O CUSTO DAS DECISÕES ARQUITETÔNICAS: Análise de projeto e alternativas de intervenção

NOVEMBRO/2002 USP/UFSM/PUCRS/Renato SOLANO 1/34

O CUSTO DAS DECISÕES ARQUITETÔNICAS:

Análise de projeto e alternativas de intervenção

Renato S. SOLANO - PUCRS

USP - UFSM - PUCRS - NOV/2002


FUNDAMENTAÇÃOMASCARÓ J.L. (1998 e 2002)• Decisões de projetos X Custo• O arquiteto desconhece estas relações• Estudar por elementos e partes funcionaisROSSO T. (1980)• Edifício é um dos produtos mais complexos• É papel do arquiteto apresentar a solução• Dominar componentes de custo e suas variáveisNBR 12721 (1992 e 1999)


Projeto: implantação


Projeto: fachada


Projeto: planta baixa pavimento tipo


Custo por m2

(função da superfície da habitação)Superfície da

Habitação(m2)

Custo do m2

Base: 60 m2 (%) Mascaró (1998)

Custo do m2

Base: 60 m2 (%) PROJETO

40 127 -

50 110 -

60 100 100

70 90 -

80 85 -

84 (projeto) 83 72

90 80 -


Custo de construção(função da superfície da habitação)

Superfície

(m2)

Custo de construçãoBase: 60 m2 (%) Mascaró (1998)

Custo de construçãoBase: 60 m2 (%)

PROJETO

40 85 -

50 92 -

60 100 100

70 105 -

80 113 -

84(projeto) 110 121

90 120 -


Forma da planta X Custo total

•ÍNDICE DE COMPACIDADE

•PERÍMETRO ECONÔMICO

É o perímetro das paredes externas do projeto, passando pela parte interna das sacadas, mais o perímetro das paredes , mais 50% das arestas das paredes externas e de sacadas


Variação do Índice de Compacidade

IC

Cu

sto

un

itár

io e

m ín

dic

es

120

100

80% 100%90%40%


Projeto Original(com sacadas requintadas)

3,4m Area Sacadas = 19,96 m2detalhe Perim.Sacadas = 22,6 m

sacada Ar.Pav.sem sacadas = 388,09 m2

Perim.Pav.sem sac = 111,54 mNumero de arestas = 40 un

Área Pav. = 408,05 m2

1,80m 1,80mPerímetro Pav.

econômico = 154,14 m

IC = 46,46%

6,90m 5,2m 5,2m 6,90m Perímetro/Área = 0,383,3m lado maior/lado menor= 1,7527,50m

0,75

m

3,42

m

0,15m1,5m

4,00

m

0,75

m

15,7

5m5,

90m

3,95

m5,

90m

sacadasacada

sacada sacada


Opção 01PROJETO ORIGINAL MODIFICADO - OPÇÃO 01 (com sacadas simples)

3,4m Area Sacadas = 19,96 m2detalhe Perim.Sacadas = 0 m

sacada Ar.Pav.sem sacadas = 388,09 m2


Área Pav. = 388,09 m2



IC = 55,63%

6,90m 5,2m 5,2m 6,90m Perímetro/Área = 0,323,3m lado maior/lado menor= 1,7527,50m

1,5m

0,15m

5,90

m3,

95m

3,42

m

0,75

m

4,00

m

5,90

m15

,75m

sacadasacada

sacada sacada


Opção 02

PROJETO ORIGINAL MODIFICADO - OPÇÃO 02 (redução nos dois lados sem recortes)3,33m Area Sacadas = 19,96 m2detalhe Perim.Sacadas = 25,32 m sacada Ar.Pav.sem sacadas = 388,09 m2

23,90m Perim.Pav.sem sac = 80,28 mNumero de arestas = 20 un

Área Pav. = 408,05 m2Perímetro Pav.


IC = 61,94%Perímetro/Área = 0,28

lado maior/lado menor= 1,47

1,5m

16,2

4m

sacadasacada

sacada sacada


Opção 03

PROJETO ORIGINAL MODIFICADO - OPÇÃO 03 (redução do lado maior sem recortes)3,33m Area Sacadas = 19,96 m2detalhe Perim.Sacadas = 25,32 m

24,64m sacada Ar.Pav.sem sacadas = 388,09 m2Perim.Pav.sem sac = 80,78 m

Numero de arestas = 20 un



IC = 61,68%Perímetro/Área = 0,28

lado maior/lado menor= 1,56

1,5m

15,7

5m

sacada sacada

sacada sacada


Opção 04PROJETO ORIGINAL MODIFICADO - OPÇÃO 04 (redução do lado menor sem recortes)

3,33m Area Sacadas = 19,96 m2detalhe Perim.Sacadas = 25,32 m sacada Ar.Pav.sem sacadas = 388,09 m2




IC = 60,41%

27,50m Perímetro/Área = 0,29lado maior/lado menor= 1,95

1,5m

14,1

1m

sacada sacada

sacada sacada


Opção 05PROJETO ORIGINAL MODIFICADO - OPÇÃO 05 (reduz lado menor e mantem recorte do lado maior)





