CONTENIDOS PARCIALES DEL

Manual de Políticas de Créditos

OBJETIVO Y ALCANCE DEL MANUAL

El objetivo del presente manual es recopilar en un documento las políticas relacionadas con el otorgamiento del crédito en el BHU, y referenciar la documentación que sistematiza la realización del proceso.

DEFINICIONES Y ABREVIATURAS.

Agente de retención: Empresa empleadora del/ los titulares de préstamos que está obligada a retener la cuota correspondiente de los haberes del empleado.

Ahorrista: Titular de una cuenta de ahorro previo.

Análisis material del objeto del crédito: Refiere a la tasación de un inmueble.

Carpeta del Cliente: Registro que incluye toda la documentación relacionada con la solicitud de un préstamo.

Central de Riesgos del BCU (CR): Sistema desarrollado por el Banco Central del Uruguay que consolida la información que proporcionan las entidades financieras locales y sus sucursales o filiales en el exterior con relación a todas sus operaciones crediticias. El sistema se compone de aplicativos online y archivos transferidos electrónicamente tanto para el suministro de información, como para los productos que sobre la base de esa información genera el Banco Central del Uruguay.

Cesiones: La Cesión consiste en traspasar todos los derechos y obligaciones del cesionario en el entendido que éste es el sucesor del contrato en la totalidad de sus cláusulas y condiciones.

Depósitos en Garantía de Arrendamientos: depósitos en garantía de arrendamientos de acuerdo a lo establecido en la Ley Nro. 18.795.

Endeudamiento: Obligaciones financieras vinculadas a las personas físicas y jurídicas.

Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH): Instrumento creado en la Ley Nº 18.795 del 17/8/2011, con el propósito de ampliar y mejorar la disponibilidad de créditos hipotecarios en los sectores con menor capacidad de ahorro previo.

Garantía Hipotecaria: Bien inmueble que garantiza una deuda. Garantía real constituida sobre un bien inmueble para garantizar el pago del préstamo.

Garantía solidaria: Garantía complementaria ante situaciones de riesgos puntuales.

Hipoteca: Es derecho real que grava bienes inmuebles, sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una deuda.

Ingreso líquido legal: Ingreso nominal total percibido menos los descuentos legales correspondientes.

Ingresos brutos o nominales: Ingreso total percibido antes de descuentos y deducciones, conformado por el sueldo y otros ingresos que el individuo pudiera tener.

Ingreso disponible: Es aquél que será tenido en cuenta para hacer los cálculos. Surge de deducir al ingreso líquido legal las pensiones alimenticias, retenciones judiciales, alquileres (salvo que se sustituya por la adquisición de la vivienda), cuotas por préstamos del BROU, cuotas por préstamos en el sistema financiero y otras “obligaciones recurrentes” que, según el orden de prelación establecido en la ley N° 17.829 (de retenciones), tengan prioridad sobre el BHU; y adicionar cuando corresponda, el importe correspondiente al subsidio recibido del MVOTMA.

Mora: Es el retraso en el cumplimiento de una obligación pactada. En el caso de las cuotas de préstamo, corresponde al porcentaje en más que debe abonar quien realice el pago de las mismas pasado su vencimiento.

No Ahorrista: Toda persona física que no es titular de una cuenta de ahorro previo.

Novaciones: La novación se encuentra prevista por el Código Civil, como una forma de extinguir obligaciones que tiene un deudor para con el acreedor en función del contrato de préstamo hipotecario oportunamente suscrito. Dicha extinción se produce para ese deudor mediante la sustitución que opera con el ingreso de un nuevo prestatario, que asumiendo las obligaciones del saliente, extingue para éste las mismas.

Objeto del Crédito: Inmueble que se hipoteca en garantía del préstamo para adquisición de vivienda.

Perfil del cliente: Requisitos que deben cumplir los clientes para poder solicitar un préstamo.

Política Crediticia: Conjunto de reglas, pautas y criterios que rigen para el análisis, la evaluación y la resolución que componen el otorgamiento de un crédito.

Políticas: Las políticas son los lineamientos sobre los cuales deberá asentarse la gestión. Los procedimientos, son el medio para adecuar la operativa del otorgamiento del crédito a dichas políticas.

Préstamo: Transferencia de poder adquisitivo entre unidades económicas, para proporcionar asistencia financiera al prestatario a cambio de un interés y a veces, otras ventajas para el prestamista. Contrato por el cual una persona entrega a otra dinero o bienes para que los use o disponga de ellos, con la obligación de restituirlos entregando además un porcentaje de interés o dando otras ventajas a cambio.

Préstamo Adquisición: Préstamo para la compra de una vivienda, nueva o usada ubicada en zonas urbanas, suburbanas o rurales, éstos últimos deben cumplir con las condiciones definidas en el punto 5.2.

Préstamo Construcción: Préstamo para la construcción de una vivienda.

Préstamo Hipotecario: Son préstamos personales a mediano y largo plazo a tasa fija, teniendo como garantía la constitución de una hipoteca a favor del Banco.

Préstamo Refacción: Préstamo para la realización de obras que mejoren el estado y confort de una vivienda ubicada en zona urbana, suburbana o rural.

Préstamo Reforma: Préstamo para la realización de obras que modifiquen o amplíen una vivienda ubicada en zona urbana o suburbana.

Prima de seguro: Corresponde al costo, según los cálculos hechos por el asegurador en base a elementos estadísticos, con el exclusivo fin de hacer frente a los siniestros previstos para el tipo de seguro de que se trate.

Red de cobranza descentralizada: Conjunto de proveedores externos (Agentes de cobranza) que nos brindan el servicio de cobro de las cuotas de los préstamos en sus locales (Por ejemplo: Abitab, Redpagos, Correo Uruguayo, ANV, etc.).

Régimen de bienes gananciales: Los bienes gananciales son todos aquellos bienes adquiridos por los cónyuges durante el matrimonio, a excepción de los recibidos a título gratuito.

Saldo de precio: Precio de compra del inmueble menos la entrega realizada por el comprador (seña).

Segundo solicitante o garante: Solicitante del préstamo con los menores ingresos.

Subsidio: Prestación de carácter económico y de duración determinada.

Sujeto de crédito: Es la persona física o jurídica que reúne los requisitos para ser evaluado y

posteriormente ser favorecido con el otorgamiento del crédito

Titular del crédito: Solicitante del préstamo con los mayores ingresos.

Unidad indexada (UI): Unidad de cuenta cuyo valor se determina diariamente, que refleja la evolución que haya acumulado el Índice de Precios al Consumo del mes anterior, y que es calculada y publicada por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

Valor del inmueble: Se considerará como “valor del inmueble” el menor importe entre el “valor contado” que surge del informe del estudio material del objeto de crédito (tasación) y el “valor de compra” que surge de la documentación que aporte el cliente (boleto de reserva, declaratoria de precio, etc.).

Valor de mercado contado: Precio en que se hace una transacción entre un comprador y un vendedor debidamente informados y libremente.

Yo ahorro: Cuentas de ahorro, que permiten acceder a una mayor financiación a la correspondiente al perfil definido.

POLÍTICAS

Las siguientes son las políticas de créditos adoptadas para la gestión del BHU y deberán ser aplicadas consistente y uniformemente en el ejercicio de la función de otorgamiento de un crédito.

DEFINICIÓN DE PRÉSTAMOS

Los préstamos hipotecarios son préstamos a personas físicas y jurídicas de acuerdo a lo establecido en el Artículo 18 de la Carta Orgánica del BHU, a mediano y largo plazo, teniendo como condición esencial garantizarlos con la constitución de una hipoteca sobre un bien inmueble, a favor del BHU, cuando el destino sea para la adquisición, reforma y construcción de la vivienda.

También se otorgarán préstamos sin garantía hipotecaria, a corto plazo, a personas físicas, con destino para la refacción y mejoramiento de viviendas, que se documentarán por medio de la firma de un vale y estarán garantizados por la retención de haberes para el pago de la cuota. En estos últimos no se exige que el solicitante sea titular de la vivienda.

DESTINO DE LOS PRÉSTAMOS

Los préstamos solo podrán tener como destino la adquisición, construcción, reforma, refacción y ampliación de la vivienda, dentro del territorio nacional.

La adquisición o reforma no podrá ser de un inmueble rural, excepto en aquéllos que por sus características de constitución se asimilen a los urbanos. Es decir, que:

• estén situados en áreas urbanizadas;• el predio a adquirir no supere las 5 hectáreas.• los predios circundantes presenten dimensiones relativamente similares

al objeto del crédito.

El cumplimiento de estas condiciones será verificado por el Tasador que el Banco designe. A los efectos de la tasación sólo se considerará el valor del predio y las construcciones, quedando fuera del avalúo todos aquellos bienes que presenten valor agronómico.

El crédito para refacción admite además viviendas ubicadas en zona rural.

Cuando el inmueble objeto de la compraventa tenga algún impedimento formal, la hipoteca podrá constituirse sobre otro inmueble urbano propiedad del cliente y en aquellos casos en que sea posible, también se debe hipotecar el inmueble objeto de la compraventa. El inmueble a hipotecar debe cumplir con todos los requisitos definidos en este manual y su valor de tasación ser superior al del inmueble objeto de la compraventa. Los límites de relación préstamo/valor del inmueble que se

definen en los distintos perfiles de cliente, se aplicarán tomando como referencia el inmueble de menor valor, salvo autorización expresa del Área Riesgos.

Cuando se hipoteque un inmueble ubicado en zona urbana o suburbana, distinto al bien en el que se realizará la reforma, el monto a financiar no podrá superar el 95% del valor contado de tasación de este último. Siempre opera el menor valor entre el 95% del valor contado del inmueble en el que se realizará la obra y el 50% del inmueble ofrecido como garantía.

Los préstamos hipotecarios para reforma podrán destinarse:

• En padrones de propiedad común:

I. Para financiar obras que aseguren el mantenimiento y la mejora de las condiciones de la vivienda y/o su ampliación.

• En padrones de propiedad horizontal:

I. Para financiar obras que aseguren el mantenimiento y la mejora de las condiciones de la vivienda únicamente.

II. Para financiar obras de ampliación de la unidad que se construyan sobre bienes comunes con refuerzo de garantía hipotecaria sobre otro bien, cuyo valor venal sea suficiente para la operación, el que obrará como refuerzo de garantía y será liberado una vez acreditada la nueva horizontalidad obtenida e hipotecada la unidad refaccionada o ampliada o modificado el objeto de la garantía.

Se podrá financiar deudas originadas con destino a refacción o ampliación de vivienda contraídas 180 días antes a la presentación de la solicitud de préstamo para reforma.

Cuando se realicen obras en bienes comunes en propiedad horizontal se podrá hipotecar un inmueble con cualquier destino (vivienda, escritorio o local comercial).

REQUISITOS DE AHORRO

El acceso al crédito se encuentra abierto para “ahorristas” y “no ahorristas”. Para acceder al crédito en condición de “ahorrista” el cliente deberá cumplir al momento de presentar la solicitud de crédito con las condiciones establecidas en el MN.GEC.01- Manual de Productos de Ahorro, Préstamos y Servicios.Además, los titulares de Depósitos en Garantía de Arrendamientos podrán acceder a beneficios de acuerdo a lo establecido en el MN.GEC.01 - Manual de Productos de Ahorro, Préstamos y Servicios

MONEDAS DE LOS CRÉDITOS A OTORGAR

Los préstamos serán otorgados en unidades indexadas (UI).

PLAZOS MÁXIMOS

El plazo máximo del préstamo para la adquisición o construcción de una vivienda será de 25 años, para reforma y ampliación de 20 años y para la refacción y mejoramiento de 2 años.

Al momento de la concesión del crédito, la edad de los titulares más el plazo del crédito no podrá superar los 70 años. A propuesta del Área Riesgos, el Directorio podrá aprobar líneas de crédito, en las que existiendo condiciones adicionales de resguardo, se permita superar el tope de 70 años.

TOPE A LA POSICIÓN DE ENDEUDAMIENTO

El endeudamiento total de un cliente que cuente con préstamo concedido por el BHU con fecha posterior al 8/12/2008, incluyendo todos los conceptos que pudieran financiarse (incluso el préstamo para refacción, etc.), no puede superar ninguno de los siguientes topes:

• la relación préstamo/valor del inmueble establecida en el Manual para su perfil,• el valor total de la transacción de compraventa, cuando corresponda,• el valor de rápida convertibilidad del inmueble.

