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Fui eleito sndico. E agora O que / Tipos de Condomnios Conveno
do Condomnio Assemblia Ata Administrao do condomnio O Sndico Cdigo
de conduta do sndico Atribuies do sndico Cuidados Essenciais
Remunerao do sndico Despesas do condomnio Rateio das despesas Fundo
de reserva Seguro do condomnio Prestao de contas Demonstrativo
financeiro mensal Dicas para administrao dos recursos do condomnio
Inadimplncia Desconto por Antecipao Empresas de Assessoria Conselho
Consultivo Resumo das rotinas administrativas Fundo de reserva
Tabela dos principais cuidados referentes a manuteno dos condomnios
Guarda de documentos Documentos e obrigaes do condomnio Imposto de
renda do condomnio CNPJ do condomnio Cadastro de contribuies do
Municipio Empregados Cuidados nas contrataes Conveno Coletiva do
Trabalho Atribuies dos funcionrios Contribuies confederativas
Tabela dos encargos sociais Contratao de profissional autnomo
Cuidados com empresas que terceirizam Novo Cdigo Civil -
Dispositivos pertencentes ao tema Condomnio Manuteno preventiva
Elevadores Incndio Energia Eltrica gua Salrio Negativao dos
condminos inadimplentes Animais no condomnio Condmino Anti-Social
Lixo, Coleta Seletiva e Reciclagem Aviso sobre segurana
Fui Eleito Sndico. E agora? Administrar condomnios no tarefa
fcil, mas tambm no preciso curso superior em administrao para
desempenhar a funo. Os primeiros procedimentos para uma boa gesto
so: 1 Registrar a Ata que o elegeu como Sndico no Cartrio de Ttulos
e Documentos. Antes do registro da Ata de eleio do novo sndico, o
documento deve constar informaes essenciais como: o nome e a
identificao completa do novo Sndico, o nmero do apartamento, o
perodo previsto da gesto conforme, o valor da remunerao (pr-labore
e/ou iseno da taxa de condomnio). Fazer meno a Lei 4.591/64 e a
Conveno do Condomnio, referente a competncia do Sndico tambm uma
opo, pois as referidas legislaes traam as diretrizes a serem
seguidas pelo novo administrador; o registro em cartrio, a ata deve
conter a assinatura do Presidente e Secretrio Para da Assemblia,
estando anexa a Lista de Presena da reunio; tambm necessrio
reproduzir o documento em 03 (trs) vias, sendo que uma cpia ficar
no cartrio, uma cpia ser encaminhada ao banco e uma via ser anexada
ao livro de Atas do condomnio. 2 Apresentar a ata registrada no
banco para a alterao das senhas e assinatura do carto; o registro
da Ata, o novo sndico dever dirigir-se a agncia bancria que Aps
Condomnio correntista e apresent-la ao funcionrio competente. Tambm
deve ser apresentos os documentos pessoais do sndico, sendo copia e
original da Carteira de Identidade, CPF, e comprovante de
residncia. Em alguns bancos, tambm exigido o Comprovante de renda.
A partir da apresentao dos documentos, o banco tomar algumas
providncias, como o preenchimento do formulrio necessrio, a mudana
das senhas de acesso as contas, e a assinatura do carto de autgrafo
para a assinatura dos cheques. 3 Emitir extrato bancrio para
conferncia de saldos, conforme apresentado na prestao de contas na
assemblia; Aps os procedimentos necessrios na instituio bancria,
prudente que o sndico retire o extrato para a verificao dos saldos
do condomnio. Em havendo divergncias entre a prestao de contas do
sndico anterior e os saldos bancrios, uma correspondncia dever ser
encaminhada ao novo conselho fiscal e ao sndico anterior para os
esclarecimentos necessrios, e caso haja necessidade dever ser
marcada uma nova assemblia para a retificao dos saldos; 4 Receber
do sndico anterior, atravs de protocolo, toda a documentao
pertinente ao condomnio: transio, o novo sndico dever receber do
sndico anterior toda a Na documentao do condomnio, como o original
da Conveno do Condomnio, Regimento Interno, Livro de Atas, todos os
Demonstrativos Financeiros, Contratos firmados em nome do
condomnio, as chaves das dependncias do condomnio, os registros de
manuteno dos equipamentos e reas comuns do condomnio, alm dos bens.
Vale lembrar que todos os itens citados acima devem ser entregues
sob protocolo, no intuito de trazer segurana tanto para o ex-sndico
como para o novo sndico. 5 Enviar uma cpia da Ata para cada
condmino, assim como imobilirias que administram outras unidades em
seu condomnio: O pargrafo 2 do artigo 24 do captulo VII da Lei
4.591, determina que O sndico, nos oito dias subseqentes assemblia,
comunicar aos condminos o que tiver sido deliberado, inclusive no
tocante previso oramentria, o rateio das despesas, e promover a
arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr.. Neste caso, o
sndico dever comunicar a todos os condminos os assuntos deliberado
na assemblia. Aconselhamos o envio de uma cpia da Ata para cada
condmino, j com o registro em cartrio, pois o documento descreve
todos os procedimentos deliberados em assemblia. Nos casos em que
existam unidades locadas, utiliza-se o mesmo critrio do poder
discricionrio, sendo que, a obrigatoriedade do sndico de entregar
os documentos nas unidades do condomnio sob protocolo, cabendo
nessa situao aos locatrios, encaminhar ao proprietrio os documentos
necessrios. Em muitas situaes, o prprio contrato de locao contempla
a responsabilidade do locatrio de entregar ao locador todas as
correspondncias necessrias. 6 Verificar contratos das empresas
prestadoras de servio ao condomnio: a entrega de todos os
documentos ao novo sndico, prudente que o mesmo Aps verifique quais
os contratos vigentes no condomnio. Devem ser observados
principalmente o objeto do contrato, os prazos e valores pactuados.
Tambm deve ser verificado se existe alguma pendncia entre o
condomnio e o contratado para que no haja surpresas posteriores. 7
Comparecer ao escritrio de assessoria portando a Ata de eleio, para
alterar o responsvel pelo condomnio e conhecer a equipe com quem ir
trabalhar: bom escritrio de assessoria, mais do que uma
contabilidade ou um Um departamento de cobrana, um pra-raios do
sndico. Tal expresso tem como base de que a assessoria deve ser
prestada a fim de auxiliar ao sndico em todas as questes que
envolvam o Condomnio. Para isso necessrio que o sndico tenha
conhecimento dos profissionais que o auxiliaro durante o seu
mandato. prudente uma visita ao escritrio de assessoria a fim de
conhecer a estrutura e a capacidade tcnica daquele que ser seu
auxiliador. Quando um escritrio de assessoria no est preparado para
gerir as necessidades do condomnio, o sndico sofre as conseqncias,
que tambm refletem em seu mandato. 8 Alterar o responsvel pelo CNPJ
junto a Receita Federal se tratando de Pessoa Jurdica de Fato, todo
condomnio obrigatoriamente deve Em ser inscrito no Cadastro
Nacional de Pessoa Jurdica. O CNPJ o cadastro administrado pela
Receita Federal do Brasil que registra as informaes cadastrais das
pessoas jurdicas e de algumas entidades no caracterizadas como
tais. Dentre os documentos necessrios para tal inscrio, esto os
documentos pessoais do Sndico, conforme descreve a Instruo
Normativa (IN RFB n 748/2007, de 28 de junho de 2007 (DOU de
02/07/2007)). A mesma Instruo, descreve o indeferimento da inscrio
sendo que, caso o CPF do sindico esteja irregular, a mesma no poder
ser realizada. 9 Requerer ao escritrio de assessoria, pesquisa
junto ao INSS, Caixa Econmica Federal (FGTS), Secretaria de Finanas
e Secretaria da Fazenda. transio de administrao, assim como a conta
bancria, outros itens devem ser Na verificados como a situao do
funcionrio em caso de contratao direta. A responsabilidade junto ao
funcionrio, do condomnio, independente de quem seja o sndico, porm
prudente que ao assumir o condomnio, o novo sndico busque informaes
sobre os encargos sociais, a fim de no ter surpresas desagradveis
em sua gesto. Caso haja dvidas junto aos rgos competentes, a mesma
dever ser apurada e consecutivamente dever ser marcada uma
assemblia a fim de divulgar as pendncias e buscar soluo para a
dvida. 10 Verificar a data das frias dos empregados: Como descrito
no item anterior, as informaes relacionadas ao funcionrio devero
ter uma ateno especial, tendo em vista a responsabilidade do
condomnio para com o mesmo. Em relao s frias, deve ser verificado o
aproveitamento do benefcio em tempo hbil pelo funcionrio, conforme
o Art. 134 do DECRETO-LEI N 1.535, DE 15 DE ABRIL DE 1977 As frias
sero concedidas por ato do empregador, em um s perodo nos 12 (doze)
meses subseqentes data em que o empregado tiver adquirido o
direito.. Caso o tempo seja desrespeitado, ocasionar a situao
conforme o artigo Art. 137: Sempre que as frias forem concedidas
aps o prazo de que trata o art. 134, o empregador pagar em dobro a
respectiva remunerao. 11 Verificar a data de vencimento do Seguro
Obrigatrio e quais os itens a assegurar: dever do administrador de
um condomnio, conforme previsto no novo Cdigo Civil, (art. 1.346),
a contratao de seguros que cubram danos estrutura do prdio contra
incndio ou destruio, total ou parcial. Alm disso, existem seguros
opcionais que cobrem desde sinistros envolvendo automveis,
elevadores e at casos de m administrao no intencional de pessoal.
Coberturas opcionais so todas as que no se referem estrutura da
edificao e devem ser aprovadas em assemblia. a contratao do seguro
obrigatrio, no h necessidade de aprovao por Para assemblia, ao
contrrio das coberturas opcionais. Os seguros devem ser computados
como despesa ordinria, de acordo Novo Cdigo Civil. Todos os seguros
prevem a participao do condomnio como um todo indivisvel. Todas as
unidades so includas e devem colaborar de acordo com as fraes
ideais correspondentes. 12 Reunir-se com o novo Conselho Fiscal
para pautar as novas regras da administrao do condomnio e caso no
tenha sido escolhido em assemblia o presidente do conselho fiscal
eleger-se- nesta reunio: prudente que o sndico, ao assumir suas
funes, trace diretrizes para sua gesto. A finalidade principal do
conselho fiscal a de fiscalizar as atitudes financeiras do sndico
perante o condomnio. Porm nada o impede de acompanhar a rotina
administrativa do condomnio. O sndico deve sempre pautar pela
transparncia e pela tica, contanto com o auxilio do conselho
fiscal. Uma deciso arbitrria e inconseqente do Sndico pode
desestabilizar por completo sua gesto, j com a notao do conselho
fiscal, tal atitude pode ser desmotivada, uma vez que duas ou trs
cabeas pensam melhor do que uma. 13 Verificar no Livro de
Ocorrncias se houve algum registro de reclamao ou sugesto e no
deixar de responder por escrito: Existe uma viso errnea de que o
sndico empregado do condomnio e consequentemente dos condminos.
