Nova lei federal obriga manutenção de aparelhos de ar ... · tar outros problemas como mofo e danos à estrutura do prédio. 2) Instalações elétricas: aqui es-tão incluídas

Ano 25 - Edição 280 - Fevereiro de 2018 - Rio de Janeiro - 20.000 exemplareswww.jornaldosindico.com.br/riodejaneiro | email: [email protected]

Os síndicos de condo-mínio devem estar mais do que nunca

atentos às condições de uso dos aparelhos de ar condi-cionado em funcionamento nas áreas comuns do prédio. Isso porque, se antes essa já era uma tarefa de extrema importância para a segu-rança e saúde dos usuários, agora ela passa ao status de obrigação legal, uma vez que foi sancionada no últi-mo dia 4 de janeiro lei que exige manutenção desses equipamentos em ambientes coletivos. Página 9.

Nova lei federal obriga manutenção de aparelhos

de ar condicionado

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Uma das funções do síndi-co é cuidar das estruturas físicas e equipamentos

do condomínio, assegurando sua boa funcionalidade e adequadas condições de uso. Havendo fa-lhas nesse sentido, - a exemplo de prejuízos financeiros ou acidentes que coloquem em risco a integri-dade dos demais condôminos - o síndico pode ser responsabilizado desde que seja constatada a negli-gência.Embora muitas pessoas achem um exagero realizar a manutenção predial, julgando serem desneces-sárias as despesas feitas nesse sen-tido, é importante frisar a neces-sidade de se ter um cronograma de cuidados preventivos levados a sério. A chamada “manutenção predial” consiste no conjunto de atividades técnicas, operacionais e também administrativas para ga-rantir que a estrutura da edificação não ofereça riscos, transmitindo

confiabilidade aos condôminos e reduzindo custos com reparos de maior escala. Dentre os vários itens que devem ser verificados com frequência, listamos oito que merecem maior atenção e devem constar no cro-nograma de manutenções do con-domínio. Confira o check list:1) Instalações hidráulicas: se a conta de água do condomínio aumentou sem motivo aparente, é indicado checar as tubulações, pois pode estar havendo algum vazamento ou infiltração. Além do desperdício, isso pode acarre-tar outros problemas como mofo e danos à estrutura do prédio. 2) Instalações elétricas: aqui es-tão incluídas bombas, lâmpadas, disjuntores e demais estruturas diretamente dependentes da rede elétrica. A presença de um profis-sional especialista é recomenda-da. Nunca tente fazer serviços por conta própria, tampouco delegue

essa função ao zelador ou porteiro sem treinamento. 3) Elevadores: esse equipamento utiliza a rede elétrica, mas requer técnicos especiais para sua manu-tenção, a qual deve ser mensal. O contrato com a empresa de supor-te a elevadores deve constar nas despesas ordinárias do condomí-nio e isso jamais deve ser negli-genciado, uma vez que este é um dos equipamentos mais utilizados no prédio e qualquer falha pode chegar a ser fatal.4) Instalações de gás: muitos condomínios brasileiros já ado-tam a distribuição de gás via en-canamento, em substituição aos antigos botijões. Essa rede de dis-tribuição também deve passar por vistorias para garantir sua viabili-dade e segurança.5) Piscinas: a higiene da pisci-na deve ser feita com cautela e usando os produtos corretos. A manutenção garante a salubrida-

MANUTENÇÃO

Manutenção predial em dia: Check lista de vistorias no condomínio

de da água para o lazer, evitando a proliferação de microrganismos que podem causar doenças aos ba-nhistas. Por outro lado, o excesso de substâncias químicas também pode trazer danos. 6) Jardins: a pode e rega das plantas deve ser feita com perio-dicidade que depende do tipo de planta e das condições climáticas de cada localidade. Áreas verdes agregam valor, desde que estejam bem mantidas. 7) Controle de pragas: o comba-te deve ser feito por profissionais

experientes da atividade nas áreas comuns do prédio a fim de evi-tar surgimento e proliferação de animais indesejados tais como baratas, ratos, cupins, formigas e traças. 8)Limpeza: a higienização das áreas comuns do condomínio deve contar com a colaboração também dos moradores, os quais devem evitar descartar lixo em locais indevidos, por exemplo. A limpeza também contribui para a preservação do patrimônio e bem--estar coletivo.

