Modelo de gestão da manutenção em edifícios da Santa Casa da Misericórdia de … · ... constitui um objecto de estudo interessante e possibilita uma aprendizagem constante

Modelo de gestão da manutenção em edifícios da

Santa Casa da Misericórdia de Lisboa

Indicadores de desempenho da manutenção de edifícios

Ana Luísa Reis Natário

Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em

Construção e Reabilitação

Orientadores: Professora Inês dos Santos Flores Barbosa Colen

Professor Jorge Manuel Caliço Lopes de Brito

Júri

Presidente: Professor Pedro Gameiro Henriques

Vogal: Professora Inês dos Santos Flores Barbosa Colen

Vogal: Professora Sónia Maria Cancela dos Santos Raposo Costa e Silva

Outubro de 2016

I

Agradecimentos

À Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, cujo património, vasto e diverso, constitui um objecto de estudo

interessante e possibilita uma aprendizagem constante.

Aos responsáveis e colegas da instituição que sempre me motivaram para a conclusão desta dissertação.

À minha família, em particular ao Tiago e à Sofia, pelo apoio e compreensão durante os tempos de reclusão.

Um agradecimento especial à Professora Inês Flores Colen pela disponibilidade, contínuo apoio e orientação

durante o período da realização desta dissertação e ao professor Jorge de Brito pela cuidada análise e comentários.

II

III

Resumo

A presente dissertação desenvolve um modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção para o parque

imobiliário urbano de rendimento da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa. Este é caracterizado por um elevado número de

edifícios e fracções autónomas, abrangente distribuição territorial e diversidade de tipologias construtivas e usos.

Tem como principal objectivo a definição de indicadores de desempenho do sistema de gestão da manutenção

proposto para a instituição. Este trabalho permitiu igualmente a definição de processos e procedimentos para a gestão da

manutenção dos imóveis, nos quais se incluem a avaliação da condição dos imóveis, a avaliação do estado de conservação

dos elementos fonte de manutenção, a identificação de anomalias construtivas e um modelo de hierarquização de

prioridades de intervenção através da definição de prazos para a execução.

Os procedimentos e indicadores foram aplicados a um conjunto de imóveis constituído por 25 edifícios e 28

fracções para validação. Os indicadores de desempenho técnico de avaliação da condição de imóveis e de prioridade de

intervenção são adequados. Contudo o modelo de prioridades foi repensado para incluir mais um nível e reduzir os prazos

de resposta. O indicador de desempenho da prestação de serviço relativo à distribuição percentual do tipo de manutenção

proposto aferiu o aumento da manutenção preventiva. Os indicadores de desempenho da manutenção que analisam a sua

produtividade e eficiência são mais indicados para o estudo de grandes intervenções de manutenção contudo, no contexto

das pequenas intervenções, podem ser aplicados à avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de

manutenção.

Palavras-chave: Indicadores desempenho; Gestão da manutenção; Parque edificado urbano; Avaliação da condição de

edifícios; Santa Casa da Misericórdia de Lisboa

IV

Abstract

This dissertation develops a tool to support the decision of maintenance management of the building stock of

“Santa Casa da Misericórdia de Lisboa”. This features a high number of properties and units, broad territorial distribution and

diversity of construction typologies and uses.

Its main objective is the definition of maintenance management performance indicators for the institution. This work

also enabled the definition of processes and procedures for the building maintenance management, which include the

assessment of building condition, the evaluation of the conservation status of construction elements, the identification of

construction defects and a hierarchical model defining intervention priorities by setting deadlines for the execution of

maintenance works.

The indicators and procedures were applied to a group of properties consisting of 25 buildings and 28 units for

validation. The technical performance indicators developed that evaluate the condition of the building stock and establishes

an intervention priority are appropriate. However the model of defining priorities has been rethought to include another level

and reduce response times. The maintenance service performance indicator on the distribution of the type of service

proposed has measured the increase in preventive maintenance. Performance indicators of the maintenance that analyze its

productivity and efficiency are best suited for the study of major maintenance work but, in the context of small interventions,

can be applied to the evaluation of conservation status of construction elements.

Key words: Performance indicators; Maintenance management; Building stock; Assessment of building condition; Santa

Casa da Misericórdia de Lisboa

V

Índice

Agradecimentos .......................................................................................................................................................................... I

Resumo ..................................................................................................................................................................................... III

Abstract ..................................................................................................................................................................................... IV

Índice .......................................................................................................................................................................................... V

Lista de figuras .......................................................................................................................................................................... IX

Lista de tabelas ......................................................................................................................................................................... XI

Lista de abreviaturas ............................................................................................................................................................... XIII

1. Introdução ......................................................................................................................................................................... 1

1.1. Considerações preliminares.................................................................................................................................... 1

1.2. Objectivos e metodologia da dissertação ............................................................................................................... 2

1.3. Organização da dissertação ................................................................................................................................... 3

2. Sistemas e metodologias de gestão da manutenção de edifícios .................................................................................... 5

2.1. Considerações iniciais ............................................................................................................................................ 5

2.2. A gestão da manutenção de edifícios ..................................................................................................................... 5

2.2.1. Conceitos e definições de manutenção ........................................................................................................ 5

2.2.2. Estratégias de manutenção ........................................................................................................................... 6

2.2.3. Gestão da manutenção ................................................................................................................................. 7

2.3. Sistema de gestão da manutenção de edifícios ..................................................................................................... 9

2.3.1. Fases constituintes de um sistema ............................................................................................................... 9

2.3.2. Sistema Integrado de Manutenção ............................................................................................................. 11

2.3.3. Sistema de gestão da manutenção dos bairros sociais em Lisboa............................................................. 12

2.3.4. Sistema de gestão da manutenção dos bairros sociais na Holanda ........................................................... 14

2.3.5. Sistema de gestão da manutenção dos bairros sociais no Reino Unido .................................................... 16

2.4. Indicadores de desempenho dos sistemas de gestão da manutenção ................................................................ 18

2.4.1. Indicadores de desempenho técnico ........................................................................................................... 20

2.4.2. Indicadores de desempenho do serviço de manutenção ............................................................................ 24

2.4.3. Indicadores de desempenho da manutenção ............................................................................................. 26

2.5. Síntese do capítulo ............................................................................................................................................... 28

3. A gestão do património imobiliário da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa ............................................................... 29

3.1. Considerações iniciais .......................................................................................................................................... 29

3.2. A Santa Casa da Misericórdia de Lisboa .............................................................................................................. 29

3.3. A gestão técnica, económica e funcional dos edifícios da SCML ......................................................................... 30

3.4. A gestão da manutenção na SCML ...................................................................................................................... 32

3.4.1. Modelo de gestão da manutenção em vigor ............................................................................................... 33

3.4.2. Análise do modelo de gestão da manutenção ............................................................................................ 34

3.5. Indicadores de desempenho da gestão da manutenção da SCML ...................................................................... 37

3.6. Organização do parque imobiliário da SCML ....................................................................................................... 39

3.7. Caracterização do edificado urbano da SCML ..................................................................................................... 40

VI

3.7.1. A tipologia construtiva dos edifícios da SCML ............................................................................................ 42

3.7.2. O estado de conservação dos edifícios ...................................................................................................... 43

3.8. Caracterização dos casos de estudo .................................................................................................................... 45

3.8.1. Edifícios de tipologia pombalina .................................................................................................................. 46

3.8.2. Edifícios de tipologia gaioleiro ..................................................................................................................... 46

3.8.3. Edifícios de tipologia mista .......................................................................................................................... 46

3.8.4. Edifícios de tipologia betão armado “pouco dúctil” ...................................................................................... 47

3.8.5. Edifícios de tipologia betão armado “recente” ............................................................................................. 48

3.9. Síntese do capítulo ............................................................................................................................................... 48

4. Proposta de modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção de edifícios da SCML ........................................... 49

4.1. Considerações iniciais .......................................................................................................................................... 49

4.2. Sistema de gestão da manutenção de edifícios proposto .................................................................................... 49

4.3. Processos a implementar...................................................................................................................................... 53

4.3.1. Caracterização técnica dos imóveis ............................................................................................................ 54

4.3.2. Nível da qualidade de desempenho ............................................................................................................ 55

4.3.3. Condição dos edifícios ................................................................................................................................ 56

4.3.3.1. Avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção .......................................... 56

4.3.3.2. Avaliação da condição dos imóveis ........................................................................................................ 60

4.3.4. Estratégias de intervenção .......................................................................................................................... 61

4.3.5. Definição de prioridades de intervenção ..................................................................................................... 62

4.4. Indicadores e sua aplicação ao caso de estudo ................................................................................................... 62

4.4.1. Indicadores de desempenho técnico ........................................................................................................... 62

4.4.1.1. Identificação de anomalias ..................................................................................................................... 63

4.4.1.2. Avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção .......................................... 66

4.4.1.3. Avaliação da condição dos imóveis ........................................................................................................ 67

4.4.1.4. Definição de prioridades de intervenção ................................................................................................ 69

4.4.2. Indicadores de desempenho da prestação de serviço ................................................................................ 71

4.4.2.1. Tipo de manutenção proposto ................................................................................................................ 72

4.4.2.2. Recursos Humanos da organização ...................................................................................................... 72

4.4.3. Indicadores de desempenho da manutenção ............................................................................................. 73

4.4.3.1. Custo médio por edifício ......................................................................................................................... 73

4.4.3.2. Produtividade e eficiência da manutenção ............................................................................................. 73

4.5. Conclusão do capítulo........................................................................................................................................... 75

5. Conclusão ....................................................................................................................................................................... 77

5.1. Considerações finais ............................................................................................................................................. 77

5.2. Conclusões principais ........................................................................................................................................... 77

5.3. Desenvolvimentos futuros ..................................................................................................................................... 79

Referências bibliográficas ........................................................................................................................................................ 81

Anexo A – Organograma da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa a 31 de Dezembro de 2015 (SCML, 2016) .......................i

VII

Anexo B – Ficha de caracterização do imóvel ........................................................................................................................... iii

Anexo C – Metodologia aplicada a um edifício – Ficha de inspecção do imóvel ...................................................................... vii

Anexo D – Metodologia aplicada a um edifício – Ficha de avaliação da condição do imóvel (inicial) ....................................... xi

Anexo E – Metodologia aplicada a um edifício – Ficha de avaliação da condição do imóvel (após intervenção) ................... xiii

Anexo F – Ficha de relatório de manutenção preventiva .......................................................................................................... xv

Anexo G – Plano de manutenção para edifícios “críticos” e “importantes ............................................................................. xvii

Anexo H – Plano de manutenção para edifícios “regulares” .................................................................................................. xviii

Anexo I – Excerto da folha de cálculo do registo de avaliações do estado de conservação dos elementos fonte de

manutenção .............................................................................................................................................................................. xix

VIII

IX

Lista de figuras

Figura 1.1 – Fluxograma do processo para o desenvolvimento do modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção ..... 2

Figura 2.1 – Organograma dos tipos de manutenção segundo a ocorrência de falha (adaptado de Hallberg, 2009). .............. 6

Figura 2.2 – Desempenho óptimo devido aos custos (adaptado de Hallberg, 2009). ............................................................... 7

Figura 2.3 – Processo de gestão da manutenção baseada em (Hallberg, 2009) e segundo (Silva, 2010). .............................. 8

Figura 2.4 – Organograma do processo do sistema de gestão da manutenção (Silva, 2010) baseado na norma italiana (UNI

10604, 1997). ............................................................................................................................................................................. 9

Figura 2.5 – Diagrama da estrutura das diferentes áreas de um Sistema Integrado de Manutenção (Calejo Rodrigues, 2001). 11

Figura 2.6 – Diagrama da relação da estratégia de gestão imobiliária e técnica (Straub, 2002). ............................................ 14

Figura 2.7 – Diagrama das estratégias de exploração contínua de imóveis (Straub, 2002). ................................................... 15

Figura 2.8 – Modelo das fases do processo de manutenção das entidades gestoras inglesas (Jones e Sharp, 2007) (Cooper

e Jones, 2008) baseado (Raposo et al., 2012). ....................................................................................................................... 16

Figura 2.9 – Modelo de execução da manutenção proposto por Sharp e Jones (2012). ........................................................ 17

Figura 2.10 – Metodologia de identificação de indicadores de desempenho da manutenção (Muchiri et al., 2011). .............. 19

Figura 2.11 – Modelo de avaliação do desempenho do SGM de edifícios (Silva, 2010). ........................................................ 20

Figura 2.12 – Organograma do processo de avaliação da condição do edifício (Straub, 2009). ............................................ 22

Figura 2.13 – Indicador de Desempenho do Edifício (BPI) relacionado com a Despesa Anual de Manutenção Normalizada

(NAME) de clínicas (Shohet e Lavy, 2012). ............................................................................................................................. 27

Figura 3.1 – Organograma do Departamento de Gestão Imobiliária e Património. ................................................................. 31

Figura 3.2 – Diagrama do processo dos pedidos de manutenção. .......................................................................................... 33

Figura 3.3 – Número de requisições registadas segundo a afectação do imóvel. ................................................................... 34

Figura 3.4 – Número de requisições de manutenção correctiva por categorias de Julho 2013 a Junho 2015. ....................... 34

Figura 3.5 – Percentagem de requisições para edifícios de rendimento por categorias de Julho 2013 a Junho 2015. .......... 35

Figura 3.6 – Percentagem de pedidos por especialidade para a categoria de construção civil de prédios de rendimento de

Julho 2013 a Junho 2015. ........................................................................................................................................................ 35

Figura 3.7 – Análise da execução dos pedidos. ....................................................................................................................... 36

Figura 3.8 – Tipo de propriedade dos imóveis geridos pela SCML. ........................................................................................ 39

Figura 3.9 – Distribuição dos prédios urbanos da SCML pelos distritos nacionais. ................................................................. 40

Figura 3.10 – Situação de ocupação dos 273 imóveis da SCML em estudo. .......................................................................... 41

Figura 3.11 – Proveniência dos 273 imóveis da SCML em análise. ........................................................................................ 41

Figura 3.12 – Percentagem das tipologias construtivas dos edifícios da SCML. ..................................................................... 42

Figura 3.13 – Distribuição das tipologias construtivas pelo tipo de propriedade do imóvel da SCML. .................................... 43

Figura 3.14 – Distribuição percentual de edifícios da SCML, existentes em Lisboa e a nível nacional por tipologia construtiva

(INE, 2012). .............................................................................................................................................................................. 43

Figura 3.15 – Percentagem do estado de conservação dos 273 imóveis da SCML em estudo. ............................................. 44

Figura 3.16 – Relação da tipologia construtiva com o estado de conservação dos 273 imóveis da SCML em estudo. ......... 44

Figura 3.17 – Edifício 11013988 (SCML). ................................................................................................................................ 46

Figura 3.18 – Edifício 11016288. ............................................................................................................................................. 46

Figura 3.19 – Edifício 11017388. ............................................................................................................................................. 46

X

Figura 3.20 – Edifício 11005288.…………………… ................................................................................................................. 47

Figura 3.21 – Edifício 11008488. …………………… ................................................................................................................ 47

Figura 3.22 – Edifício 11016888. …………………… ................................................................................................................ 47

Figura 3.23 – Edifício 11000188. …………………… ................................................................................................................ 47

Figura 3.24 – Edifício 11012288 (SCML). …………………… .................................................................................................. 47

Figura 3.25 – Edifício 11012388 (SCML). …………………… .................................................................................................. 47

Figura 4.1 – Sistema de Gestão da Qualidade da SCML (SCML, 2011). ................................................................................ 50

Figura 4.2 – Proposta da relação entre a gestão patrimonial e a gestão de recursos e serviços (FM) dos prédios de

rendimento da SCML. .............................................................................................................................................................. 51

Figura 4.3 – Diagrama do Sistema de Gestão da Manutenção de Edifícios proposto para a SCML. ..................................... 52

Figura 4.4 - Metodologia aplicada no trabalho de campo ao caso de estudo constituído por 25 edifícios e 28 fracções. ...... 54

Figura 4.5 – Hierarquia de identificação dos elementos construtivos no SGM da SCML. ....................................................... 55

Figura 4.6 – Esquema do balanço financeiro por prédio. ......................................................................................................... 55

Figura 4.7 – Esquema dos critérios a considerar na avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção. .. 56

Figura 4.8 – Distribuição percentual por elemento fonte de manutenção das avaliações realizadas nos 25 edifícios

estudados. ................................................................................................................................................................................ 58

Figura 4.9 – Distribuição das avaliações ao estado de conservação dos elementos fonte de manutenção (ECE) dos edifícios

estudados. ................................................................................................................................................................................. 58

Figura 4.10 – Distribuição percentual por elemento fonte de manutenção das avaliações realizadas nas fracções estudadas.

................................................................................................................................................................................................. 58

Figura 4.11 – Distribuição das avaliações ao estado de conservação dos elementos fonte de manutenção (ECE) das fracções

estudadas. ................................................................................................................................................................................. 59

Figura 4.12 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção no âmbito das vistorias do estado de

conservação dos imóveis. ........................................................................................................................................................ 66

Figura 4.13 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção no âmbito de solicitações. ................................ 66

Figura 4.14 – Relação entre as tipologias e o estado de conservação dos elementos. .......................................................... 67

Figura 4.15 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção dos edifícios de tipologia gaioleiro. .................. 67

Figura 4.16 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção dos edifícios de tipologia mista. ....................... 67

Figura 4.17 – N.º de edifícios por tipologia por nível de avaliação da sua condição. .............................................................. 68

Figura 4.18 – N.º de fracções por tipologia por nível de avaliação da sua condição. .............................................................. 69

Figura 4.19 – Distribuição percentual dos 25 edifícios caso de estudo pelos prazos de intervenção. .................................... 70

Figura 4.20– Distribuição percentual das 28 fracções caso de estudo pelos prazos de intervenção. ..................................... 70

Figura 4.21 – Tipos de intervenção propostos aos elementos fonte de manutenção avaliados. ............................................. 72

Figura 4.22 – Avaliações da condição do imóvel antes e após intervenção e respectivo valor. .............................................. 74

Figura 4.23 – Relação entre custo de intervenção e produtividade da manutenção. .............................................................. 74

Figura 4.24 – Indicador de eficiência da manutenção. ............................................................................................................. 75

XI

Lista de tabelas

Tabela 2.1 – Definição dos conceitos de Manutenção e Reabilitação (ISO, 2011). .................................................................. 5

Tabela 2.2 – Tipos de manutenção (IPQ, 2007). ....................................................................................................................... 6

Tabela 2.3 – Níveis de actividade da gestão de parques edificados (Silva, 2010 baseado em Bonetto e Sauce, 2005). ......... 8

Tabela 2.4 – Características dos graus de Sistemas Gestão Manutenção de Edifícios (SGME) (Raposo et al., 2012). ........ 10

Tabela 2.5 – N.º de atendimentos nos Gabinetes de Bairro (Gebalis, 2014; 2015; 2016)....................................................... 13

Tabela 2.6 – Indicadores gerais da Direcção de Conservação do Património (Gebalis, 2014; 2015; 2016). .......................... 13

Tabela 2.7 – Indicadores de intervenções de conservação e manutenção (Gebalis, 2014; 2015). ......................................... 13

Tabela 2.8 – Fases de desenvolvimento da contratação de actividades de manutenção (Straub, 2005). .............................. 16

Tabela 2.9 – Indicadores de desempenho (Cooper e Jones, 2009). ....................................................................................... 17

Tabela 2.10 – Indicadores de desempenho técnico. ................................................................................................................ 20

Tabela 2.11 – Escala de classificação dos vários sistemas Pn e dos critérios de avaliação (Shohet e Lavy, 2012) (Shohet, 2006). ... 21

Tabela 2.12 – Matriz de resultados da avaliação da condição dos elementos com anomalias críticas (Straub, 2009). ......... 23

Tabela 2.13 – Escalas de avaliação da condição dos componentes do edifício de alguns dos métodos analisados (Straub,

2009) (Vilhena, 2011). .............................................................................................................................................................. 23

Tabela 2.14 – Indicadores de desempenho da prestação de serviço de manutenção. ........................................................... 24

Tabela 2.15 – Indicadores de desempenho da manutenção. .................................................................................................. 26

Tabela 3.1 – Obras de Misericórdia (SCML, 2013a). ............................................................................................................... 29

Tabela 3.2 – Rendimentos e Gastos do DGIP (SCML, 2014b; 2015b; 2016). ......................................................................... 33

Tabela 3.3 – Lista não exaustiva de indicadores da SCML considerados de análise do desempenho técnico. ..................... 37

Tabela 3.4 – Lista não exaustiva de indicadores da SCML considerados de desempenho do serviço de manutenção. ........ 38

Tabela 3.5 – Lista de indicadores da SCML considerados de análise do desempenho da manutenção. ............................... 38

Tabela 3.6 – Património Imobiliário da SCML (SCML, 2014b; 2015b; 2016). ......................................................................... 39

Tabela 3.7 – Tipologias construtivas de edifícios urbanos correntes (LNEC, 2005), (Cóias, 2007; 2009), (INE, 2012; 2013).42

Tabela 3.8 – Classificação do estado de conservação e relação com a classificação do INE (INE, 2012). ............................ 43

Tabela 3.9 – Listagem dos imóveis seleccionados como casos de estudo. ............................................................................ 45

Tabela 3.10 – Edifício de tipologia pombalina .......................................................................................................................... 46

Tabela 3.11 – Edifícios de tipologia gaioleira ........................................................................................................................... 46

Tabela 3.12 – Edifícios de tipologia mista. ............................................................................................................................... 47

Tabela 3.13 – Edifícios de tipologia de betão armado “pouco dúctil”. ...................................................................................... 47

Tabela 3.14 – Edifícios de tipologia de betão armado “recente”. ............................................................................................. 48

Tabela 4.1 – Actividades principais e processos de suporte. .................................................................................................. 49

Tabela 4.2 – Informação de caracterização do edificado para o SGM da SCML. ................................................................... 54

Tabela 4.3 – Classificação do nível de qualidade de desempenho exigido para os prédios da SCML. .................................. 55

Tabela 4.4 - Nível de qualidade de desempenho atribuído aos edifícios caso de estudo. ...................................................... 56

Tabela 4.5 – Descrição do critério de avaliação do nível da anomalia em elementos fonte de manutenção. ......................... 57

Tabela 4.6 – Descrição dos níveis do critério de avaliação do efeito da falha em elementos fonte de manutenção. ............. 57

Tabela 4.7 – Descrição dos níveis do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção. .................................... 57

Tabela 4.8 – Exemplo dos campos a preencher na Ficha de Inspecção do Imóvel. ............................................................... 57

Tabela 4.9 – Elementos fonte de manutenção propostos e respectivas ponderações e identificação de alguns componentes. 59

XII

Tabela 4.10 – Intervalos de classificação da Avaliação da Condição dos Imóveis. ................................................................ 60

Tabela 4.11 – Propostas de intervenção para as anomalias identificadas nas vistorias. ........................................................ 61

Tabela 4.12 – Prioridade para a realização da intervenção no edifício ou fracção. ................................................................. 62

Tabela 4.13 – Indicadores de desempenho técnico propostos. ............................................................................................... 63

Tabela 4.14 – Anomalias registadas nos elementos fonte de manutenção do edifício e partes comuns dos 25 casos de estudo. . 64

Tabela 4.15 – Anomalias registadas nos elementos fonte de manutenção da fracção nos 28 casos de estudo. ................... 64

Tabela 4.16 – Hierarquização das anomalias. ......................................................................................................................... 65

Tabela 4.17 – Distribuição dos edifícios pela avaliação da sua condição face ao nível de desempenho por tipologia. .......... 68

Tabela 4.18 – Fracções cuja avaliação é distinta da efectuada ao edifício. ............................................................................ 69

Tabela 4.19 – Hierarquização de prioridade para os 25 edifícios e 28 fracções e respectivos prazos. .................................. 70

Tabela 4.20 – Indicadores de desempenho da prestação de serviço de atendimento e de manutenção propostos. ............. 71

Tabela 4.21 – Aplicação de indicadores de desempenho da organização. ............................................................................. 73

Tabela 4.22 – Indicadores de desempenho da manutenção propostos. ................................................................................. 73

Tabela 4.23 – Aplicação do indicador de desempenho da manutenção. ................................................................................. 73

Tabela 4.24 – Aplicação dos indicadores de produtividade e eficiência da manutenção aos casos de estudo. ..................... 74

Tabela 5.1 – Prioridade para a realização da intervenção no edifício ou fracção. ................................................................... 78

Tabela 5.2 – Relação entre avaliação da condição de imóvel e nível de classificação do edifício. ......................................... 78

Tabela 5.3 - Nova proposta de prioridade para os edifícios estudados....………………………………………………………….78

XIII

Lista de abreviaturas

ABC – Área Bruta de Construção

ACI – Avaliação de Condição do Imóvel

ACy – Coeficiente de idade da construção

AME – Despesa Anual em Manutenção

AVAC – Aquecimento, ventilação e ar condicionado

BPI – Building Performance Indicator

BS – Norma Britânica

BSI – British Standards Institution (Reino Unido)

CEN – European Committee for Standardization

CML – Câmara Municipal de Lisboa

CMT – Custo Total de Manutenção

CREM – Corporate Real Estate Management

DC – Coeficiente de ocupação/densidade

DHS – The Decent Home Standard

DGIP – Departamento de Gestão Imobiliária e Património

DICM – Direcção de Comunicação e Marketing

DIF – Direcção Financeira

DIP – Direcção de Património

DIPO – Direcção de Projectos e Obras

DJ – Departamento de Jogos da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa

DQI – Departamento da Qualidade e Inovação

ECE – Estado de Conservação dos Elementos fonte de manutenção

EF – Efeito da Falha

EFM – Elementos Fonte de Manutenção – elementos construtivos seleccionados num sistema de gestão da

manutenção de edifícios

EN – Norma Europeia

EPIQR – Energy Performance and Indoor Environmental Quality Retrofit

FAC – Coeficiente do edifício

FM – Facility Management

FMEA – Método de análise dos modos de falha e seus efeitos

GAG – Gabinete de Apoio à Gestão

GEBALIS EM – Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, Empresa Municipal

GJ – Gabinete Jurídico

HHSRS – Housing Health and Safety Rating System (Reino Unido)

IE – Indicador de desempenho económico

INE – Instituto Nacional de Estatística

IO – Indicador de desempenho organizacional

IPQ – Instituto Português da Qualidade

ISO – International Standard Organization

XIV

IT – Indicador de desempenho técnico

LNEC – Laboratório Nacional de Engenharia Civil

MAEC – Método de Avaliação do Estado de Conservação de edifícios

MEI – Indicador de Eficiência da Manutenção

MPF – Modos potenciais de falha

MSC – Controlo da Gestão da Manutenção

MSR – Rácio dos recursos de manutenção

MTTR – Tempo Médio de Reparação

NA – Nível da Anomalia

NAME – Despesa Anual em Manutenção Normalizada

NE – Núcleo de Equipamentos

NEN – Nederlands Normalisatie Instituut

NP – Norma Portuguesa

NPU – Núcleo de Prédios Urbanos

PI – Prioridade de intervenção

PDCA – Planear, executar, verificar e agir

RJUE – Regulamento Jurídico da Urbanização e Edificação

SCML – Santa Casa da Misericórdia de Lisboa

SGME – Sistema de Gestão da Manutenção de Edifícios

SLA – Service Level Agreement

TF – Taxa de Falha

TOBUS – Tool for selecting Office Building Upgrading Solutions

TMI – Tempo Médio entre Intervenções

TTR – Tempo Total de Resposta

UA – Unidade de Activos

UCM – Unidade de Conservação e Manutenção

UNI – Ente Nazionale Italiano di Unificazione

XENIOS – Audit tool for hotel buildings and the promotion of rational use of energy and exploitation of renewable energy

sources

1

1. Introdução

1.1. Considerações preliminares

A preocupação relativa ao nível da qualidade e conforto ambiental na construção dos edifícios tem aumentado

consideravelmente devido a novas exigências regulamentares, funcionais e energéticas. Por isso, o conceito de construção

sustentável tem sido determinante ao nível da concepção, construção e operação ao longo da vida útil de um edifício.

A manutenção periódica dos edifícios é essencial para minimizar a degradação dos edifícios e a evitar obras de

reabilitação profunda. Apesar de o Regulamento Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) no n.º 1 art.º 89 (Assembleia

da República, 2007), prever a realização de obras de conservação, pelo menos, uma vez em cada período de oito anos, esta

obrigatoriedade legal raramente é cumprida. De facto não existe um mecanismo de controlo ou verificação da realização das

obras de manutenção dos edifícios, o que é mais uma justificação para o estado de conservação do património edificado. A

manutenção dos edifícios e, em particular, a dos grandes parques imobiliários existentes em Portugal, quer das Câmaras

Municipais, do Estado quer de outras instituições, como a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (SCML), pode conduzir a

uma gestão mais eficiente dos seus activos e melhorar as condições de habitabilidade, contribuindo para a sustentabilidade

das organizações e do meio construído.

A presente dissertação tem como objecto de estudo o património imobiliário da Santa Casa da Misericórdia de

Lisboa e pretende contribuir para desenvolver um modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção do seu parque

imobiliário, de modo a promover a optimização dos seus recursos e contribuir para a sua sustentabilidade económica

concorrendo para o cumprimento da sua missão social.

O património imobiliário da SCML é vasto e diverso, constituído por 488 imóveis, afectos à actividade social e a

rendimento, com diferentes tipologias, usos, idade de construção e distribuição geográfica. A Administração tem promovido a

reabilitação dos imóveis devolutos e degradados com o intuito de obter novas fontes de rendimento. Nesse seguimento, o

departamento responsável apresenta como objectivo a implementação de estratégia de manutenção da construção civil, pois

considera a manutenção como um importante modo de preservação do investimento efectuado.

A manutenção do parque imobiliário em bom estado de conservação, nos edifícios em utilização ou após a sua

reabilitação, implica uma gestão racional que se deve basear em informação fidedigna sobre a construção e a sua

conservação, essencial para uma utilização eficiente durante a sua vida útil. No entanto, o elevado número de imóveis, em

conjugação com um limite orçamental para as obras regulares de conservação e a inexistência de plano de manutenção do

parque imobiliário, podem dificultar a definição de prioridades para as intervenções que deverão ser concretizadas

contribuindo, assim, para o agravamento da condição do edificado.

O desenvolvimento de um modelo que apoie na análise do património, na elaboração de uma estratégia de

manutenção e na sua execução, é essencial para uma boa gestão do parque imobiliário. Esta deverá assentar na aplicação

de metodologias de análise técnica e económica e na definição de indicadores de desempenho. Esta ferramenta de gestão

pretende contribuir para o planeamento da manutenção e das intervenções a realizar nos edifícios de grandes parques

imobiliários, no qual a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa se insere.

2

1.2. Objectivos e metodologia da dissertação

A dissertação pretende contribuir para a optimização da gestão da manutenção do edificado da SCML, tendo como

principal objectivo a definição de indicadores de desempenho do sistema de gestão da manutenção a propor para a

instituição. Para a execução da dissertação, são apresentados igualmente os seguintes objectivos específicos:

definição de indicadores de desempenho da gestão técnica, da organização do sistema e da manutenção;

desenvolvimento de um modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção estabelecendo prioridades para as

intervenções de manutenção a curto, médio e longo prazo;

caracterização de um sistema de gestão da manutenção com o desenvolvimento de um conjunto de processos e

procedimentos para a gestão de imóveis;

realização de trabalho de campo para aplicação e validação dos procedimentos e indicadores desenvolvidos a um

conjunto de 25 edifícios e 28 fracções.

Para a concretização destes objectivos, foi necessário analisar a informação sobre o património da instituição, mais

concretamente sobre os edifícios em estudo, e o serviço de manutenção de modo a adequar o sistema de gestão a

desenvolver e os respectivos indicadores de desempenho, conforme a Figura 1.1.

Figura 1.1 – Fluxograma do processo para o desenvolvimento do modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção

Para iniciar o trabalho, realizou-se uma pesquisa para recolha de informação em documentação bibliográfica sobre

manutenção, sistemas de gestão da manutenção e indicadores de desempenho para desenvolvimento do estudo teórico do

estado da arte. A análise focou-se na apresentação de exemplos de sistemas de gestão da manutenção nacionais e

internacionais aplicados a parques imobiliários e numa síntese de indicadores de desempenho da manutenção, identificados e

desenvolvidos por diversos autores, considerando a sua finalidade e área de avaliação do sistema de gestão da manutenção.

Paralelamente, foi necessário proceder à identificação e recolha de informação das bases de dados sobre os

edifícios património da SCML. Uma vez existirem várias fontes de informação dentro da instituição e nenhuma reunir toda a

informação necessária, procurou-se completar a base de dados existente de modo a possibilitar a análise do universo de

imóveis em estudo. Para tal, agregou-se a informação do estado de conservação, a data de construção, o número de pisos, o

tipo de utilização principal e afectação, assim como se introduziu novos critérios, como a tipologia construtiva e a data da

última intervenção, quando aplicável e disponível. Alguma da informação, nomeadamente a tipologia dos edifícios e o estado

de conservação, foi obtida através da observação de fotografias e da consulta de registos existentes.

Sistema de Gestão da Manutenção (edifícios rendimento SCML)

Indicadores de desempenho do SGME da SCML

Inventário do património

Análise do serviço de manutenção da SCML

Trabalho de campo (aplicação e avaliação do modelo)

3

Analisou-se, igualmente, o modelo em vigor na instituição para a manutenção dos edifícios, incluindo os registos, a

base de dados das requisições de manutenção emitidas e indicadores estabelecidos de modo a identificar os critérios

relevantes da manutenção dos edifícios de rendimento da SCML. Esta informação conjugada com a experiência profissional

do trabalho realizado na instituição permitiu estabelecer a base das necessidades da SCML.

Para a realização do trabalho de campo, procedeu-se à identificação de 25 edifícios e 28 fracções a integrar a

amostra de estudo, para os quais se recolhem dados, nomeadamente sobre as características construtivas, os contratos de

arrendamento e as intervenções. A realização de vistorias a esses edifícios e fracções permitiu a sua caracterização, a

análise das soluções construtivas, a identificação de anomalias e propostas de intervenção. No trabalho de campo, elaborou-

se as fichas de inspecção dos edifícios e fracções que permitiram a sua caracterização e avaliação detalhada para posterior

desenvolvimento e aplicação do modelo proposto.

O desenvolvimento do sistema de gestão da manutenção proposto para a SCML passou pela identificação dos

processos e respectivos procedimentos, dos quais se destacam a avaliação da condição dos edifícios e fracções, a definição

de indicadores de desempenho e de um modelo de apoio à decisão através da hierarquização de prioridades das

intervenções de manutenção.

1.3. Organização da dissertação

Propõe-se uma dissertação organizada em cinco capítulos, a bibliografia e anexos, com a estrutura e organização

dos conteúdos que são a seguir apresentados.

Após esta introdução, no segundo capítulo pretende-se desenvolver as definições dos conceitos relativos à

manutenção e gestão da manutenção de edifícios, apresentar as características e organização de sistemas de gestão da

manutenção de modo a reunir a informação necessária para a elaboração da proposta do sistema de gestão da manutenção

e modelo de apoio à decisão a aplicar na SCML.

No terceiro capítulo, é apresentada a organização da SCML e procede-se à análise da base de dados das

requisições de manutenção emitidas e dos indicadores já estabelecidos. Realiza-se a caracterização do parque imobiliário da

instituição pela análise da base de dados existente e a apresentação dos edifícios seleccionados para a amostra de estudo.

O sistema de gestão da manutenção proposto adaptado à realidade do património e dos serviços da Santa Casa da

Misericórdia de Lisboa é apresentado no capítulo 4. São tipificados e sistematizados procedimentos de gestão da manutenção

dos edifícios a nível técnico, económico e funcional, através de fichas e relatórios tipo, tendo por base a análise efectuada no

estado da arte. Foram desenvolvidos indicadores de desempenho de caracterização técnica dos imóveis, de avaliação do

sistema de gestão da manutenção e do serviços e da manutenção, assim como se definiu o modelo de apoio à decisão para

determinar prioridades para as intervenções. Por fim, foram aplicados os procedimentos, fichas desenvolvidas, indicadores e

um modelo de prioridades aos casos de estudo, constituído por 25 edifícios e 28 fracções, com o objectivo de validar o

modelo de apoio à decisão.

No último capítulo, são apresentadas as conclusões finais deste estudo através da sintetização dos resultados

obtidos, assim como as linhas de orientação para futuros trabalhos neste âmbito. Por último, são apresentadas as referências

bibliográficas e anexos com o organograma da SCML, a ficha de caracterização de um edifício, a ficha de manutenção

4

preventiva, planos de manutenção dos edifícios e a metodologia proposta aplicada a um edifício com as respectivas fichas de

inspecção e avaliação do imóvel, inicial e após a intervenção.

5

2. Sistemas e metodologias de gestão da manutenção de edifícios

2.1. Considerações iniciais

No presente capítulo, são apresentadas as definições dos conceitos relativos à manutenção, gestão da

manutenção de edifícios, assim como são mencionadas as características e organização de um sistema de gestão da

manutenção e apresentados exemplos de aplicação a grandes parques imobiliários, nomeadamente o Sistema Integrado de

Manutenção, dos bairros sociais de Lisboa, Holanda e Reino Unido. Por último, são identificados alguns dos indicadores

existentes relacionados com o desempenho da manutenção desenvolvidos por vários autores e organizados em indicadores

de desempenho técnico, do serviço de manutenção e de desempenho da manutenção.

2.2. A gestão da manutenção de edifícios

2.2.1. Conceitos e definições de manutenção

O termo “manutenção” tem a sua origem no contexto militar (Farinha, 2011) e só posteriormente foi transposto para o

universo empresarial devido ao reconhecimento, na actividade industrial, da sua importância para o bom desempenho

produtivo dos equipamentos (Cabral, 1998). Devido às necessidades de produção, as empresas passaram de uma fase inicial

de correcção das falhas a procurar evitar que estas surgissem, através da actuação na prevenção de anomalias. Só

posteriormente, com a expansão da aviação comercial, surge a engenharia de manutenção baseada em processos científicos

cujo objectivo era melhorar a fiabilidade dos equipamentos (Farinha, 2011). Actualmente, este conceito tem evoluído com a

introdução de novas disciplinas e interacção com outras áreas do conhecimento, o que contribui para a origem de diversas

terminologias. Não obstante, num esforço de normalização, foram discriminados os conceitos na norma EN 13306 (CEN,

2010).

Nas últimas décadas, o conceito de manutenção tem sido alvo de aplicação gradual ao contexto da engenharia

civil e ao edificado, num âmbito mais abrangente de satisfação das exigências funcionais do edifício (Flores-Colen, 2010). A

partir do momento da sua construção, os edifícios enfrentam continuamente um processo de degradação devido à

exposição ambiental e às condições de utilização. Por isso, na fase de utilização, estão englobadas as actividades de

manutenção e reabilitação necessárias para assegurar a funcionalidade, as características de qualidade, eficiência e valor

económico da construção.

A norma ISO 15686-1 (ISO, 2011) estabelece uma sistematização da terminologia utilizada no edificado,

enquadrando a actividade de manutenção com as outras necessárias à gestão da manutenção de edifícios ao longo da sua

vida em serviço, que são apresentadas na Tabela 2.1.

Tabela 2.1 – Definição dos conceitos de Manutenção e Reabilitação (ISO, 2011).

Designação Descrição

Manutenção Combinação de todas as acções técnicas, administrativas e de gestão, durante o ciclo de vida útil do edifício ou dos seus elementos constituintes, destinadas a mantê-los num estado em que desempenhem as funções requeridas

Reabilitação Alteração e melhoria do edifício ou das suas partes de modo a atingir uma condição aceitável

6

Sintetizando, quando é necessário manter o desempenho do edifício, procede-se a acções de manutenção mas

no caso de alteração dos requisitos de desempenho, devido a nova regulamentação ou a novas exigências funcionais dos

utilizadores, é necessário reabilitar o edifício.

As acções de manutenção periódicas e sistemáticas resultam numa degradação mais suave do edifício conseguindo

que este mantenha um nível de desempenho próximo do inicial durante um maior período de tempo. A reabilitação só deve

ocorrer quando se atinge o fim de vida útil do edifício ou de elementos construtivos, o que implica grandes intervenções

pontuais. Para garantir que um edifício e os seus componentes satisfazem os requisitos de desempenho durante a sua vida

em serviço, têm-se realizado conferências e estudos que procuram estabelecer relações entre a degradação, a necessidade

da manutenção dos edifícios e dos seus componentes e a sua vida útil, analisando os custos inerentes a estas actividades.

Destacam-se os estudos desenvolvidos por Calejo Rodrigues (2001), Lanzinha et al. (2002), Balaras et al. (2005), Abbott et

al. (2007), Gaspar e Brito (2008), Silva (2010), Silva et al. (2012), Dias et al. (2014) e Han et al. (2014).

2.2.2. Estratégias de manutenção

Os elementos fonte de manutenção, denominação utilizada por Calejo Rodrigues (1989) para elementos

construtivos, são alvo de actividades de manutenção que podem ter diversas nomenclaturas consoante a presença de uma

anomalia ou o planeamento e execução do trabalho. A norma BS 8210 (BSI, 2012) distingue os vários tipos de manutenção

tendo em consideração a existência de planeamento ou a sua execução devido à existência de falhas. Outros autores, como

Calejo Rodrigues (2001), Flores-Colen (2010) e Hallberg (2009), apresentam uma classificação simplificada dos trabalhos de

manutenção, tendo em conta as duas estratégias possíveis em função da ocorrência de falhas. A proposta deste último autor é

apresentada no organograma da Figura 2.1.

Figura 2.1 – Organograma dos tipos de manutenção segundo a ocorrência de falha (adaptado de Hallberg, 2009).

Na Tabela 2.2, são apresentadas as designações de cada tipo de manutenção de acordo com o especificado na

NP EN 13306 (IPQ, 2007).

Tabela 2.2 – Tipos de manutenção (IPQ, 2007).

