Registro de Imóveis

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PHILADELPBO AZEVEDO

REGISTRO DE

IMovrts (Valor da Transcrio)

LIVRARIA JACI.NTHo EDITORA 59- Rua S. Jos- 59

Rro DB .T.tNEJ:Ro 1 9 4 2

REGISTRO DE !MOVEIS

PHILADELPHO AZEVEDO

REGISTRO DE

IMO,VEIS (Valor da Transcrio)

LIVRARIA JACJNTHO EDITORA .RUA S. JOS~. 69- RIO DE JANEIRO

l 9 4 2

1 - Em ligeiro artigo publicado em 1921, a propsito do livro de LISIPO GARCIA sobre a transcrio, animei-me a fazer um apelo aos estudiosos do direito para que se pro-nunciassem sobre uma das mais relevantes teses jurdicas em face do nosso Cdigo Civil, qual a do valor do registro imobilirio, acentuando a falncia dos dados de construo histrica e a dificuldade de se extrair dos textos definitivos um sistema puro.

Em 1924, escrevendo breve comentrio sobre a lei de registras pblicos (em 1928 foi ele acrescido do texto do re-gulamento, em simples segunda tiragem), voltei ao assunto, declarando, ento, haver abandonado qualquer hesitao para me filiar doutrina esposada por LISIPO GARCIA, no sentido de que o adquirente de boa f e a ttulo oneroso de um imovel constante do registro como de propriedade do alie-nante, ficaria a salvo de qualquer o:,tesiao futura por par-te de terceiro, ainda que este demonshosse melhor dreito.

A despeito de tudo, o problema no despertou maior Interesse, surgindo periodcamente algumas contribuies, a favor da corrente inovadora, ou contra ela.

Agora, porem, quase vinte anos depois, um jurista de escol me concede a honra de aceitar o velho apelo, escre-vendo exclusivamente sobre a mataria um trabalho de largo folego, em que procurou combater o alastramento da heresia.

Sau, assim, a campo o eminente professor da Facul-dade do Recife JOS:t: SORIANO DE SOUZA NETO, demons-trando, mais uma vez, grande erudio e profundo conheci-mento da cultura clem, cuja excelncia proclama hiperbo-

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licamente, embora, no momento atual, a famosa tcnica es-. teia, no seu prprio pas de origem, em certo desfavor pe-rante a filosofia Jurdica dominante, que no disfara o com-bate ao monumento .de 1896.

Com vivacidade de linguagem, prpria de seu tempe-ramento, o mestre pernambucano pretende arrasar de uma vez a soluo, que considera esdruxula, proposta por LI-SIPO GARCIA, aceita, em trabalhos doutrinrios, por CAR-. VALHO SANTOS, ARNOLDO DE MEDEIROS, SERPA LO-PES, ALMEIDA PRADO, etc. e i recebida em algumas sentenas.

Embora sem a responsabilidade da Iniciativa da lese e com evidente inferioridade de armas, senti-me, todavia. no dever de procurar atenuar o golpe e de sustentar a absiluta convenincia, sino necessidade, de se reforar aquela cor-

r~nte, em benefcio dos interesses nacionais, sejam quais forem as falhas de origem, verificadas no exame terico do problema.

Seria excusado repetir que o direito no lqica pura, tendo as incoerncias e os pecados veniais de dialtica de ceder o passo realidade da vida e s Justas exigncias sociais; acaba de proclam-lo, em excelente estudo sobre as nulidades, publicado na Revista de Jurisprudncia Brasi-leira, outro luminar da velha escola pernambucano, o professor GONDIM Fll.HO.

Provenha, ou no, da Alemanha o sistema do C6dJgo Civil. dele se h de extralt o que convier s necessidades brasileiras; si o elamenlo histrico hoJe recebido, em prin-cipio, com Justa suspeita, multo menos dlc;mo de ateno 0 ser, quanto a textos Importados mas no Inteiramente con-formes com o modelo.

VeJamos, porem, sucessivamente, os aspectos terico e prtico do problema.

2 - Roqando, de anlmo, escusas por qualquer lnfi-dlklade rt' l'SUmo das idias, Io brilhttilfemente ex-

REGISTRO DE IMOVBIS 'I

postas pelo civilista do Recife, penso haver sido sallen todo em PUBLICIDADE MATERIAL DO REGISTRO IMO. BILIARIO que:

a) - na Alemanha, ao lado do contrato causal, no regime imobilirio, h o real ou abstrato;

b) - o Cdigo alemo, ao contrrio de algumas legislaes locais anteriores, no sufraga o valor abso-luto do registro (eflcacla formal), mas apenas assequ ra a proteo de terceiros pelo principio da f pblica aeg:ltlmidode material);

c) - a garantia desses terceiros de boa f assen ta no 892 do Cdigo, e no no anterior, 891, nico trasladado para o Cdigo Brasileiro;

d) - existe na Alemanha, ao contrrio do que ocorre no Brasil, responsabilidade dlreta do Estado pelos ates dolosos e culposas dos encarregados de re-gistro, que preJudicarem aos verdadeiros titulares do direito real;

e) - assenta o sistema qennnico necessaria mente sobre a organizao de livros fundirios per feitos.

Fazendo a analise desses pontos fundamentais, conclue o acatado mestre, no terreno da prtica, que, pela falta dos dois ltimos admlnlculos, lmposslval adolaise no Brasil o sistema germnico.

A mesma concluso se deveria lambem chegar, conti nua o mongyaflsta, atendendo-se a que, no conflito entre a segurana Jurdica e a segurana do comrcio, deve aquela dominai, at porque a soluo oposta se apresentaria como faoa de dois gumes, preJudicando, afinal, s duas classes de Interessados (SORIANO, pq. 169).

Talvez PaiO responder crtica de que. havendo destrui-do, nada propuzera em benefcio do Clperfeloamento do nosso sistema, o douto tratadista, alem de se referir for mao de um cadastro, alude, de passagem, \ll:n:elncia do req\me Torrens, perfeitamente adapt

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do Estado da Baa, e ora rejuvenescido pelo Cdigo de Pro-cesso Civil.

3 _ No ponto de vista teorico pouco h a debater: SO-RIANO NETO tem absoluta razo nas trs primeiras afirma tlvas e 0 demonstrou irrelorqulvelmente, por exaustiva do-cumentao.

H apenas reservas a fazer, quanto generalizao do desconhecimento do assunto: nem todos os que esto em campo oposto Ignoram a dualidade de contratos, que ca-racteriza o direito real germnico, nem, to pouco, a dife-rena entre a presuno absoluta, formal, que nunca foi pre-conizada entre ns, e a relativo, a favor de terceiros de boa f.