MEIO AMBIENTE

O recente surto de casos de Febre Amarela em vários estados brasilei-

ros vem ganhando os noticiários e reacendendo a preocupação do combate ao mosquito Aedes aegypti, o qual é capaz de trans-mitir arboviroses, tais como Fe-

bre Chicungunya, Zika, além da própria Febre Amarela e Den-gue, a mais conhecida de todas.O verão é a estação de risco mais alarmante, uma vez que as altas temperaturas juntamente com as chuvas - comuns nesse período em várias regiões - montam o

cenário perfeito que favorece a proliferação desses insetos que funcionam como vetores do ví-rus, contaminando várias pes-soas e também outros animais, como os macacos, no caso da Febre Amarela. Além da constante vigilância em relação aos sinais e sintomas da doença, é fundamental também fazer a profilaxia e prevenção contra o surgimento dos mos-quitos e pernilongos. Por esse motivo, as dedetizações têm sofrido um aumento na procura nos últimos meses. A pulveriza-ção dos produtos - que podem ser em pó, líquido ou gel, entre outros - é feita nas paredes e nas áreas externas.O efeito da dedetização dura em torno de três meses, sendo que pode ser até prolongado se hou-ver cooperação na manutenção da limpeza. Entre as orientações

Dedetização previne proliferação de mosquitos transmissores de doenças

necessárias, está acabar com criadouros do mosquito, que são ambientes com água parada, seja em pneus fora de uso, gar-rafas, baldes ou outros materiais que costumam ser deixados nos quintais.A contratação de uma empresa especializada é essencial para o sucesso do procedimento, pois apenas os técnicos profissionais serão capazes de distinguir os insetos e escolher os produtos químicos para o combate mais eficaz. A diferenciação da espé-cie é importante para conhecer

os hábitos dos mosquitos: Antes de qualquer coisa, é preciso di-ferenciar os tipos de mosquito. Há dois que aparecem com bas-tante frequência no ambiente ur-bano: o Culex (mosquito domés-tico, muriçoca ou borrachudo) e o Aedes aegypti, já mencionado. O primeiro prefere a madrugada, coloca seus ovos em água suja e não deixa ninguém dormir direi-to com o seu zumbido. O segun-do é muito ágil, se reproduz em água limpa, ataca em plena luz do dia e é responsável por trans-mitir versas viroses.


Jornal do SíndicoFevereiro de 2018 5DICAS | DICAS | DICAS | DICAS | DICAS | DICAS | DICAS | DICAS |

As altas temperaturas do verão são convidativas para o uso do ar condicionado. Porém, o uso des-se equipamento deve ser acompanhado de cui-dados, uma vez que a falta de manutenção pode acarretar prejuízos tanto materiais quanto para a saúde dos usuários. O cuidado com a limpeza é essencial, sabendo que a sujeira acumulada pode ser bastante nociva às pessoas, especialmente crianças e idosos, que já são mais suscetíveis a infecções respiratórias.Os cuidados com o aparelho de ar condiciona-do são basicamente: 1) manter o ar condiciona-do em uma temperatura amena, evitando deixar o ambiente muito seco; 2) jamais deixar o ar na sua potência máxima; 3) fazer a limpeza do fil-tro mensalmente, evitando acúmulo de poeira e outras partículas; 4) fazer uma manutenção do aparelho a cada seis meses. Instalações elétri-cas também devem estar em dia, evite arranjos e gambiarras que possam causar sobrecarga elétri-ca e provocar acidentes.

No universo da construção, a todo momento sur-gem novos materiais e técnicas para proporcionar maior praticidade e reduzir o tempo da reforma. Quem quer fugir das reformas convencionais e do inconveniente quebra-quebra, pode dar novos ares aos ambientes de forma rápida trocando o piso sem remover o antigo. É a chamada técnica “piso sobre piso”, a qual pode reduzir custos em até 40%, além de diminuir o tempo de instalação, a bagunça e o barulho causados. Revestimentos modernos como pisos vinílicos e pisos laminados são os mais indicados para a ins-talação piso sobre piso, especialmente sobre pisos cerâmicos e porcelanatos. Porém, especialistas alertam para que isso seja possível, é preciso má-ximo de cuidado na preparação prévia que requer que a superfície esteja nivelada, limpa e livre de umidade.

Ar condIcIonAdo cAIxA dE gordurALíquidos gordurosos e resíduos de comida são grandes vilões que podem provocar entupimen-tos nas tubulações do condomínio. Para ameni-zar esse efeito danoso são instaladas as caixas de gordura, as quais funcionam como filtros quem retêm a gordura antes que esse rejeito caia na rede pública, administrada pela concessionária de água e esgoto. A construção e instalação desse equipamento devem obedecer a regras disciplinadas através da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e seu estado de conservação da caixa de gordura deve ser verificado a cada 30 dias. A caixa de gordura pode ser encontrada a um valor médio de R$ 150,00 (tamanho 18 litros) em mate-riais como PVC, ou fibra de vidro, podendo tam-bém ser construída em concreto ou alvenaria. Ela deve ser instalada em local facilmente acessível, observando sempre se ela está bem vedada para evitar atrair animais como baratas e ratos.