Designação Descrição

Manutenção reactiva ou correctiva Manutenção efectuada após a detecção de uma avaria ou falha e cujo objectivo é a reposição do elemento em condições de funcionamento o mais rapidamente possível.

Manutenção pró-activa ou preventiva Manutenção realizada com uma frequência estabelecida em que se pretende reduzir a probabilidade de avaria ou a degradação do elemento

Manutenção baseada em intervalos de tempo pré-definidos

Manutenção planeada que ocorre periodicamente em espaços temporais definidos

Manutenção baseada na condição Manutenção planeada que ocorre devido à vigilância e análise do estado de degradação do elemento

A manutenção reactiva (ou correctiva) é um tipo de manutenção que pode ser utilizado nos casos em que os

custos económicos são de tal modo elevados na realização da manutenção pró-activa, por comparação com as

MANUTENÇÃO

Manutenção pró-activa Manutenção reactiva

Manutenção baseada em

intervalos de tempo

Manutenção baseada na

condição

Calendarização Exploração Inspecção

periódica

Monitorização

contínua

7

consequências da falha, que aquela se torna injustificável. É uma estratégia assente numa análise custo-benefício da

realização da intervenção, sendo deste modo possível monitorizar o mecanismo de degradação e actuar apenas para a

reparação da anomalia. É, no entanto, necessário salvaguardar as consequências económicas, de segurança e funcionais

no caso de ocorrerem eventuais falhas. Pode igualmente ocorrer para a correcção de anomalias imprevistas nas quais se

inserem os acidentes.

A manutenção pró-activa é dividida em dois outros tipos de manutenção planeada: a manutenção baseada em

intervalos de tempo pré-definidos ou a manutenção baseada na condição. A primeira implica que as acções a desenvolver

ocorram em intervalos de tempo definidos, independentemente da condição do elemento fonte de manutenção, sendo

necessário conhecimento sobre o risco de falha e o ciclo de vida útil dos elementos. A manutenção baseada na condição

procura a detecção da eventual degradação e possíveis falhas no elemento de modo a possibilitar a adopção de medidas para

prevenir a falha, cuja monitorização pode ser realizada através de inspecções periódicas ou monitorização contínua.

A gestão da manutenção deve ponderar a utilização das duas estratégias, pois só deste modo é possível tentar

alcançar uma relação óptima entre a manutenção pró-activa e correctiva, conforme representado na Figura 2.2, tentando

obter a melhor relação entre os custos de realização dos trabalhos de manutenção e os que decorrem de não haver um

desempenho suficiente por parte do elemento.

Figura 2.2 – Desempenho óptimo devido aos custos (adaptado de Hallberg, 2009).

Uma vez que os elementos construtivos estão sujeitos a fenómenos de obsolescência e degradação, o objectivo

da manutenção programada consiste na racionalização da gestão técnica e económica das intervenções necessárias para

manter o desempenho qualitativo de um edifício e, assim, estabelecer um nível de eficiência e fiabilidade das intervenções

(Cutrale, 2008). Nesse sentido, é importante identificar as acções de manutenção estritamente necessárias para a sua

optimização. Tal situação exige ferramentas de apoio à decisão para definição de quais as acções a realizar o que, por sua

vez, implica métodos de medição e previsão do desempenho dos elementos construtivos e do edifício. Só com esta

informação é possível determinar e minimizar as inspecções e monitorizações necessárias, de modo a conseguir a

diminuição dos custos referentes à manutenção pró-activa.

2.2.3. Gestão da manutenção

As várias disciplinas envolvidas nas actividades de manutenção contribuem para que a sua gestão seja complexa.

A gestão da manutenção busca o equilíbrio entre as acções de manutenção necessárias para o nível especificado de

desempenho e os custos inerentes a estas actividades, considerando igualmente os factores não económicos, tendo em

vista o bom desempenho dos bens (Cabral, 1998).

8

A gestão da manutenção de edifícios está integrada na gestão de parques edificados, um conceito mais abrangente e

com áreas de actividade mais vastas que, conforme se pode observar na Tabela 2.3, pode ser agrupado em três conjuntos (Silva,

2010): a gestão estratégica de bens, a gestão da propriedade e a gestão técnica. A gestão estratégica de bens abrange as

decisões relativas ao edificado, como a sua compra e venda e operações financeiras associadas, de modo a controlar e

avaliar o parque imobiliário. Na gestão da propriedade, encontram-se as actividades necessárias para o cumprimento das

obrigações administrativas, regulamentares, de segurança e ambiental, assim como a operacionalização dos

empreendimentos. A gestão técnica engloba as actividades inerentes ao funcionamento de um edifício para a garantia das

condições de desempenho necessárias à sua exploração, designadamente a gestão de uso e da manutenção. Existem,

igualmente, actividades transversais relacionadas com a gestão financeira e económica, assim como a gestão da informação e dos

recursos disponíveis.

Tabela 2.3 – Níveis de actividade da gestão de parques edificados (Silva, 2010 baseado em Bonetto e Sauce, 2005).

Níveis de gestão Âmbito Actividades Actividades de carácter transversal

Bens Estratégia patrimonial

Análise global Compra-venda Demolição / Construção

Ges

tão

cont

abilí

stic

a e

econ

ómic

a C

onta

bilid

ade

gera

l, an

ális

e e

gest

ão d

e

mer

cado

s

Ges

tão

do c

onhe

cim

ento

do

patr

imón

io

Inve

ntár

io e

pla

neam

ento

Ges

tão

de m

eios

Ges

tão

de r

ecur

sos

hum

anos

Ges

tão

e se

guim

ento

das

act

ivid

ades

Propriedade Administração Gestão jurídica Gestão de pagamentos (taxas) Gestão de garantias

Segurança Gestão do cumprimento regulamentar Operações (construção, grandes obras)

Programação Construção Recepção

Gestão técnica Manutenção Manutenção preventiva Manutenção correctiva

Exploração Controlo das instalações Controlo de acessos, chaves Gestão de energia

Serviços associados Recepção Telefones

Paralelamente, existe o conceito de “Facilities Management” que é definido pela International Facility Management

Association como a profissão que abrange vários serviços para garantir a funcionalidade do ambiente construído,

integrando pessoas, espaços, processos e tecnologia (Atkin e Brooks, 2009) (Chanter e Swallow, 2007).

O processo de manutenção pode ter como base os sistemas de gestão da qualidade (método planear-executar-

verificar-actuar) para o desenvolvimento de um sistema de gestão, com o intuito de alcançar uma melhoria contínua na

qualidade do serviço prestado (IPQ, 2008). Estes procedimentos têm sido adaptados ao contexto da construção e à gestão

da manutenção de edifícios, como é o caso do modelo desenvolvido por Hallberg (2009), apresentado na Figura 2.3. Estes

processos apoiam a organização da gestão da manutenção de edifícios mas as estratégias de manutenção a adoptar

dependem do tipo e características do parque edificado, assim como dos requisitos de desempenho e objectivos

especificados pelo gestor dos bens imobiliários.

Figura 2.3 – Processo de gestão da manutenção baseada em (Hallberg, 2009) e segundo (Silva, 2010).

Estratégia de manutenção

Programa de

manutenção Acção

Resultados

Relatórios Análise da informação Introdução de melhorias Re-planeamento de

recursos

Requisitos e objectivos

Planeamento da manutenção

9

2.3. Sistema de gestão da manutenção de edifícios

2.3.1. Fases constituintes de um sistema

A nível nacional, os sistemas de gestão da manutenção foram sistematizados na norma portuguesa NP 4483

(IPQ, 2008), mas a nível internacional existem normas mais vocacionadas para o edificado. A norma inglesa BS 8210 (BSI,

2012) e a italiana UNI 10604 (1997) definem orientações para o desenvolvimento, gestão e controlo de sistemas de gestão

da manutenção de edifícios (SGME) ou parques edificados (Raposo et al., 2012). Estas normas revelam algumas

preocupações comuns, o que possibilita a identificação de fases consideradas como essenciais para a definição de um

sistema de gestão da manutenção dos edifícios, que são: a definição da política e estratégia da manutenção; o seu

planeamento estratégico; a implementação do sistema de manutenção e o desempenho do mesmo. Como referido, a

gestão da manutenção insere-se no processo da gestão do património imobiliário e, para tal, deve ter em consideração a

estratégia definida pela entidade responsável pela sua gestão (Bonetto e Sauce, 2006). A norma UNI 10604 (EIN, 1997)

define uma metodologia para desenvolver um sistema integrado de manutenção do património imobiliário, público ou

privado, novo ou existente, inserido no processo de gestão de bens imobiliários. Na Figura 2.4, apresenta-se um

organograma representativo das várias fases de desenvolvimento e implementação do sistema de gestão da manutenção.

Figura 2.4 – Organograma do processo do sistema de gestão da manutenção (Silva, 2010) baseado na norma italiana (EIN, 1997).

Est

imat

iva

do c

usto

anu

al

Orç

amen

taçã

o (m

ão d

e ob

ra,

mat

eria

l, eq

uipa

men

to)

Nív

el d

e m

anut

ençã

o (t

raba

lho

e

freq

uênc

ia d

os tr

abal

hos)

Pro

cess

o de

de

grad

ação

e d

e

obso

lesc

ênci

a

Con

diçã

o de

func

iona

men

to d

os

edifí

cios

em

rel

ação

ao

pret

endi

do N

ível

de

qual

idad

e

de d

esem

penh

o

Técnicas e tempos de execução

Estratégia de intervenção (formas de manutenção, categorias de

obras, formas de contrato e organização de trabalho)

Disponibilidade de recursos financeiros

Avaliação da condição dos

edifícios

Tra

balh

os

impr

evis

tos

Impl

emen

taçã

o do

pla

no

Info

rmaç

ão d

e

reto

rno

Act

ualiz

ação

do

bala

nço

finan

ceiro

POLÍTICA DE MANUTENÇÃO

POLÍTICA DE GESTÃO DE IMÓVEIS

Tipo e função dos edifícios

Localização dos imóveis Valor patrimonial dos imóveis

Rendas dos imóveis

ESTRATÉGIA DE GESTÃO DO PATRIMÓNIO

SIS

TE

MA

S D

E

INF

OR

MA

ÇÃ

O

3. IMPLEMENTAÇÃO DO PLANO

2. PLANEAMENTO DA MANUTENÇÃO

1. OBJECTIVOS E CONHECIMENTO

?

Definição da prioridade de intervenção

Sim

Não

10

A definição da política de manutenção deve ter em consideração a política estabelecida para o parque edificado, assim

como as características dos edifícios, nomeadamente a sua dispersão geográfica, o tipo de utilização, o grau de complexidade e

a tipologia construtiva. De modo a cumprir os objectivos estabelecidos, após a definição dos princípios da manutenção, é

necessário o desenvolvimento de um plano estratégico de manutenção que operacionalize e especifique os processos, os

documentos e recursos necessários, identificando as funções a serem executadas por cada departamento ou área. Para a

operacionalização do sistema de gestão da manutenção, é necessário desenvolver um conjunto de processos, entre os quais se

destacam a avaliação da condição dos edifícios, o planeamento da manutenção, a sua previsão orçamental e financiamento, a

definição do programa de trabalhos da manutenção, a sua concretização e a elaboração da documentação necessária.

Os indicadores de desempenho permitem a monitorização e medição dos processos do sistema de gestão da

manutenção, dos trabalhos de manutenção e do desempenho dos elementos fonte manutenção dos edifícios. Para tal,

devem existir métodos de monitorização adequados para cada um dos processos e para as características do serviço com o

objectivo de verificar se os requisitos foram cumpridos. A melhoria contínua do sistema de gestão da manutenção é

essencial para a sua eficácia mas é necessária a análise de dados, a realização de acções correctivas e preventivas e a

revisão efectuada pela gestão de topo (IPQ, 2008). Assim, os dados recolhidos devem ser válidos, fiáveis e actualizados

para obter uma informação de qualidade. A sua quantidade não deve ser excessiva de modo a não aumentar os custos da

sua recolha. Em suma, para a análise do sistema de gestão da manutenção, é necessário estabelecer indicadores simples

e precisos para apoiar a organização na avaliação dos objectivos.

Um sistema de gestão da manutenção pode ter vários estágios de implementação e desenvolvimento, assim como

diferentes graus de complexidade. Uma análise comparativa entre a aplicação de vários sistemas permitiu a especificação

de um modelo de classificação de Sistema de Gestão da Manutenção de Edifícios (SGME) de acordo com os respectivos

graus de desenvolvimento. Raposo et al. (2012) procederam à definição de três graus de maturidade (Básico, Intermédio e

Avançado), em que se inserem os sistemas avaliados em função dos seguintes critérios: tempo de implementação e

experiência das entidades gestoras; características dos parques edificados e dos utentes e utilizadores; e existência de uma

visão integrada de gestão. A Tabela 2.4 sintetiza as diferenças características de um SGME Básico e um Avançado de

modo a facilitar a sua classificação. Considera-se que o modelo em vigor na SCML encontra-se num nível Básico pois,

apesar de nos últimos anos terem sido implementados procedimentos, um programa informático simples e o recurso a

contratos de manutenção de construção civil, a organização é rígida, não existem planos de manutenção para os edifícios

assim como não ocorre uma análise e avaliação da manutenção de modo a promover a sua melhoria.

Tabela 2.4 – Características dos graus de Sistemas Gestão Manutenção de Edifícios (SGME) (Raposo et al., 2012).

De seguida, são apresentados casos de sistemas de gestão da manutenção em edifícios aplicados a habitação e

ensino. Estes sistemas foram inicialmente aplicados em património de organizações públicas, mais concretamente em

edifícios com utilização intensiva, ou em organizações com responsabilidade de gestão de grandes parques habitacionais.

Critérios SGME - Básico SGME - Avançado

Avaliação do desempenho do edifício

Realização de inspecção para avaliação do estado de conservação dos elementos

Avaliação periódica através de indicadores de desempenho (físico, ambiental, social e económico)

Tecnologias de Informação Não existem Existem

Organização Sistema rígido

Políticas e estratégias de gestão do património edificado. Boas práticas de gestão. Inovação, flexibilidade e disseminação de boas práticas. Constante análise e melhoria do desempenho

Realização dos trabalhos de manutenção

Contratação tradicional Criação de parcerias ou cooperações a longo prazo

11

2.3.2. Sistema Integrado de Manutenção

Calejo Rodrigues (1989) desenvolveu uma metodologia para um sistema de gestão da manutenção que procurava

tipificar procedimentos e obter registos da sua prática. Este tinha como objectivo conhecer o estado de degradação dos

edifícios através de índices de desempenho (rácios de reclamações, ocorrências de emergências, tempo médio entre

intervenções, etc.), determinar tendências, efectuar previsões para tipificar acções e, assim, optimizar custos de

manutenção considerando o desempenho dos edifícios.

O sistema define que os procedimentos de manutenção se podem desenvolver em etapas de acordo com o

interveniente: a primeira, ao nível da utilização corrente efectuada pelos utilizadores diários cujos procedimentos podem ser

estruturados num manual de utilização; a segunda, na realização de inspecções, preventivas ou condicionadas, efectuada

por técnicos; a terceira, e última, ao nível da análise de anomalias tendo em vista a sua reparação. Este sistema especifica

que deve existir uma interacção entre as inspecções e os planos de manutenção para se proceder à sua actualização e,

assim, antecipar a necessidade de eventuais intervenções. O Sistema Integrado de Manutenção encontra-se estruturado

em três áreas: cadastro, plano de manutenção e intervenção, cujas relações são apresentadas no fluxograma da Figura 2.5.

Figura 2.5 – Diagrama da estrutura das diferentes áreas de um Sistema Integrado de Manutenção (Calejo Rodrigues, 2001).

O cadastro reúne a informação respeitante aos edifícios, através da sua caracterização económica e funcional, no

qual consta: a identificação dos projectistas e empreiteiros, a descrição construtiva dos elementos, as características das

soluções construtivas mais relevantes, as especialidades, os registos históricos (intervenções, inspecções, rotatividade dos

inquilinos, reclamações, etc.), os custos associados (construção, exploração, manutenção, reabilitação) e os proveitos

(rendas e outros). Este registo deve ser codificado desde o bairro até ao nível do compartimento de modo a obter-se um

maior rigor e detalhe na avaliação do desempenho do edifício.

Estes dados permitem definir indicadores de desempenho com o objectivo de estabelecer níveis de alerta de

intervenção. Os indicadores podem ser técnicos, tendo em consideração uma classificação de intensidade com base na

gravidade da anomalia, na sua progressão e no tempo médio entre intervenções, assim como de cariz económico,

originados pelos custos de manutenção e reparação, considerando critérios de rentabilidade. A informação relativa aos

Identificação

PLANO DE MANUTENÇÃO

Manutenção Preventiva Condicionada Gestão da Vida Útil Sistemática Manutenção Correctiva Reactiva Urgências Planeada

Grande dimensão Pequena dimensão

Recursos

Contabilidade

Decisão Quadros Bolsa Colaboradores Piquete Contrato

CADASTRO

Técnico Descrição das existências Económico Caracterização económica Funcional Caracterização do estímulo de utilização - utentes

INTERVENÇÃO Actuação padrão Fichas tipo Emergência Reabilitação

Avaliação do desempenho

Administrativo

Registo

Aguardar volume

Arquivo

12

encargos, intervenções e dados de desempenho deve ser actualizada, sendo que, neste último caso, se utiliza as

inspecções e reclamações efectuadas.

O Plano de Manutenção é composto por três tipos de acções: a manutenção preventiva; a gestão da vida útil; e a

manutenção correctiva. A manutenção preventiva realiza inspecções de rotina para identificar as anomalias existentes e, assim,

determinar quais as intervenções a realizar antes do aparecimento de uma anomalia ou da sua progressão gravosa. A

periodicidade das inspecções varia consoante os elementos fonte de manutenção de acordo com o plano de manutenção

(rotinas preventivas) ou devido a informação de uma eventual falha (rotina directa). Estas podem ser aleatórias, para avaliar o

desempenho de alguns elementos fonte de manutenção, gerais, quando se verifica todos os elementos, ou intencionais,

quando ocorrem para identificar situações de potencial risco. A gestão da vida útil pretende estabelecer procedimentos para

determinar a substituição dos elementos construtivos, através de acções planeadas e sistemáticas, baseado na sua vida útil

expectável. A manutenção correctiva consiste nas intervenções realizadas após a identificação de anomalias, cujas acções se

encontram subdivididas em grande dimensão (beneficiação, reconstrução ou trabalhos de maior envergadura), pequena dimensão

(trabalhos para repor a solução original com excepção dos anteriores) e urgências (intervenções reactivas e imediatas).

A etapa de Intervenção prevê as acções tipificadas que podem ocorrer num edifício separando-as em: intervenções

padrão, ao uniformizar as mais frequentes de modo a haver uma bolsa de colaboradores formados na sua execução;

intervenções de emergência, cujas solicitações mais prementes são igualmente tipificadas; e intervenções de reabilitação que,

embora fora do âmbito da manutenção, são essenciais na gestão do património. O autor apresenta uma metodologia de

diagnóstico de anomalias em edifícios com o objectivo de melhor especificar a correcta solução a adoptar na intervenção de

manutenção dos edifícios.

Na sua dissertação de doutoramento em 2001, Calejo Rodrigues desenvolveu um processo de simulação técnica e

económica para previsão da vida útil dos elementos fonte de manutenção com recurso ao método de Monte Carlo. No estudo,

utilizou como base as actividades de manutenção realizadas no parque edificado da Câmara Municipal do Porto, considerando a

análise efectuada à realidade dos edifícios estudados. Esta metodologia é apoiada por uma ferramenta informática designada de

SIMULA, na qual são especificados indicadores, como o Tempo Médio entre Intervenções (TMI) e a Taxa de Falha (TF), que

permitem auxiliar na gestão dos edifícios através do planeamento das intervenções e na decisão da sua execução (Calejo

Rodrigues, 2001).

2.3.3. Sistema de gestão da manutenção dos bairros sociais em Lisboa

Em Lisboa, a Gebalis EM, uma empresa municipal com autonomia administrativa, patrimonial e financeira, gere 66

bairros municipais com quase 23 000 fogos. A empresa apresenta uma política de gestão integrada com os seguintes

objectivos: a administração dos bairros, a qualidade de vida das populações residentes e a conservação do património

(Brás e Tomás, 2012).

São efectuados atendimentos aos utentes nos Gabinetes de Bairro e, conforme se pode observar na Tabela 2.5,

dos registos de 2013, quase 29% referem-se a ocorrências relativas ao edificado. No mesmo ano, os técnicos da empresa

realizaram 3 161 vistorias aos fogos e espaços comuns (Gebalis, 2014). No ano de 2014, verificou-se uma subida nos

atendimentos relativos ao edificado de quase 2 200 atendimentos; no entanto, em 2015, este número reduziu-se em mais de

10 000 atendimentos. A instituição tem realizado acções de sensibilização junto dos moradores e fornecido o Guia do Morador de

modo a informar os mesmos sobre a correcta utilização dos edifícios e minorar o número de ocorrências (Brás e Tomás, 2012).

13

Tabela 2.5 – N.º de atendimentos nos Gabinetes de Bairro (Gebalis, 2014; 2015; 2016).

Actividades Total 2013 Total 2014 Total 2015

Atendimento social 66 698 69 184 54 018

Atendimento edificado 32 017 35 208 22 142

Atendimento para verificação de ocupação e recursos 12 330 17 891 -

Total 111 045 122 283 76 160

A Direcção de Conservação do Património tem como responsabilidade a manutenção, conservação, requalificação

e inovação do património sob a gestão da Gebalis, que inclui várias tipologias: habitação, comércio, serviços,

equipamentos, zonas de lazer e áreas verdes. Para melhor compreensão da dimensão e organização do parque imobiliário

da Gebalis, são apresentados na Tabela 2.6 alguns indicadores gerais.

Tabela 2.6 – Indicadores gerais da Direcção de Conservação do Património (Gebalis, 2014; 2015; 2016).

Indicadores gerais 2013 2014 2015

N.º lotes + 2 000 3 340 3 276

N.º fogos 22 800 22 621 22 520

N.º ascensores 1 232 1 211 1 201

N.º lojas + 1 100 1 100 1 100

Área de parques de estacionamento [m2] 91 500 aprox. 91 500 aprox. 91 500

Recursos humanos 58 42 41

Em 2013, a Gebalis gastou cerca de 8 300 000,00 € com obras, das quais 3 018 311,85 € em intervenções de

manutenção e conservação e 25 015,45 € de conservação obrigatória, ou seja decorrente de exigências regulamentares, no

património edificado (Gebalis, 2014). Em 2014, 10 078 800,11 € foram despendidos em obras representando um aumento

de 21,07% e, em 2015, foram gastos 10 669 344,52 €, mais 5,86% face a 2014 (Gebalis, 2016). Ao nível da manutenção e

conservação, em 2013, estiveram em curso 5 empreitadas, cada uma associada a uma zona de Lisboa e a um parque

habitacional definido. Em 2014 e 2015, foram lançados 7 novos procedimentos em cada ano. Os indicadores das

intervenções de manutenção e conservação são apresentados na Tabela 2.7.

Tabela 2.7 – Indicadores de intervenções de conservação e manutenção (Gebalis, 2014; 2015).

Manutenção / Conservação Fogos e zonas comuns 2013

Fogos e zonas comuns 2014

Instalações eléctricas 2013

Instalações eléctricas 2014

Zona Norte Ocidental 1 840 1 800 906 991

Zona Ocidental 1 320 1 020 599 556

Zona Norte Oriental 1 880 1 890 796 681

Zona Oriental 1 230 1 202 993 1007

Zona Sul 1 560 1 580 485 482

Intervenções totais 7 840 7 492 3 779 3 717

O Núcleo de Intervenções Especiais da Direcção de Conservação do Património tem responsabilidade na

manutenção dos edifícios, nomeadamente nas instalações de drenagem predial e situações classificadas de emergência e,

em 2013, executou 323 intervenções nas redes de drenagem predial e 587 intervenções de emergência. Estes indicadores

desceram em 2014 para 281 intervenções na rede e 408 urgências, voltando novamente a subir em 2015 para valores

superiores aos de 2103 – 358 e 611, respectivamente.

A Gebalis tem registado os dados quantitativos da manutenção de modo a realizar estudos comparativos. Para tal,

de acordo com o tipo de manutenção, utiliza dois registos, um no caso de ser uma acção planeada (onde regista o

executante, local e data, situação inicial, acções desenvolvidas, situação final e recomendações) o outro se for inesperado

(relator, local e data, vistoria, executante, local e data, situação inicial, acções desenvolvidas, situação final, causas,

14

consequências e recomendações). Nestes registos, tem-se em consideração as imposições legais e normativas, os

requisitos da organização e a interferência da realização dos trabalhos com a utilização dos locais. Esta informação é

complementada pelo cadastro do património com a compilação técnica, as telas finais e a Ficha Técnica da Habitação.

A execução dos trabalhos de manutenção inicia-se pelo estudo dos métodos de trabalho, recursos humanos e

materiais a utilizar. Posteriormente, existe uma programação dos trabalhos para a coordenação dos meios disponíveis e

define-se o responsável pelo lançamento das ordens de trabalhos, especificando as urgências e disponibilidade dos

recursos. Por último, executa-se os trabalhos realizando-se a sua fiscalização (Brás e Tomás, 2012).

2.3.4. Sistema de gestão da manutenção dos bairros sociais na Holanda

Na Holanda, as entidades gestoras de bairros residenciais têm sob a sua responsabilidade cerca de 2,4 milhões

de habitações, representando cerca de um terço do parque edificado do país (Overmeeren e Zijlstra, 2009). São instituições

privadas sem fins lucrativos e de utilidade pública com abrangente responsabilidade no mercado imobiliário porque

administram, técnica e financeiramente, as habitações sociais do país. Na década de 90 do século passado, as empresas

obtiveram uma maior autonomia relativamente ao Governo e, consequentemente, o apoio financeiro disponibilizado foi reduzido

o que originou a adopção de estratégias mais comerciais, orientadas para o mercado e para o cliente (Straub, 2005).

O facto de algumas destas instituições gerirem quase 40 000 habitações obriga a uma eficiência e eficácia nos

processos de manutenção que determinou o desenvolvimento de investigações em várias áreas. Uma das questões

estudadas é a interligação entre as políticas de gestão do património e da gestão da manutenção, uma vez que a definição

da estratégia de manutenção depende da definição da estratégia de gestão do parque edificado, em que se realiza uma

avaliação do mesmo e se considera os requisitos de desempenho pretendidos. Para tal, é necessário desenvolver um modo

de obter informação mais precisa e fiável sobre: o desempenho das condições técnicas dos componentes dos edifícios

através de dados sobre o estado de conservação; a qualidade construtiva (dos equipamentos e acabamentos); a qualidade

ambiental (tipo de materiais aplicados e consumo de energia); e os custos de manutenção e reabilitação (Straub, 2004). Só

assim é possível elaborar um sistema de gestão da manutenção que esteja de acordo com a política de gestão do

património e desenvolver indicadores conjuntos de modo a apoiar na definição de prioridades de intervenção.

Conforme se verifica na Figura 2.6, a organização define qual a composição desejável da sua carteira imobiliária e

estabelece as suas estratégias por linhas de produto, identificando para cada uma se procura o investimento no

crescimento ou a venda. Deste modo, é possível estabelecer os critérios de qualidade para os conjuntos edificados e para

as habitações, dependendo de qual linha de produto a que pertença (Straub, 2002).

Figura 2.6 – Diagrama da relação da estratégia de gestão imobiliária e técnica (Straub, 2002).

Estratégias de mercado

Estratégias conjuntos edificados

Projecto

Estratégias de manutenção

Planeamento

Execução

Estratégia de gestão imobiliária

Gestão técnica

15

Se o pretendido é uma exploração contínua dos imóveis a longo prazo, pode-se especificar a estratégia a adoptar,

nomeadamente a preservação ou melhoria do desempenho técnico dos edifícios ou fracções, considerando a consolidação

da gama de mercado a que se destina o imóvel ou a procura de novos clientes de uma gama de mercado distinta. Com esta

definição do presente e dos objectivos de futuro, e conforme apresentado na Figura 2.7, pode-se identificar qual a estratégia

para a intervenção e, deste modo, mais facilmente se define os critérios de desempenho dos componentes dos edifícios

para as partes comuns e para as habitações (Straub, 2002).

Figura 2.7 – Diagrama das estratégias de exploração contínua de imóveis (Straub, 2002).

Ao definir as estratégias de manutenção, tem-se a possibilidade de antecipar as intervenções necessárias nos imóveis;

no entanto, as acções podem variar de acordo com os diferentes níveis de desempenho estabelecidos. Por isso, é necessário ter

em conta o tipo de manutenção a realizar, ou seja, se é uma acção de manutenção reactiva, de manutenção preventiva ou entre

contratos de arrendamento. Muitas das associações utilizam níveis de desempenho no planeamento de acções de manutenção

para determinação dos limites orçamentais disponíveis e, consequentemente, na priorização e relação entre os tipos de

manutenção a concretizar (Straub, 2004). Para o planeamento da manutenção, as associações utilizam a avaliação das

condições de desempenho dos componentes através da realização de inspecções que variam na sua frequência, pois podem ser

anuais ou de três em três anos. Contudo, existe uma diferenciação entre as inspecções para avaliação da condição do edifício,

que implicam uma análise exaustiva dos componentes, e as inspecções anuais para a actualização do planeamento, apenas

para verificação das actividades de manutenção a executar (Straub, 2004). O planeamento da manutenção efectua-se a longo

prazo, com o apoio de programas informáticos que consideram entre 10 e 50 componentes, na maioria dos casos, e entre 50 e

100 componentes nos restantes. Para processar a informação necessária num sistema de gestão da manutenção, deve-se

recorrer a sistemas informáticos para facilitar a comparação de orçamentos, níveis de qualidade e indicadores de desempenho. A

manutenção planeada realiza-se através da contratação após concurso público (Straub, 2002).

O facto de as associações procurarem concentrar-se no seu negócio principal e considerarem a manutenção

como um processo secundário levou ao estudo de novas formas de contratação. A subcontratação da manutenção surgiu

como uma alternativa preferível porque possibilita a realização de contratos baseados no desempenho (Service Level

Agreement) que podem ser mais adaptados à especificidade do parque habitacional. Nestes contratos, o fornecedor não

executa apenas o trabalho de manutenção mas participa em todo o processo ao assumir, durante um período de tempo,

riscos e responsabilidades perante a qualidade e custos das actividades de manutenção. Por este motivo, dependendo das

funções do elemento do edifício, é necessário estabelecer requisitos de desempenho que sejam facilmente mensuráveis,

preferencialmente através do recurso a normas internacionais para estabelecer critérios de aceitação das execuções dos

trabalhos. No entanto, a parceria a estabelecer depende da dimensão, estrutura organizacional, modelo de negócio, tipo de

manutenção, componentes do edifício a incluir e dos objectivos do sistema de gestão da manutenção da empresa (Straub,

2005), existindo várias fases de desenvolvimento conforme apresentado na Tabela 2.8. Aplicando esta realidade à SCML

verifica-se que a instituição recorre maioritariamente à contratação tradicional, contudo já decorrem contratos de

manutenção com base no desempenho e preço.

Conjunto edificado

Manutenção para preservar as condições do imóvel

Grupo de clientes existente

Manutenção para alterar as condições do imóvel

Grupo de clientes novo

Grupo de clientes existente

Grupo de clientes novo

Consolidação

Realocação

Melhoria

Reabilitação

16

Tabela 2.8 – Fases de desenvolvimento da contratação de actividades de manutenção (Straub, 2005).

2.3.5. Sistema de gestão da manutenção dos bairros sociais no Reino Unido

Em Inglaterra, 18% das habitações estão inseridas no sector de arrendamento social, das quais 2,2 milhões são

das “Local Authorities” e 1,7 milhões dos “Registered Social Landlords”, instituições que gerem os bairros sociais (Cooper e

Jones, 2008). Devido a preocupações ao nível das condições de habitabilidade do parque edificado por este ser antigo, foi

elaborado em 2010 o “The Decent Home Standard” (DHS) que especifica requisitos mínimos de habitabilidade e obriga à

execução de intervenções quando estas não são cumpridas.

As entidades gestoras dos bairros sociais ingleses apresentam práticas de manutenção cujas fases estão

sistematizadas na Figura 2.8. Este modelo permite apoiar o processo de decisão da manutenção das habitações sociais ao

analisar as necessidades de manutenção e respectivo orçamento para um período de curto prazo (12 meses) e de médio prazo

(10 anos). Para tal, é necessária informação respeitante ao estado de conservação dos elementos, através da realização de

inspecções ao parque habitacional, do cálculo da estimativa da sua vida útil residual e do cumprimento dos requisitos DHS. A

partir deste perfil das necessidades de manutenção de cada edifício e do parque edificado, são realizados estudos de viabilidade

da realização dos trabalhos de manutenção para os quais são considerados os constrangimentos orçamentais e os requisitos

regulamentares. Efectua-se, igualmente, uma análise de risco de modo a assegurar a manutenção do parque edificado em

condições viáveis até à realização de obras de reabilitação. Por último, são utilizados algoritmos e consideradas outras hipóteses

de estratégias de manutenção (planeada, reactiva, entre outros) de modo a seleccionar a melhor solução financeira.

Figura 2.8 – Modelo das fases do processo de manutenção das entidades gestoras inglesas (Jones e Sharp, 2007) (Cooper e Jones, 2008) baseado (Raposo et al., 2012).

Este modelo apresenta alguns problemas aquando da sua aplicação (Cooper e Jones, 2008), nomeadamente: os

objectivos definidos da política de manutenção podem não ser claros e os objectivos estratégicos podem não estar

associados aos programas de manutenção; a eficácia e eficiência da utilização do processo de análise do estado de

Contratação tradicional

Contratos com base no desempenho e preço

Cooperação a longo prazo

Objectivos da Associação de Habitação

Mais baixo preço ou melhor relação qualidade-preço

Melhoria da qualidade, segurança orçamental, poupança directa, desenvolvimento de relações sustentáveis

Atingir a qualidade estabelecida pela política da organização, permitir ao cliente a gestão geral do processo, melhoria do processo, alcançar poupanças indirectas e promover a inovação dos fornecedores

Responsável pelo risco Associação Habitação - Riscos financeiros apresentados pelo fornecedor Tipo de comissões e acordos

Descrição detalhada das especificações dos trabalhos

Acordo de desempenho baseado em actividades padrão e preços unitários.

Contratos baseados no desempenho com acordos para o valor e desempenho a longo prazo

Período do contrato Execução do trabalho Válido para um ou dois intervalos entre manutenções

Até ao desejado fim do ciclo de vida operacional do conjunto edificado ou vários intervalos de manutenção

Papel do fornecedor Execução do trabalho Contribui para o processo de manutenção

Consultor

Selecção de fornecedores Concurso público Cooperação com um grupo seleccionado de fornecedores

Cooperação com um grupo seleccionado de fornecedores

Política Informação Modelação Planeamento Acção Finalização

Inspecção ao estado de

conservação do parque

habitacional

Orçamento

Especificações

Modelação do ciclo de vida

Opções

Risco

Opções de prioridades

Estratégias de manutenção

Condicionamentos

17

conservação dos edifícios como base para desenvolver o planeamento dos programas de manutenção ainda não estão

demonstradas; a insuficiente especificação dos requisitos iniciais; a incapacidade de prever custos a longo prazo; o variado

nível de experiência dos inspectores contribui para resultados inapropriados; e o estabelecimento de prioridades é, por

vezes, simplista com a introdução de elementos subjectivos nas decisões.

A inclusão de princípios sustentáveis na estratégia de manutenção é reduzida pois não é efectuada uma medição rotineira do

desempenho dos edifícios através de indicadores de sustentabilidade. Quando estes critérios existem, verifica-se o

desenvolvimento de uma metodologia específica adaptada às necessidades e prioridades de cada entidade. Cooper, Jones

(2008) e Sharp e Jones (2012) têm vindo a aperfeiçoar um novo modelo de manutenção, que incorpora critérios de

sustentabilidade, através da análise multicritério do desempenho de habitações em utilização como se mostra na Figura 2.9.

Este tem em vista minimizar a ineficiência do processo de manutenção e a aproximação às expectativas do inquilino.

Figura 2.9 – Modelo de execução da manutenção proposto por Sharp e Jones (2012).

Neste modelo, com o objectivo de garantir o uso eficiente dos recursos, a entidade gestora precisa de desenvolver

estratégias de manutenção com princípios organizacionais para que as operações correspondam às aspirações

estratégicas. A identificação das necessidades das habitações é efectuada pela análise de indicadores de desempenho,

apresentados na Tabela 2.9, que avalia e compara os resultados de acordo com os objectivos estabelecidos na estratégia.

Tabela 2.9 – Indicadores de desempenho (Cooper e Jones, 2009).

Os indicadores de desempenho das habitações são posteriormente analisados de modo a elaborar um programa

base especificando as causas dos problemas e as necessidades de melhoria. Posteriormente, são priorizadas as

intervenções e escolhida a estratégia de manutenção a adoptar (preventiva, reactiva ou funcionamento até à falha). Por

último, uma série de processos analisa o impacte das intervenções perante as necessidades especificadas e reporta os

resultados de volta ao modelo para referência futura.

Este modelo encontra-se em desenvolvimento e é considerado uma evolução em relação ao anterior por analisar

os edifícios de acordo com o seu desempenho e não pelo estado de conservação, o que implica um estudo a todas as fases

de operação.

Desempenho físico Desempenho social Desempenho ambiental Desempenho económico Saúde e segurança Bem-estar dos inquilinos Consumo de água Valor patrimonial Requisitos regulamentares Envolvimento da comunidade Emissões de CO2 Exposição futura e riscos Segurança da comunidade Origem e utilização de materiais Alteração climática Custos de funcionamento da habitação Poluição Custo de vida global Desperdício Energia

Política / Estratégia

Identificação necessidades

Identificação de causas

Definição de acções a executar

Desenvolvimento da solução

Avaliação das soluções adoptadas

Factores críticos de sucesso

Satisfação do

inquilino

Decent Homes Standard (DHS)

Análise de indicadores

Inquéritos

Análise origem da causa

Análise Efeitos Modos Falha

Análise do nível de reparação

Programa base

Descrição do problema

Descrição das

melhorias necessárias

Indicadores de desempenho

Económico

Ambiental

Social

Valor Patrimonial

Modelação de dados

Hipóteses /Cenários

Tomada Decisão Multicritério

Modelos de impacte na manutenção

Estudo dos impactes

Avaliação pós-

ocupação

Service Level Agreements (SLA)

18

2.4. Indicadores de desempenho dos sistemas de gestão da manutenção

Um vasto património imobiliário necessita, ao nível da sua gestão, de tomadas de decisão, por vezes em curtos

espaços de tempo. Por este motivo, requer previamente a definição de critérios, prioridades e modelos de manutenção.

Estes, por sua vez, implicam a existência de processos e ferramentas de planeamento operacional que necessitam de uma

avaliação sintética do estado de conservação, da elaboração de planos de acção e da gestão, sistemática e unificada, do

património (Cutrale, 2008). Para tal, recorre-se aos indicadores de desempenho para apoiar na tomada de decisão quer da

gestão do património quer na sua manutenção. Para a análise do sistema de gestão da manutenção, é necessário

estabelecer indicadores simples e precisos para apoiar a organização na avaliação dos objectivos. Nestes sistemas, os

indicadores de desempenho permitem a monitorização e medição dos processos, dos trabalhos de manutenção e do

desempenho dos elementos fonte manutenção dos edifícios. Para tal, devem existir métodos de monitorização adequados

para cada um dos processos e para as características do serviço de modo a verificar se os requisitos foram cumpridos.

De acordo com a NP 4483 (IPQ, 2008), são necessários indicadores de desempenho cujos métodos aplicáveis,

como técnicas estatísticas, devem ser previamente estabelecidos com vista a determinar as possibilidades de melhoria da

eficácia do sistema de gestão da manutenção. A melhoria contínua do sistema de gestão da manutenção é essencial para a

sua eficácia, para o que é necessária a análise de dados, a realização de acções correctivas e preventivas e da revisão

efectuada pela gestão de topo (IPQ, 2008).

Parmenter (2010) refere as principais características para a definição dos indicadores chave de desempenho,

nomeadamente a necessidade da sua frequente medição (diário, semanal), não serem estritamente económicos, devem ser

informativos para a direcção ou equipa de gestão, assim como para os colaboradores (para determinar as acções

requeridas para a melhoria do sistema e vincular as responsabilidades às respectivas equipas), representativos de, pelo

menos, um factor crítico de sucesso no negócio e potenciar as decisões e acções necessárias.

Os indicadores podem e devem contribuir para a análise e tomada de decisão sobre quais as melhores estratégias

de manutenção e, consequentemente, para a gestão do parque imobiliário das organizações. Esta é mais uma perspectiva

da Gestão Corporativa de Bens Imobiliários (Corporate Real Estate Management – CREM), que se diferencia do Facility

Management porque, em vez de uma perspectiva baseada na prestação de serviços de apoio à utilização dos edifícios, se

foca nos bens imóveis como activos físicos e económicos que podem ser utilizados pela organização, ou seja numa

vertente de gestão imobiliária (Jensen et al., 2012).

Nos últimos anos, têm sido desenvolvidos vários estudos, quer pela comunidade científica quer por organizações

normativas, para o desenvolvimento de indicadores de desempenho da manutenção, com o objectivo de melhor compreender e

analisar o funcionamento do sistema. Estes podem contribuir para identificar oportunidades de melhoria com o intuito de alcançar o

desempenho desejado, assim como relacionar as estratégias definidas pelas empresas com a operacionalização da

manutenção nas mesmas (Muchiri et al., 2011). Para a definição dos indicadores de desempenho mais adequados à

organização e ao sistema de gestão da manutenção, Muchiri et al. (2011) desenvolveram uma metodologia para a medição

do desempenho que se propõe apoiar na identificação dos elementos e processos chave que contribuem para a gestão da

manutenção. Conforme se pode observar na Figura 2.10, este está dividido em três secções principais: manutenção

alinhada com a produção; análise de desempenho do processo da manutenção (“leading”); e análise de desempenho da

manutenção (“lagging”).

19

Figura 2.10 – Metodologia de identificação de indicadores de desempenho da manutenção (Muchiri et al., 2011).

A norma europeia EN 15341 (CEN, 2005) fornece um conjunto de 71 indicadores de desempenho que podem ser

aplicados às actividades de manutenção, desde a indústria ao edificado, dividindo-os em três grupos: económicos, técnicos

e organizacionais. Para cada grupo, os indicadores são separados em três níveis de detalhe, em que o primeiro é mais

abrangente e o terceiro mais detalhado. Para a identificação dos indicadores de desempenho, a empresa deverá definir os

objectivos nos diferentes níveis (da organização, dos processos e dos bens) e escolher, da listagem da norma, os

indicadores que melhor se adequam ou realizar uma análise dos seus processos funcionais e das actividades de

manutenção desenvolvidas.

Shohet (2006, 2010) analisa o desempenho dos edifícios e da sua manutenção, relacionando, entre outros

elementos, as áreas de construção, idades de construção, taxas de ocupação, despesas de manutenção e recursos

humanos envolvidos na manutenção. Nos últimos estudos (Shohet e Lavy, 2012), os indicadores mais adequados ao

universo em análise são separados em grupos: Indicadores de Desenvolvimento de Activos, nos quais se quantificam os

efeitos da condição de serviço do edifício e se preveem os recursos necessários para os manter no desempenho

designado; Indicadores de Gestão da Manutenção, que fornecem conhecimento sobre a organização e permitem o controlo

de custos da prestação de serviços de manutenção; e Indicadores da Gestão do Desempenho, que abrangem o

desempenho físico do edifício, assim como a eficiência no qual são utilizados os recursos alocados na manutenção.

Silva (2010), na sua tese de doutoramento, analisa um conjunto de edifícios do ensino básico do 1º ciclo da cidade

de Lisboa para desenvolver indicadores de desempenho da manutenção. Inicialmente foram caracterizados os edifícios

estudados, identificando os seguintes itens: ano de construção; número de utentes, total de pisos; área do lote; área de

implantação; área de construção; área de espaços verdes; área de campos de jogos; área de recreio; descrição dos

subsistemas (construção, instalações e equipamentos e espaços exteriores); e custos de construção total e de cada

subsistema. Nesse estudo, foram desenvolvidos 17 indicadores de desempenho divididos em três grupos: 10 indicadores de

desempenho económico (IE), 5 indicadores de desempenho técnico (IT), e 2 indicadores de desempenho organizacional (IO).

Alguns destes indicadores apresentam subdivisões para melhor caracterizar os trabalhos de manutenção de componentes e

equipamentos dos edifícios. A autora sintetiza o modelo de avaliação do desempenho de um sistema de gestão da

manutenção de edifício conforme apresentado na Figura 2.11.

Indicadores de desempenho da manutenção “Lagging”

Estratégia corporativa

Resultados da Manutenção

Requisitos de desempenho

da manutenção

Objectivos da

manutenção

Execução do trabalho

Identificação do trabalho

Planeamento do trabalho

Agendamento do trabalho

Desempenho equipamento

Custo manutenção

Análise do desempenho

Objectivos de desempenho e “Benchmarks”

Circuito manutenção

Processo da Manutenção

Indicadores do processo da manutenção “Leading”

Formulação da Estratégia da Manutenção

Alinhamento da manutenção com os requisitos da produção

20

Figura 2.11 – Modelo de avaliação do desempenho do SGM de edifícios (Silva, 2010).

A manutenção é uma importante parte do ciclo de vida dos edifícios, pelo que é necessário medir o desempenho

técnico e organizacional do sistema que faz a gestão da manutenção. Pati et al. (2009) desenvolveram 10 indicadores de

desempenho da manutenção que permitem apoiar: na determinação do desempenho relativamente à eficiência,

produtividade, negócio, oportunidade, etc.; no desenvolvimento de um protocolo sistemático de manutenção; e na decisão

para a optimização da política de manutenção. Em seguida, são apresentados vários indicadores de desempenho com

possibilidade de aplicação à manutenção dos edifícios, considerando a necessidade de examinar o processo de

manutenção, de efectuar a análise técnica dos edifícios e da própria prestação do serviço de manutenção, assim como os

resultados inerentes deste processo.

2.4.1. Indicadores de desempenho técnico

Na Tabela 2.10, são apresentados alguns dos indicadores técnicos, especificados por vários autores, que se

considera pertinentes para a dissertação, separando-os pelo objectivo e função que pretendem monitorizar, nomeadamente

a caracterização dos edifícios, a análise do seu desempenho, a frequência da ocorrência de falhas e o impacte ambiental

das resultante da utilização do edifício através do consumo de energia, água e emissões de dióxido de carbono.

Tabela 2.10 – Indicadores de desempenho técnico.

Objectivo Função ID Indicador de desempenho Unidade Bibliografia

An

ális

e té

cnic

a

Car

acte

rizaç

ão S1 Área Bruta de Construção m2

Shohet e Lavy (2012)

S2 Á𝑟𝑒𝑎 𝐵𝑟𝑢𝑡𝑎 𝐶𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢çã𝑜

𝑁º 𝑑𝑒 𝑢𝑡𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠/𝑐𝑎𝑚𝑎𝑠× 1000 -

S3 ACy= Coeficiente Idade de construção -

OCy=Coeficiente de ocupação/densidade

FAC=Coeficiente do edifício

Aná

lise

do d

esem

penh

o

S8 BPI=∑ Pn10

n=1 × 𝑊𝑛 - Shohet e Lavy (2012) Pn=𝐶𝑛

∗𝑊(𝐶)𝑛 + 𝐹𝑛∗𝑊(𝐹)𝑛 + 𝑃𝑀𝑛

∗𝑊(𝑝𝑚)𝑛 -

IT1 N.º intervenções manutenção a realizar no edifício ao longo dos 50 anos Nº

Silva (2010)

IT2 N.º intervenções manutenção a realizar no sistema de construção Nº

IT3 N.º intervenções manutenção a realizar nas instalações e equipamentos Nº

IT4 N.º intervenções nos espaços exteriores Nº

T1 𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑒𝑚 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜

𝑇𝑇𝑂+𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑖𝑛𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 𝑝𝑜𝑟 𝑚𝑎𝑛𝑢𝑡𝑒𝑛çã𝑜× 100 %

EN 15341 (CEN, 2005)

T2 𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑒𝑚 𝑓𝑢𝑛𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜

𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑛𝑒𝑐𝑒𝑠𝑠á𝑟𝑖𝑜 𝑒𝑚 𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜× 100 %

T5 𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑒𝑚 𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜

(𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑒𝑚 𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜+𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑖𝑛𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙 𝑝𝑜𝑟 𝑓𝑎𝑙ℎ𝑎𝑠) Horas

Caracterização dos edifícios:

Ano de construção Número de utentes Total de pisos Área do lote Área de implantação Área de construção Área de espaços verdes Área de campos de jogos Área de recreio Descrição dos subsistemas: - Construção - Instalações e equipamentos - Espaços exteriores Custos de construção total e de

cada subsistema

Recursos Humanos Planeamento da manutenção preventiva

Actividades e periodicidades

Materiais

Equipamentos

Manutenção planeada

Estudos dos elementos críticos

FMEA MPF

Causas Efeitos

Detecção

Exploração do edifício

Água

Electricidade

Gás

Indicadores de desempenho económico (IEi)


técnico (ITi)

Indicadores de desempenho organizacional (IOi)

1 2

3

4

5

Manutenção e exploração Concepção e construção Avaliação do processo

21

Tabela 2.10 – Indicadores de desempenho técnico (continuação).

Objectivo Função ID Indicador de desempenho Unidade Bibliografia A

nál

ise

técn

ica

Fre

quên

cia

de fa

lha

IT61 N.º modos potenciais de falha da cobertura plana e rede de águas pluviais

Nº

Silva (2010)

IT62 N.º modos potenciais de falha dos vãos de janela e portas exteriores Nº

I63 N.º modos potenciais de falha da rede de abastecimento de água, de drenagem de águas residuais e dos equipamentos sanitários

Nº

T10 𝑁º 𝑑𝑒 𝑓𝑎𝑙ℎ𝑎𝑠 𝑞𝑢𝑒 𝑐𝑎𝑢𝑠𝑎𝑚 𝑎𝑐𝑖𝑑𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠

𝑁º 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑓𝑎𝑙ℎ𝑎𝑠× 100 %

EN 15341 (CEN, 2005)

T16 𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑒𝑚 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜

𝑁º 𝑑𝑒 𝑓𝑎𝑙ℎ𝑎𝑠= 𝑀𝑇𝑇𝐹 Horas

Tipo de falhas N.º falhas classificado pela consequência (operacional, não-operacional, segurança, etc.)

Nº Muchiri et al.

(2011)

Impa

cte

ambi

enta

l Energia Somatório do consumo de energia com aquecimento, arrefecimento, humidificação, iluminação, bombas, ventoinhas, água quente

Total por unidade

Pati et al. (2009)

Água Água consumida Total por unidade Parmenter

(2007) Impacte ambiental

Emissões de CO2 Total

Dos indicadores apresentados destacam-se os de Shohet que especificam parâmetros de caracterização dos

edifícios, nomeadamente a Área Bruta de Construção (S1) e a Taxa de Ocupação (S2), que são depois relacionados de

modo a obter coeficientes que permitem a comparação entre diferentes edifícios (Shohet e Lavy, 2012). No entanto, este

autor também analisa o desempenho do edifício, desenvolvendo o Indicador de Desempenho do Edifício (BPI - Building

Performance Indicator) que permite a avaliação do estado global do edifício de acordo com a avaliação do desempenho

físico dos seus componentes construtivos ou instalações técnicas.

O Indicador de Desempenho do Edifício (BPI) é expresso por um valor de 0 a 100 pontos, considerando o

desempenho dos seus componentes (Pn) também avaliados de 0 a 100 pontos, conforme as escalas de classificação

identificadas na Tabela 2.11. A sua fórmula agrega a informação da condição actual do componente (Cn), das falhas que

afectam o serviço providenciado pelo componente (Fn) e as actividades de manutenção realizadas de modo a manter o

componente numa condição aceitável (PMn) (Shohet, 2006).

Tabela 2.11 – Escala de classificação dos vários sistemas Pn e dos critérios de avaliação (Shohet e Lavy, 2012) (Shohet, 2006).

Valor Condição de desempenho do sistema

Valor Condição actual de desempenho do sistema

Valor Frequência de ocorrência de falhas nos últimos 12 meses

Pn≤60 Perigosa Cn≤20 Mau Fn=20 Frequente (12x)

60<Pn≤70 Deteriorada 20<Cn≤40 Falha

70<Pn≤80 Marginal - 70 Satisfatória - 80

40<Cn≤60 Deteriorado

Pn>80 Boa Cn>60 Completo Fn=100 Sem falhas

O BPI considera a adequação da estrutura do edifício para as cargas em serviço, dos espaços existentes à

utilização actual do edifício, dos materiais de acabamento e a adequação das instalações técnicas ao uso determinado

(electricidade, sistema de climatização e ventilação, elevadores e segurança contra incêndio, etc.), conforme as

ponderações (Wn), e obtidas pela análise do custo do ciclo de vida de cada sistema (construção, manutenção e

substituição). Este indicador de Shohet revela-se complexo e reúne um conjunto abrangente de informação para a análise

do edifício que pode ser mais difícil de analisar. Contudo, possibilita a comparação dos valores obtidos com o desempenho

de outros edifícios (inter-organização) e a comparação do sistema de gestão da manutenção de modo a verificar a eficiência

das várias equipas de manutenção (intra-organização).

Silva (2010) desenvolveu os indicadores que avaliam o desempenho de um edifício pela actividade de manutenção

planeada, ou seja, o número de intervenções previstas de manutenção a realizar no edifício ao longo de 50 anos (IT1),

22

subdividido em sistemas de construção, instalações e equipamentos e espaços exteriores. Para este indicador, é necessário

caracterizar os diversos componentes, sistemas e equipamentos do edifício, assim como determinar o tipo e periodicidade das

actividades de manutenção, tendo em consideração a sua vida útil. Com a elaboração de perfis de manutenção planeada para

os vários elementos de construção, é possível determinar o número de intervenções expectáveis nos próximos 50 anos.

Outra área de estudo do desempenho dos edifícios passa pela aplicação de processos normalizados na avaliação

do estado de conservação dos elementos construtivos, das instalações e equipamentos. As metodologias de avaliação do

estado de conservação dos edifícios são um conjunto de procedimentos para verificação das anomalias dos elementos

construtivos e equipamentos de um imóvel. Deste modo, a partir da determinação das anomalias existentes, dos efeitos que

estas têm sobre a funcionalidade dos elementos construtivos é possível verificar as condições de habitabilidade e utilização

dos prédios ou dos locados. Consequentemente, tal permite a uma entidade proprietária, que detenha um extenso parque

imobiliário, estabelecer prioridades de intervenção e reabilitação quer para o edifício como para alguns elementos

construtivos, identificando casos graves com risco para a segurança dos utilizadores.

Das várias metodologias existentes e por se inserir no âmbito desta dissertação, destaca-se a norma holandesa

de “Avaliação do estado de conservação de edifícios” NEN 2767 (NEN, 2006) destinado ao apoio à gestão de um elevado

número de propriedades. A sua aplicação permite o diagnóstico e controlo da condição do edificado, a determinação do

estado actual da condição dos elementos, do edifício e da sua condição desejável, assim como contribui para o

planeamento da manutenção e a definição de prioridades no orçamento para manutenção (Straub, 2009). A norma

holandesa baseia-se numa inspecção visual dos edifícios ou fracções para agilizar o processo de avaliação mas propõe

uma desagregação do edifício num elevado número de elementos de modo a obter uma avaliação mais rigorosa. Esta define

um processo para a determinação da condição dos elementos construtivos, que se pode analisar na Figura 2.12, e que se inicia

pela avaliação das anomalias. Para tal, utiliza três critérios: avalia a gravidade da anomalia, a sua extensão e intensidade.

A importância das anomalias, ou a sua gravidade, depende da influência que a anomalia tem sobre a

funcionalidade do elemento, encontrando-se dividida em três categorias: anomalias menores, graves e críticas. A

intensidade das anomalias procura definir a degradação do elemento separada em três classes de intensidade: reduzida,

média e elevada, enquanto a extensão da anomalia avalia se a sua presença é localizada ou generalizada em todo o

elemento construtivo, para tal, avalia-se a percentagem de superfície afectada do elemento dividindo-se em cinco classes. A

avaliação da condição resulta da combinação dos três factores apresentados em matrizes, da qual se apresenta um

exemplo na Tabela 2.12. Contudo considera-se que esta metodologia de avaliação é complexa e difícil de concretizar

dependendo da visibilidade das anomalias e da experiência do técnico inspector.

Componente do edifício

Anomalia (classificação da importância)

Extensão / Intensidade

Resultado da anomalia

Avaliação da condição

Figura 2.12 – Organograma do processo de avaliação da condição do edifício (Straub, 2009).

23

Tabela 2.12 – Matriz de resultados da avaliação da condição dos elementos com anomalias críticas (Straub, 2009).

Na metodologia de agregação da avaliação da condição técnica de um elemento construtivo relacionando-o com

outros componentes do edifício, primeiro determina-se a ponderação do elemento relativamente à sua integração no elemento

principal, com base no custo de substituição destes elementos. Para tal, existe uma hierarquia para os vários componentes,

separando-os em elementos construtivos principais (fachadas, coberturas, janelas e portas, varandas e sistema de

aquecimento), secundários (acabamentos e instalações) e revestimentos. Posteriormente, a média da ponderação dos

elementos principais do edifício é determinada. Deste modo, obtém-se dois indicadores: o da condição calculada, que engloba

todos os elementos construtivos; e o de manutenção, no qual não se integram os elementos construtivos que normalmente são

excluídos do planeamento da manutenção ou que não são substituídos durante a sua vida útil (Straub, 2009).

A NEN 2767 (2006), para a determinação da condição dos componentes do edifício, especifica uma escala com

seis categorias de avaliação com a respectiva descrição (Straub, 2009). Outras metodologias utilizam escalas de quatro ou

cinco categorias, nomeadamente a utilizada no Método de Avaliação do Estado de Conservação de edifícios (MAEC)

(Presidência do Conselho de Ministros, 2006; 2006a), com cinco categorias, ou a Housing Health and Safety Rating System

(Parlamento do Reino Unido, 2004), com quatro categorias, conforme se apresenta na Tabela 2.13.

Tabela 2.13 – Escalas de avaliação da condição dos componentes dos edifícios de alguns dos métodos analisados (Straub, 2009) (Vilhena, 2011).

MAEC HHSRS NEN 2767 EPIQR, TOBUS e XENOS

Escalas de avaliação

5 – Muito ligeiras 4 – Ligeiras 3 – Médias 2 – Graves 1 – Muito graves

Seriamente defeituoso ou impróprio Defeituoso Apenas aceitável Satisfatório

1 – Excelente 2 – Bom 3 – Razoável 4 – Medíocre 5 – Mau 6 – Muito mau

A - Boa condição B – Degradação ligeira C – Degradação média D – Fim da vida útil

Para a obtenção do coeficiente de conservação, o MAEC atribui ponderações a cada elemento funcional, sendo

as mais elevadas relativas à estrutura, considerado como mais importante, enquanto no método holandês as ponderações

têm por base estruturas de custos, sendo esta solução mais adequada quando o objectivo é a realização de obras de

manutenção ou de reabilitação (Vilhena et al., 2012).

O MAEC permite a avaliação de vários elementos funcionais e o registo das anomalias existentes através do

preenchimento de uma ficha, sem recurso a uma aplicação informática, e através da utilização de elementos de apoio que

visam a imparcialidade do técnico no processo de avaliação do estado de degradação e na recolha da informação

necessária. No entanto, esta metodologia não possibilita a determinação da causa provável da anomalia pois não a

classifica e apenas determina a gravidade da mesma, impossibilitando a identificação dos trabalhos de manutenção

necessários (Pedro et al., 2008).

Extensão

Intensidade <2% 2%-10% 10%-30% 30%-70% ≥70%

1 - Reduzida 1 1 2 3 4

2 - Média 1 2 3 4 5

3 - Elevada 2 3 4 5 6

24

2.4.2. Indicadores de desempenho do serviço de manutenção

A prestação do serviço de manutenção distribui-se por várias áreas, desde os vários tipos de trabalhos de

manutenção a realizar, passando pelo seu planeamento e a execução das várias actividades para a sua concretização mas,

também, pela estrutura da própria organização, principalmente ao nível dos recursos humanos disponíveis e de

fornecedores para a execução de alguns dos trabalhos de manutenção. Cada vez mais se considera importante a

satisfação do cliente e os impactes que a concretização da manutenção pode ter no meio ambiente. Para os indicadores

organizacionais, é necessário identificar em que medida a gestão da manutenção pode contribuir para a melhoria do

desempenho global da organização. Só assim é possível definir os meios mais eficientes para ajudar nos objectivos da

gestão da manutenção e facilitar a identificação dos indicadores mais adequados.

Na Tabela 2.14, são apresentados os indicadores de desempenho que pretendem analisar a eficiência e eficácia

nas várias funções existentes na prestação do serviço de manutenção, assim como da organização da empresa para a

realização da manutenção.

Tabela 2.14 – Indicadores de desempenho da prestação de serviço de manutenção.

Objectivo Função ID Indicador de Desempenho Unidade Bibliografia

Efi

cáci

a

Tip

o de

trab

alho

Requisições de serviço introduzidas Un. Parmenter

(2007)

URI Requisições de reparação urgentes N.º/

10000m2 Pati et al. (2009)

GRI Requisições de reparações gerais N.º/

10000m2

Percentagem da manutenção pró-

activa

Horas − homem de menutenção pró − activa

Total de horas − homem disponivel para manutenção %

Muchiri et al. (2011)

Percentagem da manutenção

reactiva

Horas − homem de menutenção reactiva

Total de horas − homem disponivel para manutenção %

Taxa de resposta a requisições

Requisições em espera < 5 dias

Total requisições %

Pla

neam

ento

do

trab

alho

Taxa planeamento

Trabalho planeado

Trabalho total executado %

Qualidade do planeamento

Percentagem de ordens de trabalho

Total Ordens de trabalho %

Resposta do planeamento

Percentagem de ordens de trabalho em planeamento < 5 dias

Total Ordens de trabalho %

Intensidade do agendamento

Horas − homem planeada

Total Horas − homem disponíveis

O5 Horas − homem de menutenção planeada e programada

Total de horas − homem disponivel para manutenção× 100 %

EN 15341 (CEN, 2005)

O22 Nº de Ordens Trabalho realizadas como previsto

Nº Total de Ordens Trabalho previstas× 100 %

Efi

ciên

cia

Exe

cuçã

o do

trab

alho

T7 Tempo inoperacional por manutenção preventiva

Tempo inoperacional relacionado com manutenção× 100 %

T9 Tempo inoperacional por manutenção baseada na condição

Tempo inoperacional relacionado com manutenção× 100 %

T15 Tempo Total em Operação

N. º ordens trabalho de manutenção

O11 Tempo manutenção correctiva imediata

Total Tempo inoperacional relacionado manutenção × 100 %

Cumprimento de prazos

Percentagem de ordens de trabalho executadas dentro do prazo %

Muchiri et al. (2011)

Tempo médio de reparação

MTTR = Tempo inoperacional

Nº de falhas Horas

Qualidade de execução

Percentagem de trabalho de manutenção a necessitar de nova intervenção

%

Tempo Total de Resposta

TTR= Tempo chegada ao local prestador + Tempo resolução anomalia

Horas Maurício (2011)

25

Tabela 2.15 – Indicadores de desempenho da prestação de serviço de manutenção (cont.).

Objectivo Função ID Indicador de Desempenho Unidade Bibliografia O

rgan

izaç

ão

Rec

urso

s H

uman

os

S4 Recursos Humanos de manutenção

Área bruta construção× 1000

Shohet e Lavy (2012) S5 MSR=

Recursos Humanos internos/externos manutenção

Recursos Humanos de manutenção× 100 %

S6 MSC=Recursos humanos gestão manutenção

Recursos Humanos subordinados

S7 Tipo de estrutura [gestão tradicional ou inovadora]

O1 N.º Recursos Humanos internos de manutenção

Total Recursos Humanos internos× 100 %

EN 15341 (CEN, 2005)

O2 N.º R.H.internos indirectos de manutenção

N.º Recursos Humanos internos de manutenção× 100 %

O3 N.º Recursos Humanos indirecto de manutenção

N.º Recursos Humanos directo de manutenção× 100 %

O6 N.º acidentes de Recursos Humanos de manutenção

Total pessoal manutençãox1000

IO2 Recursos humanos utilizados em inspecção e manutenção da cobertura plana

horas/ equipa

Silva (2010)

Fornecedor

IO3 N.º contratos de gestão por estabelecimento N.º

Avaliação dos Fornecedores

Grau de satisfação da empresa quanto ao desempenho dos fornecedores. Média das classificações individuais para as 10 respostas

1-10

Pinheiro (2011)

Satisfação do cliente

Serviço e produto

Avaliação do grau de satisfação do cliente relativamente ao produto e serviço, usando uma escala.

1-10

Am

bien

te Energia

Consumo de Energia – CO2 do consumo anual de energia na realização do produto por 100 m2 de área bruta

CO2/100m2

Água Consumo de água – quantidade de m3 necessária na realização do produto por 100 m2 de área bruta

m3/100m2

Resíduos Quantidade de resíduos produzidos no processo, em m3, por €100.000 do valor do empreendimento

m3/100.000

Vários autores procuram rácios entre os tipos de manutenção, preventiva e correctiva, através da determinação de

horas-homem efectuadas (Muchiri et al., 2011) ou tipo de requisições solicitadas (Parmenter, 2007) (Pati et al., 2009). Para o

planeamento do trabalho, Muchiri et al. (2011) e a norma europeia EN 15341 (CEN, 2005) monitorizam a percentagem do trabalho

efectuado relativamente ao planeado para identificar a eficácia do planeamento, enquanto para determinar a eficiência da

manutenção é analisada a execução do trabalho e medido o tempo de inoperacionalidade dos elementos ou edifícios. Maurício

(2011) refere o indicador de Tempo Total de Resposta das equipas de manutenção para os fornecedores. A qualidade de serviço é

um indicador mencionado por Muchiri et al. (2011) e medido pela percentagem de trabalho a necessitar de nova intervenção.

Ao nível da análise da organização, Shohet e Lavy (2012) definem o indicador de recursos humanos por área bruta de

construção (S4) e o Rácio dos Recursos de Manutenção (MSR). Este último identifica a relação entre os recursos externos

utilizados em actividades de manutenção e o total de recursos internos na mesma área, especificando uma percentagem para a

contratação externa (S51) e para os trabalhos realizados por colaboradores da organização (S52) num edifício. A análise efectuada

pelo autor determinou que, para edifícios hospitalares com utilização normal e localizados em grandes zonas urbanas, a

combinação de 60% de contratação externa para 40% de utilização de recursos internos é um valor equilibrado (Shohet e Lavy,

2012). Os mesmos autores também desenvolveram o rácio entre o número de gestores e o respectivo número de trabalhadores

subordinados, nomeado de Controlo da Gestão da Manutenção (MSC), de modo a analisar a dimensão das equipas de

manutenção. Para as clínicas, devido à sua dispersão geográfica e dimensão, verifica-se uma organização hierárquica pois um

gestor da manutenção regional controla várias clínicas (Shohet e Lavy, 2012). A norma europeia EN 15341 (CEN, 2005) apresenta

vários indicadores organizacionais que também analisam os recursos humanos utilizados na manutenção dos bens de uma

empresa, da qual se menciona a análise dos acidentes de trabalho decorrentes de acções relativas à manutenção, uma vez este

indicador poder ser considerado como um critério de sustentabilidade do sistema de gestão da manutenção.

A análise do impacte dos fornecedores nas actividades de manutenção é também brevemente analisada por

Pinheiro (2011) e Silva (2010). O primeiro autor desenvolveu indicadores para a análise da satisfação do cliente e do impacte

26

ambiental do processo construtivo e do produto, que se considera possível transpor, com algumas adaptações, para a

manutenção.

2.4.3. Indicadores de desempenho da manutenção

Quando os processos de manutenção estão completos, os seus resultados devem ser monitorizados por um

determinado período de tempo. A esta análise pode foi atribuída a designação de “Lagging” (Muchiri et al., 2011). Para tal, a

medição dos resultados deve ser efectuada, tanto ao estado do componente ou equipamento como ao seu desempenho, e

ainda se deve considerar os custos com a manutenção e a utilização eficaz dos recursos para a realização da manutenção.

Só deste modo é possível determinar o sucesso do processo da manutenção. A análise destes indicadores permite

identificar falhas no desempenho, contribuindo para a melhoria contínua do sistema de gestão da manutenção, devendo

haver uma comparação entre os resultados conseguidos e os objectivos estimados (Muchiri et al., 2011).

Os indicadores de desempenho da manutenção consistem em determinar as despesas e ganhos, ou seja, medir o

custo-benefício da realização de acções e actividades de manutenção. Na Tabela 2.16Tabela 2.10, são apresentados

alguns dos indicadores de desempenho do equipamento, componente ou edifício, assim como, indicadores económicos.

Tabela 2.16 – Indicadores de desempenho da manutenção.

Objectivo Função ID Indicador de desempenho Unidade Bibliografia

An

ális

e té

cnic

o-e

con

óm

ica

Des

empe

nho

técn

ico

S9 AME =Custo Total de Manutenção

Área Bruta Construção -

Shohet e Lavy (2012)

S10 Custo Total de Manutenção

Número de utentes/camas €/utentes

S11 MEI=AME

FACy×

1

BPI×

1

OC× ic -

NAME=AME

FACy -

Eficácia geral do equipamento

OEE=disponibilidade × índice de desempenho × índice de qualidade

% Muchiri et al.

(2011) Disponibilidade

Tempo em operação

Tempo de inoperacionalidade %

Produtividade da manutenção

Estado do edifício

Custo de manutenção -

Pati et al. (2009)

IE1 Custo do Ciclo de Vida €

Silva (2010) IE2

Custo de ciclo de vida

m2 de Área bruta €/m2

IE3 Custo de ciclo de vida

m2 de Área útil €/m2

IE4 Custo total de manutenção por estabelecimento escolar €

Ges

tão

econ

ómic

a do

ser

viço

de

man

uten

ção

IE5 Custo de manutenção anual €

Silva (2010)

IE6 Custo de manutenção anual médio por utente €/aluno

IE7 Percentagem do custo de manutenção face ao custo de construção %

IE8 Custo de manutenção anual dos elementos de construção (envolvente, cobertura, interior e revestimentos)

€

IE9 Custo de manutenção anual das instalações e equipamentos €

IE10 Custo de manutenção anual dos espaços exteriores €

Custo directo da manutenção

Total do custo da manutenção correctiva e preventiva € Muchiri et al.

(2011)

E1 Custo Total de Manutenção

Custo de Substituição× 100 %

EN 15341 (CEN, 2005)

E3 Custo Total de Manutenção

Output das operações -

E8 Custo dos Recursos Humanos Internos na Manutenção

Custo Total de Manutenção× 100 %

E15 Custo Manutenção Correctiva


E16 Custo Manutenção Preventiva


27

Existem vários indicadores para o cálculo do custo de manutenção. A norma europeia EN 15341 (CEN, 2005)

especifica o Custo Total de Manutenção (CTM) calculado, normalmente, de ano a ano e que engloba os custos com todas as

actividades de manutenção efectuadas. Shohet (2006) desenvolveu a Despesa Anual em Manutenção (AME) que demonstra a

despesa anual em manutenção por metro quadrado (excluindo os gastos com limpeza, energia e segurança) e permite

determinar a despesa global em bens construídos de uma organização para poder relacioná-la com o seu volume de negócios.

Silva (2010) utiliza o método de análise do custo do ciclo de vida e recorre ao método de Valor Actual para

efectuar uma estimativa dos gastos em manutenção para um período de 50 anos, recorrendo à aplicação de uma taxa de

actualização. Deste modo, estabelece um perfil dos custos de manutenção planeada para cada edifício. Para permitir obter

os valores de investimento necessários, é necessário efectuar primeiro a caracterização dos componentes e equipamentos

dos edifícios e o tipo de actividades, periodicidades e rácios de trabalho de manutenção planeada. A análise efectuada

possibilitou observar a ocorrência de picos de investimento aos 10, 15, 20, 25, 30, 40 e 50 anos que resultam da realização

de trabalhos de substituição em vários elementos. Verificou-se, igualmente, que os vãos exteriores e interiores, as

coberturas, a iluminação fluorescente, os tectos falsos, as paredes interiores, as Unidades de Tratamento de Ar, as portas

corta-fogo e o tratamento da relva são os elementos que necessitam de maior número de actividades de manutenção. A

autora comparou os encargos de duas fases do ciclo de vida do edifício ao determinar a relação percentual do custo de

manutenção face ao custo de construção (IE7). Esta análise permitiu concluir que o custo total de manutenção das escolas

mais recentes, para 50 anos, varia entre 51 e 72% do custo total de construção (Silva, 2010).

Para analisar a alocação de recursos da manutenção referenciada ao desempenho do edifício, ou seja, para avaliar o

serviço de manutenção, Shohet (2010) desenvolveu o Indicador de Eficiência da Manutenção (MEI). A sua fórmula determina a

despesa em manutenção em função do desempenho do edifício (BPI), ajustado às condições do edifício por ano (FAC(y)) e aos

preços de construção (ic). O estudo efectuado para as clínicas (Shohet e Lavy, 2012) determina que o valor padrão do Indicador

da Eficiência da Manutenção é de 0,30, tendo sido especificados limites superiores e inferiores. Assim: MEI < 0,20 indica uma

elevada eficiência da utilização dos recursos, uma escassez dos recursos de manutenção ou ambos; para MEI entre 0,20 e

0,40, o valor inferior significa uma boa eficiência e o valor superior representa uma baixa eficiência da manutenção ou falta de

recursos; para MEI > 0,40 os recursos utilizados na manutenção são elevados para a sua eficiência e, por isso, significam

despesas elevadas em manutenção, baixo desempenho do edifício ou uma combinação destas situações.

Os mesmos autores (Shohet e Lavy, 2012) analisaram a Despesa Anual em Manutenção Normalizada (NAME),

similar ao indicador anterior, mas no qual não consideram os efeitos da idade (ACy), a densidade ou ocupação do edifício

(DC ou OC) e as condições ambientais do Coeficiente do Edifício (FACy). A Figura 2.13 apresenta a relação entre os

indicadores BPI, NAME e MEI.

Figura 2.13 – Indicador de Desempenho do Edifício (BPI) relacionado com a Despesa Anual de Manutenção Normalizada (NAME) de clínicas (Shohet e Lavy, 2012).

BP

I

NAME

28

2.5. Síntese do capítulo

Iniciou-se este capítulo com os conceitos de manutenção e reabilitação que foram definidos como actividades

executadas num edifício tendo em consideração o objectivo, periodicidade e profundidade dos trabalhos realizados,

podendo ambas coexistir num edifício ao longo da sua vida útil. A estratégia de manutenção adoptada pode consistir em

actividades reactivas e pró-activas, dependendo se decorre da correcção de uma falha ou se procura a prevenção das

mesmas. É pela combinação destas duas vertentes que se procura obter um desempenho óptimo dos custos associados a

estes trabalhos. Por isso, para a realização das actividades necessárias, é necessário que a gestão da manutenção englobe

várias disciplinas e recorra a várias áreas, desde a gestão ao apoio administrativo, assim como as componentes técnicas. O

conceito de melhoria contínua, decorrente das normas de qualidade ISO 9001, pode ser aplicável à manutenção do

edificado de modo a criar modelos que contribuam para a análise do processo de manutenção.

Um sistema de gestão da manutenção especifica procedimentos metódicos e estabelecidos com vista a garantir a

eficácia do desempenho do edificado. Para tal, o SGME desenvolvido, como está inserido numa organização e

complementa as áreas de gestão de bens imobiliários, deve considerar as políticas, definindo objectivos para a manutenção

e, assim, estabelecer um planeamento estratégico que apoie na sua implementação. O planeamento da manutenção deve

ser concretizado pela elaboração de planos de manutenção, de modo a prever os trabalhos de manutenção preventiva

necessários, complementado pela realização de inspecções (rotina, periódicas ou por solicitação) para que a concretização

dos trabalhos ocorra da forma mais eficiente possível.

Os Sistemas de Gestão da Manutenção de Edifícios apresentados procuram estabelecer uma orientação para a

manutenção aplicada aos edifícios. No caso dos exemplos nacionais um dos aspectos identificados é a existência de um

manual ou guia para os utilizadores de modo a promover o uso correcto dos edifícios, a identificação precoce de problemas e o

correcto encaminhamento das solicitações de modo a diminuir o número e gravidade das ocorrências. No caso do sector de

habitação social inglês e holandês existem algumas normas que possibilitam o desenvolvimento de sistemas mais complexos,

onde se evidencia uma preocupação com novas formas de contratação e de aplicação de indicadores que analisem o sistema

de gestão da manutenção implementado. Estes indicadores contribuem para a análise e tomada de decisão sobre as melhores

estratégias de manutenção e, consequentemente, para a gestão do parque imobiliário das organizações.

Por último, foram apresentados indicadores de desempenho de sistemas de gestão da manutenção, organizados em

indicadores de desempenho técnico, do serviço de manutenção e da manutenção. Os indicadores de desempenho da

manutenção, especialmente os económicos, são mais estudados devido à necessária gestão orçamental e análise da relação

de custo benefício das intervenções de manutenção realizadas. Destacam--se os indicadores BPI, NAME, MEI, MSR, MSC e

os métodos de avaliação do estado de conservação dos edifícios MAEC e da norma holandesa dada a sua complexidade e

adequação da análise da manutenção dos edifícios. No entanto, é necessário considerar que, para a aplicação em grandes

parques edificados, deverá existir uma adaptação do esforço na obtenção de dados que alimentem os indicadores tendo em

conta os objectivos em análise e a aplicabilidade de identificação dos trabalhos de manutenção a executar.

No capítulo seguinte, é contextualizada a instituição, o modelo de organização existente para a manutenção do

edificado, assim como é caracterizado o património que se constitui como o universo e são apresentados os casos

seleccionados para estudo. Aos edifícios escolhidos para o estudo são aplicados os procedimentos e indicadores propostos

no capítulo 4.

29

3. A gestão do património imobiliário da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa


Este capítulo inicia-se com a apresentação da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, respectiva missão e

organização. Explicita-se ainda os objectivos da instituição para o património imobiliário e apresenta-se a organização

actual do modelo de manutenção do edificado, no qual se examina as bases de dados de registo das requisições. São

analisados os indicadores utilizados na gestão da manutenção dos imóveis de rendimento e serviços. Por último, faz-se a

caracterização do património imobiliário de rendimento de modo a conhecer o universo em estudo e permitir a definição dos

25 edifícios e 28 fracções que serão os casos de estudo.

3.2. A Santa Casa da Misericórdia de Lisboa

A primeira Misericórdia portuguesa foi fundada a 15 de Agosto de 1498, em Lisboa, impulsionada pela Rainha D.

Leonor e com o apoio do Rei D. Manuel I, que instituiu a Irmandade de Invocação a Nossa Senhora, na Capela de Nossa

Senhora da Piedade ou da Terra Solta, na Sé de Lisboa. A Irmandade da Misericórdia era inicialmente constituída por cem

irmãos orientados pelos princípios estabelecidos no Compromisso da Misericórdia consubstanciados nas 14 Obras de

Misericórdia, apresentadas na Tabela 3.1 (SCML, 2013a).

Tabela 3.1 – Obras de Misericórdia (SCML, 2013a).

7 Obras espirituais 7 Obras corporais

Ensinar os simples Remir os cativos e visitar os presos

Dar bom conselho Curar e assistir os doentes

Corrigir com caridade os que erram Vestir os nus

Consolar os que sofrem Dar de comer a quem tem fome

Perdoar os que nos ofendem Dar de beber a quem tem sede

Sofrer as injúrias com paciência Dar pousada aos peregrinos

Rezar a Deus pelos vivos e pelos mortos Sepultar os mortos

No século XVI, foram instituídas Misericórdias em várias localidades do país e nos territórios do ultramar. Em

Lisboa, a Misericórdia cresceu em prestígio mas também em responsabilidade devido ao aumento das tarefas de apoio às

órfãs, aos enjeitados e à administração do Hospital Real de Todos-os-Santos. Estas responsabilidades, em conjugação com

o contexto económico-social do país, originaram dificuldades financeiras acrescidas. Dada a necessidade de mais fundos a

Instituição solicitou à Rainha D. Maria I a permissão para criar uma lotaria anual a qual foi concedida por carta régia de 18

de Novembro de 1783. Durante o século XIX, devido à instabilidade política das Invasões Francesas e Revolução Liberal, a

situação financeira da Misericórdia agravou-se (SCML, 2013a).

No século XX, o apoio social da instituição alargou-se às novas realidades e carências, nomeadamente o apoio à

maternidade e à infância, a assistência médica aos mais desfavorecidos e o apoio alimentar aos mais pobres. Manteve o

acompanhamento e formação dos invisuais, o apoio aos desempregados e estudantes com dificuldades, a atribuição de

subsídios para transporte de doentes, assim como o auxílio a viúvas e, sempre que necessário, integrou instituições e

concedeu subsídios a entidades com finalidade social (SCML, 2013a).

30

O apoio social e de saúde prestado à população só foi possível devido às verbas oriundas de grandes

benemerências e das receitas das lotarias. Para aumentar as receitas, em 1961, foi criado um novo jogo social, o Totobola.

Posteriormente, foram criados o Totoloto, a Lotaria Instantânea, o Joker e, mais recentemente, o Euromilhões (SCML,

2013a), e o Placard.

Nos termos dos respectivos Estatutos, aprovados pelo Decreto-Lei n.º 235/2008, de 3 de Dezembro, a instituição

é uma pessoa colectiva de direito privado e utilidade pública administrativa. A tutela da instituição é exercida pelo Ministro

que superintende a área da segurança social. A sua missão procura a “realização da melhoria do bem-estar das pessoas,

prioritariamente dos mais desprotegidos, abrange as prestações de acção social, saúde, educação e ensino, cultura e

promoção da qualidade de vida”, assim como a “promoção, apoio e realização de actividades que visem a inovação, a

qualidade e a segurança na prestação de serviços e, ainda, o desenvolvimento de iniciativas no âmbito da economia social”

(Ministério do Trabalho e da Solidariedade Social, 2008). A administração da Santa Casa é efectuada pela Mesa cujo

organograma se apresenta no Anexo A e, actualmente, a instituição ainda se rege de acordo com a tradição cristã.

Devido ao trabalho que realiza na sociedade portuguesa, em conjugação com a sua história e experiência, a

SCML é uma instituição de referência nacional, que assume, no âmbito do sistema de apoio social na cidade de Lisboa,

várias actividades, nomeadamente nas áreas de infância e juventude, de acolhimento social e desenvolvimento comunitário,

de emergência social, de apoio a pessoas idosas e a pessoas com deficiência, do acompanhamento terapêutico, de

educação e formação, assim como a atribuição de subsídios e de prestações pecuniárias.

Tal facto torna-se possível porque a instituição, através do Departamento de Jogos (DJ), assegura a exploração

dos jogos sociais do estado em Portugal, sendo a sua principal fonte de rendimento. Assim, é atribuído à Santa Casa da

Misericórdia de Lisboa 27,76% do valor dos resultados líquidos de exploração dos jogos sociais (Presidência do Conselho

de Ministros - Centro Jurídico, 2011), ao qual é adicionado o valor dos prémios não reclamados, o que correspondeu em

2013, a cerca de 159,4 milhões de euros e, em 2014, a 157,2 milhões de euros (Departamento de Jogos da SCML, 2015) e

177,1 milhões de euros em 2015 (SCML, 2016). Os resultados líquidos de exploração dos jogos sociais, em 2013,

registaram um valor de 541 milhões de euros, representando um crescimento de 1,2% relativamente a 2012 (SCML,

2014b), 538 milhões de euros em 2014, menos 0,55% comparando com o período homólogo (Departamento de Jogos da

SCML, 2015), e 601,4 milhões de euros em 2015, ou seja 13,2% face ao ano anterior (SCML, 2016).