Quanto ao terceiro tpico e ao fato de se atribuir ex clusivarnente ao 891 do B. G. B. os presupostos do sistema alemo, no hesito em tomar por termo a confisso do meu antigo erro, proveniente de seguir soi>m maior exame a opinio alheia; i o havia, alis, apurado, quando voltei a estudar a matria, por ocasio de elabcrar o regulamento de registras pblicos, e, mais tarde, ao enveredar para o magistrio.

Antes de SORIANO, outros estudiosos haviam, lambem, invocado a omisso, no Cdigo Brasileiro, de preceito anlo-go ao artigo 892 do modelo germnico para combater a cor-rente inovadora, como ele prprio acentua, com a lealdade costumeira: JOSt AUGUSTO CESAR o fizera em artigo, ci-tado por SORlANO, na Revista da Faculdade de Direito de So Paulo, de 1935, mas que foi publicado pela primeira vez, em 1932, sob as lnlctals V. A. (Rev dos Tribs., v. 81 pg. 413).

Ainda o douto SERPA LOPES, cujo \rabalh-:~ no foi re-ferido por SORIANO, certamente por desconhec-lo, salien-tara a omisso (Tratado dos reglstros pblicos, vol. 1.0 , pgs. 45 e segs.), mas, no obstante, se fundou na analogia para

"completar um sistema cuJas bases esto lne-" qulvocamente lanadas no art. 859 do Cod. Civil "(pg. 49). Conseguintemente, o nosso sistema o ger-"mnlco. A ao reivindicatria fica, assim, limitada

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"contra os terceiros de m f ou entre as partes adqui-"rentes ou ainda nos casos de transmisso a ttulo "gratuito (pg. 50)".

De qualquer. maneira, seria inutil discutir se o 892 absolutamente separado, !solado do anterior (SORIANO, pg. 128) ou, ainda, si tendente a precisar, e:~.plicar ou limitar o princpio geral, como salientou o mestre, ao expor o sistema vigente na Sula, em termos analoqos, nesse particular {SORIANO, pg. 159).

4 - Em suma, desacompanhado de seu complemento ou de outro preceito Independente, temos agora de tirar do art. 859 todo o partido que ele pode oferecer, ainda que mais extenso do que no seu pas de origem, onde absorvido por outro texto, mais amplo, segundo GIERKE (SORIANO, pg. 139). Eis porque, embora convencido da errnia da afirmao primitiva, sobre a exclusividade do 891, longe de me retratar, vi robustecida a convico de necessidade de propugnar pela frmula de LISIPO GARCIA, reclamada pelo pais e h multo deseJada por grandes juristas ptrios.

O princpio da f pblica tem de prevalecer no Brasil, em benefcio da segurana das transa:es e do crdito, ainda que lhe haJa faltado, na origem, a pura inspirao germnica.

Por Isso, um pouco arroJadamente, em face dos limites ento postos tarefa, inclui na regulamentao dos registres pblicos alguns preceitos novos, que vm produzindo exce-lentes resultados prticos, cada vez mais apreclaveis, pro-poro que o tempo corre, como adiante procurare! de-monstrar.

Apenas, de passagem, quero consignar que, n'a critica a um desses dispositivos, o provecto catedrtico do Recife no manteve a d!retr!z de penetrante documentao, que Imprimira ao debate, limitando-se, dogmaticamente, ao ar-gumento de exposio ao rdiculo, para re!erir-se a maca-queao, Ignorncia dos Importadores, etc. (SORIANO 69, 70). pqs.

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Entretanto, tal princpio encontradio em vrias le-gislaes e no exigiria, para sua Imitao, mata do que o conhecimento do vernculo: em nenhum outro pas, dos muitos que o adotam, foi considerado me de So Pedia. planta extica ou obstculo ao comrcio Jurdico.

A seu tempo, vir a demonstrao.

5 - Sem necessidade de aprecia~ pontos pacficos, v.g., os dois primeiros apontados no n.0 2, convem acentuar que, como todas as coisas humanas, o sistema alemo est longe do ndice PERFElTlSSIMO, com que a enfase do no bre professor, to do gosto dos autorE>s Halianos, o classifica repetidamente.

No haveria outro trabalho, para demonstr-lo, slno o de extrair do pradoso estudo de SORIANO, as seguin-lei! falhas:

1.a - o 9MDde princpio fundamental da duplici-dade de neqdos, causal e abstroto, que constitue. segundo CROME, apoiado por outros Juristas, uma Inutilidade, criao excessiva da tcnica e distancia-da da realidade (pq. 82); SORIANO no o advoga, to pouco (pg. 116);

2.a - O despreza do elemEmto possessorlo, O que WOLFF censura (pg. 107);

3.a- a posslbllldade de ausncia de lndenlza-o, se o encarregado do registro tiver praticado o

erro sem culpa, InCapacitado de descobrir a falsifi-cao (pgs. 121 e 164 a 168);

4. - a ocorrilnda, ainda que n!l'ct, mas l ve-tlflcada em caaos concretos, de figurar o mesmo trno-v&J em diferentes folhas do registro, em favor de di-versos proprietrios (pq. 170).

crif! Aastrn, lnbora em casM anormais, pode ocorrer 0 sa-cio de wn Inocente, sem reparao passivei e com ofen-

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sa segurana Jurdica (SORlANO, pgs. 97, 121, 164 ~ 1~8), sem falar nas hipteses de destruio dos livros por mcen-dio, roubo, guerra, previstas na Suia (LOUIS BO~~AUX. Les nouvelles !gislations hypothc:::Iiren. 1236), e Ja veri-ficadas, por exemplo, na Austria, na guerra de 1914 (MAR-CEL DE GALLAIX, L rvislon du Code civil autrlchien, 1925, pg. 53); entretanto, no Brasil, desde 1929, existem as dupli-catas dos registres arquivadas em !uc;r:rres diversos e que podem ter utilidade, em casos extraordinrios como esses.

Sem dvida, os defeitos apontados no tiram a pri-mazia que, de direito, cabe ao sistema germnico, mas de-monstram que, se sempre Inatingvel um ideal. no deve-mos cruzar os braos e continuar no pessimo sem procurar obter o so!rivel; ao contrrio, tentaremos o bom, se no nos pudermos aproximar do timo.

6 - A possibilidade de duplicao de matriculas do mesmo !move! no to rara assim e est um pouco em funo da segurana do cadastro, que varia conforme as regies, pois em algtunas se formou superficialmente, c! tando-se at o caso de !move! inscrito sem que tivesse exis-tncia real (NUSSBAUM - Trai. de dlr. hipotecrio alemo, trad. espanhola, 1929 - pg. 13).

A frequncia dessas Inscries duplas, que se contra-dizem, anulando qualquer efeito da presuno legal (WOLFF'" ln ENNECCERUS - Tratado de Direito Civil, trad. espanho-la. Direito das coisas - 1936 vol. 1.0 , pq. 197), atestada ainda pela nova legislao alem, promulc;rada em 1934 e 1935. e a que, contudo, no faz aluso o eminente mestre-do Recife. sempre to em dia com as novidades germnicas.