Isso ocorre pelo fato de que alguns sndicos recebem remunerao
(pr-labore) e/ou tenha algum outro benefcio como a iseno da taxa
ordinria. Nesse sentido, alguns condminos se acham no direito de
bater a porta do sndico, independente do horrio, para reclamar, ou
para pedir providncias quanto ao seu visinho que est fazendo muito
barulho. Uma das solues encontradas para diminuir o incmodo causado
ao sndico diante das ocorrncias a da implantao do Livro de
Ocorrncias do condomnio. O livro tem como objetivo a formalizao das
reclamaes dos condminos e o respaldo do sndico, tendo em vista que
o sndico dever agir se motivado, e dependendo da gravidade da
situao. Da mesma forma que o condmino formalize sua situao no Livro
de Ocorrncias, o sndico dever respond-lo tambm utilizando o Livro,
uma vez que depois de formalizado o pleito pelo condmino e
resolvido pelo sndico, o Livro de Ocorrncias passa a ser um
histrico das questes administrativas do condomnio. 14 Realizar uma
anlise da situao financeira, administrativa, estrutural entre
outras do Condomnio: procedimento de transio de fundamental
importncia para o sucesso da Um nova administrao, o que inclui a
reunio com o antigo sndico e seus conselheiros e, se houver, com a
administradora para familiarizar-se com a situao e transferncia de
toda a documentao; atenciosamente a Conveno Condominial, o
Regimento Interno e o Cdigo Civil Ler de 2002, Captulo VII, que
trata do Condomnio Edilcio e as Atas de Assemblias j realizadas;
Analisar rigorosamente as finanas, saber quanto tem em caixa, o que
est programado para o ano, checar os nmeros, analisar balanos e
contas a pagar, ou seja uma anlise completa das finanas do
condomnio.
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QUE CONDOMNIO Condomnio Palavra formada pela preposio com mais o
substantivo domnio - do latim dominium (direito de propriedade).
Denomina-se condomnio a situao originada do direito de domnio
exercido por vrias pessoas sobre o mesmo objeto, cujos direitos e
obrigaes esto regulados nos artigos 1.314 e seguintes do Novo Cdigo
Civil, e na lei 4.591/64. Tipos de Condomnios Verticais: condomnios
tradicionais, representados por edifcios de apartamentos.
Horizontais: nova figura de pessoa jurdica em que cada uma das
unidades autnomas do condomnio tratada como um prdio isolado;
portanto, cada condmino responder diretamente com as importncias
relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais.
Mistos: prdios em que convivem unidades residenciais e comerciais.
Por imposio da lei, todos os condomnios, independentemente do tipo
ou do nmero de unidades autnomas que tiverem, devero ter um sndico,
que ser o seu representante legal.
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A Lei do Inquilinato inseriu entre suas disposies obrigatrias a
exigncia de que todo condomnio seja regido por uma Conveno, que
venha a ser, em ltima anlise, a Constituio do Condomnio. Sua lei
maior est subordinada lei do Condomnio, a qual no pode em hiptese
alguma contrariar, sob pena de nulidade absoluta da clusula ou
artigo discordante. Conveno de Condomnio o acordo derivado da
vontade das partes, baseado na Lei de Condomnio, que estabelece uma
relao jurdica na qual se surgem os direitos e obrigaes para as
partes que dele participam. A conveno possui os mesmos efeitos de
um contrato. A elaborao da conveno do condomnio cabe aos condminos.
Na maioria das vezes, as Convenes do Condomnio no espelham a
realidade, pois o que foi registrado no Cartrio do Registro de
Imveis foi apenas minuta, feita inicialmente pelo incorporador,
para a liberao da edificao: Continua em vigor at hoje sem alteraes,
no porque estejam bem redigidas, ou no necessitem de alteraes, mas
porque sua reviso exige um quorum de 2/3 (dois teros) do total das
fraes ideais do condomnio, e o seu custo elevado. O correto seria
adaptar a minuta de conveno as particularidades do prdio, bem como
prever, principalmente no captulo referente aos direitos e deveres
dos condminos, um maior nmero de situaes possveis, para que sejam
administradas antes que seja concludo e oficialmente instalado o
condomnio. Contedo da conveno: Para que preencha os requisitos
mnimos legais, a conveno dever disciplinar 12 aspectos, alm de
outros que ficaro a cargo dos condminos (art. 9 3 ). 1 Discriminao
das partes exclusivas e das reas comuns preciso ficar bem definido
o que de uso individual e o que de uso coletivo, com especificaes
em metros quadrados das diferentes reas; 2 Destino das diferentes
partes Cabe conveno dispor sobre a finalidade de cada unidade
autnoma e das reas de uso comum; 3 Modo de usar as coisas e servios
comuns As normas gerais devem ser estabelecidas na conveno; servios
comuns so todos aqueles organizados e administrados pelo condomnio;
4 Forma de rateio das despesas Os encargos, formas e proporo das
contribuies dos condminos para as despesas de custeio e
extraordinrias; 5 Modo de escolher o Sndico e o Conselho fiscal Os
condminos tm ampla liberdade para regulamentar forma de escolha do
Sndico e dos Conselheiros; 6 Atribuies do Sndico, alm das legais
Conforme o artigo 22 da Lei do Condomnio. Outras ainda podero ser
acrescentadas, dependendo da complexidade do condomnio; 7 Remunerao
ou no do Sndico Cabe conveno definir se a funo ser remunerada ou
no. O ideal que o valor seja estipulado somente em Assemblia; 8
Modo e prazo de convocaes das Assemblias No existem na Lei do
Condomnio regras que definam com quantos dias de antecedncia as
Assemblias devero ser convocadas. Por analogia com as Assemblias
das sociedades annimas, a maioria prev prazo mnimo de 8 (oito)
dias, podendo ser prazos menores; 9 Quorum para os diversos tipos
de votao Depende do perfil do edifcio. Elevado demais, inviabiliza
a administrao. Baixo, para assuntos importantes, leva o condomnio
para a desordem; 10 Constituio do Fundo de Reserva Dever ser
previsto na Conveno. Se for formado por rateio entre os condminos,
devero ser estabelecidas proporo e percentualidade; 11 Forma e
quorum para as alteraes da Conveno A prpria Conveno estabelece o
procedimento para sua reviso; 12 Forma e quorum para aprovao do
Regimento Interno Tem-se atribudo ao Regimento Interno o carter de
regulador das atividades do cotidiano do condomnio, por isso
aconselha-se maior flexibilidade para suas alteraes.
ndice
Assemblia a reunio de condminos, previamente convocados pelo
sndico, de acordo com o determinado em Lei e na Conveno, a fim de
deliberar ou resolver determinados assuntos constantes da pauta, e
outras questes de interesse do condomnio. lamentvel que na maioria
dos condomnios se note uma baixa freqncia nas Assemblias, fazendo
com que o pequeno nmero de condminos presentes tome decises
importantes, envolvendo a todos, em vista da omisso da maioria. Em
geral, so justamente os condminos ausentes que, aps a realizao das
Assemblias, ficam reclamando das decises tomadas. preciso uma maior
motivao por parte do Sndico e uma conscientizao por parte destos
condminos, no sentido de comparecer pessoalmente ou, pelo menos, se
fazer representar, a fim de que seu patrimnio seja sempre
preservado. Assemblia Geral - Ordinria e Extraordinria. Assemblia
Geral Ordinria a Assemblia que, por fora da Lei do Condomnio, deve,
obrigatoriamente, ser realizada anualmente. Nesta Assemblia, os
condminos se renem para conhecer e deliberar sobre assuntos de
rotina administrativa, prestao de contas do exerccio findo, aprovao
do oramento para o exerccio financeiro subseqente e eleio de
Sndico, Subsndico e Conselho Consultivo. Assemblia Geral
Extraordinria: a Assemblia realizada para que os B condminos possam
deliberar sobre assuntos que requerem urgncia, e outros previstos
na Conveno. Poder ser convocada pelo Sndico, assim como por
condminos que representem, no mnimo, um quarto do condomnio,
conforme a Lei no. 4.591/64. Todos os condminos, ou seja, os
proprietrios, os promitentes compradores, os cessionrios e os
promitentes cessionrios de apartamentos, ou de salas comerciais de
um mesmo condomnio, podero participar das Assemblias, pessoalmente
ou atravs de procurador devidamente habilitado por procurao. Cada
condmino ter direito a tantos votos quantas forem s unidades
autnomas que possuir no condomnio, salvo se a Conveno for contrria.
Caso a unidade pertena a duas ou mais pessoas, dever uma delas ser
escolhida para representar os interesses da unidade, a fim de
evitar o tumulto que, geralmente, causado por opinies diferentes.
Cabe salientar que, em caso de inquilinos e comodatrios, estes
podero participar das Assemblias Gerais Ordinrias e Extraordinrias,
porm no tero direitos a votos em relao a taxas extras. A Lei no
prev forma especial para a convocao das Assemblias, sendo
recomendvel, porm, que a notcia da realizao da Assemblia chegue a
todos os condminos, para que nenhum deles possa alegar nulidade da
sesso, por no ter sido convocado. A forma de convocao deve ser
prevista na Conveno. Geralmente a convocao feita por edital,
afixado na portaria e em outras reas comuns do condomnio e,
excepcionalmente, devido ao seu elevado custo, por edital publicado
na imprensa. No instrumento de convocao da Assemblia devem constar,
com clareza, os assuntos a serem debatidos, indicando ainda,
obrigatoriamente, o local, data, quorum e hora da realizao da
Assemblia Geral, em primeira e segunda convocao. O mtodo mais
comumente utilizado para compor a mesa o da escolha, entre os
condminos presentes, de um Presidente que, por sua vez, escolher o
Secretrio, incumbido de lavrar a Ata em livro prprio. So muitos os
fatores que influenciam o resultado de uma Assemblia de condminos,
determinando seu sucesso ou fracasso. Existem tcnicas para preparar
e conduzir uma reunio. A Assemblia utiliza os mesmos princpios. A
seguir, um roteiro de Assemblia: 1-Verificar, antes de qualquer
coisa, o que a conveno do condomnio diz sobre Assemblias;
2-Comparecer ao local designado, com 30 (trinta) minutos de
antecedncia da hora fixada para primeira convocao, com o Livro de
Atas, o Livro de Assinaturas, a documentao administrativa relativa
ordem do dia e os comprovantes de convocao; 3-Redigir, com
antecedncia, o Termo de Abertura no Livro de Presena, para coleta
de assinatura dos condminos ou de seus representantes legais;
4-Tomar as assinaturas dos condminos que forem chegando,
verificando se a unidade est em dia com suas obrigaes condominiais;
5-Conferir o quorum para sua instalao, em primeira convocao, ou
aguardar a hora para segunda convocao; 6-Declarar que a Assemblia
se encontra instalada e solicitar que os presentes indiquem o
Presidente e o Secretrio, ou somente o Presidente, conforme o
estabelecido na Conveno, cabendo a este indicar o Secretrio;
7-Determinar ao Secretrio que leia o edital, com destaque para a
ordem do dia; 8-Submeter cada um dos itens da ordem do dia a
discusso e deliberao, com tomada de nmero de votos favorveis e
contrrios; 9-Coletar a assinatura do Presidente e do Secretrio e
declarar encerrada a reunio.
ndice
Ata o documento no qual se relacionam todos os atos, questes e
decises ocorridas numa Assemblia Geral ou reunio, para servir,
quando for o caso, de comprovao futura. Os elementos principais que
devem constar da Ata: Identificao do carter da Assemblia (Ordinria
ou Extraordinria); 1- Identificao do condomnio; 2- O dia, o ms, o
ano e a hora do inicio da Assemblia e se em primeira ou segunda
convocao, por extenso; 3- O local da Assemblia; 4- O nmero de
condminos presentes (para efeito de quorum); 5- A Presidncia dos
trabalhos; 6- A pessoa que secretariou os trabalhos (quem fez a
ata); 7- A ordem do dia; 8- O encerramento, contendo local, data e
assinatura do presidente e secretrio. As decises resolvidas durante
as assemblias s podero ser anuladas judicialmente ou por deliberao
em outra assemblia, ficando os condminos ausentes e regularmente
convocados obrigados a cumpri-las, perdendo o direito de
question-las
ndice
Administrao do Condomnio: constituda por trs rgos principais e
indispensveis por lei: o Sndico, o Conselho Consultivo e a
Assemblia Geral. Tambm participam da Administrao do Condomnio
outros rgos, secundrios, porm no menos importantes: o Subsndico, o
Conselho Fiscal, a Comisso de Obras, etc.
ndice
Sndico: O CARGO DE SNDICO Poucas pessoas no condomnio sabem
avaliar a responsabilidade e a extenso do cargo de sndico. Embora
no seja necessrio ser um Doutor em Direito para exercer
satisfatoriamente a funo, a tarefa abrange vrios assuntos alm da
prpria legislao. A maior dificuldade lidar com as pessoas, seus
impulsos, emoes, valores, costumes, hbitos, crenas e falta de
interesse, alm dos que querem obter vantagens pessoais. O que causa
mais preocupao e descontentamento ao sindico a pouca participao dos
moradores na vida do condomnio, isso fica claro, pela pouca presena
nas Assemblias, que em mdia no ultrapassa 15% dos moradores. Sndico
Profissional (Empresa) O sindico profissional a pessoa que por seu
conhecimento, formao e experincia podem administrar um condomnio
como se fosse uma empresa, trazendo inmeros benefcios e vantagens.
