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Nº DE IDENTIFICAÇÃO
Tipo: CEP Nº Complemento
Distrito:
Bairro: Cidade: UF: ES Zona: Zoneamento: ZUC 1
São Paulo, 12 de setembro de 2017. Eng. Juciane M. Giardi da Silva CREA 5062509788
0,00
VISTA AEREA DO AVALIANDO FACHADA
0,00
Terreno 29230-000
R$ 60.000,00
121,21
Endereço: LOTE 20 QUADRA 50 (RUA MATO GROSSO)
LAUDO DE AVALIAÇÃO 2017
495,00
CASTELHANOS ANCHIETA
5AMOSTRA
PREFEITURA MUNICIPAL DE ANCHIETA
PREFEITURA MUNICIPAL DE ANCHIETA
NOME DO SOLICITANTE
NOME DO PROPRIETARIO
DADOS DO IMÓVEL
Valor Final da Avaliação VF =
Valor / m2
Valor / m2Área adot.
Área doc.
* Avaliação válida para lote n º 20, localizado na quadra 50, bairro Castelhano, município deAnchieta /ES;* Dados extraídos do Processo de Arrematação: matrículas n° 12.604 do Cartório de Registro deImóveis de Anchieta/ES;* Avaliação realizada pelo método de Tratamento de Fatore;* Este laudo atende integralmente à norma da ABNT NBR 14653 e as recomendações do IBAPE-SP,quando cabíveis.* Grau de fundamentação: I* Grau de Precisão: III
CONSIDERAÇÕES GERAIS
AVALIAÇÃO
ZUC 1
Cobertura
Muros de Fecho
Vagas
Escola Sup
Favela
Unidades por Andar
Até 500 metros
Parque
Não se aplica
Até 500 metros
Mais de 1000 metros
Ônibus
Correio
Igreja
Indústria
Acabamento Riscos de InundaçãoMédio
Até 500 metros
Não se aplica
Lado Esquerdo
Não se aplicaMetrô
Terreno
Ocupação Comercial/Ind Inexistente
PlanaTopografia no Trecho
Lado Direito
Insira aqui o croqui de localização do avaliando.
IntensoTráfego na região
Terreno
Não se aplica
Alvenaria/Gradil
Não se aplica
Subsolos
Terreo
Não se aplica
Não se aplicaNão se aplica
Não se aplica
Não se aplicaEsquadrias Fachada
Não se aplica
Mais de 1000 metros
Shopping
Comércio
Hospital
Mais de 1000 metros
Estilo Arquitetonico
Estrutura
Não se aplica
Até 500 metros
Nº Pavimentos
Não se aplica
Escola
Clube
Praia Até 500 metros
Não se aplica
Mais de 1000 metros
SITUAÇÃO DE LOCALIZAÇÃO
CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
PADRÃO DA REGIÃO
MELHORAMENTOS PÚBLICOS
INFRA-ESTRUTURA URBANA E PONTOS NOTÁVEIS
CARACTERÍSTICAS DA EDIFICAÇÃO
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
Rede de Água
Rede de Esgoto
Rede de Elétrica
Galeria de Águas Pluviais
Iluminação Pública
Rede de Gás
Telefone
Pavimentação
Passeio
Guias e Sarjetas
Fossas
Paralelepípedo
Elemento Preço F.Oferta Frente Prof. Terreno Área equival. Idade Est.cons. Vida útil Kdeprec. Custo F.Ajus. B.D.I. Const.(R$) Terreno (R$) R$/m² de A Terr. R$/m² de AC1 R$ 85.000,00 0,90 20,00 32,20 644,00 0,00 0 1 60 1,000000 R$ 1.837,67 0,00 1,00 R$ 0,00 R$ 76.500,00 118,792 R$ 275.000,00 0,90 10,00 40,50 405,00 170,00 5 3 70 0,946400 R$ 1.837,67 0,65 1,00 R$ 193.361,02 R$ 54.138,98 133,68 1.137,423 R$ 35.000,00 0,90 12,00 30,00 360,00 0,00 0 1 60 1,000000 R$ 1.837,67 0,00 1,00 R$ 0,00 R$ 31.500,00 87,504 R$ 50.000,00 0,90 12,00 30,00 360,00 0,00 0 1 60 1,000000 R$ 1.837,67 0,00 1,00 R$ 0,00 R$ 45.000,00 125,005 R$ 50.000,00 0,90 12,00 30,00 360,00 0,00 0 1 60 1,000000 R$ 1.837,67 0,00 1,00 R$ 0,00 R$ 45.000,00 125,006 R$ 0,00
terreno construçãoR$ 117,99 R$ 1.137,42
+30% R$ 153,39-30% R$ 82,60
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) (R$) Opcional2 Opcional1 (R$)
1 118,79 0,899 -11,94 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,002 133,68 1,000 0,00 1,000 0,01 0,900 -13,37 1,000 0,00 1,000 1,000 0,003 87,50 0,964 -3,13 1,000 0,00 1,050 4,38 1,000 0,00 1,000 1,000 0,004 125,00 0,964 -4,48 1,000 0,00 0,800 -25,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,005 125,00 0,964 -4,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,006
Coeficientes de variação = 15,129 16,518 maior 15,130 maior 12,954 ok 15,12881 ok 15,129 15,129 ok
R$74,47 R$138,31
Valor do Terreno = Área terreno x Valor unitário homogeneizado x F.frente x F.profundidade x F.comercialização495,00 10,0020,00 1,1487 Valor do Terreno = At x Valor unitário homogeneizado x F.F. x F.P. x F.C.1,00 0,9950
/ m²
Avaliação válida para o lote 20 da quadra 50 no bairro Castelhanos, Municipio de Anchieta/ES.
