PORTUGAL - Cushman & Wakefield/media/reports/portugal/Mercado Hoteleiro... · • O crescimento económico internacional e local; • O aumento das ligações aéreas para os

Hotelaria | Novembro 2017

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PORTUGALHOTELARIA

Uma publicação Cushman & Wakefield

www.cushmanwakefield.pt

Novembro 2017

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“O sector turístico nacional atravessa atualmente um momento de forte crescimento, retratado pelo excelente desempenho das unidades hoteleiras e pelos máximos registados, ano após ano desde 2010, nos indicadores turísticos. São vários os fatores que explicam o recente desempenho da indústria:

• A estratégia implementada por parte das organizações de turismo nacional que passou por uma estruturação e promoção dos produtos e destinos turísticos adaptando-os às exigências do mercado;

• O crescimento económico internacional e local;

• O aumento das ligações aéreas para os principais mercados emissores bem como a abertura de novas rotas e mercados;

• Os fenómenos de insegurança verificados no Norte de África, que contribuíram no sentido de canalizar a procura para destinos já consolidados.

A comunidade internacional tem vindo a reconhecer o valor de Portugal como destino turístico através de inúmeros prémios e distinções: a título de exemplo, a World Travel Awards em 2017 concedeu distinções a 14 estabelecimentos hoteleiros em Portugal, tendo também reconhecido o país como Europe´s Leading Destination, a região do Algarve como Europe´s Leading Beach Destination e a

Região da Madeira como Europe´s Leading Island Destination.

Neste enquadramento, o sector do turismo tem observado um desempenho excecional, com os últimos três anos a registarem crescimentos consecutivos nos proveitos na ordem dos dois dígitos. Esta performance tem despertado o interesse de investidores internacionais para produtos de natureza turística, encontrando nestes ativos opções de investimento a taxas de retorno competitivas. As cidades de Lisboa e do Porto, e a região do Algarve, apresentam-se hoje como destinos muito apelativos para capital internacional que reconhece nos ativos hoteleiros destas localizações um potencial de valorização muito significativo.

Em resposta ao interesse crescente dos investidores imobiliários, a Cushman & Wakefield desenvolveu um estudo sobre o mercado turístico em Portugal que procura sistematizar informação de referência para apoiar o processo de tomada de decisão. O principal objetivo deste documento é o de combinar dados ocupacionais sobre o sector, com informação do desempenho operacional das unidades hoteleiras e da dinâmica de investimento dos hotéis no seu papel de ativos imobiliários.

Eric van LeuvenHead of Portugal

Mercado turístico ao rubro


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Mercado turístico ao rubro

ÍNDICE

1. Procura 5

2. Oferta 10

3. Operação hoteleira 14

4. Alojamento local 15

5. Lisboa 16

6. Porto 19

7. Investimento 22

8. Tendências 26

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1.PROCURA

A procura dos estabelecimentos turísticos iniciou em 2010 a tendência positiva que mantém até hoje. À data, a insegurança nos principais destinos turísticos do Médio Oriente e Norte de África foi um importante motivador do crescimento, que mais tarde se consolidou, fruto da qualidade superior do produto turístico e também da recuperação da economia, que suportou o aumento da procura interna. A evolução das dormidas de Janeiro a Setembro em território nacional retrata um crescimento de 7,3% face a 2016, apontando as estimativas da Cushman & Wakefield para 57,4 milhões de dormidas no final deste ano.

EVOLUÇÃO DE DORMIDAS - PORTUGAL

O número de hóspedes cresceu de forma mais acentuada ao longo da última década, verificando um aumento nos últimos 10 anos de 54%, face aos 42% registados nas dormidas. Esta evolução reflete uma correção ligeira na estada média, que desceu dos 3 dias para os 2,85 entre 2006 e 2017 e que se justifica por um crescimento da procura mais acentuado nos destinos city break de Lisboa e Porto, em oposição aos destinos de praia, como são o Algarve e a Madeira.