3.3. A gestão técnica, económica e funcional dos edifícios da SCML

Outra fonte de rendimento da SCML provém do seu vasto património imobiliário. De acordo com os estatutos, este

património é administrado e gerido pelo Departamento de Gestão Imobiliária e Património (DGIP) que tem várias

atribuições, das quais se destacam (SCML, 2013c):

colaborar com a Mesa (administração) na definição de políticas e estratégias de reabilitação, manutenção e

conservação do património imobiliário da SCML, incluindo instalações técnicas especiais, estabelecendo

prioridades de intervenção nos imóveis afetos a rendimento e à actividade;

colaborar na definição de políticas e estratégias de gestão, valorização e rentabilização do património imobiliário

da SCML;

elaborar e propor o plano de actividades e o orçamento do Departamento.

31

O DGIP sofreu uma remodelação orgânica em 2013 (SCML, 2013c) com a integração da Direcção de Gestão de

Instalações e Equipamentos (DIGIE), anteriormente um serviço autónomo, responsável pelas obras e projectos da SCML.

Em 2015, devido à extinção da Direcção de Aprovisionamentos da SCML, são integradas as competências de aquisição e

gestão de contratos de alguns tipos de prestações de serviços, fornecimento de bens e execução de empreitadas. Em 2015,

o DGIP apresentava o organograma da Figura 3.1.

Figura 3.1 – Organograma do Departamento de Gestão Imobiliária e Património.

A Direcção de Património (DIP) superintende a exploração dos bens imóveis da SCML afetos a rendimento e à

actividade, promovendo todos os actos necessários à conservação, reabilitação, valorização e rentabilidade, assim como

define, em articulação com os serviços competentes, as necessidades de intervenção no património imobiliário da SCML,

estabelecendo prioridades de intervenção nos imóveis afetos a rendimento e à actividade. A Direcção de Projectos e Obras

(DIPO) define, em articulação com os serviços competentes, as necessidades de intervenção no património imobiliário da

SCML e estabelece prioridades para essa intervenção, de modo a poder elaborar os planos anuais e plurianuais e

assegurar a gestão da manutenção e conservação do património imobiliário da SCML. Ao Gabinete de Apoio à Gestão

(GAG) compete assegurar o apoio administrativo do departamento e seus serviços, identificar e sistematizar as aquisições

necessárias pelo qual o departamento é responsável, executar os procedimentos aquisitivos, assegurar a gestão e controlo

dos contratos de aquisição de bens, serviços e empreitadas e elaborar e controlar o orçamento anual do departamento.

Analisando o organograma do DGIP, verifica-se uma estrutura hierárquica e extensa, em que se percebe a

necessidade de promoção do trabalho de equipa entre serviços para alcançar as atribuições e objectivos da direcção. Existe

uma separação entre a gestão do património imobiliário, efectuado pela DIP, e a execução de intervenções no mesmo,

responsabilidade da DIPO, que gere as obras de manutenção ou reabilitação. Esta segregação implica o estabelecimento

de prioridades de intervenção pelo Património para posterior execução das mesmas pela direcção responsável pelas obras,

realizando os procedimentos necessários para a sua concretização.

Direcção de Património

Núcleo de Valorização e

Cadastro

Unidade de

Benemerências Unidade de Activos

Núcleo de Equipamentos

Núcleo de

Prédios Urbanos

Núcleo de

Prédios Rústicos

Núcleo de Apoio

ao Benemérito

Direcção de Projectos e Obras

Unidade de Projectos

e Obras

Núcleo de Projectos

Núcleo de Obras e

Fiscalização

Unidade de Conservação

e Manutenção

Núcleo de Instalações

Técnicas Especiais

Núcleo de

Conservação

Departamento de Gestão Imobiliária e Património

Gabinete de Apoio à Gestão

Núcleo de Gestão de Contratos

Núcleo de Aquisições

Núcleo de Gestão e Controlo

Núcleo de Apoio Administrativo e

Arquivo

32

A Unidade de Activos da DIP acompanha e garante a correcta exploração dos bens imóveis, assim como do seu

estado de conservação e respectivas necessidades de obras de manutenção e reabilitação, mais concretamente pelo:

Núcleo de Equipamentos para os imóveis afectos à actividade; Núcleo de Prédios Urbanos para os imóveis de rendimento;

e Núcleo de Prédios Rústicos para os imóveis de exploração agrícola e florestal. Ao Núcleo de Valorização e Cadastro

compete a concretização dos actos administrativos e a regularização jurídica e de registo do património da SCML, assim

como a actualização do cadastro de bens imóveis e a participação na avaliação do património, elaboração de análises de

mercado e estudos de viabilidade económica. Na Direcção de Projectos e Obras (DIPO), compete à Unidade de

Conservação e Manutenção assegurar a gestão da manutenção e conservação do património imobiliário, executando

internamente ou através de prestações de serviços externas, tarefas de manutenção e, mais concretamente, ao Núcleo de

Conservação planear, preparar e controlar as obras de conservação de construção civil e de instalações técnicas, para além

de assegurar a direcção técnica das oficinas e gerir os stocks de material.

O DGIP contava, no final de 2013, com 96 colaboradores e aumentou o número de trabalhadores para 102, em

2014, e 124 em 2015. No ano de 2013, apresentou rendimentos globais perto dos 14,6 milhões de euros e gastos de cerca

de 16,6 milhões de euros (SCML, 2014b). No ano de 2014, as receitas situaram-se em cerca de 8 milhões de euros, uma

redução relativamente ao ano anterior que foi colmatada pela avaliação do património através do cálculo do Justo Valor, o

que originou um impacto extraordinário de cerca 8,2 milhões de euros, em 2013, e de 15,9 milhões, em 2014.

Relativamente às despesas, em 2014, estas diminuíram cerca de 34% para 8,9 milhões de euros. No ano de 2015, a receita

global foi de 23,4 milhões de euros dos quais 6,7 de rendimentos e 16,6 milhões da avaliação por justo valor, enquanto a

despesa ficou em 12,6 milhões de euros (SCML, 2016).

Considerando o vasto património da SCML, a actual Mesa especificou como linha estratégica de actuação da

instituição “Reabilitar o Património, honrando a confiança dos que nos transmitiram os seus pertences e as

responsabilidades perante a Comunidade”. Nesse sentido, foi desenvolvido o programa Reabilitar, no qual se assume a

reabilitação de edifícios como uma aposta estratégica da instituição. Após efectuada a análise do património e o

planeamento do programa, investiu-se cerca de 8 milhões de euros na reabilitação de 16 prédios localizados na cidade de

Lisboa, totalizando aproximadamente 14 000 m2 de área bruta de construção (SCML, 2012). No ano de 2013, foram

concluídas 5 obras e reabilitadas 10 fracções de rendimento (SCML, 2014b), enquanto em 2014 foram concluídos mais 5

edifícios. Em 2015, foram reabilitados 6 prédios e 20 fracções (SCML, 2016).

3.4. A gestão da manutenção na SCML

Em 2013, o DGIP apresentou gastos com a conservação e manutenção de edifícios de rendimento no montante

de 314 721,41 €, menos 169 665,25 € do que em 2012, enquanto para a manutenção dos edifícios afectos à actividade se

despendeu 137 259,44 €. Somando o valor das manutenções nas duas categorias de imóveis, verifica-se que corresponde

a cerca de 2,7% das despesas globais do departamento. Conforme apresentado na Tabela 3.2, em 2014, ocorreu um

aumento substancial das despesas em manutenção de imóveis devido ao montante estabelecido para o contrato de

prestação de serviços de manutenção de construção civil de 2 milhões de euros com início em Março. Os gastos incluem

igualmente as obras de reabilitação de maior dimensão e os cerca de 300 000,00 € dos serviços especializados. Pelo lado

das receitas, no mesmo ano, as rendas originaram proveitos em cerca de 4 milhões de euros. No ano de 2015, as rendas

aumentaram para 5,5 milhões de euros e a despesa de conservação e manutenção ainda apresenta os valores do contrato

de manutenção.

33

Tabela 3.2 – Rendimentos e Gastos do DGIP (SCML, 2014b; 2015a; 2016).

Recursos Financeiros Real Anual

2012 Real Anual

2013 Δ %

Real Anual 2014

Δ % Real Anual

2015 Δ %

Rendimentos totais 6.226.547,63€ 14.620.607,13€ 135% 23.928.390,35€ 64% 23.400.492,29 € 8,6%

Rendas processadas ajustadas 3.210.693,93€ 3.374.964.20€ 5% 4.027.817.93€ 19% 5.540.176,81 € 37,5%

Gastos totais 11.294.062,37€ 16.619.916,36€ 47% 8.967.354,08€ -85% 12.629.610,03 € 44,4%

Serviços técnicos, estudos e projectos, trabalhos especializados e acompanhamento e coordenação de obras

727.825,21€ 495.281,05€ -32% 296.502,84€ -40% 323.639,12 € 9,1%

Conservação e manutenção edifícios de rendimento 484.386,66€ 314.721,41€ -35% 1.434.126,07€ 356% 1.308.173,30 € -8,8%

Conservação e manutenção edifícios afectos a actividade 160.923,59€ 137.259,44€ -15% 552.579,22€ 303% 381.558,47 € -30,9%

Condomínios 56.358,53€ 51.848,93€ -8% 93.845,15 € 81% 75.863,36 € -19,2%

Considerando os valores despendidos, em 2012 e 2013, nos trabalhos de manutenção do edificado, cerca de

meio milhão de euros para intervenções predominantemente correctivas, identificou-se como necessário repensar a

estratégia de manutenção apostando na aplicação da manutenção preventiva de modo a melhor preservar o património que

está a ser reabilitado e minimizar os danos decorrentes da falha dos componentes dos edifícios.

3.4.1. Modelo de gestão da manutenção em vigor

O modelo de gestão actualmente implementado na instituição, que o diagrama da Figura 3.2 sintetiza, passa pela

realização de intervenções de manutenção após a recepção de pedidos dos clientes internos (serviços da SCML) e

inquilinos, que podem fazer os pedidos presencialmente, por telefone, carta ou correio eletrónico, cujo atendimento é

efectuado pelo Núcleo de Prédios Urbanos. As requisições são submetidas por formulário numa base de dados, estruturada

pelo programa Access, e são analisadas, avaliadas e triadas pelo Núcleo de Equipamentos quando o pedido provém de

serviços e pelo Núcleo de Prédios Urbanos no caso dos imóveis de rendimento. É atribuído à requisição um nível de

urgência e procede-se ao seu encaminhamento para o serviço competente. O Núcleo de Equipamentos gere o processo da

introdução e encaminhamento das requisições no sistema informático.

Figura 3.2 – Diagrama do processo dos pedidos de manutenção.

Existem formulários para submeter os pedidos de reparação e, após a realização de vistoria, nos casos em que se

verifica esta necessidade, é definido um de três níveis de prioridade de intervenção para cada requerimento apresentado.

Estes são reencaminhados para os respectivos serviços. Quando se verifica que o pedido efectuado pelo serviço necessita

da elaboração de projecto ou não se encontra no âmbito da manutenção, é reencaminhado para a Unidade de Projectos e

Obras que pode encaminhar para elaboração de projecto interno ou recorrer a empresas externas, dependendo da

dimensão e complexidade da intervenção.

Recepção de requisições

Análise das requisições

Pedido de manutenção

Triagem das requisições

NE 1

Urgente

NE 2 Grave

NE 3 Normal

Serviços SCML e inquilinos

Núcleo de Equipamentos e Núcleo de Prédios Urbanos Direcção de Projectos e

Obras

Encaminha a requisição

Unidade de Conservação e

Manutenção

Núcleo de

Conservação

Núcleo de Instalações Técnicas Especiais

Anulada

Não justifica

Necessidade de Projecto

Unidade de Projectos e

Obras

34

Para a execução dos trabalhos, pode ser realizada uma vistoria pela Unidade de Conservação juntamente com

empresas externas que elaboram orçamentos para a execução dos trabalhos. No caso de execução por colaboradores

internos, existe um formulário, a Folha de Trabalho, para registo pelo técnico responsável. Para encerrar o processo, é

necessário a assinatura do requerente na Folha de Trabalho.

3.4.2. Análise do modelo de gestão da manutenção

A Figura 3.3 apresenta o número de requisições recebidas de Julho de 2013 a Junho de 2015 e divididas consoante

os edifícios estão afectos à actividade da instituição ou para rendimento. Verifica-se que as requisições para intervenções em

edifícios de estabelecimentos da SCML são em número muito superior, uma vez ser o negócio principal da empresa e se dever

à intensa utilização dos edifícios afectos a unidades de saúde, lares de idosos, centros de dia, lares de crianças e jovens,

centros de formação, etc. As requisições solicitadas pelo Núcleo de Prédios Urbanos relativa aos edifícios de habitação,

comércio e serviços para arrendamento, correspondem a apenas 8% dos 12 471 formulários registados.

Figura 3.3 – Número de requisições registadas segundo a afectação do imóvel.

Como referido, para o modelo implementado, são considerados pedidos de reparação / conservação de duas

tipologias distintas: manutenção preventiva e manutenção correctiva / avaria. Para o período em análise, verifica-se que a

maioria das requisições, 99% dos pedidos, é relativa a solicitações de manutenção correctiva, cuja divisão por categoria se

apresenta na Figura 3.4. As categorias de electricidade e canalização destacam-se com mais de 2 000 requisições cada,

seguido pela carpintaria que ultrapassa 1 500 pedidos. Também se registaram mais de 1 000 solicitações para as

categorias de serralharia, comunicações e redes e construção civil. Para as restantes, os pedidos são inferiores a 500

solicitações por cada tipo de categoria.

Figura 3.4 – Número de requisições de manutenção correctiva por categorias de Julho 2013 a Junho 2015.

Relativamente aos critérios utilizados para seleccionar as intervenções de manutenção a realizar nos edifícios de

rendimento da SCML, estes passavam pela gravidade do problema, urgência de intervenção e historial do edifício. No entanto,

estes critérios decorriam do conhecimento que os funcionários e utilizadores detêm dos edifícios sem que se tenha realizado

uma avaliação técnica à sua maioria. Assim, no caso dos imóveis de rendimento a identificação dos problemas surge devido a

reclamações apresentadas pelos inquilinos ou pelas porteiras, resultando na realização de intervenções correctivas.

3946

5657

61

37

5860 74

31

14

39

23

13

3333

3935

5833 61

3341 14

0

200

400

600

800

Julh

o

Ago

sto

Set

embr

o

Out

ubro

Nov

embr

o

Dez

embr

o

Jane

iro

Fev

erei

ro

Mar

ço

Abr

il

Mai

o

Junh

o

Julh

o

Ago

sto

Set

embr

o

Out

ubro

Nov

embr

o

Dez

embr

o

Jane

iro

Fev

erei

ro

Mar

ço

Abr

il

Mai

o

Junh

o

2013 2014 2015

Nº

de r

equi

siçõ

es

Rendimento

Actividade

0

500

1000

1500

2000

2500

Nº

de r

equi

siçõ

es

35

Ao efectuar a análise às requisições provenientes apenas dos prédios de rendimento, verifica-se a distribuição

percentual por categorias apresentada na Figura 3.5. O maior número de requisições corresponde à especialidade de

electricidade, com 20%, logo seguida da construção civil, a que correspondem 19,4% dos pedidos. Posteriormente, com

quase 17%, surgem as categorias de serralharia e canalização. Dos pedidos para trabalhos da especialidade de

canalização em edifícios de rendimento, 37% estão relacionados com problemas nas canalizações de abastecimento de

água e 23% com a rede de esgotos.

Figura 3.5 – Percentagem de requisições para edifícios de rendimento por categorias de Julho 2013 a Junho 2015

Analisando a categoria de construção civil, verifica-se a distribuição percentual apresentada na Figura 3.6

relativamente ao tipo de elementos intervencionados. A maioria das solicitações, um pouco mais de 50%, é respeitante a

“Outros”, ou seja, a elementos não especificados. Quando são analisadas as suas descrições, compreende-se que existem

várias solicitações para as restantes hipóteses de escolha o que revela uma má identificação da categoria por parte de

quem preenche as requisições. Existem várias entradas para anomalias em tectos, paredes, pavimentos e coberturas que

não foram identificadas como tal. Esta situação decorre do formulário ser preenchido maioritariamente por pessoas não

ligadas à área da construção e, possivelmente, por não ter havido formação suficiente para a correcta identificação dos

parâmetros do formulário. O mesmo ocorre quando se analisa as requisições respeitantes aos edifícios afectos à actividade.

Figura 3.6 – Percentagem de pedidos por especialidade para a categoria de construção civil de prédios de rendimento de Julho 2013 a Junho 2015.

As solicitações respeitantes às restantes especialidades ou elementos a intervencionar correspondem a 15% para

a especialidade de pintura, seguida por paredes e telhado com 8%. Para a categoria de serralharia, verifica-se que a

maioria das requisições de reparação é relativa a portas, representando mais de 70% dos pedidos, sendo a maioria dos

casos para reparação de fechaduras.

Para o mesmo universo, utilizando os dados da base em Access, verifica-se o recurso a empresas externas em

39% dos pedidos dados como concluídos. Esta situação ocorreu mais expressivamente na especialidade de elevadores,

cuja manutenção e reparação só pode ser executado por empresas credenciadas, correspondendo a 85% das ordens de

trabalho efectuadas. Nas restantes categorias, destacam-se a de carpintaria, com 65% dos trabalhos a serem executados

por prestadores de serviços, logo seguida pelas de canalizações com 59% e de construção civil com 48%. Tal situação

0

5

10

15

20

25%

0

10

20

30

40

50

60

Algerozes Paredes Pavimentos Pintura Tectos Telhado Outros

%

36

revela a incapacidade de resposta a todas as solicitações com recurso a colaboradores internos e a necessidade de

desenvolver um método mais eficaz quando se recorre a empresas externas. Nestes casos, é necessário efectuar um

procedimento de ajuste directo simplificado para execução do trabalho em que, por política da instituição, se deve consultar pelo

menos três empresas sendo adjudicado o serviço à que apresentar o valor inferior. Os procedimentos descritos originam maiores

tempos entre a definição dos trabalhos a realizar e a sua execução por parte da empresa à qual é adjudicado o trabalho.

Esta situação verifica-se analisando a relação entre os pedidos anulados, finalizados e ainda em aberto e

identificados por semestre na Figura 3.7. Neste gráfico, observa-se que os pedidos anulados são inferiores a 5% e quanto

maior a antiguidade do pedido maior é a percentagem dos processos concluídos. Por outras palavras, no último semestre

em análise, quase metade das solicitações efectuadas e consideradas válidas não foram concluídas nesse período de

tempo, assim como cerca de 15% dos pedidos, ao final de um ano, ainda não foram dados como concluídos.

Figura 3.7 – Análise da execução dos pedidos.

Analisando as datas de abertura e finalização das requisições dadas como concluídas, verifica-se que o tempo de

execução para trabalhos realizados pelo pessoal interno da SCML corresponde a uma média de 28 dias, enquanto para

empresas externas é de 64 dias. Pela análise da base de dados das requisições, é perceptível que esta é, frequentemente,

preenchida incorrectamente ou não são completados alguns campos existindo, em muitos casos, informação relevante em

falta. Tal situação ocorre por haver vários intervenientes ao longo do processo, assim como mais do que um responsável na

mesma fase do processo. Igualmente pode-se constatar que a triagem da urgência das intervenções não funciona da

maneira mais correcta por falta de formação e articulação entre administrativos e técnicos.

Considerando o exposto, nomeadamente a falta de recursos humanos internos para responder a todas as

solicitações de manutenção e a obrigatoriedade de a SCML cumprir o Código dos Contratos Públicos, o Decreto-Lei

nº18/2008, de 29 de Janeiro, que implica condicionantes no recurso a empresas externas quer ao nível dos valores como de

procedimentos a adoptar que, por vezes, não permitem uma resolução célere dos trabalhos de conservação e manutenção

necessários para os estabelecimentos e prédios de rendimento, foi lançado um concurso para a contratação de prestação

de serviços de manutenção nos imóveis da SCML. Esta prestação de serviços tinha como principal intuito a procura da

satisfação das necessidades dos respectivos “clientes”, internos e externos, permitindo dar resposta de uma forma eficaz

aos problemas identificados. Das análises ao desempenho do contrato, para o primeiro trimestre de execução do mesmo,

verificou-se que foram efectuados pela SCML 51 pedidos de intervenção dos quais 23 não tiveram qualquer resposta por

parte da empresa adjudicatária. Após a conclusão do contrato, verificou-se que a adjudicação a grandes empresas de

construção civil implicou que a maioria dos trabalhos fosse realizada por subempreiteiros, o que não contribuiu para que a

qualidade de serviço estivesse ao nível do exigido. Verificou-se o incumprimento de alguns dos critérios estabelecidos como

a não implementação do sistema informático de gestão, a inexistência da equipa de prevenção, o desrespeito pelos prazos

estipulados, a qualidade na execução dos trabalhos especificados ser por vezes deficiente, entre outras ocorrências.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1º Semestre 2014 2º Semestre 2014 1º Semestre 2015

Anulado

Finalizado

Aberto

37

3.5. Indicadores de desempenho da gestão da manutenção da SCML

Os vários departamentos da SCML apresentam à Mesa, todos os anos, Planos de Actividade com os seus

objectivos operacionais. Estes estão vinculados aos objectivos estratégicos definidos pela administração da instituição e

procuram delinear o trabalho ou acções que serão desenvolvidos nesse ano e que são analisados por indicadores de

reporte. O DGIP, enquanto departamento responsável pela gestão dos bens imobiliários da SCML, apresenta vários

indicadores que permitem analisar o desempenho dos serviços. Existem indicadores de gestão do património dos quais se

destaca a Taxa de rentabilidade média por imóvel, como indicativo da rentabilidade anual. No entanto, dos indicadores

existentes, não é possível determinar a rentabilidade de cada imóvel. O objectivo operacional de aumento das receitas do

DGIP implicou uma aposta na disponibilização de imóveis para uma gama superior do mercado. Este posicionamento pode

obrigar a uma maior capacidade de resposta ao nível das solicitações de manutenção dos edifícios e instalações técnicas

uma vez os inquilinos poderem ter uma postura mais exigente perante a SCML.

Considerando a metodologia de identificação de indicadores de desempenho da manutenção de Muchiri et al.

(2011), apresenta-se listas não exaustivas daqueles que se considera relacionados com o teor deste estudo, incluindo os

que se considera de análise do desempenho técnico dos edifícios na Tabela 3.3. Como se verifica, estão mais

vocacionados para a análise da elaboração de projectos e realização de obras ou intervenções do que para a análise

efectiva do estado de conservação de elementos do edifício.

Tabela 3.3 – Lista não exaustiva de indicadores da SCML considerados de análise do desempenho técnico.

Objectivo Estratégico

Objectivo operacional

Acção ID Indicador de desempenho Unidade

Reabilitar o Património honrando a confiança

dos que nos transmitiram os seus

pertences e as responsabilidades

perante a Comunidade

Executar obras de reabilitação/

conservação em prédios actividade

Definir medidas/programas/ estudos/projectos para os equipamentos da SCML

23 N.º equipamentos SCML com medidas, programas / estudos / projectos definidos

Nº

Desenvolver uma actuação concertada

de preservação e valorização do património de

rendimento e rústico

Obras de reabilitação em 5 prédios de rendimento

19 N.º prédios reabilitados Nº

Obras de reabilitação em 10 fogos / fracções de

rendimento 20 N.º fogos/fracções reabilitados Nº

Elaboração de programas / estudos / projectos de

prédios devolutos 21

N. º de prédios devolutos com projectos concluídos

N. º total de prédios devolutos %

Relativamente ao desempenho do serviço de manutenção, a SCML já efectua a análise do mesmo através da

aplicação de alguns indicadores, apresentados na Tabela 3.4. Desta listagem, destaca-se os indicadores 9 e 10 que

analisam a taxa de execução dos trabalhos decorrentes das solicitações recebidas que são efectuadas por colaboradores

da instituição e os realizados por entidades externas. Outro indicador de realce é a percentagem de avaliação positiva da

satisfação do cliente que procura analisar o desempenho da organização do serviço de manutenção. A avaliação é

efectuada pelo preenchimento de um questionário em formato digital enviado aos serviços da SCML, para resposta com

uma escala de 1 a 5. Para o património de rendimento, está considerado um indicador percentual (18) que relaciona os

pedidos satisfeitos considerando o número dos pedidos recebidos, não existindo uma avaliação do serviço pelos

arrendatários da SCML. Ao nível dos planos de manutenção das instalações técnicas, existe um indicador (29) para análise

do número de planos implementados e cadernos de encargos desenvolvidos, contudo os que existem na instituição são os

decorrentes da obrigatoriedade legal. Os indicadores do processo de atendimento, recepção e encaminhamento dos

pedidos de manutenção são para análise interna do departamento.

38

Tabela 3.4 – Lista não exaustiva de indicadores da SCML considerados de desempenho do serviço de manutenção.




Modernização dos processos

administrativos internos e na relação com o

exterior. Prioridade para a rede informática, a

gestão documental e as compras

Promover a modernização

administrativa e dos procedimentos do

DGIP

Registo, follow-up e feedback das solicitações dos "clientes

internos" (com recurso a entidades externas)

9 N. º de solicitações satisfeitas

N. º de solicitações recebidas %

Registo, follow-up e feedback das solicitações

dos "clientes internos" (com recurso a operários /

colaboradores internos)

10 N. º de pedidos de reparação satisfeitos

N. º de pedidos de reparação recebidos %

Assegurar a actividade corrente

96 Taxa de resposta aos pedidos %

Executar obras de requalificação /


Efetuar vistorias aos Equipamentos da SCML

6 N.º vistorias realizadas a equipamentos da SCML Nº

Reabilitar o Património honrando a confiança

dos que nos transmitiram os seus

pertences e as responsabilidades

perante a Comunidade

Aprofundar a relação da SCML

com os seus arrendatários

Aumentar a percentagem de pedidos de arrendatários

satisfeitos 18

N. º de pedidos satisfeitos

N. º de pedidos recebidos %

Implementar planos de manutenção

Perceber o grau de satisfação dos clientes

internos / externos na área de reabilitação e

conservação desenvolvida pelo DGIP

25 Percentagem de respostas com grau de satisfação igual ou superior a 3 (escala 1 a 5).

%

Implementar planos de manutenção

Desenvolver planos de manutenção e cadernos de

encargos (elevadores, centrais térmicas, AVAC

Museu e gerais, hidropressores, HOTTS, centrais telefónicas, etc.)

26 N. de planos de manutenção desenvolvidos ou cadernos de encargos realizados

Nº

Objectivos internos Manutenção e conservação

31 N.º de pedidos de reparação / conservação recepcionados / analisados / encaminhados

Nº

32 N.º de vistorias realizadas no âmbito de pedidos de reparação / conservação

Nº

42 N.º de ascensores intervencionados / substituídos Nº

Obras 33 N.º de prédios de actividade reabilitados Nº

Indicadores do serviço Manutenção e conservação

N.º de operários afectos à manutenção e conservação Nº

Custo das operações de manutenção e conservação de edifícios

€

Custo unitário por operação de manutenção e conservação €

Peso da remuneração da equipa de manutenção nos custos totais de manutenção e conservação

%

Dos indicadores aplicados na SCML, apenas um, apresentado na Tabela 3.5, se pode considerar de análise do

desempenho da manutenção, uma vez reportar a percentagem de execução do orçamento de obras. No entanto, não existe

diferenciação entre obras de reabilitação ou de manutenção, não permitindo uma análise clara do serviço de manutenção.

Tabela 3.5 – Lista de indicadores da SCML considerados de análise do desempenho da manutenção.




Modernização dos processos

administrativos internos e na relação com o

exterior.

Executar obras de requalificação /


Obras de requalificação / reabilitação / conservação

em prédios afectos à actividade

24 Taxa de execução do orçamento de obras previsto %

Os indicadores em aplicação na instituição estão mais vocacionados para a gestão global dos imóveis e análise

da sua reabilitação do que para a sua manutenção, em consonância com os objectivos estabelecidos pela administração.

39

3.6. Organização do parque imobiliário da SCML

A Santa Casa da Misericórdia de Lisboa é gestora e proprietária de um vasto património imobiliário o qual se situa,

na sua grande maioria, na Área Metropolitana de Lisboa. Este património imobiliário é fruto de sucessivos legados em

testamento e de doações de beneméritos que relevam a missão de carácter social da instituição. Nalguns casos, os imóveis

são acompanhados de ónus e responsabilidades determinados pelos beneméritos cujo cumprimento fica a cargo da SCML.

Em 2013, a instituição geria 607 imóveis, divididos em 151 rústicos e 456 imóveis urbanos. Destes, 371 estavam

afectos a investimento e 85 afectos à actividade, conforme apresentado na Tabela 3.6 (SCML, 2014b). Em Dezembro de

2014, a instituição era detentora de 617 imóveis, 466 urbanos e 151 rústicos. Dos imóveis urbanos existentes, 379 estavam

afectos a investimento e 87 a actividade (SCML, 2015b). Em 2015, houve um aumento de 22 imóveis urbanos mas que na

sua maioria estão afectos a actividade (SCML, 2016).

Tabela 3.6 – Património Imobiliário da SCML (SCML, 2014b; 2015a; 2016).

2013

2014

2015

Tipo de imóveis N.º de

Imóveis

Afectação

N.º de Imóveis

Afectação

N.º de Imóveis

Afectação

Actividade Investimento



Imóveis urbanos 456 85 371

466 87 379

488 106 382

Prédios 258 35 223

260 37 223

271 48 223

Fracções autónomas 180 49 131

188 49 139

199 57 142

Terrenos urbanos 18 1 17

18 1 17

18 1 17

Imóveis rústicos 151 4 147

151 4 147

151 4 147

O cadastro faz a distinção entre os imóveis que estão ocupados por estabelecimentos de acção social, de saúde

ou por serviços da SCML, ao considerá-los como afectos à actividade da instituição e os restantes imóveis categorizados de

investimento, uma vez poderem constituir-se como fonte de rendimento para a organização. Na Tabela 3.6, é possível

verificar que existem 271 prédios, dos quais 223 estão destinados a investimento, e 199 fracções autónomas, das quais 142

estão destinadas para o mercado de arrendamento.

Como se pode ver na Figura 3.8, em 2014, a instituição geria 617 imóveis dos quais cerca de 79%, 487 imóveis,

são propriedade da SCML (compropriedade, propriedade plena da totalidade do imóvel e propriedade plena de fracções do

imóvel) e 122 imóveis, afectos à actividade da SCML, que também são arrendados ou cedidos por outras entidades (SCML,

2015b).

Figura 3.8 – Tipo de propriedade dos imóveis geridos pela SCML.

23 18 1

1440

36

115

400

69Administrada pela SCML

Compropriedade

Direito de superfície / usufruto da SCML

Nua propriedade

Propriedade arrendada à SCML

Propriedade cedida pela Câmara Municipal de Lisboa

Propriedade cedida pelo Estado

Propriedade cedida por outras entidades

Propriedade plena da totalidade do imóvel

Propriedade plena de fracções do imóvel

40

Os imóveis urbanos, propriedade da SCML, estão localizados em todo o território nacional, verificando-se para os

prédios, e de acordo com a Figura 3.9, que dos 470 imóveis (dados de Junho de 2014), a grande maioria se localiza no

distrito de Lisboa.

. Figura 3.9 – Distribuição dos prédios urbanos da SCML pelos distritos nacionais.

Como se pode verificar pelos dados apresentados, a SCML tem na sua propriedade elevado número de imóveis, o

que dificulta a sua gestão. Para complicar esta situação, tem-se verificado o agravamento do seu estado de conservação,

quer pelo facto de muitos serem transferidos para a instituição em situações de precária conservação, quer por a SCML se

ter deparado, não há muito tempo a esta parte, com uma situação financeira que não lhe permitiu acorrer, de forma célere e

com capitais exclusivamente seus, à sua manutenção e reabilitação. Esta condição foi agravada pela falta de uma

estratégia de gestão coerente e articulada, a par da reduzida e insuficiente capacidade técnica instalada face à dimensão,

dispersão, diversidade e estado de conservação do parque de imóveis da SCML. A Mesa tem vindo a promover a reabilitação

de imóveis devolutos e degradados com o intuito de obter novas fontes de rendimento. Actualmente, foram apresentados

objectivos mais ambiciosos quer para a área da reabilitação do património imobiliário quer para a sua manutenção.

3.7. Caracterização do edificado urbano da SCML

Devido à extensão do património da instituição, é necessário proceder à sua análise de modo a compreender o

tipo de imóveis que o constituem. Para tal, analisa-se a base de dados dos prédios registados no programa utilizado, o SAP

Real Estate, programa que reúne a informação cadastral, dos contratos e financeira relativa à cobrança de rendas,

estabelecendo as comparações possíveis com a realidade nacional e da cidade de Lisboa. A base de dados a utilizar é

respeitante aos imóveis inseridos à data de Junho de 2014. Considerando que esta base não tinha informação completa,

procedeu-se à reunião de dados de várias fontes de informação. Procedeu-se igualmente a uma avaliação da tipologia

construtiva e estado de conservação dos imóveis de modo a ser possível estabelecer critérios de comparação entre os

mesmos. Esta análise consistiu numa avaliação rápida e geral de imagens dos imóveis, fotografias existentes na instituição

e consulta de imagens do “street view” dos mapas digitais do Google, e, por isso, passível de apresentar algumas

discrepâncias com a actualidade.

O presente estudo incide nos edifícios e fracções de investimento de prédios urbanos do qual a instituição detém

a propriedade plena ou a compropriedade, correspondendo a universo de 273 imóveis. Destes, 205 são edifícios de

propriedade total da SCML, 56 correspondem edifícios com uma ou mais fracções pertencente à instituição e 12 são

compropriedade com outras instituições. Estes imóveis estão distribuídos na sua quase totalidade pelo território nacional,

existindo apenas um edifício no Rio de Janeiro. A maior concentração de património imobiliário localiza-se no distrito de

Lisboa e Setúbal, conforme verificado na Figura 3.9. Tal situação decorre por aí se concentrar a maioria dos imóveis

urbanos da SCML, dos quais 188 (73%), quase três quartos, estão localizados no concelho de Lisboa.

Açores, 1Beja, 1

Coimbra, 1Évora, 1

Guarda, 1Leiria, 2

Lisboa, 436

Portalegre, 7

Porto, 1

Setúbal, 18

Vila Real, 1Outro, 34

41

A maioria dos imóveis tem como utilização principal a habitação, correspondendo a 77% do universo em análise,

ou seja, 210 prédios. Em número inferior, existem prédios com utilização diversa (17) e edifícios de serviços (15). Apenas

3% dos edifícios estão destinados a comércio (7) e não foi possível verificar o tipo de utilização em 22 prédios.

Pela Figura 3.10 observa-se que a maioria dos imóveis se encontra arrendado constituindo 58% do universo em

análise. Contudo, alerta-se para a possibilidade de haver fracções vagas nalguns dos edifícios. Igualmente, cerca de 20%

dos imóveis estão vagos, muitos dos quais edifícios devolutos e a necessitar de obras de reabilitação, as quais estão

previstas para cerca de 11% (imóveis em projecto e em obra). Cerca de 1% dos imóveis são fracções que estão disponíveis

para arrendamento, quer por se ter concluído um contrato ou por terem decorrido obras de reabilitação.

Figura 3.10 – Situação de ocupação dos 273 imóveis da SCML em estudo.

A SCML gere quase 700 contratos de arrendamento, quer habitacionais quer não habitacionais, dos quais 342

estão sujeitos ao processo de actualização extraordinária de renda ao abrigo do Novo Regulamento do Arrendamento

Urbano (NRAU). Até ao final de 2014, foram concluídos 184 processos, o que possibilitou um aumento do rendimento em

140%, de um montante mensal de 25 882,95€ para 62 052,11€ (SCML, 2015b). Por outras palavras, quase metade são

contratos antigos, com valores de renda reduzidos o que permitirá maior receita para a instituição mas também implicará

maior exigência pelos inquilinos cuja renda foi e será aumentada consideravelmente.

A maioria dos imóveis em análise provém de heranças e legados, quase 70% conforme mostrado na Figura 3.11,

e apenas 7% são decorrentes de compras ou permutas. Esta realidade revela a importância dos beneméritos para a

constituição do património imobiliário da instituição. Muitas vezes, os imóveis já não estão em boas condições quando são

entregues à instituição.

Figura 3.11 – Proveniência dos 273 imóveis da SCML em análise.

Acção Judicial0,4%

Arrendado58,2%

Comodato1,5%Em Obra

2,6%

Em Projecto8,8%

Outros1,8%

Parceria em Curso4,0%

Posse Administrativa0,4%

Serviços da SCML0,7%

Situação Irregular1,1%

Vago19,4%

Vago p/arrendamento

1,1%

Outro13,6%

Herança38%

Legado31%

Doação14%

Outras7%

Compra5%

Permuta2%

Não disponível3%

42

3.7.1. A tipologia construtiva dos edifícios da SCML

De modo a criar categorias para análise do património da SCML, e considerando que não foi possível obter a data

de construção para a maioria do edificado, estabeleceu-se a classificação dos edifícios segundo a sua tipologia construtiva

com base nos principais tipos de edifícios correntes e considerando os critérios do Instituto Nacional de Estatística (INE),

apresentados na Tabela 3.7.

Tabela 3.7 – Tipologias construtivas de edifícios urbanos correntes (LNEC, 2005), (Cóias, 2007; 2009), (INE, 2012; 2013).

Época de construção INE

Período temporal

Tipologias construtiva

Nomenclatura utilizada

Descrição

Antes de 1919 1100 a 1500 Alvenaria - Medieval Pré-Pombalino (anteriores a 1755)

- Geometria irregular - Paredes de alvenaria de pedra, em geral de má qualidade - Pisos de madeira

1500 a 1755 Alvenaria – Renascentista

1755 a 1879 Estrutura de alvenaria da época pombalina e similares

Pombalino - Geometria regular - Paredes principais de alvenaria de pedra de razoável qualidade - Paredes interiores em frontal pombalino ou “gaiola” - Pisos de madeira, excepto no primeiro dos edifícios de melhor qualidade de abóbadas de tijolo - Dispositivos de ligação para razoável contraventamento

1880 a 1930 Estrutura de alvenaria tipo gaioleiro

Gaioleiro - Paredes de alvenaria de pedra, de razoável ou má qualidade, ou de alvenaria de tijolo maciço - Divisórias em tabique de tábuas ao alto - Pisos de madeira - Contraventamento deficiente

1919-1945 1918 a 1948 Estrutura mista de alvenaria e de betão (“placa”)

Mista - Paredes de alvenaria de pedra de razoável qualidade - Paredes interiores de alvenaria de tijolo - Lajes de betão armado

1946-1970

1935 a 1967 Estrutura mista de betão e alvenaria

Betão armado “pouco dúctil”

- Estrutura portante de betão armado com capacidade reduzida para dissipar energia transmitida por eventual sismo - Fachadas com paredes duplas de alvenaria de tijolo - Divisórias de tijolo

1971-2011

1967 à actualidade

Recentes de betão armado

Betão armado “recente”

- Estrutura de betão armado construída de acordo com a regulamentação anti-sísmica a partir de 1967

No entanto, para esta identificação, em que apenas se recorreu à observação de imagens, a análise do universo

da SCML em estudo para as seis categorias de tipologias de construção permitiu verificar, segundo a Figura 3.12, uma

maior percentagem de edifícios gaioleiros, correspondendo a 34% dos imóveis, logo seguido da categoria de betão armado

“recente” (21%) e da tipologia mista (19%). Em menor quantidade, identifica-se os edifícios de betão armado “pouco dúctil”

(10%), pombalinos (9%) e pré-pombalinos (3%). Para alguns edifícios, cerca de 4%, não foi possível verificar a sua tipologia

construtiva.

Figura 3.12 – Percentagem das tipologias construtivas dos edifícios da SCML.

Analisando as tipologias construtivas consoante o tipo de propriedade, pela Figura 3.13 verifica-se que cerca de

40% dos 205 edifícios de propriedade total são gaioleiros enquanto nas fracções mais de 70% são de betão armado

“recente”. Assim, nos edifícios, quer sejam propriedade da SCML quer compropriedade, existe uma maior percentagem de

imóveis de tipologias mais antigas enquanto nas fracções isoladas são de construção mais recente.

3% 9%

34%

19%

10%

21%

4%

Pré-Pombalino

Pombalino

Gaioleiro

Mista

Betão armado "pouco dúctil"

Betão armado "recente"

Não verificado

43

Figura 3.13 – Distribuição das tipologias construtivas pelo tipo de propriedade do imóvel da SCML.

De acordo com o CENSUS 2011, existiam 3 544 389 edifícios em Portugal, dos quais 52 496 no concelho de Lisboa.

Relacionando as tipologias construtivas com as épocas de construção estipuladas pelo Instituto Nacional de Estatística

conforme apresentado na Tabela 3.7, observa-se a distribuição percentual das tipologias construtivas em Portugal, concelho de

Lisboa e os edifícios pertencentes à instituição na Figura 3.14 para compreensão e comparação da realidade do parque

imobiliário da SCML. Quase 50% são edifícios de tipologias construtivas mais antigas por oposição à realidade da cidade de

Lisboa com valor inferior a 20%. Esta situação decorre do grande número de imóveis que a SCML detém de tipologia mista e

gaioleira.

Figura 3.14 – Distribuição percentual de edifícios da SCML, existentes em Lisboa e a nível nacional por tipologia construtiva (INE, 2012).

3.7.2. O estado de conservação dos edifícios

Uma outra categoria de análise dos imóveis em estudo é o seu estado de conservação, para o qual se considerou

as classificações apresentadas na Tabela 3.8 e onde se estabelece uma comparação com a avaliação do estado de

conservação realizada pelo INE do parque edificado.