A funo surgiu devido dificuldade cada vez maior entre os condminos
para eleger um sndico, seja pela falta de candidatos ou porque o
candidato no agrada a maioria. Ele pode atuar como autnomo ou
pessoa jurdica e no h impedimento geral na contratao de um sndico
profissional, o Cdigo Civil de 2002, Artigo 1.347 diz. A assemblia
escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o
condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder
renovar-se. Entretanto, vale lembrar que o sndico pode ser pessoa
estranha ao condomnio, mas o subsndico e os conselheiros devem ser
obrigatoriamente, proprietrios e residentes no condomnio.
ndice
TRANSPARNCIA importante deixar todos os moradores informados e
esclarecidos sobre os assuntos pertinentes da administrao do
condomnio. Sempre procurar esclarecer dvidas dos moradores,
lembrando que no obrigatrio ter conhecimento de tudo e todos e que
um sndico necessita de esclarecimentos, porm aps obter o
conhecimento necessrio repassa-lo imediatamente, por escrito, a
quem tem direito. de grande importncia estabelecer um canal de
comunicao ntido com os condminos visando o repasse de informaes,
esclarecimento de dvidas, apresentao de sugestes, etc. Uma medida
pratica a colocao de um livro de reclamaes e sugestes na portaria
do condomnio. CAPACIDADE DE NEGOCIAO o ato de conseguir um
resultado que atenda as duas partes com interesses opostos, pois a
negociao est em toda parte e na administrao do condomnio essa
pratica no diferente. No existe mais lugar para sndicos mandes que
s gostam de impor. A vez de negociao, portanto, saber negociar uma
qualidade fundamental em qualquer lugar. O sndico deve manter um
relacionamento interpessoal com os funcionrios, moradores e
prestadores de servios. Negociar bem uma maneira de obter timos
resultados em tudo que se faz. COMPETNCIA O sndico deve ser capaz
de administrar financeiramente um condomnio de forma controlada, no
permitindo grandes variaes nos valores pagos. Os resultados da
competncia administrativa tm reflexo direto na: conservao do
edifcio; Boa Manuteno eficaz de todos os equipamentos; Higiene e
limpeza; Cumprimento de prazos e compromissos; Respeito das normas
e procedimentos; Melhoria contnua no processo de segurana pessoal e
patrimonial; Envolvimento e cooperao dos moradores (condminos) para
soluo dos problemas; Cabe salientar que a flexibilidade est
inserida na competncia, onde o primordial saber abrir mo em
determinados momentos, utilizar o bom senso e buscar sempre um
ponto de equilbrio nas aes e decises.
ndice
Atribuies do Sndico So extensas as atribuies bsicas definidas na
Lei do Condomnio (art. 22 1 ), podendo ser aumentadas, se assim for
convencionalmente determinado. 1- Representar o condomnio, ativa e
passivamente, em juzo ou fora dele e praticar os atos de defesa dos
interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas por Lei ou
pela Conveno; Representao legal talvez a principal atribuio do
Sndico. Sempre que os interesses coletivos estiverem em jogo, o
Sndico quem se deve colocar na defesa de todos. Para desempenhar
essa funo ele no depende de autorizao do Conselho, nem da
Assemblia. Somente se seus atos ultrapassarem os limites da
administrao ordinria que dever buscar respaldo nos outros rgos do
condomnio. 2- Exercer a administrao interna da edificao, ou do
conjunto de edificaes, no que respeita sua vigilncia, moralidade e
segurana, bem como aos servios que interessam a todos os moradores.
Polcia Administrativa uma atribuio do Sndico que tem dado margem a
discusses. A lei no diz que o Sndico deva estabelecer a moral do
edifcio segundo seus valores e critrios, ele somente o guardio da
moral, ou seja, da moral que resultar de decises da comunidade, por
meio de Assemblias, ou do Regimento Interno, ou da cultura
dominante no prdio. 3- Praticar os atos que lhe atriburem as leis,
a Conveno e o Regimento interno. Execuo das atribuies: o Sndico o
executivo do condomnio e, como tal, deve cercar-se de pessoas
competentes para auxili-lo em suas funes. 4- Impor as multas
estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno. Imposio
de multas: cabe ao Sndico, e unicamente ao Sndico, como decorrncia
natural de sua obrigao de zelar pela ordem do condomnio, o
poder-dever de aplicar as multas necessrias, em razo de
descumprimento da conveno ou do regimento interno (art. 22 1 -
alnea d). 5- Cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento
Interno, bem como executar e fazer executar as deliberaes da
Assemblia. 6- Prestar contas Assemblia dos condminos. 7- Guardar a
documentao do condomnio
ndice
Cuidados essenciais 1- Manter na portaria um livro de ocorrncias
para registrar todas as sugestes ou reclamaes, assim como
providncias tomadas pelo administrador. 2- No aceitar reclamaes
verbais! 3- Manter na portaria um livro para protocolar todas as
correspondncias entregues e recebidas. 4- Instalar quadro de avisos
nas portarias. 5- Determinar vistorias peridicas nas reas comuns,
fiscalizando extintores, mangueiras de incndio, caixas de gordura,
calhas e rufos. 6- Fixar um horrio de atendimento aos condminos,
bem como o local do atendimento. 7- No aceitar reclamaes em sua
unidade 8- Contratar empresa especializada em condomnios, a fim de
que a mesma possa resguardar e assessorar a figura do Sindico. 9-
Manter atualizado o cadastro de moradores e Imobilirias. 10- Fixar
mensalmente cpia dos balancetes nas portarias. 11- Exigir da
assessoria que os balancetes sejam, feitos sempre com conciliao
bancaria. 12-. Cobrar sempre a anlise dos balancetes do seu
Conselho Fiscal. 13- No deixar de ter a cobertura do Seguro de
Responsabilidade Civil.
ndice
Remunerao do Sndico: O instrumento de mandato do Sndico a prpria
Ata que o elegeu, motivo pelo qual recomendamos que todas as Atas
de eleio de Sndico sejam registradas em cartrio de Ttulos e
Documentos. Quanto remunerao, deve ser fixada por ocasio da
Assemblia que o eleger, observando sempre o disposto na Conveno.
Ser sndico , na verdade, uma funo que exige tempo e dedicao.
Remunerar o trabalho de forma adequada equivale a tornar o encargo
vivel. Existem quatro situaes mais comuns: a- o Sndico no tem
qualquer beneficio; b- o Sndico fica isento das taxas condominiais
ordinrias; c- o Sndico recebe um pr-labore mensal; d- o Sndico
isento da taxa ordinria e recebe pr-labore. Desde 06 de maro de
1997, ficou estabelecido, atravs do Decreto no. 2.172, que sobre a
remunerao percebida e /ou quando ficar isento da taxa ordinria, o
sndico ou administrador ter que recolher 20% (vinte por cento), a
ttulo de Previdncia Social.
ndice
As Despesas do Condomnio: Conforme a Lei do Condomnio, em seu
art. 24, e o Novo Cdigo Civil, art. 1.350, uma vez por ano os
condminos devem se reunir, a fim de aprovar o oramento destinado
conservao da edificao e manuteno de seus servios. Resumidamente,
aprovar o oramento anual das despesas ordinrias que, conforme o
nome j diz, so despesas comuns, habituais, que se fazem comumente,
freqentemente, as despesas cotidianas necessrias para o dia-a-dia
do condomnio. O quorum para aprovao o da maioria dos presentes. So
despesas ordinrias, ou de custeio: a) o pagamento de salrios dos
empregados e respectivos encargos sociais; b) o consumo de gua e
esgoto, energia e telefone; c) os contratos de conservao e manuteno
dos aparelhos das partes comuns, tais como elevadores, interfones,
antenas coletivas, etc.; d) os prmios dos seguros; e) as despesas
com material eltrico, de limpeza e de expediente f) as despesas a
serem efetuadas com pequenos reparos na edificao; g) o pr-labore do
sndico; h) a remunerao da empresa de assessoria, e outras. O
pagamento destas despesas de responsabilidade de quem estiver
ocupando a unidade, independente de ser proprietrio ou inquilino.
recomendvel a incluso de uma verba para despesas eventuais no
previstas no oramento. So despesas extraordinrias aquelas que no se
referem aos gastos rotineiros de manuteno do condomnio; embora a
Lei 4.591/64 no defina o que seja despesa extraordinria, a idia
central a de benfeitoria. Na lei do inquilinato existem 5 (cinco)
itens exemplificativos. Palavras-chave de cada um deles: reformas,
fachadas, obras, equipamentos e decorao. Basta comparar estas
palavras s despesas ordinrias e imediatamente ser identificada a
diferena entre uma e outra. O pagamento destas despesas de
responsabilidade do proprietrio da unidade, pois um gasto relativo
valorizao de seu imvel. So despesas suplementares todas aquelas que
fogem a uma previso normal, comum as demais despesas. Decorrem
deste modo, de fatos imprevisveis, tais como aumento do valor da
conta de gua, elevao no valor de energia, pagamento de frias e 13
salrio do funcionrio (somente se no estiver previsto no oramento
anual) e outros. Exemplificando: um condomnio, ao fazer sua
previso, destinou R$ 500,00 (quinhentos reais) para pagamento da
CAESB. Quando a conta chegou, o valor a pagar foi de R$ 1.100,00
(um mil e cem reais), em funo de um vazamento - no necessrio que o
Sindico convoque uma Assemblia para aumentar a taxa ordinria, basta
que ele pegue a diferena e a divida pelo numero de unidades,
emitindo assim boletos para pagamento de taxa suplementar, que
aconselhvel que siga com um comunicado explicando o ocorrido. Caso
o dficit persista, o sndico dever marcar Assemblia para o aumento
da Taxa de Condomnio.
ndice
Rateio das despesas: As despesas mensais devero ser rateadas
(divididas), recolhendo, nos prazos previstos na Conveno, a cota -
parte que couber a cada. Os critrios mais comuns adotados para
diviso das despesas so com base nas fraes ideais do terreno, como
expresso na Lei, e diviso em partes iguais para todos os
comunheiros (unidades). Existe a obrigatoriedade de todos arcarem
com as despesas comuns. Ao contrrio, tem-se entendido no ter
validade qualquer deciso de Assemblia, ou dispositivo da prpria
conveno, que exclua qualquer condmino do pagamento de sua parte nas
despesas. A causa que d origem a obrigao simplesmente o exerccio do
domnio (propriedade) sobre uma frao comum do edifcio. A lei
categrica: mesmo que o condmino renuncie aos seus direitos, em caso
algum poder recusar-se do pagamento dos encargos (art. 12). o
Sndico quem deve proceder arrecadao ou cobrana das taxas ou
contribuies condominiais, podendo tambm transferir essa funo sua
assessoria, se houver.
ndice
Fundo de Reserva: a parcela da arrecadao do condomnio, a parte
das contribuies ordinrias, que se destina especificamente a suprir
as necessidades emergenciais e as despesas de necessidades
comprovadas. A Conveno do Condomnio que determina a forma de
constituio das parcelas relativas ao fundo de reserva, bem como os
casos em que pode ser o mesmo utilizado e, ainda, que pode
autorizar a sua movimentao. O valor usualmente fixado de 5 a 10%
(cinco a dez por cento) sobre o valor das cotas condominiais
ordinrias. necessrio esclarecer que fundo de reserva no despesa e,
sim, receita; condenvel a prtica de apropriao de valores do fundo
de reserva para o atendimento de despesas comuns. Aps sua utilizao
total ou parcial, para os fins a que se destina, o Sndico dever
tomar providncias para repor esses valores. O indicado seria abrir
conta poupana ou conta corrente, para que estes valores fossem
mensalmente transferidos. Uma prtica comum, no indicada, consiste
na cobrana do fundo de reserva do inquilino, uma vez que fere a Lei
do Inquilinato, j que para cobrir despesas extraordinrias.
ndice
Seguro do Condomnio: Segundo o art. 13 da Lei 4.591/64, o Sndico
responsvel pela realizao do seguro obrigatrio, abrangendo todas as
unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou outro sinistro
que cause a sua destruio, no todo ou em parte. O pagamento do
respectivo prmio computado nas despesas ordinrias do Condomnio.