Fonte: INE | * Estimativa

46,3 MILHÕES Dormidas em estabelecimentos hoteleiros - Janeiro a Setembro 2017

57,4 MILHÕES Estimativa dormidas em estabelecimentos hoteleiros - 2017

7,3%Crescimento homólogo - 2017

MACRO INDICADORES DE PROCURA TURÍSTICA

EVOLUÇÃO DE HÓSPEDES

+74%Crescimento hóspedes estrangeiros 2006 -2016

+32%Crescimento hóspedes nacionais 2006-2016

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*

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Janeiro a Setembro Outubro a Dezembro

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*

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Estrangeiros Nacionais

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A taxa de ocupação evoluiu em consonância com os restantes indicadores, verificando-se uma melhoria muito acentuada a nível nacional, subindo dos 57% em 2006 para os 70% registados hoje. A Região Autónoma da Madeira e a Área Metropolitana de Lisboa são as zonas com melhor desempenho em termos de ocupação, com valores até Setembro de 81% e 78% respetivamente.

Nos últimos 10 anos o sector turístico passou por um conjunto de mudanças estratégicas que perfilou Portugal como um destino amplamente diversificado. Ao longo da última década a concentração maioritária da oferta em “Destinos Sol & Praia” estendeu-se a um leque de produtos especializados em segmentos diferenciados, como são a cultura, natureza, lazer e gastronomia.

As cidades de Lisboa e do Porto (destinos de lazer e cultura), bem como os Açores (destino de natureza), desempenharam um papel crucial neste processo de diversificação de produto, tendo sido precisamente as regiões que maior evolução registaram em termos de procura.

A mudança do perfil turístico em Portugal é retratada na evolução dos indicadores de procura. Ainda que o crescimento do mercado se tenha feito sentir em todo o país, existem diferenças significativas entre regiões.

Os destinos mais consolidados como Algarve e Madeira perderam alguma quota de mercado face à Região Norte ou à Área Metropolitana de Lisboa. O Algarve é ainda o principal destino turístico nacional, tendo captado 16,1 milhões de dormidas entre Janeiro e Setembro deste ano, mas foram os hotéis da Região de Lisboa que receberam o maior número de turistas, na ordem dos 4,74 milhões.

TAXA DE OCUPAÇÃO

EVOLUÇÃO QUOTA DE MERCADO - 2006/2017*

CARACTERIZAÇÃO DA PROCURA

94%Região Norte quase duplica dormidas na última década

+3%Ganho quota de mercado Grande Lisboa e Região Norte

-5%Quebra quota de mercado do Algarve

-3%Quebra quota de mercado da Região Autónoma da Madeira

Fonte: INE | * Janeiro a Setembro

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*

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Portugal Norte Centro Área Metropolitana de Lisboa

Alentejo Algarve Região Autónoma dos Açores Região Autónoma da Madeira


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QUOTA DE DORMIDAS POR REGIÃO

EVOLUÇÃO DE UMA DÉCADA HÓSPEDES ESTRANGEIROS POR ORIGEM – 2017*

+876.000França sobe ao Top 3 dos principais mercados emissores de turistas

+421.000Turistas brasileiros triplicam

120%Crescimento hóspedes de mercados minoritários

Entre os fatores mais significativos da evolução do mercado na última década destacam-se o aumento do peso dos turistas estrangeiros e uma maior dispersão dos mercados emissores. Em 2006 o peso dos turistas estrangeiros em Portugal era de 53%, tendo evoluído em 2017 para 62%. Nos últimos dez anos os turistas estrangeiros aumentaram em 4,8 milhões registando um crescimento de 75%.

%


Ao longo da última década, foi França que registou o maior crescimento absoluto em número de turistas, seguida pelos mercados do Reino Unido, Alemanha e Brasil. Importa destacar a parcela crescente de hóspedes originários de mercados minoritários, entre os quais se destacam a Polónia e a Suíça, uma vantagem para o sector em termos de diversificação de risco.

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TAXA DE OCUPAÇÃO POR REGIÃO

O crescimento na procura turística teve um impacto direto no desempenho das unidades hoteleiras, cujos principais indicadores de operação têm vindo a registar importantes melhorias. A taxa de ocupação a nível nacional cresceu 6 pontos percentuais em dez anos, fixando-se em 2016 nos 63%.

A melhoria mais acentuada nos níveis de ocupação das unidades hoteleiras nas regiões da Madeira e Açores é explicada essencialmente por um menor crescimento da oferta, em oposição à Região de Lisboa. Adicionalmente, o surgimento e crescimento exponencial do alojamento local tiveram um impacto menos favorável na performance das unidades hoteleiras da Grande Lisboa. Ainda assim, a evolução do sector hoteleiro em Portugal na última década é extraordinária e reflete o imenso potencial do país como destino turístico.