Tabela 3.8 – Classificação do estado de conservação e relação com a classificação do INE (2012).

Nomenclatura Descrição Estado de conservação INE

Excelente Edifício ou fracção que apresenta excelente estado de conservação, sem necessidade de reparação aparente.

Sem necessidade de reparação

Muito Bom Edifício ou fracção que aparenta um estado de conservação muito bom, com necessidade de reparações ligeiras. Com necessidade de reparação –

pequenas reparações Bom

Edifício ou fracção que aparenta um estado de conservação bom, com necessidade de pequenas reparações.

Médio Edifício ou fracção que aparenta um estado de conservação razoável, com necessidade de reparações médias.

Com necessidade de reparação – reparações médias

Mau Edifício ou fracção que aparenta um mau estado de conservação, com necessidade de grandes reparações.

Com necessidade de reparação – grandes reparações

Péssimo Edifício ou fracção que aparenta um péssimo estado de conservação, com necessidade de reabilitação.

Muito degradado

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Compropriedade deedifícios ou fracções

Propriedade total deedifícios

Propriedade de Fracçõesem edifícios



Mista

Gaioleiro

Pombalino

Pré-Pombalino

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Portugal Lisboa SCML



Mista

Pré-Pombalino, Pombalino e Gaioleiro

44

Observando a Figura 3.15, para o universo em estudo, verifica-se uma divisão quase equitativa dos imóveis, cerca

de um terço, pelos estados de conservação Excelente, Muito Bom e Bom (35%), Mau e Péssimo (34%) e Médio (27%).

Para cerca de 4% dos imóveis, não foi possível verificar o seu estado de conservação.

Figura 3.15 – Percentagem do estado de conservação dos 273 imóveis da SCML em estudo.

Estes dados evidenciam a necessidade de reparações de grande dimensão ou obras de reabilitação para um

conjunto de entre 15 e 34% dos imóveis (péssimo e mau), assim como, a realização de intervenções de manutenção em

72% dos imóveis considerando aqueles em bom, médio e mau estado de conservação.

Ao relacionar a tipologia com o estado de conservação dos imóveis na Figura 3.16, um número elevado (quase

30) de prédios gaioleiros encontra-se em péssimo estado de conservação e mais de 40 imóveis apresentam um nível médio

ou mau de conservação. Para a tipologia mista, quase 20 imóveis estão em mau ou péssimo estado e cerca de 23

apresentam um nível de conservação médio. Os imóveis em betão armado “recente” apresentam o maior número de

imóveis em bom estado, cerca de 27, mas quase 20 têm um nível médio de conservação. Mais de metade dos edifícios de

tipologia de betão armado “pouco dúctil” aparenta um bom estado. Dos edifícios pombalinos e pré-pombalinos, existe um

número considerável de imóveis (mais de 15) em mau estado de conservação.

Figura 3.16 – Relação da tipologia construtiva com o estado de conservação dos 273 imóveis da SCML em estudo.

Da análise da Figura 3.16, é perceptível uma maior necessidade de acções de manutenção correctiva em imóveis

de tipologias construtivas anteriores à hegemonia das estruturas em betão armado. Deste modo, pode ser considerada a

possibilidade de apostar na manutenção preventiva para os imóveis de betão armado enquanto para os imóveis das

restantes tipologias construtivas esta possibilidade deve ser verificada para cada caso, com ressalva dos edifícios ou

fracções recentemente reabilitados ou sujeitos a obras de conservação profunda. Quando comparado o universo em estudo

da SCML com o concelho de Lisboa, é possível observar que na capital os imóveis em pior estado de conservação também

correspondem a tipologias mais antigas.

5%4%

26%

27%

19%

15%

4%

Excelente

Muito Bom

Bom

Médio

Mau

Péssimo

Não verificado

0

5

10

15

20

25

30

Pré-Pombalino Pombalino Gaioleiro Mista Betão armado"pouco dúctil"

Betão armado"recente"

Excelente

Muito Bom

Bom

Médio

Mau

Péssimo

45

3.8. Caracterização dos casos de estudo

Atendendo à caracterização geral do património urbano da SCML, apresenta-se na Tabela 3.9 a listagem dos

imóveis seleccionados como casos de estudo e onde se efectuou vistorias. A tabela sistematiza o património em análise

com uma caracterização sintética onde se identifica: o número de prédio (referência interna do cadastro da SCML), a

morada, a tipologia construtiva, o estado de conservação do edifício elaborado inicialmente pela observação de fotografias,

número de fracções, área bruta de construção estimada e tipo de vistoria efectuada. Relativamente ao tipo de vistoria

realizada, identificou-se três tipos tendo em consideração as especificidades do serviço: total, quando se analisou os espaços

comuns e todas as fracções; aos espaços comuns, quando apenas são verificados os elementos construtivos respeitantes ao

edifício e espaços comuns; e fracção, quando apenas uma fracção do edifício é analisada. A amostra em estudo é constituída

por 25 edifícios, localizados nos distritos de Lisboa e Setúbal, tendo sido igualmente analisadas 28 fracções.

Tabela 3.9 – Listagem dos imóveis seleccionados como casos de estudo.

Os edifícios e fracções selecionados como casos de estudo apresentam características arquitectónicas e

construtivas distintas. No entanto, a identificação das tipologias construtiva é uma metodologia para agregação dos edifícios

mais similares de modo a permitir uma análise comparativa. A tipologia de edifícios mais analisada é a mista com 40%,

seguida dos gaioleiros com 28%. Relativamente ao património da SCML, verifica-se que foram realizadas mais vistorias aos

edifícios de tipologia mista, que representavam 19% do total, do que a gaioleiros que no contexto geral correspondem a

34%. No entanto, esta tipologia apresenta elevado número de imóveis devolutos enquanto os edifícios mistos se encontram

em utilização.

N.º prédio Morada Tipologia construtiva Estado de

conservação inicial N.º de fracções

analisadas ABC (m2)

Vistoria

11000188 Campo Santa Clara Betão armado “pouco dúctil” Bom - 7 552,00 Espaços comuns

11003988 Calçada do Lavra Gaioleiro Excelente 2 630,32 Total

11005288 Rua Leandro Braga Mista Bom 1 396,00 Fracção

11007888 Rua das Trinas Gaioleiro Excelente 4 310,73 Total

11008288 Calçada da Ajuda Mista Mau - 406,07 Espaços comuns

11008388 Rua dos Lusíadas A Mista Médio - 524,00 Espaços comuns

11008488 Rua dos Lusíadas B Mista Médio 1 348,00 Fracção

11009888 Rua Ilha do Príncipe Betão armado “pouco dúctil” Mau 1 - Fracção

11012188 Rua João de Deus Mista Médio 1 216,00 Fracção

11012288 Rua Tomás Anunciação Betão armado “pouco dúctil” Bom 1 820,00 Fracção

11012388 Rua Francisco Metrass Betão armado “pouco dúctil” Bom 1 877,80 Fracção

11013388 Rua Bartolomeu Dias Mista Médio 1 450,00 Fracção

11013988 Rua Cruz de Santa Helena e Beco dos Beguinhos

Gaioleiro Bom 1 524,00 Fracção

11014888 Rua das Olarias Mista Bom 1 640,00 Fracção

11016288 Rua Barão Sabrosa Gaioleiro Muito Bom 2 472,30 Total

11016888 Rua Santo António á Estrela Mista Médio 1 1 048,00 Fracção

11017088 Av. Almirante Reis Gaioleiro Médio 2 1 525,00 Fracção

11017388 Praça das Flores Gaioleiro Bom 1 456,70 Total

11019588 Rua Lacerda e Almeida Mista Médio 1 520,00 Fracção

11020188 Rua D. Pedro V Pombalino Mau 1 415,00 Fracção

11033088 R. Dr. Manuel Arriaga Mista Médio 1 176,00 Total

11036288 Rua da Graça Gaioleiro Péssimo 1 296,37 Total

21028988 Rua de Almada Betão armado “recente” Bom 1 - Fracção

21032288 Rua do Carmo Betão armado “recente” Muito Bom 1 - Fracção

21034188 Rua Adriano Correia Oliveira Betão armado “recente” Bom 1 - Fracção

Total 25 edifícios 28 fracções

46

3.8.1. Edifícios de tipologia pombalina

Foi apenas analisado um edifício de tipologia pombalina. O imóvel encontra-se parcialmente devoluto e está

prevista a sua reabilitação, estando a decorrer a elaboração de projecto de arquitectura que integra igualmente os dois

imóveis adjacentes pertença da instituição.

Tabela 3.10 – Edifício de tipologia pombalina

3.8.2. Edifícios de tipologia gaioleiro

A Tabela 3.11 apresenta os edifícios de tipologia gaioleira dos quais quatro foram recentemente reabilitados e

encontram-se arrendados.

Tabela 3.11 – Edifícios de tipologia gaioleira

Em seguida, nas Figuras 3.17, 3.18 e 3.19 são apresentadas imagens dos imóveis em análise.

3.8.3. Edifícios de tipologia mista

Dos imóveis analisados, 11 são de tipologia mista que se encontram, na sua maioria, arrendados. Em quatro

imóveis, estão a decorrer diligências com vista a sua reabilitação. Dois imóveis albergam serviços da SCML com utilização

permanente. Na Tabela 3.12, são apresentados os edifícios estudados.

N.º prédio Morada Estado de

conservação inicial N.º pisos

N.º de fracções

Área bruta de construção (m2)

Ocupação Situação

11020188 Rua D. Pedro V Mau 4 4 415,00 Parcialmente devoluto Para reabilitar



N.º de fracções



11003988 Calçada do Lavra Excelente 6 9 630,32 Arrendado Reabilitado

11007888 Rua das Trinas Excelente 4 4 310,73 Arrendado Reabilitado

11013988 Beco Beguinhos Bom 3 4 524,00 Arrendado Utilização

11016288 Rua Barão Sabrosa Muito Bom 5 4 472,30 Arrendado Reabilitado

11017088 Av. Almirante Reis Médio 5 12 1 525,00 Serviços / arrendado Utilização

11017388 Praça das Flores Bom 4 5 456,70 Serviços / arrendado Reabilitado

11036288 Rua da Graça Péssimo 2 4 296,37 Parcialmente devoluto Utilização

Figura 3.17 – Edifício 11013988 (SCML). Figura 3.18 – Edifício 11016288. Figura 3.19 – Edifício 11017388.

47

Tabela 3.12 – Edifícios de tipologia mista.

As Figuras 3.20, 3.21 e 3.22 são representativas destes imóveis.

3.8.4. Edifícios de tipologia betão armado “pouco dúctil”

Quatro edifícios de tipologia de betão armado “pouco dúctil” foram estudados conforme apresentado na Tabela

3.13. Estes edifícios foram construídos na década de 60 do século XX no âmbito da Comissão Administrativa de Obras da SCML.

Tabela 3.13 – Edifícios de tipologia de betão armado “pouco dúctil”.

As imagens das Figuras 3.23, 3.24 e 3.25 mostram as fachadas dos edifícios estudados.

Figura 3.23 – Edifício 11000188. Figura 3.24 – Edifício 11012288 (Fonte: SCML). Figura 3.25 – Edifício 11012388 (Fonte: SCML).



N.º de fracções



11005288 Rua Leandro Braga Bom 3 6 396,00 Arrendado Utilização

11008288 Calçada da Ajuda Mau 3 3 406,07 Arrendado Para reabilitar

11008388 Rua dos Lusíadas A Médio 4 8 524,00 Arrendado Para reabilitar

11008488 Rua dos Lusíadas B Médio 4 8 348,00 Parcialmente devoluto Para reabilitar

11012188 Rua João de Deus Médio 2 2 216,00 Arrendado Utilização

11013388 Rua Bartolomeu Dias Médio 2 6 450,00 Arrendado Utilização

11014888 Rua das Olarias Bom 5 10 640,00 Arrendado Utilização

11016888 Rua Sto António Estrela Médio 4 9 1 048,00 Arrendado Utilização

11019588 Rua Lacerda e Almeida Médio 4 8 520,00 Arrendado Para reabilitar

11033088 R. Dr. Manuel Arriaga Médio 2 1 176,00 Devoluto Nova construção



N.º de fracções



11000188 Campo Santa Clara Bom 9 25 7 552,00 Arrendado Utilização

11009888 Rua Ilha do Príncipe Mau 9 9 - Arrendado Utilização

11012288 Rua Tomás Anunciação Bom 5 5 820,00 Arrendado Utilização

11012388 Rua Francisco Metrass Bom 6 11 877,80 Arrendado Utilização

Figura 3.20 – Edifício 11005288. Figura 3.21 – Edifício 11008488. Figura 3.22 – Edifício 11016888.

48

3.8.5. Edifícios de tipologia betão armado “recente”

Os edifícios estudados nesta tipologia foram construídos mais recentemente são caracterizados na Tabela 3.14. A

SCML não é proprietária de todas as fracções e, por isso, existem condomínios constituídos.

Tabela 3.14 – Edifícios de tipologia de betão armado “recente”.

3.9. Síntese do capítulo

A SCML é uma instituição com mais de cinco séculos que presta apoio social à população da cidade de Lisboa e

cujas receitas advêm dos jogos sociais e do seu património, do qual o imobiliário se destaca por ser proprietária de um

elevado número de prédios urbanos cuja maior concentração se regista no distrito de Lisboa e Setúbal. Esta é uma

organização grande, hierárquica e burocrática, no qual o DGIP é o departamento responsável pela gestão patrimonial dos

imóveis. O vasto número de edifícios e fracções localizados em todo o território nacional, o seu estado de conservação

precário em conjunto com uma organização pesada e que envolve vários serviços contribui para que a sua manutenção

seja complexa e leva à necessidade de se estabelecer uma estratégia para as intervenções de reabilitação e manutenção.

Actualmente, existe um modelo de manutenção aplicado na instituição mas a quase totalidade das requisições

solicitadas decorre após a ocorrência de uma falha, não existindo uma aposta na manutenção preventiva para além do exigido

pela legislação em vigor. O modelo de registo implementado pode ser melhorado uma vez que se verificaram ineficiências

decorrentes do mau preenchimento dos dados, quer por parte dos requisitantes quer dos técnicos. Ao nível da execução da

manutenção os tempos de execução são alargados devido ao elevado número de procedimentos em conjugação com a

complexidade do processo de aquisição e ao elevado volume de serviços que são para adquirir em simultâneo. Os indicadores

existentes na instituição estão mais vocacionados para a gestão do património, assim como para a sua reabilitação. Para

análise do modelo de manutenção em vigor, existem indicadores que incidem no processo de atendimento e encaminhamento

dos pedidos de manutenção com o intuito de avaliar a dimensão e tipo de trabalhos solicitados.

O património edificado urbano da instituição é constituído na sua maioria por imóveis antigos de tipologias construtivas

anteriores à hegemonia do betão armado (cerca de 60%), no qual os mais representativos são os gaioleiros e os mistos. Um

pouco mais de um terço dos imóveis encontra-se em mau e péssimo estado de conservação e 27% num nível médio. Os imóveis

de tipologias de betão armado apresentam uma percentagem elevada de Muito Bom e Bom nível de conservação. Deste modo,

deve-se apostar na manutenção preventiva para os edifícios destas tipologias enquanto para os restantes esta possibilidade

deverá ser equacionada para os reabilitados recentemente ou nos quais houve uma intervenção profunda. São apresentados os

imóveis que serão objecto de estudo organizados por tipologia construtiva e com a análise do seu estado de conservação.

As análises aqui apresentadas permitem estabelecer as bases para a elaboração do SGME a propor para a SCML

e que se apresenta no capítulo seguinte como elemento orientador para o estabelecimento das metodologias de avaliação

do estado de conservação dos imóveis e definição de prioridades de intervenção de manutenção, assim como dos

respectivos indicadores de apoio à gestão da manutenção. Os procedimentos e indicadores propostos são aplicados aos

edifícios apresentados como casos de estudo.



N.º de fracções



21028988 Rua de Almada Bom 4 2 - Vago Devoluto

21032288 Rua do Carmo Muito Bom 6 7 - Arrendado Utilização

21034188 Rua Adriano Correia Oliveira Bom 4 1 - Arrendado Utilização

49

4. Proposta de modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção de edifícios da SCML


Considerando o exposto nos capítulos anteriores, apresenta-se neste o sistema de gestão da manutenção

proposto para os imóveis da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa. Segue-se a descrição dos processos e procedimentos

considerados mais pertinentes e a especificação de indicadores de desempenho técnico, do serviço e da manutenção que

permitam efectuar a avaliação do SGM.

Por fim, o modelo proposto, mais concretamente os procedimentos e indicadores são aplicados aos 25 edifícios e

28 fracções que se constituem como casos de estudo do parque imobiliário da instituição. Procura-se uma solução de fácil

aplicação, que possa ser implementada por diferentes técnicos sem formação específica e permita uma hierarquização nas

intervenções propostas, tendo em vista um planeamento mais eficaz e uma execução mais eficiente da manutenção.

4.2. Sistema de gestão da manutenção de edifícios proposto

Para o desenvolvimento de um Sistema de Gestão da Manutenção de Edifícios (SGME) a aplicar na SCML,

pretende-se a integração com outros processos de prestação de serviços para permitir uma melhor gestão dos recursos.

Deste modo, é necessária a sua conformidade com os referenciais existentes e já aplicados na instituição, nomeadamente a

norma NP EN ISO 9001:2008 (IPQ, 2008a).

Igualmente deve ter por base um referencial normativo para apoio na sua elaboração para o qual foram

consultadas as várias partes da norma EN15221 (CEN, 2006; 2006a) sobre “Facility Management” que apresenta

definições, processos e procedimentos úteis a um SGME, mais concretamente para a definição dos serviços necessários

para os espaços e infra-estruturas, mas para o qual é sempre necessária a adaptação à realidade da organização. A

terceira parte da norma refere que a primeira análise a efectuar passa por identificar as actividades principais da instituição

e os serviços de apoio, designados de processos de suporte, a essas mesmas actividades. Na Tabela 4.1, apresenta-se a

análise efectuada para a SCML.

Tabela 4.1 – Actividades principais e processos de suporte.

Actividades principais Processos de suporte

Serviços de respostas sociais Compras / aquisição

Serviços de saúde Gestão de recursos

Serviços de exploração dos jogos sociais Gestão financeira

Serviços culturais Comunicação

Serviços de gestão de activos patrimoniais Sistema de gestão da qualidade

Considerando a missão e orgânica da instituição, verifica-se a existência de várias áreas de intervenção com

carácter principal: a exploração dos jogos sociais, a promoção da cultura, o património, assim como os serviços de saúde e

acção social. Relativamente à actividade de acção social, foi desenvolvido o Sistema de Gestão da Qualidade da SCML

cujo âmbito é a prestação de serviços das respostas sociais de Creche e Centro de Dia, representado na Figura 4.1,

consideradas como actividades primárias, ou processos de realização, e onde se apresenta os processos de suporte,

compostos pelos serviços instrumentais de apoio aos processos de realização.

50

Processos de Gestão do Sistema

Planeamento do SGQ

Revisão do SGQ

Medição, análise e melhoria

Processos de Suporte

Compras

Gestão de Recursos

Figura 4.1 – Sistema de Gestão da Qualidade da SCML (SCML, 2011).

O caso em estudo nesta dissertação respeita ao património da SCML, mais concretamente à gestão dos imóveis

de rendimento. A gestão do património assume-se como uma das actividades principais da instituição na qual a área

específica de imóveis de rendimento se insere por se procurar diversificar e aumentar as receitas da SCML que são

provenientes de outras áreas que não os Jogos Sociais. Com este estudo, pretende-se melhorar a gestão do património de

rendimento através de uma melhor prestação de serviço aos inquilinos, efectuada de forma mais eficaz e eficiente com o

objectivo de contribuir para aumentar as receitas decorrentes destes bens. No entanto, é necessário identificar as áreas de

suporte para esta actividade principal considerando a organização da instituição, a gestão integrada do património e tendo por

base a norma EN 15221-4 (CEN, 2011), mais concretamente a relação e hierarquia entre os serviços especificados.

Como se pode verificar na Figura 4.2, procurou-se esquematizar a relação entre a gestão do património da

instituição e a gestão de recursos (FM), indicando os serviços responsáveis para cada área. Na SCML, alguns dos serviços

de suporte a cargo do DGIP são os de manutenção, conservação e reabilitação de edifícios e infra-estruturas; de gestão de

zonas exteriores e espaços verdes e de fornecimento de energia e água. A aquisição e gestão de outros serviços

relacionados com o edificado, como a limpeza e desinfestação, estão atribuídos ao Departamento da Qualidade e Inovação

(DQI) (SCML, 2015a).

A SCML é uma instituição de grande dimensão, com muitos serviços, profissionais e utentes. Por este motivo,

considera-se que alguns serviços de suporte poderão continuar noutros departamentos que têm uma relação mais directa

com os utilizadores, em especial no caso da gestão dos imóveis destinados à actividade. O Departamento da Acção Social

e Saúde deve reunir algumas das prestações de serviços de apoio às actividades principais (Creche, Centro de Dia, Serviço

de Apoio Domiciliário, Unidades de Saúde, etc.) que interagem directamente com os utentes da instituição.

Sugere-se que a curto prazo deverá ser o Departamento de Gestão Imobiliária e Património (DGIP) o responsável

por todos os serviços de suporte ao edificado que ainda estão sob a alçada de outros departamentos ou direcções. De

modo a desenvolver a exploração e gestão dos imóveis de rendimento, assim como melhorar a capacidade de resposta

perante os inquilinos, considera-se importante que todas as acções necessárias à sua operacionalização devam estar sob

alçada da Direcção de Património e não distribuídas por outros serviços, uma vez as necessidades e requisitos serem

distintas dos especificados para os imóveis afectos à actividade. Esta concentração de serviços relativos aos imóveis de

rendimento permite uma melhor gestão e controlo dos serviços realizados e assim procurar a satisfação das necessidades dos

inquilinos.

Candidatura Admissão ActividadesClientes

Necessidades e expectativas

ClientesSatisfação

Processos de Realização

51

Figura 4.2 – Proposta da relação entre a gestão patrimonial e a gestão de recursos e serviços (FM) dos prédios de rendimento da SCML.

Considerando que a manutenção dos edifícios em condições de operação é essencial para se conseguir arrendar

os imóveis, considera-se importante desenvolver um SGME que esteja integrado com as restantes áreas de actuação no

património. No âmbito deste estudo, mais vocacionado para a criação de um SMGE de rendimento a aplicar na SCML,

tenta-se respeitar o regulamento orgânico do DGIP em vigor, procurando fornecer propostas de melhoria para os processos

e procedimentos, tendo em vista a optimização do serviço e cuja base são os SGME analisados no capítulo 2, a norma

EN15221:4 e o processo PDCA.

Na Figura 4.3, observa-se o diagrama com os vários processos do sistema e onde estão definidas as várias fases

necessárias ao sistema de gestão da manutenção. Este diagrama relaciona todas as fases, desde a definição da estratégia

de gestão do património e da política da manutenção, à programação da manutenção, sua concretização e avaliação.

Também relaciona os vários processos e actividades, nomeadamente a especificação do programa e tipos de manutenção,

as entradas de solicitações, dos inquilinos e pedidos de verificação do estado de conservação das fracções e edifícios, a

execução dos trabalhos e a avaliação dos mesmos e do sistema.

Numa fase inicial, é necessária a definição de requisitos e objectivos da manutenção que têm de ser consonantes

com a gestão patrimonial. Por este motivo, é importante estabelecer uma estratégia para o património, assim como a sua

política de modo a identificar claramente os processos e actividades que melhor se lhe adequam (Taillandier et al., 2009).

FM

- N

ível

táct

ico

NP

U

FM

- N

ível

op

erac

ion

al

Vár

ios

serv

iços

Nív

el

estr

atég

ico

ME

SA

/DG

IP

Nív

el t

ácti

co

Uni

dade

de

Act

ivos

Nív

el

op

erac

ion

al

Núc

leo

Pré

dios

Urb

anos

(N

PU

)

NE

FM

- N

ível

estr

atég

ico

NP

U

Edificado

Des

empe

nho

inic

ial d

o ed

ifíci

o

Sub

stitu

ição

ou

Rea

bilit

ação

Mel

horia

do

dese

mpe

nho

inic

ial

Man

ute

nçã

o e

op

eraç

ão

Adm

inis

traç

ão d

a pr

oprie

dade

Ges

tão

e op

timiz

ação

pat

rimón

io

For

neci

men

to d

e U

tilid

ades

Zonas exteriores

Jard

inag

em

Est

acio

nam

ento

Esp

aço

adic

iona

l

Limpeza

Lim

peza

per

iódi

ca

Lim

peza

apó

s so

licita

ção

Con

trol

o de

pra

gas

Gestão de suporte

Ges

tão

finan

ceira

Apo

io le

gal e

con

trat

ual

Com

unic

ação

e m

arke

ting

Segurança e Ambiente

Seg

uran

ça

Pro

tecç

ão a

mbi

enta

l

Hospitalidade

Rec

epçã

o de

clie

ntes

Ges

tão

hote

leira


IMÓVEIS DESTINADOS À ACTIVIDADE IMÓVEIS DESTINADOS A RENDIMENTO

GESTÃO OPERACIONAL E TÉCNICA DOS IMÓVEIS

GESTÃO INTEGRADA DE RECURSOS E SERVIÇOS (FACILITY MANAGEMENT)

GESTÃO DOS SERVIÇOS RELATIVOS AO EDIFICADO GESTÃO DOS SERVIÇOS RELATIVOS AO

PESSOAL E ORGANIZAÇÃO


Sus

tent

abili

dade

Qua

lidad

e

DGIP DGIP DQI DQI DGIP DIF/GJ/DICM DQI

52

Figura 4.3 – Diagrama do Sistema de Gestão da Manutenção de Edifícios proposto para a SCML.

Processos desenvolvidos na dissertação

Procedimentos do SGME

Fases do SGME

Trabalho de campo aplicado aos casos de estudo

Nível de qualidade do desempenho

Estratégia de intervenção

Avaliação da condição dos

edifícios

Especificação da

manutenção


Disponibilidade

orçamental

Programa de Manutenção

OT a realizar no âmbito contratos de manutenção

OT a realizar após a aquisição de

serviços externos

Gestão das OT e de recursos

OT a realizar através de

recursos internos

Execução dos

trabalhos

Orçamentação dos trabalhos

Execução da Manutenção

Conclusão dos

trabalhos

Verificação resultados da manutenção

Análise de indicadores de desempenho

Reporte e propostas de

melhoria

Avaliação da Manutenção


POLÍTICA DE MANUTENÇÃO


Identificação dos factores críticos de sucesso Caracterização técnica dos imóveis Localização dos imóveis Balanço económico

Elaboração de projecto

Empreitada

Gestão dos pedidos /

solicitações

Vistoria para identificação de

anomalias

Verificação de

condicionantes

Emissão OT com prioridade de intervenção

Definição da prioridade de intervenção

Não aprovação do pedido / solicitação

Intervenção de urgência

Manutenção

preventiva

Planos de manutenção tipo

? Sim Não

Cliente Interno Utilizador

Solicitação ou identificação de necessidades

Cliente externo Inquilino / Hóspede

Envio de resposta ao cliente

Avaliação do estado de

conservação

Periódica, recepção imóvel após arrendamento ou

obras

Monitorização

Garantia de obra

Reabilitação

Manutenção correctiva

Responsabilidade de terceiros

Planeamento da Manutenção

53

Um dos processos para a definição da estratégia da gestão do património e da política de gestão dos imóveis é a

definição dos factores críticos de sucesso. Só assim é possível definir a política de manutenção de modo a esta estar

alinhada com a estratégia da organização. Após esta definição, é possível passar à fase de programa da manutenção com

a definição dos processos da avaliação da condição dos edifícios, do nível de qualidade de desempenho definido para cada

imóvel, das estratégias de intervenção identificando os tipos de manutenção, assim como a especificação da manutenção

preventiva e de indicadores de desempenho. A partir destes processos iniciais, surgem os processos operacionais do

sistema, nomeadamente os inseridos na fase de planeamento da manutenção. Entre estes, destacam-se os processos de

solicitação, identificação de necessidades e o de avaliação do estado de conservação que resultam na emissão de uma

ordem de trabalho especificando a prioridade de intervenção.

Na fase de execução da manutenção, estão os processos de realização das ordens de trabalho em que, após a

sua conclusão, é avaliada a gestão da qualidade da manutenção através da aplicação dos indicadores de desempenho

definidos. A última fase é a avaliação da manutenção, onde se procura controlar a execução das intervenções, verificar a

satisfação dos utentes e caracterizar os seus processos através de indicadores de desempenho. Estes analisam o

alinhamento da manutenção com a estratégia definida da organização, o processo e serviço e da manutenção. Pretende-se

desenvolver vários indicadores que permitam um benchmarking do desempenho técnico dos edifícios e da manutenção

realizada. Estes indicadores de desempenho permitem obter informação de reporte para a estratégia global da manutenção

e gestão do património tendo em vista a evolução do sistema e melhoria dos activos.

4.3. Processos a implementar

Um vasto património imobiliário necessita, ao nível da sua gestão, de tomadas de decisões, por vezes, em curtos

espaços de tempo. Por este motivo, requer previamente a definição de critérios, prioridades e modelos de manutenção.

Estes, por sua vez, implicam a existência de processos e ferramentas de planeamento operacional que necessitam uma

avaliação sintética do estado de conservação, da elaboração de planos de acção e da gestão, sistemática e unificada, do

património (Cutrale, 2008). É igualmente importante referir que o desempenho do edifício e da gestão da sua manutenção

está interligado com as restantes fases de um empreendimento e é delas uma consequência (Flores-Colen e de Brito, 2002)

e, nesse sentido, a sua selecção de materiais deve ser ponderada tendo em consideração a sua fácil manutenção, o

consumo de energia e substituição ao longo da sua vida útil (Cutrale, 2008).

O principal objectivo da implementação do processo de gestão da manutenção é sair da lógica da contínua

intervenção correctiva, comumente utilizada como método para resolver os problemas inerentes às construções de

extensos parques edificados. Estas questões originam um desperdício de recursos e uma ineficácia na manutenção dos

edifícios. Embora esta situação possa dever-se, em parte, à desorganização ou excessiva carga de trabalho das estruturas

técnicas que lidam com a manutenção dos imóveis, na maioria dos casos, a causa principal resulta da falta de coordenação

e gestão da manutenção, nomeadamente na falta de ferramentas para avaliar as oportunidades e as prioridades de acção,

quer ao nível técnico quer económico.

Nas fases de definição do programa e planeamento da manutenção inserem-se alguns dos processos essenciais

para a gestão dos serviços relativos ao edificado. Neste estudo pretende-se analisar a gestão da sua manutenção, mais

especificamente os seguintes processos que foram aplicados aos casos de estudo:

a caracterização técnica dos imóveis;

54

o nível da qualidade de desempenho dos imóveis;

a avaliação da condição dos edifícios;

as estratégias de intervenção e definição de prioridades de intervenção;

a gestão da qualidade da manutenção com a definição de indicadores de desempenho.

A metodologia aplicada no trabalho de campo e aos 25 edifícios e 28 fracções que integram o caso de estudo é

apresentada na Figura 4.4. Para exemplificar a sua aplicação num edifício são apresentadas as fichas nos Anexos C, D e E.

Figura 4.4 - Metodologia aplicada no trabalho de campo ao caso de estudo constituído por 25 edifícios e 28 fracções.

4.3.1. Caracterização técnica dos imóveis

Para além do cadastro e da informação relevante à exploração do negócio, nomeadamente a identificação dos

inquilinos, dos contratos e dos valores de renda, é necessário informação para a operação do edifício e a sua manutenção.

Na SCML, apenas se insere no sistema informático a informação respeitante ao cadastro e à gestão administrativa e

financeira dos imóveis (SCML, 2013b). Por isso, considera-se importante a recolha de informação para a caracterização

técnica dos edifícios. Para a selecção dos dados a recolher analisou-se os especificados para o Modelo de Simulação

Técnica (Calejo Rodrigues, 2001) e para o formulário de Inspecção Técnica dos Edifícios do Património Habitacional

Municipal (CML, 2011) adaptado do Método de Avaliação do Estado de Conservação de edifícios (MAEC) decorrente do

Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) (Presidência do Conselho de Ministros, 2006; 2006a).

Com vista a correcta caracterização do edificado, para este modelo, propõe-se a recolha da informação

especificada na Tabela 4.2. Tal situação contribui para uma maior eficácia nos vários processos de operação e manutenção

do edifício. Contudo, alerta-se para a dificuldade de obtenção da informação para os edifícios antigos, especialmente para a

identificação de algumas características construtivas, as quais podem ser apenas preenchidas para os edifícios novos ou

recentemente reabilitados.

Tabela 4.2 – Informação de caracterização do edificado para o SGM da SCML.

Identificação do edifício Caracterização do edifício Caracterização da fracção Caracterização construtiva

Número de prédio Ano de construção Número de divisões Empreiteiro da obra Código do centro de custo Número de pisos Tipologia da fracção Data de conclusão da obra Código SIG Época de construção Utilização da fracção Espaço Morada Tipologia estrutural Situação da fracção Elementos fonte manutenção Situação de ocupação Área bruta de construção Área bruta Componente Tipo de utilização funcional Área de implantação Área bruta dependente Descrição de materiais Número de fracções Área útil Descrição acabamentos Património classificado Certificado energético Importância do imóvel Estado de conservação N.º contador de electricidade N.º contador de água

Realização de vistoria a edifícios e fracções

• Identificação de anomalias

• Propostas de intervenção

• Preenchimento Ficha de Inspecção do Imóvel (Anexo C)

• Aplicação do indicador ECE

Avaliação da condição do imóvel

• Preenchimento da Ficha Avaliação da Condição Imóvel (Anexo D)

• Aplicação indicador ACI

• Verificação da importância e nível de qualidade de desempenho especificado para o imóvel

Definição de prioridades de intervenção

• Aplicação do indicador PI

• Análise da Ficha Avaliação da Condição Imóvel

• Comparação com os indicadores de prioridade de intervenção

Análise de indicadores de desempenho da

manutenção

• Preenchimento da Ficha Avaliação da Condição Imóvel após intervenção (Anexo E)

• Análise de indicadores de desempenho da manutenção após a sua realização

55

A criação de uma ficha por edifício com a sua caracterização é possível mas a inserção da informação no sistema

informático pode revelar-se uma situação mais complexa de resolver por necessitar de adaptação e desenvolvimento do

sistema existente. No Anexo B, apresenta-se a proposta da ficha que reúne a informação do edifício. A ficha encontra-se

estruturada de modo a permitir uma caracterização do edifício, dos elementos construtivos e das instalações técnicas

através da sua constituição e descrição dos materiais aplicados. O preenchimento da ficha é efectuado para os espaços

comuns e para as fracções quando estas apresentam acabamentos similares entre si. Ao nível do registo das várias partes

constituintes dos edifícios, foi necessário apresentar uma hierarquia de modo a permitir uma clara identificação dos

elementos construtivos ou equipamentos conforme a Figura 4.5.

Figura 4.5 – Hierarquia de identificação dos elementos construtivos no SGM da SCML.

4.3.2. Nível da qualidade de desempenho

Outro tipo de informação relevante é relativa ao tipo, função, localização e classificação de património municipal

ou nacional. Esta informação, conjuntamente com a rentabilidade do imóvel, pode contribuir para uma definição da

importância que cada edifício tem para a organização, através de uma classificação.

Para determinar a rentabilidade do imóvel, deve-se efectuar um balanço financeiro do mesmo que incorpore o

indicador financeiro esquematizado na Figura 4.6. Na receita tem-se em consideração as rendas ou, quando tal não é

possível, a avaliação do prédio obtida através do Justo Valor mais recente. Para as despesas associadas à sua utilização,

deve-se considerar todos os custos, nomeadamente os de gestão e administração dos serviços (fornecimento de energia e

água, limpeza, condomínio, seguros, entre outros), dos trabalhos de manutenção regulamentar e preventiva, assim como,

dos trabalhos de manutenção não planeados, em especial os correctivos de urgência (Silva, 2010). Contudo, este balanço

pode ser complexo de obter por implicar uma estruturação do sistema informático financeiro que ainda não foi desenvolvido.

Figura 4.6 – Esquema do balanço financeiro por prédio.

Propõe-se que existam quatro níveis de classificação para os edifícios para ser possível a realização de uma

triagem inicial aquando da solicitação de intervenções, conforme especificado na Tabela 4.3.

Tabela 4.3 – Classificação do nível de qualidade de desempenho exigido para os prédios da SCML.

Denominação Valor Descrição Nível qualidade de desempenho

Devoluto 1 Edifício desocupado ≥ Péssimo

Regular 2 Edifícios afectos à actividade com ocupação diurna e edifícios de rendimento com exploração normal ≥ Médio

Importante 3 Edifícios afectos à actividade ocupados em permanência, edifícios de rendimento com elevada rentabilidade ou com elevado valor patrimonial

≥ Bom

Crítico 4 Edifício classificado ao nível do património construído, com significado para a instituição ou localização premium. Ex: Igreja de São Roque, Departamento de Jogos na Av. da Liberdade

≥ Muito Bom

Estes níveis de classificação irão contribuir para identificar o nível de qualidade do desempenho exigido para a condição

do edifício. Esta definição permite, posteriormente, estabelecer prioridades dos trabalhos a realizar. Para tal, numa primeira fase, é

Prédio ParteElemento fonte de

manutençãoComponente Espaço

Receita anual do prédio

Despesa anual de funcionamento do

prédio

Despesas de capital

Balanço financeiro do prédio

56

necessário classificar os prédios pelos vários níveis para se determinar o nível da qualidade de desempenho exigido para cada

edifício. O nível de desempenho atribuído aos 25 edifícios que são casos de estudo é apresentado na Tabela 4.4.

Tabela 4.4 - Nível de qualidade de desempenho atribuído aos edifícios caso de estudo.

N.º prédio Morada Nível de classificação proposto

Nível de qualidade desempenho proposto

N.º prédio Morada Nível de classificação proposto

Nível de qualidade desempenho proposto

11020188 Rua D. Pedro V Devoluto ≥ Péssimo 11014888 Rua das Olarias Regular ≥ Médio 11003988 Calçada do Lavra Importante ≥ Bom 11016888 Rua Sto António Estrela Importante ≥ Bom 11007888 Rua das Trinas Regular ≥ Médio 11017088 Av. Almirante Reis Importante ≥ Bom 11013988 Beco Beguinhos Regular ≥ Médio 11019588 Rua Lacerda e Almeida Regular ≥ Médio 11016288 Rua Barão Sabrosa Regular ≥ Médio 11033088 R. Dr. Manuel Arriaga Devoluto ≥ Péssimo 11017388 Praça das Flores Importante ≥ Bom 11000188 Campo Santa Clara Importante ≥ Bom 11036288 Rua da Graça Regular ≥ Médio 11009888 Rua Ilha do Príncipe Importante ≥ Bom 11005288 Rua Leandro Braga Regular ≥ Médio 11012288 Rua Tomás Anunciação Regular ≥ Médio 11008288 Calçada da Ajuda Regular ≥ Médio 11012388 Rua Francisco Metrass Importante ≥ Bom 11008388 Rua dos Lusíadas A Regular ≥ Médio 21028988 Rua de Almada Regular ≥ Médio 11008488 Rua dos Lusíadas B Regular ≥ Médio 21032288 Rua do Carmo Importante ≥ Bom 11012188 Rua João de Deus Regular ≥ Médio 21034188 Rua Adriano Correia Oliveira Regular ≥ Médio 11013388 Rua Bartolomeu Dias Regular ≥ Médio

4.3.3. Condição dos edifícios

4.3.3.1. Avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção

A metodologia em desenvolvimento procura uma solução genérica de aplicação a todo o edificado da SCML,

desde o mais antigo ao reabilitado e ao novo. Nesse sentido, a primeira etapa passa por criar uma lista de elementos fonte

de manutenção geral, abrangente e com os mais recorrentes na construção. Não se opta pela criação de códigos

identificativos pois pretende-se que qualquer técnico (arquitecto ou engenheiro) compreenda rapidamente a que se refere o

elemento. Como se pretende que, para além da avaliação da condição dos edifícios, esta listagem seja uma ferramenta

para análise das anomalias construtivas baseou-se nos conteúdos das metodologias nacionais do MAEC (Presidência do

Conselho de Ministros, 2006; 2006a) e da desenvolvida por Calejo Rodrigues (1989), simplificando-as face ao objectivo, ao

tempo despendido para preenchimento e ao elevado número de imóveis da instituição. São, igualmente, definidas as

ponderações atribuídas a cada elemento fonte de manutenção tendo por base o estabelecido no MAEC e ajustada aos

casos de estudo desta dissertação, após verificação de que elementos apresentavam mais casos de anomalias com

consequências mais gravosas.

Para cada elemento fonte de manutenção, é necessário avaliar as anomalias construtivas, analisando o nível da

anomalia e o efeito em caso de falha, de modo a determinar o seu estado de conservação. Esta avaliação é feita para todos

os elementos fonte de manutenção considerando as anomalias existentes, conforme identificado no esquema da Figura 4.7

e equação 4.1.

Figura 4.7 – Esquema dos critérios a considerar na avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção.

𝐸𝐶𝐸𝑖 = 𝑁𝐴𝑖 × 𝐸𝐹𝑖 (4.1)

em que ECEi corresponde ao valor de avaliação do estado de conservação do elemento fonte de manutenção, NAi

ao nível de anomalia detectado no elemento e EFi ao efeito da falha no elemento.

Elemento Fonte de Manutenção

Nível da anomalia Efeito da falhaEstado de conservação do

elemento

57

Para compreensão e apoio à avaliação do nível de anomalia, realizada através de uma análise visual, e que

verifica a extensão e gravidade da mesma no componente, são apresentadas as orientações definidas na Tabela 4.5.

Tabela 4.5 – Descrição do critério de avaliação do nível da anomalia em elementos fonte de manutenção.