PIso sobrE PIso

Jornal do Síndico6 Fevereiro de 2018

MEIO AMBIENTE Fonte : Douglas Mota

Muito aguardado por uns e rejeitado por outros tan-tos, o verão pode ser si-

nônimo de férias e diversão, mas também de problemas e extremida-des climáticas. E tão fortes quanto o calor, as chuvas da estação podem oferecer muitas dores de cabeça para síndicos e condôminos, caso não se preparem para esta época. Para o gerente geral de condomínios da Apsa, Jean Carvalho, moradores e gestores devem se prevenir. “Se cada apartamento e cada área exter-

na e de uso comum estiverem com a manutenção em dia, é pouco pro-vável que haja problemas”, afirma. Entre os itens que merecem a aten-ção do síndico está o sistema de captação e escoamento de águas pluviais. “O sistema deve funcionar, e a água, fluir, como se os canos e calhas fossem veias e artérias”, aconselha Jean Carvalho, que lista as partes que devem ser limpas e de-sobstruídas: calhas, condutores, cai-xas de passagem e de captação dos sistemas pluvial e de drenagem (que

faz a captação da água do subsolo) e buzinotes (saídas do sistemas de drenagem dos muros). O gerente regional da Apsa Valnei Ribeiro também atribui importância às portas sujeitas a “chuva de ven-to”, aos revestimentos das fachadas, às empenas e ao sistema de esgoto. “O síndico deve aconselhar, e os moradores têm que se conscientizar quanto aos cuidados com o esgoto, que, se entupido, pode haver trans-bordamento e refluxo para dentro do condomínio durante as chuvas”, alerta, ressaltando os transtornos e os gastos que decorreriam dessas situações caso não esteja tudo em ordem. As tempestades de verão não cos-tumam ser apenas as com maior vo-lume hídrico, como também as que concentram mais raios, sobretudo num país tropical como o Brasil. Para evitar os perigos mortais tra-zidos por essas descargas elétricas, Valnei Ribeiro aponta os para-raios e as antenas de TV como peças cha-

ve. Os primeiros são fundamentais, mas precisam estar bem fixados para evitar que alguma parte caia durante a descarga, além de estarem com os três sistemas operando (cap-tação, condução e aterramento). Já as antenas de televisão precisam es-tar ligadas aos para-raios, afinal, são peças metálicas no topo dos prédios e atraem raios. As áreas verdes e abertas também demandam cuidados. Jean Carva-lho qualifica os jardins como itens positivos para o condomínio. “Es-sas áreas tornam o solo permeável, algo cada vez mais raro nos grandes centros urbanos”, diz. Quanto às ár-vores, o síndico deve se atentar ao caule apodrecido ou corroído por cupins e à poda das folhas. Caso sua estrutura esteja recalcada, ela corre o risco de desabar com os fortes ventos. Há responsabilidades que também são da alçada dos moradores, como a prevenção de infiltrações, por exemplo. “Fechar e vedar janelas

é uma tarefa de cada condômino”, aponta Valnei Ribeiro. A umida-de que entrar no prédio pode gerar bolor e afetar as estruturas. “A cor-rosão das armaduras e a perda da proteção passiva do concreto são abalos graves que podem vir a ocor-rer se houverem esses descuidos”, alerta. Da parte do síndico cabe cui-dar da impermeabilização de lajes, telhados e paredes com manutenção preventiva de tempos em tempos, seguindo as especificidades do ma-terial utilizado. As chuvas de verão, sem dúvida, podem ocasionar diversos proble-mas. Porém, para condomínios equipados e síndicos engenhosos, todo esse aguaceiro pode ser apro-veitado de alguma forma. “Com tonéis ou cisternas, pode-se armaze-nar a água e usá-la na limpeza das áreas de uso comum”, sugere Valnei Ribeiro. “Não é só ecologicamente correto: pode surgir daí uma econo-mia na conta de água do condomí-nio”, diz.

