R䕌AT퍒I传FIN AL D䔠AUDIT佒IA - tc.df.gov.br fileDos trabalhos realizados decorreu a constatação de deficiência na fiscalização das obras pela AGEFIS. e-DOC FA57DCAE Proc

TRIBUNAL DE CONTAS DO DISTRITO FEDERAL SECRETARIA DE AUDITORIA

TERCEIRA DIVISAtildeO DE AUDITORIA

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RELATOacuteRIO FINAL DE AUDITORIA

Auditoria de regularidade realizada na Administraccedilatildeo Regional do Guaraacute com o propoacutesito de verificar a legalidade das construccedilotildees para habitaccedilatildeo multifamiliar nos lotes que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito ocorridas com o advento do Plano Diretor Local da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X (Lei Complementar nordm 733 de 13 de dezembro de 2006) e Leis especiacuteficas posteriores nos casos concretos noticiados pelo Ministeacuterio Puacuteblico junto ao Tribunal de Contas do Distrito

Federal (Fiscalizaccedilatildeo nordm 1300112)

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RESUMO

A presente auditoria de regularidade foi realizada no acircmbito da Administraccedilatildeo Regional do Guaraacute com o propoacutesito de verificar a legalidade das construccedilotildees para habitaccedilatildeo multifamiliar nos lotes que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito ocorridas com o advento do Plano Diretor Local da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X (Lei Complementar nordm 733 de 13 de dezembro de 2006) e Leis especiacuteficas posteriores nos casos concretos noticiados pelo Ministeacuterio Puacuteblico junto ao Tribunal de Contas do Distrito Federal Foram aplicados os seguintes procedimentos de auditoria pesquisa documental por meio da visita in loco agrave Regiatildeo Administrativa do Guaraacute e Agecircncia de Fiscalizaccedilatildeo do Distrito Federal - Agefis para consultas agrave documentaccedilatildeo daquelas seccedilotildees inerentes ao objeto da auditoria anaacutelise da legislaccedilatildeo aplicaacutevel ao tema entrevistas e reuniotildees com servidores aleacutem da indagaccedilatildeo escrita pela utilizaccedilatildeo de notas de auditorias para obtenccedilatildeo de informaccedilotildees junto agrave Jurisdicionada e conferecircncia dos dados obtidos Dos trabalhos realizados decorreu a constataccedilatildeo de deficiecircncia na fiscalizaccedilatildeo das obras pela AGEFIS




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SUMAacuteRIO

1 INTRODUCcedilAtildeO 1

11 Apresentaccedilatildeo 1

12 Identificaccedilatildeo do Objeto 1

13 Contextualizaccedilatildeo 2

14 Objetivos da Auditoria 4 141 Objetivo Geral 4 142 Objetivos Especiacuteficos 5

15 Escopo 5

16 Montante Fiscalizado 5

17 Metodologia 5

18 Criteacuterios de Auditoria 5

19 Avaliaccedilatildeo do Controle Interno 6

2 RESULTADOS DA AUDITORIA 6

21 1ordf Questatildeo de Auditoria 7 ldquoAs construccedilotildees autorizadas que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito estatildeo de acordo com os ditames legaisrdquo 7

211 Achado 01 Deficiecircncia na fiscalizaccedilatildeo das obras pela Agefis 9

22 2ordf Questatildeo de Auditoria 13 ldquoForam efetuadas as contraprestaccedilotildees ao Poder Puacuteblico pela valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria e pela construccedilatildeo de edificaccedilotildees com gabarito superior ao coeficiente de aproveitamento baacutesico adotadordquo 13

3 Conclusatildeo 20

4 Proposiccedilotildees 20




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1 INTRODUCcedilAtildeO

11 Apresentaccedilatildeo

1 Auditoria de regularidade autorizada pela Decisatildeo nordm 3179101 realizada na Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X para verificar a legalidade das construccedilotildees para habitaccedilatildeo multifamiliar nos lotes que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito ocorridas com o advento do Plano Diretor Local da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X (Lei Complementar nordm 733 de 13 de dezembro de 2006) e Leis especiacuteficas posteriores nos casos concretos noticiados pelo Ministeacuterio Puacuteblico junto ao Tribunal de Contas do Distrito Federal

2 Para dar andamento aos trabalhos de auditoria foram designados os Auditores de Controle Externo Luciana de Albuquerque Mello Seixas e Marlon Sousa de Oliveira (fls 01) Todavia este uacuteltimo em virtude de sua saiacuteda da SEAUD natildeo participou da presente auditoria

3 A execuccedilatildeo da presente Auditoria compreendeu o periacuteodo de 14102011 a 27062012

12 Identificaccedilatildeo do Objeto

4 A atual Regiatildeo Administrativa do Guaraacute que tem uma populaccedilatildeo de cerca de 150 mil habitantes foi criada em 1967 iniciando pelo Guaraacute I com a finalidade de abrigar trabalhadores do SIA (Setor de Induacutestria e Abastecimento) de Invasotildees de Nuacutecleos Provisoacuterios e Funcionaacuterios Puacuteblicos No projeto inicial os funcionaacuterios primeiros habitantes da cidade construiacuteram suas proacuteprias casas O projeto foi implantado onde hoje eacute a QI 05 A fundaccedilatildeo foi em 05051969 Em setembro de 1969 a NOVACAP e a antiga SHIS prosseguiram com a urbanizaccedilatildeo do segundo trecho o Guaraacute II para atender aos funcionaacuterios da Uniatildeo

5 A inauguraccedilatildeo foi em 02031972 quando o Decreto nordm 2355 de 310873 criou a Aacuterea de Circunscriccedilatildeo do SRIA O Decreto nordm 2356 de 310873 criou a Administraccedilatildeo Regional do SRIA (Guaraacute I e Guaraacute II) e o Decreto nordm 11921 de 25101989 fixou novos limites e denominaccedilotildees das Regiotildees Administrativas O Guaraacute passa a denominar-se entatildeo RA X ndash Regiatildeo Administrativa do Guaraacute

6 A Regiatildeo Administrativa do Guaraacute (RA X) hoje compreende a aacuterea urbana composta pelo Guaraacute I e II as Quadras Econocircmicas Luacutecio Costa (QELC) Setor de Oficinas Sul (SOFS) Setor de Clubes e Estaacutedios Esportivos Sul (SCEES) e Setor de Aacutereas Isoladas Sudoeste (SAISO)

7 As alteraccedilotildees decorrentes do Plano Diretor Local (Lei Complementar nordm 733 de 13 de dezembro de 2006) permitiram a construccedilatildeo de preacutedios mais altos (acima dos 6 andares anteriormente autorizados por meio das Normas de Gabarito 1 O Tribunal por unanimidade de acordo com o voto do Relator decidiu I - tomar conhecimento a) da Representaccedilatildeo nordm

122009 - MF e anexos b) das informaccedilotildees adicionais constantes dos Ofiacutecios nordms 220-MPCPG 2212009-MPCPG e 0532010-MPCPG II - determinar a) a realizaccedilatildeo de auditoria especial na forma requerida no paraacutegrafo 31 do Parecer nordm 6382010-MF destinada a verificar a situaccedilatildeo dos casos concretos narrados pelo Ministeacuterio Puacuteblico junto agrave Corte b) a todas as Administraccedilotildees Regionais que no prazo de 30 (trinta) dias informem se houve alteraccedilatildeo de uso de imoacuteveis em decorrecircncia do novo PDOT ou de PDL especiacutefico para a aacuterea e se foi autorizada a construccedilatildeo ou a mudanccedila de destinaccedilatildeo sem a cobranccedila de ONALT ou ODIR III - autorizar a) o envio de coacutepia da instruccedilatildeo do parecer do Ministeacuterio Puacuteblico do relatoacuteriovoto do Relator e desta decisatildeo ao Ministeacuterio Puacuteblico do Distrito Federal e Territoacuterios b) o retorno dos autos agrave 1ordf Inspetoria de Controle Externo para as providecircncias pertinentes (Processo nordm 714510)




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do Distrito Federal) e fora do centro do Guaraacute II aleacutem da criaccedilatildeo de novas quadras residenciais em aacutereas limiacutetrofes com a Candangolacircndia e o Nuacutecleo Bandeirante Para melhor compreensatildeo dos aspectos tratados na presente auditoria destacamos a seguir os principais assuntos abordados nas peccedilas que a embasaram

13 Contextualizaccedilatildeo

8 A auditoria realizada foi determinada na Decisatildeo nordm 317910 nos seguintes termos

ldquoO Tribunal por unanimidade de acordo com o voto do Relator decidiu I - tomar conhecimento a) da Representaccedilatildeo nordm 122009 - MF e anexos b) das informaccedilotildees adicionais constantes dos Ofiacutecios nordms 220-MPCPG 2212009-MPCPG e 0532010-MPCPG II - determinar a) a realizaccedilatildeo de auditoria especial na forma requerida no paraacutegrafo 31 do Parecer nordm 6382010-MF destinada a verificar a situaccedilatildeo dos casos concretos narrados pelo Ministeacuterio Puacuteblico junto agrave Corte b) a todas as Administraccedilotildees Regionais que no prazo de 30 (trinta) dias informem se houve alteraccedilatildeo de uso de imoacuteveis em decorrecircncia do novo PDOT ou de PDL especiacutefico para a aacuterea e se foi autorizada a construccedilatildeo ou a mudanccedila de destinaccedilatildeo sem a cobranccedila de ONALT ou ODIR III - autorizar a) o envio de coacutepia da instruccedilatildeo do parecer do Ministeacuterio Puacuteblico do relatoacuteriovoto do Relator e desta decisatildeo ao Ministeacuterio Puacuteblico do Distrito Federal e Territoacuterios b) o retorno dos autos agrave 1ordf Inspetoria de

Controle Externo para as providecircncias pertinentesrdquo (grifamos)

9 Para melhor compreensatildeo dos aspectos tratados na presente auditoria conveacutem transcrever o trecho abaixo constante da Representaccedilatildeo nordm 1209

ldquo24 Um dos empreendimentos jaacute foi exemplificado na Representaccedilatildeo do Grupo Paulo Octaacutevio denominado ldquoResidencial Aliacuterio Netordquo localiza-se na QI-27 lote 2 Guaraacute II com previsatildeo para 12 pavimentos (fls 113) estaacute incrustado entre edifiacutecios vizinhos todos de 6 pavimentos 25 Agrave eacutepoca da Representaccedilatildeo em dez2009 a obra do ldquoResidencial Aliacuterio Netordquo encontrava-se no iniacutecio (escavaccedilatildeo para as fundaccedilotildees) Hoje vaacuterios pavimentos jaacute foram erguidos tornando praticamente irreversiacutevel a situaccedilatildeo 26 Na mesma Avenida Central do Guaraacute-II desta feita na QI-29 outro grande empreendimento estaacute sendo erguido Eacute a ldquoSuper Quadra Atlacircnticardquo com 8 edifiacutecios de 11 andares em condomiacutenio fechado da empresa JCGontijo 27 Da ldquoSuper Quadra Atlacircnticardquo (SQA) agrave oeste por cima dos antigos edifiacutecios de 6 andares da Avenida Central do Guaraacute II desponta uma torre de muitos pavimentos em construccedilatildeo Trata-se de outro empreendimento da JCGontijo a ldquoSports Clubrdquo na Via Contorno - Aacuterea Especial 4 sn ao lado do Setor de Oficinas do Guaraacute II (QE-40) na altura da QE-30 Apesar da distacircncia da SQA o edifiacutecio se destaca na paisagem em razatildeo de sua grande altura Seratildeo 4 torres sendo duas de 26 (vinte e seis) pavimentos e duas de 17 (dezessete) 28 Na mesma Via Contorno do Guaraacute II em uma extensatildeo de pouco menos de trecircs quilocircmetros podem-se ainda constatar inuacutemeros outros empreendimentos recentes em andamento dentre os quais o ldquoDolce Vitta Residencialrdquo (18 andares) ldquoVia Boulevardrdquo (3 torres de




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11 pavimentos cada) ldquoResidencial Islatilderdquo (4 torres de 23 andares) e ldquoOlympique Club Residencialrdquo (4 edifiacutecios de 18 e 20 pavimentos) 29 Os empreendimentos citados iniciados com a aprovaccedilatildeo do novo PDL mudaratildeo por completo a paisagem e a qualidade de vida no Guaraacute II ateacute entatildeo com edifiacutecios de somente 6 (seis) andares e limitados agrave Avenida Central 30 Esse raacutepido levantamento eacute uma pequena amostra em relaccedilatildeo ao DF mas que reforccedila a materialidade e relevacircncia do caso mormente se projetado agraves outras regiotildees do DF o que impactaraacute na qualidade de vida de toda a populaccedilatildeo Aleacutem disso a relaccedilatildeo com a ldquoOperaccedilatildeo Caixa de Pandorardquo e a irreversibilidade dos fatos envolvidos pede atuaccedilatildeo urgente da c Corte 31 Em face do exposto ao ver do Ministeacuterio Puacuteblico deve o feito integrar aqueles relacionados agrave Operaccedilatildeo Caixa de Pandora com os criteacuterios e verificaccedilotildees definidos no Processo nordm 4110009 o que impotildee a realizaccedilatildeo de auditoria em regime de urgecircncia em especial em relaccedilatildeo aos fatos concretos noticiados Tambeacutem solicita-se envio de coacutepia dos autos e da decisatildeo a ser proferida ao

MPDFTrdquo (grifo nosso)

10 Assim os trabalhos realizados verificaram os procedimentos adotados pela Administraccedilatildeo Regional do Guaraacute ndash RA X no controle e fiscalizaccedilatildeo das construccedilotildees para habitaccedilatildeo multifamiliar nos lotes que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito ocorridas com o advento do Plano Diretor Local - PDL da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X (Lei Complementar nordm 733 de 13 de dezembro de 2006 ndash fls 698709) e Leis especiacuteficas posteriores Aleacutem de verificar os procedimentos de fiscalizaccedilatildeo realizados pela Agecircncia de Fiscalizaccedilatildeo do Distrito Federal ndash Agefis

11 A expansatildeo da aacuterea urbana do Guaraacute vem causando aumento consideraacutevel na populaccedilatildeo da cidade com impacto na infraestrutura atualmente oferecida Ainda os escassos investimentos em transporte puacuteblico fazem com que cada vez mais moradores optem pelo uso do automoacutevel particular em seus deslocamentos A consequecircncia natural desse quadro eacute o aumento da ocorrecircncia de engarrafamentos nos acessos e saiacutedas da cidade que se tornaram um dos grandes problemas enfrentados atualmente pela comunidade local

12 Em 19 de maio de 2010 o Ministeacuterio Puacuteblico do Distrito Federal e Territoacuterios por meio da Promotoria de Justiccedila de Defesa da Ordem Urbaniacutestica (Prourb) ajuizou Accedilatildeo Direta de Inconstitucionalidade - ADI contra o PDL do Guaraacute (2010002007279-2 ADI) onde indicou viacutecios de inconstitucionalidade formal e material relacionados com a Lei Orgacircnica do Distrito Federal (LODF) O MPDFT ainda aponta que a sociedade natildeo foi devidamente ouvida durante a elaboraccedilatildeo do projeto ressaltando a ausecircncia de estudos de impacto ambiental o aumento de despesas natildeo previstas e a agressatildeo a uma justa distribuiccedilatildeo dos benefiacutecios e ocircnus decorrentes do processo de urbanizaccedilatildeo

13 Em 06 de dezembro de 2011 o Conselho Especial do Tribunal de Justiccedila do Distrito Federal e dos Territoacuterios afastando a preliminar de ineacutepcia da inicial em decisatildeo unacircnime e no meacuterito julgou procedente em parte a accedilatildeo com a modulaccedilatildeo dos efeitos da declaraccedilatildeo proferindo o acoacuterdatildeo nos seguintes termos (fls 710770)

ldquoAcoacuterdatildeo nordm 566901

ACcedilAtildeO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE PRELIMINAR PETICcedilAtildeO INICIAL INEacutePCIA REJEICcedilAtildeO LC Ndeg 7332006 E




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8152009 INCONSTITUCIONALIDADE FORMAL INICIATIVA PRIVATIVA DO PODER EXECUTIVO EMENDA PARLAMENTAR LIMITES LEGAIS AUMENTO DE DESPESAS EFEITOS EFICAacuteCIA MODULACcedilAtildeO I - A PETICcedilAtildeO INICIAL IMPUGNA O TEXTO LEGAL EM SUA INTEGRALIDADE APONTANDO OS DISPOSITIVOS LEGAIS QUE TERIAM SIDO VIOLADOS DAIacute PORQUE NAtildeO PROCEDE A PRELIMINAR DE INEacutePCIA II - O PODER DE EMENDA PARLAMENTAR VISA ESTABELECER A POSSIBILIDADE DE O PODER LEGISLATIVO CASA DOS REPRESENTANTES DO POVO CONTRIBUIR NA ELABORACcedilAtildeO DAS NORMAS III - A EMENDA PARLAMENTAR DEVE GUARDAR PERTINEcircNCIA TEMAacuteTICA COM O PROJETO ORIGINAL NAtildeO SE ADMITINDO QUE EXTRAPOLEM SEUS LIMITES OU QUE ESTABELECcedilAM ORDENAMENTO EM SENTIDO ADVERSO DA INTENCcedilAtildeO DO DETENTOR DA INICIATIVA VIOLANDO A HARMONIA E A SIMETRIA DA NORMA PROPOSTA SOB PENA DE TORNAR INOacuteCUAS AS RESERVAS LEGISLATIVAS PREVISTAS NA CONSTITUICcedilAtildeO FEDERAL E NA LEI ORGAcircNICA DO DISTRITO FEDERAL IV - OS DISPOSITIVOS LEGAIS ACRESCIDOS AO PROJETO DE LEI QUE RESULTOU NA LEI COMPLEMENTAR Nordm 7332006 SAtildeO MANIFESTAMENTE INCONSTITUCIONAIS POIS RESULTAM DE EMENDAS PARLAMENTARES QUE VEICULAM MATEacuteRIAS DE COMPETEcircNCIA EXCLUSIVA DO GOVERNADOR PARA DEFLAGRAR O PROCESSO LEGISLATIVO OU IMPLICAM EM AUMENTO DA DESPESA EM PROJETO DE INICIATIVA PRIVATIVA DO PODER EXECUTIVO V - OS EFEITOS E A EFICAacuteCIA DA DECLARACcedilAtildeO DE INCONSTITUCIONALIDADE DEVEM SER MODULADOS POR RELEVANTE QUESTAtildeO SOCIAL E SEGURANCcedilA JURIacuteDICA VI - PRELIMINAR REJEITADA JULGOU-SE PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO PARA DECLARAR A INCONSTITUCIONALIDADE FORMAL DOS ART 10 PARAacuteGRAFO UacuteNICO XIV 12 sectsect 4ordm E 5ordm 15 III IV V VI A VII E VIII sectsect 1ordm 2ordm 3ordm E 4ordm 19 I A III IN FINE B IV E VI IN FINE 23 II A B C E D 26 I II III IV V VI E VII 27 I A E B II A B C E D III A E C IV A B C D E E F V A B E C VI A B C E D VII C VIII A B E C IX B X A B E C XII A B E C XIII A XVI A B C E D XVII C D E E F XVIII PARTE FINAL E B XIX XX A E B E sectsect 2ordm E 3ordm 30 36 93 95 96 E 97 TODOS DA LEI COMPLEMENTAR Nordm 7332006 ALTERADA PELA LEI COMPLEMENTAR Nordm 8152009rdquo

14 Objetivos da Auditoria

141 Objetivo Geral

14 Verificar a legalidade das construccedilotildees para habitaccedilatildeo multifamiliar nos lotes que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito ocorridas com o advento do Plano Diretor Local da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X (Lei Complementar nordm 733 de 13 de dezembro de 2006) e Leis especiacuteficas posteriores nos casos concretos noticiados pelo Ministeacuterio Puacuteblico junto ao TCDF no Parecer nordm 63810-MF




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142 Objetivos Especiacuteficos

15 Responder agraves seguintes questotildees de auditoria

a) as construccedilotildees autorizadas que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito estatildeo de acordo com os ditames legais

b) foram efetuadas as contraprestaccedilotildees ao Poder Puacuteblico pela valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria e pela construccedilatildeo de edificaccedilotildees com gabarito superior ao coeficiente de aproveitamento baacutesico adotado

15 Escopo

16 Constituiu o escopo da auditoria desde o advento do Plano Diretor Local da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X ndash 2006 para fins de verificaccedilatildeo e resposta agraves questotildees de auditorias apresentadas a avaliaccedilatildeo dos seguintes pontos

a) a emissatildeo de alvaraacutes de construccedilatildeo e de eventuais relatoacuterios de fiscalizaccedilatildeo e

b) os procedimentos adotados para cobranccedila de ONALT e de ODIR no periacuteodo de 14102011 a 27062012

16 Montante Fiscalizado

17 Destaca-se que o art 70 da LC nordm 7332006 isentou da cobranccedila de ONALT as alteraccedilotildees de uso de aacutereas que em decorrecircncia de normas anteriores fossem destinadas agrave supermercado habitaccedilatildeo coletiva shopping center faculdades e instituiccedilotildees de ensino meacutedio hospital centros de lazer e diversatildeo com aacuterea igual ou superior a 3000m2 bem como posto de abastecimento de combustiacutevel

18 Dessa forma considera-se como montante fiscalizado o valor recolhido a titulo de ONALT pelos empreendimentos que natildeo se enquadravam na isenccedilatildeo legal bem como os valores pagos em decorrecircncia da concessatildeo de Outorga Onerosa do Direito de Construir ndash ODIR daqueles empreendimentos que utilizaram o exerciacutecio de construir acima do coeficiente de aproveitamento baacutesico inicialmente aprovado

19 Conforme demonstrado no Papel de Trabalho agraves fls 810814 o montante fiscalizado totalizou R$ 1575907707

17 Metodologia

20 Como estrateacutegia metodoloacutegica foram aplicados os seguintes procedimentos de auditoria pesquisa documental por meio da visita in loco onde foram realizadas consultas agrave documentaccedilatildeo inerente ao objeto da auditoria anaacutelise da legislaccedilatildeo aplicaacutevel ao tema entrevistas e reuniotildees com servidores aleacutem da indagaccedilatildeo escrita pela utilizaccedilatildeo de notas de auditorias para obtenccedilatildeo de informaccedilotildees junto agrave jurisdicionada e conferecircncia dos dados obtidos

18 Criteacuterios de Auditoria

21 Durante a execuccedilatildeo dos trabalhos foi verificada a aderecircncia dos procedimentos aos dispositivos das seguintes normas e legislaccedilatildeo aplicaacuteveis




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Constituiccedilatildeo Federal de 1988

Lei Orgacircnica do Distrito Federal

Lei Complementar nordm 80309 que aprova a revisatildeo do Plano Diretor de

Ordenamento Territorial do Distrito Federal ndash PDOT e daacute outras providecircncias

Lei Complementar nordm 73306 que dispotildee sobre o plano diretor local da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X estabelece diretrizes e estrateacutegias para seu desenvolvimento sustentaacutevel e integrado

Lei Federal nordm 1025701 que regulamenta os arts 182 e 183 da Constituiccedilatildeo Federal estabelece diretrizes da poliacutetica urbana e daacute outras providecircncias

Lei Complementar nordm 29400 que institui a outorga onerosa de alteraccedilatildeo de uso no Distrito Federal

Lei Distrital nordm 117296 que institui procedimentos para obtenccedilatildeo do alvaraacute de construccedilatildeo e da carta habite-se de edificaccedilotildees no Distrito Federal e daacute outras providecircncias

Lei Distrital nordm 117096 que institui a outorga onerosa do direito de construir no Distrito Federal

Decreto Distrital nordm 2984808 que define a altura maacutexima de edificaccedilotildees nos setores que menciona na Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X

Decreto Distrital nordm 2377603 que regulamenta a LC nordm 29400

Decreto Distrital nordm 1991598 que regulamenta a Lei nordm 210598


19 Avaliaccedilatildeo do Controle Interno

22 Os trabalhos realizados evidenciaram falhas nos sistemas de controle interno conforme seraacute relatado nos paraacutegrafos posteriores A notoacuteria carecircncia de servidores efetivos impacta diretamente na prestaccedilatildeo dos serviccedilos da Administraccedilatildeo Regional posto que a Jurisdicionada utilize para praticamente todo o desenvolvimento de suas atividades servidores comissionados A rotatividade dos ocupantes desses cargos afetam diretamente os serviccedilos desenvolvidos pelo oacutergatildeo ocasionando frequentemente quebra na continuidade dos serviccedilos e nas rotinas de trabalho

23 Na forma evidenciada no achado 211 constatamos ainda falhas na execuccedilatildeo das fiscalizaccedilotildees a cargo da Agefis bem como um descontrole administrativo na tramitaccedilatildeo e arquivamento das Guias de Controle de Fiscalizaccedilatildeo de Obra

2 RESULTADOS DA AUDITORIA

24 A unidade teacutecnica tendo em vista a necessidade de acesso a informaccedilotildees imprescindiacuteveis agrave instruccedilatildeo dos autos formulou as Notas de Auditoria ndeg 01 ndash 714510 (fls 51) ndeg 02 ndash 714510 (fls 6869) ndeg 03 - 714510 (fls 333335) ndeg 04 ndash 714510 (fls 406) ndeg 05 ndash 714510 (fls 404) e ndeg 06 ndash 714510 (fls 519521) Os questionamentos nelas constantes foram respondidos mediante os Ofiacutecios ndeg 3092012 ndash GABRA-X (fls 70332) 1162012ndash DIROBRA-X (fls 336403)




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8732012ndash GABAGEFIS (fls 522523) 7512011ndash GABRA-X (fls 524640) 0202012ndash GABRA-X (fls 541697) e documento de folhas 52

25 Apoacutes anaacutelise da documentaccedilatildeo acostada aos autos buscou-se verificar a aderecircncia aos ditames legais dos procedimentos adotados pela jurisdicionada com o objetivo de responder agraves questotildees de auditoria formuladas no planejamento inicial conforme se apresenta neste relatoacuterio

26 A anaacutelise das respostas apresentadas das informaccedilotildees obtidas diretamente com os funcionaacuterios da Administraccedilatildeo bem como dos exames documentais realizados e demais procedimentos de auditoria possibilitaram a formaccedilatildeo das conclusotildees a seguir enumeradas consoante agraves questotildees elencadas na Matriz de Planejamento (fls 54)

21 1ordf Questatildeo de Auditoria

ldquoAs construccedilotildees autorizadas que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito estatildeo de acordo com os ditames legaisrdquo

Sim as construccedilotildees autorizadas que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito estatildeo de acordo com os ditames legais poreacutem observou-se deficiecircncia de fiscalizaccedilatildeo das obras pela Agefis

27 Este quesito objetivou verificar se as construccedilotildees que receberam Alvaraacute de Construccedilatildeo na Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA-X apoacutes a promulgaccedilatildeo do Plano Diretor Local- PDL estatildeo de acordo com os ditames legais

28 Em 13122006 foi editada a Lei Complementar nordm 7332006 que dispocircs sobre o PDL da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X estabelecendo diretrizes e estrateacutegias para seu desenvolvimento sustentaacutevel

29 Conveacutem destacar que o Art 362 desse estatuto promoveu a alteraccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo de todos os lotes dessa RA-X aleacutem do aumento do 2 a) Art 36 Ficam estabelecidas seis categorias de lote por uso segundo o grau de restriccedilatildeo de atividades conforme

Listagem de Atividades Incocircmodas constante do Anexo VIII ndash Tabela 1 I ndash lotes de maior restriccedilatildeo zero ndash R0 prioridade maacutexima ao uso residencial II ndash lotes de niacutevel de restriccedilatildeo 1 (um) ndash R1 lotes de alta restriccedilatildeo ao uso comercial industrial e coletivo ou institucional III ndash lotes de niacutevel de restriccedilatildeo 2 (dois) ndash R2 lotes de meacutedia restriccedilatildeo ao uso comercial industrial e coletivo ou institucional IV ndash lotes de niacutevel de restriccedilatildeo 3 (trecircs) ndash R3 lotes de baixa restriccedilatildeo ao uso comercial industrial e coletivo ou institucional V ndash lotes de niacutevel de restriccedilatildeo 4 (quatro) ndash R4 lotes com restriccedilatildeo ao uso habitacional VI ndash lotes de niacutevel de restriccedilatildeo 5 (cinco) ndash R5 lotes de grandes dimensotildees com restriccedilatildeo ao uso residencial com exceccedilatildeo de uma residecircncia para zeladoria cuja aacuterea maacutexima de construccedilatildeo natildeo poderaacute exceder aquela definida pelo Coacutedigo de Edificaccedilotildees do Distrito Federal para residecircncias econocircmicas sect 1ordm A localizaccedilatildeo das categorias de lote por uso indicada no Mapa 6 do Anexo VI bem como os diferentes niacuteveis de restriccedilatildeo das atividades incocircmodas discriminadas no Anexo VIII satildeo determinados de acordo com a hierarquia das vias e das caracteriacutesticas da aacuterea em que se insere o lote sect 2ordm O niacutevel de restriccedilatildeo das atividades diminui agrave proporccedilatildeo que aumenta a hierarquia das vias sect 3ordm Quando os lotes remembrados tiverem diferentes niacuteveis de restriccedilatildeo de atividades ou seja categorias de uso diferentes prevaleceraacute aquele referente ao da via de acesso principal agrave nova unidade imobiliaacuteria sect 4ordm No caso de desmembramento de lotes o niacutevel de restriccedilatildeo de atividades seraacute referente ao da via de acesso principal agraves novas unidades imobiliaacuterias sect 5ordm A implantaccedilatildeo de atividades admitidas na categoria de uso R0 ou seja lotes com niacutevel de restriccedilatildeo 0 (zero) conforme previsto no Anexo VIII seraacute autorizada somente se o porte da atividade natildeo ultrapassar 40 (quarenta por cento) da aacuterea construiacuteda da edificaccedilatildeo sect 6ordm A implantaccedilatildeo de atividades admitidas na categoria de lote R1 ou seja lotes com niacuteveis de restriccedilatildeo 1 (um) conforme previsto no Anexo VIII seraacute autorizada somente se o porte da atividade natildeo ultrapassar 50 (cinquumlenta por cento) da aacuterea construiacuteda da edificaccedilatildeo sect 7ordm Os lotes com niacutevel de restriccedilatildeo 3 (trecircs) ou seja categoria de lote R3 localizados no Poacutelo de Modas teratildeo todo o pavimento teacuterreo restrito agraves atividades comerciais de prestaccedilatildeo de serviccedilos e industriais e nos demais pavimentos seraacute tolerado o uso residencial vedada a construccedilatildeo de quitinetes ou apartamentos conjugados sect 8ordm Nos lotes com niacutevel de restriccedilatildeo R4 ocupados por instituiccedilotildees religiosas seraacute excepcionalmente admitida a construccedilatildeo de uma unidade residencial para habitaccedilatildeo dos ministros ou titulares religiosos




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potencial construtivo de alguns lotes que foram subdivididos em Niacuteveis de Restriccedilatildeo interferindo na paisagem urbana e natural na altura dos edifiacutecios no adensamento populacional na valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria na infraestrutura disponiacutevel dentre outros aspectos

30 Apoacutes a publicaccedilatildeo do PDL foi editado o Decreto nordm 29500 de 09092008 (fls 16) que definiu a altura maacutexima das edificaccedilotildees de vaacuterias aacutereas da RA ndash X3 que se vincula diretamente agrave cobranccedila da Outorga Onerosa do Direito de Construir - ODIR assunto que seraacute tratado na proacutexima questatildeo de auditoria Em seguida em virtude da celeuma causada pelo aumento da altura dos preacutedios foi editado o Decreto nordm 29519 de 18092008 (fls 15) que suspendeu a aprovaccedilatildeo de novos projetos e a construccedilatildeo no Setor de Garagens e Concessionaacuterias de Veiacuteculos - SGCV no Setor de Muacuteltiplas Atividades Sul ndash SMAS no Setor de Oficinas Sul - SOFSul na Avenida Central no Guaraacute II e na Avenida do Contorno aleacutem de anular os alvaraacutes de construccedilatildeo expedidos para esses setores Por fim o Decreto nordm 29848 de 16122008 (fls 1314) apoacutes uma seacuterie de ldquoconsiderandosrdquo definiu a altura maacutexima das edificaccedilotildees4

31 Tendo em conta que todos os lotes dessa RA sofreram alteraccedilatildeo de uso inicialmente nos ativemos agravequeles elencados no Parecer nordm 6382010 do Misteacuterio Puacuteblico junto ao TCDF e nos demais lotes que tiveram alterados significativamente seus gabaritos especialmente aqueles localizados no Setor de Oficinas Sul Setor de Garagens e Concessionaacuterias de Veiacuteculos Av Central no Guaraacute II Av Contorno no Guaraacute II Setor de Muacuteltiplas Atividades Sul e Poacutelo de Modas5

32 Do exame dos processos e das informaccedilotildees prestadas pela RA elaboramos o Documento de Auditoria inserto agraves folhas 810814 onde satildeo apresentados os principais dados acerca dos empreendimentos imobiliaacuterios avaliados

33 Consignamos em especial a localizaccedilatildeo do imoacutevel a necessidade ou natildeo de cobranccedila de ODIR (verificada pela diferenccedila entre o Coeficiente de Aproveitamento e o Coeficiente Baacutesico do lote) e a eventual obrigaccedilatildeo de pagamento de ONALT (verificada pela data de emissatildeo do Alvaraacute de Construccedilatildeo e Normas de Gabarito aplicaacuteveis anteriormente pois com o PDL de 2006 esta foi isenta para determinadas aacutereas)

34 Verificamos que todos eles no que se refere agrave alteraccedilatildeo de uso e 3 Art 1ordm A altura maacutexima das edificaccedilotildees a que se refere o art 53 da Lei Complementar nordm 733 de 13 de dezembro de 2006

sem prejuiacutezo dos demais paracircmetros de ocupaccedilatildeo do solo estabelecidos natildeo poderaacute ser superior a I - 26m (vinte e seis metros) para as edificaccedilotildees localizadas no Setor de Garagens e Concessionaacuterias de Veiacuteculos - SGCV nos lotes do Trecho 01 do Setor de Muacuteltiplas Atividades Sul ndash SMAS e nos lotes do Setor de Oficinas Sul - SOFSul II - 36m (trinta e seis metros) para os lotes situados ao longo da Avenida Central no Guaraacute II III - 56m (cinquumlenta e seis metros) para as edificaccedilotildees nos lotes situados ao longo da Avenida do Contorno da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute -RA-X 4 Art 1ordm Eacute proibido construir qualquer edificaccedilatildeo com altura maior que 34 m (trinta e quatro metros) medidos a partir da cota

de soleira no Setor de Garagens e Concessionaacuterias de Veiacuteculos ndash SGCV nos lotes dos Trechos 01 e 02 do Setor de Muacuteltiplas Atividades Sul ndash SMAS e nos lotes do Setor de Oficinas Sul ndash SOFSul sem prejuiacutezo do estabelecido na Lei Complementar nordm 733 de 13 de dezembro de 2006 Art 2ordm Eacute proibido construir qualquer edificaccedilatildeo com altura maior que 36 m (trinta e seis metros) medidos a partir da cota de soleira para os lotes situados ao longo da Avenida Central no Guaraacute II Art 3ordm A altura maacutexima dos empreendimentos situados junto agrave Av do Contorno do Guaraacute II seraacute aquela decorrente da aplicaccedilatildeo dos paracircmetros de uso e ocupaccedilatildeo do solo constantes do Plano Diretor Local do Guaraacute e do disposto o Coacutedigo de Edificaccedilotildees do DF

5 No decorrer da auditoria considerando que os imoacuteveis situados no Poacutelo de Modas natildeo demonstraram ser representativos

analisamos mais profundamente os demais lotes das aacutereas citadas




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gabarito estavam de acordo com os ditames legais quais sejam Lei 7332006 e Decreto nordm 298482008 que alteraram as Normas de Gabarito nordms 20086 12689 15290 10799 e 1097 aplicaacuteveis aos respectivos lotes Ou seja buscou-se avaliar se os empreendimentos observaram a respectiva destinaccedilatildeo da aacuterea ocupada bem como o potencial construtivo estipulado com as consequentes contraprestaccedilotildees ao Poder Puacuteblico pela valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria e pela construccedilatildeo de edificaccedilotildees com gabarito superior ao coeficiente de aproveitamento baacutesico adotado

35 No entanto destacamos que o art 36 do PDL foi julgado inconstitucional por viacutecio de iniciativa pela ADI nordm 2010002007279-2 TJDFT publicada no Diaacuterio de Justiccedila de 01032012 (fls 710770) Foi declarada tambeacutem a modulaccedilatildeo dos efeitos a partir do iniacutecio do julgamento da accedilatildeo isto eacute 06122011 nos termos do Voto do Desembargador Joseacute Divino de Oliveira que assim discorreu

ldquoNo caso em apreccedilo observa-se que a Lei Complementar nordm 733 foi promulgada em 13 de dezembro de 2006 portanto haacute mais de 05 (cinco) anos e a retirada do mundo juriacutedico dos dispositivos acima enumerados certamente causaraacute impacto com efeitos indesejaacuteveis na comunidade atingida pois o dispositivo versa sobre o Plano Diretor do Guaraacute em cuja vigecircncia foram erguidas edificaccedilotildees e constituiacutedas situaccedilotildees juriacutedicas consolidadas tudo estando a recomendar a modulaccedilatildeo dos efeitos e da eficaacutecia da declaraccedilatildeo de inconstitucionalidade em atenccedilatildeo agrave seguranccedila juriacutedica e ao interesse socialrdquo

36 Nesse sentido diante da ausecircncia de normas urbaniacutesticas posteriores a Administraccedilatildeo deve seguir a legislaccedilatildeo anterior quais sejam Normas de Edificaccedilatildeo Uso e Gabarito ndash NGBs e Plantas Registradas conforme o caso ateacute agrave promulgaccedilatildeo da Lei de Uso e Ocupaccedilatildeo do Solo (LUOS) e do Plano de Preservaccedilatildeo do Conjunto Urbaniacutestico de Brasiacutelia (PPCUB) em tramitaccedilatildeo na Cacircmara Legislativa normas que seratildeo definidoras dos usos e iacutendices para o controle urbaniacutestico de todo o Distrito Federal

211 Achado 01 Deficiecircncia na fiscalizaccedilatildeo das obras pela Agefis

Criteacuterio

37 Artigos 46 e 52 do Decreto 1991598

Anaacutelises e Evidecircncias

38 Em virtude da ADI em epiacutegrafe solicitamos a Agecircncia de Fiscalizaccedilatildeo do Distrito Federal ndash Agefis autarquia sob regime especial criada pela Lei nordm 415008 (fls 800808) as Guias de Controle de Fiscalizaccedilatildeo de Obras dos lotes examinados Por meio do Ofiacutecio nordm 8732012 GABAGEFIS (fls 522523) intempestivamente a Agecircncia informou que ldquonatildeo foram encontradas coacutepias das referidas guias nos arquivos desta AGEFISrdquo

39 Justifica que isso se deu pelo fato de ter sido obedecido o artigo 466 do Decreto nordm 1991598 (fls 771783) que regulamenta o Coacutedigo de Edificaccedilotildees do DF (Lei nordm 210598) determinando que a guia de fiscalizaccedilatildeo que seraacute entregue ao 6 Art 46- O acompanhamento da obra dar-se-aacute pelo responsaacutevel pela fiscalizaccedilatildeo por meio da guia de controle de fiscalizaccedilatildeo de obra que seraacute entregue ao interessado juntamente com o Alvaraacute de Construccedilatildeo ou licenccedila




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interessado juntamente com o Alvaraacute de Construccedilatildeo deveraacute ser apresentada ao agente de fiscalizaccedilatildeo no momento da vistoria da obra Ou seja alega que de acordo com o normativo a guia de fiscalizaccedilatildeo deve ficar de posse do proprietaacuterio ou responsaacutevel pela obra

40 A Administraccedilatildeo Regional do Guaraacute nos informou que quando da emissatildeo dos alvaraacutes de construccedilatildeo satildeo emitidas as guias de fiscalizaccedilatildeo em 3 vias (uma fica no processo uma eacute entregue ao interessado e outra encaminhada agrave Agefis) Assim por meio da Nota de Auditoria nordm 06-714510 (fls 519521) solicitamos agrave RA-X a comprovaccedilatildeo do encaminhamento agrave Agefis das Guias de Controle de Fiscalizaccedilatildeo

41 A Administraccedilatildeo Regional mediante o Ofiacutecio nordm 02012 ndash GABRA-X (fls 541697) intempestivamente informou o que se segue acerca dos lotes onde foram sendo realizados os empreendimentos

a) Quanto aos empreendimentos Via Boulevard Olympique Sports Club Via Blanc Aliacuterio Neto Via Verano Bela Vista e Ilhas Mauriacutecio constam nos processos especiacuteficos apenas as vistorias realizadas para fins de emissatildeo de Carta de Habite-se

b) Em relaccedilatildeo ao empreendimento Park Studios encontrou-se nos autos a Guia de Fiscalizaccedilatildeo com as devidas vistorias

c) No que pertine aos empreendimentos Maestri Isla Jardins Life Essencial By Victoria Park Premium Base II Jade e Park Sul Prime Residence constam apenas as Guias emitidas poreacutem em branco

d) natildeo foram localizados os processos dos empreendimentos Duetto e Soltec

e) relativamente aos empreendimentos SQA Vista Park Sul e Living Park Sul natildeo constavam dos respectivos processos as referidas Guias e

f) no tocante ao processo do empreendimento Dolce Vita importa assinalar que o feito se encontra na SEDHAB

42 Diante da anaacutelise da documentaccedilatildeo inserta nos processos concluiacutemos que os empreendimentos careceram de inspeccedilatildeo ao longo da execuccedilatildeo da obra Constatamos que as fiscalizaccedilotildees ocorreram apenas na emissatildeo da Carta de Habite-se ao final da obra Todavia consoante o art 527 do Decreto nordm 1991598 quando do requerimento dessa deve-se apresentar a Guia de Controle de Fiscalizaccedilatildeo de Obra que precede o Relatoacuterio de Vistoria para a Carta de Habite-se

43 Verifica-se nos casos apresentados que a Agecircncia natildeo cumpriu sua competecircncia de implementar e de executar as poliacuteticas de fiscalizaccedilatildeo de atividades urbanas do Distrito Federal em especial aquelas atinentes agrave Diretoria de Fiscalizaccedilatildeo de Obras constantes do art 44 de seu Regimento Interno quais sejam

I Propor supervisionar e acompanhar as atividades de fiscalizaccedilatildeo de obras II Adotar as medidas necessaacuterias para execuccedilatildeo de programaccedilotildees fiscais III Propor a elaboraccedilatildeo anaacutelise monitoramento e fiscalizaccedilatildeo das normas

urbanas e ediliacutecias

7 Art 52 - A solicitaccedilatildeo para obtenccedilatildeo de Carta de Habite-se dar-se-aacute mediante a apresentaccedilatildeo dos seguintes documentos

I - comprovante de pagamento da taxa de fiscalizaccedilatildeo de obras II - guia de controle de fiscalizaccedilatildeo de obra preenchida pelo responsaacutevel pela fiscalizaccedilatildeo III - declaraccedilatildeo de aceite das concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos do CBMDF da NOVACAP e das Secretarias de Sauacutede e Educaccedilatildeo de acordo com a finalidade do projeto e conforme legislaccedilatildeo especiacutefica de cada oacutergatildeo




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IV Propor a elaboraccedilatildeo de estudos geograacuteficos e a realizaccedilatildeo de levantamentos topograacuteficos voltados para a fiscalizaccedilatildeo no acircmbito do Distrito Federal

V Propor a elaboraccedilatildeo de normas procedimentos e rotinas de trabalho VI Promover intercacircmbio com oacutergatildeos teacutecnicos especializados visando agrave troca de

informaccedilotildees sobre teacutecnicas fiscais VII Supervisionar o trabalho dos gerentes a ele subordinados VIII Julgar em primeira instacircncia os requerimentos impugnaccedilotildees e processos

administrativos fiscais oriundos do exerciacutecio do poder de poliacutecia no acircmbito de sua competecircncia excetuados aqueles de competecircncia dos Gerentes de Fiscalizaccedilatildeo

IX Participar das reuniotildees do conselho distrital de fiscalizaccedilatildeo da AGEFIS com direito a voto

X Participar das reuniotildees de diretoria da AGEFIS com direito a voto XI Realizar vistorias e diligecircncias externas para supervisionar as accedilotildees de

fiscalizaccedilatildeo de obras bem como de programaccedilotildees fiscais para as quais for escalado

XII Propor programas e soluccedilotildees relacionados a servidores com dificuldade de adaptaccedilatildeo e

XIII Exercer outras atribuiccedilotildees que lhe forem conferidas

44 No que tange ao encaminhamento agrave Agefis das Guias em questatildeo constatamos que natildeo houve envio oficial nos exerciacutecios de 2007 a 2010 Poreacutem a partir do exerciacutecio de 2011 as mesmas foram remetidas por meio de ofiacutecio conforme documentos de folhas 691697

45 Ressalte-se que com o advento da ADI nordm 2010002007279-2 TJDFT Diaacuterio de Justiccedila de 01032012 foi declarada a inconstitucionalidade de diversos artigos do PDL do Guaraacute com modulaccedilatildeo dos efeitos a partir do iniacutecio do julgamento da accedilatildeo isto eacute 06122011 Isto significa que desde esta data natildeo se pode mais emitir alvaraacute de construccedilatildeo ou realizar construccedilotildees que ainda natildeo tinham sido iniciadas naquelas aacutereas que tiveram seus usos e niacuteveis de restriccedilatildeo alterados pelos artigos declarados inconstitucionais

46 Assim sendo tornou-se premente a accedilatildeo fiscalizatoacuteria da Agefis agrave eacutepoca para que se desse o exato cumprimento da Lei

Causas

47 Intempestividade da accedilatildeo fiscalizatoacuteria por parte da Agefis

Efeitos

48 Criaccedilatildeo de situaccedilotildees juriacutedicas e faacuteticas em desacordo com a seguranccedila juriacutedica e interesse social que podem causar adensamento populacional com impacto na infraestrutura atualmente oferecida e no meio ambiente Aleacutem de ferir o Conjunto Urbaniacutestico de Brasiacutelia que eacute objeto de tombamento pelo Instituto do Patrimocircnio Histoacuterico e Artiacutestico Nacional - IPHAN pois o Guaraacute faz parte da aacuterea de proteccedilatildeo do entorno dos bens tombados que visa agrave preservaccedilatildeo de sua ambiecircncia e de sua visibilidade nos termos da Portaria IPHAN nordm 682012




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Consideraccedilotildees do Auditado

49 A Agefis por meio do Ofiacutecio nordm 12492013 ndash GABAGEFIS (fls 859899) intempestivamente informou o que se segue

ldquoA coordenaccedilatildeo de Fiscalizaccedilatildeo de Obras da RAF 04 ndash COFISO RAF 04AGEFIS com o objetivo de atender a demanda supracitada determinou por meio da Instruccedilatildeo de Serviccedilo nordm 0412013 acompanhamento da operaccedilatildeo de levantamento em pontos diversos do Guaraacute elencados nos documentos supracitados O resultado desta operaccedilatildeo estaacute inserido nos Relatoacuterios de Accedilatildeo Fiscal nordms Z 401516-REL Z 401517-REL Z 401518-REL Z 401519-REL Z 401520-REL Z 401521-REL Z 401531-REL e Z 401532-REL coacutepias em anexo com as informaccedilotildees de cada obra bem como anexado coacutepias dos documentos de licenciamento e Cartas de Habite-se existentesrdquo

Posicionamento da Equipe de Auditoria

50 Em sua resposta a Agefis informou apenas o jaacute levantado nesta auditoria natildeo sendo apresentados comprovantes que as obras foram inspecionadas ao longo de sua execuccedilatildeo (deve-se fiscalizar o iniacutecio da obra o alinhamento e cota de soleira fundaccedilotildees estrutura e alvenaria cobertura revestimento e conclusatildeo ndash ver folhas 644) sugerindo que a Agecircncia no presente caso natildeo cumpriu sua competecircncia de implementar e de executar as poliacuteticas de fiscalizaccedilatildeo de atividades urbanas

51 A situaccedilatildeo se agravou com o fato do art 36 do PDL ter sido declarado inconstitucional por viacutecio de iniciativa pela ADI nordm 2010002007279-2 TJDFT publicada no Diaacuterio de Justiccedila de 01032012 (fls 710770) Tendo sido declarada tambeacutem a modulaccedilatildeo dos efeitos a partir do iniacutecio do julgamento da accedilatildeo isto eacute 06122011 que permitiu apenas a continuidade e conclusatildeo das obras jaacute iniciadas licenciadas e com memorial de incorporaccedilatildeo registrado

52 Hoje pela ausecircncia de comprovantes de fiscalizaccedilatildeo da Agefis natildeo se sabe se obras licenciadas ou natildeo foram iniciadas apoacutes essa data podendo ter ocorrido descumprimento de decisatildeo judicial

53 A competecircncia no acircmbito da Agefis de vistoria nas obras no periacuteodo em exame seria da Diretoria de Fiscalizaccedilatildeo de Obras atual Superintendecircncia de Fiscalizaccedilatildeo de Obras conforme atribuiccedilotildees constantes do art 44 de seu Regimento Interno principalmente no que se refere a

I - Propor supervisionar e acompanhar as atividades de fiscalizaccedilatildeo de obras II - Adotar as medidas necessaacuterias para execuccedilatildeo de programaccedilotildees fiscais () VII - Supervisionar o trabalho dos gerentes a ele subordinados () XI - Realizar vistorias e diligecircncias externas para supervisionar as accedilotildees de fiscalizaccedilatildeo de obras bem como de programaccedilotildees fiscais para as quais for escalado

54 Diante do constatado no presente trabalho e buscando-se evitar que falhas venham a se repetir no futuro esta SEAUD iraacute programar para o exerciacutecio de 2014 auditoria operacional na Agefis com o intuito de avaliar os procedimentos operacionais e accedilotildees implementadas para execuccedilatildeo de suas atribuiccedilotildees fiscalizatoacuterias Diante disto deixamos no presente momento de fazer quaisquer




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proposiccedilotildees


ldquoForam efetuadas as contraprestaccedilotildees ao Poder Puacuteblico pela valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria e pela construccedilatildeo de edificaccedilotildees com gabarito superior ao coeficiente de aproveitamento baacutesico adotadordquo

O art 70 da LC nordm 7332006 isentou a cobranccedila de ONALT quando os usos previstos em norma anteriores fossem supermercado habitaccedilatildeo coletiva shopping center faculdades e instituiccedilotildees de ensino meacutedio hospital centros de lazer e diversatildeo com aacuterea igual ou superior a 3000m2 e posto de abastecimento de combustiacutevel natildeo havendo portanto contraprestaccedilatildeo a ser oferecida Quanto agrave ODIR e as aacutereas que natildeo se enquadram nas isenccedilotildees legais as contraprestaccedilotildees foram efetuadas nos casos devidos

55 Esta questatildeo procurou identificar se foram realizados os pagamentos da Outorga Onerosa de Alteraccedilatildeo de Uso ndash ONALT e da Outorga Onerosa do Direito de Construir ndash ODIR nos lotes que sofreram alteraccedilatildeo apoacutes a ediccedilatildeo do Plano Diretor Local - PDL da Regiatildeo Administrativa do GuaraacuteRA-X Para tanto conveacutem explicitar no acircmbito temporal tais instrumentos

56 A ODIR foi instituiacuteda no Distrito Federal com a ediccedilatildeo da Lei nordm 11701996 regulamentada pelo Decreto nordm 1943698 e a ONALT teve como marco juriacutedico o Plano Diretor de Ordenamento Territorial ndash PDOT de 1997 Lei nordm 17978 que passou a permitir sua aplicaccedilatildeo nas Regiotildees Administrativas que dispusessem de Plano Diretor Local - PDL agrave exceccedilatildeo dos casos em que a alteraccedilatildeo de uso fosse aprovada por meio de lei complementar e dos casos tratados por projetos de lei em tramitaccedilatildeo no Legislativo

57 Todavia com o advento da Lei nordm 2942000 regulamentada pelos Decretos nordms 221212001 e 237762003 a ONALT foi instituiacuteda para todo o Distrito Federal

58 Para um melhor entendimento da outorga onerosa deve-se ter em mente que a funccedilatildeo social da propriedade urbana e as funccedilotildees sociais da cidade orientam as diretrizes e instrumentos de poliacutetica urbana O princiacutepio da funccedilatildeo social a criaccedilatildeo dos planos e a aplicaccedilatildeo dos instrumentos de intervenccedilatildeo urbana visam assegurar que a propriedade atenda natildeo somente aos interesses do proprietaacuterio mas tambeacutem aos interesses sociais como a reduccedilatildeo de desigualdades a promoccedilatildeo de justiccedila social e a melhoria da qualidade de vida

59 Os investimentos e atos do Poder Puacuteblico numa cidade geram impactos diretos na valorizaccedilatildeo da propriedade imobiliaacuteria urbana Essa valorizaccedilatildeo eacute denominada de mais-valia fundiaacuteria Assim a ODIR e a ONALT satildeo instrumentos que materializam a concepccedilatildeo de que ao atribuir diferentes aproveitamentos e usos aos terrenos urbanos o Estado confere a essas propriedades vantagens o que torna as accedilotildees administrativas ligadas agrave concessatildeo desses benefiacutecios um objeto de interesse da poliacutetica urbana Dessa forma os investimentos puacuteblicos necessaacuterios ao processo de urbanizaccedilatildeo configuram patrimocircnio puacuteblico e nessa condiccedilatildeo natildeo 8 Art 49 O Poder Executivo mediante lei especiacutefica poderaacute outorgar de forma onerosa a alteraccedilatildeo de uso

() Art 52 Os Planos Diretores Locais ou leis especiacuteficas determinaratildeo os usos permitidos e as aacutereas nas quais seraacute aplicado o instrumento da outorga onerosa da alteraccedilatildeo de uso




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podem ser graciosamente transferidos ao domiacutenio privado

60 O Estatuto da Cidade (Lei nordm 102572001) regulamentador dos arts 182 e 183 da Constituiccedilatildeo Federal disciplinou o conceito da funccedilatildeo social da propriedade voltado ao desenvolvimento social das cidades e agrave reduccedilatildeo das desigualdades por meio das diretrizes estabelecidas no seu art 2ordm9 aleacutem de estabelecer a fixaccedilatildeo de ODIR e ONALT em seus arts 28 e 2910

61 A Procuradoria do Meio Ambiente Patrimocircnio Urbaniacutestico e Imobiliaacuterio ndash PROMAI da Procuradoria Geral do Distrito Federal ndash PRG em vista da uniformizaccedilatildeo das orientaccedilotildees juriacutedicas sobre ODIR e ONALT emitiu o Parecer Normativo nordm 0392008 onde constam as seguintes principais conclusotildees

ldquo1) no caso da ODIR e da ONALT a condiccedilatildeo para o exerciacutecio de construir acima do coeficiente de aproveitamento baacutesico assim como para a edificaccedilatildeo ou funcionamento de atividade econocircmica em uso diverso do inicialmente previsto

9 Art 2ordm A poliacutetica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade e da propriedade urbana mediante as seguintes diretrizes gerais I ndash garantia do direito a cidades sustentaacuteveis entendido como o direito agrave terra urbana agrave moradia ao saneamento ambiental agrave infra-estrutura urbana ao transporte e aos serviccedilos puacuteblicos ao trabalho e ao lazer para as presentes e futuras geraccedilotildees II ndash gestatildeo democraacutetica por meio da participaccedilatildeo da populaccedilatildeo e de associaccedilotildees representativas dos vaacuterios segmentos da comunidade na formulaccedilatildeo execuccedilatildeo e acompanhamento de planos programas e projetos de desenvolvimento urbano III ndash cooperaccedilatildeo entre os governos a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanizaccedilatildeo em atendimento ao interesse social IV ndash planejamento do desenvolvimento das cidades da distribuiccedilatildeo espacial da populaccedilatildeo e das atividades econocircmicas do Municiacutepio e do territoacuterio sob sua aacuterea de influecircncia de modo a evitar e corrigir as distorccedilotildees do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente V ndash oferta de equipamentos urbanos e comunitaacuterios transporte e serviccedilos puacuteblicos adequados aos interesses e necessidades da populaccedilatildeo e agraves caracteriacutesticas locais VI ndash ordenaccedilatildeo e controle do uso do solo de forma a evitar a) a utilizaccedilatildeo inadequada dos imoacuteveis urbanos b) a proximidade de usos incompatiacuteveis ou inconvenientes c) o parcelamento do solo a edificaccedilatildeo ou o uso excessivos ou inadequados em relaccedilatildeo agrave infra-estrutura urbana d) a instalaccedilatildeo de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como poacutelos geradores de traacutefego sem a previsatildeo da infra-estrutura correspondente e) a retenccedilatildeo especulativa de imoacutevel urbano que resulte na sua subutilizaccedilatildeo ou natildeo utilizaccedilatildeo f) a deterioraccedilatildeo das aacutereas urbanizadas g) a poluiccedilatildeo e a degradaccedilatildeo ambiental h) a exposiccedilatildeo da populaccedilatildeo a riscos de desastres naturais VII ndash integraccedilatildeo e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais tendo em vista o desenvolvimento socioeconocircmico do Municiacutepio e do territoacuterio sob sua aacuterea de influecircncia VIII ndash adoccedilatildeo de padrotildees de produccedilatildeo e consumo de bens e serviccedilos e de expansatildeo urbana compatiacuteveis com os limites da sustentabilidade ambiental social e econocircmica do Municiacutepio e do territoacuterio sob sua aacuterea de influecircncia IX ndash justa distribuiccedilatildeo dos benefiacutecios e ocircnus decorrentes do processo de urbanizaccedilatildeo X ndash adequaccedilatildeo dos instrumentos de poliacutetica econocircmica tributaacuteria e financeira e dos gastos puacuteblicos aos objetivos do desenvolvimento urbano de modo a privilegiar os investimentos geradores de bem-estar geral e a fruiccedilatildeo dos bens pelos diferentes segmentos sociais XI ndash recuperaccedilatildeo dos investimentos do Poder Puacuteblico de que tenha resultado a valorizaccedilatildeo de imoacuteveis urbanos XII ndash proteccedilatildeo preservaccedilatildeo e recuperaccedilatildeo do meio ambiente natural e construiacutedo do patrimocircnio cultural histoacuterico artiacutestico paisagiacutestico e arqueoloacutegico XIII ndash audiecircncia do Poder Puacuteblico municipal e da populaccedilatildeo interessada nos processos de implantaccedilatildeo de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construiacutedo o conforto ou a seguranccedila da populaccedilatildeo XIV ndash regularizaccedilatildeo fundiaacuteria e urbanizaccedilatildeo de aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanizaccedilatildeo uso e ocupaccedilatildeo do solo e edificaccedilatildeo consideradas a situaccedilatildeo socioeconocircmica da populaccedilatildeo e as normas ambientais XV ndash simplificaccedilatildeo da legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das normas ediliacutecias com vistas a permitir a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais XVI ndash isonomia de condiccedilotildees para os agentes puacuteblicos e privados na promoccedilatildeo de empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanizaccedilatildeo atendido o interesse social 10 Art 28 O plano diretor poderaacute fixar aacutereas nas quais o direito de construir poderaacute ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento baacutesico adotado mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiaacuterio sect 1ordm Para os efeitos desta Lei coeficiente de aproveitamento eacute a relaccedilatildeo entre a aacuterea edificaacutevel e a aacuterea do terreno sect 2ordm O plano diretor poderaacute fixar coeficiente de aproveitamento baacutesico uacutenico para toda a zona urbana ou diferenciado para aacutereas especiacuteficas dentro da zona urbana sect 3o O plano diretor definiraacute os limites maacuteximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada aacuterea Art 29 O plano diretor poderaacute fixar aacutereas nas quais poderaacute ser permitida alteraccedilatildeo de uso do solo mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiaacuterio




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(alteraccedilatildeo de uso) eacute a contrapartida (art 28 caput do EC) o que se justifica pelo princiacutepio da funccedilatildeo social da propriedade 2) a instituiccedilatildeo de ODIR e de ONALT no acircmbito do planejamento urbaniacutestico visa atender simultaneamente aos interesses particulares e coletivos induzindo o uso da propriedade de acordo com a sua funccedilatildeo social 3) eacute necessaacuterio compreender os institutos ODIR e ONALT como instrumentos de planejamento urbano isto eacute destinados a operar transformaccedilotildees na realidade do tecido urbano 4) a ODIR e a ONALT tambeacutem tecircm como escopo realizar a justa distribuiccedilatildeo dos benefiacutecios e encargos do processo de urbanizaccedilatildeo 5) a criaccedilatildeo de solo e a alteraccedilatildeo de uso implicam o ldquoconsumordquo de infra-estrutura urbana com a qual o proprietaacuterio natildeo colaborou para o financiamento 6) a exigecircncia de contrapartida imposta ao beneficiaacuterio da outorga do direito de alteraccedilatildeo de uso e de potencial construtivo eacute decorrecircncia necessaacuteria do princiacutepio urbaniacutestico da justa distribuiccedilatildeo dos benefiacutecios e ocircnus decorrentes do processo de urbanizaccedilatildeo 7) o caraacuteter compensatoacuterio e a noccedilatildeo de recuperaccedilatildeo de mais-valia urbaniacutestica natildeo satildeo conceitos excludentes ou incompatiacuteveis Muito pelo contraacuterio satildeo conceitos relacionados e decorrentes do princiacutepio da justa distribuiccedilatildeo dos benefiacutecios e ocircnus do processo de urbanizaccedilatildeo 8) o conceito de recuperaccedilatildeo de mais-valia urbaniacutestica eacute da proacutepria essecircncia do princiacutepio da justa distribuiccedilatildeo dos benefiacutecios e ocircnus do processo de urbanizaccedilatildeo e a funccedilatildeo compensatoacuteria eacute consequecircncia da aplicaccedilatildeo desse princiacutepio juriacutedico 9) as outorgas onerosas urbaniacutesticas satildeo instrumentos de planejamento urbano com a finalidade de induzir o cumprimento da funccedilatildeo social da propriedade e simultaneamente mecanismos de recuperaccedilatildeo das mais-valias urbaniacutesticas 10) o plano diretor eacute o documento teacutecnico apto a definir as aacutereas em que a infra-estrutura urbana eacute subutilizada e sobre-utilizada e por consequumlecircncia nas quais a aplicaccedilatildeo dos institutos da ODIR e da ONALT efetivamente funcionam como instrumentos reguladores do processo de urbanizaccedilatildeo 11) o pagamento de contrapartida pelas outorgas urbaniacutesticas natildeo eacute compulsoacuterio mas eacute ocircnus imposto ao beneficiaacuterio para a aquisiccedilatildeo de direito isto eacute o beneficiaacuterio pode ou natildeo adquirir o direito ao acreacutescimo de potencial construtivo ou agrave alteraccedilatildeo de uso Trata-se ato voluntaacuterio do beneficiaacuterio 12) a natureza juriacutedica da contraprestaccedilatildeo pela outorga onerosa do direito agrave alteraccedilatildeo de uso e do potencial construtivo eacute de preccedilo puacuteblico 13) o cumprimento do ocircnus urbaniacutestico mediante contrapartida tem como finalidade recuperar a mais-valia urbaniacutestica e simultaneamente redistribuir a coletividade na forma de infra-estrutura urbana ou seja compensar a coletividade pela sobrecarga na infra-estrutura urbana gerada pelo acreacutescimo de potencial construtivo e pela alteraccedilatildeo de uso 14) os recursos oriundos da ONALT e da ODIR satildeo de titularidade do Distrito Federal e natildeo da TERRACAP () 16) a instituiccedilatildeo da outorga onerosa de alteraccedilatildeo de uso no acircmbito do Distrito Federal por meio da Lei Complementar nordm 1797 estabeleceu uma transformaccedilatildeo do modo como os iacutendices urbaniacutesticos e usos eram atribuiacutedos ao proprietaacuterio Se ateacute aquele momento prevalecia a regra da gratuidade com o PDOT passou a valer a regra da onerosidade 17) o marco temporal para se verificar se a alteraccedilatildeo de uso reveste-se de caraacuteter oneroso eacute o PDOT como jaacute restou pacificado no PN nordm 42001 18) a Lei Complementar nordm 2942000 tem apenas no prisma civilista efeitos de operar a liquidaccedilatildeo de uma diacutevida jaacute existente ou sob a oacutetica publicista de regulamentar o PDOT cuja eficaacutecia estava sob condiccedilatildeo suspensiva 19) o silecircncio da lei natildeo implica que a alteraccedilatildeo de uso natildeo tenha caraacuteter oneroso Muito pelo contraacuterio se a regra eacute a da onerosidade no silecircncio da lei




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prevalece a regra e natildeo a exceccedilatildeo 20) a alteraccedilatildeo de uso e o solo criado operados no plano normativo devem se realizar no plano dos fatos mediante a utilizaccedilatildeo do solo urbano de acordo com o uso urbaniacutestico alterado ou a utilizaccedilatildeo do solo criado o que somente ocorre por meio do cumprimento de um ocircnus urbaniacutestico no momento do alvaraacute de construccedilatildeo ou do alvaraacute de funcionamento 21) a fim de se obter uma justa distribuiccedilatildeo dos benefiacutecios das alteraccedilotildees de uso as formas de caacutelculo da contraprestaccedilatildeo devida nos casos da ONALT e da ODIR devem considerar tambeacutem a valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria entre o tempo da alteraccedilatildeo de uso no plano normativo e a sua concretizaccedilatildeo no momento do alvaraacute de construccedilatildeo ou de funcionamento 22) a contrapartida da ONALT eacute em regra exigiacutevel no momento do requerimento de alvaraacute de construccedilatildeo sendo apenas exigiacutevel no momento do requerimento de alvaraacute de funcionamento quando jaacute exista no lote edificaccedilatildeo apta a acomodar o novo uso 23) em se tratando de ODIR obviamente a exigecircncia da contrapartida eacute imprescindiacutevel e indispensaacutevel sempre no momento da concessatildeo de alvaraacute de construccedilatildeo 24) uma vez que a contraprestaccedilatildeo das outorgas urbaniacutesticas tem a natureza juriacutedica de preccedilo e natildeo de tributo conforme jaacute definido no proacuteprio Supremo Tribunal Federal o cancelamento de alvaraacute de construccedilatildeo ou de funcionamento pelo natildeo-pagamento de contraprestaccedilatildeo pela alteraccedilatildeo de uso e o retorno do imoacutevel ao status quo ante instituiacutedo no inciso III do art 8ordm da Lei Complementar nordm 2942000 natildeo deve ser compreendido como penalidade mas como condiccedilatildeo resolutiva improacutepria de eficaacutecia de ato administrativo por meio do qual se concedeu ao interessado o direito de edificar ou funcionarrdquo

62 Os principais artigos do PDL do Guaraacute relacionados agrave outorga onerosa satildeo

a) Art 65 O Poder Executivo exerceraacute a faculdade de outorgar onerosamente o exerciacutecio do direito de construir e da alteraccedilatildeo ou extensatildeo de uso mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiaacuterio de acordo com os criteacuterios e procedimentos definidos nesta Lei Complementar e em legislaccedilatildeo vigente

b) Art 66 A expediccedilatildeo do alvaraacute de construccedilatildeo e do licenciamento da atividade pela Administraccedilatildeo Regional tanto para os casos de alteraccedilatildeo do direito de construir como para os casos de alteraccedilatildeo ou extensatildeo de uso fica condicionada ao pagamento do valor relativo agrave outorga onerosa conforme legislaccedilatildeo especiacutefica

c) Art 67 A Outorga Onerosa do Direito de Construir ndash ODIR constitui cobranccedila mediante contrapartida financeira por parte do beneficiaacuterio pelo acreacutescimo de potencial construtivo acima do permitido pelo coeficiente de aproveitamento baacutesico ateacute o limite estabelecido pela utilizaccedilatildeo do coeficiente de aproveitamento maacuteximo

d) Art 68 A contrapartida financeira que corresponde agrave outorga onerosa do potencial construtivo adicional seraacute calculada segundo a equaccedilatildeo VLO = VAE x QA onde I ndash VLO = valor a ser pago pela outorga II ndash VAE = valor do metro quadrado do terreno multiplicado por y III ndash QA = quantidade de metros quadrados acrescidos IV ndash y = coeficiente de ajuste definido na Tabela 2 do Anexo IX sect 1ordm Os coeficientes de ajuste na Regiatildeo Administrativa X variam de 02 (dois deacutecimos) a 06 (seis deacutecimos) conforme indicado no Anexo IX sect 2ordm Excetuam-se da cobranccedila de contrapartida financeira os lotes com uso




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anterior exclusivamente residencial unifamiliar e que passaram agrave categoria de uso R0 ou R1 sect 3ordm Excetuam-se da cobranccedila de contrapartida financeira os lotes com niacutevel de restriccedilatildeo R2 que mantiveram o uso exclusivamente residencial unifamiliar

e) Art 69 A outorga onerosa da alteraccedilatildeo de uso constitui cobranccedila mediante pagamento de valor monetaacuterio pela modificaccedilatildeo ou extensatildeo dos usos e dos diversos tipos de atividades que os compotildeem previstos na legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo para o lote que venham a acarretar a valorizaccedilatildeo dessa unidade imobiliaacuteria sect 1ordm Considera-se alteraccedilatildeo de uso a mudanccedila do tipo de atividade para outro diferente daquele previsto para a unidade imobiliaacuteria nas normas de uso vigentes sect 2ordm Considera-se extensatildeo de uso a inclusatildeo ao uso original de um novo uso ou tipo de atividade natildeo previsto para a unidade imobiliaacuteria no uso anterior

f) Art 70 Seraacute aplicada a outorga onerosa de alteraccedilatildeo de uso quando os usos previstos nas normas anteriores a este PDL forem diferentes das seguintes atividades I ndash supermercado II ndash habitaccedilatildeo coletiva III ndash shopping center IV ndash faculdades e instituiccedilotildees de ensino meacutedio V ndash hospital VI ndash centros de lazer e diversatildeo com aacuterea igual ou superior a 3000m2 VII ndash posto de abastecimento de combustiacutevel

g) Art 87 O Estudo de Impacto de Vizinhanccedila ndash EIV eacute o instrumento urbaniacutestico para avaliar impactos adicionalmente ao cumprimento dos demais dispositivos previstos na legislaccedilatildeo urbaniacutestica sendo obrigatoacuterio naqueles casos definidos pela Lei Federal nordm 10257 de 10 de julho de 2001 e nos casos de aumento de potencial construtivo transferecircncia do direito de construir alteraccedilatildeo ou extensatildeo de uso e localizaccedilatildeo na hierarquia viaacuteria sect 1ordm Considera-se localizaccedilatildeo na hierarquia viaacuteria a compatibilidade do porte e da natureza do uso em relaccedilatildeo agrave circulaccedilatildeo acessibilidade e geometria viaacuteria de uma via sect 2ordm O EIV seraacute elaborado de forma a avaliar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto agrave qualidade de vida da populaccedilatildeo residente na aacuterea e suas proximidades sendo necessaacuterio no miacutenimo quando houver I ndash adensamento populacional II ndash necessidade de implantaccedilatildeo ou acreacutescimo de equipamentos urbanos e comunitaacuterios III ndash alteraccedilotildees de uso e ocupaccedilatildeo do solo IV ndash valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria V ndash geraccedilatildeo de traacutefego e demanda por transporte puacuteblico VI ndash problemas com ventilaccedilatildeo e iluminaccedilatildeo nas edificaccedilotildees VII ndash interferecircncia com a paisagem urbana e com o patrimocircnio natural e cultural VIII ndash aumento de demanda por aacutegua tratada e esgotamento sanitaacuterio IX ndash aumento de potencial construtivo X ndash alteraccedilatildeo e extensatildeo de uso do solo sect 3ordm Os Estudos de Impacto de Vizinhanccedila em qualquer das hipoacuteteses enumeradas incluiratildeo a anuecircncia no miacutenimo dos vizinhos de ambos os lados e frontais da aacuterea impactada e conforme o impacto a ser provocado por todos os que residem ou se utilizam de unidades imobiliaacuterias no raio de abrangecircncia a ser definido pelo oacutergatildeo central de planejamento

h) Art 88 Sem prejuiacutezo da elaboraccedilatildeo do Estudo de Impacto de Vizinhanccedila nas




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situaccedilotildees em que esta Lei Complementar determina o Poder Executivo solicitaraacute ao proprietaacuterio ou empreendedor a execuccedilatildeo de melhorias nas aacutereas de influecircncia do empreendimento quando solicitado I ndash por parecer teacutecnico dos oacutergatildeos gestores de planejamento urbano II ndash pelo oacutergatildeo do patrimocircnio histoacuterico III ndash em decorrecircncia de recurso de moradores acatado pelos oacutergatildeos mencionados nos incisos I e II

i) Art 89 O EIV deveraacute ser apreciado e aprovado pelo oacutergatildeo gestor do planejamento urbano Paraacutegrafo uacutenico A aprovaccedilatildeo do empreendimento fica condicionada agrave assinatura de Termo de Compromisso do interessado perante o oacutergatildeo gestor do planejamento urbano na Administraccedilatildeo Puacuteblica em que o interessado se comprometa a arcar integralmente com as despesas decorrentes das obras e serviccedilos necessaacuterios agrave minimizaccedilatildeo dos impactos decorrentes da implantaccedilatildeo do empreendimento e demais exigecircncias apontadas pelo oacutergatildeo gestor do planejamento urbano antes da finalizaccedilatildeo do empreendimento

j) Art 90 Dar-se-aacute publicidade aos documentos integrantes do EIV que ficaratildeo disponiacuteveis para consulta por qualquer interessado na Administraccedilatildeo Regional do Guaraacute devendo ser o mesmo submetido agrave audiecircncia puacuteblica

k) Art 91 Em nenhuma hipoacutetese o EIV seraacute substituiacutedo pelos Estudos Ambientais

63 Os arts 67 e 68 tratam da ODIR que como explicitado na questatildeo anterior tem a altura maacutexima das edificaccedilotildees definida pelo Decreto nordm 29848 de 16122008 (fls 1314)

64 Por sua vez os arts 69 e 70 cuidam da cobranccedila da ONALT pela modificaccedilatildeo ou extensatildeo dos usos e dos diversos tipos de atividades que gerem a valorizaccedilatildeo das unidades imobiliaacuterias dessa RA-X

65 Merece destaque o art 70 que isenta da cobranccedila de ONALT quando os usos previstos em norma anteriores agrave LC nordm 7332006 fossem supermercado habitaccedilatildeo coletiva shopping center faculdades e instituiccedilotildees de ensino meacutedio hospital centros de lazer e diversatildeo com aacuterea igual ou superior a 3000m2 e posto de abastecimento de combustiacutevel

66 Considerando que a alteraccedilatildeo de uso requer modificaccedilatildeo da infraestrutura urbana com a qual o proprietaacuterio natildeo ajudou no custeio a cobranccedila de contrapartida (ONALT) ao beneficiaacuterio eacute necessaacuteria agrave justa distribuiccedilatildeo dos benefiacutecios e dos ocircnus decorrentes do processo de urbanizaccedilatildeo

67 Entendemos que em consonacircncia com o Parecer Normativo nordm 0392008 ndash PROMAI o pagamento das outorgas natildeo eacute obrigatoacuterio pois o beneficiaacuterio pode ou natildeo adquirir o direito ao acreacutescimo de potencial construtivo ou agrave alteraccedilatildeo de uso O ato eacute voluntaacuterio Dessa forma se a alteraccedilatildeo de uso ocorreu apenas no plano normativo e natildeo no dos fatos isto eacute por exemplo se um lote passou de habitaccedilatildeo individual para supermercado mas natildeo foi requerido o alvaraacute de construccedilatildeo o pagamento da ONALT natildeo foi feito Em sequecircncia quando tem sua destinaccedilatildeo alterada de supermercado para faculdade mesmo tendo sido inserida como isenta no artigo em questatildeo deveria pagar a ONALT pois a partir deste momento eacute que seraacute requerida a infraestrutura a ser custeada pelo eraacuterio

68 Entretanto em que pese ausecircncia de pagamento de ONALT na situaccedilatildeo explicitada a LC em comento estabeleceu em seus artigos 87 a 91 que o Estudo de Impacto de Vizinhanccedila - EIV seria o meio para considerar os impactos na qualidade




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de vida da populaccedilatildeo nos casos de alteraccedilatildeo ou extensatildeo de uso ou aumento do potencial construtivo no que se refere ao adensamento populacional implantaccedilatildeo de equipamentos urbanos valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria traacutefego e transporte puacuteblico aacutegua tratada esgotamento sanitaacuterio iluminaccedilatildeo dentre outros Determina tambeacutem que cabe ao proprietaacuterio ou empreendedor a realizaccedilatildeo de tais melhorias custeando as despesas das obrasserviccedilos indispensaacuteveis agrave reduccedilatildeo dos impactos

69 Assim sendo os casos listados no art 70 apesar de estarem isentos do pagamento da ONALT devem arcar com o EIV e as melhorias decorrentes depois que este for analisado e acatado pelo oacutergatildeo gestor do Planejamento Urbano no caso a Secretaria de Habitaccedilatildeo Regularizaccedilatildeo e Desenvolvimento Urbano ndash SEDHAB com a condiccedilatildeo da firmatura de Termo de Compromisso

70 Vale ressaltar que a SEDHAB por intermeacutedio do Ofiacutecio nordm 13992011 de 06072011 solicita a Administraccedilatildeo do Guaraacute que ldquose abstenha de aprovar qualquer Projeto Arquitetocircnico que pelo Plano Diretor do Guaraacute tem sua implantaccedilatildeo vinculada ao EIVrdquo (fls 8081) o que ocorreu e ocorre ateacute o presente momento

71 Durante a presente auditoria foram avaliados os principais processos envolvendo empreendimentos no Guaraacute Os resultados do trabalho foram registrados no Documento de Auditoria de folhas 810814 Ali estaacute registrado em especial o empreendimento sua localizaccedilatildeo a cobranccedila ou natildeo de ODIR que pode ser constatada pela diferenccedila entre o Coeficiente de Aproveitamento e o Coeficiente Baacutesico do lote e a obrigaccedilatildeo ou natildeo de pagamento de ONALT averiguada pela data de emissatildeo do Alvaraacute de Construccedilatildeo e Normas de Gabarito aplicaacuteveis anteriormente pois com o PDL de 2006 houve isenccedilatildeo desta

72 No curso da auditoria verificamos no que diz respeito agrave ODIR que todos os lotes que apresentaram os coeficientes de aproveitamento superiores aos baacutesicos estabelecidos no Anexo IX da Lei 73306 pagaram a devida outorga consoante os documentos de folhas listadas no Documento de Auditoria mencionado acima Portanto constatou-se a regularidade dos pagamentos e isenccedilotildees

73 No que se refere agrave ONALT a maioria dos lotes analisados em consonacircncia com o disposto no artigo 70 do PDL do Guaraacute ficaram isentos do seu pagamento Apenas quatro deles pagaram-na por natildeo serem beneficiados pela isenccedilatildeo prevista em lei uma vez que a destinaccedilatildeo dos lotes anteriormente referia-se ao uso comercial de bens e serviccedilos atividades natildeo previstas no rol constante do citado normativo

74 Os lotes em questatildeo tinham como normas anteriores ao PDL as Normas de Gabarito NGB 20086 (habitaccedilatildeo coletiva) NGB 12689 (uso comercial industrial e serviccedilos) NGB 15290 (uso comercial ndash supermercado shopping Center e posto de combustiacutevel habitaccedilatildeo coletiva e institucional ndash faculdades e instituiccedilotildees de ensino meacutedio hospital e centro de lazer e diversatildeo) NGB 1097 (shopping Center) NGB 10598 (uso industrial comercial ou habitaccedilatildeo unifamiliar) e NGB 10799 (habitaccedilatildeo coletiva) Como todos estes usos estavam previstos no art 70 os empreendimentos ficaram isentos da cobranccedila de ONALT e dentro do estabelecido em norma legal

75 Ainda consoante o estabelecido nos art 87 a 91 foram assinados os devidos Termos de Compromisso (fls 784799) com o objetivo de garantir a execuccedilatildeo de obras de infraestrutura para amenizar os impactos ambientais e realizados os devidos Estudos de Impacto de Vizinhanccedila - EIV (Anexos I a III) Todavia no momento apenas o EIV referente agrave Avenida Contorno e a Avenida




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Central do Guaraacute foi aprovado mediante Portaria nordm 562011 (fls 113)

76 Conclui-se entatildeo que foram efetuadas as contraprestaccedilotildees ao Poder Puacuteblico pela valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria e pela construccedilatildeo de edificaccedilotildees com gabarito superior ao coeficiente de aproveitamento baacutesico adotado natildeo tendo nenhum achado que se refira a este quesito

3 Conclusatildeo

77 A presente auditoria visou verificar a legalidade das construccedilotildees para habitaccedilatildeo multifamiliar nos lotes que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito ocorridas com o advento do Plano Diretor Local da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X (Lei Complementar nordm 733 de 13 de dezembro de 2006) e Leis especiacuteficas posteriores nos casos concretos noticiados pelo Ministeacuterio Puacuteblico junto ao Tribunal de Contas do Distrito Federal havendo o trabalho se desdobrado em duas questotildees de auditoria

78 Na primeira questatildeo entendeu-se que as construccedilotildees autorizadas que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito estatildeo de acordo com os ditames legais poreacutem observou-se deficiecircncia de fiscalizaccedilatildeo das obras pela Agefis

79 Em relaccedilatildeo agrave segunda questatildeo verificou-se que foram efetuadas as contraprestaccedilotildees ao Poder Puacuteblico pela valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria e pela construccedilatildeo de edificaccedilotildees com gabarito superior ao coeficiente de aproveitamento baacutesico adotado quando cabiacutevel Destaque-se que o art 70 da LC nordm 7332006 isentou a cobranccedila de ONALT quando os usos previstos em normas anteriores fossem supermercado habitaccedilatildeo coletiva shopping center faculdades e instituiccedilotildees de ensino meacutedio hospital centros de lazer e diversatildeo com aacuterea igual ou superior a 3000m2 e posto de abastecimento de combustiacutevel

80 Conclui-se portanto que as construccedilotildees para habitaccedilatildeo multifamiliar nos lotes que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito ocorridas com o advento do Plano Diretor Local da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X se encontram dentro da legalidade

4 Proposiccedilotildees

81 Ante o exposto sugere-se ao Plenaacuterio

I) Tomar conhecimento

a do presente Relatoacuterio de Auditoria de fls 902925

b dos documentos acostados agraves fls 850852 e 859898

II) Informar agrave Administraccedilatildeo Regional do Guaraacute que em decorrecircncia da

declaraccedilatildeo de inconstitucionalidade de parte da Lei nordm 7332006

observe as normas urbaniacutesticas anteriores quais sejam Normas de

Edificaccedilatildeo Uso e Gabarito ndash NGBs e Plantas Registradas conforme

o caso ateacute agrave promulgaccedilatildeo da Lei de Uso e Ocupaccedilatildeo do Solo

(LUOS) e do Plano de Preservaccedilatildeo do Conjunto Urbaniacutestico de

Brasiacutelia (PPCUB) em tramitaccedilatildeo na Cacircmara Legislativa normas que




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seratildeo definidoras dos usos e iacutendices para o controle urbaniacutestico de

todo o Distrito Federal

III) Dar ciecircncia do presente Relatoacuterio de Auditoria do RelatoacuterioVoto do

Relator e da Decisatildeo que vier a ser tomada agrave Administraccedilatildeo

Regional do Guaraacute e Agecircncia de Fiscalizaccedilatildeo do Distrito Federal

Agrave superior consideraccedilatildeo

LUCIANA DE A MELLO SEIXAS Auditor de Controle Externo ndash 546-1

SEAUD


TRIBUNAL DE CONTAS DO DISTRITO FEDERAL

SECRETARIA DAS SESSOtildeES

SESSAtildeO ORDINAacuteRIA Nordm 4664 de 06022014

TCDFSecretaria das SessotildeesFolhaProcesso 307122012Rubrica

PROCESSO Nordm 307122012

RELATOR CONSELHEIRO ANTONIO RENATO ALVES RAINHA

EMENTA Auditoria de Regularidade destinada a verificar a legalidade das construccedilotildees parahabitaccedilatildeo multifamiliar nos lotes que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito ocorridascom o advento do Plano Diretor Local da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X e Leisespeciacuteficas posteriores

DECISAtildeO Nordm 4842014

O Tribunal por unanimidade de acordo com o voto do Relator decidiu I - tomarconhecimento do Relatoacuterio de Auditoria de fls 902925 e dos documentos de fls 850852 e859898 II - informar agrave Administraccedilatildeo do Guaraacute que em decorrecircncia da declaraccedilatildeo deinconstitucionalidade de parte da Lei Complementar nordm 7332006 observe as normasurbaniacutesticas anteriores quais sejam Normas de Edificaccedilotildees Uso e Gabarito ndash NGBs ePlantas Registradas conforme o caso ateacute a promulgaccedilatildeo da Lei de Uso e Ocupaccedilatildeo do Solo(LUOS) e do Plano de Preservaccedilatildeo do Conjunto Urbaniacutestico de Brasiacutelia (PPCUB) emtramitaccedilatildeo na Cacircmara Legislativa do Distrito Federal normas que seratildeo definidoras dos usose iacutendices para o controle urbaniacutestico de todo o Distrito Federal III - dar ciecircncia do Relatoacuteriode Auditoria de fls 902925 agrave Administraccedilatildeo Regional do Guaraacute e agrave Agecircncia deFiscalizaccedilatildeo do Distrito Federal - AGEFIS IV - autorizar o retorno dos autos agraveSecretaria de Auditoria para fins de arquivamento

Presidiu a sessatildeo o Presidente Conselheiro INAacuteCIO MAGALHAtildeES FILHO Votaram osConselheiros RENATO RAINHA ANILCEacuteIA MACHADO PAULO TADEU e PAIVAMARTINS Participou o representante do MPjTCDF Procurador-Geral DEMOacuteSTENES TRESALBUQUERQUE Ausente o Conselheiro MANOEL DE ANDRADE

SALA DAS SESSOtildeES 06 de Fevereiro de 2014

Olavo MedinaSecretaacuterio das Sessotildees

Inaacutecio Magalhatildees FilhoPresidente

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RESUMO

A presente auditoria de regularidade foi realizada no acircmbito da Administraccedilatildeo Regional do Guaraacute com o propoacutesito de verificar a legalidade das construccedilotildees para habitaccedilatildeo multifamiliar nos lotes que sofreram alteraccedilotildees de uso e de gabarito ocorridas com o advento do Plano Diretor Local da Regiatildeo Administrativa do Guaraacute ndash RA X (Lei Complementar nordm 733 de 13 de dezembro de 2006) e Leis especiacuteficas posteriores nos casos concretos noticiados pelo Ministeacuterio Puacuteblico junto ao Tribunal de Contas do Distrito Federal Foram aplicados os seguintes procedimentos de auditoria pesquisa documental por meio da visita in loco agrave Regiatildeo Administrativa do Guaraacute e Agecircncia de Fiscalizaccedilatildeo do Distrito Federal - Agefis para consultas agrave documentaccedilatildeo daquelas seccedilotildees inerentes ao objeto da auditoria anaacutelise da legislaccedilatildeo aplicaacutevel ao tema entrevistas e reuniotildees com servidores aleacutem da indagaccedilatildeo escrita pela utilizaccedilatildeo de notas de auditorias para obtenccedilatildeo de informaccedilotildees junto agrave Jurisdicionada e conferecircncia dos dados obtidos Dos trabalhos realizados decorreu a constataccedilatildeo de deficiecircncia na fiscalizaccedilatildeo das obras pela AGEFIS




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R䕌AT퍒I传FIN AL D䔠AUDIT佒IA - tc.df.gov.br fileDos trabalhos realizados decorreu a constatação de deficiência na fiscalização das obras pela AGEFIS. e-DOC FA57DCAE Proc