MONTO DEL CRÉDITO

Los montos máximos y mínimos de cada línea de crédito serán los establecidos en el MN.GEC.01 – Manual de Productos de Ahorro, Préstamos y Servicios.

Un elemento indispensable para determinar el valor máximo de financiamiento, en los préstamos hipotecarios, es el valor del inmueble que se tomará como garantía del crédito. En función de este valor, el BHU calcula la relación préstamo/valor del inmueble y establece la cobertura máxima para cada cliente según su perfil.

Para todas las solicitudes de préstamo, el BHU establece que el valor máximo de financiamiento (préstamo/valor del inmueble) es el 90%, sin excepciones.

En los préstamos destinados a adquisición, se considerará como “valor del inmueble” el menor importe entre el “valor contado” que surge del informe del estudio material del objeto de crédito (tasación) y el “valor de compra” que surge de la documentación que aporte el cliente (boleto de reserva, declaratoria de precio, etc.).

Cuando el “saldo de precio” que surge de la escritura de compraventa sea inferior al porcentaje financiable de acuerdo al tope “préstamo/valor del inmueble” correspondiente al perfil del cliente, el BHU podrá conceder al cliente un crédito por un monto superior al “saldo de precio” siempre y cuando el mismo se destine para la cancelación de obligaciones originadas en la adquisición del inmueble. Esta situación debe ser debidamente contemplada en la escritura y contar con la aprobación explícita del Gerente del Área Comercial o el Gerente de Área Riesgos.

DESEMBOLSOS PARA PRÉSTAMOS DESTINADOS A LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA

En el caso de préstamos para la construcción de inmuebles, los desembolsos se realizarán en función del grado de avance de obra verificado. En todos los casos, previo al primer desembolso del BHU se deberá verificar que se ha utilizado el ahorro requerido al deudor (incluye el valor del terreno).

TASA DE INTERÉS

La tasa de interés será fijada en función del financiamiento disponible. El Área Riesgos podrá establecer primas por riesgo de crédito para los distintos perfiles de clientes y premios en función del plazo del crédito.

Las tasas de interés para nuevos préstamos se revisarán al menos semestralmente, teniendo en cuenta la propuesta de la División Finanzas.

Las tasas vigentes, serán las establecidas en el MN.GEC.01 – Manual de Productos de Ahorro, Préstamos y Servicios.

CUOTAS

Los préstamos se amortizarán en cuotas fijas mensuales consecutivas, vencidas e iguales en UI por su equivalente en moneda nacional a la cotización de la unidad indexada del día del pago.

COBRO DE LAS CUOTAS DE LOS PRÉSTAMOS

Las cuotas se abonarán en las dependencias del BHU, en la red de cobranza descentralizada, por agente de retención o a través del servicio de pago electrónico.

Será requisito para el otorgamiento del préstamo el consentimiento para la retención de haberes de todos los solicitantes y otras personas comprometidas al pago de las cuotas que revistan la calidad de empleados, jubilados o pensionistas.

En los casos de préstamos sin garantía hipotecaria otorgados para refacción de vivienda, las cuotas se abonarán exclusivamente por retención de haberes.

CARPETA DEL CLIENTE

La información contenida en la carpeta del cliente debe ajustarse a los requerimientos establecidos por el BHU y por el BCU en materia de carpeta de deudores.

ANTECEDENTES DE PAGO, INCUMPLIMIENTO Y ENDEUDAMIENTO

SOLICITANTES

En el análisis de los antecedentes se debe considerar e incorporar toda información que pudiera obtenerse respecto a historial negativo del cliente bajo análisis. Aunque al momento de análisis el cliente se encuentre al día en sus obligaciones con el BHU y/o con el resto del sistema financiero, la existencia de algún antecedente negativo es un elemento que no deberá obviarse y en caso de duda deberá consultarse a una instancia superior.

Se debe evaluar el comportamiento de pago con el BHU de los clientes (titular y segundo solicitante) y en aquellos casos en que se encuentren antecedentes de mora durante los últimos 24 meses, se debe solicitar autorización del Gerente de Área Riesgos antes de proseguir con la aprobación.

La aceptación o rechazo de la solicitud de crédito presentada por un cliente con antecedentes de mora que se hubieran dado en un periodo anterior a los 24 meses previos a la presentación de la solicitud queda a consideración del Jefe del Departamento Crédito, del Gerente de Sucursal o de los niveles jerárquicos superiores dentro del Área Comercial.El análisis y la fundamentación de la decisión deben quedar expresamente documentados. En la carpeta del cliente deberá constar una copia de todas las consultas realizadas en el sistema informático del BHU, debiéndose dejar constancia expresa de todos los antecedentes de comportamiento de pago. Las consultas deben realizarse para todos los titulares.

Serán rechazados los solicitantes que presenten incumplimientos a la fecha o hayan tenido más de3 atrasos en el Clearing de Informes. Si se tratara de clientes que perciben ingresos como empresarios, también se deberá evitar tomar riesgos en aquellos casos que presenten más de 3 antecedentes negativos en LIDECO.

De la misma forma, serán rechazadas las solicitudes de clientes calificados por atraso en categorías 3, 4 o 5 en la Central de Riesgos del BCU. En todos los casos, los solicitantes de un préstamo, deben presentar el Estado de Responsabilidad Patrimonial (ERP) que refleje todos sus activos y pasivos, con certificación notarial. Cuando se trate de préstamos de refacción se podrá exceptuar la certificación notarial, siempre que se verifique que el ERP no presenta omisiones.

La información declarada por el cliente debe ser contrastada con la que surge de otras fuentes de información como ser la Central de Riesgos, y en caso de existir discrepancias se debe solicitar la rectificación de la declaración de forma que refleje la situación patrimonial y de endeudamiento del solicitante, dejando constancia en el informe de análisis de crédito y considerarse como un antecedente negativo a evaluar.

AGENTES DE RETENCIÓN

Los agentes de retención privados se aprobarán con las mismas restricciones de clasificación por atraso en la Central de Riesgos del BCU detalladas para los sujetos de crédito. Se deberá verificar en el sistema que el agente no presente antecedentes de incumplimiento ni atrasos en el pago de las retenciones al BHU en los últimos 12 meses.

