Ptam modelo completo

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA IMÓVEL PARA VENDA E LOCAÇÃO

DE ACORDO COM NORMA ABNT -‐ NBR 14.653 E LEI 6.530/78.

PTAM – ABS 012 * 08/2013 ANTONIO B. L. S. SOUZA CRECISP 16.649 -‐ CNAI 964

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1 - SOLICITANTE

“DEVOM CONSULTORIA E PARTICIPACAO S/C LTDA”

Vista do Imóvel Avaliando

LOCALIZAÇÃO

Rua Pará, n.º 81- 5º andar – apto. 51 Edifício Saint Paul de Leon

HIGIANOPOLIS - SÃO PAULO - SP.




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2. Índice 1. - Solicitante e endereço do imóvel em avaliação..................................pag. 01 2. - Índice...................................................................................................pag. 02 3. - Objetivo...............................................................................................pag. 03 4. - Número do Parecer.............................................................................pag. 03 5. - Da competência / ABNT- NBR 14653.................................................pag. 04 / 05 6. - Abreviaturas........................................................................................pag. 06 7. - Preliminares /vistoria...........................................................................pag. 07 8. - Descrição do Imóvel............................................................................pag. 08 9. - Características da Região/ melhorias e confrontações.......................pag. 09 / 10 10. - Localização / Vista aérea por satélite................................................pag. 11 / 12 11. - Documentação em anexo ...............................................................pag. 13 12. - Fotos do imóvel Avaliando.................................................................pag.14 / 25 13. - Metodologia fonte de pesquisas referenciais.....................................pag. 26 / 27 14. - Fotos de Imóveis referenciais.............................................................pag. 28 / 33 15 - Homogeneização de dados imóvel Real.............................................pag. 34 16 - Nota de Esclarecimento......................................................................pag. 35 17. Conclusão do Parecer..........................................................................pag. 36 / 37 18. Dados do Escritório e Currículo do Corretor Perito Avaliador .............pag. 38 /39




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3- OBJETIVO

Este Parecer Técnico tem por objetivo determinar o valor de mercado para VENDA

ou LOCAÇÃO do apartamento situado na Rua Pará, nº 81 - 5º andar - apto.51, no

Bairro de Higienópolis, de propriedade de DEVOM CONSULTORIA E

PARTICIPACAO S/C LTDA CNPJ 44.378.503/0001-70, imóvel este descrito nos

termos da matrícula nº 72707 do 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, e

devidamente cadastrado junto a “Prefeitura Municipal de São Paulo” como

contribuinte municipal sob nº 010.020.0353-9.

4 – NUMERO DESTE PARECER - “ PTAM ”

“ PTAM – ABS 012 * 08/2013 ”




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5. DA COMPETÊNCIA (LEI 6.530/78).

Art. 1º - O exercício da Profissão de Corretor de Imóveis, no Território

Nacional, é regido pelo disposto na Lei 6530/78.

Este parecer foi elaborado de conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530,

de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), assim redigido:

Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a

intermediação na compra, venda, permuta e locação de

imóveis, podendo ainda, “OPINAR” quanto à

comercialização e ou locação imobiliária.

Atende ainda as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis

(COFECI) n.ºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006) e 1.066, de 22

de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do

Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.




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5.1 – Partes da ABNT / NBR A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações de Bens”. Parte 1: Procedimentos gerais; Parte 2: Imóveis urbanos; Parte 3: Imóveis rurais; Parte 4: Empreendimentos; Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral; Parte 6: Recursos naturais e ambientais; Parte 7: Patrimônio histórico.

Esta parte da NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os

procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizável em conjunto.




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6 – Abreviaturas IA - Imóvel em Avaliação CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários Art. – Artigo ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR - Normas Brasileiras M2 - Metro quadrado IPTU - Imposto predial, territorial e urbano. R – Referenciais V.V - Valor de venda V.L - Valor da locação A. T.C - Área Total construída A. T. T - Área Total do Terreno AT - Área do terreno C.M2 - Custo por metro quadrado V. G.V ou V. G.L - Valor global da venda ou locação V.M - Valor médio TG - Total Geral MG - Média geral I. A.C - Idade aparente da construção DTC – Depreciação por Tempo de Construção R. F. D - Resultado do fator de depreciação.




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7. PRELIMINARES 7.1 - Por solicitação verbal da proprietária; constitui objeto do presente trabalho,

o parecer de valoração para efeito de "Valor Real para VENDA e ou LOCAÇÃO de

referido Imóvel".

7.2 - O imóvel objeto deste parecer, está devidamente Registrado na matrícula de

n.º 72707 do 5º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo – SP,

cadastrado perante PMSP - (Prefeitura Municipal de São Paulo) sob o número de

contribuinte n.º 010.020.0353-9.

7.3 VISTORIA O imóvel foi vistoriado "in Loco" por este subscritor em companhia da Sra. Denilda

Pereira Fontana, que reside no local, no dia 15/08/2013 no período da tarde sendo

conferida a metragem do prédio, verificada a idade do mesmo, analisado o estado

de conservação, as avarias, as benfeitorias e a qualidade do material utilizado em

sua edificação.

8. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL O imóvel foi edificado em um único bloco, constituído de 17 apartamentos, térreo e

dois subsolos onde estão localizadas as vagas de garagem que para esta unidade

estão destacadas 03(três) unidades e também com direito de estacionamento para

visitantes.




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A unidade em avaliação encontra-se no 5º andar, por ser constituído de apenas uma

unidade por andar e estar localizado no quinto pavimento recebeu a numeração

“51”.

Em visita de reconhecimento realizada conforme acima mencionado, pudemos

verificar que o prédio é de alto padrão em todos os aspectos apresentados, tanto de

construção quanto de acabamento; possui 02 elevadores, sendo 01(um) Social e

01(um) de serviço

O prédio aparenta uma idade aproximada de 19 anos e seu estado de conservação,

aspecto e aparência é muito bom; sua fachada é revestida em material cerâmico e

pedra; possui 04 entradas sendo: uma social, uma para garagem de proprietários

uma para entrada de visitantes e outra para entrada para o estacionamento de

visitantes que está localizada internamente e nos fundos do condomínio, na parte

frontal existe uma guarita com vidro fumê, onde permanece um funcionário durante

24h para recepção de moradores e visitantes que são abordados por sistema de

interfone.

A visita interna foi realizada, de maneira a vistoriar todas as dependências do

referido imóvel que também se destaca por sua localização que é privilegiada por

tratar-se de local próximo da Av. Angélica uma avenida de inúmeros comércios e por

onde circula transporte público, sendo uma via de grande importância para toda a

região.

A entrada de visitantes pode também ser realizada pelo lado dos fundos onde existe

um acesso para quem adentra ao condomínio de veículo e estaciona em área

reservada para esta finalidade.




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A unidade possui hall individual de acesso ao apartamento, 03 suítes, todas com

armários embutidos e piso em carpete; sendo a suíte master equipada com

hidromassagem, jardim de inverno, closet, armários embutidos e sacada

transformada em escritório, living com piso em madeira, sacada totalmente fechada

em blindex ampliando o espaço de estar, lavabo, sala de TV, sala de Jantar com

piso em madeira e pequena sacada onde esta instalado um jardim com aquário, sala

de almoço, cozinha totalmente equipada com armários embutidos, ampla lavanderia

com armários embutidos, quarto e banheiro de empregada e corredor de circulação.

9. - Características da região Referido imóvel está localizado na Rua Pará, entre as Avenidas Angélica e Rua da

Consolação importante corredor de trânsito; distante 500m do Cemitério da

Consolação, trata-se de uma via pavimentada com mão única em direção a Av.

Angélica, o imóvel destaca-se pela proximidade de inúmeros pontos importantes da

cidade de São Paulo, tais como Shopping Pátio Higienópolis, Avenida Paulista

importante centro Econômico e Financeiro, Colégio Mackenzie; destacando-se

também a proximidade do Estádio Municipal Paulo Machado de Carvalho

popularmente conhecido como “PACEMBÚ”, que dista 1 km.

A chegada ao local procede-se por inúmeras vias, destacando as seguintes ruas:

Rua da Consolação e Av. Angélica, ambas interligando o local ao centro da cidade.




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9.1 - Melhorias públicas O local onde está situado o imóvel Avaliando possui uma característica de uso e

ocupação de solo misto e classificada pela prefeitura como uma “Zm2”.

Todas as ruas do entorno, são pavimentadas e possui iluminação pública, rede de

água e esgoto, rede de telefonia, rede de TV a cabo, Internet banda larga, coleta de

lixo orgânico e reciclável, linha de transporte coletivo urbano, escolas particulares,

Estaduais e Municipais, panificadoras, Agencias dos Correios Clínicas

Odontológicas e médicas, lojas e escritórios de prestação de serviços, bancos,

postos de gasolina.

Um ponto muito importante também se faz ressaltar é a proximidade de uma estação

de metrô, que tem a denominação de Estação Consolação, localizada a

aproximadamente 1,5 km.