Em verdade, uma ordenana sobre a mudana de pro-cesso nos livros hmdirlos determinou a prorn.ulgao da lei de 5 de Agosto de 1935, que subslltt

12 PHILADELPHO AZEVEDO

A lei de 1935 consolidou disposiiivos da Ordencma, e contem, em confronto com a cmterior, mais trs seces constitutivas do novo captulo 5.0 , para o fim de manter a concordncia do livro com a realidade, por meio de provi dncias que devem ser tomadas ex-ofcio a saber, respecti vamente: ratificao forada dos livros (arts. 82 e 83), cem calamento das inscries sem obieto (arts. 84 a 89), e es clarecimento de qrus das relaes Jurdicas (arts. 90 a 92).

Seria inutil desenvolver aqui o contedo dessas regras, de simples aperfeioamento do sistema pelas quais a repar-tio enc=egada do registro pode, em Julgando util, pro-vocar a ratificao do livro, compelindo os proprietrios ou testamenteiros a apresentar as peas justificativas.

J a Ordencma de 11 de Maio de 1934, em consequn-cia da lei de 16 de Fevereiro de 1934, sobre transferncia de administrao da Justia para o Reich e consequente ex-panso da atividade central, em detrimento da local, deter-minara que a auflassunq podericr ser declarada perante qualquer notrio, mesmo que o imovel estivesse situado fora de sua Jurisdio, no devendo, porem, ser recebida sino quando apresentada certido autntica do contrato obrigatrio, que lhe servisse de base, concluido pos termos do ari. 313 do Cdigo Civil, ou simultaneamente com aquela.

Na Ordenana de 8 de Agosto de 1935 sobre a execuo da lei de 5 do mesmo ms ainda se encontram disposies curiosas, que acentuam a debilidade do perfeitisaimo siste-ma, aps quase 40 cmos de execuo I

Os aris. 8 a 15 desse diploma cogitam, assim, dos Imo--veis, que ainda no constarem do rAistro, depois de to .longo lapso de tempo, prescrevendo o processo de abertu-ra da folha ex-ofcio, mediante investigaes encetadas pelo enc=eQado do registro e, at, provocao de terceiros por edital; para encurtar espao, aludirei, apenas, ao ari. 14, que enfeixa o resultado de todos esses expedientes.

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"Como proprietrio, deve ser afinal inscrito no livro:

a) _ 0 proprietrio descoberto;

b) _ em outro caso, o possuidor em nome ~~prio, cuja propriedade foi tomada plausi':_el ao ohc1o, por meio de ttulo de aquisio, uauc:apiO, ou outra circunstncia;

c) _ no ltimo caso, aquele cuja propriedade, segundo as circunstncias, parea ao ofcio a mais provava!".

Como desconfio, com justa razo, do !!delldade da Ira duo, aqui forneo o origin-al do texto:

14 -Ais Eigentuemer is! in das Grundbuch elnzulragen:

a) - der ermtttelte E!gentuemer;

b) - sons! der E!qenbesitzer, dessen E!gentum_ dem Grundbuchamt durch Erwerbst!tel, Zeitablauf oder sonst!ge Umstaende glaubhast gemacht lat;

cl - ausserstenfalls der, dessen Elgenturn nach lage der Sache dem Grundbuchamt am wahrchein-llchsten erscheint".

Mas, no parou a a demonstrao de falibilidade da obra humana, por mais perfeita que parea.

O regulamento geral de 8 de Agosto de 1935 sobro a orqanttao e escriturao dos livros cogita da extino do duplo lanamento (art. 38 - DOPPELBUCHUNG), circuns-tancia prelud!dal que tombem na Suia pode ocorrer (W!E[.AND- Les dro!ts rels, vol. 2, pg. 591).

7 - Antes de continuar no exame de outros aspectos.


do problem

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tismo do domnio, custa dos mais qraves Interesses da coletividade, permitindo-se a ampla re!vlndicabllidade doa imo veis.

A sequrana do comrcio e as exigncias do crdito, que fomentam o prprio desenvolvimento da propriedade, (SERPA LOPES, op. cit vol. 2, pq. 128), exigem alguma coisa alem dos velhos princpios e no tolerava! considerar-se que o Cdigo Civil teria trazido mra modiflcao de pa-lavras. ou simplificao de atitude processual, at porque a velha distino entre a reivindlcatoria e a publ!clana desaparecera praticamente do pretrto.

Alis, sobre a duplicidade dessas aes conhecida a aitlca de PAULA BATISTA (Teoria e prti= do processo, i 11) lio de LAFAYETTE (l)!reUo das coisas, 210), em-bora repetida por LACERDA DE ALMEIDA CD!reito das coi-sas, vol. I, pq. 295).

Abolida a nomenclatura das aes, a persistncia das duas frmulas certamente concorreria para o desapareci-mento da mais complexa, exatamente como a moeda m expele a boa, sequndo lei conhecida.

Em verdade, se, como ensinam os velhos autores, a publlc!ana equivalia re!vlndlcator!a, com a diferena de ser nela desnecessarla a prova do histrico do domnio, est claro que nlnquem recorreria segunda, criando para si prprio um onus lnutll e uma empresa que poderia falhar; todos se utilizariam da primeira, com os mesmos resultados.

Essa concluso , al!s, a encontrada na edio de CORREIA TELES - Doutrina das aes, acomodada por TEIXEIRA DE FREITAS:

"Add. Esta nota do autor confirma a fuso da "Publiciana na reivlndicatoria que a minha nota 98 "supra tem lustlflcado, nota 112, pqs. 38.

"Tenho suprimido nesta classe de Aes da do-"mnio, as seguintes: as Publiclanas, porque so as "mesmas de ralvlndlcao. . J:: tempo de aparecer a "verdade, sem disfarces ... ''

16 PHILADELPRO AZEVEDO

Mas o prprlo LAFAYE'ITE, respondendo a PAULA BATISTA, aflr.ma que o autor, se no prova o domnio de-rivado, decai na relvind!catoria, ainda contra possuidor ln-justo, mas triunfa, se recorre Publiciana, sem necessidade de indagar se tem domnio ou era dono o alienante:

"loqo h casos em que o autor decair na reivindica-"toria e vencer na publiciana (op. cll pq. 210)".

E SORIANO (pq. 20) recorda as lies dos mestres no sentido de que o proprietrio deve preferir a publiciana, para se forrar dificuldade ou bnpossibllldade de prova de domnio.

No se poderia aduzir melhor prova da Inutilidade da distino e da dispensa prtica de rigorosa demonstrao dominical por parte do autor; loqo, o Cdigo Civil nada teria adiantado, desaparecendo, assim, a maqr!sslma vantagem, que se lhe quer atribuir, como resultante da revogao do princpio de que o req!stro no Induzia prova do domnio, ficando salvo a quem de direito.