+14%Açores é a 2º região que mais cresce em ocupação

80%Madeira lidera em taxa de ocupação

76%Lisboa desce para 2º lugar em termos de ocupação


%


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A oferta futura está estimada em mais de 120 projetos turísticos com abertura prevista para os próximos 3 a 5 anos. A maioria dos empreendimentos são unidades hoteleiras e localizam-se na Área Metropolitana de Lisboa (cerca de 50 projetos), bem como na Região Norte, para onde são conhecidos mais de 30 novos empreendimentos turísticos.

2.OFERTADISPERSÃO DA OFERTA HOTELEIRA - PORTUGAL

Sol & PraiaAlgarve e Madeira

29% unidades de alojamento16% empreendimentos

NaturezaAçores e Douro


City Break & NegóciosLisboa e Porto


Madeira

Açores

* Dados resultantes da base de dados hoteleira propriedade da Cushman & Wakefield** Unidades de alojamento: quartos, apartamentos e moradias

Portugal conta hoje com cerca de 2.200 estabelecimentos hoteleiros*, que oferecem mais de 135.000 unidades de alojamento**. As regiões do Algarve e da Madeira e os centros urbanos de Lisboa e do Porto concentram a maioria da oferta hoteleira existente em Portugal. Mais recentemente, o Arquipélago dos Açores começou a posicionar-se como um destino turístico com uma grande margem de crescimento, sendo a sua oferta hoje mais representativa do que no passado. A região do Douro, no Norte do país, conta também com uma oferta considerável e um importante potencial.

Área Metropolitana de Lisboa Área Metropolitana do Porto Algarve


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OFERTA POR TIPOLOGIA – Nº UNIDADES DE ALOJAMENTO

OFERTA POR CATEGORIA – Nº HOTÉIS

A oferta turística nacional é maioritariamente composta por unidades hoteleiras, que contam com 77% do total dos aposentos. O alojamento local, não contabilizado nos dados apresentados, começa a perfilar-se como uma alternativa importante de alojamento para os turistas, competindo essencialmente com os hotéis e apartamentos turísticos. Os resorts são ainda pouco relevantes à escala nacional, ainda que a sua presença nas regiões do Algarve e Centro (Região Oeste) seja significativa.

A oferta hoteleira em Portugal, à data de hoje estimada em 1.500 unidades, concentra-se maioritariamente nas categorias intermédias. Os hotéis de 4 estrelas representam 34% da oferta, seguidos pelas unidades de 3 estrelas nos quais se enquadram 30% do total de projetos. Os hotéis de 5 estrelas contam com um peso ainda pouco significativo, apenas 10% e cerca de 150 projetos.

No que se refere à evolução futura da qualidade das unidades hoteleiras em Portugal, o mercado tem apostado na especialização e qualificação da oferta, tanto ao nível do produto como do serviço hoteleiro. A categoria dos projetos inaugurados nos últimos anos reflete esta tendência, de entre as 170 unidades hoteleiras inauguradas desde 2014, a categoria 4 estrelas é dominante, correspondendo a cerca de 90 aberturas.

9%Resort & Aldeamento

3%Turismo Rural

10% Aparthotel & Apartamento

77%Hotel

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PRINCIPAIS OPERADORES EM PORTUGAL

O Grupo Pestana é o maior operador hoteleiro em Portugal, aproximando-se das 70 unidades em operação com uma oferta que excede as 5.000 unidades de alojamento. A Accor Hotels é o segundo operador mais representativo no país e a marca internacional com maior peso, contando com uma rede de 32 unidades que superam as 3.300 unidades de alojamento.

O Grupo Vila Galé segue-se em termos de oferta, reunindo 21 hotéis com mais de 3.000 unidades de alojamento.

De entre os operadores internacionais instalados em Portugal, destacam-se, para além do já referido Grupo Accor Hotels, a Melia Hotels (em parceria com a nacional Hoti Hotels), a Marriot & Starwood e a Intercontinental Hotel Group.

A indústria hoteleira nacional caracteriza-se por uma elevada fragmentação da propriedade e por uma presença ainda minoritária de operadores internacionais.

Os 20 maiores operadores instalados no mercado contam com apenas 15% das unidades hoteleiras, mas a representatividade em termos de unidades de alojamento é substancialmente mais significativa, representando 37% do total.

No que se refere ao grau de internacionalização do sector, de entre os 10 maiores operadores instalados apenas 4 são marcas internacionais.