Sendo o Sndico o representante legal do condomnio, a ele cabe,
exclusivamente, promover anualmente o seguro da edificao, dentro
dos valores reais. Se o Sndico levar o assunto Assemblia Geral, e a
mesma decidir por no realizar o seguro do prdio, configurado o auto
- seguro, ou seja, no caso de destruio parcial do prdio, os
consertos sero realizados com verbas do prprio condomnio,
rateando-se as despesas entre todos os condminos, mesmo que a
unidade de algum deles no tenha sido atingida. Com relao
responsabilidade do Sndico, o mesmo ficar isento civil ou
criminalmente. As seguradoras possuem um elenco de coberturas
securitrias que se adequam a todas as necessidades dos condomnios,
alm de outras, denominadas acessrias ou complementares: a)
Securitrias: - incndio, queda de raio e exploso, vidas dos
empregados, e outras; b) Complementares: - danos eltricos; -
vendaval, granizo, queda de aeronaves, impacto de veculos
terrestres, fumaa; - quebra de vidros; - responsabilidade civil do
condomnio, do sndico e da guarda de veculos; - roubo ou furto
qualificado de bens do condomnio; - incndio de bens dos moradores;
- alagamento; - desmoronamento; - impacto de veculos em portes
eltricos que protegem o condomnio
ndice
Prestao de contas: o foro para prestao de contas a Assemblia.
Prestar contas no s aprovar o balano contbil e, sim, dar satisfao
aos condminos de todos os atos praticados. Contabilidade do
Condomnio Uma das atribuies do Sndico a prestao de contas Assemblia
de condminos e a guarda dos documentos durante 05 (cinco) anos,
desta maneira existe a necessidade do condomnio de manter controle
de natureza contbil. A obrigao do Sndico de prestar contas, ou
seja, mostrar o que recebeu e o que gastou, alm de demonstrar a
destinao do dinheiro arrecadado dos condminos. A prestao de contas
deve ser com conciliao bancria pois assim no se deixam dvidas sobre
a movimentao de contas a receber e contas a pagar dentro do ms.
Conciliao bancria significa dizer que todos os pagamentos sero
feitos atravs de cheques e recebimentos feitos em instituies
bancrias. Mesmo que no esteja previsto na Conveno do Condomnio e
seja facultativo no Novo Cdigo Civil (art. 1.356 - da criao de um
Conselho Fiscal), aconselhavel que o Sndico continue contando com a
ajuda deste para administrar. Assim, o Sndico (ou administrador)
dever enviar mensalmente ao Conselho Fiscal os balancetes, para que
o mesmo emita parecer, favorvel ou no, a fim de que, na efetiva
aprovao da prestao de contas em Assemblia Ordinria, os problemas
que por ventura se encontrem sejam sanados.
ndice
DEMONSTRATIVO FINANCEIRO MENSAL Terminado o ms, a administradora
(ou o sndico) comumente apresenta um demonstrativo financeiro de
contas detalhado, referente ao ms anterior. Todos os documentos
comprobatrios devero ter o visto do sndico e a pasta dever ser
analisada pelos membros do conselho. A pasta conter tambm informaes
sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancrios, saldos
em poupana e aplicaes, posio do Fundo de Reserva, da conta
benfeitorias, etc. Um resumo de no mximo duas folhas poder ser
enviado a cada condmino e afixado nos quadros de aviso do
condomnio. Atualmente, algumas administradoras disponibilizam um
resumo do demonstrativo financeiro nos prprios boletos de taxas dos
condminos.
ndice
Dicas para Administrao de Recursos do Condomnio 1-Entregar
mensalmente os documentos a contabilidade para elaborao do
demonstrativo de receita e despesa, devidamente protocolada; 2-
Evitar movimentar dinheiro em espcie, ou criar um caixa, ou mesmo
receber pagamento das taxas condominiais; 3- Os pagamentos devero
ser efetuados atravs de cheques nominais e cruzados, e devem ser
anotados nos recibos de pagamento os nmeros dos cheques
correspondentes, no esquea do extrato do dia 1 ao ultimo dia til do
ms ; 4- Jamais efetuar o pagamento sem o respectivo comprovante; 5-
Exigir a nota fiscal e quanto aos recibos de servio prestado o
mesmo tem que ser na forma de RPA( Recibo de Pagamento a Autnomo)
6- No conceder liberao de multas e juros; 7- Em caso de desconto,
exigir que o mesmo figure na nota fiscal, evitando assim pendncias
na contabilidade; 8- Na transio de Sndico, verificar os saldos
existentes como: saldo em caixa, crdito do sndico e outros; 9-
Solicitar mensalmente parecer do Conselho Fiscal sobre os
balancetes; 10- Solicitar a contabilidade que os boletos das taxas,
configure o resumo do ltimo demonstrativo de despesas e
receitas.
ndice
Como agir com a inadimplncia A Ascon listar uma srie de medidas
para combater a inadimplncia no condomnio. Novas possibilidades vm
surgindo, como as Cmaras Arbitrais, de Mediao, alm das medidas mais
severas que a nova lei de execuo de sentenas trouxe. Ainda melhor
entrar em acordo do que realizar a cobrana judicial. No abater
valor da dvida, o que no permitido legalmente ao sndico, mas
parcelar, em acordo registrado atravs das instituies citadas acima.
Entrar na Justia para cobrar o inadimplente a ltima sada, porque
ainda caro e demorado. Pode levar mais de 5 anos. Tambm para o
inadimplente sai mais barato entrar em acordo, buscando uma
composio, um parcelamento, pois seguramente vai ficar mais barato
negociar as taxas em atraso do que ser executado no
Judicirio.Confira abaixo mais detalhes. Nova lei Ferramentas
importantes para a cobrana de inadimplentes entraram em vigor desde
junho de 2006 com a lei 11.232/2005, que modificou o Cdigo de
Processo Civil. Agora, o valor devido aps a condenao na Justia deve
ser pago em at 15 dias aps a intimao da sentena condenatria. Se
esse prazo no for cumprido, automaticamente ser acrescida multa
judicial de 10% sobre o dbito. Com a nova legislao, na sentena j
ser estipulado o valor do dbito, o que no era feito antes. Outra
novidade que a intimao poder ser feita para o advogado, no "Dirio
Oficial", e no mais para o devedor, que chegava a mudar de endereo
para ignorar a deciso do juiz. Alm disso, em funo de outras
alteraes, o perodo de adiamento do pagamento da dvida com recursos
judiciais deve cair bastante. Cmara de Mediao A Cmara de Mediao
visa a soluo de conflitos no ramo imobilirio atravs de acordos,
facilitados por um mediador. Deste modo, a vantagem evitar a
resoluo judicial dos conflitos, optando por uma resoluo que pode
ser mais rpida, amigvel e barata. O custo envolvido relativo a
quantia cobrada, exemplo: 801,00 a 1.000,00 = 25,00 de antecipao +
72,00 se houver acordo. O acordo pode ser registrado como ttulo
extrajudicial, e pode ser executado na Justia caso uma das partes
no o cumpra. Cmaras arbitrais As Cmaras so instituies privadas e
seus rbitros funcionam como mediadores. H legislao especfica para
regular seu funcionamento. As sentenas expedidas tm o valor de um
acordo formal. A limitao deste tipo de Justia que as partes tm de
concordar em solucionar sua questo atravs de uma Cmara Arbitral.
Mas a sentena proferida tem o mesmo valor que as da Justia comum,
inclusive no cabendo apelao. Para utilizar essa alternativa de
resoluo de conflitos, as partes devem firmar uma conveno de
arbitragem, seja na Conveno condominial, ou atravs do compromisso
arbitral, que firmado quando surge a controvrsia. A opo pela
arbitragem resulta em custos menores, especialmente em funo do
prazo para a definio do litgio. As custas processuais sero sempre
calculadas sobre o valor da controvrsia e variam de 4 a 6%.
Certamente menos oneroso se comparada com a Justia Comum, que
engloba custos diretos (custas iniciais, honorrios advocatcios, nus
da sucumbncia...) e indiretos (nus da espera, mltiplas viagens aos
Fruns, custos das provas, percias, etc...). Caso nenhum outro prazo
seja estipulado pelas partes, o prazo mximo para prolao da sentena
de 180 (cento e oitenta) dias, contados da instituio da arbitragem
(art. 23, Lei 9.307/96). E, contra a sentena, no h recurso: ela
definitiva. A sentena arbitral, caso no seja cumprida, considerada
ttulo executivo judicial. Em caso de descumprimento do acordo, pode
ser acionada na Justia. E ainda, no est sujeita a recursos ou
homologao pelo Poder Judicirio (art. 18, Lei 9.307/96) Saiba mais.
Juizado Especial Cvel O JEC o antigo Tribunal de Pequenas Causas.
Em aes que envolvam quantias de at 20 salrios mnimos, o prprio
autor do processo encaminha pessoalmente seu pedido. Em causas cujo
valor seja acima de 20 salrios mnimos, preciso ter advogado. Causas
acima de 40 salrios mnimos no so aceitas. Em algumas cidades, O JEC
recebe aes de cobrana de condomnios. Juizados do Rio de Janeiro
(RJ) e de So Jos do Rio Preto (SP), consultados, confirmaram
aceitar este tipo de proposio, ao contrrio de outros como So Paulo
(SP) e Braslia (DF). As vantagens so o custo menor do que a cobrana
na Justia comum e a rapidez do processo. Multa de at dez vezes a
taxa condominial Para penalizar os devedores "crnicos", pode ser
estudado o uso de uma ferramenta proporcionada pelo Novo Cdigo
Civil: multas de at cinco ou dez taxas condominiais, d e p e n d e
n d o d a g r a v i d a d e d o c a s o . Dois artigos
correspondentes: Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o condomnio poder, por
deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido
a pagar multa correspondente at ao quntuplo do valor atribudo
contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das
faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se
apurem. Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento antisocial, gerar incompatibilidade de
convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser
constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor
atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior
deliberao da assemblia.