ElementoVariável Localização
Média HomogeneizadaR$ 106,39fator considerado
VariávelTopografia
fator considerado
< Média <
R$ 60.000,00
pré-saneamento
120,52
106,85120,3288,7495,52
VariávelOpcional1
Difer.(R$)
Fator Topograf.
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
VariávelFrente
VariávelProfundididade
fator profundidade
TERRENO AVALIANDO
Valor unitário homogeneizado = R$
área do terreno-At frente de referência (m)
Valor de Mercado do Terreno =
Variável
Valor Unitário de Terreno(R$/m²) Fator
Frente
frente efetiva (m)
106,3918
fator frentefator comercialização-F.C.
Opcional2
Fator Localiz.
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Fator Profund.
ok
Valor Unitário de Terreno Homogeneizado (R$/m²)
0,000,000,00
0,000,00
MÉDIAS DA REGIÃOsem homogeneização
DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DE TERRENO
CÁLCULO DO TERRENO POR TRATAMENTO POR FATORES
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO
III II I
10,00 360,00 1 0,00 0,0020,00 644,00 3 5,00 1.201,8420,00 495,00 1 0,00 0,005,00 180,00 0 0,00 0,0030,00 966,00 5 7,50 1.802,75OK OK OK OK OK
Elemento Frente Localização Topografia Opcional2 Opcional1 Total1 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,902 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,903 0,96 1,05 1,00 1,00 1,00 1,014 0,96 0,80 1,00 1,00 1,00 0,76 III II I5 0,96 1,00 1,00 1,00 1,00 0,966
80%96,55116,23
III II I
Grau de Fundamentação: I
3 Fator de Comercialização X
Item DescriçãoGrau
3 Depreciação Física X
X1 Estimativa do Valor do Terreno
2 Estimativa dos Custos de Reedição X
Coleta de dados de mercado
GrauItem
Status
15,0060,75OK
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50
CustoFrente Efetiva
Estado de Conserv.
Amplitude do IC (80%)
6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores
Limite Superior:
Grau de Precisão: III
Item DescriçãoGrau
1 Estimação do custo direto X
2 B.D.I. X
Grau de Fundamentação do Método Evolutivo: I
18,49%
Limite Inferior:
Descrição
Caracterização do imóvel avaliando
Extrapolação
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> IIIGrau de Fundamentação no Método Comparativo: I
4
3
24,75Avaliando
X
X
X
+ 50% do Limite Superior
Limite Superior30,0040,50
Área de TerrenoProfundidade Efetiva
Limite Inferior
X
X
- 50% do Limite Inferior
1
2
Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados
Identificação dos dados de mercado
Idade
Intervalo de confiança (IC) de
5Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
1,00
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
1,001,001,00
Profundidade
Grau de Fundamentação no Método da Quantificação de Custo de Benfeitorias: II
1,00
X
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média MédiaDesvio Pad. Desvio Pad. 1 118,79 118,33Coef. Var. Coef. Var. 2 133,68 119,75
3 87,50 105,154 125,00 135,87 x y5 125,00 110,87 0 06 500,00 500,00
1 118,79 1 106,852 133,68 2 120,323 87,50 3 88,744 125,00 4 95,525 125,00 5 120,526 6
MEDIA 117,993 MEDIA 106,392
Escala da Bissetriz
Preços Observados
17,8515,13
14,3513,49
ElementoAntes da Homogeneização Valores
CalculadosR$ 117,99 R$ 106,39
Depois da Homogeneização
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS ANTES E DEPOIS DA HOMOGENEIZAÇÃO
R$ 0,00
R$ 20,00
R$ 40,00
R$ 60,00
R$ 80,00
R$ 100,00
R$ 120,00
R$ 140,00
1 2 3 4 5 6 MEDIA
R$ 0,00
R$ 20,00
R$ 40,00
R$ 60,00
R$ 80,00
R$ 100,00
R$ 120,00
R$ 140,00
1 2 3 4 5 6 MEDIA 0,00
400,00
800,00
1.200,00
1.600,00
2.000,00
0,00 200,00 400,00 600,00 800,00 1.000,001.200,001.400,001.600,001.800,002.000,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Antes
Depois
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
*valor sem liquidez.
* Para índice ( i ) de 1 e período ( n ) de 24 meses.
1,0000
m²
60
DADOS DA EDIFICAÇÃOLote
0Novo
anos
R$ 0,00
1,00 Coef. (Adm., B.D.I, Pavimentação):
VALOR DA BENFEITORIA*:
Área Construída equivalente utilizada no cálculo:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
0,00
Percentual executado da obra: 100,00%
1,00
Fator de Depreciação:Área informada no Projeto:
Fator Comercialização:
0,000
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:
anos
0,00
vazio
R$ 1.837,670
m²
Est. Conservação:
Vida Útil:
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Avaliação válida para o lote 20 da quadra 50 no bairro Castelhanos, Municipio de Anchieta/ES.
R$ 60.000,00
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA DO IMÓVEL*
R$ 60.000,00
R$ 0,00
R$ 60.000,00
VALOR DO(S) TERRENO(S)
CUSTO DA(S) BENFEITORIA(S)
VALOR DE MERCADO
R$ 47.000,00
VALOR DE AVALIAÇÃO
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO