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O que muda na Incorporação
de Hotéis para Investidores
Imobiliários Pulverizados
(H.I.I.P.s) depois do Manual
de Melhores Práticas?
SECOVI
Outubro/2012
O que é o Manual de Melhores Práticas?
É um conjunto de parâmetros e referências usuais do mercado e consideradas como as “melhores práticas” pelo Grupo de Trabalho que, adequadamente sistematizados, permitem mostrar com mais clareza os direitos e obrigações de cada um dos envolvidos no processo de viabilização e operação de hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, nomeadamente:
– Incorporadores Imobiliários e “Developers” (empreendedores)
– Empresas de gestão hoteleira (operadoras)
– Consultores Hoteleiros (responsáveis pelos estudos de viabilidade econômica dos empreendimentos)
– Empresas de “Hotel Asset Management”
– Empresas de comercialização e intermediação imobiliária
– Bancos e Instituições Financeiras
– Compradores/Investidores
Abrangência: Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados
• Lançamento Imobiliário
- Condo-Hotéis (100% pool)
- Apart-Hotéis (pool parcial)
• Fundo de Investimento Pulverizados (de hótéis)
• Outras estruturas possíveis, vendidas no mercado pulverizado
Tônica: o investidor pulverizado não é qualificado e precisa ser assistido e
amparado. (hiposuficiente)
Manual de melhores práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários
Pulverizados (H.I.I.P.s)
Objetivo: “Disponibilizar parâmetros, referências e procedimentos que
permitam caracterizar, de maneira objetiva, o que é, na prática, um bom
produto de investimento hoteleiro de base imobiliária.”
Manual de melhores práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários
Pulverizados (H.I.I.P.s)
Fontes de Recurso para
os Novos Empreendimentos Hoteleiros:
• Capital Próprio
• Empréstimo BNDES (Procopa)
• Fundos de Investimento
- Fundos de desenvolvimento
- Fundos de Renda
• Incorporação Imobiliária (mais de 70% dos casos)
Por que o Manual é necessário?
Condo-Hotéis Incorporação
Imobiliária
1° Momento:
Incorporação Imobiliária
• Players:
- Incorporadora imobiliária
- Operadora Hoteleira
- Corretor Imobiliário
• Objetivo: o resultado da
incorporação
2° Momento:
Negócio Hoteleiro
• Players:
- Operadora Hoteleira
- Investidores
- Hotel Asset Manager
• Objetivo: o resultado da
operação hoteleira
Os dois momentos do negócio:
Por que o Manual é necessário?
H.I.I.P = Produto Imobiliário de Investimento
Todo empreendedor que incorporar um empreendimento hoteleiro para vendê-lo no
mercado de investidores imobiliários pulverizados tem de priorizar o fato de que
esse empreendimento é, de fato e de direito, um produto imobiliário de investimento.
E, como tal, deve:
a. Ser estruturado como negócio, pensando-se principalmente na atividade
hoteleira que nele será desenvolvida depois de sua inauguração;
b. Ser viável economicamente, isto é, ter perspectivas criteriosas e
fundamentadas de proporcionar ao investidor imobiliário, após sua
inauguração, uma rentabilidade compatível com outras opções de
investimento do mercado que também tenham base imobiliária;
c. Ser construído, mobiliado e equipado com os cuidados e com os materiais e
equipamentos compatíveis com a operação hoteleira que nele será
desenvolvida;
d. Ter uma operação hoteleira adequadamente estruturada, levando-se em
consideração que essa operação não apenas tem de ser competente para
gerir o empreendimento, mas também ser adequada para efetuar sua gestão
em um cenário de propriedade pulverizada, com as respectivas necessidades
de prestação de contas e de atenção aos proprietários;
A Indústria Hoteleira é cíclica
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Recuperação do Mercado da Cidade de São Paulo
Diária Média (R$ de 2010) RevPar Ocupação
“A hotelaria é cíclica. Períodos de desenvolvimento de novos
hotéis são precedidos por períodos de estagnação”
Período Crítico
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R$ 350
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1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012p 2013p 2014p
Diária Média (R$ de 2012) RevPar Ocupação
R$ 355 R$ 382
Fonte: Fundo II Hotel Maxinvest
R$ 274
A Indústria Hoteleira é Cíclica
Recuperação do Mercado
Hoteleiro de São Paulo
Fonte: FOHB e HotelInvest
Placar da Hotelaria
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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Oferta Demanda Taxa de OCCAno Número de
Hotéis
Número de
UHs
2012 5 1.024
2013 1 80
2014 5 1.081
2015 1 224
Total 12 2.409
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Perspectivas do Mercado de Salvador
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R$ 120
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R$ 200
R$ 240
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R$ 320
R$ 360
R$ 400
DiáriaMédia RevPAR Ocupação
Perspectivas do Mercado de Salvador
Em R$ de 2012
O Novo Ciclo de Desenvolvimento
São Paulo Brasil
-
1.000
2.000
3.000
4.000
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7.000
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O que muda com o Manual de Melhores Práticas
• Ficam mais claras as responsabilidades dos envolvidos no processo de viabilização
e operação dos H.I.I.P.s;
• Ficam mais claros os direitos do comprador, principalmente em relação ao produto
imobiliário de investimento adquirido.
• Diminui a possibilidade de construção de hotéis inviáveis economicamente que, além
de prejudicar os seus próprios investidores, prejudica também o restante do
mercado;
• Diminui o risco do investidor em hotéis
• Boa rentabilidade + Menor risco = melhor imagem do hotel como investimento
• Acesso a fontes de recurso com menor custo de oportunidade
• Viabilização de hotéis mais capital-intensivo (padrão internacional)
• Mais oportunidades para o setor imobiliário
Agradecimentos
Vice Presidência
de Assuntos
Turístico-
Imobiliários
(Caio Calfat)
Diretoria de
Flats
(Heleno Maluf)
Alberto M. Ribeiro –Sol Brasil
Ana Maria Biselli - Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB)
Carlos Alberto Campilongo Camargo –Sol Brasil
Carlos Alberto de Carvalho - Ábaco Hotelaria e Serviços S.A
Diogo Canteras - HotelInvest
Fernando Zaccari - GJP Hotéis & Resorts
Flávio Straus –Grupo Posadas
Guilherme Terra - Advogado
Jean‐Urbain Hubau – Grupo Accor
João Annunciato – Grupo Artrax
Lucio Suriani - Grupo Concivil-Estanplaza
Manuela Gorni - Jones Lang La Salle
Márcia Rezeke - Advogada
Maurício Bernardino –Associação Bras. de Indústria de Hotéis (ABIH)
Nuno Constantino - Neoturis
Rafael Guaspari - Atlantica HotelsInternational
Ricardo Manarini - InterContinentalHotelsGroup (IHG)
Ronaldo Albertino - Bourbon Hotéis & Resorts
Virgílio Carvalho - Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares
Viviene Boverio –Grupo Accor
Agradecimentos
Carlos Pinto Del Mar
Jaques Bushatsky
Marcelo Terra
Pedro Augusto Machado Cortez
Ricardo Lacaz Martins
Ricardo Nacim Saad
Rodrigo Cury Bicalho
Conselho Jurídico da
presidência do SECOVI
Grupo de trabalho