ndice
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Desconto por Antecipao Desde a implantao do Novo Cdigo Civil em
2002, no qual dentre questes relacionadas a Condomnios, a mais
polmica foi a reduo da multa mxima dos atrasos das taxas para 2% e
os juros moratrios para 1%, muitos condomnios esto tendo
dificuldades em conter a inadimplncia. Levando em considerao que a
Taxa de Condomnio, nada mais do que a soma de todas as despesas do
condomnio (gastos), rateadas entre os condminos. A dificuldade
surge quando alguns condminos deixam de cumprir essa obrigao
condominial, ocasionando atrasos nos pagamentos das contas,
desestabilizando a administrao. Ajuizar uma ao de cobrana de taxas
condominiais, com apenas um ou dois meses de atraso, alm de ter
custos adicionais, a ao morosa em comparao com a necessidade do
pagamento das despesas condominiais que imediata. A opo encontrada
foi a de implantao do desconto pontualidade, do qual a taxa era
majorada em um percentual, e, chegando a data do vencimento, tal
majorao era descontada a ttulo de pontualidade. Esse procedimento,
no foi aceito por alguns juristas, sobre a alegao de que tal prtica
caracterizava uma multa embutida, pois acredita-se que obrigao do
condmino pagar a taxa em dia, e que o acrscimo poderia caracterizar
um lucro do condomnio, cabendo apenas as penalidades por atraso
previstas em lei. Em partes, a inteno da aplicao do desconto de
pontualidade estava certa, levando em considerao que tal majorao
poderia ser feita sob o argumento de despesas eventuais. J o
desconto concedido no poderia ser dado na data do vencimento, pois
como j dito, obrigao do morador pagar suas taxas em dia. Porm nada
o obriga a antecipar o pagamento, o que tambm beneficia ao
condomnio. Pensou-se ento em um benefcio recproco, do qual poderia
se resolver tanto o problema da inadimplncia, como a reduo do valor
a ser pago pelo condmino. O critrio utilizado abarca o mesmo
princpio do desconto pontualidade, porm ao invs do desconto ser
concedido a quem pagasse no vencimento, esse seria concedido a quem
antecipasse o pagamento. Tal situao no est prevista em legislao e
to pouco seria caracterizada como uma multa embutida, tendo em
vista que no obrigao do condmino pagar o condomnio antes da data do
vencimento. A dinmica seria a seguinte: O vencimento das taxas
condominiais mudaria para um dia posterior ao atualmente praticado,
tendo como sugesto pelo menos 05 dias posteriores ao atual
vencimento. Exemplo: o vencimento atual das taxas se d todo dia 10
de cada ms, cujo mesmo passaria a se dar no dia 15 de cada ms. Tal
mudana poderia ser interpretada de forma errnea, sob o argumento de
que as contas do condomnio s poderiam ser pagas at o vencimento
atual. Porm, a data do desconto, que no pode ser igual ao
vencimento, passa a ser dado at o dia 10, no modificando a rotina
administrativa de pagamentos. De forma mais clara: Seria mudada a
data do vencimento das taxas de condomnio para todo dia 15 de cada
ms, porm quem efetuasse o pagamento antecipado at o dia 10, teria o
desconto a ttulo de desconto por antecipao. de se lembrar que o
valor a ser pago, dever ser majorado em pelo menos 25% a ttulo de
despesas eventuais, cujo desconto poderia ser de 20% para o
pagamento antecipado at o dia 10. Exemplo: Um condomnio cuja taxa
atual e de R$ 100,00 (cem Reais) com o vencimento todo o dia 10,
teria o valor majorado em 25%, ou seja, totalizando R$ 120,00
(cento e vinte Reais) com o vencimento todo o dia 15 de cada ms,
porm quem efetuasse o pagamento at o dia 10 do ms do vencimento,
teria um desconto de 20% sobre os R$ 120,00 (cento e vinte Reais),
valor que resultaria nos mesmos R$ 100,00 (cem Reais) originrios.
Para os efeitos legais, o valor da taxa de condomnio de R$ 120,00
(cento e vinte Reais) e o vencimento se d todo dia 15 de cada ms.
Teoricamente a data de pagamento com desconto seria a mesma data de
vencimento praticada anteriormente sem o desconto, e o valor j com
o desconto, seria o mesmo pago anteriormente pelos condminos, o que
no alteraria a rotina financeira do condomnio e nem a dos
condminos. A mudana atinge apenas aos condminos inadimplentes, pois
passada a data a ser concedido o desconto, o condmino pagar o valor
integral da taxa de condomnio, e se passado o vencimento, este
valor ser acrescido de multa e juros conforme legislao. Verifica-se
que tal prtica no fere o fator gerador das taxas condominiais, e to
pouco caracteriza uma multa embutida, uma vez que o condmino
antecipou o pagamento beneficiando ao condomnio que, em
contrapartida o condomnio beneficiou ao condmino que antecipou o
pagamento concedendo-lhe um desconto. Cabe ressaltar que a data do
vencimento das taxas s pode ser modificada em Assemblia Geral dos
condminos, assim como a fixao dos valores das taxas condominiais. J
existem jurisprudncias acatando o desconto por antecipao, o que
refora a idia de benefcios recprocos e consequentemente a interao
entre condomnio e condmino, resultando na reduo considervel da
inadimplncia. Empresa de Assessoria de Condomnios Acima de tudo, a
Assessoria deve ter uma viso profissional avanada da gesto de um
condomnio e transparecer este profissionalismo ao sndico. Algumas
obrigaes do servio Assessoria a prestao de contas mensal, anexando
os documentos que comprovam despesas, informaes sobre saldos
bancrios, Departamento de Recursos Humanos, Apoio Administrativo ao
Sindico, Departamento Jurdico e Cobrana de inadimplncia, etc. O
trabalho da Assessoria deve ser transparente para o sndico e tambm
para os condminos. Assim eles sabero que o sndico trabalha
corretamente. importante afirmar que o papel das empresas de
Assessoria no apenas emitir balancetes e o recibo de pagamento, e
sim, entender a importncia de um administrador profissional
orientando o sndico. Sndicos e empresas de assessoria, portanto,
devem trabalhar em conjunto, pois o servio tende a ajudar e
facilitar o trabalho e a atuao do Sndico.
ndice
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Como Escolher a Empresa de Assessoria de Condomnios Siga algumas
boas dicas: Procure indicao de outros sndicos. a Empresa para
conhecer a sua estrutura e o seu corpo de funcionrios para Visite
obter certeza da idoneidade da mesma. Informe-se sobre qual a forma
de resciso contratual prevista. item importante a ser observado na
contratao da empresa se ela possui Um departamento jurdico prprio.
Contar com um sistema on-line para tirar dvidas dos sndicos (e dos
condminos em geral) bem vindo. Certifique-se se a empresa tem
experincia em reduzir custos e otimizar as receitas. o balancete
tem que ser especfico para condomnios, sendo de linguagem Se
simples, de fcil compreenso e possibilitando o acompanhamento da
aplicao dos recursos. a empresa possui Administrador, Contador ou
outro profissional habilitado. Se a empresa possui um site prprio
na Internet, pelo qual possa passar informaes Se aos seus clientes.
Desconfie de empresas que cobram honorrios muito baixos. O ideal
cobrar taxas condizentes com os servios que so prestados e
principalmente com a estrutura que lhe oferecida. Lembre-se que a
empresa dever facilitar o desempenho e a atuao do sndico, logo o
nome e a reputao do atuante estar ligado diretamente a empresa.
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Conselho Consultivo: Segundo o artigo 23, da Lei 4.591/64: Ser
eleito na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo,
constitudo de trs condminos, com mandatos que no podero exceder a 2
(dois) anos, permitida a reeleio. Observe-se que somente
condminosproprietrios podem ser eleitos para compor o Conselho.
Eleger locatrios, empresas e funcionrios proibido. Entende-se por
condminoproprietrio tambm o cnjuge da pessoa que consta no registro
de imveis. As atribuies do Conselho Consultivo so de assessorar o
sndico na soluo dos problemas do condomnio, podendo a conveno
definir-lhes atribuies especficas. A Lei do Condomnio omissa quanto
criao de um rgo fiscalizador, por isso, na prtica, o que existe o
Conselho Fiscal, a quem compete examinar as contas do Condomnio,
emitindo ainda parecer acerca das mesmas, para apresentao e aprovao
em Assemblia Geral. Exemplificando, o Conselho Consultivo previsto
na Lei do Condomnio e tem carter meramente administrativo, porm
atravs da conveno do condomnio o mesmo pode fiscalizar as contas em
relao ao Conselho Fiscal e de Administrao. Desde janeiro/2.003,
pelo art. 1.356, ficou definido que o Conselho Fiscal no pode mais
assumir as atribuies administrativas - sua nica finalidade a de
analisar as prestaes de contas, e outras.
ndice
Resumo de Rotinas Administrativas Despesas So os gastos que os
condomnios tem classificado como ordinrios e extraordinrios,
conforme conceituao e diviso dos arts. 22 e 23 da Lei n 8.245/91
(Lei do Inquilinato) ORDINRIAS As despesas ordinrias so as
consideradas rotineiras e necessrias ao funcionamento e manuteno do
condomnio, as quais so pagas pelos condminos e, em havendo locao,
pelos inquilinos: So elas: PESSOAL Salrios Frias 13 salrio Rescises
contratuais de trabalho ENCARGOS SOCIAIS INSS FGTS PIS INSS de
contribuintes individuais (antigos autnomos) CONSUMO gua Energia
eltrica das reas comuns Gs Telefone de uso exclusivo do condomnio
MANUTENO E CONSERVAO Elevadores Bombas Portes automticos Interfones
Piscina Jardim Antena coletiva Recarga de extintores Lavagem das
caixas dgua e gordura Desinsetizao das reas comuns ADMINISTRATIVAS
Impressos, cpias e correio Iseno do sndico Despesas bancrias CPMF
Honorrios administrativos MATERIAIS Materiais de limpeza e Higiene
Uniformes EPIs Equipamentos de Proteo Individual SEGURO Aplice de
Seguro EXTRAORDINRIAS Despesas extraordinrias so os gastos
imprevistos ou destinados com benfeitorias, ambos nas reas de uso
comum: EMERGNCIA Vazamentos Desentupimentos das prumadas Substituio
de bombas d'gua Troca ou substituio de equipamentos BENFEITORIAS
Reformas (garagem, piscinas etc.) Aquisio de equipamentos (academia
de ginstica, central telefnica etc.)
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FUNDO DE RESERVA Pode ser provisionado no oramento, uma
arrecadao destinada a constituir um fundo de reserva na forma
prevista na Conveno. A constituio do fundo de reserva de
responsabilidade do proprietrio da unidade. Caso haja necessidade
de reposio total ou parcial do fundo de reserva, devido utilizao no
custeio ou complementao das despesas ordinrias do condomnio, a
responsabilidade do inquilino, salvo se referente a perodo anterior
ao incio da locao. O fundo de reserva deve ser fixado quando da
aprovao do oramento, estabelecido de acordo com a Conveno
Condominial, geralmente fixado entre 5% e 10% da arrecadao mensal.
O sndico deve fazer aplicao financeira em nome do condomnio, com
aprovao do conselho consultivo ou da assemblia geral para maior
segurana. A utilizao do fundo de reserva necessita da aprovao dos
condminos reunidos em assemblia. O sndico poder utilizar esse fundo
para pagamento de despesas emergenciais, no previstas no oramento.
Nesse caso, aconselhvel dar cincia aos Conselheiros e ratificar a
sua utilizao, na prxima assemblia geral do condomnio.
ndice
tens Incndio
Principais cuidadosVerificao: manmetros, lacre, vazamentos,
bicos e vlvulas Recarga: aps utilizao, se despressurizado, material
empedrado e aps teste hidrosttico. No usados: Tipo Espuma Tipo P
Qumico
FreqnciaSemanal Imediatamente
Extintores
Anual Anual Mensalndice
Mangueiras Instalao Eltrica Pra-raios
No podem ser enrroladas e/ou molhadas. Necessitam de tratamento
adequado Reviso efetiva
Reviso efetiva Aps reparos Aps descarga atmosfrica Quando
aparecer corroso
Anual Semestral Imediatamente Imediatamente Semestral Diria Na
chegada do gs A cada 2 anos Diria Anual Semestral Anualndice
Iluminao rea de circulao Gs Elevadores Caixa dgua Seguro
predial
Funcionamento Geral
Devem estar sempre livres Verificar se h vazamento Inspeo nas
instalaes Manuteno geral Vistoria dos mecanismos de segurana
Limpeza e conservao Renovao contratual
Guarda dos documentos Desde a vigncia da Lei 10.833/2003
aumentou o leque de documentos que devero ser arquivados pelos
condomnios, tendo em vista a obrigatoriedade de retenes e
recolhimentos tributrios nos pagamentos efetuados por servios
prestados, conforme o artigo 30 da referida Lei. Devem ser
guardados, durante 7 anos, todas as DARFs, CSLL e PIS. O arquivo
das guias obrigatrio, sob pena de sanes por parte da Receita
Federal, numa possvel fiscalizao. Aos sndicos que esto assumindo o
cargo pela primeira vez aconselhvel se inteirar de todo o histrico
da documentao a fim de garantir o atendimento s diretrizes legais.
Especial ateno merecem os documentos gerados pelo departamento
pessoal, que so a imensa maioria, tais como: folha de pagamento,
folha de ponto, DARF de imposto de renda da fonte, recibos de
vale-transporte e vale-refeio, RAIS, guias de recolhimento do INSS,
FGTS e contribuies sindicais. Alguns sndicos, principalmente os
novatos, no imaginam que a responsabilidade de guarda destes
documentos imposta pela legislao e que em alguns casos o tempo
regulamentado pode chegar a mais de trs dcadas e que outros nem
sequer podem ser descartados, como documentos inerentes a processos
trabalhistas e pronturios de funcionrios. Alem de muito valiosos
para o histrico e controle, ainda servem como prova e garantia
frente a futuras aes trabalhistas ou fiscalizaes que podem ocorrer
a qualquer momento. aconselhvel que os sndicos devam tirar cpias de
todos os documentos e encaminha-las para sua contabilidade e os
documentos originais sejam arquivados em pastas especificas para o
melhor controle dos documentos aqui citados. DOCUMENTOS PRAZO DA
GUARDA Aplice de Seguro de Vida: 05 anos aps a vigncia DARF Retenes
(PIS/COFINS/IRF/CSSL): 07 anos DARF PIS/Folha: 10 anos DIRF: 07
anos Exames mdicos: 20 anos (FGTS-RE/ GR): 35 anos GFIP Folha de
Pagamento: 35 anos Folha de Ponto: 06 anos Formulrio CAGED: 10 anos
Contribuio Sindical/ Assistencial: 07 anos GR 35 anos GPS: Recibo
de Pagamento: 10 anos Processos Trabalhistas: permanente Pronturios
de Funcionrios: permanente Recibo de Vale-Alimentao e
Vale-Transporte: 10 anos RAIS: Indeterminado de ATAS de Assemblias:
permanente Livro Contratos de Obras: at o fim da garantia Pastas de
Prestao de Contas: 10 anos
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DOCUMENTOS E OBRIGAES DO CONDOMNIO So diversos os documentos
existentes no condomnio. O prazo de guarda dos documentos
administrativos, fiscais e bancrios de 10 (dez) anos, j que este o
prazo prescricional para a cobrana das dvidas do condomnio
regularmente aprovadas, nos termos do art. 205 do novo Cdigo Civil.
Quanto s demais modalidades de documentos, caber ao sndico observar
o prazo de guarda exigido por lei, caso a caso. Livros
recomendados: Livro de atas e presena das assemblias; Livro de
reclamaes e sugestes; Livro de registro de empregados; Livro de
inspeo do trabalho; Esses livros devem apresentar termos de
abertura e de encerramento, assinados e rubricados.
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DECLARAO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMNIO O condomnio ainda no
considerado pessoa jurdica, sendo dispensada a declarao de imposto
de renda, porm tramita no rgo competente, projeto de Lei que
obrigar aos condomnios que tem aplicaes, saldos elevados em conta,
fundo de reserva em poupana com rendimentos, alm de outras fontes
de renda, a declarar o Imposto de Renda.
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CADASTRO NACIONAL DAS PESSOAS JURDICAS CNPJ De acordo com a
Instruo Normativa da Secretaria da Receita Federal N. 87, de 84, os
condomnios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem
rendimentos sujeitos a reteno na fonte esto obrigados inscrio no
CNPJ, apresentando os seguintes documentos: Conveno do condomnio
registrada em cartrio; Ata da assemblia que elegeu o sndico; Ficha
de Inscrio Cadastral - FIC, que pode ser adquirida em papelaria;
Cpia do CPF do responsvel (sndico) que assinar a FIC. Dar entrada
da FIC, devidamente preenchida, em agncia da Receita Federal na
jurisdio qual pertence o condomnio. A Receita Federal disponibiliza
em seu site (ver endereo no final deste manual) o Programa de
Auto-Regularizao de Situao Fiscal PAR, por meio do qual os
condomnios podem normalizar sua situao perante o fisco e obter a
liberao de cartes do CNPJ, dentre outros servios. O candidato a
sndico no poder possuir pendncia ou irregularidades junto a Receita
Federal, pois isso inviabilizar a obteno ou regularizao do
CNPJ.
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CADASTRO DE CONTRIBUINTES DO MUNICPIO - CCM Consultar a legislao
do seu Municpio para verificar a obrigatoriedade do cadastro ou no
do condomnio junto Prefeitura ou Administrao local. Usualmente tal
obrigao no existe. Como exemplo na Cidade de So Paulo os condomnios
no so obrigados a se inscrever no CCM. Todavia, ao contratar um
prestador de servios dever verificar se ele inscrito na prefeitura
CCM, pois, no sendo, o condomnio ter de recolher o Imposto Sobre
Servios ISS sobre o valor cobrado pelos servios prestados (o
condomnio no precisa ser inscrito no CCM para efetuar o
recolhimento).
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Empregados Sem sombra de dvida, a parte mais trabalhosa para a
administrao do Condomnio a que diz respeito aos empregados; neste
momento que surge a necessidade de o Sndico estar bem assessorado,
pois difcil imaginar que alm dos seus afazeres particulares, o
mesmo ainda ter que se manter atualizado em relao legislao
trabalhista e previdenciria. aconselhvel que, alm da empresa de
assessoria, o Sndico possua o mnimo de conhecimento dos deveres e
dos direitos dos empregados, bem como procurar manter um bom
relacionamento com os mesmos, o que ir facilitar o andamento dos
servios do condomnio. A relao entre o condomnio e seus empregados
regulamentada atravs da Consolidao das Leis do Trabalho (CLT) e,
particularmente, pela Conveno Coletiva de Trabalho da categoria
profissional. O vinculo empregatcio entre o empregador (condomnio)
e os empregados (porteiros, zeladores, garagistas, serventes,
jardineiros e outros) tem incio na assinatura da Carteira de
Trabalho e Previdncia Social CTPS do empregado, e do respectivo
registro em livro prprio, devendo ambos serem efetuados
simultaneamente, no ato da admisso do empregado. Caso isso no
ocorra, fica o Condomnio responsvel pela multa. comum que antes da
efetivao do empregado seja firmado um Contrato de Experincia, que
poder ter a durao mxima de 90 (noventa) dias, respeitando o prazo
estipulado na Conveno Coletiva de Trabalho. Tendo em vista que o
mesmo um contrato firmado a prazo certo, e sendo evidentemente
bilateral, somente no exato dia de seu trmino o vnculo estar
extinto, sem acarretar nus indenizatrio para nenhuma das partes.
Atualmente comum que os Condomnios ofeream moradia para o zelador.
Neste caso, necessrio que seja feito um Contrato de Comodato (do
latim commodatum, emprstimo; do verbo commodare: emprestar).
Comodato: emprstimo gratuito de determinada coisa, que deve ser
restituda no tempo convencionado. No caso do condomnio, este cede a
moradia vinculada ao prazo que durar o contrato de trabalho. Ao
terminar o vnculo, o empregado obrigado a devolver o imvel, no
prazo de 10 (dez) dias aps a homologao do Termo de Resciso do
Contrato de Trabalho TRCT. A situao da residncia apresenta alguns
incmodos, que merecem ateno. Em primeiro lugar, o Sndico deve se
preocupar com a seleo do empregado, pois o mesmo, assim que for
contratado, passar grande parte do seu tempo em convvio com os
condminos moradores, mulheres e crianas. necessria especial ateno
quanto origem do empregado, de onde vem, quem o conhece, quem o
recomenda, como o seu trabalho e etc., evitando-se assim futuros
problemas. Em segundo lugar vem o aspecto do horrio de trabalho do
zelador residente. preciso ter cuidado para no caracterizar jornada
de trabalho absurda, computando horas extras em excesso, por
considerar que o empregado, embora no estivesse em trabalho
efetivo, estava disposio do empregador. Assim como necessrio
respeitar os horrios de descanso, evitando convocaes ou ordens que
precisem ser acatadas em horrio noturno, ou no horrio de suas
refeies. Outro aspecto no menos importante quanto hierarquia dentro
do condomnio. aconselhvel que somente o Sndico esteja autorizado a
dirigir e fiscalizar o servio prestado pelo empregado. necessrio
esclarecer que o empregado do condomnio no empregado particular dos
condminos e no pode ser obrigado a prestar servios ou favores
particulares. Se algum condmino tiver restrio ou reclamao a fazer,
deve faz-la por escrito, em livro prprio, diretamente para o
Sindico, e jamais reclamar de forma direta com o prprio empregado.
Outro fato que merece sempre a ateno do sndico quanto ao controle
da assinatura da folha de ponto individual do empregado; comum o
empregado assinalar sempre horrios arredondados, como: 08:00,
12:00, 14:00, 18:00, etc.. Mas, analisando logicamente a questo,
podemos afirmar ser impossvel o empregado entrar e sair todos os
dias no mesmo horrio. Sugerimos ao sndico que oriente ao empregado
assinalar na sua folha de ponto individual os horrios de entradas e
sadas reais, evitando arredondamentos sem que eles ocorram
efetivamente e sem rasuras.
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Cuidados nas Contrataes: De locao de mo-de-obra (limpeza,
conservao, portaria, etc.) e de regime por empreitada (reformas,
reparos ou construo) devero ser observados os seguintes quesitos:
Contratar, preferencialmente, empresas e exigir destas a Nota
Fiscal, com o preenchimento correto dos campos, tais como: data de
emisso, nome e CNPJ do condomnio, discriminao dos servios
executados e das retenes no campo histrico; servios prestados por
terceiros (autnomos), o condomnio dever contratar Nos
preferencialmente autnomos inscritos na Previdncia Social, para
fins de reteno e recolhimento da contribuio devida ao INSS (reteno
e recolhimento de responsabilidade exclusiva do CONTRATANTE);
contratos de terceirizao de mo-de-obra, regime por empreitada e de
autnomos Nos o CONTRATANTE dever reter e recolher 11% (onze por
cento), sobre o valor bruto da nota fiscal/fatura ou recibo de
prestao de servios, para o INSS; o trabalhador autnomo no seja
inscrito no INSS, o Sndico dever encaminh-lo Caso a ASCON, para
fins de cadastramento on-line antes da execuo dos servios. Sendo
que, aps a execuo dos servios, dever ser informado tambm o valor
dos servios, afim de que seja emitido o Recibo de Pagamento a
Autnomo RPA com as respectivas retenes (INSS e Imposto de Renda, se
o valor ultrapassar o limite de iseno); A contribuio a cargo do
condomnio destinada a Seguridade Social, alm da reteno de 11%
efetuada do prestador de servios, de 20% (vinte por cento) sobre o
valor total das remuneraes pagas, devidas ou creditas a qualquer
ttulo, durante o ms, aos segurados contribuintes individuais
(autnomos) pelos servios efetivamente prestados; A partir de 26 de
julho de 2.004, fica dispensada a reteno da COFINS, CSLL e
PIS/Pasep nos pagamentos efetuados pelas pessoas jurdicas de
direito privado, pela prestao de servios de limpeza, conservao,
manuteno, segurana, vigilncia, transporte de valores e locao de
mo-de-obra, quando os referidos pagamentos forem de valor igual ou
inferior a R$ 5.000,00 (cinco mil reais), importante ter contrato
de prestao de servios assinado com profissionais autnomos e/ou
empresas, por oferecer maior segurana jurdica nas relaes comerciais
do condomnio; Orientamos exigir nota fiscal, sempre que as compras
forem efetuadas para o condomnio. Saiba como reconhecer uma nota
fiscal: a) A Nota Fiscal deve obrigatoriamente conter a denominao
Nota Fiscal, o Nome da Empresa, o Endereo, as Inscries no CNPJ
(Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica) e no CF/DF (Cadastro Fiscal
do Distrito Federal), a Numerao Seqencial da Nota, a Data Limite de
Emisso, a Data de Emisso e o Valor da Operao. b) Deve ter o nome do
condomnio, descrio dos produtos e valores, data de emisso, carimbo
de recebemos com data e assinatura ou qualquer outra forma que
comprove o pagamento da nota fiscal, ou seja, comprovante da
transferncia eletrnica, do auto_ atendimento, via internet e
autenticao mecnica; c) Observar o prazo limite para emisso da nota
fiscal, caso esteja vencida verificar se consta o carimbo de
prorrogao da AIDF, sendo este prorrogado at um ano exato, aps o
vencimento. obrigatrio conter nos recibos de pagamentos datas, nome
completo, CPF, RG, endereo, descrio dos servios, valor e
assinaturas, de forma legvel e sem rasuras.
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CONVENO COLETIVA DE TRABALHO CCT 2007/2008 SINDICONDOMNIO-DF
SEICON-DF CONDOMNIOS RESIDENCIAIS APARTAMENTOS CONVENO COLETIVA DE
TRABALHO que firmam entre si, por um lado, o SINDICATO DOS
CONDOMNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DO DISTRITO FEDERAL,
representante da categoria patronal dos condomnios residenciais de
apartamentos, dos condomnios residenciais de casas, dos condomnios
rurais, dos condomnios comerciais, dos condomnios de uso misto
(residenciais/comerciais), dos condomnios edilcios de consultrios e
clnicas, dos condomnios de centros de compras (shopping centers),
condomnio de apart-hotis, das associaes de condomnios, das
associaes de condminos e das associaes de moradores em condomnios,
localizados dentro do territrio geogrfico do Distrito Federal,
doravante denominado SINDICONDOMNIO-DF, representado por seu
Presidente, Sr. Jos Geraldo Dias Pimentel; e por outro lado, o
SINDICATO DOS TRABALHADORES EM CONDOMNIOS RESIDENCIAIS, COMERCIAIS,
RURAIS, MISTOS, VERTICAIS E HORIZONTAIS DE HABITAES EM REAS
ISOLADAS, CONDOMNIOS DE SHOPPING CENTER E EDIFCIOS, ASCENSORISTAS
DE CONDOMNIOS, TRABALHADORES EM EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAO E
ADMINISTRAO DE IMVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS, TRABALHADORES EM
PREFEITURAS DE SETORES, QUADRAS E ENTREQUADRAS DO DISTRITO FEDERAL,
doravante denominado SEICON-DF, representado pela sua Presidente,
Sra. Vera Lda Ferreira de Morais, mediante as seguintes clusulas e
condies: I DA CONVENO COLETIVA DE TRABALHO CLUSULA 1: As normas ora
convencionadas entre o sindicato laboral, SEICON-DF, e o sindicato
patronal, SINDICONDOMNIO-DF, regero as relaes de trabalho dos
empregados da categoria do SINDICONDOMNIO-DF - condomnios
residenciais, das associaes de condomnios e das associaes de
moradores em condomnios, localizados dentro do territrio geogrfico
do Distrito Federal, das seguintes categorias: Pargrafo Primeiro:
Condomnios edilcios residenciais de apartamentos, condomnios
edilcios residenciais mistos com predominncia residencial,
associaes de condomnios edilcios de apartamentos e associaes de
moradores em condomnios edilcios de apartamentos. Pargrafo Segundo:
Entende-se como condomnios edilcios residenciais de apartamentos
todas as construes em edificaes, sejam elas horizontais ou
verticais, com fundamentao no Captulo VII, Seo I, Artigo 1332 e
1333, do Cdigo Civil Brasileiro, institudo pela Lei n 10.406, de
2002. Pargrafo Terceiro: Entende-se como predominncia, para
enquadramento dos condomnios mistos na categoria de residencial,
aquele que detiver o percentual de 50% (cinqenta por cento) mais um
do total das unidades residenciais com relao s unidades comerciais
em um mesmo condomnio. Pargrafo Quarto: Para que ocorra o
enquadramento de que trata o Pargrafo Terceiro, necessrio que a
instituio e a conveno do condomnio prevejam sua destinao, nos
moldes dos art. 1332 combinado com o art. 1333, do Cdigo Civil.
CLUSULA 2: A presente Conveno Coletiva de Trabalho-CCT ter validade
de 1/05/2007 a 30/04/2008. II DA DATA-BASE CLUSULA 3: Fica mantida
a data-base da categoria em primeiro de maio, para fins da presente
Conveno Coletiva de Trabalho CCT 2007/2008, com vigncia a partir de
1 de maio de 2007 at 30 de abril de 2008. III DO REAJUSTE SALARIAL
CLUSULA 4: Os empregadores concedero a todos os seus empregados
reajuste salarial de 4,5% (quatro vrgula cinco por cento), a ser
calculado sobre o salrio-base do empregado, praticado em
30/04/2007. Pargrafo nico: Fica facultada ao empregador a compensao
das antecipaes e reajustes concedidos no perodo de 1 de maio de
2006 a 30 de abril de 2007. IV DAS FUNES E DO PISO SALARIAL CLUSULA
5: O piso salarial/salrio-base para as funes abaixo, a partir de
1/05/2007 at 30/04/2008, passa a ser:
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V DA ADMISSO E DO REGISTRO CLUSULA 6: Os empregados integrantes
da categoria profissional estaro sujeitos ao contrato inicial por
prazo determinado - Contrato de Experincia - por prazo igual a 30
(trinta) ou 45 (quarenta e cinco) dias prorrogveis por igual
perodo, cabendo parte interessada em sua resciso, antes do prazo, o
pagamento da indenizao a que se refere o texto legal, no caso do
empregador, Art. 479, e do empregado, Art. 480, da CLT. Pargrafo
Primeiro: Os empregados, admitidos em carter de experincia de
conformidade com o caput da presente Clusula, para desempenhar
qualquer uma das funes elencadas no quadro da Clusula 5, recebero
durante este perodo, a ttulo de salrio, a importncia de R$ 380,00
(trezentos e oitenta reais). Findo este prazo e permanecendo o
empregado no exerccio da funo contratada, passar a receber o piso
salarial correspondente mesma, conforme a Clusula 5 da presente
CCT. I - O empregado que comprovar experincia superior a 12 (doze)
meses na funo a ser contratado, receber no mnimo o piso da funo
elencada no quadro da Clusula 5. Pargrafo Segundo: O disposto no
Pargrafo Primeiro desta Clusula no se aplica no caso de contratao
para efeito de substituio do perodo de frias do(s) empregado(s).
Pargrafo Terceiro: Devero ser observados os itens abaixo para
efeito de contratao de empregados, a saber: a) Ensino Fundamental
concludo para as funes de: office-boy/contnuo, faxineiro,
trabalhador de servios gerais, excetuando a comprovao de experincia
superior a 12 (doze) meses; b) Ensino Mdio concludo para as funes
de: porteiro, garagista, zelador e auxiliar de
escritrio/administrao; c) atestado de antecedentes criminais; d)
carta de apresentao e qualificao profissional; e) comprovao de
prestao de servio militar, para o sexo masculino; f) comprovao de
domiclio eleitoral; g) ter, no mnimo, um curso de atualizao
profissional, vinculado funo pretendida ou comprovar experincia
superior a 12 (doze) meses na funo; e h) apresentao dos demais
documentos necessrios para a efetivao do registro nos moldes da
atual legislao. O empregado que comprovar experincia superior a 12
(doze) meses nas funes previstas na alnea b da presente Clusula,
ficar isento da obrigao de apresentao do Certificado de Concluso do
Ensino Mdio, quando da contratao. II Caso o empregador no observe o
inteiro teor da alnea b no poder aplicar e nem ser penalizado por
qualquer multa prevista nesta CCT. CLUSULA 7: O empregado que
laborar em Acmulo ou Desvio de Atividade de Funo em prazo dirio
superior a 04 (quatro) horas consecutivas, pelo perodo acima de 60
(sessenta) dias consecutivos, receber adicional de 30% (trinta por
cento) sobre o salriobase da funo exercida, a ttulo de Indenizao
pelo Acmulo ou Desvio de Funo, no se admitindo cumulatividade de
quaisquer outras penalidades constantes no presente Instrumento.
Pargrafo Primeiro: O acmulo de que trata esta Clusula s poder
ocorrer se for realizado na mesma funo e em idnticos turnos de
trabalho. O empregado ficar sem direito de receber, em dobro, os
benefcios do vale transporte e auxlio alimentao. Pargrafo Segundo:
O Acmulo de funo de que trata esta Clusula, quando ocorrer na
jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas e
o empregado tiver necessidade de trabalhar todos os dias na
substituio de outro empregado, o mesmo laborar na jornada especial
de trabalho 12x12 (doze por doze) horas, recebendo sua remunerao e
o salrio-base do substitudo, bem como o auxlio alimentao e o vale
transporte. Pargrafo Terceiro: Caso seja verificada a necessidade
de Acmulo de Funo na jornada especial de trabalho 12x36 (doze por
trinta e seis), por prazo superior a 30 (trinta) dias, dever o
empregador proceder contratao de um outro empregado de forma que
possibilite a extino do Acmulo de Funo. Pargrafo Quarto: No caso
dos empregadores que possuem empregados laborando na jornada
especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas e em
idnticas funes, um deles poder ter seu regime de trabalho alterado
para 44 (quarenta e quatro) horas semanais para substituio de
empregados que laborem na jornada de trabalho de 44 (quarenta e
quatro) horas semanais, pelo prazo mximo de 30 (trinta) dias.
Pargrafo Quinto: No sero aplicados a Clusula e seus Pargrafos em
caso de diminuio do quadro de pessoal. CLUSULA 8: O empregador
poder firmar Contrato de Trabalho em Regime de Tempo Parcial.
Pargrafo Primeiro: Considera-se trabalho em regime parcial aquele
cuja durao no exceda 25 (vinte e cinco) horas semanais. O salrio a
ser pago aos empregados deste regime ser proporcional sua jornada
em relao aos empregados que cumprem, nas mesmas funes, jornada
integral. Pargrafo Segundo: O Contrato que trata o caput da
presente Clusula obrigatoriamente ter que conter os seguintes
requisitos: I quantidade de horas que o empregado ir laborar; II
valor da hora trabalhada; III a soma do valor total das horas
trabalhadas; IV o horrio fixo que o empregado ir prestar servio ao
condomnio; V o intervalo mnimo interjornada de 12 horas; VI
obedecer, ainda, todas as clusulas pertinentes ao contrato de
regime de tempo parcial, contidas na presente Conveno. CLUSULA 9:
Nos condomnios residenciais, com mais de 24 (vinte e quatro)
apartamentos, onde trabalhe apenas um empregado no turno de
trabalho, este dever ser contratado obrigatoriamente como zelador.
