior a trinta meses cessa automaticamente – art. 46 , da LL;c)locação de prédio rústico, por prazo indeterminado, vigora a presunção de que é por tempo necessário para realizar uma colheita (art. 92, estatuto da Terra);

Direitos e deveres do locador

Direitos:a) Receber pagamento integral do aluguel (art.

565 CC) – Ação de cobrança dos alugueres prescreve em três anos da data do vencimento (art. 206, § 3º, I CC);

b) Cobrar antecipadamente o aluguel – temporada (3 meses) arts. 20, 42, 48 e 50. art. 43, III , da LL;

c) Exigir do locatário garantias: caução real em bens móveis e imóveis, caução em dinheiro, garantia fidejussória, seguro de fiança locatícia;

d) Mover ação de despejo (arts. 5º, 59 e 66 , da LL)

Denúncia vazia – nas locações superiores a trinta meses após o término do prazo e desde que exigida a desocupação nos trinta dias subseqüentes pelo locador (art. 46 , da LL);Denúncia cheia – nas locações inferiores a trinta meses nas hipóteses taxativas dos incisos I a V, art. 47 , da LL;

Imóveis não residenciais – denúncia vazia – art. 51 , da LLe) Retomada da coisa locada após o vencimento da locação

– art. 4º , da LL;f) Autorizar o locatário, por escrito, a celebrar cessão da

locação, da sublocação e do empréstimo do prédio (art. 13 , da LL);

g) pedir revisão judicial do aluguel ou autorização deste nas locações residenciais (art. 17 , da LL);

h) Ser comunicado de sub-rogação na locação – art. 12 , da LL;

Obrigações:a) entregar ao locatário a coisa alugada – art. 566 CC;b) manter o bem nas mesmas condições em que foi entregue,

salvo cláusula expressa em contrário;c) garantir o uso pacífico da coisa locada durante o tempo do

contrato (art. 22, II , da LL, art. 568 CC);d) responder pelos vícios ou defeitos do bem locado anteriores

à locação (arts. 568 CC, art. 22, IV , da LL);e) pagar impostos, taxas e despesas imobiliárias – art. 22, VII

e VIII , da LL;f) fornecer o recibo de aluguel ou encargo – art. 22, VI , da LL;g) Indenizar as benfeitorias necessárias e úteis feitas pelo

locador de boa-fé – arts. 35 e 36 , da LL, art. 1219 CC;h) dar preferência ao locatário ou sublocatário na aquisição do

prédio – arts. 27 e 34 , da LL;i) não exigir qualquer valor além de alugueres e encargos

privados – art. 43, I , da LL;

Direitos e deveres do locatário

Direitos:a) exigir do locador a entrega da coisa;b) exigir do locador o recibo do aluguel;c) exigir do locador a manutenção da coisa

locada pelo tempo estabelecido no contrato;d) exigir do locador o inventário da coisa

locada (art. 22, V , da LL);e) reter o imóvel locado no caso de ter

realizado benfeitorias necessárias e úteis (art. 571 CC);

f) exigir preempção no caso de o locador alienar o imóvel locado (arts. 27 e 37 , da LL);

g) direito de purgar a mora (art. 62, II , da LL);h) ser despejado somente nos casos previstos em lei

mediante denúncia vazia ou cheia;i) ceder, emprestar ou sublocar o imóvel locado, com

prévia e expressa anuência do locador;j) renovar a locação;

Obrigações:a) Usar o bem para o destino da locação – art. 569, I CC)b) cuidar d bem alugado como se fosse seu;c) pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados,

ou na falta, até o sexto dia do mês, art. 23, IV , da LL e art. 569 II CC);

d) levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros – art. 23, IV , da LL e art. 569, III CC;

e) restituir a coisa ao locador no mesmo estado em que a recebeu – art. 23, III , da LL e 569, IV CC;

f) pagar os encargos e despesas referentes ao uso regular da coisa – art. 23, VIII , da LL;

g) permitir a vistoria do imóvel pelo locador – art. 23, IX , da LL;

h) fazer consertos no bem locado – art. 23 V , da LL;i) cumprir integralmente a convenção do condomínio

e demais regras – art. 23, XX , da LL;j) pagar despesa ordinárias do condomínio – art. 23,

XI , da LL;l) permitir que o locador realize reparos urgentes –

art. 26 , da LL;

Cessão da locação

A cessão da locação consiste na transferência dos direitos e obrigações do locatário para um terceiro, desligando-se de sua posição primitiva e vinculando o cessionário diretamente ao locador.

Para que a figura em questão ocorra é imprescindível o consentimento expresso do locador. Encerra-se uma locação e inicia-se outra.

SublocaçãoA sublocação só é admitida se não houver qualquer cláusula proibitiva no contrato.De acordo com o art. 14 LL, são aplicadas as mesmas disposições relativas à própria locação.

Efeitos:a) temos duas relações jurídicas distintas;b) sublocatários têm os mesmos direitos

assegurados ao locatário;c) o locatário continua responsável pela

conservação da coisa e pelo pagamento do aluguel, já que não se faz substituir em sua posição contratual;

d) sublocação pode ser total ou parcial, abrangendo um bem no todo ou em parte;

e) sublocatário tem o direito de preferência na aquisição do bem – art. 30 LL;

f) sublocatário responde subsidiariamente ao locador pelos aluguéis devidos – art. 16 LL;

g) sublocatário é assitente do locatário na ação de despejo contra este – art. 59, § 2º LL;

h) com a resolução ou rescisão da locação extingue-se a sublocação;

Extinção do contrato de locação

1 – Distrato: é o acordo entre o locador e o locatário – art. 9º, I LL;2 – Retomada do bem locado: denúncia vazia ou cheia;3 – Cláusula resolutiva expressa;4 – Perecimento da coisa locada;5 – Deterioração da coisa locada;6 – Termo final do prazo contratual;

7 – Desapropriação do prédio locado – art. 5º LL;8 – Morte do locatário – art. 11 LL;9 – Vícios antecedentes do contrato – art. 45 LL;10 – Resilição unilateral;11 – Extinção de usufruto – art. 7º LL;12 – Falência ou concordata de um dos contratantes;