Nível da anomalia (NA) Valor Descrição

Inexistentes 0 Ausência de anomalias Muito ligeiras 1 Anomalias pontuais que não prejudicam o aspecto e requerem trabalhos de fácil execução (pequenas fissuras)

Ligeiras 2 Anomalias regulares que prejudicam o aspecto e requerem trabalhos de fácil execução (manchas, sujidade, colonização biológica e vegetação parasitária)

Médias 3 Anomalias que indiciam desgaste do elemento e que requerem trabalhos de dificuldade média de execução (infiltrações, desgaste localizado em revestimentos de pavimentos)

Graves 4 Anomalias que prejudicam o comportamento do elemento e que requerem trabalhos de difícil execução (armaduras à vista)

Muito graves 5 Ausência, inoperacionalidade ou a presença de anomalias no elemento que colocam em risco a segurança e que requerem trabalhos de difícil execução

O efeito da falha é determinado pelas consequências que a anomalia tem para o elemento ou para os utilizadores

e é classificado segundo os critérios identificados na Tabela 4.6.

Tabela 4.6 – Descrição dos níveis do critério de avaliação do efeito da falha em elementos fonte de manutenção.

Efeito da falha (EF) Valor Descrição

Sem efeito 1 Não afecta a funcionalidade do elemento ou a segurança do utilizador

Efeito ligeiro 2 Afecta ligeiramente a funcionalidade do elemento ou prejudica o uso e conforto do utilizador

Efeito grave 3 Afecta gravemente a funcionalidade do elemento ou coloca em risco a saúde ou a segurança do utilizador

Pela multiplicação destes dois valores obtém-se o estado de conservação de elemento, conforme os níveis e

valores especificados na Tabela 4.7.

Tabela 4.7 – Descrição dos níveis do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção.

Como o universo de imóveis é extenso, existindo várias solicitações através de reclamações ou para verificação

da condição dos imóveis, é necessário uma avaliação rápida dos edifícios. A avaliação por este método não é totalmente

objectiva, dependendo da experiência do técnico, o que pode originar discrepâncias na avaliação. No entanto, o número de

técnicos a aplicar esta metodologia é reduzido, o que pode contribuir para as discrepâncias serem mínimas e facilmente

identificadas e corrigidas.

A avaliação do estado de conservação dos elementos é efectuada na Ficha de Inspecção do Imóvel (Tabela 4.8),

onde se regista todas as anomalias construtivas identificadas nos elementos. Nesta ficha, identifica-se a localização das

anomalias, a causa provável, as quantidades, o nível da anomalia e o efeito em caso de falha para determinar o estado de

conservação dos elementos e apresenta-se fotografias representativas, mas também se efectua uma proposta de

intervenção com a descrição dos trabalhos necessários.

Tabela 4.8 – Exemplo dos campos a preencher na Ficha de Inspecção do Imóvel.

EFM Componente Espaço Anomalia Causa

provável Qt.

Nível da anomalia

Efeito da falha

Estado de conservação

Proposta de intervenção

Descrição dos trabalhos

Foto

Após o preenchimento das fichas de inspecção do imóvel decorrentes das várias vistorias realizadas aos edifícios

e fracções do caso de estudo, foram agregadas numa folha de cálculo as 620 avaliações a elementos fonte de manutenção.

Estado de conservação dos elementos (ECE) Valor Descrição

Excelente ECE=0 O estado do elemento é excelente, não apresentando anomalias

Muito Bom 0 < ECE ≤ 2 O estado do elemento é muito bom, apresentando anomalias pontualmente

Bom 2 < ECE≤ 5 O estado do elemento é bom, apresentando poucas anomalias ligeiras

Médio 5 < ECE < 9 O estado do elemento é razoável, apresentando algumas anomalias ligeiras

Mau 9 ≤ ECE < 12 O estado do elemento é mau, apresentando anomalias grave

Péssimo 12 ≤ ECE ≤ 15 O estado do elemento é péssimo, apresentando anomalias muito graves

58

Esta análise permitiu perceber quais os elementos mais afectados e as anomalias mais correntes. A Figura 4.8 apresenta a

análise às avaliações realizadas aos espaços comuns do prédio onde se verifica que a maioria corresponde a vãos

exteriores e fachada, respectivamente com 28 e 25%. Em seguida, com 14% registam-se as avaliações à cobertura e

paredes interiores com 10%.

Figura 4.8 – Distribuição percentual por elemento fonte de manutenção das avaliações realizadas nos 25 edifícios estudados.

Após esta análise, considerou-se que a fachada deveria apresentar uma ponderação mais elevada do que a

estrutura e cobertura e os vãos exteriores também teriam uma ponderação mais elevada do que os restantes elementos das

partes comuns do edifício. Verificou-se igualmente, na Figura 4.9, que a estrutura, cobertura, fachada e vãos exteriores têm

uma avaliação inferior ou igual a “Médio” em mais de metade das avaliações. Os elementos fonte de manutenção

constituintes da envolvente do edifício são os que apresentam um pior estado de conservação por comparação com os

restantes elementos comuns ao edifício.

Figura 4.9 – Distribuição das avaliações ao estado de conservação dos elementos fonte de manutenção (ECE) dos edifícios estudados.

Quanto aos elementos fonte de manutenção das fracções, na Figura 4.10 pode-se verificar que a maior

percentagem de registos foi relativa às paredes (31%), logo seguida dos pavimentos (27%) e tectos (22%). As instalações

técnicas apresentam menor número de registos porque o enfoque do estudo é referente aos elementos de construção civil.

Figura 4.10 – Distribuição percentual por elemento fonte de manutenção das avaliações realizadas nas fracções estudadas.

Estrutura4% Cobertura

14%

Fachada25%

Tectos8%

Paredes10%

Pavimentos1%

Escadas7%

Vãos exteriores28%

Espaço exterior3%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Estrutura Cobertura Fachada Tectos Paredes Escadas Vãos exteriores

Péssimo

Mau

Médio

Bom

Muito Bom

Tectos; 22%

Paredes; 31%

Pavimentos; 27% Vãos interiores; 5%

Equipamento / Mobiliário; 10%

Instalação distribuição água; 0%

Instalação drenagem águas residuais; 1%

Instalação de gás; 1%

Instalação eléctrica; 3%

Instalação climatização e ventilação; 0%

Instalação segurança contra incêndio; 0%

Outro; 5%

59

Analisado o estado dos elementos fonte de manutenção das fracções na Figura 4.11, as avaliações iguais ou

superiores a “Bom” correspondem a uma elevada percentagem, acima de 60%, com excepção do elemento “paredes” com

cerca de 50% avaliações do estado de conservação de “Médio” ou “Mau”.

Figura 4.11 – Distribuição das avaliações ao estado de conservação dos elementos fonte de manutenção (ECE) das fracções estudadas.

Após analisar a ocorrência das avaliações por elemento, a gravidade das anomalias e relação com o estado de

conservação dos elementos, apresenta-se na Tabela 4.9 a versão definitiva dos elementos fonte de manutenção utilizados

na metodologia proposta e respectivas ponderações, cuja distribuição dos valores foi obtida a partir da realização de

diversos testes nos casos estudados. Comparando com as metodologias do capítulo 2, esta proposta procura simplificar o

número de elementos fonte de manutenção de modo a agilizar a avaliação dos imóveis. Procura-se igualmente criar uma

base de trabalho para a correcta identificação de anomalias construtivas e de avaliação do estado de conservação dos

elementos.

Tabela 4.9 – Elementos fonte de manutenção propostos e respectivas ponderações e identificação de alguns componentes.

Parte Nº Elemento Fonte de Manutenção Componente Ponderação

Edifício

1. Estrutura

Fundações

8 Elementos verticais Elementos horizontais Juntas de dilatação

2. Cobertura

Plana

8 Inclinada Instalação de drenagem de águas pluviais Elementos salientes

3. Fachada Revestimento exterior de paredes e tectos

9 Elementos salientes

Partes Comuns

4. Tectos Tecto falso

3 Revestimento tecto

5. Paredes Paredes interiores

4 Revestimento paredes

6. Pavimentos Revestimento pavimentos

3 Rodapés

7. Escadas Revestimentos

5 Dispositivos de protecção contra quedas

8. Vãos exteriores Portas

6 Janelas Caixas de correio

9. Espaço exterior Revestimentos

1 Vegetação

Instalações técnicas comuns

10. Instalação de distribuição de água Canalização

1 Coluna de abastecimento

11. Instalação de drenagem de águas residuais Rede 2 12. Instalação de gás Rede 2

13. Instalação eléctrica Rede

2 Aparelhos de iluminação

14. Instalação de telecomunicações

1 15. Instalação de ascensores

3

16. Instalação de segurança contra incêndio

1 17. Instalação de evacuação de lixo

1

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Tectos Paredes Pavimentos Vãos interiores Equipamento /Mobiliário

Péssimo

Mau

Médio

Bom

Muito Bom

Excelente

60

Tabela 4.9 – Elementos fonte de manutenção propostos e respectivas ponderações e identificação de alguns componentes (continuação).

Parte Nº Elemento Fonte de Manutenção Componente Ponderação

Fracção

18. Tectos Tecto falso

4 Revestimento tecto

19. Paredes Revestimento paredes cozinha

3 Revestimento paredes I.S.

20. Pavimentos Revestimento pavimento cozinha

4 Revestimento pavimento I.S. Rodapés

21. Escadas Revestimentos

5 Dispositivos de protecção contra quedas

22. Vãos interiores Portas

4 Dispositivos de protecção de vãos

23. Equipamento/Mobiliário Cozinha

2 Sanitário Armários

24. Instalação de distribuição de água Comandos 3 25. Instalação de drenagem de águas residuais 3

26. Instalação de gás Esquentador/Caldeira

3 Electrodomésticos

27. Instalação eléctrica Iluminação

3 Electrodomésticos

28. Instalação de telecomunicações 2 29. Instalação de climatização e ventilação 3 30. Instalação de segurança contra incêndio Aparelhos 1

4.3.3.2. Avaliação da condição dos imóveis

Para realizar a avaliação da condição do edifício ou fracção deve-se utilizar a Ficha de Avaliação da Condição do

Imóvel, no Anexo C, na qual estão definidos os elementos fonte manutenção e as respectivas ponderações. É possível

analisar o edifício, partes comuns e instalações técnicas através de 17 elementos constituintes, assim como as fracções

para o qual se avaliam a globalidade dos 30 elementos, os do fogo e os do edifício.

Existindo anomalias em diversos componentes, o estado de conservação do elemento fonte de manutenção é

obtido pelo registo da avaliação mais gravosa de todas as anomalias identificadas em componentes desse elemento. Deste

modo, tem-se em consideração o pior cenário do elemento para a determinação da condição do edifício.

O valor da Avaliação da Condição do Imóvel (ACI) corresponde à média ponderada dos elementos fonte de

manutenção existentes ou analisados. No caso de não haver um dos elementos fonte de manutenção no edifício analisado ou

não ter sido possível a avaliação de determinado elemento, este não integrará a média ponderada, conforme a Equação 4.2.

𝐴𝐶𝐼𝑛 =∑ 𝐸𝐶𝐸𝑖×𝑃𝑖

𝑛𝑖=1

∑ 𝑃𝑖𝑛𝑖=1

(4.2)

em que ACIn é o valor da avaliação da condição do imóvel, ECEi é a avaliação do elemento fonte de manutenção

e Pi é a ponderação do respectivo elemento fonte de manutenção. O resultado da Avaliação da Condição do Imóvel irá

corresponder a um dos seis níveis de classificação de acordo com os intervalos especificados na Tabela 4.10.

Tabela 4.10 – Intervalos de classificação da Avaliação da Condição dos Imóveis.

Avaliação da Condição do Imóvel Valor Descrição

Excelente ACI=0 O edifício / fracção apresenta uma condição excelente

Muito Bom 0 < ACI ≤ 2 O edifício / fracção apresenta uma condição muito boa

Bom 2 < ACI ≤ 5 O edifício / fracção apresenta uma condição boa

Médio 5 < ACI < 9 O edifício / fracção apresenta uma condição razoável

Mau 9 ≤ ACI < 12 O edifício / fracção apresenta uma má condição

Péssimo 12 ≤ ACI ≤ 15 O edifício / fracção apresenta uma péssima condição

61

4.3.4. Estratégias de intervenção

Após a identificação das anomalias, é necessário definir qual a proposta de intervenção a adoptar para cada caso,

existindo um campo específico na Ficha de Inspecção do Imóvel para a sua discriminação. Esta é seleccionada após a

avaliação das anomalias e considerando outras questões que podem condicionar a intervenção proposta, nomeadamente a

avaliação da condição do imóvel, o contrato, as intervenções anteriores e o histórico do edifício ou fracção. Na Tabela 4.11,

especifica-se as propostas mais correntes.

Tabela 4.11 – Propostas de intervenção para as anomalias identificadas nas vistorias.

Proposta de Intervenção Descrição

Monitorização Monitorização da anomalia e realização da manutenção de acordo com o previsto no plano de manutenção senão existir agravamento do estado de degradação do elemento

Manutenção preventiva Manutenção de acordo com o previsto no plano de manutenção tipo

Manutenção correctiva Manutenção que consiste na reparação ou substituição de elementos fonte de manutenção após o seu estado de degradação provocar à ocorrência de uma falha no seu desempenho

Intervenção de urgência Manutenção que consiste na reparação ou substituição urgente de elementos fonte de manutenção após o seu estado de degradação provocar à ocorrência de uma falha no seu desempenho

Garantia de obra Verificação da possibilidade da reparação da anomalia ser no âmbito da garantia de obra

Responsabilidade de terceiros Reparação da anomalia a cargo de outras entidades ou pessoas (inquilino, condomínio, seguradoras, etc.)

Reabilitação Execução de obras de reabilitação após elaboração de projecto

A realização dos trabalhos de manutenção requer planeamento de modo a uma operacionalização adequada de

acordo com os métodos e processos definidos e dos requisitos funcionais, de desempenho, normativos e regulamentares

específicos de cada elemento. No caso da manutenção pró-activa ou preventiva, é necessário um planeamento prévio

baseado no ciclo de vida útil dos elementos fonte de manutenção dos edifícios. Existem várias causas para o fim da vida útil

de um elemento ou sistema, nomeadamente a degradação natural, a má utilização ou vandalismo, a necessidade de

melhorias funcionais, o incumprimento de requisitos de segurança ou as adaptações a novos requisitos regulamentares.

Para tal, as inspecções permitem a verificação do estado dos elementos fonte de manutenção, para adequar os planos de

manutenção preventivos delineados e detectar anomalias que impliquem a realização de manutenção com carácter

reactivo. É igualmente importante a análise dos resultados dos trabalhos realizados de modo a possibilitar a revisão,

verificação, validação e controlo do planeamento e da execução dos trabalhos.

O recurso à manutenção baseada na condição permite definir a qualidade técnica dos edifícios através da

formulação de níveis de desempenho. A definição de níveis de desempenho para a manutenção dos edifícios implica a

deliberação sobre a máxima perda de desempenho, as actividades de manutenção apropriadas e os meios financeiros

disponíveis. As actividades de manutenção distinguem-se de acordo pelo tipo (limpeza, reparação e substituição), a

componente do edifício a sofrer a intervenção, a especificação de materiais, a quantidade de trabalho, a frequência de

acções cíclicas de manutenção preventiva e a natureza da manutenção (preventiva e correctiva). Os níveis de desempenho

de manutenção podem ser baseados na condição mínima dos componentes do edifício após a execução de trabalhos de

manutenção devendo ser especificados objectivos por elemento fonte de manutenção através da previsão de qual será o

seu nível após a sua realização. No entanto, esta avaliação é considerada difícil pelos técnicos (Straub, 2009).

Considera-se que a manutenção baseada na condição é a solução ideal para um vasto património como o da SCML a

par com a definição de um plano de manutenção tipo a aplicar na generalidade dos edifícios. A definição dos trabalhos que poderá

ser necessário concretizar a curto e médio prazo nos elementos fonte de manutenção é importante para apoiar na definição do tipo

de acção de manutenção a adoptar (Anexo F). No plano de manutenção tipo proposto, não foram incluídas as instalações técnicas

relativas a ascensores, à segurança contra incêndio e de climatização e de ventilação, por existirem na instituição contratos de

62

manutenção específicos. Dado o elevado número de edifícios, considera-se que devem existir dois plano tipo: um para os edifícios

considerados Críticos / Importantes (Anexo G) e outro para os edifícios Regulares (Anexo H) cuja diferença é a regularidade de

algumas actividades de manutenção. A elaboração dos planos teve por base o estudo realizado para edifícios habitacionais do

património da Câmara Municipal de Santa Maria da Feira (Leite, 2009) e a informação da Gebalis (Brás e Tomás, 2012).

4.3.5. Definição de prioridades de intervenção

A escassez de recursos financeiros implica necessariamente uma boa gestão das intervenções de manutenção no

edificado. Para tal, a avaliação e determinação de prioridades para os trabalhos planeados de manutenção é um modo de

apoiar na decisão de quais as intervenções a realizar. A norma holandesa NEN 2767 (NEN, 2006) procura fornecer

directrizes para estabelecer prioridades com base nos riscos associados à falha do elemento fonte de manutenção. Para

esta dissertação, o estado de conservação do elemento já avalia o efeito em caso de falha, de modo a incluir os riscos

inerentes às anomalias identificadas. Assim, após a identificação dos trabalhos a realizar para o processo em análise, é

efectuada uma verificação entre a Avaliação da Condição do Imóvel (ACI) e o Nível de Classificação (NC) do edifício de

modo a determinar a Prioridade de Intervenção (PI), de acordo com a equação 4.3.

𝑃𝐼𝑛 = 𝐴𝐶𝐼𝑛 × 𝑁𝐶𝑛 (4.3)

em que PIn é o valor da prioridade de intervenção, o ACIn é o valor da avaliação da condição do imóvel e o NCn

corresponde ao nível de classificação da importância do imóvel para a instituição. Com o valor obtido pela fórmula anterior,

estabelece-se uma hierarquia para as intervenções nos edifícios da SCML, assim como uma indicação temporal para a

execução das mesmas, de acordo com o apresentado na Tabela 4.12.

Tabela 4.12 – Prioridade para a realização da intervenção no edifício ou fracção.

Valor Prioridade de intervenção no imóvel

0-5 Intervenções do plano de manutenção 6-14 Intervenção até 4 anos 15-29 Intervenção até 2 anos 30-44 Intervenção até 6 meses 45-60 Intervenção imediata – até 15 dias

No entanto, a prioridade de intervenção deve ser conjugada com o controlo orçamental das intervenções. Deste

modo, é possível determinar se existe cabimentação orçamental para ser executada ou se é para ser prevista a sua

realização em anos posteriores.

4.4. Indicadores e sua aplicação ao caso de estudo

Apresenta-se a proposta dos indicadores de desempenho para o SGME da SCML assim como os resultados da

aplicação nos 25 edifícios e 28 fracções que constituem o caso de estudo dos indicadores considerados mais relevantes,

nos quais se inserem os definidos na metodologia apresentada.

4.4.1. Indicadores de desempenho técnico

Considerando a informação existente em SAP e as necessidades de priorizar as intervenções no património da

instituição, propõe-se os seguintes indicadores de caracterização dos edifícios apresentados na Tabela 4.13. Para uma

melhor compreensão dos edifícios e determinar outros indicadores relevantes, é necessária a recolha de mais informação.

63

Tabela 4.13 – Indicadores de desempenho técnico propostos.

Objectivo Função ID Indicador de desempenho Tipo Unidade Informação

em SAP A

nális

e té

cnic

a

Car

acte

rizaç

ão e

difíc

io /

frac

ção

AC Área registada coberta Edifício m2 Sim

AD Área registada descoberta Edifício m2 Sim

Pisos N.º pisos Edifício Un. Não

ABC Área bruta de construção Edifício m2 Não

AU Área útil Edifício / fracção m2 Não

IA Identificação de anomalias Edifício / fracção. /

global % Não

Aná

lise

do

dese

mpe

nho

Estado de conservação do elemento

𝑬𝑪𝑬𝒊 = 𝑵𝑨𝒊 × 𝑬𝑭𝒊 Elemento - Não

Avaliação da condição do

imóvel 𝑨𝑪𝑰𝒏 =

∑ 𝑬𝑪𝑬𝒊 × 𝑷𝒊𝒏𝒊=𝟏

∑ 𝑷𝒊𝒏𝒊=𝟏

Edifício / fracção - Não

Prioridade de intervenção

𝑷𝑰𝒏 = 𝑨𝑪𝑰𝒏 × 𝑵𝑪𝒏 Edifício / fracção - Não

Impa

cte

ambi

enta

l

Energia Somatório do consumo anual de energia nos espaços comuns Total / por imóvel kWh Não

Somatório do consumo anual de energia nas fracções vagas Total / por imóvel kWh Não

Água Somatório do consumo anual de água nos espaços comuns Total / por imóvel m3 Não

Somatório do consumo anual de água nas fracções vagas Total / por imóvel m3 Não

Impacte ambiental

Emissões de CO2 Total KgCO2 Não

Verifica-se que existe informação de caracterização dos edifícios que não está inserida em SAP mas que se

consegue obter, nomeadamente o número de pisos e, mais dificilmente uma vez implicar medições, a área bruta de

construção do edifício e a área útil das fracções. Relativamente à análise do desempenho dos edifícios e das fracções,

aplica-se a metodologia descrita nos subcapítulos anteriores que permitem uma classificação da condição dos imóveis. É

com esta avaliação que posteriormente se poderá determinar as prioridades para cada intervenção. Ao nível do impacte

ambiental, é necessário a recolha da informação sistematizada junto dos fornecedores. Tal situação já acontece para os

estabelecimentos da SCML afectos à actividade. É necessário proceder a esta sistematização da informação para os prédios de

rendimento de modo a monitorizar consumos, identificar desperdícios e estudar a implementação de medidas de eficiência

energética no edificado.

4.4.1.1. Identificação de anomalias

As vistorias efectuadas aos 25 edifícios e 28 fracções permitiram a realização de 620 avaliações a elementos

fonte de manutenção, tendo sido registadas nas fichas de inspecção de cada imóvel. Das avaliações realizadas, cerca de

12% correspondem a elementos fonte manutenção do edifício, 15% a partes comuns e 68% a elementos das fracções. Da

análise dos registos relativos ao edifício e partes comuns, apresenta-se na Tabela 4.14 as anomalias identificadas por

elemento fonte de manutenção estudado. Aquando da avaliação dos elementos, poderia haver várias anomalias em

simultâneo no mesmo componente tendo sido referenciada a mais gravosa.

Pela análise da Tabela 4.14, verifica-se a existência de 75 anomalias em que as mais representativas são

relativas ao empolamento e destacamento (12) e fissuração (11) de componentes da fachada. De destacar que na

cobertura houve registo de sete ocorrência de sujidade nos componentes (telhas, caleiras, etc.). Para as partes comuns,

destaca-se a existência de 47 anomalias nos vãos exteriores em que as mais representativas são relativas a falha ou avaria

de componente ou falta de estanquidade.

64

Tabela 4.14 – Anomalias registadas nos elementos fonte de manutenção do edifício e partes comuns dos 25 casos de estudo.

A Tabela 4.15 realiza a mesma análise para os elementos fonte de manutenção das fracções. Neste caso,

verifica-se que são as paredes das fracções com maior número anomalias, nos quais os tipos mais registados são relativos

a manchas de sujidade e marcas nos componentes de paredes e pavimentos.

Tabela 4.15 – Anomalias registadas nos elementos fonte de manutenção da fracção nos 28 casos de estudo.

N.º EFM


Anomalias Ref. N.º N.º total

1. Estrutura Descasque e desagregação do betão armado com exposição de armadura corroída 1.A 3

7 Fissuração de componentes 1.B 3

Sujidade 1.C 1

2. Cobertura Colapso ou ruína 2.A 2

24

Material podre 2.B 2

Telhas partidas ou mal colocadas 2.C 2

Fissuração de componente 2.D 1

Empolamento de componente 2.E 1

Infiltração de água 2.F 3

Colonização biológica 2.G 2

Vegetação 2.H 4

Sujidade nos componentes 2.I 7

3. Fachada Falta de componente 3.A 8

44

Alvenaria à vista 3.B 1

Empolamento e destacamento de componente 3.C 12


Desagregação de componente 3.E 2

Eflorescência 3.F 1

Escorrimento 3.G 6

Manchas de sujidade 3.H 3

4. Tectos Infiltração de água 4.A 1

14

Empolamento e destacamento de componente 4.B 3

Fissuração de componente 4.C 1

Manchas de humidade 4.D 5

Manchas de sujidade e marcas 4.E 4

5. Paredes Falta de componente 5.A 3

19

Empolamento e destacamento de componente 5.B 3

Fissuração de componente 5.C 2

Infiltração de água 5.D 1

Eflorescência 5.E 3

Escorrência 5.F 2

Manchas de humidade 5.G 1

Manchas de sujidade e marcas nos componentes 5.H 4

6. Pavimentos Manchas de humidade 6.A 1 3

Sujidade 6.B 2

7. Escadas Fissuração de componente 7.A 1

6 Desgaste de componente 7.B 4

Manchas de sujidade 7.C 1

8. Vãos exteriores Falha ou avaria de componente 8.A 12

47

Falta de estanquidade 8.B 9

Material podre 8.C 5

Empolamento e destacamento de componente 8.D 7

Fissuração de componente 8.E 7

Folhas empenadas ou desalinhadas 8.F 3

Vidro partido 8.G 1

Manchas de sujidade 8.H 4

9. Espaço exterior Fissuração de componente 9.A 2

5 Sujidade 9.B 1

Vegetação excessiva 9.C 2

N.º EFM



18. Tectos Falta de componente 18.A 7

67

Infiltração de água 18.B 3

Empolamento e destacamento de componente 18.C 7


Manchas de humidade 18.E 23

Manchas de sujidade e marcas 18.F 18

65

Tabela 4.15 – Anomalias registadas nos elementos fonte de manutenção da fracção nos 28 casos de estudo (continuação).

Como foram analisados imóveis reabilitados, algumas das anomalias registadas estavam no âmbito da garantia de

obra o que indicia erros de execução ou de projecto. A sistematização das anomalias permite verificar que alguns tipos são

similares e repetidos em edifícios diferentes e de tipologias distintas, mais concretamente os relacionados com os

revestimentos. Ainda que este seja um procedimento complexo, é importante para a sistematização da informação e

compreensão mais global das anomalias que existe no edificado da SCML e, assim, identificar as anomalias mais comuns.

É possível estabelecer uma prioridade para as anomalias construtivas ao multiplicar o valor do estado de

conservação do elemento fonte de manutenção pela ponderação atribuída a cada um. Esta pontuação relaciona a

gravidade da anomalia com a importância do elemento e, nesse sentido, pode contribuir para clarificar a ordem das

intervenções. Na Tabela 4.16, apresenta-se as dez anomalias com pontuação mais elevada. O que se pode constatar é que

esta hierarquização não considera a relevância do imóvel para a instituição nem as condicionantes que possam existir.

Verifica-se, igualmente, que para o mesmo edifício são efectuadas propostas de intervenção distintas para anomalias com a

mesma pontuação, uma vez que se analisa cada caso em paralelo com a condição do imóvel e considerando perspectivas

futuras.

Tabela 4.16 – Hierarquização das anomalias.

Morada Parte / fracção EFM Nível da anomalia

Efeito da falha



Valor do estado de conservação do EFM

Ponde-ração

Pontua-ção

Rua da Graça 1º Esq. Cobertura 5 3 Péssimo Intervenção de urgência

15 8 120

Rua da Graça Espaço comum Cobertura 5 3 Péssimo Monitorização 15 8 120

Rua da Graça Espaço comum Cobertura 5 3 Péssimo Intervenção de urgência

15 8 120

R. dos Lusíadas 2ºDt. Estrutura 4 3 Péssimo Manutenção

correctiva 12 8 96

R. dos Lusíadas 2ºDt. Estrutura 4 3 Péssimo Manutenção

correctiva 12 8 96

Rua Dr. Manuel Arriaga Espaço comum Estrutura 4 3 Péssimo Manutenção

correctiva 12 8 96

Praça das Flores Espaço comum Fachada 3 3 Mau Manutenção

pró-activa 9 9 81

R. dos Lusíadas Espaço comum Fachada 3 3 Mau Monitorização 9 9 81 Rua Dr. Manuel Arriaga Espaço comum Fachada 3 3 Mau Monitorização 9 9 81 Rua Dr. Manuel Arriaga Espaço comum Fachada 3 3 Mau Monitorização 9 9 81

N.º EFM



19. Paredes Falta de componente 19.A 10

122

Empolamento e destacamento de componente 19.B 17 Fissuração de componente 19.C 20 Infiltração de água 19.D 5 Eflorescência e desagregação de componente 19.E 5 Escorrimento 19.F 1 Manchas de humidade 19.G 25 Manchas de sujidade e marcas nos componentes 19.H 39

20. Pavimentos Falta de componente 20.A 11

73

Material podre 20.B 3 Infestação por térmitas ou xilófagos 20.C 2 Fissuração de componente 20.D 8 Manchas de humidade 20.E 9 Manchas de sujidade e marcas nos componentes 20.F 38 Acumulação de água 20.G 2

22. Vãos interiores Falha ou avaria de componente 22.A 3

22

Material podre 22.B 1 Empolamento e destacamento de componente 22.C 5 Fissuração de componente 22.D 4 Folhas empenadas ou desalinhadas 22.E 5 Manchas de sujidade e marcas nos componentes 22.F 4

23. Equipamento / mobiliário

Falha ou avaria de componente 23.A 11

22 Fissuração de componente 23.B 2 Empolamento e destacamento de componente 23.C 2 Manchas de sujidade e marcas nos componentes 23.D 7

66

4.4.1.2. Avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção

As 620 avaliações resultantes das vistorias aos 25 imóveis e 28 fracções, incidiram nos elementos fonte de

manutenção de construção civil devido ao âmbito do estudo mas também foram observadas instalações técnicas. As

avaliações foram reunidas e tratadas numa folha de cálculo (Anexo I) para possibilitar a sua análise. Os elementos mais

analisados são os tectos, paredes e pavimentos das fracções com mais de 100 avaliações cada, correspondendo a 16, 22 e

19% respectivamente. Tal situação ocorre porque se registam anomalias distintas que existam num mesmo elemento e, na

vistoria do estado de conservação de uma fracção, se observar os elementos fonte de manutenção por cada divisão.

Relativamente aos elementos fonte de manutenção de edifícios e partes comuns, os mais estudados foram as fachadas

(7%) e vãos exteriores (8%) devido ao elevado número de anomalias e à fácil observação dos mesmos.

Para avaliar os elementos fonte de manutenção, foi aplicada a Equação 4.1, na qual se analisa o nível de

anomalia e o efeito da falha da mesma. No âmbito das vistorias para verificar o estado de conservação dos imóveis, foi

realizada a avaliação dos elementos fonte de manutenção do qual se observa as distribuições da Figura 4.12. É possível

verificar que existem vários elementos em “excelente” e “muito bom” estado de conservação por terem sido realizadas

várias vistorias às fracções reabilitadas para efeitos de recepção dos imóveis com vista à colocação no mercado de

arrendamento. Os pavimentos e paredes de fracções são os elementos com maior número de avaliações com “péssimo” e

“mau” estado de conservação. Vários elementos avaliados, como os vãos exteriores, os vãos interiores ou o equipamento /

mobiliário, encontram-se num estado de conservação “médio” ou superior.

Figura 4.12 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção no âmbito das vistorias do estado de conservação dos imóveis.

A Figura 4.13 apresenta as avaliações realizadas no âmbito de solicitações de inquilinos e entidades externas. As

paredes e tectos das fracções, assim como as fachadas apresentam maior número de avaliações em que o estado de

conservação é “médio”. A estrutura e cobertura têm avaliações de “péssimo” estado de conservação.

Figura 4.13 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção no âmbito de solicitações.

Na Figura 4.14, apresenta-se a relação entre o estado de conservação dos elementos fonte de manutenção e as

tipologias construtivas. Verifica-se que os edifícios gaioleiros e mistos apresentam cerca de metade de avaliações com

0

5

10

15

20

25

30

Péssimo

Mau

Médio

Bom

Muito Bom

Excelente

05

1015202530

Péssimo

Mau

Médio

Bom

Muito Bom

Excelente

67

estado “médio” ou inferior enquanto os edifícios de betão armado, “pouco dúctil” e “recente”, têm mais 50% de elementos

com estado “bom” ou superior.

Figura 4.14 – Relação entre as tipologias e o estado de conservação dos elementos.

A Figura 4.15 apresenta o estado de conservação dos elementos construtivos dos edifícios de tipologia gaioleiro e

a Figura 4.16 os de tipologia mista. Comparando as duas figuras, verifica-se que, nos gaioleiros, as coberturas apresentam

mais de 50% de elementos em “mau” ou “péssimo” estado de conservação enquanto nas fachadas mais de 70% das

avaliações indicam “bom” ou “muito bom” estado. Os edifícios de tipologia mista apresentam fachadas em pior estado de

conservação pois cerca de 80% dos elementos analisados apresentam “mau” ou “péssimo” estado de conservação. Tal

situação justifica-se devido à reabilitação de alguns dos edifícios gaioleiros estudados. Os tectos e paredes das fracções

dos gaioleiros apresentam, em mais de 50%, um estado de conservação “médio” ou inferior enquanto nos de tipologia mista

tal situação só ocorre nas paredes.

Figura 4.15 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção dos edifícios de tipologia gaioleiro.

Figura 4.16 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção dos edifícios de tipologia mista.

4.4.1.3. Avaliação da condição dos imóveis

Fazendo a avaliação da condição do imóvel aos casos em estudo através do preenchimento da ficha de avaliação

da condição do imóvel (FAC), obtém-se os resultados apresentados na Figura 4.17.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Pombalino Gaioleiro Misto Betão armado"pouco dúctil"

Betão armado"recente"

Péssimo

Mau

Médio

Bom

Muito Bom

Excelente

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Péssimo

Mau

Médio

Bom

Muito Bom

Excelente

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Péssimo

Mau

Médio

Bom

Muito Bom

Excelente

68

Figura 4.17 – N.º de edifícios por tipologia por nível de avaliação da sua condição.

Observa-se que nenhum edifício apresenta um nível “excelente”, três edifícios gaioleiros encontram-se em “muito

bom” estado por terem sido recentemente reabilitados, três edifícios de betão armado “pouco dúctil”, dois de tipologia mista

e um de betão armado “recente” estão em “bom” estado. Verifica-se que em condição “média” estão sete edifícios de

tipologia mista, dois de betão armado “recente”, dois gaioleiros e um de betão armado “pouco dúctil”, um edifício pombalino,

outro gaioleiro e um terceiro de tipologia mista encontram-se em “mau” estado de conservação e apenas um edifício

gaioleiro está em “péssimo” estado.

Na Tabela 4.17, relaciona-se o nível da condição dos imóveis com o nível de qualidade de desempenho proposto

identificando o número de edifícios por tipologias. Verifica-se que sete edifícios não apresentam uma condição igual ou

superior ao nível de desempenho para si especificados. Com esta avaliação, é possível sistematizar os edifícios com

necessidades de manutenção mais prementes para alcançarem o nível especificado no sistema, que são: Rua do Carmo

(betão armado “recente”); Rua Ilha do Príncipe (betão armado “pouco dúctil”); Rua Santo António à Estrela e Av. Almirante

Reis (mista); Beco dos Beguinhos, Praça das Flores e Rua da Graça (gaioleiro).

Tabela 4.17 – Distribuição dos edifícios pela avaliação da sua condição face ao nível de desempenho por tipologia.

Nível de desempenho / Tipologia

ACI Excelente Muito Bom Bom Médio Mau Péssimo

≥ Muito Bom


1

≥ Bom


2 1

Mista

2

Gaioleiro

1

1

≥ Médio


2


1

Mista

2 6

Gaioleiro

2

1 1

≥ Péssimo

Mista

1

Pombalino

1

Quando se procede à avaliação da condição das fracções, analisando os elementos fonte de manutenção

respeitantes a esta categoria e das partes comuns do edifício, verifica-se a distribuição registada na Figura 4.18.

0

1

2

3

4

5

6

7Excelente

Muito Bom

Bom

Médio

Mau

PéssimoBetão armado "recente"


Mista

Gaioleiro

Pombalino

69

Figura 4.18 – N.º de fracções por tipologia por nível de avaliação da sua condição.

Comparando com a avaliação dos edifícios, existe maior número de fracções com classificação “muito bom”: cinco de

edifícios gaioleiros e uma de tipologia mista. Três fracções de betão armado “pouco dúctil” e outras três de tipologia gaioleira,

assim como duas de betão armado “recente” e duas de tipologia mista estão em “bom” estado. Em “média” condição, estão

cinco fracções de tipologia mista, duas de tipologia gaioleira, uma de betão armado “recente” e outra pombalina. Uma fracção

de tipologia mista e outra gaioleira estão em mau estado e uma gaioleira está em péssimo estado.

Desta análise, é possível identificar avaliações distintas entre as efectuadas às fracções e aos respectivos edifícios e

que são identificadas na Tabela 4.18. Em quatro casos, as fracções apresentam avaliação inferior ao do edifício. Em três

delas, tal deveu-se a anomalias decorrentes das obras de reabilitação que ocorrreram no edifício e, noutro caso, as partes

comuns do edifício sofreram acções de manutenção o que permitiu a subida de classificação do edifício. Em seis outros

casos, o estado de conservação dos elementos da fracção contribui para uma avaliação superior face ao edifício. Em duas

fracções esta situação verifica-se porque foram realizadas obras de reabilitação.

Tabela 4.18 – Fracções cuja avaliação é distinta da efectuada ao edifício.

Denominação Fracção Nível de desempenho

Avaliação da condição do edifício

Ocupação do edifício Avaliação da condição da fracção

Situação da fracção

Calçada do Lavra Hostel Bom Muito Bom Reabilitado Bom Utilização

Rua Leandro Braga 1ºEsq Médio Bom Utilização Muito Bom Reabilitado

Rua Ilha do Príncipe 3º Bom Médio Utilização Bom Reabilitado

Rua João de Deus R/C Médio Médio Utilização Bom Utilização

Rua das Olarias 3ºEsq Médio Bom Utilização Médio Devoluto

Rua Barão de Sabrosa R/C Médio Muito Bom Reabilitado Bom Reabilitado

Rua Barão de Sabrosa CV Médio Muito Bom Reabilitado Bom Reabilitado

Rua S António à Estrela 3ºDt Bom Médio Utilização Bom Devoluto

Rua D Pedro V 3º Péssimo Mau Parcialmente devoluto Médio Devoluto

Rua de Almada 1ºEsq Médio Médio Utilização Bom Devoluto

4.4.1.4. Definição de prioridades de intervenção

A partir da avaliação da condição do imóvel, é possível determinar prioridades para a realização de intervenções.

A avaliação da condição do imóvel, edifício ou fracção, é complementada com o valor atribuído à importância do edifício

para a instituição de modo a estabelecer uma ordenação de prioridades. Os valores estabelecidos para as prioridades estão

por sua vez associados a indicações temporais para a concretização das intervenções. A distribuição percentual dos prazos

indicativos para os edifícios caso de estudo é apresentada na Figura 4.19 e para fracções na Figura 4.20.

0

1

2

3

4

5Excelente

Muito Bom

Bom

Médio

Mau

PéssimoBetão armado "recente"


Mista

Gaioleiro

Pombalino

70

A Tabela 4.19 apresenta uma proposta de hierarquização para os 25 edifícios e 28 fracções caso de estudo.

Analisando as prioridades, verifica-se que existem muitos casos com valores idênticos. Tal situação resulta de se avaliar

elementos fonte de manutenção não afectados directamente pelas anomalias identificadas. Os intervalos de valores

propostos para os prazos temporais são muito abrangentes o que resulta em vários casos com o mesmo período de

concretização. Os prazos de intervenção para a resolução dos problemas também são muito alargados tendo em

consideração a gravidade de algumas anomalias ou as exigências de conforto dos inquilinos.

Tabela 4.19 – Hierarquização de prioridade para os 25 edifícios e 28 fracções e respectivos prazos.

Edifícios Prioridade de intervenção

Prazo de intervenção

Fracções Prioridade de intervenção


Rua da Graça 30 6 meses Rua da Graça 1º 24 2 anos

Rua Santo António á Estrela 19 2 anos Av. Almirante Reis 4ºDt 21 2 anos

Rua Ilha do Príncipe 18 2 anos Beco dos Beguinhos 18 2 anos

Beco dos Beguinhos 18 2 anos Av. Almirante Reis 4ºEsq. 18 2 anos

Av. Almirante Reis 18 2 anos Praça das Flores Loja 18 2 anos

Praça das Flores 18 2 anos Rua S António à Estrela 3ºDt 15 2 anos

Rua do Carmo 16 2 anos Rua dos Lusíadas B 14 4 anos

Campo Santa Clara 15 2 anos Rua Dr. Lacerda e Almeida 14 4 anos

Rua dos Lusíadas A 14 4 anos Rua Francisco Metrass 12 4 anos

Rua dos Lusíadas B 14 4 anos Rua Bartolomeu Dias 12 4 anos

Rua Lacerda e Almeida 14 4 anos Rua das Olarias 12 4 anos

Calçada da Ajuda 12 4 anos Rua do Carmo 12 4 anos

Rua João de Deus 12 4 anos Rua Adriano Correia de Oliveira 12 4 anos

Rua Francisco Metrass 12 4 anos Rua João de Deus 10 4 anos

Rua Bartolomeu Dias 12 4 anos Rua Tomás da Anunciação 10 4 anos

Rua de Almada 12 4 anos Rua de Almada 10 4 anos

Rua Adriano Correia Oliveira 12 4 anos Calçada do Lavra 9 4 anos

Rua Tomás Anunciação 10 4 anos Rua Ilha do Príncipe 3º 9 4 anos

Rua das Olarias 10 4 anos Rua Dr. Manuel de Arriaga 9 4 anos

Rua D. Pedro V 9 4 anos Rua D. Pedro V 3º 8 4 anos

R. Dr. Manuel Arriaga 9 4 anos Calçada do Lavra A 6 4 anos

Calçada do Lavra 6 4 anos Rua Barão de Sabrosa Cv 6 4 anos

Rua Leandro Braga 6 Plano Manutenção Rua Barão de Sabrosa R/C 6 4 anos

Rua das Trinas 4 Plano Manutenção Rua Leandro Braga 4 Plano Manutenção Rua Barão Sabrosa 4 Plano Manutenção Rua das Trinas R/C B 4 Plano Manutenção

Rua das Trinas R/C A 4 Plano Manutenção

Rua das Trinas 1º 2 Plano Manutenção

Rua das Trinas 2º 2 Plano Manutenção

6 meses4%

2 anos28%

4 anos56%

Plano Manutenção

12%

2 anos21%

4 anos61%

Plano Manutenção

18%

Figura 4.19 – Distribuição percentual dos 25 edifícios caso de

estudo pelos prazos de intervenção.