Corra, que a chuva vem aí: veja cuidados com o condomínio a serem tomados neste verão

É fundamental para a saúde financeira dos condomí-nios realizar a previsão

anual orçamentária, que ocor-re, geralmente, no primeiro tri-mestre do ano. O orçamento anual visa prever os recursos necessários para manter em dia os vencimentos das despesas prioritárias como folha de paga-mento, água, energia, elevado-res, despesas administrativas e de manutenção. Isso evita saldo negativo, juros bancários e mui-ta dor de cabeça para o síndico e condôminos. É preciso olhar para trás, de maneira criteriosa, e verificar os gastos do ano anterior, calcu-lando a média de cada item de despesa dos 12 meses que passa-ram. “O auxílio de uma empresa administradora é recomendável, a qual pode for-necer planilhas com as variações de gastos mês a mês”, aconse-

lha Rosely Schwartz, docente do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profis-sional Online. Assim, é possí-vel realizar uma projeção eficaz, sem desperdício de recursos.Uma dica importante é checar com o zelador ou gerente predial quais são as despesas ordinárias que se farão necessárias no pe-ríodo, por possuírem, em geral, maior conhecimento sobre as ne-cessidades de manutenção. Vale ressaltar que as despesas ordi-nárias devem ser aprovadas em assembleia para afastar a chan-ce de futuros questionamentos, devendo-se considerar tanto as preventivas como as corretivas. Já as despesas extraordinárias ou benfeitorias precisam ser bem planejadas. “O quórum ne-cessário para a aprovação em assembleia desses gastos extras varia de acordo com o projeto”, adverte a docente.

Outro aspecto que pode ser fonte de muitos problemas é a inadim-plência. Para Rosely, é preciso levar em conta não só os que são normalmente inadimplen-tes, como a média de acordos que entram durante o período. Um departamento jurídico ativo, nesse sentido, ajuda a agilizar cobranças e diminuir impactos orçamentários. Já os salários, caso haja previsão de reajuste, por exemplo em torno de 4%, em maio, esse percentual deve ser aplicado de maio em diante. Nos meses anteriores, conside-rar o valor da média. No que se refere a contratos de manuten-ção, deve-se prever um percen-tual de reajuste com a utilização de um índice, como o IGPM. É aconselhável prever também um valor para despesas diversas ou eventuais no orçamento. Após realizar a soma dos doze meses, calcula-se a média de

SAUDE FINANCEIRA *Raquel Zardetto - Tutoria e Comunicação | www.ocondominio.com.br

Orçamento anual evita transtorno e dá transparência à gestão

cada item que compõe as des-pesas. Sobre esse valor total aplica-se o percentual de rateio de cada unidade. “Caso haja al-gum gasto emergencial que es-teja fora do previsto, o síndico

deve convocar uma assembleia e justificar o gasto, mesmo que exista dinheiro no Fundo de Re-serva, o que dará maior transpa-rência e tranquilidade à gestão”, acrescenta.



ADMINISTRAÇÃO (Redação com assessoria)

Dentre os funcionários que trabalham no condomí-nio, é comum que haja

aqueles que desempenham suas funções no período da noite, isto é, após as 22h. Porteiros, recep-cionistas, vigilantes são alguns dos cargos que geralmente apre-sentam essa característica em comum. Tal particularidade os enquadra na categoria de trabalho noturno, a qual possui especifici-dades de acordo com a legislação brasileira. De acordo com a CLT (Consoli-dação das Leis do Trabalho), que regulamente as relações traba-lhistas no país, trabalho noturno é definido como a jornada laboral que consiste em atividades reali-zadas no intervalo compreendido entre as 22h às 5h do dia seguinte, período que se pressupõe maior

desgaste físico e que - portanto - exige compensações para ser exercido. Uma das principais dúvidas do empregador é saber quanto custa uma hora de serviço noturno. As horas noturnas do trabalho nesse horário especial devem ser pagas com um acréscimo de no mínimo 20% sobre o valor da hora de tra-balho diurna. Em termos práticos, por exemplo, se um empregado recebe por hora a remuneração normal diurna de R$ 20,00 um empregado que desempenhar a mesma função entre 22h e às 05h, o valor hora desse funcionário deve ser de R$ 24,00.Entretanto, o que gera mais dú-vidas é a contagem do tempo em si, que é feita de modo distinto do serviço diurno: se para o tra-balhador diurno 1 hora de traba-

lho equivale a 60 minutos, para o trabalho noturno urbano equivale a 52 minutos e 30 segundos, ou seja, a cada 7 horas trabalhadas neste período são computadas 8 horas de trabalho.Para a especialista em direitos trabalhistas, Cecília Teixeira de Carvalho do Escritório Bobrow Teixeira de Carvalho Advogados , cada jornada possui uma carac-terística única perante a lei. “No caso da jornada noturna existem diversas peculiaridades que aca-bam confundindo um pouco, en-tre as principais dúvidas estão: as horas trabalhadas e a compensa-ção no salário conhecido também por adicional noturno”, afirma. A advogada frisa que existem alguns casos onde a jornada do trabalhador acaba sendo mista. “Quando o empregado começa a

Trabalho noturno e suas particularidades

trabalhar durante o dia e termina no período da noite, a lei prevê que o adicional noturno deve ser pago apenas às horas realizadas no período noturno, não sendo necessário o acréscimo para as horas trabalhadas durante o perío-do diurno”, explica a especialista.