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3. OPERAÇÃO HOTELEIRAA indústria hoteleira em Portugal foi severamente afetada pela crise económica. As dormidas registaram quebras acentuadas a partir de 2008, apenas voltando aos volumes pré-crise em 2013. Os proveitos, iniciaram a trajetória de quebra em 2009 e foi apenas em 2014 que retomaram em pleno. Para a recuperação do sector contribuíram um conjunto diverso de fatores, que se prenderam com o crescimento económico internacional e de Portugal, mas a reorganização da indústria hoteleira foi também marcante. Os grupos hoteleiros levaram a cabo uma profunda reestruturação da sua operação, caracterizada por processos de fusões e aquisições e que resultou na otimização das contas de exploração das unidades hoteleiras.

A partir de 2014 a rentabilidade da operação confirmou a inversão do ciclo, registando-se desde esse ano e até hoje crescimentos anuais sucessivos de dois dígitos nos proveitos totais.

A desagregação das receitas do sector hoteleiro reflete o efeito muito positivo na exploração do aumento dos preços médios por quarto praticados. Ao longo da última década os proveitos por aposento evoluíram de um peso de 66% face à faturação total das unidades, para os 72%. Os proveitos resultantes de outras receitas, entre as quais se encontram a restauração, organização de eventos entre outras passaram a representar apenas 28% do total.

O preço médio por quarto em Portugal cresceu 40% na última década, tendo sido a Região do Algarve a registar a evolução mais acentuada, acima dos 60%.

A Área Metropolitana de Lisboa destaca-se largamente em termos de preços médios praticados (ARR) face ao resto do país, situando-se nos 56€. A Região Norte conta hoje com o segundo preço médio mais elevado, 44€ seguida pelo Algarve, com 42€.

EVOLUÇÃO DOS PROVEITOS – PORTUGAL

EVOLUÇÃO PREÇOS MÉDIOS POR QUARTO

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*

Janeiro a Setembro Outubro a Dezembro

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€

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€

+7%Crescimento médio anual na última década

+16%Crescimento homólogo em 2017

€2,9 mil milhõesProveitos em 2016

€2,3 mil milhõesProveitos de Janeiro a Setembro de 2017


€

€


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84% / 80%Taxa de ocupação Agosto

81€ / 70€Diária média em Agosto

57% / 62%Taxa de retenção de imóveis

4. ALOJAMENTO LOCALO mercado de alojamento local encetou a sua evolução em Portugal a partir de 2010, ainda numa fase inicial. O crescimento mais significativo começou a partir de 2013, momento em que a oferta na cidade de Lisboa tinha já ultrapassado as 2.000 unidades e no Porto as 500. Atualmente, a plataforma Airbnb regista uma oferta ativa em Lisboa de cerca de 14.000 unidades e no Porto próxima das 6.000.

O alojamento local é visto pelos turistas como uma alternativa de alojamento, competindo numa primeira fase com as unidades hoteleiras. Contudo, a hotelaria convencional tem vindo a diferenciar-se por via do serviço incrementando valor à experiencia dos turistas, configurando-se assim o alojamento local como oferta complementar à atividade turística.

A operação deste tipo de alojamento ao longo dos últimos 7 anos revela-se atrativa tendo em conta a taxa de retenção dos imóveis (peso unidades ativas atualmente face ao total de unidades em comercialização no mercado desde o início da análise em 2010), que em Lisboa e no Porto são as mais altas de entre os mercados comparáveis, tanto em termos de dimensão relativa como de tipo de destino.

Ainda que o alojamento local seja tradicionalmente explorado por particulares, a crescente profissionalização é notória. Atualmente os portfólios de alojamentos locais representam mais de 70% da oferta total em Lisboa e Porto.

Na realidade europeia, e em comparação com destinos turísticos semelhantes, a cidade de Barcelona domina em termos de oferta, Lisboa encontra-se em quinto lugar das 8 cidades analisadas e o Porto é a cidade com menor número de alojamentos.

Os preços médios praticados refletem uma realidade equiparável à do mercado hoteleiro, praticando as cidades portuguesas os valores mais baixos da amostra.

INDICADORES LISBOA / PORTO*

OFERTA ALOJAMENTO LOCAL* DIÁRIA MÉDIA ALOJAMENTO LOCAL* - AGOSTO

0 5000 10000 15000 20000 25000

Barcelona

Dublin

Amsterdão

Madrid

Lisboa

Budapeste

Berlim

Porto

149€ 149€ 148€

80€ 70€77€81€83€

Barcelona

Lisboa

Dublin

Budapeste

Amesterdão

Berlim

Madrid

Porto

Fonte: Airdna | * Plataforma Airbnb

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5. LISBOAA Área Metropolitana de Lisboa (A.M.L.) é o maior destino turístico em Portugal em termos de visitantes, tendo recebido entre Janeiro e Setembro de 2017 mais de 4,7 milhões de hóspedes, mais 10% que em igual período de 2016.