9 - A despeito da timidez e da hesitao com que se foi buscar um texto qennnlco para entronizar o princpio exo:tamente oposto, ao que se acaba de enunciar, Isto , de que a transcrio faz presumir o domnio, no se pode concluir que teria Importado a reforma em mera vantagem processual de transferncia do onus da prova, ainda que, na Alemanha, o preceito s tivesse to precria utilidade, em razo da co-existncia de outras reqras, de maior alcance.

Um sistema novo h de, ao revs, derivar dessa modifi-cao fundamental, que suprimiu um texto caracterizador do velho req!me (SORIANO, pq. 14) e determinou precisa-mente o contrrio, max!m, quando se ham1onlza ele com outros preceitos Inspirados por uma origem comum de equidade e respeito d boa f.

Em nenhum dispositivo do Cdigo Civil se Inscreve, to pouco, o princpio vedat!vo do enriquecimento sem causa, e, no entanto, ele reconhecido pelas mult!plas consequn-daa que repontQm aqui e acol.

No h, portanto, como qalvanlsar um princpio man-

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co, I!Streito, parcial, para certos c:


no terreno do raciocnio puro, o acerto da corrente pre-dominante.

Apesar disso, tanto LAFAILLE (Derechos recries, vol. 4), como SALVAT (Derechos recries, v. 2), que apoiam a dita orientao, proclamam sua inconvenincia: este, emborp: achando incorente a regra de FREITAS, por distinguir ar bitraramente entre a boa ou m f do allenante, estima de utilidade social a restrio da reivindcatoria ( 2.084) e o primeiro lembra que a corrente oposta se fortifica "ante la protesta unanime contra las aciones reipersucutorias ( 285)", contrrias aos interesses econmicos do pas ( 290), deven-do, por Isso, ser modificada, em benefcio da valorizao da terra e do Justo equilbrio de interesses.

I I - Entre ns, porem, os argumentos aduzidos na Ar qentina no teriam prevalncia, antes conduziriam con cluso oposta, no s porque, em todos os casos conhecidos de confllto, a soluo sempre a favor da boa f, como porque, ao tratar das consequncias da anulao do ato, o art. 158 muito menos rgido do que o preceito platino, no havendo, ademais, regra expressa sobre a extenso dos direitos transmitidos.

Em verdade, os textos dos arts. 968, 1.600, 109, 121, 648 e 935 do Cdigo Civil denunciam uma orientao geral, um verdadeiro sistema de resguardo boa f, que bastaria para extrair do art. 859 urna consequncia genrica, que, na Ale-manha, no houve mister apurar, ante a adoo explicita de outras medidas.

Pouco imporia, assim, que, em outros poises, onde no existam preceitos analogos a esses do nosso Cdigo Civil, a jurisprudncia e a doutrina, pacfica ou contradltorlamen te, hajam chegado a concluses meramente parciais. No havemos de medir, por isso, as consequncias de um prln cplo, pela extenso a ele dada na Frana, revelia d lei;

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logla que lhe aponta o Cdigo, poderia Ir um pouco alem, sem estar adstriltx bitola estrangeira.

Se os Juizes franceses se sentem autorizados a despre-zar uma opinio estritamente juridica, si la loi doi! flchir devem! un priDc:ipe suprieur CSORIANO, pq. 39), porque imi t-los soment at os limites por eles arbitrariamente esta befecidos e impedir a autonomia intelectual dos nossos Ju ristas, que, dicmte de um sistema diferente, pretendem tirar .consequncias mais extensas ou mais profundas ?

t ainda de acentuar o qru de tradicionalismo francs, que foi a ponto de no admitir, siquer na Alscia, a aboli o do decrpito preceito de que o simples contrato habil para transferir o domnio, regra que a unanimidade dos Juristas italicmos J est disposta a abandonar.

12 - O nico arqumento habil para contrariar a cons truo proposta, seria exatamente o que se fundasse em tratamento diferente atribuido, por ventura, pela nossa lei a alguns casos especiais, como acontece na Argentina; mas se, ao contrrio, todos eles so atendidos no Cdigo Civil de maneira uniforme, s haver a lamentar um defeito de tcnica - o da falta de eXPressa e elegante generalizao, mas nun= admitir-se o reconhecimento de uma regra geral contrria. pot mera; Inferncia, simples palpite. ou pura Imitao.

Porque sacrificar, por ex., o domnio em homenaqem boa f de terceiro, qucmdo surge uma aparncia. derivada de sucesso, pagamento ou fraude alheia e neqar o mes-mo resultado em situaes cmalogas, somente por ser di-versa a or!qem do fato ?

Porque Impor aqui excees criadas pelos franceses. Im-pedindo a extenso que o bom senso est a indicar ao fe-nmeno da aparncia ?

Acaso, a nulidade decorrente da venda a non domino .no a mesma, quando o herdeiro aliena. sem domlnio, do que em outra qualquer hiptese ? VIRGILIO DE SA PE-JlEIRA no aplicou analoqlcamente o princpio a um =so

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diverso dos expressos na lei, pouco se Importando, mesmo, com a teoria da eficacia do registro, conforme reconhece SORIANO (pq. 37) ?

Considerando nula a aquisio do domnio, o acordo relatado pelo saudoso iurisl

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mais resistente ao dos falsrios: que a posse teria de ser levada em conta para caracterizar a boa f do adqui-rente. Na Alemanha se faz vista qrossa sobre ele, sequndo salienta SORIANO, invocando a WOLFF (pq. 107), tendo o adquirente apenas de Indagar se h Inscrio em nome do alienante, ao passo .que no Brasil jamais prevaleceria a ale-gao de boa f por parte do que adquirisse imovel de quem no o possulsse direta ou indiretamente, circunstncia fa-cll de ser apurada.

Na Inglaterra, mesmo nas reqies onde vigora o moder-no registro, o adquirente no conseque vencer a arguio de negligncia, quando no faz o exame de circunstncias pessoais e de fato, como a respeito de arrendamentos, ser-vides, etc. (CHESHIRE - The modem law of real proper-ty, 4.a ed. - 1937, Londres - pq. 670).

No haveria, perianto, perigo de que a prevalncia da segurana do comrcio sobre a Jurdica com facilidade se transformasse reversivamente entre ns.

14- Atingimos, porem, ao ponto crucial da disputa no sentido da afirmao de que o sacrifcio da segurana do domnio am favor da equidade, da boa f, dos Interesses sociais, em suma, s admissivel na Alemanha, e no no Brasil, por falta de livros fundirios e da responsabilidade do Estado.

Em primeiro lugar, se invoca o presuposto da respon-sabilidade dlreta do Estado, que, alis, no apresenta ca-rater necessrio, tanto que, segundo SORIANO (pq. 121), fra, antes, meramente subsidirio na Pnssla.

Na Alemanha, o 12 da lei de 1897 sobre registres fundirios est revogado expressamente pelo 5 da Orde-nana de 3 de Agosto de 1935 sobre a responsabilidade de magistrados do Relch, mas, o princpio que ele encerrava ainda prevalece genericamente por fora da lei de 22 de Outubro de 1910, prestigiada pela Constituio de 1919 (art. 131) e alterada pela lei de 30 de Junho de 1933.


Mos, essa responsabilidade, segundo SORIANO (J:gt'. 121 e 164 a 167), s ocorre nos casos de culpa ou dolo dos encarregados do registro, o que raramente acontece.

Quando paro 0 prejuizo no concorre, portanto, a ne-gligncia funcional, arcar sozinho o prejudicado, sem qu& possa recorrer a ninguem. Este , alis, o caso normal. sa-bendo-se que o exame do registro na Alemanha no vai ao amago do ttulo, ao controlo causal, no alcanando, assim, a capacidade e a representao, _por onde, em geral, se-Insinua o preiuizo, substituindo-se a faculdade de disposi-o pela proteo da f pblica, segundo a equao de HECK (pg. 122).

15 - O exame mitigdo, restrito ao alo abslrato, no vai, assim, ao ponto de excluir, na Alemanha, as causas de vulnerabilidade do ttulo; assim, todas as questes deri-vadas do alo causal, como a forma, a capacidade do alie-nante, a legitimidade da representao escapam a adequa-da verificao.

Mesmo na Sula, onde o exame mais rigoroso e no existe a duplicata de contratos, no vai ele ao ponto de afastar todas as fontes de passiveis questes (WIELAND, op. cil. vols. l, pg. 12 e 2, pg. 577; L. BORDEAUX, op. cit., . 596/7).

O grande SClALO)A se equivocou, portanto, ao afir-mar que no podia admitir o sistema germnico na Itlia, porque na Alemanha o juiz examina a capacidade das par-tes e o livre consentimento (Studi Jiurldicl - v. 4, pgs. 60 e 70).

Por isto, a presuno de boa f no se estende aos fa-tos, na Suia (WIELAND, op. cit., v. 2.0 , pgs. 573 e 580, L. BORDEAUX, op. cll.- 600) ou na Alemanha


dlmentos, o preo de aquisio, o valor fiscal, a quanti-dade, etc., to pouco, prevalecem, em caso de erro (WOLFF - op. cil. pgs. 155 e 196).

Os fatos podem, todavia, representar um grande papel no enfraquecimento do regime, ante a separao dos con-tratos e a prevalncia do de carater real, no que toca ao princpio da legalidade; a se funda talvez uma das razes da crtica doutrinria e da tendncia para a mitigao des-se desdobramento, como deixou entrever a Ordenana de 1934, j referida.

16 - Por outro lado, no se pode afirmar como pon-to Isento de dvidas que, entre ns, o Estado esteja livre de responsabilidade pelos aios de serventurios judiciais ou extra-judiciais, como so, por ex., os oficiais de registro Imobilirio, pois somente prevalece pacificamente a opinio de que ela no existe, quanto aos aios dos juizes, ante a aulonmla do poder de que fazem parle e a presuno de acerto que deriva da coisa julgada.

No Importa que haJa regras especiais no Cdigo Civil e no regulamento de registres sobre responsabilidade dos serventurtos, uma vez que existe o princpio constitucio-nal (ar!. 158) de responsabilidade solidria do Estado pelos aios de funcionrios, que, em sentido lato, abrangem os serventurlos da justia: no Distrito Federal acabam estes de ser submetidos ao regime de invalidez presumida, aos 68 anos, mediante aposentadoria custeada pelo Tesouro Nacional (decreto-lei nN 3.164 de 31 de Maro de 1941).

Principal. concorrente ou subsidiria, existe sempre a responsabilidade do fisco para os casos de culpa de ser-venturios.

A propsito de um testamento nulo, o Juiz AFONSO DE CARVALHO isentou o Estado de responsabilidade, em face do art 1.634 do Cdigo Civil, que atribue ao serventu-rlo as consequncias da nulidade (Rev. dos Tribs., v. 59, pgs. 600); no ltimo acordo, proferido na causa pelo Tribunal cie So Paulo ainda prevaleceu tal soluo, embora o desem-


bargador JULIO DE FARIA acentuasse que o art. 15 do C-digo Civil tinha carater geral, tendo sido, ainda, na sua elaborao, suprimida a parte final que continha a resrva:

"si a lei no tiver determinado para o caso a sim "pies responsabilidade pessoal do funcionrio". (Rev. dos Tribunais vol. 67, pgs. 339 a 348).

Em outros casos, o mesmo Tribunal no encontrou, porem, dvidas sobre a responsabilidade do Estado (Rev. dos Tribs. vols 103, pgs. 214 e ll2, pgs. 177 e 663), que foi, ainda, condenado por aios de tabelies, nos acordos in Rev. dos Tribs. vols. 92, f>gs. 402 e 99, pgs. 187 e 2! 7. !..DIZ GALOT!, no exerccio da Procuradoria Geral da Repblica, opinou, certa feita, pela irrespons::.bilidade do Estado fede-rado. apenas por se tratar de atribuio estranha ao ofcio de escrivo, como o pagamento de impostos que a parte levianamente adiantara (Arqu. Jud. vol. S8 pg. 118).

Ainda no julgamento do recurso extraordin6rio n. 3.936 disseram os Ministros CARLOS MAXIMILIANO e BI=:NfO DE FARIA, ao repel-lo, por envolver mra questo de fato, a propsito ainda da anul:::o de testamento:

"No se negou a responsabilidade do Estado pe-"los aios de seus funcionrios".

"Os julgados apontados como d\vergentes teriam "afirmado que o Estado responde civilmente pelo~ ntos "dos notrios, mas tal no foi contestado pelo Tri-"bunal recorrido (Dirio da justia - Suplemento "1941, pg. 1.293)".

Em relao a depositrios pblicos, funcionrios da mesma categoria de tabelies e oficiais de registro, pa-cifica a tese de responsab!l!dade do Estado.

A hiptese i ocorreu em So Paulo, cuio Tesouro foi condenado, emborg no caso de ter o serventurio fundo nado em processo que corria na antiga Justia federcd (Rev. dos Tribunais, vols .. 91, pg. 650 e 114, pg. 244); Interposto re-curso extraordinrio, o Supremo Tribunal confirmou a con-


denao do Estado e isentou a Unio, por se trol:l.r de ato de funcionrio local, preposto ou representante do Estado mev. Forense, v. 82, pq. 619), como anos antes j conside-para oRio Grande do Sul preso mesma responsabilidade mev. de Direito, v. 95, pq. 170); em outro hipotese, veio a condenar a Unio e absolver o Estado (Arqu. Jud. vol. 59 pg. 356).

Assim lambem ocorreu am caso do Distrito Feclcral por sentena do juiz ELMANO CRUZ (Arqu. Jud. vol. 61 pq. 67), apoiada ainda no decreto n. 24.320 de 1434 e no pro-nunciamento prvio da justia criminal, que aplic.::rra as penas do delito de peculato por ser o depositrio um fun-cionrio pblico e no as do de apropriao indebila, c:amo entendera a sentena de primeira Instncia.


crtturao germnica se adaptam a outros regimes e iso-ladamente no realizaiiam o milagxe da perfeio.

Assim, a diferena de sistema no reside na prefern-c1a entre a folha real ou a pessoal, porque a reunio de vrias paiCelas, sob o nome de um s proprietrio, obedece a critrio meramente econmico ante a fragmentao do solo e no influe sobre os resultados, tanto que na Alema nha isso tem ocorrido, no s antes do Cdigo, segundo atesta SORIANO, como depois, desde a A!sacia at a Prssia.

LISIPO GARCIA foi acusado de haver consultado m traduao de lei alem, anterior a 1897, mas a verdade que, no fundo, ainda prevalece sua afirmao.

A distino entre folio pessoal e real simplesmente de palavras e se a Prussia, no a Alemanha, conforme WOLFF (op. cit. pg. 145), aboliu o primeiro, nela, contudo, subsistiu a possibilidade de reunio de vrios !moveis do mesmo proprietrio em uma s folha, conhecida por fo. lha unificada.

E esse o aspecto que tem interesse, e no o nome dado para caracterizar a folha, afim de ser considerada pes-soal ou real

REGISTRO DE lllllOVE!S :!'I

ordem que tem o imovel na parte da folha relativa des-crio, afim de que a ele se faa perfeita referncia, nas respectivas seces, quando do registro de aios discrimina-dos (NUSSBAUM, op. cit. pg, 14).

Ainda mais, os modelos oficiais, que acompanham os atas legislativos de 1935, referindo-se ao registro de Triena.::h, tribunal de Schonberg, Incluem vrios !moveis na mesma. folha. como, alfs, lambem fazem os modelos encontrados nas obras de NUSSBAUM (pq. 362 e nota) e WOLFF (pg. 629 - Tribunal de Lobau).

Na Suia, lambem admitida a folha coletiva por dis posio expressa do Cdigo a.. BORDEAUX - op. cit. . 648 e 495, WIELAND, op. cll. v. 2, pg. 464).

Quando, porem, a realidade fosse exatamente o con trrio do que se acaba de ver e houvesse sempre e em to-dos os casos uma folha privativa para cada imovel, por menor e menos valioso que este se mostrasse, ainda assim essa peculiaridade no bastaria para assentar a exceln ela formal do regime germnico.

18 - Muito menos na ordem cronolgica, assenta a singularidade do sistema germnico, porque, afinal, toJos os regimes a ela devem obedecer, ou registrando-se sepa radamente os aios relativos a cada imovel, como na Ale-manha, observada, embora, a diviso das folhas dos livros em seces diferentes, segundo a natureza daqueles, ou en-qlobadamente nos mesmos livros sem discriminao de imo-veis; alis, na Alemanha, prevalece um registro especial, no caso de direito de superficle.

Passemos agora ao trao que pode;ia assegurar a per-feio de um sistema, no ponto de vista formal, embora no possa ainda ser considerado previlgio alemo.

Reside ele exclusivamente na organizao de uma as crita, de forma a facilmente apresentar o que conste a res-peito de cada !movei, embora ocupe este uma folha priva-tiva ou dela participe, em companhia de outros !moveis do mesmo proprietrio, sem necessidade de investigao pes-soal, isto , pelos nomes dos Interessados.

28 PHILADELPIIO AZEVEDO

O que caracteriza o sistema contrrio, por exemplo, o adotado na Frana e acarreta seus grandes defeitos a organizao dos livros e indices em funo pessoal, isto , pelo nome das portes, de modo que, na prtica, a publici-dade se ressente de graves inconvenientes: a inciagao sobre a situao de um imovel (PLANIOL, RIPERT et PICARD, Droit civil - vol. 3.0 , 631/4, JOSSERAND - Droit civil, vol. 1.0 , 1.750/3) exige a pesquiza pelo nome dos pro-prietrios em srie, de modo que as lacunas e erros de nome ensejam graves dificuldades e favorecem srios enganos e preiuizos, a despeito do progresso t=ido na Frana pela lei de 1921, substituindo as copias dos ttulos pelo arquiva-mento de exemplares, afinal encadernados.

19 - Entre ns, por exemplo, nunca prev!Jleceu o de-feituoso sistema seguido na Frana, porque, no Registro de Jmoveis, ao lado do indicador pessoa:. sempre existiu o In-dicador real. de modo que as buscas to comuns, que pre-cedem as transaes, so feitas em relao a determinados !moveis e no simplesmente no tocante aos nomes dos pro-prietrios; juristas e leigos diariamente procuram Informes e pedem certides por essa forma, e no moda francesa.

Daf. no haver, por esse aspecto, diferena fundamen-tai entre o livro germnico e o brasileiro, embora, na apa-rncia, sejam totalmente diversos; no que eles se separam, em substncia, em ponto bem diverso, qual o do rigor nas descries, como adiante ser evidenciado.

Na sua organizao formal, h, apenas, desconformi-dade no processo puramente grfico: assim, poderiamos adotar novos modelos de livros mais prximos da frmula alem, sem alterar o sistema, mesmo no regime anterior ao Cdigo Civil.

Sem dvida que multo superior o processo de agru-par os dados relativos a um !move! no s no ndice, como na prpria folha, privativa ou restrita a poucos bens; mas tal simplicao no Importa em alterao de essncia.

Bastaria, pdra mais aproximar os dois sistetr.as, que, ao envs dos livros 2, 3 e 4, em que so separadas as hi-

REGISTRO DE !MOVETS 2'1

potecas, as transmisses e os onus reais, registrados se-guidamente, tlvessemos um livro s, em que cada pgina cgrrepondesse a um imovel, onde se lanariam todos os atas a ele relativos, ainda que sem diviso em seces, como na Alemanha.

Haveria, at, economia, porque seriam dispensadas as descries dos prdios, hoJe repetidas a propsito de cada ato; LISIPO GARCIA apresentou, mesmo, no final de seu livro A transc:rio. um modelo do novo sistema grfico, que certamente ter de ser adotado, mais cedo ou mais tarde.

Mas, ainda que materialmente espalhados os aios re-lativos ao mesmo !move!, ficam eles ligados pelo sistema do Indicador Real; assim, quem chegar ao registro e in-dagar, por exemplo, do prdio, silo rua do Ouvidor n.0 100, encontrar nesse Indicador um pequeno comprimido de tudo que com ele se relacionar: v.g. livros 3A, pg. 123, 3B, pg. 71 v., 3R pg. 109, 2A, pg. 13, 2G, pg. 147, 4C, pg. 91.

O recente decreto-lei n.0 3.164 de 31 de Maro de 1941 ps em destactue esse caracterstico da nossa organizao Imobiliria, determinando que, no caso de desdobramento de cartrios, as certides sejam, no obstante, requeridas a um s, que requisitar dos outros as informaes referen-tes ao !move!, cuJa situao se pretenda conhecer. (art. 11).

Da, em poucos minutos, poder o oficial encontrar o histrico do prdio e expedir as certides relativas ao me~mo. certo que o sistema do indicador real ainda anti-quado, por melo de livro, dividido em freguezias e com o mesmo espao para todos os prdioa, mas, no querendo alter-lo de uma vez, o regulamento de 1928 permitiu, ao menos, que os oficiais adotassem um sistema de fichas, mediante individualizao dos !moveis, a ttulo de expe-rincia (art. I 83).

Alguns J o fizeram e outros tm proposto novos sistemas, a que adiante farei aluso.

f: evidente, assim, que a diferena, que repousa sobre o processo Qtfico de mero acidente e no de essncia; o princpio da folha privativa por s! s no caracteriza por-tante, um sistema, ainda que pelo aspecto puramente formaL

30 PHILADELPHO A ZEVEDO

20 Co - ntraprova decisiva dad tu

REGISTRO DE !MOVLJS 31

suprimir os outros livros, deixando apenas o de descries, onde ao envs de simples referncias constassem os oro-prlos roo!stros relativos a cada imovel. .

Estaria praticamente equiparado seu sistema ao ale-mo. no que tangesse parte formal.

21 - Nos Estados Unidos se observa o fenmeno opos-to - isto , a organizao pessoal dos registras, como se pode vr em TIFFANY- Real property, Chicago, 1912. preciso, para conhecer a situao de um imovel, rastrear a cadeia de ttulos registrados (recorded) pelos nomes ctcs sucessivos proprietrios ( 476), percorrendo ndices de ven-dedores e compradores, onde os erros se msinuam com facilidade ( 477).

Prevalece, para garantia da boa f, a doutrina da no-tcia, herdada do direito ingls, e que se funda na pre-suno do conhecimento quando o terceiro teria tido ele-mentos para Investigar a legitimidade do ttulo do alienan-.te, v.g., pela posse, por circunstnclas manifestas, obras, pelo exame de registras ou pelo preo inadequado; se ne-gligenciou no exame, no poder reclamar contra ;, usur-pao ( 478 a 487).

A investigao dos ttulos, em uma grande cidade como Nova York, assume as propores de um negcio perigo-so, maxlm para um jovem advogado: HENRY GREENBERG {Real Estale Practice, N. York- 1936 e suplemento - 1940) descreve o Imenso labor que exige esse exame (pgs. 43 e seguintes) atravs de registras de julgamentos, litispendn-clas, falncias, partilhas, trusts, servides, bitos, nomes dos testamente!ros, processos existentes em outros lugares, etc.; se tiver havido desmembramento anterior, foroso atnda 0 exame dos ttulos das outras parcelas, pois servides podem ter sido Indicadas exclusivamente neles (pgs. 46 a 48).

E, depois, ainda necessrio entrevistar os possui-dores para conhecer as locaes, s vezes longas e por baixo preo, examinar as hipotecas e suas quitaes, e .apurar os dbitos fiscais e para com empresas de servios


pblicos, tudo com o maior cuidado e at o ltimo momen to da assinatura do ttulo - mesmo J;elo telefone (pags. 49 a 54).

E, por cima, conservar a maior ateno com os nomes, pois o Tribunal de Nova York j gqrantiu o direito de certa Ellzabeth Smith, embora seu nome constasse no registro pela abreviatura de Bess Smith e o adquirente no tivesse me1os para re...'"OIIhec-lo (pg. 45)1

B certo que em alguns Estados existem r&Qiatration acta (I moda do sistema Torrens, com certificados oficiais, aps procedimento judicial e s vezes administrativo, mediante citao dos interessados e prvia convocao por edital; o livro e os certificados tero, assim, validade contra todos, Imediatamente, ou aps certo prazo, cancelando-se, nas novas transferncias, o ttulo e expedindo-se novo. Ale-gou-se, fato, a inconstitucionalidade do sistema por ensejar a perda da propriedade, mas em vo, pois as Crte.3, em reqra, aceitaram o reqlme (TIFFANY, op. clt., 488 a 493).

Mas, o curioso que apesar do esprito prtico dos ame-ricanos, o sistema novo teve aceitao minguada, referin do GREENBERG que, em Nova York, apesar de afirmada a constitucionalidade da lei, os ttulos de registro Torrens no so aceitos pelas grandes companhias de financiamento, sendo apenas usados fora das cidades, em pequenas casas de valores reduzidos( op. dl, pqs. 512 a 514).

O problema da segurana da propriedade lmoblllr!a resolvido de outra maneira, como, a seu tempo, se rnE.n clonar.

22 - GEORGES DEREUX acentua, por isso, multo bem que para um livro fundirio basta o catlogo de !moveis, dando a cada um designao prpria (Buli. clt., pq. 341): concentrar todas as Informaes para facilitar a Investigao,. o escopo de um sistema de transio para os livros fun . di6rlos (pq. 193).

O exemplo exatarnente oposto dessa orientao encon-tra-se na Argentina, onde embora a cada lmovel deva cor-responder uma folha no registro de !moveis, (requl. art. 267).

REGISTRO DE lllllOVE!S 33

como na Alemanha, no h um ndice real. porque as hi-potecas so inscritas em outro reqistro, ou outra seco da Repartio de Registres, criada, por ex., em 1902, na cidade de Buenos Aires.

Por isso, na prpria copltal. cuJa topografia e cuJo sis-tema de numerao facilitariam um perfeito indicador real imposslvel certificar em relao a determinado !movei. s havendo ndices pessoais.

LAF AILLE acentua que o registro seria real (op. cit. 38), se no se tomasse pessoal pelas buscas ( 41). sendo as hlpotecos Inscritas seguidamente; da, os graves lncon veniente do sistema, no obstante a exigncia de registro para todos os atos, Inclusive os C


ele articulado, sob o mesmo sistema de livros dispersos. Assim, no so o apuro esttico, a diviso em folhas, e

a disposio dos direitos reais nos livros fundirios que en-carnam o sistema get:mnico, embora concorram sem d-vida, em certa parte, essas providncias para dominuir as oportunidades de erros. Alis, entre ns, no so frequen-tes esses erros, pois no se apresentam comumente certi-des do registro de !moveis que, por culpa dos oficiais, dei-xem de referir direitos registrados.

24 - No Brasil, preciso deixar patente com franque-za, existe a Impossibilidade de um cadastro, por muitas de-cedas, e Isso, alis, reconhecem SORIANO e CUNHA BAR-RETO.