El Área Riesgos podrá aprobar agentes de retención clasificados 3, 4 o 5 con operaciones vencidas

en el sistema bancario, siempre que no presenten antecedentes de incumplimiento en el pago de las retenciones al BHU.

Para el análisis de los antecedentes financieros y comerciales negativos y de incumplimiento de los agentes de retención, deberán consultarse también los registros de la Liga de Defensa Comercial (LIDECO) y del Clearing de Informes, prestando especial atención a la existencia de antecedentes concursales y cuentas corrientes suspendidas y canceladas en cuyo caso se debe consultar al Área Riesgos. Adicionalmente, debe verificarse la Lista de Alertas de Agentes de Retención publicada por el Área Riesgos, de forma de verificar que no haya restricciones a la aceptación de nuevas retenciones para ese agente.

Si el agente de retención propuesto es una microempresa (pertenece al tramo de personal ocupado de menos de 5 empleados) y no ha operado con el BHU en el último año, se debe obtener de todas formas la autorización de retención de haberes manteniendo una afectación máxima al 25% del ingreso disponible en aquellos casos en que la relación deuda garantía sea 70% o mayor, es decir que el tratamiento se asimila al del asalariado sin retención, y en caso de que la relación deuda garantía sea menor a 70% se puede aplicar el tratamiento normal (cuota/ingreso de hasta el 30%). Luego de un año de pago regular tanto del sujeto de crédito como del agente de retención, se puede evaluar conceder un crédito de refacción o de reforma.

Cuando se trate de préstamos para refacción siempre que existan problemas de clasificación de agentes de retención privados, esto es, clasificación 3, 4 o 5 tanto con operaciones vencidas como vigentes en la Central de Riesgos no podrán considerarse en el análisis del crédito los ingresos provenientes de ese agente. Como excepción, en el caso de un agente calificado 3 vigente, el ingreso debe ser habilitado por el Gerente de la Sucursal o el Jefe del Departamento Créditos o Superior.

Adicionalmente, para los préstamos de refacción se debe consultar en LIDECO el tramo de personal ocupado y si no puede obtenerse esta información debe consultarse al Área Riesgos. Si la empresa pertenece al tramo de personal ocupado de menos de 5 empleados, pueden darse las siguientes situaciones:

• Si ya hay alguna retención y no hubo problemas con el agente en los últimos 12 meses, operará con normalidad a pesar de ser microempresa.

• Si ya hay alguna retención, pero se cuenta con un periodo de evaluación del agente inferior al año y si es una solicitud de préstamo de refacción, sólo podrá concederse con codeudor y con una relación cuota/ingreso (sumados ambos ingresos) de hasta el 10%.

• Si es una microempresa que no ha operado con el BHU en el último año, y se trata de un préstamo de refacción, será rechazada la solicitud.

Además de lo anterior, debe consultarse la existencia y vigencia de los certificados de BPS (http://www.bps.gub.uy/5623/atyr_-_consulta_certificados_comunes_vigentes.html) y

DGI (https://servicios.dgi.gub.uy/ServiciosEnLinea/dgi--servicios-en-línea--consulta-de-certificado-único) y en caso de no tener certificados al día no se podrán considerar los ingresos percibidos de esa empresa.

CRITERIOS DE ELEGIBILIDAD

Los criterios de elegibilidad responden a la necesidad de establecer pautas que permitan agrupar a los clientes de acuerdo con su capacidad de pago en el largo plazo.

Dicha capacidad de pago resultará del análisis del nivel de ingresos brutos e ingresos disponibles de los titulares del crédito, la estabilidad y tendencia de sus ingresos, la antigüedad y estabilidad laboral, la calidad del empleador, la edad del titular más plazo del crédito, su endeudamiento y situación patrimonial, y por su historial de pagos e incumplimiento (Clearing de Informes, antecedentes en el BHU, Central de Riesgos del BCU y Liga de Defensa Comercial (LIDECO), entre otros factores a analizar del cliente.

Podrá demostrarse el ingreso disponible del cliente considerando, adicionalmente, los ingresos del segundo solicitante. En ningún caso se considerará los ingresos de más de dos personas.

En el caso de préstamos para refacción que se garantizan por medio de la retención de haberes, si

existieran dos titulares, ambos deben revestir la calidad de asalariados o pasivos y cumplir los demás requisitos.

CLASIFICACIÓN

Los perfiles de clientes se definen de acuerdo a los siguientes tres criterios:

• Origen del Ingreso Principal: De acuerdo a la fuente predominante de ingresos del titular del crédito (el de mayor ingreso si hubieran dos titulares) se definen cuatro segmentos: Empleados Públicos y Pasivos, Empleados Privados, Profesionales y Otras Fuentes de Ingreso.

• Condición de Ahorrista: Se distingue entre No-Ahorristas, Ahorristas del Sistema Antiguo con más de 2.000 puntos y Ahorristas del “Yo ahorro”.

• Relación de Endeudamiento: Se definen tres segmentos en función del nivel de cobertura de garantías con que cuenta el cliente (Alta Cobertura, Cobertura Media y Cobertura Normal).

En el caso de préstamos de refacción solo se realizará la clasificación por el origen del ingreso principal.

INGRESOS MÍNIMOS

• Cuando los ingresos del titular provengan de diferentes actividades (pública, privada, profesional, otras) se considerará el ingreso mínimo ponderado de cada perfil en función de la composición de los ingresos del cliente. A los efectos de determinar los restantes requisitos, se considerará el mayor ingreso del titular

ANTIGÜEDAD LABORAL

• En los casos en que la política de créditos exige antigüedades laborales superiores a un año, la misma puede originarse en diversos empleos sucesivos. Se exigirá que en ninguno de los trabajos haya estado un período inferior a 6 meses, no deben verificarse más de 2 meses sin empleo durante el período analizado.

• Cuando el cliente no cumple con el requisito de antigüedad laboral pero justifica fehacientemente que el cambio de empleo tuvo como resultado una mejora salarial y no hubo interrupción entre el nuevo empleo y el anterior, se considerará la antigüedad de los empleos anteriores.

AFECTACIÓN MÁXIMA DE INGRESOS

• Si el solicitante está en actividad y tiene 55 o más años cumplidos al momento de realizar la solicitud, sólo se considerarán el 60% de sus ingresos para determinar el ingreso disponible. Si ya está jubilado, se puede considerar el 100% del ingreso disponible. Cuando se trata del titular del ingreso principal, no se puede superar el tope de los 70 años entre la edad actual más el plazo del crédito.

• En el caso de los préstamos hipotecarios, la afectación máxima es del 25% del ingreso disponible pudiendo llevarse al 30% en los casos en que pueda realizarse retención de haberes. Para los préstamos sin garantía hipotecaria (refacción) la afectación máxima será del 20% del ingreso disponible cuando exista un solo titular y del 15% cuando existan 2 codeudores con ingresos retenibles.

• Se debe verificar que el porcentaje no retenible del sueldo (intangible) luego de retenciones no supere el mínimo del 50% del líquido legal. Es decir, la suma de todas las retenciones que tienen prioridad al BHU (judiciales, alquiler, préstamo BROU, etc.) sumadas las retenciones del BHU, no superen el 50% del líquido legal, de forma que:

Líquido disponible/Líquido legal > 50%

SEGUNDO SOLICITANTE

• En todos los casos en que exista un segundo solicitante, el Titular debe ser el de mayor ingreso y debe representar más del 50% de los ingresos brutos correspondientes al perfil definido para “Ingresos brutos de un titular con un segundo solicitante”.

• En aquellos casos en que el ingreso bruto mínimo requerido se alcance con la suma del ingreso del titular y un segundo solicitante, el solicitante de mayores ingresos debe percibir por lo menos el 75% del ingreso mínimo definido para un solo solicitante y el segundo solicitante deberá cumplir con los mismos criterios de elegibilidad exigidos para ser garante (en cualquiera de los cuatro segmentos).

• Condiciones para ser segundo titular de un crédito hipotecario:o ser titular de la vivienda objeto del préstamo que se solicitao tener una antigüedad laboral mínima de 12 meses.o ser meor de 70 años al momento de realizar la solicitud.

GARANTÍA SOLIDARIA

Cuando se entienda que los ingresos disponibles presentan una variabilidad que configure un riesgo de cobro, se deberá requerir una garantía solidaria. También se podrá requerir este tipo de garantías ante situaciones de riesgo puntuales que se deseen cubrir.

No obstante, a los efectos de aprobar el crédito el deudor deberá cumplir con los criterios de elegibilidad evaluados independientemente de su garantía solidaria.

Se exigirán los mismos requisitos al garante solidario que para los deudores titulares de los créditos, exceptuando el requisito de Ingreso Bruto Mínimo. Condiciones para ser garante de un crédito hipotecario:

• ser titular de la vivienda objeto del préstamo que se solicita,

• tener una antigüedad laboral mínima de 12 meses,

• ser menor de 70 años al momento de realizar la solicitud.

ESTUDIO MATERIAL DEL OBJETO DE CRÉDITO

Las propiedades a hipotecar deberán contar con un informe técnico arquitectónico, antes del momento de la aprobación del crédito.

El informe del estudio material del objeto debe incluir además de la tasación, características de la construcción y evaluación del riesgo de desvalorización si el inmueble no se mantiene debidamente durante todo el período.

Dicho informe deberá considerar al menos los siguientes valores:

• Valor de Mercado Contado: Precio en que se hace una transacción entre un comprador y un vendedor debidamente informados y libremente.

• Valor de Rápida Convertibilidad o Valor de Remate.

En el caso de que el inmueble a hipotecar sea distinto al inmueble en que se llevará a cabo la reforma, también se tasará este último, incluyendo las mejoras.

Los criterios con los que se realizará este estudio se encuentran establecidos en las especificaciones ES.CRE.02 y el Procedimiento Otorgamiento de Créditos (PR.CRE.01).

El responsable del mantenimiento de las tasaciones en cumplimiento con la normativa del BCU, es la División Seguimiento y Recuperación de Activos. En el momento de la concesión del crédito, las

tasaciones son responsabilidad de División Banca Persona o de la Sucursal correspondiente.

ESTUDIO DOCUMENTAL DEL OBJETO DE CRÉDITO

Se realizará la revisión de la documentación del bien ofrecido en garantía a efectos de que los títulos no tengan vicios.

Cuando el préstamo hipotecario, sea con destino a la reforma de una propiedad horizontal en la cual se produce aumento de área, se exigirá la presentación del proyecto del nuevo plano de mensura y fraccionamiento, así como el proyecto de modificación de Reglamento de copropiedad y la autorización de los copropietarios.

Los criterios con los que se realizará este estudio se encuentran establecidos en el Procedimiento Otorgamiento de Créditos (PR.CRE.01).

INFORME FUNDAMENTADO DE APROBACIÓN DEL CRÉDITO

Será responsabilidad del Analista de Crédito realizar un informe fundamentado con su recomendación de aprobar/rechazar el crédito, identificando aquellos aspectos de riesgo que requieren un nivel superior de aprobación.

El informe deberá contener al menos la siguiente información:

• Datos identificatorios de los titulares y del garante solidario.

• Identificación del sector de actividad laboral y posibilidad de retención de haberes.

• Análisis de agentes de retención.

• Análisis de la capacidad de pago. En el análisis se debe incorporar también la información de gastos por tarjeta de crédito, préstamos, retenciones, alquiler y otros gastos fijos declarados por el cliente, así como la que surge de otras fuentes de información como por ejemplo del estado de cuenta de tarjetas de créditos, retenciones en los recibos de sueldos, Central de Riesgos del BCU, etc.

• Conclusiones del estudio material del objeto de crédito y valuación del inmueble.

• Informe sobre el Análisis de Riesgo y documentación de la capacidad de pago. Análisis de problemas de liquidez y endeudamiento.

• Detalle de la fuente de información y cálculos para determinar el ingreso disponible del titular y del segundo solicitante. Identificación de los ingresos brutos, ingresos líquidos e ingresos disponibles y su calificación respecto de la estabilidad y evolución de los mismos. En el análisis de liquidez también debe considerarse todos los gastos recurrentes identificados, en particular aquellos declarados por el cliente y aquellos identificados en otras fuentes de información.

• Análisis de tarjetas de créditos u otros pasivos. Además de la información declarada por el cliente, debe considerarse en el análisis aquellos pasivos que surgen de la Central de Riesgos del BCU (CR), Si aparecen pasivos en la CR que el cliente no declaró, se deben procurar los estados de cuenta o pagos por esos productos financieros.

• Comportamiento de la Cuenta de Ahorro Previo, evolución de la cuenta, antigüedad, puntaje y saldo.

• Experiencia de pago que al menos deberá estudiar:

a. Clearing de Informes

b. Antecedentes con el BHU

c. Central de Riesgos

• Conclusión sobre el análisis de crédito, razones que lo justifican en base al perfil del cliente, identificar riesgos que requieran otro nivel de aprobación y análisis de alertas tempranas.

NIVELES DE APROBACIÓN

Para que un crédito sea aprobado se requerirá que se verifiquen los criterios de elegibilidad y condiciones establecidas en este Manual y que se cuente con el informe favorable del analista.

Actualización de la información: Si la documentación e información presentada por el cliente tiene una antigüedad mayor a 60 días al momento del análisis del crédito o a la fecha de aprobación del mismo se debe actualizar. El mayor rezago de información referida a ingresos, endeudamiento y conducta de pago es de 60 días (el último recibo de haberes, la Central de Riesgos, Lideco y Clearing).

Los solicitantes deben presentar al momento de la escritura y liberación de fondos una declaración de que no han habido cambios en las condiciones de ingresos y endeudamiento, además de los últimos recibos de ingreso y un detalle de la historia laboral con menos de 72 hs. hábiles de expedida. En ese mismo momento, el BHU, debe analizar la posición de endeudamiento de los solicitantes en el sistema financiero y verificar que no haya nuevas consultas de instituciones financieras en el Clearing de Informes.

Esto es así tanto para solicitudes ordinarias como para solicitudes de precalificación de proyectos inmobiliarios con convenio con BHU. En el caso particular de créditos de refacción, se debe revisar el análisis con un recibo de sueldo nuevo si pasaron más de 30 días. Con los recibos se debe volver a calcular la relación cuota/ingreso y verificar si se mantiene dentro de los límites establecidos.

Crédito s al perso nal: Todo crédito al personal debe ser informado a la División Capital Humano para que tome conocimiento. Estos créditos, independientemente del monto, deben ser aprobados por el Gerente de Área Comercial, y cuando sean otorgados a funcionarios del Área Comercial deben ser aprobados por el Gerente de Área Riesgos.Cuando se trate de préstamos a otorgar al “Personal Superior” y personas vinculadas (definido por el BCU según artículo 536 del libro VI, parte II, capítulo VI de RNRCSF – circular 2135/2013), losmismos tienen que tener autorización expresa del Gerente General.

Las solicitudes de crédito de los perfiles "Otros Ingresos" y "Profesionales independientes", deben ser analizadas por los funcionarios especializados designados específicamente por el Gerente de Área Comercial.

EXCEPCIONES

Las excepciones y situaciones que ameritan un nivel superior de análisis deben ser explicitadas, fundamentando los motivos, y además deben incluirse en el reporte de excepciones que se eleva al Área Riesgos según lo siguiente:

- Frecuencia: mensual

- Plazo: 3 días hábiles a partir del cierre de cada mes

- Responsable: Gerente de Área Comercial

- Destinatario: Gerente de Área Riesgos

Se entiende por excepción a las políticas, procedimientos y límites, toda decisión que determine un tratamiento especial para el caso concreto bajo análisis, ya sea que estén previstas o no en este u otros documentos, así como toda acción que se separa de las políticas de crédito aprobadas e implementadas en el Banco.

Deben ser documentadas y reportadas todas las excepciones, alertas de riesgo y otras situaciones que ameritan un nivel superior de análisis, así como todo apartamiento a lo establecido en el manual.

COSTOS DE LA SOLICITUD Y OTROS GASTOS ASOCIADOS

Los aranceles de tramitación a trasladar al cliente, serán los establecidos en el MN.GEC.01 - Manual de Productos de Ahorro, Préstamos y Servicios.

Dichos aranceles tendrán que ser abonados por el cliente al momento de ingresar la solicitud y será requisito para ser aceptada e ingresada la misma. En el caso de no otorgarse el préstamo, los mismos no serán reembolsables.

Al momento de concederse el préstamo y escriturar, el importe correspondiente a los honorarios del escribano del cliente por la hipoteca se retendrá del préstamo a conceder y se depositará en una cuenta bancaria a nombre del escribano actuante. Este importe se calcula sobre el total del préstamo concedido (incluyendo Seguro de Vida, si se financia) e incluye IVA.

SEGUROSSEGURO DE VIDA

El cliente deberá adherirse al Seguro de Vida a elección del BHU con el fin de cancelar el saldo del préstamo en caso de muerte de su titular, durante el plazo del préstamo que tenga como beneficiario al BHU.

El BHU tiene un convenio con el BSE por lo que el costo de la prima de este seguro, en el caso de los préstamos hipotecarios, será establecido al momento de la aprobación y podrá pagarse al contado o ser financiado junto con el resto del crédito, al mismo plazo e interés, por lo que el capital adeudado por el cliente será documentado incluyendo el referido costo.

En el caso de los préstamos sin garantía hipotecaria, el seguro de vida, será un premio único que dependerá del plazo, del monto del préstamo y de la edad del solicitante. También en este caso se puede abonar al contado o financiarse con el resto del crédito en iguales condiciones.

El capital asegurado debe cubrir el monto total financiado y, por lo tanto, debe incluir el costo del seguro de vida que se financia. Al solicitar cotización al seguro debe incluirse en el capital a asegurar un plus por el estimado del costo del seguro en condiciones estándar.

Los topes de la relación préstamo/ valor del inmueble establecidos en los perfiles de clientes se podrán incrementar por el valor de la prima de seguro, teniendo en cuenta que por ningún concepto pueden superarse los topes definidos.

En los préstamos hipotecarios la prima de seguro de vida financiada no podrá implicar individualmente un valor superior al 8% del Valor de Rápida Convertibilidad del Inmueble. El monto de prima que supere el referido 8% deberá ser abonado al contado por el cliente aunque la relación de endeudamiento total permitiera financiar la totalidad de la prima.

FONDO DE PROTECCIÓN INMUEBLE

Para todas las operaciones hipotecarias se aplicará lo establecido en el Reglamento del Fondo de Protección Inmueble Nº 05/09 y modificaciones (O/S Nº 42/2009), que cubre los siniestros de incendio o deterioro por inundación.

OTROS SEGUROS

Se solicitará un seguro contra incendio u otro siniestro cuando surja del estudio material que la propiedad garantía hipotecaria tiene un nivel elevado de exposición.

LIBERACIÓN DE FONDOS PARA PRÉSTAMOS REFORMA

El préstamo aprobado destinado a reforma, será liberado en dos cuotas, la primera al momento de la escritura de hipoteca y por un monto máximo del 90% y la última correspondiente al saldo pendiente, una vez demostrado que las obras se realizaron de acuerdo a la memoria y presupuesto presentado, mediante certificado del profesional actuante (Arquitecto o Ingeniero Civil). El Banco, no obstante, se reserva el derecho de realizar inspecciones con profesionales designados por

la Institución para autorizar la liberación de la última cuota.

En el caso de propiedad horizontal donde la obra implique una modificación de las áreas consignadas en plano de fraccionamiento se exigirá la presentación del plano correspondiente a la nueva realidad constructiva.

CLASIFICACIÓN DE DEUDORES

Los créditos se clasificarán en función del atraso en el pago de las obligaciones, del porcentaje de ingreso comprometido al pago de cuotas por préstamos y en función de la clasificación del deudor en el resto del sistema financiero.

Los créditos se clasificarán en función del siguiente cuadro:

Categoría Atraso en el pago Otros criterios

Créditosvivienda

para la Créditosconsumo

al

1C Vigente y menos de10 días

Vigente y menosde 10 días

Sin observaciones

2A 10 días y menores a30

10 días y menoresa 30

Sin observaciones

2B 30 días y menores a60

30 días y menoresa 60

Sin observaciones

3 60 días y menores a180

60 días y menoresa 90

Cuotas que afectan másdel 35% del ingreso líquido del núcleo familiar.

Deudor moroso o castigado en el sistema financiero

4 180 días y menores a240

90 días y menoresa 120

5 240 días o mayores 120 díaso mayores

NOVACIONES DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y CESIONES DE PROMESAS DE COMPRAVENTA

DEFINICIÓN

La novación se encuentra prevista por el Código Civil, como una forma de extinguir obligaciones que tiene un deudor para con el acreedor en función del contrato de préstamo hipotecario oportunamente suscrito. Dicha extinción se produce para ese deudor mediante la sustitución que opera con el ingreso de un nuevo prestatario, que asumiendo las obligaciones del saliente, extingue para éste las mismas. Cuando el BHU conjuntamente con la sustitución del deudor, introduce modificaciones en el contrato de préstamo vigente, se produce también novación en cuanto a las obligaciones originales, que se sustituyen por las modificativas, extinguiéndose de esa forma las primeras. En todos los casos con reserva de la garantía.

El establecimiento de políticas y procedimientos específicos para las Novaciones de Créditos Hipotecarios y/o para la Cesión de Promesas de Compraventa se orienta a asegurar la calidad de los deudores del Banco.

Se considera que lo central del proceso relacionado a la venta de una inmueble garantía de un crédito del Banco, es la evaluación de la calidad crediticia del nuevo sujeto de crédito, por lo que se centra el trabajo en el proceso de análisis de novaciones y cesiones.

Cabe destacar que como resultado de la novación y del estudio del sujeto de crédito se va a ver modificada la estructura de endeudamiento anterior por lo que no se mantiene la estructura de deuda del principal/adicionales y es preceptiva por lo tanto la modificación de la estructura de endeudamiento.

MONEDAS DE LOS CRÉDITOS A OTORGAR

Las Novaciones de Créditos y Cesiones de Promesas se mantendrán nominadas en la moneda que estuvieran pactados los créditos con el deudor anterior. La única excepción serán los casos en que estuvieran nominados en moneda extranjera, respecto a los que se exigirá que frente a la voluntad de transferir el endeudamiento a un nuevo cliente, no se realizará Novación o Cesión, sino que se procederá a cancelar y conceder un nuevo préstamo en unidades indexadas (UI).

PLAZOS MÁXIMOS

El plazo máximo que corre a partir de una Novación o Cesión será de 25 años.

En todos los casos el préstamo deberá estar repagado en el momento que el cliente cumpla 70 años de edad.

MONTO DEL CRÉDITO

Las Novaciones de Créditos Hipotecarios y las Cesiones de Promesas no implicarán en ningún caso liberación de fondos por parte del BHU (salvo en el caso del Seguro de Vida señalado más abajo). El monto del crédito que asume el nuevo cliente, será igual a la deuda de capital e intereses compensatorios devengados que el cliente anterior tuviera con el Banco, más otros costos que pudieran derivarse de la política de precios del BHU (los que se sumarán al saldo adeudado).

El monto a financiar no incluye el costo de la Prima de Seguro de Vida el cual debe ser abonado al contado. Únicamente en los casos en que se cuente con autorización para la retención de haberes y la relación Cuota / Ingreso no supere el 30%, se podrá financiar el costo de la Prima de Seguro de Vida.

TASA DE INTERÉS

Como norma general, la tasa de interés en UI no podrá ser inferior a la que el BHU tenga vigente para las nuevas operaciones de crédito. Es decir, en UI regirá la mayor entre la tasa vigente y la tasa promedio ponderada de las operaciones anteriores a la Cesión o Novación.

En UR la tasa será como mínimo 6,15% si no existe retención y 5,15% si existe autorización a retener. Es decir, en UR regirá la mayor entre la tasa vigente y la tasa promedio ponderada de las operaciones anteriores a la Cesión o Novación. La tasa vigente para las operaciones en UR es la tasa de referencia comunicada mensualmente por la División Finanzas. Para el cálculo de la Tasa Promedio Ponderada (TPP) se debe tomar en cuenta la tasa contractual del cliente original y no la Tasa de Buen Pagador (TBP).

OPERACIONES

Al realizar una Novación o Cesión debe procurarse consolidar todo el endeudamiento en una única operación de créditos de tipo amortizable y con cuotas mensuales. Se debe evitar mantener situaciones de multiplicidad de operaciones, tales como colgamentos u otras operaciones a plazo fijo, dado que la modalidad de endeudamiento que el BHU debe procurar mantener es una sola operación por cliente, bajo la modalidad de crédito amortizable a largo plazo y con cuotas mensuales.

En una cesión o novación se transfiere el 100% del endeudamiento pero con una estructura diferente, lo que implica que se transfiere la deuda de colgamentos pero no bajo ese tipo de productos. Siempre se deberá propender a que todo el endeudamiento del nuevo cliente adquiera la forma de un crédito amortizable (único) de pago mensual. En caso en que sea necesario aceptar una estructura de endeudamiento con una porción a plazo fijo (para viabilizar una cesión o novación que sustituye un cliente de alto riesgo por otro de menor riesgo), la porción a plazo fijo no debe estar relacionada a un colgamento preexistente, sino que debe surgir de una reestructura realizada en base a la capacidad de pago del nuevo cliente. La composición amortizable/plazo fijo debe ser tal, que implique que el producto amortizable represente, en la posición del nuevo cliente, una proporción mayor de la que representaba en el cliente anterior.

En el caso en que se solicite una novación para quitar a uno de los titulares del crédito justificado en que se trata de una novación por “mitad indivisa”, es necesario preservar la situación de cobertura del BHU y, por lo tanto, para acceder a lo solicitado es imprescindible que se justifique que se mantiene la relación cuota/ingreso ya sea por ingresos propios o por la sustitución por otro titular de igual o mejor calidad crediticia.

RETENCIÓN

Será requisito para la aprobación de una Novación o Cesión que todos los solicitantes que revistan la calidad de empleado, jubilado o pensionista, den consentimiento para la retención de haberes (ley 17.829 y modificativas).

En los casos en que los nuevos sujetos de crédito no fueran asalariados ni jubilados o pensionistas y por lo tanto no haya posibilidad de retención y el endeudamiento supere el 100% del Valor de Rápida Convertibilidad, se deberá adjuntar un informe que demuestre que el nuevo cliente tiene una calidad crediticia superior al anterior (mayor capacidad de pago y buen historial de pago), por lo que es justificado un nivel de exposición más alto que el valor del inmueble dado que se cambia un sujeto de crédito por otro de mayor calidad.

CARPETA DEL CLIENTE

La información contenida en la carpeta del nuevo cliente debe ajustarse a los requerimientos establecidos en este manual. Dichos requisitos deberán contemplar en todo momento, al menos, los requerimientos del BCU en materia de carpeta de deudores.

CRITERIOS DE ELEGIBILIDAD

Se utilizarán los criterios de elegibilidad contenidos en este manual de acuerdo a los “Perfiles de Clientes”. No se tomarán en cuenta los topes en materia de relación Deuda / Valor de la Garantía que figuran en el referido manual, sino los definidos en esta política.

GARANTÍA SOLIDARIA

Cuando se entienda que los ingresos disponibles presentan una variabilidad que configure un riesgo de cobro, se deberá requerir un codeudor con adecuada capacidad de pago o un Autorizante de Retención de Haberes con ingresos líquidos suficientes para hacer frente al pago de la cuota. También se podrá requerir este tipo de soluciones ante situaciones de riesgo puntuales que se deseen cubrir.

TASACIÓN DEL INMUEBLE

El proceso de análisis de una Novación o Cesión se realizará sobre la base de una tasación que respalde la operación, tasación que no podrá tener más de 2 años de realizada. Se considerarán como válidas únicamente las tasaciones reales.

El informe del tasador deberá considerar al menos los siguientes valores:

• Valor de Mercado Contado

• Valor de Rápida Convertibilidad o Valor de Remate.

ESTUDIO DOCUMENTAL DEL OBJETO Y DEL SUJETO DE CRÉDITO

Se realizará la revisión de la situación del bien que oficia de garantía a efectos de constatar que no se produjeron cambios que afecten los derechos del Banco.

Asimismo, se estudiará la situación jurídica (libre de interdicciones y embargos) del actual sujeto de crédito (que vende) y de/los sujeto/s que ingresa/n como nuevo/s sujeto/s de crédito, así como la naturaleza jurídica del bien a estudio.

COSTOS DE LA SOLICITUD Y FORMA DE PAGO

Las tarifas de tramitación a pagar por el cliente, serán las establecidas en el MN.GEC.01 - Manual de Productos de Ahorro, Préstamos y Servicios.

Los costos de tramitación y tasación tendrán que ser abonados por el cliente al momento de ingresar la solicitud y será requisito para ser aceptada e ingresada la misma. En el caso de no otorgarse el préstamo, los mismos no serán reembolsables.

Los costos de escrituración deberán ser abonados antes o simultáneamente a la firma de la hipoteca. Deberá depositarse al momento de la escritura, el arancel establecido entre el BHU, la Caja Notarial y la Asociación de Escribanos del Uruguay.

SEGUROS

El cliente deberá contratar un Seguro de Vida a elección del BHU con el fin de cancelar el saldo del préstamo en caso de muerte de su titular.El costo de la prima de este seguro será establecido al momento de la aprobación y podrá ser financiado por el BHU únicamente en el caso en que se cuente con autorización para la retención de haberes y la relación Cuota / Ingreso no supere el 30%.

El cliente deberá completar los formularios y cumplir con los requerimientos de información que se establezcan por la compañía de seguros. Quedando supeditada la aprobación de la operación a la obtención del visto bueno por parte de la compañía aseguradora.

Las novaciones o cesiones que surjan por cesación de condominio (separaciones matrimoniales u otras cesaciones de condominio) no requieren seguro de vida para su aprobación.

FONDO DE PROTECCIÓN INMUEBLE

Para todas las operaciones se aplicará lo establecido en la Reglamentación del Fondo de Protección de Inmuebles, para la cobertura de siniestros.

VIGENCIA DEL ANÁLISIS

El análisis del nuevo sujeto de crédito tendrá validez por 60 días a partir de notificada su aceptación por el Banco. En caso que durante dicho lapso el cliente no presentara la información efectiva sobre el negocio hipotecario, el BHU podrá exigir reestudiar al sujeto de crédito presentado.