O aeroporto é a principal via de chegada dos turistas estrangeiros à capital, tendo recebido no primeiro semestre do ano 12,1 milhões de passageiros, mais 22% que em 2016. O Porto de Lisboa, através dos navios de cruzeiros, tem ainda um peso pouco representativo na chegada de turistas estrangeiros à cidade, mas o seu potencial de crescimento é muito relevante. Entre Janeiro e Setembro de 2017 a cidade recebeu 225 navios de cruzeiros responsáveis por um tráfego de 365 mil passageiros, estes valores deverão registar um crescimento assinalável nos próximos anos, tendo em conta o novo terminal de cruzeiros recentemente inaugurado que traz à cidade uma capacidade acrescida.

A oferta turística na A.M.L. distribui-se pelas cidades de Lisboa, Cascais e Sintra, bem como pela zona de praias a Norte e Sul da capital. A cidade de Lisboa é um destino de turismo negócios e city break, e tem vindo a ganhar inúmeros prémios e reconhecimentos internacionais. Lisboa é também um ponto de partida para alguns dos turistas que visitam as restantes regiões do país.

A A.M.L. conta hoje com mais de 360 estabelecimentos hoteleiros que oferecem cerca de 31.500 unidades de alojamento*. Os projetos futuros com abertura prevista para os próximos 3 a 5 anos totalizam cerca de 50 unidades, localizando-se a vasta maioria na capital.

A cidade de Lisboa concentra a maioria da oferta hoteleira na Região da A.M.L.: 61% das unidades e 66% dos quartos.

Os hotéis concentram-se maioritariamente no centro histórico, existindo também um cluster significativo no Parque das Nações e, mais recentemente, na zona ribeirinha.

A oferta hoteleira em Lisboa é em regra de categoria superior ao resto do país, sendo 15% dos projetos de 5 estrelas. Os hotéis de 4 estrelas têm também um peso muito superior à média nacional.

22%Crescimento homólogo em 2017

365.000Passageiros de cruzeiros de Janeiro a Setembro 2017

12,1 milhõesPassageiros aeroporto de Lisboa 1º semestre 2017

225Navios de cruzeiro no Porto de Lisboa de Janeiro a Setembro 2017

* Dados resultantes da base de dados hoteleira propriedade da Cushman & Wakefield


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São cerca de 40 os projetos futuros conhecidos para a cidade de Lisboa, trazendo à cidade nos próximos 5 anos mais 3.500 unidades de alojamento. A maioria dos projetos estão localizados no centro da cidade e pertencem às categorias 4 e 5 estrelas.

Ainda que o volume de crescimento da oferta nos últimos anos possa despertar alguma reserva face à sustentabilidade do sector, a evolução da procura foi muito superior. Tendo em conta as aberturas previstas para os próximos 3 anos na cidade de Lisboa, o crescimento médio anual da oferta pode estimar-se na ordem dos 3%. Por sua vez as dormidas na capital nos últimos 3 anos evoluíram a uma taxa média anual de 11%, mais do triplo que o ritmo previsto para a oferta.

A cidade de Lisboa conta com um grau de concentração de operadores muito superior ao registado no conjunto do país. Os 10 maiores operadores instalados na cidade contam com 26% das unidades hoteleiras e 44% dos aposentos. Os operadores nacionais são maioritários na cidade, tanto em número de projetos como de oferta de unidades de alojamento.

O Grupo Sana tem o maior número de hotéis e quartos em operação em Lisboa, seguindo-se o Grupo VIP e em terceiro lugar a Accor Hotels.

OFERTA HOTELEIRA – CIDADE DE LISBOA

+200Unidades hoteleiras

+20.000Unidades de Alojamento

53 Hotéis de 3 estrelas 97 Hotéis de 4 estrelas 32 Hotéis de 5 estrelas

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As unidades hoteleiras na cidade de Lisboa captaram em 2016 84% das dormidas da A.M.L e 79% dos proveitos gerados, dados que confirmam a representatividade da cidade em toda a indústria hoteleira da região. Lisboa apresenta indicadores de operação extremamente favoráveis e muito superiores aos verificados no conjunto do país, com uma taxa de ocupação acumulada em Setembro na ordem dos 82% e um preço médio acima dos €100, quase o dobro do valor da A.M.L. em igual período.