Outra particularidade a ser res-saltada é que o adicional noturno integra a remuneração do traba-lhador e impacta diretamente nos valores de pagamentos como fé-rias, 13° Salário e FGTS. Menos nos casos excepcionais, onde a jornada ocorre como exceção.


Os síndicos de condomí-nio devem estar mais do que nunca atentos às

condições de uso dos aparelhos de ar condicionado em funcio-namento nas áreas comuns do prédio. Isso porque, se antes essa já era uma tarefa de extre-ma importância para a seguran-ça e saúde dos usuários, agora ela passa ao status de obrigação legal, uma vez que foi sancio-nada no último dia 4 de janeiro lei que exige manutenção desses equipamentos em ambientes co-letivos.A Lei Federal nº 13.589 - a qual já está em vigor - torna obriga-tória a execução de um plano de manutenção, operação e contro-

le (PMOC) de sistemas e apare-lhos de ar-condicionado em edi-fícios de uso público e coletivo, inclusive produtivos, laborato-riais e hospitalares, estes últimos obedecendo a regulamentos es-pecíficos, visando à eliminação ou minimização de riscos poten-ciais à saúde dos ocupantes.De acordo com a nova Lei, de-verão ser obedecidos os parâme-tros normativos e de qualidade regulamentados pela Resolução 9/2003 da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa) e posteriores alterações, bem como as normas técnicas da As-sociação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O texto determina que os pro-

prietários, locatários e prepostos responsáveis por sistemas de climatização já instalados têm o prazo de 180 dias, a partir da regulamentação da lei, para o cumprimento de todos os seus dispositivos. A lei é abrangente a espaços públicos e privados, e será aplicada a todos os edi-fícios, mas os ambientes clima-tizados de uso restrito – labora-tórios e hospitais, por exemplo - deverão obedecer a regulamen-tos específicos.Sabendo que a falta de limpeza e manutenção desses aparelhos é um dos fatores preocupantes para surgimento de enfermida-des respiratórias alérgicas ou infecciosas, a exemplo de bron-

ESPECIAL (Redação com EBC)

Nova lei federal obriga manutenção de aparelhos de ar condicionado

quite e rinite, dentre outros dis-túrbios (como a conjuntivite), o objetivo da nova lei é garantir a melhor qualidade do ar em espa-ços climatizados, considerando

padrões de temperatura, umida-de, velocidade, taxa de renova-ção e grau de pureza, com o in-tuito de promover um ambiente mais seguro para os usuários.


O TeleCondo, serviço de consultoria para síndicos e condôminos garantidos

do Brasil (41-223-8030), tem re-cebido interessantes perguntas sobre o dia-a-dia do prédio. Al-gumas mostram peculiaridades que podem servir como exemplo ou inspiração para outros. Como esta, por exemplo: P. “Nossa subsíndica foi elei-ta junto com o síndico, mas na convenção diz que quem sofreu ação judicial não poderá ocupar cargo eletivo nem como sindico ou conselho, não diz subsíndica, mas ela não quer deixar o cargo, e está ocupando de vez em quando o de sindico. Pode?”R. Resposta do TeleCondo: “se-gundo o que foi passado pela dú-vida transcrita, percebe-se que a convenção estípula como um dos requisitos para ocupação de car-go eletivo, entenda-se sindico ou membro do conselho, que os pos-tulantes não podem ter sofrido

ação judicial (só do condomínio ou qualquer ação?). Ressalta-se que a convenção apenas se refere aos cargos de síndico e de con-selheiro, porém nada menciona quanto ao cargo de subsíndico. Se a subsíndica foi eleita conforme a vontade da assembléia, é porque de certa forma ela preencheu os requisitos para assumir o cargo.Contudo pode-se questionar que a subsíndica não poderia assumir o cargo de síndico, quando este se ausenta porque a subsíndica não teria os requisitos previamente estipulados (antes de sua eleição) para assumir o posto de síndico. Ficam, por tanto, restritas as fun-ções do subsíndico àquilo que a convenção estipular, não deven-do assumir as atribuições reser-vadas ao sindico, por não preen-cher os requisitos estipulados na convenção.O ideal, para este caso especi-fico, é que o conselho assuma temporariamente a administração

provisória do condomínio no lu-gar do sindico, ma antes, porém, deve sempre observar o que a convenção determina, ou seja, se é permitido adotar tal medida.A resposta do TeleCondo con-tinua com outras observações a respeito da fiscalização dos atos praticados pelo sindico, o que não carece transcrever.Que lições podemos tirar do epi-sódio acima? Nenhuma ou mui-tas. Podemos questionar a respos-ta dada, podemos levanta outras interpretações. A primeira que nos ocorre é que se a convenção fez restrições aos candidatos aos cargos de sindico e de conselhei-ro – os mais importantes do con-domínio – as mesmas limitações também seriam válidas ao cargo de subsíndico.Analogicamente, os requisitos para a eleição de um vice-gover-nador são, ainda que omissa a lei, os mesmos que para presidente e governador, já que os primeiros