CLUSULA 10: Durante o perodo de frias de 20 (vinte) ou 30 (trinta)
dias, o empregado que deixar de exercer a funo para a qual foi
contratado e vier assumir a funo do empregado em frias, ser
assegurado a ele o maior salrio-base entre a sua funo e a do
substitudo, devendo, a diferena, caso exista, ser paga com a
rubrica Adicional de Substituio Temporria de Frias. Pargrafo
Primeiro: Ao retornar sua funo original, aps o trmino do perodo de
substituio de frias de que trata o caput desta Clusula, o empregado
deixar de perceber a rubrica Adicional de Substituio Temporria de
Frias, sem direito indenizao, seja a que ttulo for. Pargrafo
Segundo: As disposies do caput da presente Clusula so aplicveis
tambm nas hipteses de licenas superiores a 30 (trinta) dias.
Pargrafo Terceiro: O incio das frias coletivas ou individuais no
poder coincidir com o domingo, feriado ou dia de compensao. CLUSULA
11: O prazo para disponibilizao do pagamento mensal ser at o 5
(quinto) dia til de cada ms, determinado na Lei n 7.855/89.
Pargrafo nico: A multa no descumprimento desta Clusula de 1/30 (um
trinta avos) do respectivo salrio-base, em favor do empregado
prejudicado, por dia de atraso, limitada a 30 (trinta) dias. Aps
esse perodo, um por cento ao ms do salrio-base, at que se finde a
demanda, excetuando-se o caso de abandono de emprego. CLUSULA 12:
Os empregadores podero contratar 1/3 (um tero) de seu quadro
funcional de mulheres, podendo utilizar-se da Bolsa Emprego do
SEICON-DF, sem custos de seleo e treinamento na contratao para os
condomnios filiados ao SINDICONDOMNIO-DF. VI DOS UNIFORMES E DOS
EQUIPAMENTOS DE PROTEO INDIVIDUAL CLUSULA 13: Os empregadores,
sujeitos obrigatoriedade da Lei 1.851-DF, de 24/12/1997, concedero
anual e gratuitamente aos seus empregados dois conjuntos de
uniformes e um par de calados adequados a cada funo, ficando estes
obrigados ao seu uso adequado e em condies de boa apresentao,
devendo restitu-los quando do recebimento de novos ou no ato da
homologao do Termo de Resciso de Contrato de Trabalho. Pargrafo
Primeiro: Entende-se como uniforme para efeito do cumprimento desta
Clusula: cala, camisa, vestido ou saia, blusa e sapatos. Adereos ou
ternos, se adotados pelo condomnio. Pargrafo Segundo: A no-devoluo
das peas dos uniformes e equipamentos de proteo individual-EPI
sujeita o empregado indenizar o empregador, no valor correspondente
e atualizado, comprovado por nota fiscal de aquisio, mediante
desconto quando do pagamento das verbas rescisrias. Pargrafo
Terceiro: No caso de descumprimento do caput desta Clusula, o
empregador fica obrigado a pagar, ao empregado, o valor de 35%
(trinta e cinco por cento) calculado sobre o salrio-base da funo
descrita na Clusula 5, desde que o empregado, atravs do SEICON-DF,
notifique o condomnio. Observa-se que a notificao dever ser feita
na vigncia da Conveno Coletiva de Trabalho que originou a aplicao
da multa. O empregado, caso deixe de notificar o empregador, perder
o direito do recebimento da multa. Pargrafo Quarto: Os empregadores
tero o prazo de at 30 (trinta) dias aps findo o contrato de
experincia ou inexistindo o contrato de experincia (contrato por
prazo indeterminado), prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, a contar
da data do depsito deste instrumento na DRTE, para cumprimento do
caput da presente Clusula. CLUSULA 14: Os empregadores concedero,
gratuitamente, aos empregados que trabalham com agentes nocivos
sade Equipamentos de Proteo Individual-EPI, tais como: luvas de
borracha, botas, mscaras, etc. Pargrafo nico: O empregado fica
obrigado utilizao dos Equipamentos de Proteo Individual-EPI, bem
como o uso de calados e luvas, sob pena de punio administrativa de
advertncia e suspenso em caso da no utilizao ou reincidncia.
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VII DA JORNADA DE TRABALHO E DAS HORAS EXTRAS CLUSULA 15: A
jornada da categoria de 44 (quarenta e quatro) horas semanais,
excetuadas as hipteses de jornadas especiais previstas em lei e
nesta Conveno. Pargrafo nico: Compensao de Jornada Havendo
necessidade do servio, a jornada diria poder ser prorrogada
respeitando-se o limite de 02 (duas) horas dirias, a folga semanal
e o intervalo legal intrajornada, podendo o excesso de jornada ser
compensado atravs de folgas. CLUSULA 16: Os empregadores concedero
aos seus empregados uma tolerncia de 15 (quinze) minutos de atraso
ao servio, no mximo 03 (trs) vezes no ms, desde que devidamente
justificadas ao seu superior hierrquico, podendo haver prorrogao da
jornada correspondente de forma a compensar os mencionados atrasos,
caso haja necessidade de servio. CLUSULA 17: A partir do dia
1/05/2007, as horas extraordinrias sero remuneradas com adicional
correspondente a 50% (cinqenta por cento), sobre as duas primeiras
horas, e de 55% (cinqenta e cinco por cento) para as demais,
adotando-se para base de clculo a remunerao do ms, entendendo para
tanto que seja a soma de: salrio-base + anunio + insalubridade +
gratificaes ajustadas e outros que totalizem a remunerao do ms.
CLUSULA 18: A supresso pelo empregador das horas extras
comprovadamente trabalhadas e percebidas com habitualidade pelo
empregado, durante pelo menos um ano, assegura-lhe o direito
indenizao correspondente ao valor mdio de um ms das horas
suprimidas para cada ano ou frao igual ou superior a 06 (seis)
meses de prestao de servio acima da jornada normal, restringindo-se
aos ltimos 05 (cinco) anos. O clculo observar a mdia das horas
suplementares efetivamente trabalhadas nos ltimos 12 (doze) meses,
multiplicadas pelo valor da hora extra do dia da supresso
(Enunciado n 291-TST) e ser pago a ttulo de Supresso de Horas
Extras Trabalhadas. Pargrafo nico: O pagamento da supresso das
horas extras dever ser realizado at 90 (noventa) dias, a contar da
data da supresso. Ultrapassando o prazo estabelecido, o empregador
pagar multa de at 50% (cinqenta por cento) do salrio-base da
categoria, sendo que a multa ser pro rata dia, at o limite
convencionado. CLUSULA 19: facultada, de acordo com a convenincia
do empregador e a necessidade do servio, a adoo da jornada especial
de trabalho de 12 (doze) horas de trabalho por 36 (trinta e seis)
horas de descanso para todos os empregados, respeitando-se o
intervalo mnimo de uma hora durante a jornada de trabalho. O
intervalo da jornada dever ser concedido a partir da quarta hora
efetivamente trabalhada. Pargrafo Primeiro: Em virtude da adoo da
jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas,
no poder haver reduo do valor pago a ttulo de salrio, excetuada a
hiptese do acordo coletivo de trabalho relativo alterao de jornada,
mediante anuncia dos signatrios. Pargrafo Segundo: Na jornada
especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas, os
domingos e feriados so considerados dias normais de trabalho, no
devendo ser remunerados como perodo extraordinrio. Pargrafo
Terceiro: No haver, para efeito da jornada de trabalho de 44
(quarenta e quatro) horas semanais e jornada especial de trabalho
12x36 (doze por trinta e seis) horas, a reduo da hora noturna para
52min e 30seg (cinqenta e dois minutos e trinta segundos). Pargrafo
Quarto: Quando o empregado deixar de gozar o intervalo previsto no
caput da presente Clusula, o empregador fica obrigado a remunerar o
perodo com um acrscimo de 50% (cinqenta por cento) sobre o valor da
hora normal. CLUSULA 20: Banco de Horas - Fica estabelecida a criao
de banco de horas para compensao de jornada extraordinria da
seguinte forma: Pargrafo Primeiro: Forma e Prazo para Compensao - A
compensao ser feita base de 02 (duas) horas de folga para cada hora
extra trabalhada (se crdito do empregado), e, uma hora de falta
para cada 02 (duas) horas trabalhadas (se crdito do empregador),
devendo a compensao ocorrer at a concesso ou juntamente com as
frias. Tal regra valer tanto para crditos do empregado ou
empregador. Pargrafo Segundo: Controle - O controle das horas
trabalhadas e das respectivas compensaes ser feito atravs de uma
conta corrente de horas para cada empregado, onde sero lanadas as
horas extras trabalhadas bem como as compensadas, ficando o saldo
disposio do interessado para controle e conferncia. Pargrafo
Terceiro: O empregador dever apresentar cpia do controle citado no
pargrafo anterior, junto com o recibo de frias. Pargrafo Quarto:
Pagamento de Horas Extras - Os crditos de horas no compensadas,
dentro do prazo estipulado na presente Clusula, sero pagas com
adicional de 100% (cem por cento). Pargrafo Quinto: O empregador,
para adotar o Regime de Banco de Horas a que se refere o caput
desta Clusula, dever previamente homolog-lo junto aos sindicatos
convenentes. CLUSULA 21: Os empregadores, independentemente do
nmero de empregados contratados, devero exigir destes, em qualquer
horrio que estejam submetidos, o registro de freqncia, seja atravs
de assinatura de folha de ponto, relgio de ponto ou pela marcao de
carto de ponto. Quando o registro for mediante relgio de ponto, no
sistema de ronda, dever ser obedecido o intervalo mnimo de 45
(quarenta e cinco) minutos da marcao de um ponto a outro. CLUSULA
22: Ao trabalhador noturno ser pago um adicional de 25% (vinte e
cinco por cento) a incidir sobre o salrio hora normal
correspondente a 60 (sessenta) minutos nos dias efetivamente
trabalhados no regime de 44 (quarenta e quatro) horas semanais ou
na jornada especial de trabalho de 12x36 (doze por trinta e seis)
horas, bem como sobre a jornada prorrogada (Smula 60, item II, do
TST). A hora noturna compreende-se as trabalhadas entre 22 (vinte e
duas) horas de um dia at s 05 (cinco) horas da manh do dia
seguinte. Pargrafo Primeiro: De conformidade com os Enunciados ns
60 e 172 do TST, o adicional noturno, no percentual de 25% (vinte e
cinco por cento), e as horas extras pagas com habitualidade compem
a remunerao do empregado para o clculo do repouso semanal
remunerado. Pargrafo Segundo: A transferncia do empregado para
jornada de trabalho diurna implica na perda do adicional noturno,
conforme preceitua o Enunciado n 265 do TST.
ndice
VIII DOS ADICIONAIS CLUSULA 23: Adicional por Tempo de Servio -
Conforme positivado, desde 30/04/2002, nenhum empregado da
categoria far jus ao recebimento do percentual de anunio,
excetuando o valor que j recebia poca. Pargrafo Primeiro: Tendo em
vista a extino do anunio, ser concedido ao empregado um adicional
de trinio, equivalente a 3% (trs por cento) do respectivo
salrio-base, a cada trs anos de trabalho efetivo, a partir de
1/05/2002, limitado a 15% (quinze por cento). Observa-se que o
limitador de 15% (quinze por cento) referese inclusive soma dos
anunios j percebidos somados com os trinios. Ex.: O empregado que
recebia, em abril de 2002, o percentual de 12% (doze por cento) a
ttulo de anunio, em maio de 2005 passar a receber o adicional de
mais 3% (trs por cento) a ttulo de trinio, estancando qualquer
adicional por tempo de servio, pois alcanou o limite mximo de 15%
(quinze por cento). Pargrafo Segundo: O adicional ora clausulado
especfico aos empregados titulares do cargo. No far jus ao referido
adicional o empregado que venha desempenhar a atividade em carter
de substituio ou de acmulo de funo pelo prazo de at 30 (trinta)
dias