PRINCIPAIS OPERADORES EM LISBOA

OPERAÇÃO HOTELEIRA CIDADE DE LISBOA

€

€

€

+16%Crescimento dos proveitos - 2016

+11%Crescimento das dormidas - 2016

82%Taxa de ocupação em 2017*

€102Preço médio em 2017*

€692 milhõesProveitos hotelaria- 2016

€11 milhõesDormidas - 2016


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2014 2015 2016

Pro

veit

os

(Mill

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es €

)

Do

rmid

as (

Mill

hõ

es)

Dormidas Proveitos


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6. PORTOO Porto registou nos últimos anos um importante crescimento do mercado turístico, sendo hoje um dos destinos city break de referência na Europa. A riqueza cultural da cidade e a proximidade ao Alto Douro Vinhateiro - reconhecido como Património Mundial da Humanidade em 2001 - justificam o sucesso da cidade como destino turístico, mas foi o aumento das ligações aéreas internacionais do Aeroporto Francisco Sá Carneiro o principal fator para o crescimento do sector.

No primeiro semestre de 2017 a região do Grande Porto tinha já recebido mais de 5 milhões de passageiros no seu aeroporto, retratando um crescimento de 18% face a 2016. O mercado de cruzeiros é ainda incipiente na cidade, mas a inauguração do novo terminal de cruzeiros do Porto de Leixões em 2015 deverá incentivar o crescimento desta indústria, que entre Janeiro e Setembro foi responsável pela movimentação de 83.000 passageiros e 83 navios de cruzeiro.

A Área Metropolitana do Porto (A.M.P.) conta hoje com mais de 170 estabelecimentos hoteleiros, que oferecem cerca de 12.000 unidades de alojamento*. Os projetos futuros com abertura prevista para os próximos 3 a 5 anos ultrapassam as 30 unidades, localizando-se a grande maioria na cidade do Porto.

18,5%Crescimento homólogo em 2017

83.000Passageiros de cruzeiros de Janeiro a Setembro 2017

5 milhõesPassageiros aeroporto de Lisboa 1º semestre 2017

83Navios de cruzeiro no Porto de Leixões de Janeiro a Setembro 2017

* Dados resultantes da base de dados hoteleira propriedade da Cushman & Wakefield

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+90Unidades hoteleiras

+6.200Unidades de Alojamento

19 Hotéis de 3 estrelas 31 Hotéis de 4 estrelas 7 Hotéis de 5 estrelas

A cidade do Porto concentra uma parcela muito significativa da oferta hoteleira da A.M.P., contando com 52% das unidades e 56% dos quartos. Os hotéis concentram-se maioritariamente no centro histórico, existindo também um cluster significativo na zona da Boavista (essencialmente vocacionado para o turismo de negócios). No que se refere à categoria das unidades, a cidade revela uma maior concentração nos projetos de categoria 3 estrelas e inferior, em oposição à desagregação da oferta a nível nacional, onde as categorias 4 e 5 estrelas são mais representativas.

A crescente atratividade da cidade para os turistas internacionais tem vindo a captar o investimento em novas unidades hoteleiras, sendo hoje conhecidos 18 novos projetos para a cidade com uma oferta que ultrapassa os 1.200 quartos. A quase totalidade dos novos hotéis previstos para o Porto nos próximos 3 anos são de categoria 4 e 5 estrelas.

O crescimento médio anual previsto para a oferta situa-se na ordem dos 3%, ritmo muito inferior ao que se tem vindo a registar na procura, cujo crescimento médio anual entre 2014 e 2016 se cifrou próximo dos 15%.

OFERTA HOTELEIRA – CIDADE DO PORTO


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A cidade do Porto tem um grau de concentração de operadores superior ao registado na cidade de Lisboa. Os 10 maiores grupos hoteleiros instalados na cidade contam com 31% das unidades hoteleiras e 57% dos aposentos. Ao invés de Lisboa, os operadores internacionais são maioritários, sendo responsáveis por cerca de 60% das unidades de alojamento.

Os Hotéis Fénix tem a maior oferta de unidades de alojamento na cidade, seguindo-se a Marriot & Starwood Hotels e em terceiro lugar a Hoti Hoteís/Meliá.

A dimensão da operação hoteleira no Porto é dominante no mercado turístico da Região Norte: em 2016 as unidades hoteleiras da cidade captaram 49% das dormidas na região e 61% dos proveitos gerados. A cidade apresenta indicadores de operação muito satisfatórios e evoluções reveladoras do potencial do sector. Em 2016 o crescimento das dormidas situou-se na ordem dos 15%, mais 4 pontos percentuais que Lisboa, enquanto os proveitos evoluíram em apenas um ano mais de 25%, 9 pontos acima da capital.

PRINCIPAIS OPERADORES NO PORTO

OPERAÇÃO HOTELEIRA CIDADE DO PORTO

€

€

€

+25%Crescimento dos proveitos - 2016

+15%Crescimento das dormidas - 2016

€175 milhõesProveitos hotelaria- 2016

€3,3 milhõesDormidas - 2016

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es €

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Mill

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es)

Dormidas Proveitos

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7. INVESTIMENTOO sector turístico tem vindo a ganhar destaque na atividade de investimento imobiliário a nível global. Os investidores internacionais têm um interesse crescente neste tipo de ativos, devido não só às taxas de rentabilidade muito competitivas, mas também ao papel de diversificação que estes ativos podem ter nas carteiras imobiliárias, nomeadamente pelo contributo relevante para o decréscimo do risco de exposição aos setores tradicionais de escritórios, retalho e logística; bem como do risco país.

De acordo com a Real Capital Analytics (RCA) o investimento no sector hoteleiro nos mercados core mundiais evoluiu de um peso no total de transações em 2008 de apenas 4% para cerca de 12% em 2016.

A MSCI, através do seu índice do mercado imobiliário, IPD, estuda o investimento institucional em hotelaria desde 2011 e a partir de 2015 reconheceu que os ativos hoteleiros eram já a 5ª maior categoria de investimento no portfolio global IPD. Em 2015 o portfolio de investimento institucional em hotelaria na esfera do IPD aproximava-se dos €13,5 mil milhões com uma concentração significativa em ativos no Reino Unido (35%), Alemanha (15%) e Espanha (10%). O investimento em Portugal era à data irrelevante, de apenas 0,4%.

O investimento imobiliário em ativos hoteleiros na Europa ao longo da última década é estimado pela RCA em €135 mil milhões, assinalando uma evolução crescente entre 2008 e 2014 e alguma quebra a partir de 2015, mas ainda assim com volumes significativamente superiores à média da década.

PORTFÓLIO HOTELARIA IPD EUROPA - 2015

INVESTIMENTO HOTELARIA EUROPA

Fonte: RCA e MSCI | * Janeiro a Outubro

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Total Média 2008/2016


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Os ativos localizados no Reino Unido, Alemanha e França centralizam as preferências dos investidores no sector hoteleiro, tendo atraído mais de €80 mil milhões de investimento, mais de metade do volume investido em toda a Europa.

Em Portugal, o reduzido investimento imobiliário institucional em ativos turísticos foi essencialmente fruto de uma orientação patrimonialista da maioria dos grupos hoteleiros que conduziu a uma escassez de transação de ativos e dificultou a entrada dos investidores imobiliários institucionais.

A partir de 2010 o impacto da crise económica no sector turístico obrigou a processos de desinvestimento por parte de alguns grupos hoteleiros, bem como pressionou o sector bancário na redução da sua exposição ao mercado imobiliário.

Neste enquadramento surgiram os fundos de reestruturação, que intervieram em vários sectores da economia, mas com particular ênfase no sector turístico, que pela natureza da crise que então assolava o país concentrava uma parte significativa dos ditos “ativos tóxicos” agregando ativos em exploração e projetos de promoção em diferentes estágios. Estes veículos financeiros iniciaram desta forma a sua atividade no sector e são hoje detentores de portfolios bastante significativos de ativos hoteleiros, optando em alguns casos pela gestão direta, aproveitando sinergias de rede bem como pela constituição de marcas próprias.

A entrada destes fundos ditou o arrancar de uma atividade de investimento imobiliário institucional no sector hoteleiro, na medida em que parte dos ativos adquiridos pelos fundos de reestruturação foram posteriormente colocados no mercado. Assim, a partir de 2014 verificou-se um aumento muito significativo nas transações de produtos hoteleiros, tanto ao nível da aquisição para operação (negócios de ocupação) como de operações de sale & leaseback ou simples venda (negócios de investimento).