IC = 51,46%

12,10m 3,30m 12,10m Perímetro/Área = 0,3427,50m lado maior/lado menor= 1,83

15,0

0m1,

5m

4,00

m3,

42m

sacada sacada

sacada sacada


Opção 06PROJETO ORIGINAL MODIFICADO - OPÇÃO 06 (reduz lado menor e mantem recorte do lado menor)



Área Pav. = 408,05 m2



IC = 54,75%


1,5m

3,95

m14

,63m

sacada sacada

sacada sacada


Opção 07

PROJETO ORIGINAL MODIFICADO - OPÇÃO 07 (reduz lado maior e mantem recorte lado menor)3,33m Area Sacadas = 19,96 m2detalhe Perim.Sacadas = 25,32 m sacada Ar.Pav.sem sacadas = 388,09 m2


Área Pav. = 408,05 m2



IC = 55,47%


1,5m

3,95

m15

,75m

5,90

m5,

90m

sacada

sacada

sacada

sacada


Opção 08

PROJETO ORIGINAL MODIFICADO - OPÇÃO 08 (reduz lado maior e mantem recorte lado maior)3,33m Area Sacadas = 19,96 m2detalhe Perim.Sacadas = 25,32 m sacada Ar.Pav.sem sacadas = 388,09 m2




IC = 50,59%

3,3m Perímetro/Área = 0,3526,50m lado maior/lado menor= 1,68

1,5m

4,75

m4,

17m

15,7

5m

sacada sacada

sacada sacada


Resumo das intervenções da formaOpção IC

aumento IC

diminui CCMQ

comentário

PROJETO ORIGINAL 46,46% - - -

01. muda para sacadas simples 55,63% 19,8% 4,5% mantém proposta

02. retira recortes fachadas. Cria planta retangular: 23,90m x 16,24m

61,94% 33,3% 8,4% intervenção radical

03. hipótese 02, reduz lado maior 61,68% 32,7% 7,9% Interv. radical

04. hipótese 02, reduz lado menor 60,41% 30,0% 6,9% Interv. radical

05. mantém o recorte da circulação vertical e reduz o lado menor

51,46% 10,7% 2,6% Interv. radical

06. mantém recorte do climatizador e reduz o lado menor

54,75% 17,8% 4,0% Interv. radical

07. mantém recorte do climatizador e reduz o lado maior

55,47% 19,4% 4,3% Interv. radical

08. mantém recorte da circulação vertical e reduz o lado maior

50,59% 8,9% 2,2% Interv. radical


Área mínima dos dormitórios

Destino do dormitórioÁrea

mínima desejável

(m2)

Área do projeto

analisado (m2)

comentários

Casal12,00 14,08 com adicional de 2,08 m2 para

leitura

Dois filhos11,00 9,80 quarto projetado para beliche c/ 2

camas

Um filho7,00 7,67

área adicional em função do lay-out

Adicional para jogo ou trabalho1,0 a 8,0 - -


Área mínima: estares e comedores

Função da Área

Área mínima

desejável (m2)

Área do projeto

analisado (m2)

comentários

Estar 14,00 14,87 adequado

Comedor 11,00 11,24 adequado


Área mínima das cozinhas

Tipo de cozinhaÁrea

mínima desejável

(m2)

Área do projeto

analisado (m2)

comentários

Cozinha estrita 5,20 - -

Cozinha completa 6,80 - -

Cozinha c/lugar para refeições

9,00 - -

Cozinha com lavanderia conjugada

10,00 9,27 adequado


Relação entre áreas de uso

Relações entre áreas

A relação deve estar

no intervalo

Relação no projeto

analisadocomentários

Guarda-roupa / Dormir

0,13 - 0,20 0,20 adequado

Estar / (Dormir + Guarda-roupa)

0,70 - 1,20 0,82 adequado

Área úmida / Área seca

0,35 - 0,40 0,30adequado ao programa

de necessidades


m2 de garagem / vaga

Tipo de unidade habitacional classificada

por faixa de área privativa total

menor que:

(ótimo)valor médio

maior que:

desaconselhável

Relação no projeto

analisado

apto de 70 a 100 m2 20 22 24 21,93


Àrea equivalente (com garagens)/área privativa (sem garagens)

Tipo de unidade habitacional classificada por quantidade de vagas

de garagem

menor que:

(ótimo)

valor médio

maior que:

desaconselhável

Relação no

projeto analisado

1 vaga por apartamento

1,20 1,26 1,30 1,17


Área de uso comum por apartamento

Tipo de organização da planta do edifício,

classificada em apartamentos por andar

menor que:

(ótimo)

valor médio

maior que:

desacon-selhável

Relação no projeto analisado

Quatro aptos por andar

8 10 12 6,63


Densidade de planos verticais (m2/m2)

Tipo de unidades habitacionais,

classificadas por faixa de área privativa total

menor que:

(ótimo)

valor médio

maior que: desacon-selhável

Relação no projeto analisado

Aptos de 70 a 100 m2 2,00 2,20 2,50 1,88


Isolamento térmico

Cálculo da resistência térmica do edifício exemplo

Resistência térmica do PROJETO m2 oC/Wsuperficial externa 0,040telha de fibrocimento 0,010superfície interiores da câmara de ar (c/+30%) 0,260

laje de concreto com 10cm de espessura 0,066

superficial interna 0,160espuma rígida poliestireno expandido: 25mm 0,735

RESISTÊNCIA TÉRMICA TOTAL 1,271

1. Mascaró (1998): R = 1,100 m2 oC/W2. é possível uma economia, utilizando-se a espuma rígida poliestireno

expandido com 20 mm, com resistência térmica de 0,588 m2 oC/W3. RESISTÊNCIA TÉRMICA TOTAL de 1,124 m2 oC/W


Cálculo do Custo Total

Área total real, Mascaró (1998, pg.138) 11.300,83 m2

Área equivalente total, Mascaró (1998, pg.138) 10.040,82 m2

Custo por m2, Mascaró (1998, Tab. VII.1,pg.138).** Mascaró admite o custo unitário na faixa de 0,8 a 1,1 CUB/m2 0,94 CUB/m2

Custo total do edifício, Mascaró (1998, pg.138) 9.438,37 CUB

CUB do mês de Maio/2002, Sinduscon-RS 577,12 R$/m2

Custo total do edifício (calculado conf. Mascaró) 5.447.072,09 R$

Custo Total do Edifício, determinado no orçamento paramétrico foi de R$ 5.415.486,34


Distribuição % das rubricas de custo

Instalações Provisórias…………………. 2,60% 2,74% -0,14% Fundações.....................………………….. 5,00% 3,98% 1,02%

Alvenarias................……………………..... 8,00% 8,00% 0,00%

Estrutura...............…………………............ 18,00% 19,01% -1,01%

Telhado.....................…………………....... 2,50% 2,75% -0,25%

Instalações Elétricas e Telefônicas........... 7,10% 5,66% 1,44%

Instalações sanitárias e de gás……….. 8,40% 3,77% 4,63%

Pisos.............…………….…………………. 6,84% 7,06% -0,22%

Aparelhos sanitários………………….......... 4,38% 4,15% 0,23% Aberturas.........………………….................. 8,55% 12,65% -4,10%

Revestimentos internos………………..... 9,50% 9,20% 0,30% Revestimentos Externos…………………. 6,36% 5,79% 0,57% Pintura......................…………………......... 5,48% 8,04% -2,56%

Vidros........................…………………........ 1,42% 1,51% -0,09%

Acabamentos e outros………………….... 1,42% 2,35% -0,93% Elevador...................…………………......... 4,45% 3,34% 1,11%

TOTAIS.....................…………………......... 100,00% 100,00% 0,00%

ELEMENTO Mascaró Projeto Diferença


Custos por elementos funcionais

ELEMENTOFUNCIONAL

Participaçãopercentual

(Mascaró,1998)

Participaçãopercentual(Projeto)

Diferençapercentual

planos horizontais 26,79% 29,80% -3,01%

planos verticais 44,84% 48,19% -3,35%

Instalações 24,33% 16,92% 7,41%

Canteiro 4,02% 5,09% -1.07%

TOTAIS 99,98% 100,00% -0,02%


Nova fachada após a

intervenção


Detalhes das sacadas

PINGADEIRA MÁRMORE

251015

16,5

90

5

768

1,5

3,5102,5

20

2

50

73

FOLGA CONTRAMARCO

3

3,593,5

26,5

323,5

258,5

REVESTIMENTO DE EMBOÇO

MISTO/MASSA PVA/TINTA PVA

TUBO METÁLICO

3,5

119

260

1,510

3,5

50

1040

2510

1563

3

1

210

63,5

ARGAMASSA DE AJUSTE6

63,56

FLANGE Ø12cm

APOIO/FIXAÇÃO

13,5

275

PRÉ-MOLDADO DE CONCRETO 200X9X6 (AJUSTAR MEDIDAS

NA OBRA) FIXADO COM ARGAMASSAPARAFUSO E BUCHA

DE FERRO / Ø6cm

BRANCO

REVESTIMENTO EXTERNOCERÂMICA CECRISA QUARTER

(LINHA MOSAICO)

21,5

5

2

FOLGA CONTRAMARCO

253,5

111,5

260

210

6

ARGAMASSA DE AJUSTE

13,5

275

PRÉ-MOLDADO DE CONCRETO 200X9X6 (AJUSTAR MEDIDAS

NA OBRA) FIXADO COM ARGAMASSAPARAFUSO E BUCHA

15

21,5

5

13,5

15

ORIGINAL ALTERADA


CONCLUSÕES

• O projeto tinha sido concebido dentro dos princípios arquitetônicos e econômicos

• A intervenção possibilitou melhor desempenho econômico sem violentar a arquitetura

• A intervenção provocou uma economia de R$ 270.774,31, equivalentes a 4,5 apartamentos pelo preço de venda.

• A intervenção reduziu 5,0% do Custo Total

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