9.2 - CONFRONTAÇÕES

A descrição exata e suas confrontações estão melhor caracterizadas

na Matrícula de n.º 72707 do 5º Registro de Imóveis desta Capital de São Paulo e

fazem parte integrante deste Parecer; possíveis alterações estarão contidas nas

averbações nestes documentos.




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10. - MAPA DE LOCALIZAÇÃO / VISTA AÉREA




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11.- DOCUMENTAÇÃO ANEXA - CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS - MATRÍCULA DO 5º REGISTRO DE IMÓVEIS Estão anexo a seguir copias simples dos documentos acima elencados.




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12. – FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO (“IA”)

Vista Geral do Imóvel

Vista Frontal




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Detalhe de Entrada Principal

Entrada Principal




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Detalhe do Elevador Principal

Hall de Entrada




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Lavabo

Living




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Sacada

Sala de Estar




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Sala de Jantar

Sacada com Jardim de Inverno




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Sala de Almoço

Sala de TV




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Cozinha

Área de Serviço




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Quarto de Empregada

Banheiro de Empregada




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Suíte 01

Suíte 02




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Suíte Máster

Banheiro da Suíte Máster




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Sacada Suíte Máster – (escritório)

Corredor de circulação




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13. METODOLOGIA APLICADA Pelo fato de estar sendo efetuado um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

para um imóvel e no estado em que se encontra.

A metodologia aplicada para a elaboração do presente Parecer foi a de “METODO

COMPARATIVO”, tendo sido possível identificar junto ao MERCADO IMOBILIÁRIO,

imóveis com características semelhantes ao AVALIANDO obedecendo as Normas

NBR 14653-1 e 14653-2 da ABNT; optamos ainda por encontrar a MÉDIA entre os

chamados IMÓVEIS REFERENCIAS, considerando que são semelhantes entre si e

ao próprio AVALIANDO aplicando a seguir a devida HOMOGENEIZAÇÃO DOS

DADOS.

Portanto, ao final serão apresentados dois valores distintos para condições de

análise distintas (Venda e Locação).




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13.1 - FONTES DE PESQUISA DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS: A pesquisa de mercado foi realizada com base em informações de imóveis que se

encontram a venda e ofertados pelos vários escritórios imobiliários da região

identificados em cada foto dos referenciais “R”.

Esta identificação permitiu então a obtenção de inúmeros imóveis dos quais

selecionamos os abaixo descritos, com características intrínsecas semelhantes ao

imóvel avaliando e identificados como “R1 a R12”.

Após a coleta de dados descritos na Tabela de Pesquisa, foi possível

Homogeneizar os dados obtidos e efetuar os cálculos matemático que permitiu

concluir os valores apresentados ao final deste parecer técnico.




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14. – FOTOS DE IMOVEIS REFERENCIAIS

R1 - R$ 2.200,000,00 - 293 m² - Imóvel a venda na BRASIL BROOKERS – Tel. 11-4950-5901

R2 - R$ 1.900,000,00 - 292 m² Imóvel a venda na SCANO PIVA IMOVEIS – Tel. 11-3825-4000




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R3- R$2.700.000,00 - 290 m² Imóvel a venda na LOCAL IMOVEIS- Tel. 11-3677-0555

R4- R$ 2.500.000,00 – 290 m² Imóvel a venda na LOCAL IMOVEIS- Tel. 11-3677-0555




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R5 – R$ 2.900.000,00 – 289 m² Imóvel a venda na PRONTO IMOVEIS Tel. 11-3894-1000

R6 – R$ 2.800.000,00 – 280 m² Imóvel a venda na GUERDAL NEGOCIOS IMOBILIARIOS Tel. 11-3627-9811




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R7 – R$ 2.900.000,00 - 280 m² Imóvel a venda na PAULO ROBERTO LEARDI Tel. 11-3674-5000

R8 – R$ 2.850.000,00 – 280 m² Imóvel a venda na PAULO ROBERTO LEARDI Tel.11-3674-5000




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R9 – R$ 2.700.000,00 – 277 m² - Imóvel a venda na LOCAL IMOVEIS Tel. 11-3677-0555

R10 – R$ 2.950.000,00 - 275 m² Imóvel a venda na PAULO ROBERTO LEARDI Tel.11-3674-5000




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R11 – R$ 2.800.000,00 – 272 m² Imóvel a venda na MELLO IMOVEIS Tel. 11-3826-6455

R12 – R$ 2.800.000,00 – 270 m² - Imóvel a venda na PRONTO IMOVEIS Tel. 11-3894-1000




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15.- Homogeneizações dos Dados e resultado das coletas 15.1. – EVOLUÇÕES DOS CÁLCULOS Homogeneização: VENDA IA =( valores referencias(01 a 12) ) x (m² IA) – (valor de DPC) 12 LOCAÇAO IA = VL=(TG*VM) 15.2 – Gráfico demonstrativo




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NOTA O imóvel objeto deste Parecer Técnico foi Avaliado levando-se em consideração

duas situações distintas, ou seja:

- A primeira, Valor de Mercado para a Venda do imóvel no estado em que se

encontra.

- A segunda, Valor de Mercado para Locação do imóvel no estado em que se

encontra, sendo acrescido de IPTU R$ 2.000,00(dois mil reais mensais) e valor de

Condomínio que importa nesta data em: R$3.000,00(três mil reais) .




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CONCLUSÃO

Em vistoria realizada segundo a NBR n.º 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT, aplicando

fatores de transposição e correção consubstanciada segundo técnicas modernas de

avaliações contribuíram para a formação da convicção dos valores aqui expressos;

estando o IMÓVEL AVALIANDO livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais

comprometimentos tais como títulos, hipotecas, ações ou quaisquer outras avenças

que impeçam uma negociação, CONCLUIMOS que:

Para a Venda do imóvel no estado em que se encontra, representa nesta data a

importância de R$ 2.315.850,29 (Dois milhões trezentos e quinze mil e

oitocentos e cinquenta reais e vinte e nove centavos).

Em segunda instância, seguindo os mesmos princípios e comentários acima

apresentados, CONCLUIMOS que :

Para a Locação do imóvel, no estado em que se encontra, representa nesta data a

importância mensal de R$13.895,10 (Treze mil oitocentos e noventa e cinco reais

e dez centavos).




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Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica expedida

comercial que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário,

considerando imóveis com característica e localização sócia econômica,

semelhante, deve-se prever uma possível variação de até 5% nos valores acima

expressos (-5% a + 5%), diante dos interesses inerentes do próprio mercado e de

seu proprietário.

Agradecemos a oportunidade de preparar e apresentar este trabalho, nos colocando

à disposição de V.Sa. para quaisquer esclarecimentos que se façam necessário.

Atenciosamente __________________________________ ANTONIO B. L. S. SOUZA CRECI N.º 16.649 (HABILITADO EM 1979) Perito em Avaliações Imobiliárias pelo CAAVI Atuando desde 2000, com especialização em Avaliação Mercadológica de imóveis PROFAVI Inscrito no CNAI-COFECI/2007 sob n.º 00964




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Dados do Escritório Imobiliário

AB SOUZA IMÓVEIS assessoria imobiliária,

Rua Antonio Gil, 817 – Jardim Alzira

São Paulo – SP – CEP 04655-001

Tel. 55-11- 5562-9344

Site: www.absouza.com.br

e-mail: [email protected] - Currículo do Corretor Perito Avaliador Antonio Benedito Leite da Silva de Souza

Dados Pessoais

Brasileiro, casado, 58 anos.

Rua Antono Gil, 817 Jd. Cupecê

São Paulo-SP 04655-001

(11)5562-9344 com. – (11)7740-3242 cel.




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Habilidades Profissionais

Experiência na área Imobiliária como Corretor de Imóveis desde JAN/1979;

Avaliações Imobiliárias para Câmara de Arbitragem, Empresas Privadas, Perito

Assistente em Ações Jurídicas.

Formação Acadêmica

SUPERIOR - OSEC atual UNISA (Universidade Santo Amaro)

RELAÇÃOES PÚBLICAS (Incompleto)

Cursos/Extra Curriculares

DIREITO IMOBILIÁRIO (FMU)

PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS (CAAVI)

CORRETOR AVALIADOR (PROFAVI)

Atividades Complementares

- Sub Delegado Seccional Sul (CRECI)

- Instrutor do PROECCI – Disciplina de Avaliação Imobiliária

- Conselheiro Municipal de Política Urbana do Município de São Paulo

- Conselheiro Municipal Consultivo do Plano de Metas do Município de São Paulo

- Membro efetivo da CTPU – Comissão Técnica de Polita Urbana na ACSP Associação Comercial Distrital de Santo Amaro

Referências Pessoais:

- Dr. Claudio Schefer

Presidente OAB Santo Amaro

Telefone: (011) 5524-5369

- Dr. Eugenio Egas Neto

Advogado

Telefone: (011) 3107-9621.

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