Na última década o sector turístico foi responsável em Portugal por cerca de 50 transações no mercado imobiliário nacional que movimentaram mais de €800 milhões. As transações de investimento e de ocupação tiveram pesos equivalentes no volume, na ordem dos 50%, mas desde o ano passado verifica-se um maior volume de operações de ocupação face às operações de investimento.

INVESTIMENTO HOTELARIA EUROPA - 2007/2017*

Fonte: RCA | * Janeiro a Outubro

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Os capitais nacionais têm um peso muito significativo no total de investimento, 47%, ainda assim o investimento estrangeiro teve uma parcela superior. Os investidores estrangeiros europeus em produtos hoteleiros nacionais foram minoritários na última década, tendo um peso de apenas 10%. Os capitais tailandeses contaram com um peso muito significativo, com cerca de €380 milhões investidos que corresponderam na totalidade à compra do portfolio Tivoli por parte da Minor International.

No que se refere à rentabilidade deste tipo de ativos, a análise da MSCI no seu índice do mercado imobiliário IPD, retrata retornos anualizados em média superiores aos restantes segmentos do mercado. Em 2016 o retorno anualizado da carteira pan-europeia de hotéis no portfólio IPD atingiu os 9,1%, enquanto que os sectores core do imobiliário registaram respetivamente 5,7% em retalho, 7,2% em escritórios e 8,1% em industrial. O retorno anualizado em 5 anos do portfólio foi de 7,5% para os hotéis, 7% em retalho, 7% em escritórios e 9,6% em industrial.

Em Portugal, a reduzida dimensão do portfólio na categoria de hotéis não permite a divulgação de retornos por parte do IPD, mas no que se refere às yields praticadas em operações de aquisição, desde 2014 as yields de entrada situaram-se em média nos 6,4% variando entre os 5% e os 7,5%.

No que concerne ao valor de investimento por quarto, verifica-se um crescimento ao longo dos últimos 3 anos. As transações de ativos em situação distressed ou em fase de recuperação, entre 2014 e 2016, registaram valores na ordem dos €130.000 por quarto. As transações de sale & leaseback fechadas mais recentemente por investidores institucionais em unidades urbanas verificaram um aumento de preço significativo, na ordem dos €165.000 por quarto. Estes valores excluem ativos em localizações premium para os quais se estimam valores de fecho superiores a €250.000 por quarto.

Em termos de tendência do mercado de investimento em Portugal, entende-se que estão reunidas as condições à institucionalização da propriedade hoteleira, ou seja o incremento de investidores core/core plus em destinos consolidados como é o caso de Lisboa e Porto, numa perspetiva de médio/longo prazo. Verifica-se ainda uma tendência de contração das yields de mercado, sobretudo motivadas pela entrada de players com capacidade de gestão hoteleira e pelo incremento das performances geradas.

TRANSAÇÕES HOTELEIRAS - PORTUGAL

* Janeiro a Outubro

0

50

100

150

200

250

300

2015 2016 2017*

Milh

ões

€

Investimento Ocupação


25

26


8. TENDÊNCIAS

QUALIFICAÇÃO DO PRODUTOO crescimento da oferta tenderá a concentrar-se em unidades de categoria superior.

SEPARAÇÃO DA PROPRIEDADE E GESTÃOA participação dos investidores imobiliários institucionais no mercado turístico aumentará de forma gradual ao longo dos próximos anos.

CRESCIMENTO DOS PRODUTOS ALTERNATIVOSNatureza – Açores e Serra AlgarviaSurf – Costa Oeste, Costa Norte de Lisboa, Costa Alentejana e VicentinaNovos destinos de Sol & Praia – Tróia, Costa AlentejanaNovos destinos culturais – Évora, Coimbra, Aveiro, Guimarães, Braga


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AFIRMAÇÃO DESTINOS DOMINANTESAlgarve, Lisboa, Porto e Madeira

CONCENTRAÇÃO DA OPERAÇÃOA atual pulverização de operadores no mercado será reduzida substancialmente através do crescimento das marcas dominantes,essencialmente por via da aquisição de unidades existentes, mas também através de algum crescimento orgânico.

APOSTA SERVIÇO INDIVIDUALIZADOO serviço prestado aos clientes estará cada vez mais enfocado no cliente individual, adaptando-se às necessidades particulares de cada hóspede.

PROFISSIONALIZAÇÃO DA GESTÃOA gestão das unidades hoteleiras por parte de empresas especializadas será cada vez mais uma realidade.

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