ADMINISTRAÇÃO *Autor do TPD-Direito Imobiliário, do Guia do Condomínio IOB e colaborador do Jornal do Sindico.

Restrições ao subsíndico

substituem os segundos, com to-das as pregorrativas e responsa-bilidades, em casos de vacância temporária ou definitiva.Houve erro em eleger como sub-síndico quem não preenchia as condições para assumir o cargo de sindico. Resta saber se o ato de eleição do subsíndico pela assembléia, sem as qualificações que a função de sindico exige, te-

ria o condão de apagar a mácula de ação judicial (seria uma forma de perdão tácito), ou se a nódoa continuaria existindo, o que o impediria de assumir a função maior.Não há uma resposta definitiva e única para o problema. O leitor, se pensar bem sobre o assunto, com certeza encontrará uma so-lução melhor. É o que esperamos.


e membros do conselho con-sultivo. Você conhece as atri-buições de cada um deles?* Síndico é o mais importan-te de todos. Para esse cargo a reeleição é bastante comum: estima-se que cerca de 70% das eleições acabam confirmando o mesmo síndico, prolongando seu mandato. De acordo com o Código Ci-vil (art. 1.348), são atribuições legais do síndico: convocar a assembleia; representar o con-domínio; fazer cumprir a con-venção, o regimento interno e as determinações da assem-bleia; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condô-minos; prestar contas à assem-bleia, dentre outras. * Subsíndico: não existe obri-gatoriedade da existência desse cargo, segundo a legislação vi-

gente. Contudo, ele fica condi-cionado ao que está disposto na Convenção. Alguns condomí-nios de grande porte conside-ram útil manter esse cargo para dar suporte à administração quando a presença do síndico não for possível. Para o subsíndico se aplicam todas as atribuições do síndico, entretanto não deve haver con-flito de autoridade, uma vez que o substituto só assume o posto em caso de ausências esporá-dicas do síndico, por exemplo, uma viagem, ou quando o titu-lar estiver impossibilitado de exercer suas funções, como em caso de doença. Contudo, é importante frisar que o subsíndico não é um vice, ele não herda a titularidade do síndico. Em caso de renúncia ou da morte do síndico, o sub-síndico assume o cargo apenas

provisoriamente, e compete a ele convocar uma assembleia para que seja feita uma nova eleição.* Conselho consultivo: assim como a figura do subsíndico, a existência do conselho não é obrigatória por lei, mas se a convenção prever isso, torna--se obrigatória. Trata-se de um agrupamento de condôminos os quais tem a função de fiscalizar todas as contas do condomínio e emitir parecer sobre elas reco-mendando aprovação desapro-vação em assembleia geral. De acordo com o Código Ci-vil (art. 1.356), “poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três mem-bros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar pa-recer sobre as contas do sín-dico”.

SEU CONDOMÍNIO

A votação é a maneira mais democrática dos condôminos expressa-

rem sua opinião e participa-rem ativamente da dinâmica administrativa em prol dos interesses coletivos. Portanto, é fundamental fazer um apelo para que todos compareçam à assembleia de eleição para de-

monstrarem por meio do voto.O início do ano e, sobretudo, o primeiro trimestre - meses de janeiro, fevereiro e mar-ço - é sabidamente o período escolhido pela a maioria dos condomínios para a realização de eleições internas. Os cargos eletivos que devem ser preen-chidos são: síndico, subsíndico

Primeiro trimestre do ano abre temporada de eleições: saiba quais os cargos e suas atribuições


Jurisprudência TJ-SP - Apelação APL

1042071120098260010 SP 0104207-11.2009.8.26.0010

(TJ-SP)Data de publicação:

19/12/2011Ementa: DESPESAS DE CON-DOMÍNIO - COBRANÇA LEGI-TIMIDADE PASSIVA ‘AD CAU-SAM’ TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SENTENÇA MANTIDA APELO DO RÉU IM-PROVIDO. . Legitimado para fi-gurar no polo passivo da ação de cobrança de despesas con-dominiais é tanto aquele em nome de quem está registrada a unidade condominial no ál-bum imobiliário, como o com-promissário-comprador do imóvel, se desta circunstân-cia houver ciência inequívoca do Condomínio, cabendo uni-camente a este escolher em face de quem quer demandar. - Os encargos da mora são de-vidos a partir do vencimento de cada parcela, por força do princípio ‘dies interpellat pro homine’, consagrado no art.