Figura 4.20 – Distribuição percentual das 28 fracções caso de

estudo pelos prazos de intervenção.

71

4.4.2. Indicadores de desempenho da prestação de serviço

Os indicadores que existem ao nível do desempenho da prestação de serviço de manutenção permitem analisar o

serviço e identificar oportunidades de melhoria. Nesse sentido, são apresentados indicadores de desempenho que se

considera pertinentes e exequíveis de obter para avaliação dos serviços, desde o serviço de atendimento ao de

manutenção. O serviço de atendimento recebe as solicitações de clientes externos (inquilinos, hóspedes, entidades públicas

e privadas, etc.) relativamente ao património de rendimento. Estas podem ser de diferentes assuntos, desde o

arrendamento de imóveis à manutenção do edificado. Na Tabela 4.20, são apresentados os indicadores considerados

relevantes.

Tabela 4.20 – Indicadores de desempenho da prestação de serviço de atendimento e de manutenção propostos.

Objectivo Função ID Indicador de desempenho Unidade Informação disponível

Efic

ácia

Ser

viço

Percentagem de fracções arrendadas

𝑁.º 𝑓𝑟𝑎𝑐çõ𝑒𝑠 𝑎𝑟𝑟𝑒𝑛𝑑𝑎𝑑𝑎𝑠

𝑁.º 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑓𝑟𝑎𝑐çõ𝑒𝑠 % Sim

Volume de atendimento N.º de solicitações recebidas N.º Não

Percentagem de resposta a solicitações

N. º de respostas

N. º de solicitações recebidas % Não

Percentagem de solicitações concluídas

N. º de solicitações concluídas

N. º de solicitações recebidas % Não

Volume de vistorias N.º de vistorias realizadas N.º Não

Volume total de requisições

Total de requisições emitidas N.º Sim

Volume de requisições NPU

Requisições emitidas pelo NPU N.º Sim

Percentagem de requisições NPU

Requisições emitidas NPU

Total de requisições emitidas % Sim

Percentagem de conclusão de requisições

N. º de requisições de reparação concluídas NPU

N. º de requisições de reparação emitidas NPU % Sim

Tip

o de

de

trab

alho

Percentagem de manutenção preventiva

Requisições de manutenção preventiva

Total de requisições de conservação e manutenção % Sim

Percentagem de manutenção correctiva

Requisições de manutenção correctiva

Total de requisições de conservação e manutenção % Sim

Percentagem de manutenção urgente

Requisições de manutenção correctiva urgente

Total de requisições de conservação e manutenção % Não

Efic

iênc

ia

Exe

cuçã

o do

trab

alho

Tempo de resposta ao requerente por NPU

Data da resposta requerente – Data de entrada NPU Dias Não

Prazos de resposta a solicitações

Solicitações em espera < 10 dias

Total solicitações % Não

Prazos de resposta de visitas para arrendamento

Solicitações visitas arrendamento em espera < 3 dias

Total solicitações visitas arrendamento % Não

Prazos de resposta de vistorias

Solicitações de resposta de vistoria < 8 dias

Total solicitações vistorias % Não

Taxa de resposta a requisições

Requisições em espera < 90 dias

Total requisições % Sim

Cumprimento de prazos Percentagem de ordens de trabalho executadas dentro do prazo especificado

% Não

Qualidade de execução Requisições repetidas por não resolução da anomalia

Total requisições % Não

Org

aniz

ação

Recursos Humanos

Área por RH NPU/UCM Área bruta construção prédios

Recursos Humanos NPU/UCM m2/pessoa Sim

Imóveis por RH NPU/UCM N. º Imóveis

Recursos Humanos NPU/UCM N.º/pessoa Sim

Avaliação dos fornecedores

Serviço Grau de satisfação da empresa quanto ao desempenho dos fornecedores

1-10 Não

Satisfação do cliente

Serviço e produto Avaliação do grau de satisfação do cliente relativamente ao produto e serviço, usando uma escala

1-10 Não

Para a análise de alguns dos indicadores apresentados é necessário recolher informação que, de momento, ainda

não está a ser registada. Mais especificamente, para o serviço de recepção das solicitações relativas aos prédios urbanos

72

de rendimento, nem todas as solicitações originam a emissão de requisições com ordens de trabalho. Assim, para

determinação da eficácia do serviço de atendimento, é necessário analisar o volume de solicitações recebidas, a

percentagem de resposta aos requerentes e percentagem de solicitações concluídas. Ao nível da eficiência dos serviços, é

necessário analisar os tempos de resposta e as percentagens de requisições realizadas. Considerando que o recurso à

contratação de serviços externos passa por cumprir a legislação da contratação pública, verifica-se que os tempos para os

procedimentos aquisitivos são muito demorados. Assim, a proposta inicial de um prazo aceitável a aplicar para determinar a

taxa de resposta das requisições concluídas é de 90 dias. Este prazo é indicativo e deve ser reduzido. Outra questão é o

controlo do cumprimento de prazos relativamente ao especificado no sistema de gestão da manutenção proposto e, por

isso, o registo de requisições deve ser repensado de modo a conseguir ter esta informação.

Relativamente à organização, é preciso avaliar se os recursos humanos são suficientes para os trabalhos de

manutenção tendo em conta o público-alvo que a SCML procura. O processo de actualização de rendas e imóveis

reabilitados com rendas mais elevadas origina inquilinos mais exigentes quanto à prestação de serviços de atendimento e

manutenção. Considera-se relevante, numa segunda fase da implementação do sistema de gestão da manutenção

proposto, a avaliação da satisfação dos clientes, principalmente dos inquilinos da SCML.

4.4.2.1. Tipo de manutenção proposto

As vistorias realizadas e os 620 registos de avaliações de elementos fonte de manutenção obtidos no trabalho de

campo permitem a análise, na Figura 4.21, da distribuição percentual dos tipos de intervenção propostos tendo em

consideração os níveis de qualidade de desempenho propostos no sistema de gestão da manutenção dos edifícios da SCML.

Figura 4.21 – Tipos de intervenção propostos aos elementos fonte de manutenção avaliados.

Mais de 60% das intervenções propostas passam pela realização de acções de manutenção correctiva e apenas

10% são propostas de realização de acções de manutenção preventiva. Existem várias propostas de monitorização da

situação, quase 20%, o que pode decorrer de o estado de conservação do elemento fonte de manutenção se encontrar

dentro dos níveis de qualidade de desempenho especificado para os edifícios. Apenas 1% dos registos foram alvo de

intervenções de urgência. Comparando com o que ocorre actualmente na instituição, as acções de manutenção correctiva

decrescem significativamente.

4.4.2.2. Recursos Humanos da organização

Analisando os recursos humanos da organização, em concreto os relacionados com o Núcleo de Prédios

Urbanos, verifica-se que actualmente os seus seis elementos dão resposta a solicitações de imóveis que totalizam 170

536,80 m2, ou seja, o indicador revela que a cada colaborador correspondem 28 442,80 m2. Para identificar mais claramente

Monitorização19%

Manutenção pró-activa10%


62%

Intervenção de urgência

1%

Garantia de obra8%

73

a dimensão do universo de trabalho, pode-se aplicar um indicador que relacione o número de imóveis por recurso humano,

conforme se constata na Tabela 4.21.

Tabela 4.21 – Aplicação de indicadores de desempenho da organização.

Indicador 2015

Área por RH NPU 28.442,80 m2 / pessoa

Imóvel por RH NPU 63,67 imóveis / pessoa

Verifica-se uma elevada área e número de imóveis por trabalhador, o que pode constituir uma dificuldade

acrescida para possibilitar uma resposta adequada às solicitações efectuadas por inquilinos e entidades externas, devendo

ser considerado o aumento de recursos humanos afectos ao Núcleo de Prédios Urbanos.

4.4.3. Indicadores de desempenho da manutenção

A Tabela 4.22 reúne os indicadores de análise de desempenho da manutenção. Estes avaliam se a intervenção

repôs o nível da condição do imóvel exigido e qual a despesa necessária para esta reposição. É relevante uma

sistematização dos processos para determinação das despesas por imóvel e a média das despesas por edifício.

Tabela 4.22 – Indicadores de desempenho da manutenção propostos.

Objectivo Função ID Indicador de desempenho Unidade Informação disponível

Aná

lise

técn

ico-

econ

ómic

a

Des

empe

nho

técn

ico

Custo médio por edifício

Custo total anual de Manutenção

Edifícios €/edifício Sim

Produtividade da manutenção

𝑐𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟𝑣𝑒𝑛çã𝑜

𝐴𝐶𝐼𝑖𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙 − 𝐴𝐶𝐼𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙

€/ melhoria 1 ponto ACI

Não

Eficiência da manutenção

𝐴𝐶𝐼𝑖𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙 − 𝐴𝐶𝐼𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙

𝑐𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟𝑣𝑒𝑛çã𝑜 - Não

Ges

tão

econ

ómic

a do

se

rviç

o de

man

uten

ção

Custo anual Custo de manutenção anual € Sim

Custo médio por m2 Custo total anual de Manutenção

Área Bruta Construção €/m2 Sim

Percentagem custo RH

Custo dos Recursos Humanos UA + UCM

Custo Total de Manutenção× 100 % Sim

4.4.3.1. Custo médio por edifício

Ao analisar a Tabela 4.23, verifica-se que o custo médio de manutenção por edifício de rendimento aumentou

substancialmente de 2013 para 2014. Em 2015, o valor ficou perto de 3 500,00 € por edifício. Esta descida face a 2014

deveu-se à redução do valor despendido na conservação e manutenção e ao ligeiro aumento do número de imóveis.

Tabela 4.23 – Aplicação do indicador de desempenho da manutenção.

Indicador Anual 2013 Anual 2014 Anual 2015

Custo médio de manutenção por edifício 848,31 € 3.783,97 € 3.424,54 €

4.4.3.2. Produtividade e eficiência da manutenção

A Tabela 4.24 reúne os indicadores de produtividade da manutenção e de eficiência da manutenção para os

casos de estudo em que foi possível determinar os valores das intervenções. Estes indicadores analisam se a intervenção

repôs o nível da condição do imóvel exigido e qual a despesa necessária para a sua melhoria. Desta relação, determina-se

a produtividade da manutenção e a sua eficiência.

74

Tabela 4.24 – Aplicação dos indicadores de produtividade e eficiência da manutenção aos casos de estudo.

Nº Prédio Edifícios Custo da

intervenção (€) ACI inicial ACI final

Produtividade da manutenção (€/ACI)

Eficiência da manutenção

11000188 Campo Santa Clara 1.884,10 € 5 4 1.884,10 0,53 11008388 Rua dos Lusíadas A 545,35 € 7 7 - 0,00 11008488 Rua dos Lusíadas B 3.848,28 € 7 6 3.848,28 0,26 11009888 Rua Ilha do Príncipe 2.808,58 € 6 6 - 0,00 11012388 Rua Francisco Metrass 609,16 € 4 4 - 0,00 11013388 Rua Bartolomeu Dias 152,50 € 6 6 - 0,00 11013988 Beco dos Beguinhos 4.987,00 € 9 6 1.662,33 0,60 11014888 Rua das Olarias 2.563,81 € 5 4 2.563,81 0,39 11016888 Rua Santo António á Estrela 486,00 € 6 6 - 0,00 11019588 Rua Lacerda e Almeida 120,00 € 7 7 - 0,00 11020188 Rua D. Pedro V 3.390,25 € 9 8 3.390,25 0,29 11036288 Rua da Graça 390,00 € 15 15 - 0,00

Conforme se pode constatar na Figura 4.22, o valor de intervenção mais elevado diz respeito ao edifício do Beco dos

Beguinhos mas foi neste que se verificou maior subida do nível de condição do imóvel. Muitas mais foram as intervenções que

não resultaram na subida do nível de classificação do imóvel. Apesar de as anomalias terem sido reparadas, a melhoria da

condição do elemento fonte de manutenção não contribuiu para a subida do nível da condição do edifício porque apenas se

interveio localmente num componente não fazendo uma intervenção mais geral em vários elementos.

Figura 4.22 – Avaliações da condição do imóvel antes e após a intervenção e respectivo valor.

Na Figura 4.23, verifica-se que só ocorreu subida de nível nas intervenções com montantes acima de 1 800,00 €.

No entanto, na Rua Ilha do Príncipe, um montante mais elevado, superior a 2 500,00 €, não possibilitou a subida de nível.

Ao aprofundar a questão, verifica-se que as despesas estiveram associadas com reparação e melhoria de instalações

técnicas, mais especificamente do elevador.

Figura 4.23 – Relação entre custo de intervenção e produtividade da manutenção.

1.884,10€

545,35€ 3.848,28€2.808,58€

609,16€

152,50€

4.987,00€

2.563,81€

486,00€

120,00€

3.390,25€

390,00€

0123456789

101112131415

Cp SantaClara

R. LusíadasA

R. LusíadasB

R. IlhaPríncipe

R.FranciscoMetrass

R.Bartolomeu

DiasBeco

Beguinhos R. Olarias

R. StoAntónioEstrela

R. LacerdaAlmeida

R. D. PedroV R. Graça

Ava

liaçã

o C

on

diç

ão Im

óve

l (A

CI)

ACI inicial

ACI final

0,00 €500,00 €

1.000,00 €

1.500,00 €2.000,00 €

2.500,00 €

3.000,00 €3.500,00 €

4.000,00 €4.500,00 €

5.000,00 €

Custo intervenção

Produtividade damanutenção

Média da Produtividadeda manutenção

75

Nos casos de melhoria da avaliação da condição do imóvel, as reparações efectuadas resultaram na subida de

apenas um nível, com excepção ao edifício do Beco dos Beguinhos onde se verifica uma subida de três níveis. Apesar de

as intervenções somarem a maior despesa, o valor de subida por cada nível é inferior aos restantes edifícios,

correspondendo a 1 662,33 €. O valor zero no indicador da produtividade da manutenção corresponde a uma produtividade

nula, ou seja, a casos em que não ocorreu melhoria da condição do imóvel. Este indicador permite determinar a média da

produtividade da manutenção aplicada aos casos em que ocorre subida de nível, podendo-se constatar que o valor

despendido se situa perto de 2 600,00 €.

Para determinar a eficiência da manutenção, relaciona-se a avaliação do imóvel, inicial e após as intervenções, com o

valor despendido que contribuiu para a subida de qualidade de desempenho do edifício. Na Figura 4.24, o edifício do Beco dos

Beguinhos apresenta o índice mais elevado, o que indica uma maior eficiência da manutenção. Os valores 0 correspondem a baixa

eficiência da manutenção, uma vez a intervenção efectuada não ter contribuído para a subida de nível da condição do imóvel.

Figura 4.24 – Indicador de eficiência da manutenção.

4.5. Conclusão do capítulo

No início deste capítulo, foi apresentado o modelo de gestão da manutenção proposto para os edifícios de

rendimento da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa. O modelo desenvolvido procura ser simples e prático de aplicar dado

o elevado número de imóveis da instituição. Por envolver mais do que um serviço da instituição e vários colaboradores,

procura-se sistematizar os processos principais de modo a possibilitar uma normalização de procedimentos.

A caracterização técnica dos imóveis passou por identificar os níveis de qualidade de desempenho exigidos para os

imóveis, ou seja, estabelecer um nível de desempenho consoante as suas características de utilização e importância para a

instituição. Para a análise de anomalias construtivas, foi necessário especificar os elementos fonte de manutenção dos edifícios

e fracções e foi desenvolvida uma ficha de inspecção. Para a avaliação da condição do imóvel, foi elaborada uma ficha cuja

referência foi o Método de Avaliação do Estado de Conservação de Edifícios (MAEC), por este ter sido desenvolvido para uma

análise rápida a um extenso parque edificado. O preenchimento da avaliação da condição do imóvel tem por base a análise

realizada na ficha de inspecção ao mesmo, sendo estas duas complementares. Os elementos fonte de manutenção e o método

de avaliação foram adaptados à realidade da instituição tendo em conta os objectivos para as mesmas.

Outra proposta foi estabelecer um método para obter, de um modo fácil e célere, uma hierarquia para a intervenção

no edificado. As várias solicitações de manutenção são triadas e é-lhes atribuída uma prioridade de intervenção de modo a

facilitar o planeamento dos trabalhos de manutenção a realizar. Esta hierarquização atribui prazos para a concretização das

intervenções decorrentes da avaliação efectuada ao imóvel e do nível da qualidade de desempenho exigido para o mesmo.

0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

Cp SantaClara

R.Lusíadas A

R.Lusíadas B

R. IlhaPríncipe

R.FranciscoMetrass

R.Bartolomeu

Dias

BecoBeguinhos

R. Olarias R. StoAntónioEstrela

R. LacerdaAlmeida

R. D.Pedro V

R. Graça

76

A gestão da qualidade da manutenção passa pela definição de indicadores de desempenho que têm por base o

sistema de gestão proposto. Para alguns indicadores, é necessária informação que neste momento ainda não está

disponível mas que este sistema pretende colmatar para a sistematizar e aplicar. Os indicadores procuram analisar o

desempenho técnico dos imóveis, o desempenho do serviço e da manutenção.

Foi aplicado o modelo desenvolvido a um conjunto de imóveis da instituição, com o intuito de o validar e avaliar. A

análise efectuada permitiu verificar que a metodologia para avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de

manutenção é adequada. Na aplicação da metodologia de avaliação da condição do imóvel, verifica-se que a avaliação dos

elementos fonte de manutenção é, por vezes, difícil pois algumas anomalias podem não estar visíveis. Assim, a avaliação

pode não ser exacta pois, ao não se observar anomalias, aquela pode ser positiva e contribuir para que a condição do imóvel

tenha um nível superior ao real. Outra situação passível de ocorrer, especialmente na análise de anomalias construtivas, é

haver elementos em mau estado, que não cumprem o nível de desempenho exigido para o imóvel, mas após a avaliação de

outros elementos que estejam em boas condições, estes contribuam para a melhoria da avaliação global do imóvel.

Face ao exposto, para se obter uma avaliação mais correcta, é preferível que não se avalie determinado elemento

fonte de manutenção caso não seja possível uma análise cuidada. Esta conclusão é mais evidente no processo relativo a

anomalias construtivas, uma vez a inclusão da avaliação de elementos fonte de manutenção que estejam fora do âmbito em

análise poder influenciar a subida de níveis de classificação do estado de conservação. Propõe-se que, para a

determinação da condição dos imóveis, sejam avaliados os elementos fonte de manutenção cuja análise é possível. No

caso de análise de anomalias construtivas, a avaliação deve incidir sobre os elementos afectados.

Ao estabelecer prioridades de intervenção, concluiu-se que os intervalos para os prazos de execução propostos

são muito alargados, existindo pouca diferenciação entre os resultados obtidos e, por isso, devem ser consideradas novos

valores para os intervalos. Os prazos de execução são também demasiado longos para se conseguir a satisfação dos

inquilinos. Verifica-se que a execução técnica, a realização de vistorias, a determinação dos trabalhos a realizar e dos

respectivos orçamentos são acções mais rápidas do que o processo administrativo de aquisição dos serviços externos. No

entanto, um cliente não tem presente esta diferenciação entre o trabalho de planeamento e de execução da manutenção e o

processo administrativo de aquisição dos mesmos.

Os indicadores de desempenho da manutenção aplicados permitem analisar o SGME proposto. Constata-se que

o tipo de manutenção sugerido a partir das 620 avaliações decorrentes das vistorias aos 25 edifícios e 28 fracções aumenta

a manutenção preventiva para 10% e reduz a correctiva para 62% uma vez que o que se verifica actualmente é o seu

recurso quase em exclusivo. Um modelo de apoio à gestão através de prioridades de intervenção permite, perante um

elevado número de imóveis, sistematizar e ordenar as intervenções necessárias, permitindo a todos os serviços

intervenientes, aquisitivos e de execução, a sua consulta e contribuindo para o cumprimento do especificado.

A aplicação dos indicadores de desempenho da manutenção permite avaliar a eficiência das acções de

manutenção realizadas. Contudo, considera-se que os indicadores de produtividade e eficiência podem ser mais adequados

a intervenções de manutenção de maior envergadura cujo valor seja superior a 1 500,00 €, pois as de valor inferior podem

não contribuir para a subida da condição do imóvel e apenas do valor do estado de conservação dos elementos fonte de

manutenção.

77

5. Conclusão

5.1. Considerações finais

A gestão do património imobiliário da SCML é complexa, dado o elevado número de imóveis, as diversas

utilizações, a sua dispersão geográfica, as diferentes tipologias construtivas e o estado de conservação precário de muitos

imóveis. Esta situação verifica-se igualmente na gestão da manutenção dos imóveis, o que, combinado com as limitações

orçamentais, obriga a que seja necessário um modelo de apoio que possa contribuir para a sistematização de processos e

procedimentos e que possibilite a avaliação técnica do parque imobiliário e das intervenções de manutenção necessárias.

O património edificado urbano da instituição é constituído em cerca de 60% por imóveis antigos de tipologias

construtivas anteriores à hegemonia do betão armado. Cerca de um terço dos imóveis está em mau e péssimo estado de

conservação e cerca de 25% encontra-se num nível médio. Actualmente, a quase totalidade das requisições emitidas ocorre

após a ocorrência de uma falha, o que revela a inexistência de uma estratégia de manutenção preventiva para os elementos

de construção civil. Os indicadores existentes estão mais vocacionados para a gestão do património e sua reabilitação,

existindo igualmente indicadores para o processo de atendimento e encaminhamento dos pedidos de manutenção.

O SGME desenvolvido para a SCML caracterizou processos e procedimentos para a gestão dos imóveis através

da melhoraria de alguns dos existentes e a proposta de novas metodologias com o intuito de promover a optimização de

recursos e a sustentabilidade económica da SCML. Os processos do sistema definidos e aferidos neste estudo são: o nível

da qualidade de desempenho; a avaliação da condição dos imóveis; as estratégias de manutenção; as prioridades de

intervenção e os planos de manutenção tipo. Os indicadores de desempenho técnico concretizados são: a avaliação do

estado de conservação dos elementos fonte de manutenção; a avaliação da condição dos imóveis e a definição de

prioridades de intervenção decorrente dos dois anteriores. Os indicadores de desempenho da prestação dos serviços

aplicados são relativos ao tipo de manutenção proposto e recursos humanos da organização, enquanto para os indicadores

do resultado da manutenção são analisados o custo da manutenção por edifícios e a produtividade e eficiência da

manutenção.

5.2. Conclusões principais

A realização de trabalho de campo para aplicação dos processos, procedimentos e indicadores do SGME

proposto aos 25 edifícios e 28 fracções que constituem os casos de estudo permitiu a sua validação e as seguintes

conclusões.

Os níveis de qualidade de desempenho atribuídos aos edifícios são ajustados e as fichas de inspecção e de

avaliação da condição dos edifícios são complementares e adequadas aos fins a que se propõem.

A selecção dos elementos fonte de manutenção, a avaliação do seu estado de conservação e as respectivas

ponderações permitem uma avaliação correcta da condição dos edifícios. No entanto, verificou-se que, por vezes, é difícil a

avaliação de elementos por algumas anomalias poderem não estar visíveis, o que contribui para uma avaliação menos

exacta ou, no caso de elementos que não cumpram o nível de desempenho exigido para o imóvel, a ponderação de

elementos em boas condições permitir uma melhoria na avaliação global do edifício. Para a melhoria da determinação da

78

condição dos imóveis, propõe-se a avaliação dos elementos fonte de manutenção cuja análise é possível e, no caso de

identificação de anomalias construtivas, a avaliação deve incidir nos elementos afectados.

Conclui-se que o modelo de determinação de prioridades de intervenção define uma hierarquia com valores

aproximados e prazos para a execução das acções de manutenção similares. Após a aplicação do trabalho de campo,

propõe-se que os intervalos de prioridade sejam repensados para incluir mais um nível e os prazos sejam reduzidos para

possibilitar uma resposta mais adequada aos inquilinos, conforme apresentado na Tabela 5.1. Contudo, os prazos

propostos poderão não ser cumpridos em alguns casos em que a resolução das anomalias implique a elaboração de

projecto ou o processo aquisitivo seja longo.

Tabela 5.1 – Prioridade para a realização da intervenção no edifício ou fracção.

Valor Prioridade de intervenção no imóvel

0-5 Intervenções do plano de manutenção

6-11 Intervenção até 2 anos

12-17 Intervenção até 1 ano

18-26 Intervenção até 6 meses

27-35 Intervenção até 3 meses

36-60 Intervenção imediata / de urgência – até 15 dias

Para a melhoria do modelo de determinação da hierarquia, propõe-se a aplicação de intervenção de urgência no

caso de risco iminente que elementos fonte de manutenção possam causar a pessoas e bens. A relação entre a avaliação

da condição do imóvel e o nível de classificação do edifício proposto após a aplicação aos imóveis em estudo é

apresentada na Tabela 5.2.

Tabela 5.2 – Relação entre avaliação da condição de imóvel e nível de classificação do edifício.

Prioridade de intervenção

Nível de classificação do edifício

1 2 3 4

Ava

liaçã

o d

a C

on

diç

ão d

o Im

óve

l (A

CI)

0 0 0 0 0

1 1 2 3 4

2 2 4 6 8

3 3 6 9 12

4 4 8 12 16

5 5 10 15 20

6 6 12 18 24

7 7 14 21 28

8 8 16 24 32

9 9 18 27 36

10 10 20 30 40

11 11 22 33 44

12 12 24 36 48

13 13 26 39 52

14 14 28 42 56

15 15 30 45 60

Risco iminente para pessoas e bens de elementos fonte de manutenção

Intervenção imediata / de urgência

Ao aplicar esta proposta de melhoria aos 25 edifícios estudados do caso de estudo verifica-se distribuição de

prioridades de intervenção na Tabela 5.3.

79

Tabela 5.3 – Nova proposta de prioridade para os edifícios estudados.

Edifícios Prioridade de intervenção Prazo de intervenção

Rua da Graça 30 15 dias Rua Santo António á Estrela 19 6 meses Rua Ilha do Príncipe 18 6 meses Beco dos Beguinhos 18 6 meses Av. Almirante Reis 18 6 meses Praça das Flores 18 6 meses Rua do Carmo 16 1 ano Campo Santa Clara 15 1 ano Rua dos Lusíadas A 14 1 ano Rua dos Lusíadas B 14 1 ano Rua Lacerda e Almeida 14 1 ano Calçada da Ajuda 12 1 ano Rua João de Deus 12 1 ano Rua Francisco Metrass 12 1 ano Rua Bartolomeu Dias 12 1 ano Rua de Almada 12 1 ano Rua Adriano Correia Oliveira 12 1 ano Rua Tomás Anunciação 10 2 anos Rua das Olarias 10 2 anos Rua D. Pedro V 9 2 anos R. Dr. Manuel Arriaga 9 2 anos Calçada do Lavra 6 2 anos Rua Leandro Braga 6 2 anos Rua das Trinas 4 Plano Manutenção Rua Barão Sabrosa 4 Plano Manutenção

O sistema proposto aumenta a percentagem de manutenção preventiva para 10%, resultado da aplicação aos

casos de estudo, por comparação com 1% das requisições emitidas actualmente.

Nos casos de estudo em que se analisou o indicador de produtividade e eficiência da manutenção, verifica-se que

na maioria dos imóveis a intervenção não resultou numa subida do nível da sua condição. Apenas para intervenções com

montantes superiores a 1 800,00 € se registaram subidas no nível de desempenho, com a excepção de um edifício. A

média do indicador de produtividade para os casos estudados é de 2 600,00 €. Quanto mais elevado é o valor do indicador

de eficiência, maior a eficiência da manutenção.

Como os indicadores de produtividade e eficiência da manutenção são relativos à avaliação da condição do

imóvel, relacionam a intervenção com todos os elementos fonte de manutenção mesmo que alguns não tenham sido

intervencionados. Assim, são mais indicados para a análise de grandes intervenções de manutenção e não para as

pequenas intervenções que resultam na reparação ou melhoria de determinado componente construtivo. A fórmula destes

indicadores pode ser aplicada à avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção para

determinação da sua produtividade e eficiência no contexto de intervenções mais pequenas restritas a determinadas

especialidades.

5.3. Desenvolvimentos futuros

O desenvolvimento desta dissertação permitiu abordar vários assuntos relacionados com a gestão da manutenção

de edifícios e a análise de indicadores de desempenho de SGM e validar, através da aplicação ao património da SCML, a

metodologia proposta para esta instituição. De seguida, apresenta-se algumas sugestões que poderão servir de objecto de

estudo em desenvolvimentos futuros:

elaboração de fichas de manutenção para os elementos fonte de manutenção propostos;

80

análise e tratamento de dados de anomalias construtivas e propostas de intervenção por elementos fonte de

manutenção compreensão da manutenção de edifícios;

especificação das exigências funcionais dos elementos fonte de manutenção de acordo com as

especificidades do património da instituição;

análise de mecanismos de degradação e das anomalias mais correntes nos edifícios de rendimento;

análise de técnicas, soluções e custos das intervenções de manutenção;

desenvolvimento de um guia para os inquilinos da SCML, com inclusão das acções para a correcta

utilização e cuidado dos edifícios;

desenvolvimento de um manual de manutenção de edifícios de rendimento da instituição;

análise de intervenções de manutenção e o seu impacte no edifício;

aplicação dos indicadores desenvolvidos a outros parques imobiliários.

O desenvolvimento e melhoria de metodologias para aplicar à gestão da manutenção de parques imobiliários é

uma necessidade constante que pode originar a elaboração de diversos estudos complementares a esta dissertação.

81

Referências bibliográficas

Abbott, G. R.; Mc Dueling, J. J.; Parsons S. e Schoeman, J. C. (2007) Building condition assessment: A performance

evaluation tool towards sustainable asset management. CIB World Building Congress. 2007.

Assembleia da República (2007) Lei 60/2007, de 4 de Setembro, Republicação do Decreto-Lei nº555/99, de 16 de

Dezembro, que estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação. Lisboa: Diário da República, 2007.

Atkin, Brian e Brooks, Adrian (2009) Total facilities management. Oxford: Wiley-Blackwell, 2009. 978-1-4051-8659-9.

Balaras, Constantinos A.; Droutsa, Kalliopi; Dascalaki, Elena e Kontoyiannidis, Simon (2005) Deterioration of

european apartment buildings. Energy and Buildings. 2005, Vol. 37.

Bonetto, Regis e Sauce, Gérard (2006) Gestion du patrimoine immobilier—Les activités de références. Partie 1. s.l.: CSTB,

2006.

Brás, Luís e Tomás, Pedro (2012) GEBALIS - Gestão dos bairros municipais de Lisboa . Lisboa: Sessão Técnica de

Edifícios - LNEC, 2012.

British Standard Institution (1986) BS 8210 - Guide to building maintenace management . s.l.: BSI, 1986.

British Standard Institution (2012) BS 8210 - Guide to facilities maintenance management. s.l.: British Standard Institution,

2012.

Cabral, José Saraiva (1998) Organização e gestão da manutenção: Dos conceitos à prática... Lisboa: LIDEL, 1998. 972-

757-052-6.

Calejo Rodrigues, Rui (1989) Manutenção de edifícios - Análise e exploração de um banco de dados sobre um parque

habitacional. Porto: Dissertação para obtenção do grau de Mestre da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto,

1989.

Calejo Rodrigues, Rui (2001) Gestão de Edifícios. Modelo de simulação técnico-económica. Porto: Dissertação

apresentada à Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto para efeito da prestação de provas de Doutoramento em

Engenharia Civil, 2001.

Câmara Municipal de Lisboa (2011) Estratégia de reabilitação urbana de Lisboa - 2011/2024. Lisboa: CML, 2011.

Chanter, Barrie e Swallow, Peter (2007) Building maintenance management. Oxford: Blackwell Publishing Ltd, 2007. 978-

1-4051-3506-1.

Cóias, Vítor (2007) Reabilitação estrutural de edifícios antigos - Técnicas pouco intrusivas. Lisboa: Argumentum | Gecorpa,

2007. 978-972-8479-40-9.

Cóias, Vítor (2009) Inspecções e ensaios na reabilitação de edifícios. Lisboa: IST Press, 2009. 978-972-8469-53-5.

Cooper, Justine e Jones, Keith (2008) Routine maintenance and sustainability of existing social housing. Edimburgo:

Proceedings CIB W070 Conference in Facilities Management, 2008. pp. 361-368.

82

Cooper, Justine e Jones, Keith (2009) Sustainability and Social Housing Maintenance. Phase 2 - Interview Results.

Greenwich: Universidade de Greenwich, 2009.

Dias, J. L.; Silva, A.; Chai, C.; Gaspar, P. L. e de Brito, J. (2014) Neural networks applied to service life prediction of

exterior painted surfaces. Building Research & Information. 3, 2014, Vol. 42.

Cutrale, Domenico (2008) Manutenzione programmata e global service. [ed.] Vittorio Fiore. Siracusa: LetteraVentidue

Edizioni, 2008. pp. 51-53. Vol. II. 978-88-6242-007-5.

Departamento de Jogos da SCML (2015) Relatório e Contas 2014. Lisboa: Departamento de Jogos da Santa Casa da

Misericórdia de Lisboa, 2015.

Ente Italiano di Normazione (1997) UNI 10604:1997 - Manutenzione. Criteri di progettazione, gestione e controllo dei

servizi di manutenzione di immobili. s.l.: EIN, 1997.

European Committee for Standardization (2005) EN 15341:2005 - Maintenance - Maintenance Key Performance

Indicators. Bruxelas: CEN, 2005.

European Committee for Standardization (2006) EN 15221-1:2006 - Facility Management - Part 1: Terms and definitions.

Bruxelas: CEN, 2006.

European Committee for Standardization (2006a) EN 15221-2:2006 - Facility Management - Part 2: Guidance on how to

prepare Facility Management agreements. Bruxelas: CEN, 2006.

European Committee for Standardization (2010) EN 13306 - Maintenance. Maintenance terminology. Bruxelas: CEN,

2010.

European Committee for Standardization (2011) EN 15221-4:2011 - Facility Management - Part 4: Taxonomy,

Classification and Structures in Facility Management. Bruxelas: CEN, 2011.

Farinha, José (2011) Manutenção. A terologia e as novas ferramentas de gestão. Lisboa: Monitor, 2011. 978-972-9413-82-

7.

Flores-Colen, Inês e de Brito, Jorge (2010) A systematic approach for maintenance budgeting of buildings façades based

on predictive and preventive strategies. Construction and Building Materials. 2010. Vol. 24, Issue 9, pp. 1718–1729.

Flores-Colen, Inês (2010) Manutenção pró-activa das construções - Planos de inspecção e manutenção, Curso FUNDEC

sobre Planos de Inspecção e Manutenção de Edifícios coordenado pela Prof. Inês Flores-Colen e Prof. Jorge de Brito.

Lisboa: IST, 2010.

Gaspar, Pedro L. e de Brito, Jorge (2008) Quantifying environmental effects on cement-rendered facades: A comparison

between different degradation indicators. Building and Environment. 2008, Vol. 43.

Gebalis (2014) Relatório e Contas 2013. Lisboa: GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de

Lisboa, EM, SA, 2014.

http://www.sciencedirect.com/science/journal/09500618/24/9

83

Gebalis (2015) Relatório e contas 2014. Lisboa: GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de


Gebalis (2016) Relatório e contas 2015. Lisboa: GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de


Hallberg, Daniel (2009) System for predictive life cycle management of buildings and infrastructures. Gavle: Tese de

doutoramento elaborada no Centre for Built Environment da University of Gavle, 2009.

Han, Guiyuan, Srebric, Jelena e Enache-Pommer, Elena (2014) Variability of optimal solutions for building components

based oncomprehensive life cycle cost analysis. Energy and Buildings. 2014, Vol. 79.

Instituto Nacional de Estatísticas (2012) Lisboa: Instituto Nacional de Estatísticas, 2012.

Instituto Nacional de Estatísticas (2013) O Parque habitacional e a sua reabilitação - análise e evolução 2001-2011.

Lisboa: Instituto Nacional de Estatística, 2013. 978-989-25-0246-5.

Instituto Português da Qualidade (2007) NP EN 13306:2007 - Terminologia de manutenção. Monte da Caparica: IPQ,

2007.

Instituto Português da Qualidade (2008) NP 4483:2008 - Sistemas de gestão da manutenção. Requisitos. Monte da

Caparica: IPQ, 2008.

Instituto Português da Qualidade (2008a) NP EN ISO 9001:2008 - Sistemas de gestão da qualidade. Requisitos. Monte

da Caparica: IPQ, 2008.

International Organization for Standardization (2011) ISO 15686-1:2011 - Buildings and constructed assets - Service life

planning - Part 1: General principles and framework. Genebra: ISO, 2011.

Jensen, Anker; Voordt, Theo van der e Coenen, Christian (2012) The Added Value of Facilities Management - Concepts,

Findings and Perspectives. Lyngby: Polyteknisk Forlag, 2012. ISBN-10 8750210408.

Jones, Keith e Sharp, Mark (2007) A new performance-based process model for built asset maintenance. Facilities.

Emerald Group Publishing Limited, 2007, Vol. 25 Nº.13/14, pp. 525-535.

Laboratório Nacional de Engenharia Civil (2005) Evolução das tipologias construtivas em Portugal. Departamento de

estruturas. [Online] NESDE - LNEC, 2005. [Citação: 02 de 03 de 2016.] http://www-

ext.lnec.pt/LNEC/DE/NESDE/divulgacao/evol_tipol.html.

Lanzinha, J. C., Freitas, V. P. e Castro Gomes, J. P. (2002) Development of Exigencial Diagnosis Methodology Applied to

Building Rehabilitation. 30th IAHS World Congress on Housing. 2002. Coimbra. V.1-3.

Leite, Cláudia (2009) Estrutura de um plano de manutenção de edifícios habitacionais. Porto: Relatório de projecto

submetido para satisfação parcial dos requisitos do grau de Mestre em Engenharia Civil — Especialização em Construções,

2009.

https://sigarra.up.pt/fdup/en/pub_geral.pub_view?pi_pub_base_id=20255

84

Maurício, Filipe (2011) Aplicação de ferramentas de Facility Management à manutenção técnica de edifícios de serviços.

Lisboa: Dissertação para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil pela Universidade Técnica de Lisboa, 2011.

Ministério do Trabalho e da Solidariedade Social (2008) Decreto-Lei nº 235/2008, de 3 de Dezembro. Lisboa: Diário da

República, 2008.

Muchiri, Peter; Pintelon, Liliane; Gelders, Ludo e Martin, Harry (2011) Development of maintenance function

performance measurement. International Journal of Production Economics. 2011, Vol. 131, pp. 295-302.

Nederlands Normalisatie Instituut (2006) NEN 2767 - 1:2006 - Conditiemeting van bouw - en installatiedelen - Deel 1:

Methodiek. Delft: Nederlands Normalisatie Instituut, 2006.

Overmeeren, Arne van e Zijlstra, Sake (2009) Changing planning by Dutch Housing Associations - from supply to demand-

driven and from customer to area-driven strategic housing management. Amesterdão-Delft: 4º Congresso Internacional do

Fórum Internacional de Urbanismo (IFoU), 2009. pp. 1409-1414.

Parlamento do Reino Unido (2004) Housing Act 2004 - CHAPTER 34. Londres: Stationery Office Limited, 2004.

Parmenter, David (2007) Key Performance Indicators - Developing, Implementing and Using Winning KPIs. Hoboken: John

Wiley & Son, Inc., 2007.

Pati, Debajyoti; Park, Cheol-Soo e Augembroe, Godfried (2009) Roles of quantified expressions of building performance

assessment in facility procurement and management. Building and Environment. 4, 2009, Vol. 44, pp. 773-784.

Pedro, João Oliveira; Paiva, José e Vilhena, António (2008) Portuguese method for building condition assessment.

Structural Survey. 2008, Vol. 26, Nº4, pp. 322-335.

Pinheiro, João Pedro (2011) Indicadores-chave de Desempenho (Key Performance Indicators) aplicados à construção -

Desempenho e Benchmarking do sector. Lisboa: Dissertação para a obtenção do Grau de Mestre em Engenharia Civil,

2011.

Presidência do Conselho de Ministros (2006) Decreto-Lei nº 156/2006, de 8 de Agosto, o Novo Regime de Arrendamento

Urbano (NRAU). Lisboa: s.n., 2006.

Presidência do Conselho de Ministros (2006a) Portaria 1192-B/2006, de 3 de Novembro. Lisboa: Diário da República,

2006.

Presidência do Conselho de Ministros - Centro Jurídico (2011) Declaração de Rectificação nº15-A/2011. Lisboa: Diário

da República, 2011.

Raposo, Sónia; Brito, Jorge e Fonseca, Manuel (2012) Sistemas de gestão de manutenção de edifícios. Uma análise

sobre as práticas adotadas internacionalmente. Coimbra: 4º Congresso Nacional Construção 2012, 2012.

Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (2011) Manual da Qualidade da SCML. Lisboa: SCML, 2011.

Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (2012) Reabilitar - Património da santa Casa da Misericórdia de Lisboa.

microsite.scml.pt. [Online] SCML, 2012. [Citação: 28 de 07 de 2014.] http://microsite.scml.pt/reabilitar/.

85

Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (2013a) Acolher na Santa Casa - Manual de acolhimento aos novos colaboradores.

Lisboa: SCML, 2013.

Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (2013b) Regulamento - Cadastro Imobiliário da SCML. Lisboa: SCML -

Departamento da Gestão Imobiliária e Património, 2013.

Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (2013c) Regulamento Orgânico do Departamento de Gestão Imobiliária e

Património - Acta da 61ª Sessão Ordonária da Mesa da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa de 17 de Janeiro de 2013.

Lisboa: SCML, 2013.

Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (2014a) Microsite Reabilitar. scml.pt. [Online] SCML, 2014. [Citação: 14 de Agosto

de 2015.] http://microsite.scml.pt/reabilitar/projetos_all.html.

Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (2014b) Relatório de Gestão e Contas 2013. Lisboa: SCML, 2014.

Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (2015a) Manual de Procedimentos do Processo Aquisitivo. Lisboa: SCML, 2015.

Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (2015b) Relatório de Gestão e Contas 2014. Lisboa: SCML, 2015.

Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (2016) Relatório de Gestão e Contas 2015. Lisboa: SCML, 2016.

Sharp, Mark e Jones, Keith (2012) Perceived inefficiency in social housing maintenance. Construction Innovation. Emerald

Group Publishing Limited, 2012, Vol. 12 Nº.4, pp. 414-428.

Shohet, Igal (2006) Key Performance Indicators for Strategic Healthcare Facilities Maintenance. Journal of Construction

Engineering and Management. American Society of Civil Engineers, 2006, Vol. 132, pp. 345-352.

Shohet, Igal (2010) Performance-Based-Maintenance of Public Facilities: Principles and Implementation. Salford Quays:

CIB 2010 World Congress, 2010.

Shohet, Igal e Lavy, Sarel (2012) The architecture of heatlhcare services provision: A Facilities Management perspective.

Cidade do Cabo: CIB - International Council for Research and Innovation in Building and Construction, 2012. pp. 586-593.

Silva, Ana, de Brito, Jorge e Gaspar, Pedro (2012) Application of the factor method to maintenance decision support for

stone cladding. Automation in Construction. 2012, Vol. 22.

Silva, Sónia Raposo (2010) A gestão da actividade de manutenção em edifícios públicos. Modelo e definição de

estratégias para uma intervenção sustentável. Lisboa: Tese elaborada no Laboratório Nacional de Engenharia Civil para

obtenção do grau de Doutor em Engenharia Civil pela Universidade Técnica de Lisboa, 2010.

Straub, Ad (2002) Strategic tecnical management of housing stock: lessons from Dutch housing associations. Building

Research & Information. Taylor & Francis Ltd, 2002, pp. 372-381.

Straub, Ad (2004) Housing management and maintenance practice of Dutch Housing Associations. Cambridge: European

Network for Housing Research (ENHR) Conference, 2004.

86

Straub, Ad (2005) Performance-based partnership forms for maintenance by Dutch Housing Associations. Las Vegas: CIB

W92/T23/W107 International Symposium on Procurement Systems, 2005. pp. 347-356.

Straub, Ad (2009) Dutch standard for condition assessment of buildings. Structural Survey. Emerald Group Publishing

Limited, 2009, Vols. 27 Nº1, pp.23-35.

Taillandier, Franck; Bonetto, Regis e Sauce, Gérard (2009) The risk notion to transcend the real estate management

complexity. Las Vegas: The Fifth International Structural Engineering and Construction Conference (ISEC-5), 2009.

Vilhena, António (2011) Método de avaliação do estado de conservação de imóveis - MAEC. Lisboa: Tese especialmente

elaborada no Laboratório Nacional de Engenharia Civil para obtenção do grau de Doutor em Engenharia Civil pela

Universidade Técnica de Lisboa no âmbito do contrato de parceria entre o Instituto Superior Técnico e o LNEC., 2011.

Vilhena, António; Pedro, João e Brito, Jorge de (2012) O MAEC no contexto europeu. Análise comparativa e contributos

para o seu aperfeiçoamento. Coimbra: 4º Congresso Nacional Construção, 2012.

i

Anexos

Anexo A – Organograma da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa a 31 de Dezembro de 2015 (SCML, 2016).

ii

iii

Anexo B – Ficha de caracterização do imóvel.

FICHA DE CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

IDENTIFICAÇÃO DO EDIFÍCIO

N.º do prédio 11016288 Código do Centro de Custo NPU Código SIG -

Morada Rua Barão de Sabrosa, Lisboa

Situação de ocupação Ocupado Tipo de utilização funcional Habitação

CARACTERIZAÇÃO DO EDIFÍCIO

Fotos

Ano de construção 2012 N.º de pisos 5

Tipologia estrutural Gaioleiro

Área de construção 472,30 m²

Área de implantação

110,00 m²

N.º de fracções 4 Utilização Habitação

Certificado energético -


Bom

Nível de classificação do imóvel Regular

Património classificado

Não

Fornecimento de energia eléctrica EDP - Contador nº

Fornecimento de água EPAL - Contador nº

Fornecimento de gás -

CARACTERIZAÇÃO CONSTRUTIVA

Estrutura do edifício:

Fundações Alvenaria de pedra e tijolo

Foto 1 - Fachada principal

Elementos verticais Alvenaria de pedra e tijolo

Elementos horizontais Estrutura com barrotes de madeira

Juntas de dilatação -

Cobertura do edifício:

Cobertura plana -

Cobertura inclinada

Inclinada de duas águas, revestida a chapa de zinco ref. Quartz Zinc com junta agrafada

Foto 2 - Fachada posterior

Sistema de drenagem Tubagem interior

Vãos exteriores Janelas Velux modelo GGU M08 (interior branco) com 1.40x0.78m

Chaminés

Alvenaria de tijolo - Pintura a tinta acrílica Amarelo S0510-G90Y(G948) e cinza S1502-B50G

Elementos salientes Guarda com perfis metálicos pintados à cor cinza e arames

Fachada do edifício:

Foto 3 - Cobertura

Paredes exteriores Alvenaria de pedra e tijolo

Revestimentos de paredes Pintura a tinta acrílica Amarelo S0510-G90Y(G948) e cinza S1502-B50G - Elementos em pedra existente

Vãos exteriores Portas Recuperação de porta de entrada existente em madeira maciça pintada a tinta de esmalte cinza RAL 7012 mate

Vãos exteriores Jan.

Caixilharia de alumínio lacado RAL 7012 - SOSOARES Euro2000 Série oculta LT com corte térmico e vidro duplo

Elementos salientes Varanda com laje de pedra existente e guarda existente com prumos em ferro pintado à cor cinza RAL 7012 Mate

Foto 4 - Cobertura

iv


Fotos

Área exterior do edifício:

Pavimentos -

Acessos (escadas/rampas) -

Protecção de quedas -

Zonas interiores - Espaços comuns:

Tectos falsos -

Foto 5 - Apartamento Piso -1 - Terraço

Revestimento de tectos Estuque pintado a tinta de esmalte à cor branco mate S0500-N

Paredes interiores

Alvenaria de tijolo pintada a tinta de esmalte à cor Branco mate S0500-N

Revestimento de paredes Estuque pintado a tinta de esmalte à cor branco mate S0500-N

Revestimento de pavimentos

Soalho de madeira / mosaico de grés porcelânico - Labicer Granity Artic ref. PN-P65 (60x60) Natural

Rodapés

MDF com 70mm de altura e 12mm de espessura pintado a tinta de esmalte a branco mate

Escadas

Elementos existentes (degraus e patins) em madeira - Verniz aquoso incolor acetinado

Protecção de quedas

Guarda existente com prumos em ferro pintado à cor cinza RAL 7012 Mate e corrimão em madeira

Vãos interiores Portas Portas de segurança folheada a madeira

Instalações técnicas:

Instalação eléctrica N.d.

Foto 6 - Átrio entrada do edifício

Distribuição de água N.d.

Drenagem de águas residuais Sistema de bombagem com duas bombas

Instalação de gás Gás Natural

Instalação de telecomunicações N.d.

Iluminação N.d.

Ascensores -

Instalação de segurança contra incêndio

Sistema com detector no tecto do último piso da escada e desenfumagem por clarabóia.

Evacuação de lixo -

Pára-raios -

Ventilação -

Foto 7 - Zona técnica - Sistema de bombagem

v


Fotos

Zonas interiores - Fracções:

Acabamentos similares em todas as fracções? Sim

Tectos falsos

Gesso cartonado KNAUF com 12,5 mm com estrutura e isolamento lã de rocha 50 mm, pintado cor branco S0500-N

Revestimento de tectos -

Paredes interiores Alvenaria de tijolo e gesso cartonado

Revestimento de paredes Gesso cartonado e estuque pintado à cor branco

Foto 6 - Apartamento Piso 0 - Quarto

Revestimento de pavimento Pavimento flutuante - Jular Zebrano Plank, slim lifht floors, 8 mm esp.

Rodapés

MDF com 70mm de altura e 12mm de espessura pintado a tinta de esmalte a branco mate

Revestimento de cozinha Pav.

Mosaico de grés porcelânico - Labicer Granity Taupe ref. PP-P70 (60x60) Polido

Revestimento de cozinha Par. Mosaico de grés porcelânico - Labicer Granity Taupe ref. PP-P70 (60x60) Polido + estuque pintado a branco

Revestimento I.S. Pav. Mosaico de grés porcelânico - Labicer Granity Coal ref. PS-P68 (60x60) Acetinado

Revestimento I.S. Par. Mosaico de grés porcelânico - Labicer Granity Silver ref. PS-P61 (60x60) Acetinado

Foto 7 - Apartamento Piso 1 - Sala

Escadas Perfis e degraus em chapa metálica com revestimento em madeira de carvalho

Dispositivos protecção de vãos exteriores

Não existe

Vãos interiores Portas Portas placarol e aros e guarnições em madeira lacado a branco mate com ferragens em aço inox da JNF

Armários Portas em MDF lacado a branco mate e interiores em melanina branco com ferragens em aço inox da JNF

Tampos de bancadas

Cozinha - Pedra Silestone Blanco Zeus IS - Pedroa Silestone Negro Tebas polido

Equipamento de cozinha Lava-loiças Franke PRX 151 cromado | Exaustor Ikea Luftig BF325 Inox | Fogão placa Ariston PZ640 Inox

Foto 8 - Apartamento Piso 2 - Cozinha

Equipamento sanitário

Lavatórios Roca Neo Selene Branco | Sanita Valadares Nautilus Suspenso Branco com tampo | Autoclismo Geberit Kombifix UP 100 | Bidé Valadares Nautilus Suspenso Branco | Banheira Roca Sureste 1.70x0.70 m ou 1.50x0.70 m Branco

Dispositivos de comando - Torneiras Bruma Lusitano Cromado e Ref. 50001001 cromado

Distribuição de água Bruma Lusitano Cromado e Ref. 50001001 cromado

Instalação de gás Esquentador Vulcano Estanque de 11 litros com tubagens de exaustão

Foto 9 - Apartamento Piso 2 - Instalação Sanitária

Instalação eléctrica -

Instalação de ventilação IS - Extractores S&P Silent 300

Instalação de climatização Não existe

Foto 10 - Apartamento Piso 3 - Sala

vi

vii

Anexo C – Metodologia aplicada a um edifício – Ficha de inspecção do imóvel

FICHA DE INSPECÇÃO DO EDIFÍCIO

Prédio N.º 11020188 Morada R. D. Pedro V Concelho Lisboa Freguesia Misericórdia

Data visita 2015.08.11 Âmbito Reclamação-Vistoria Processo n.º 2015_49 Ref. FI_11020188_2105_49

ANOMALIAS IDENTIFICADAS NOS ELEMENTOS FONTE DE MANUTENÇÃO

EFM Componente Espaço Anomalia Causa provável Qt. Nível de anomalia

Efeito da falha



Descrição dos trabalhos

Foto

Fachada Pintura Varanda Manchas e fissuração rendilhada

Infiltração pela parede de empena

10 m2 3 2 Médio Manutenção

correctiva

Reparação da origem das infiltrações. Reparação das fissuras e pintura da parede de empena

01 a 04

Fachada Reboco

Reboco em falta e com fissuração rendilhada. Alvenaria à vista. Manchas, colonização biológica

Agentes atmosféricos, acumulação de água e falta de manutenção

15 m2 3 3 Mau Manutenção

correctiva

Reparação do reboco nas zonas em falta e com fissuras

05 a 08

Tecto Pintura I.S.

Manchas de humidade, fungos, fissuras e tinta a destacar

Infiltração pela cobertura na zona da caleira e ralo do tubo de queda

- 3 2 Médio Monitorização - 10 11

Fachada Platibanda Manchas e escorrências.

Agentes atmosféricos, acumulação de água e falta de manutenção.

- 2 3 Médio Monitorização - 12

Cobertura Tela de impermeabilização

Extremidades levantadas e fissuração

Agentes atmosféricos e falta de manutenção


correctiva

Verificação do estado da tela de impermeabilização e reparação das áreas em falta

07

Cobertura Telhado Vegetação na zona da caleira e ralo do tubo de queda

Acumulação de água e falta de manutenção


correctiva

Remoção da vegetação e limpeza das caleiras e ralos

09

Cobertura Telhado Vegetação na zona da caleira e ralo do tubo de queda

Acumulação de água e falta de manutenção

- 2 3 Médio Manutenção preventiva

Verificação do estado da cobertura e limpeza das caleiras e ralos

09

Cobertura Forro Sótão Manchas, descolorações em locais pontuais

Entrada de água - 2 2 Bom Monitorização - 13

Fachada Reboco Sótão Reboco em falta e com fissuração.

Presença de água e falta de manutenção.

10 m2 2 3 Médio Monitorização - 14 15

Cobertura Telhado Buraco nas telhas junto da parede de empena

Deslocação das telhas. Remate com a empena com buraco


correctiva

Correcta colocação ou reposição de telhas. Eventual aplicação de tela de impermeabilização para remate com a empena

14

Notas: Manutenção correctiva: Reparação da origem da infiltração na parede de empena e tecto da Instalação sanitária do 3º andar através da verificação do encaixe das telhas, remate com a empena, verificação da tela de impermeabilização e limpeza e verificação de caleira e ralo do tubo de queda. Reparação das manchas e fissuras na parede da varanda. Manutenção preventiva: Verificação do estado geral da cobertura e limpeza das caleiras e ralos.

TIPO DE MANUTENÇÃO: Manutenção correctiva

ENTIDADE: - TÉCNICO RESPONSÁVEL: Ana Luísa Natário

DATA PEDIDO: - PRAZO:

viii

FICHA DE INSPECÇÃO DO EDIFÍCIO – VISTORIA

Prédio N.º 11020188 Morada R. D. Pedro V Concelho Lisboa Freguesia Misericórdia

Data 2015.08.11 Âmbito Reclamação-Vistoria Processo n.º 2015_49 Ref. FI_11020188_2105_49

FOTOGRAFIAS REPRESENTATIVAS

Foto 01_Parede de empena da varanda do 3º andar com manchas e fissuração




Foto 05_Parede de empena com manchas e fissuração

Foto 06_Parede de empena com manchas, fissuração e falta de reboco

Foto 07_ Guarda-fogo com tela de impermeabilização

Foto 08_ Parede de empena com manchas, fissuração e falta de reboco

Foto 09_Vegetação na zona da caleira e ralo do tubo de queda

Foto 10_Instalação sanitária_manchas de

humidade, fungos, fissuras e tinta a destacar Foto 11_Instalação sanitária_manchas de

humidade, fungos, fissuras e tinta a destacar Foto 12_Platibanda junto da empena com

escorrências

Foto 13_Sotão Foto 14_Sotão_Madeira com manchas e entrada de luz por telhas mal colocadas

Foto 15_Sotão_Parede da empena com empolamentos e falta de tinta

ix

Nível da anomalia

Inexistentes 0 Ausência de anomalias.

Muito ligeiras 1 Anomalias pontuais que não prejudicam o aspeto e requerem trabalhos de fácil execução (pequenas fissuras)

Ligeiras 2 Anomalias que prejudicam o aspeto e requerem trabalhos de fácil execução (manchas, sujidade, colonização biológica e vegetação parasitária)

Médias 3 Anomalias que indiciam desgaste do elemento e que requerem trabalhos de dificuldade média de execução (infiltrações, desgaste localizado em revestimentos de pavimentos)

Graves 4 Anomalias que prejudicam o comportamento do elemento e que requerem trabalhos de difícil execução (armaduras à vista).

Muito graves 5 Ausência, inoperacionalidade ou a presença de anomalias no elemento que colocam em risco a segurança e que requerem trabalhos de difícil execução.

Efeito em caso de

falha

Sem efeito 1 Não afecta a funcionalidade do elemento ou a segurança do utilizador

Efeito ligeiro 2 Afecta ligeiramente a funcionalidade do elemento ou prejudica o uso e conforto do utilizador

Efeito grave 3 Afecta gravemente a funcionalidade do elemento ou coloca em risco a saúde ou a segurança do utilizador


dos elementos

Excelente ED=0 O estado do elemento é excelente, não apresentando anomalias

Muito Bom 0 < ED ≤ 2 O estado do elemento é muito bom, apresentando anomalias pontualmente

Bom 2 < ED ≤ 5 O estado do elemento é bom, apresentando poucas anomalias ligeiras

Médio 5 < ED < 9 O estado do elemento é razoável, apresentando algumas anomalias ligeiras

Mau 9 ≤ ED < 12 O estado do elemento é mau, apresentando anomalias graves

Péssimo 12 ≤ ED ≤ 15 O estado do elemento é péssimo, apresentando anomalias muito graves

Proposta de Intervenção

Manutenção pró-activa

Manutenção de acordo com o previsto no plano de manutenção

Monitorização Monitorização da anomalia e realização da manutenção de acordo com o previsto no plano de manutenção senão existir agravamento do estado de degradação do elemento

Manutenção correctiva Manutenção que consiste na reparação ou substituição de elementos fonte de manutenção após o seu estado de degradação provocar à ocorrência de uma falha no seu desempenho

Intervenção de urgência Manutenção que consiste na reparação ou substituição urgente de elementos fonte de manutenção após o seu estado de degradação provocar à ocorrência de uma falha no seu desempenho

Garantia de obra Verificação da possibilidade da reparação da anomalia ser inserida no âmbito da garantia de obra

x

xi

Anexo D - Metodologia aplicada a um edifício – Ficha de avaliação da condição do imóvel (inicial).

FICHA DE AVALIAÇÃO À CONDIÇÃO DO EDIFÍCIO / FRACÇÃO

Morada R. D. Pedro V 3º Prédio N.º 11020188 Concelho Lisboa Freguesia Misericórdia

Âmbito Reclamação Data 2015.08.11 Processo nº 2015_49 Ref. FI_11020188_2105_49

Tipo Rendimento N.º pisos 4 Tipologia construtiva Pombalino Nível de

classificação Devoluto

Utilização Habitação Fracções 4 Situação da fracção Devoluto N.º de

divisões

AVALIAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DOS ELEMENTOS FONTE DE MANUTENÇÃO

Nº EFM Edifício Nível da anomalia

Efeito da falha

Valor Estado de

conservação do EFM

Ponderação Pontuação Condição do edifício /

fracção

1. Estrutura 3 2 6 Médio 8 48

2. Cobertura 3 3 9 Mau 8 72

3. Fachada 3 3 9 Mau 9 81

Partes comuns

4. Tectos 3 3 9 Mau 3 27

5. Paredes 3 3 9 Mau 4 36

6. Pavimentos 3 3 9 Mau 3 27

7. Escadas 3 3 9 Mau 5 45

8. Vãos exteriores 4 3 12 Péssimo 6 72

9. Espaço exterior - - - - 1 -

Instalações técnicas

10. Instalação distribuição de água 3 3 9 Mau 1 9

11. Instalação drenagem de águas residuais 3 3 9 Mau 2 18

12. Instalação de gás 3 3 9 Mau 2 18

13. Instalação eléctrica 3 3 9 Mau 2 18

14. Instalação de telecomunicações 3 3 9 Mau 1 9

15. Instalação de ascensores - - - - 3 -

16. Instalação de segurança contra incêndio - - - - 1 -

17. Instalação de evacuação de lixo - - - - 1 -

Fracção Total do edifício

54,00 9 Mau

18. Tectos 3 2 6 Médio 4 24

19. Paredes 3 2 6 Médio 3 18

20. Pavimentos 3 2 6 Médio 4 24

21. Escadas - - - - 5 -

22. Vãos interiores 2 2 4 Bom 4 16

23. Equipamento / mobiliário 3 3 9 Mau 2 18

24. Instalação distribuição de água 3 2 6 Médio 3 18

25. Instalação drenagem de águas residuais 3 2 6 Médio 3 18

26. Instalação de gás 3 2 6 Médio 3 18

27. Instalação eléctrica 3 2 6 Médio 3 18

28. Instalação de telecomunicações 3 2 6 Médio 2 12

29. Instalação de climatização e ventilação - - - - 3 -


Avaliação da condição da fracção Total da fracção 31,00 6 Médio

Avaliação da condição do edifício e fracção TOTAL 85,00 8 Médio

Avaliação da Condição do Edifício: 8 Classificação do edifício: 1 Prioridade: 8

Intervenção até 4 anos

Notas:

Data: Técnico responsável: Ana Natário

Notas:

xii

Ava

liaçã

o d

a co

nd

ição

do

imó

vel

Excelente ACI=0 O edifício / fracção apresenta uma condição excelente.

Muito Bom 0 < ACI ≤ 2 O edifício / fracção apresenta uma condição muito boa.

Bom 2 < ACI ≤ 5 O edifício / fracção apresenta uma condição boa.

Médio 5 < ACI < 9 O edifício / fracção apresenta uma condição razoável.

Mau 9 ≤ ACI < 12 O edifício / fracção apresenta uma má condição.

Péssimo 12 ≤ ACI ≤ 15 O edifício / fracção apresenta uma péssima condição.

Nív

el d

e cl

assi

fica

ção

do

ed

ifíc

io

Denominação Valor Descrição Nível da qualidade de

desempenho

Devoluto 1 Edifício desocupado. ≥ Péssimo

Regular 2 Edifícios afectos à actividade com ocupação diurna e edifícios de rendimento com exploração normal.

≥ Médio

Importante 3 Edifícios afectos à actividade ocupados em permanência, edifícios de rendimento com elevada rentabilidade ou com elevado valor patrimonial.

≥ Bom

Crítico 4 Edifício classificado ao nível do património construído, com significado para a instituição ou localização premium.

≥ Muito Bom

Prioridade intervenção

Nível de classificação do edifício

1 2 3 4

Ava

liaçã

o da

Con

diçã

o do

Imóv

el (

AC

I)

0 0 0 0 0

1 1 2 3 4

2 2 4 6 8

3 3 6 9 12

4 4 8 12 16

5 5 10 15 20

6 6 12 18 24

7 7 14 21 28

8 8 16 24 32

9 9 18 27 36

10 10 20 30 40

11 11 22 33 44

12 12 24 36 48

13 13 26 39 52

14 14 28 42 56

15 15 30 45 60

Prioridade de intervenção no edifício

0-5 Intervenções do plano de manutenção 6-14 Intervenção até 4 anos 15-29 Intervenção até 2 anos 30-44 Intervenção até 6 meses 45-60 Intervenção imediata

xiii

Anexo E - Metodologia aplicada a um edifício – Ficha de avaliação da condição do imóvel (após intervenção).

FICHA DE AVALIAÇÃO À CONDIÇÃO DO EDIFÍCIO / FRACÇÃO

Morada R. D. Pedro V 3º Prédio N.º 11020188 Concelho Lisboa Freguesia Misericórdia

Âmbito Reclamação Data 2016.04.03 Processo nº 2015_49 Ref. FI_11020188_2106_49

Tipo Rendimento N.º de pisos 4 Tipologia construtiva Pombalino

Nível de classificação Devoluto

Utilização Habitação Fracções 4 Situação da fracção Devoluto N.º de

divisões

AVALIAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DOS ELEMENTOS FONTE DE MANUTENÇÃO

Nº EFM Edifício Nível da anomalia

Efeito da falha

Valor Estado de


Ponderação Pontuação Condição do edifício

/ fracção

1. Estrutura 3 2 6 Médio 8 48

2. Cobertura 3 2 6 Médio 8 48

3. Fachada 3 3 9 Mau 9 81

Partes comuns

4. Tectos 3 3 9 Mau 3 27

5. Paredes 3 3 9 Mau 4 36

6. Pavimentos 3 3 9 Mau 3 27

7. Escadas 3 3 9 Mau 5 45

8. Vãos exteriores 4 3 12 Péssimo 6 72

9. Espaço exterior - - - - 1 -

Instalações técnicas

10. Instalação distribuição de água 3 3 9 Mau 1 9


12. Instalação de gás 3 3 9 Mau 2 18

13. Instalação eléctrica 3 3 9 Mau 2 18

14. Instalação de telecomunicações 3 3 9 Mau 1 9

15. Instalação de ascensores - - - - 3 -


17. Instalação de evacuação de lixo - - - - 1 -

Fracção Total do edifício

54,00 8 Mau

18. Tectos 3 2 6 Médio 4 24

19. Paredes 3 2 6 Médio 3 18

20. Pavimentos 3 2 6 Médio 4 24

21. Escadas - - - - 5 -

22. Vãos interiores 2 2 4 Bom 4 16

23. Equipamento / mobiliário 3 3 9 Mau 2 18

24. Instalação distribuição de água 3 2 6 Médio 3 18


26. Instalação de gás 3 2 6 Médio 3 18

27. Instalação eléctrica 3 2 6 Médio 3 18

28. Instalação de telecomunicações 3 2 6 Médio 2 12

29. Instalação de climatização e ventilação - - - - 3 -


Avaliação da condição da fracção Total da fracção 31,00 6 Médio

Avaliação da condição do edifício e fracção TOTAL 85,00 7 Médio

Avaliação da condição do edifício:

Classificação do edifício:

Prioridade:

Notas:

Data: Técnico responsável:

Notas:

xiv

xv

Anexo F - Ficha de relatório de manutenção preventiva

FICHA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Prédio N.º Morada Concelho Freguesia

Data da visita Âmbito Processo nº Ref.

TRABALHOS DE INSPECÇÃO E LIMPEZA A REALIZAR – IDENTIFICAÇÃO DE ANOMALIAS

EFM Acções Periodicidade

Nível da anomalia

Efeito da falha



Qt. Descrição dos

trabalhos Foto

Estrutura

Verificação do estado de conservação dos elementos estruturais (vigas, pilares, lajes, treliças, etc.): observação dos revestimentos, identificar princípios de fendilhação ou empena, observação do meio vão de vigas e encastramentos para identificação de fendilhação

Anual

Verificação do estado de conservação das juntas de dilatação: reportar indícios de afastamento, substituição localizada de material sempre que detectadas falhas

Anual

Cobertura

Verificação do estado de conservação da cobertura (revestimento, caleiras, impermeabilização, estanquidade, etc.): ajustamento de telhas, substituição de telhas partidas, limpeza e varrimento de folhas e outros detritos

6 meses

Verificação do estado de conservação de cobertura plana / terraços (impermeabilização, drenagem, etc.): detecção e correcção de anomalias nas impermeabilizações, infiltrações, limpeza e varrimento de folhas e outros detritos

6 meses

Verificação do estado de conservação do sistema de drenagem (caleiras, tubos de queda, sumidouros, etc.): detecção e correcção de anomalias, limpeza e varrimento de folhas e outros detritos

6 meses

Verificação do estado de conservação dos elementos salientes (varandas, platibandas, guardas, etc.): detecção e correcção de fissuras e corrosão, manchas e presença de humidade, folgas e afinação de fixações, substituição de elementos em falta

Anual

Fachada

Verificação do estado de conservação de todos os revestimentos de paredes exteriores: detecção e correcção de fissuras, manchas e presença de humidade, estado de fixação de pedras de revestimento

Anual

Verificação do estado de conservação dos elementos salientes (varandas, platibandas, guardas, etc.): detecção e correcção de fissuras e corrosão, manchas e presença de humidade, folgas e afinação de fixações, substituição de elementos em falta

Anual

Tectos

Verificação do estado de conservação de tectos falsos: deteção de humidades, fissuras, deformações, substituição localizada de revestimento sempre que detectadas falhas

Anual

Verificação do estado de conservação de tectos estucados: deteção de humidades, fissuras, empenas e destacamentos, substituição localizada de revestimento sempre que detectadas falhas

Anual

Paredes

Verificação do estado de conservação das paredes interiores: observação de fissuração coincidente com juntas entre elementos ou ligações com a estrutura, dos pontos singulares (ligação com vãos, soleiras e peitoris), de empenas, detecção e correcção de fissuras, manchas e presença de humidade

Anual

Verificação do estado de conservação dos revestimentos de paredes (estuques, pinturas, cerâmicos, etc.): detecção e correcção de fissuras, manchas e presença de humidade, retoques na pintura ou juntas se necessário e limpeza

Anual

Pavimentos

Verificação do estado de conservação dos pavimentos e rodapés cerâmicos, pedra, vinílicos, etc.: limpeza, detecção de humidades, destacamentos, juntas abertas, substituição localizada de revestimento sempre que detectadas falhas

Anual

Verificação do estado de conservação dos pavimentos e rodapés em madeira: limpeza, aspiração, enceramento, detecção de humidades, destacamentos, juntas abertas, colagem de tacos, substituição localizada de revestimento sempre que detectadas falhas

Anual

Escadas

Verificação do estado de conservação dos revestimentos: limpeza, detecção de humidades, destacamentos, juntas abertas, substituição localizada de revestimento sempre que detectadas falhas.

Anual

Verificação do estado de conservação de dispositivos de protecção contra quedas: detecção e correcção de corrosão, folgas e afinação de fixações, substituição de elementos em falta

Anual

Vãos exteriores

Verificação do estado de conservação de todos os vãos exteriores, incluindo caixilharias: afinação de fechos e puxadores, reparação de vedantes, desobstrução de orifícios de drenagem e substituição de vidros partidos

Anual

Verificação do estado de conservação da porta de entrada: fixação/afinação de fechaduras e puxadores, afinação de molas e dobradiças

Anual

Verificação do estado de conservação das caixas do correio: afinação de fechos e reparação de fechaduras.

Anual

xvi

TRABALHOS DE INSPECÇÃO E LIMPEZA A REALIZAR – IDENTIFICAÇÃO DE ANOMALIAS

EFM Acções Periodicidade

Nível da anomalia

Efeito da falha



Qt. Descrição dos

trabalhos Foto

Vãos interiores

Verificação do estado de conservação de portas interiores: limpeza, afinação de dobradiças, fechaduras e puxadores

Anual

Espaços exteriores

Verificação do estado de conservação dos revestimentos: limpeza, detecção de humidades, destacamentos, juntas abertas, substituição localizada de revestimento sempre que detectadas falhas

Anual

Verificação do estado da vegetação: risco de queda, necessidade de poda ou desmatação

Anual

Instalação de distribuição de água

Verificação do estado de conservação das canalizações à vista: detecção e correcção de fugas, corrosão, folgas e afinação de ligações, substituição de vedantes sempre que necessário

Anual

Verificação do estado de conservação da coluna de abastecimento de água: controlo de estanquicidade e caudal, detecção de fugas

6 meses

Verificação do estado de conservação de torneiras, fluxómetros, sifões de lavatório, autoclismos; redutores de pressão e válvulas: limpeza, detecção e correcção de fugas, corrosão, folgas e afinação de ligações, substituir vedantes sempre que necessário; manuseamento de válvulas; verificação e aperto das tampas de olho-de-boi

6 meses

Instalação de drenagem de água residuais

Verificação do estado de conservação da rede de águas residuais: verificação da rede de tubos, sifões, caixa de junção e visita, fixações, obstruções e estanquicidade; verificação e limpeza de sumidouros, fossas, sifões e caixas de visitas nas estações de bombagem; controlo da ventilação natural; manuseamento de válvulas

6 meses

Instalação de gás

Verificação do estado de conservação da rede de gás: detecção de fugas, verificação da pressão na rede; verificar fixações das tubagens e equipamentos

6 meses

Verificação do estado de conservação de redutores de pressão, válvulas de corte e seccionamento, válvulas de retenção e de segurança: manuseamento das válvulas, verificar funcionamento das electroválvulas de corte

6 meses

Verificação do estado de conservação de caldeira interior: verificar o estado geral do sistema de queima e limpeza se necessário; verificação de órgãos de segurança; verificar conduta de exaustão de fumos e limpeza se necessário

6 meses

Verificação do estado de conservação e funcionamento do sistema solar térmico: verificação da pressão do circuito a quente, o nível de água no circuito, a existência de fugas, as sondas de temperatura e ligações eléctricas, das caixas dos colectores, do isolamento das tubagens; verificação do funcionamento da válvula de segurança, do vaso de expansão, do sistema de recirculação; limpeza dos vidros

Anual

Instalação eléctrica

Verificação do estado de conservação e funcionamento da rede eléctrica: verificar coluna montante; verificar sobreaquecimentos, verificação do funcionamento de intercomunicadores, campainhas e trinco elétrico; verificação e substituição de comutadores de escada e botões de pressão sempre que necessário

6 meses

Verificação do estado de conservação e funcionamento dos quadros eléctricos: verificação do automático de escada; verificar sobreaquecimentos; limpeza geral dos QE (despoeiramento); reaperto de ligações, verificação de disjuntores, fusíveis, corta-circuitos e lâmpadas do QE; ajuste de relés térmicos; verificação da existência de disparos eléctricos, verificação de ligações e aperto de bucins; verificação de desenhos e etiquetagem interior e exterior; verificação de suportes do quadro e cabos exteriores; verificação dos aparelhos de medida dos QE; verificação das ligações à terra

6 meses

Verificação do estado de conservação e funcionamento dos aparelhos de iluminação: verificar sobreaquecimentos; substituição de tubos defeituosos, arrancadores, balastros, suportes E27/E14 e plafoniers classe II sempre que necessário; limpeza das luminárias, armaduras difusoras, globos, etc.; substituição de controlo da continuidade das massas à terra; controlo de estanquicidade das luminárias exteriores; substituição de lâmpadas fundidas

3 meses

Instalação de telecomu-nicações

Verificação do estado de conservação e funcionamento da rede de telecomunicações: verificação da coluna montante

Anual

Equipa-mento / mobiliário

Verificação do estado de conservação dos aparelhos sanitários: verificação das fixações, detecção e correcção de fugas

Anual

Verificação do estado de conservação dos armários: limpeza, afinação de dobradiças, fechaduras e puxadores

Anual

Notas: A manutenção da rede de abastecimento de gás, água, electricidade e equipamentos mecânicos deve ser realizada exclusivamente por pessoal qualificado.

DATA PEDIDO: - PRAZO: - TÉCNICO RESPONSÁVEL:

xvii

Anexo G - Plano de manutenção para edifícios “críticos” e “importantes” Nº EFM Operações 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

1. Estrutura Inspecção x x

Manutenção correctiva x x

2. Cobertura

Inspecção x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x

Limpeza x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x

Manutenção preventiva x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x

Manutenção correctiva x x x x x x x x x x

Substituição x x

3. Fachada

Inspecção x x x

Limpeza x x x

Manutenção preventiva x x x

Manutenção correctiva x x x

Substituição x x x

4. 18.

Tectos Inspecção x x x x x x x x x x

Manutenção correctiva x x x x x

5. 19.

Paredes Inspecção x x x x x x x x x x


6. 20.

Pavimentos

Inspecção x x x x x x x x x x

Limpeza x x x x x x x x x x


7. 21.

Escadas Inspecção x x x x x x x x x x


8. Vãos exteriores

Inspecção x x x x x

Manutenção preventiva x x x x x

Substituição x

9. Espaço exterior Inspecção x x x x x x x x x x


22. Vãos interiores Inspecção x x x x x x x x x x


23. Equipamento / Mobiliário



10. Instalação de distribuição de água

Inspecção x x x x x x x x x


Substituição x

11. Instalação de drenagem de águas residuais

Inspecção x x x x x x x x

Limpeza x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x


12. Instalação de gás


Manutenção preventiva x x x x x x x x x

Substituição x

13. Instalação eléctrica


Manutenção preventiva x x x x x x x x x x




17. Instalação de evacuação de lixo



xviii

Anexo H - Plano de manutenção para edifícios “regulares” Nº EFM Operações 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

1. Estrutura Inspecção x x


2. Cobertura

Inspecção x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x

Limpeza x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x



Substituição x x

3. Fachada

Inspecção x x x

Limpeza x x x

Manutenção preventiva x x x

Manutenção correctiva x x x

Substituição x x x

4. 18.

Tectos Inspecção x x x x x


5. 19.

Paredes Inspecção x x x x x


6. 20.

Pavimentos


Limpeza x x x x x


7. 21.

Escadas Inspecção x x x x x


8. Vãos exteriores


Manutenção preventiva x x x x x

Substituição x

9. Espaço exterior Inspecção x x x x x


22. Vãos interiores Inspecção x x x x x


23. Equipamento / Mobiliário



10. Instalação de distribuição de água



Substituição x

11. Instalação de drenagem de águas residuais


Limpeza x x x x x x x x x x


12. Instalação de gás


Manutenção preventiva x x x x x x x x x

Substituição x

13. Instalação eléctrica






17. Instalação de evacuação de lixo



xix

Anexo I – Excerto da folha de cálculo do registo de avaliações do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção

N.º do prédio

Nível de classificação do prédio

Âmbito Tipologia Parte Nº

EFM EFM Componente Espaço Anomalia Causa provável

Ref. da anomalia

Qt. Nível da anomalia

Efeito da

falha



Descrição dos trabalhos Nível de

classificação

Valor de classifica

ção

Nível de desempen

ho

Valor do estado de


Ponderação

Pontuação

ACI

Avaliação da

condição do imóvel

Prioridade de

intervenção


11036288 Regular Reclamação - Vistoria

Gaioleiro Edifício 2 Cobertura Barrote Sala Apodrecido, cedeu

Infiltração pela cobertura

2.B 2 un. 5 3 Péssimo Intervenção de urgência

Escoramento. Substituição das peças danificadas. Verificação da cobertura

Regular 2 Médio 15 8 120 12 Péssimo 24 2 anos


Gaioleiro Edifício 2 Cobertura Cobertura 1º Dtº R/C Dtº.

Ruína Derrocada da chaminé levou parte da cobertura

2.A 20m2 5 3 Péssimo Monitorização Regular 2 Médio 15 8 120 12 Péssimo 24 2 anos


Gaioleiro Edifício 2 Cobertura Cobertura 1º Dtº Cedência do resto da cobertura

Ruína do edifício, acção das chuvas

2.A 5m2 5 3 Péssimo Intervenção de urgência

Escoramento Regular 2 Médio 15 8 120 12 Péssimo 24 2 anos


Misto Edifício 1 Estrutura Laje de betão armado

Marquise

Betão armado a desagregar, armaduras à vista e corroídas

Infiltração pela cobertura pela laje. Reparação já efectuada

1.A 6m2 4 3 Péssimo Manutenção

correctiva

Reparação da laje em betão armado incluindo a limpeza e tratamento com produtos anti-corrosão das armaduras expostas. Verificação da integridade dos varões e substituição se necessário

Regular 2 Médio 12 8 96 7 Médio 14 4 anos


Misto Edifício 1 Estrutura Laje de betão armado

I.S.

Betão armado a desagregar, armaduras à vista e corroídas

Infiltração pela cobertura pela laje. Reparação já efectuada

1.A 4m2 4 3 Péssimo Manutenção

correctiva

Reparação da laje em betão armado incluindo a limpeza e tratamento com produtos anti-corrosão das armaduras expostas. Verificação da integridade dos varões e substituição se necessário


11033088 Devoluto Estado conservação

Misto Edifício 1 Estrutura Escada Varanda

Fissuração na ligação com a laje da varanda

Fissuração, infiltração e desagregação. Tensões

1.B 2m2 4 3 Péssimo Manutenção

correctiva

Escoramento ou fixação mecânica. Reparação de fissura

Devoluto 1 ≥ Péssimo 12 8 96 9 Mau 9 4 anos

11017388 Importante Estado de conservação

Gaioleiro Edifício 3 Fachada Parede exterior

Pátio Escorrimento e colonização biológica

Acumulação de água na cobertura por insuficiente pendente das telhas do beirado

3.G 20 3 3 Mau Manutenção

pró-activa

Importante 3 ≥ Bom 9 9 81 6 Médio 18 2 anos


Misto Edifício 3 Fachada Cimalha - Face inferior apodrecida e degradada

Cimalha degradada 3.E 100ml 3 3 Mau Monitorização Verificar se não existem infiltrações com origem na cimalha


11033088 Devoluto Estado de conservação

Misto Edifício 3 Fachada Revestimento Fachada lateral

Destacamento de reboco e pintura. Verdete

Infiltração, exposição aos agentes atmosféricos

3.C 65m2 3 3 Mau Monitorização Devoluto 1 ≥ Péssimo 9 9 81 9 Mau 9 4 anos


Misto Edifício 3 Fachada Revestimento Fachada tardoz





Misto Edifício 3 Fachada Revestimento Fachada tardoz





Misto Edifício 3 Fachada Revestimento Fachada principal




11020188 Importante Reclamação - Vistoria

Pombalino Edifício 3 Fachada Reboco -

Reboco em falta e com fissuração rendilhada. Alvenaria à vista. Manchas, colonização biológica

Agentes atmosféricos, acumulação de água e falta de manutenção

3.B 15m2 3 3 Mau Manutenção

correctiva

Reparação do reboco nas zonas em falta e com fissuras

Devoluto 1 ≥ Péssimo 9 9 81 8 Médio 8 4 anos


Gaioleiro Edifício 2 Cobertura Telhas Atelier 1 Sujidade e telhas partidas

Acidental / utilização

2.B 3 3 3 Mau Manutenção

pró-activa Importante 3 ≥ Bom 9 8 72 6 Médio 18 2 anos


Gaioleiro Edifício 3 Fachada Parede exterior

Pátio Destacamento de pintura

Humidade ascendente por capilaridade

3.C 10 4 2 Médio Manutenção

pró-activa

Importante 3 ≥ Bom 8 9 72 6 Médio 18 2 anos

Documents

Modelo de gestão da manutenção em edifícios da Santa Casa da Misericórdia de … · ... constitui um objecto de estudo interessante e possibilita uma aprendizagem constante