397 do atual Código Civil .TJ-DF - Apelação Cível do Juizado Especial ACJ 20150310012455

(TJ-DF)Data de publicação:

28/08/2015Ementa: JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CON-TRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGALIDADE NA COBRANÇA DE TAXAS CON-DOMINIAIS ANTES DA ENTRE-GA DAS CHAVES. RESPONSA-BILIDADE DA CONSTRUTORA/VENDENDORA. O PROMITEN-TE COMPRADOR SOMENTE RESPONDE PELAS TAXAS DE CONDOMÍNIO A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES, QUAN-DO PASSA A TER DISPONIBILI-DADE DA POSSE, GOZO E USO DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO SIM-PLES. RECURSO CONHECI-DO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓ-PRIOS FUNDAMENTOS. 1. A ju-risprudência pátria firmou-se no sentido de que somente a partir da entrega das chaves, momento em que é transferi-

da ao promitente comprador a efetiva posse direta do bem, e não a partir da data de emis-são da Carta de Habite-se, é que surge para o condômino a obrigação de efetuar o pa-gamento das taxas condomi-niais. 2. Ademais, no caso, as rés não se desincumbiram de seu ônus de comprovar que o imóvel se encontrava à dis-posição do consumidor des-de a expedição da Carta de Habite-se e/ou que eventual impedimento na entrega do imóvel decorreu de culpa ex-clusiva dos autores (art. 333 , inciso II , do CPC ). 3. Nesse sentido, demonstra-se nula a cláusula contratual que atri-buiu aos adquirentes a obri-gação de contribuir para as despesas do condomínio an-tes da entrega das chaves. Es-correita, portanto, a sentença que determinou a devolução simples dos valores pagos in-devidamente pelos consumi-dores a tal título. 4. Recurso conhecido e improvido. Sen-tença mantida pelos seus pró-prios fundamentos. A Súmula

de julgamento servirá de acór-dão, na forma do artigo 46 da Lei nº 9.099 /95. Condenados os recorrentes vencidos ao pa-gamento das custas processu-ais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cen-to) do valor da condenação.

TJ-PI - Apelação Cível AC 00154122020078180140 PI

201100010012668 (TJ-PI)Data de publicação:

04/05/2015Ementa: PROCESSO CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - REINTE-GRAÇÃO DE POSSE (BEM IMÓ-VEL) - OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR IRMÃ DOS APELANTES, SENDO AMBOS (APELANTES/APELADOS) HERDEIROS DOS PROPRIETÁRIOS FALECIDOS - INVENTÁRIO AINDA NÃO UL-TIMADO, QUE CONFERE A APELADA OS MESMOS DIREI-TOS DOS APELANTES SOBRE O IMÓVEL EM CONDOMÍNIO PRÓ-INDIVISO - REQUISITOS DO ART. 927 DO CPC AUSEN-TES - ESBULHO NÃO VERIFI-CADO - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I - A apelada é

herdeira legítima dos bens dei-xados pelo Â“de cujusÂ”, sen-do assim, dispõe o art. 1.784 do CC que, aberta a sucessão, transmitem-se desde logo aos herdeiros o domínio e a posse da herança e essa comunhão sobre tais bens desfaz-se tão somente após a partilha. Até lá, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e pos-se da herança, será indivisí-vel, e regular-se-á pelas nor-mas relativas ao condomínio. Por tais razões, enquanto não efetivada a divisão dos bens e diante da qualidade de herdei-ro atribuída a apelada, não há que se falar em esbulho, mor-mente porque, antes do fale-cimento do seu pai, a mesma já ocupava o citado imóvel. II - Desta forma, não há que se fa-lar em esbulhador o herdeiro que passou a residir no imóvel do genitor falecido, visto que detém a posse com feição de legitimidade do imóvel e não como clandestina, injusta ou precária. III - Recurso conheci-do e improvido.*Fonte:www.jusbrasil.com.br


BEM ESTAR

Verão, calor, sol são ele-mentos que pedem um bom e refrescante ba-

nho de piscina. E que tal aliar esse momento de lazer a uma eficiente atividade física vi-

sando manter a forma? Sim, a piscina pode e deve contribuir para o processo de emagreci-mento saudável. Saiba como!A natação é o principal exer-cício feito na água, mas não é

Piscinas podem ser aliadas no processo de emagrecimento

o único que pode ser realiza-do na piscina. Existem outras atividades que também podem ajudar no condicionamento fí-sico e perda de peso e o me-lhor: elas podem ser feitas na piscina domestica, em casa ou no condomínio, não é necessá-rio ir a um clube ou academia para se exercitar. Ilude-se quem acha que os exercícios feitos dentro da água não surtem efeito. Pelo contrário, os movimentos mus-culares tendem a ser mais vi-gorosos justamente para ven-cer a força contrária que a água exerce, diferentemente de uma sessão aeróbica fora da água, em que a resistência é mínima. Outra vantagem das atividades aquáticas é a redução do im-pacto das articulações, sendo

portanto indicado também a idosos. Além da natação, a hidroginás-tica é uma das modalidades de atividade física mais praticada em piscinas, podendo ter um público adepto bastante abran-gente, nos dois sexos, todas as faixas etárias e até gestantes, visto que as contraindicações são mínimas. Há de ser con-siderado também o aspecto da sociabilização que os exercí-cios em grupo promove, favo-recendo a interação e criação de vínculo entre os participan-tes. No caso do condomínio, promovendo melhor convívio entre vizinhos. A hidroginástica contribui para o fortalecimento muscular e aumento da resistência, dan-do melhor suporte para toda a

massa muscular corporal. Os resultados dos exercícios feitos na água também são mais rápi-dos que aqueles realizados no solo. A queima calórica tam-bém é considerável: praticar 1 hora de hidroginástica pode reduzir de 450 a 700 calorias.Um dos exercícios que podem ser praticados dentro da água é o Hidropilates, uma das va-riações do Pilates tradicional associado à hidroginástica. Os benefícios vão além do ema-grecimento, servindo também para tonificar músculos e con-tribuir para o relaxamento, já que melhora o controle da res-piração diafragmática e a água age nos gânglios linfáticos, como se fosse uma drenagem, ajudando inclusive a minimi-zar as temidas celulites.


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dicas para síndicoIndividualização dos hidrômetros

No sistema tradicional, o condomínio rateia o gasto total de água entre os moradores, certo? Ao individualizar os hidrômetros cada unidade paga somente pelo que consome e este é o principal ponto de motivação para que os condôminos diminuam o uso da água. Assim, cada um sabe exatamen-te o que consumiu de água no mês e irá pagar pelo próprio consumo.Instalar hidrômetros individuais requer um investimento, por isso vale calcular o quanto essa instalação valerá a pena e principalmente em quanto tempo ha-verá o retorno do investimento.Hoje já existem no mercado hidrôme-

tros digitais capazes de demonstrar o consumo de água em tempo real onde é possível inclusive traçar e programar metas mensais de utilização de água. Nos últimos anos o valor dos hidrô-metros individuais vêm caindo, quem sabe este não é um investimento dos seu condomínio para o próximo verão?

Reutilizar águaEste sistema já está sendo usado por muitas empresas aqui no Brasil e aos poucos está também sendo implemen-tada em condomínios também. A ideia é usar a água pela primeira vez para fins mais nobres como para banho ou lavar as mãos e depois reutilizar a mes-ma água para lavar o chão, descargas, entre outros usos menos nobres.

Para reutilizar a água é necessário que o condomínio possua uma pequena estação de tratamento própria. A ideia é instalar uma caixa d’água que rece-berá a água utilizada das pias e dos chuveiros através de dutos de pvc. É importante acoplar um filtro na entrada da água para a caixa, para que proprie-dades como cabelos não passem para a caixa. A chamada “água cinza” que fica na caixa é enviada para as descar-gas e utilizada nas torneiras para lavar o piso.

O truque da garrafa petSim, é possível economizar muita água no condomínio apenas com uma gar-rafa pet cheia de água. Basta encher uma garrafa pet dois litros com água,

fechar bem e colocar dentro da caixa de descarga.A “mágica” está no fato de que a garra-fa vai preencher um espaço que seria na verdade da água que vem do cano toda vez que se dá descarga. Com o espaço preenchido pela garrafa a água da descarga será preservada e você vai economizar cerca de 2 litros por descarga.Alguns condomínios já estão utilizando este truque para economizar água e os resultados de economia estão sendo muito animadores. Cabe ao síndico incentivar e ensinar os condôminos esta dica simples que fará uma grande diferença no bolso dos condôminos no final do mês.

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Nova lei federal obriga manutenção de aparelhos de ar ... · tar outros problemas como mofo e danos à estrutura do prédio. 2) Instalações elétricas: aqui es-tão incluídas