Cadastro no se pode levantar em livros, por mais aper-feioados que sejam ~ h de ser feito parte, mediante plantas, a que aqueles possam fazer referncia exala; assim, as folhas dos livros alemes contm fu"damentalmente re-ferncias ao catlogo oficial, folha e p::rrc3la do cadastro

Qualquer outro sistema, mesmo grfico, que no ssen-te na planificao do todo em relao s parcelas e que se forme fragmentariamente, apoiado em medidas, ainda que rigorosas, de cada imovel, estar longe de atingir perfeio do cadastro e necessitado de buscar providncias comple-mentares de natureza diversa, como acontece com o Torrens.

Conseguiu a Alemanha realizar seu cadastro aperfei-oado por um longo e secular esforo, a que nenhum outro pas atingiu; mas o exemplo da Alsacia edificante - do-minada pelos germnicos desde 1871, o cadcstro, em 1918, s tinha sido renovado em 370 das 1774 comunas existen-tes, de modo que s naquelas entrara a viqorar o sistema germnico, em sua plenitude (REI'T MORF.l - Le rgime foncier d'Alsace et de Lorra!ne - 1922, pg. 23).

A Frana tem se confessado Impotente para renovar seu cadastro, vista do custo astronmico da obra: ~m 1923 era avaliado em trs milhes de francos e um seculo de trabalho (GEOGER DEREUX - Buli. cit., pq. 339).

Que se dir do Brasll, onde h Estados maiores do que

REGISTRO DE !MOVF.IS 35

a Frana ou a velha, ou nova, Alemanha; no D. Federal no chegou ele a ser completado, apesar do contrato com firma estrangeira, que empregara os novos mtodos de le--vantamento areo; o aperleioado Servio Geogrfico do Exrcito, instruido por uma misso de tcnicos austriacos e dotado de numeroso pessoal e excelente material, h anos ..que se dedica ao levantamento topogrfico do Estado do Rio Grande do Sul e ainda est longe de conclu-lo I

Em outros paises (Inglaterra, Estados Unidos, Espanha), no h conhecimento de um cadastro perfeito como o da Alemanha, permanentemente posto em dia pelo servio con-'ugado da administrao e do registro Imobilirio.

No entanto, nem todos cruzam os braos, deixando em vigor os velhos princpios romanos do absolutismo do do-mnio; antes, v6rias providncias tm sido procuradas para qorantir a segurana de trfego dos negcios, como adiante ser demonstrado.

25 -: Conhecida a formao da propriedade parti-cular entre ns: as .concesses reais eram outorgadas a esmo, leguas' e leguas serto a dentro, de modo a tornar lmpossi-vel para os prprios titulares um efetlvo exerccio do do-mfnio.

Aos desbravadores e bandeirantes coube a audaciosa .ocupao efetiva das terras, que descobriam, colonlsavam e exploravam, sem preocupao de legitimidade.

As sesmarias e posses operavam sua passagem do pa-trlmnlo do Estado para o domnio privado, expressa ou ta-citamente e em sua maior parte a ttulo gratuito (RODRIGO OTAVIO- Domnio da Unio e dos Estados- 1.a ed., pg. 63, ODILON NAVARRO - Rev. Forense. vol 84 pq. 776) e RUI CIRNE LIMA, professor de direito administrativo na f'aculdade de Porto Alegre, mostra como as posses campea-ram livremente aps a abolio das sesmarias, com cul-tura, continuando o abuso at 1850 (Porto Alegre, 1935 -pg. 45).

Na Argentina ocorreu o mesmo fenmeno, verberando BIBILONI a instabilidade de direitos at nossos dias, pois

36 PHILADELPHO A

ZEVEDO

mostra como as mercedes (nossas s . sculos, outorgadas por D 1 esmanas) de dois ou trs da Jundao de Bueno A; uan Garay e outros, ao tempo d fr s res, ainda apare

o audes, apoiadas em Jus!'f' - cem, asseguran-lnldneas (ProJeto do C, d' I ~~~oes com duas testemunhas

o Igo IVll argentino, v. 7, pg, 115). 26 - A Posse tudo Justlc

perial ter resolvido passa ava, a ponto do Governo Im-r uma esponJa sobre 0 d Para reconhecer uma si'tu _ d f Passa o

. aao e ato. Assim, em 1850, instaurou-se

passou hlst6ri um curioso registro, que - a ~o-mo a possa do vigrio, que, entretan-

to, nao alcanou smao pequena parte do 16r1o, ainda ligeiramente arranhado. nosso vasto terrt-

Por isso, o velho regime continuou, premiando os que verdadeirame~t~ mereciam alcanar a propriedade das ter-ra~, e, a ?roposito, eloquente o exemplo paulista, pois ter-ritorios ha poucos anos indicados no mapa como zonas ha-bitadas pelos ndios apresentam hoje cidades e lavouras florescentes e progressistas. '

Nem os Estados, J ento titulares das terras devolutas, Hnham interesse em disputar o domnio a esses ocupantes, que, em troca, lhes alargavam o campo de tributao; as tenta1lvas de reivindicao pelo Poder Pblico tem, em re-gra, fracassado apesar da declarao expressa, em leis re-centes, de que as terras pblicas no so passiveis de usucapio.

A ousadia doa conquistadores do mato no se limitava ao esforo material -a Inteligncia os acompanhava com os processos de falslcao de ttulos, que culminou na po-ca dos qrilos, to bem descnta por MONTEIRO LOBATO na Onda Verde.

Ante o Interesse social e o longo curso do tempo se ha-veria de fazer vista grossa sobre esses expedientes, que, sem dvida, seriam reprova1119is, quando apreciados sob wn ngulo Isolado e rigoroso. No fundo, as vantagens para o Estado e os prprios par!icularea superavam ao inconvenien-te de ferir esse costume isoladamente a cerios Interessados.


30 - A propsito seja-me lcito fazer ligeira digresso sobre a atitude dos homens pblic:Js daquele grande Esta-do, batendo a mea culpa pelos erros pwticados em peque-no perodo onde, em soluo de continJ;idade de sua larga viso poltica, pretenderam, de 1931 a 1941, e:smiuar a le-gitimidade de terras, por um inQ'lisilorid processo de legi-timao.

MESSIAS JUNQUEIRA Procurador do Patrimonio Imo-bilirio, em artigo no Direito, vol. 9 pg. 152 e em justifica-tiva de projeto de lei de terras - S,, Paulo - 1941, in-suspeitamente acentuou como a lei de 1850 constituiro re tumbante vitria do humilde posseiro soere o orgulhoso ses-melro, da plebe sobre o patriarcado e como as severas pe-nalidades editadas para o futuro calram na mesma desmo-ralizao, pela insuficincia de pessoal l:abilitado para as funes de Juiz Comissrio e Inspetor de Medio, pela area elevadisslma de posses a levantar e terras a medir, pela fal-ta de procura de terras devolutac,, enfim pela desvalori-zao geral.

A invaso pela intrusa era assim, prossegue o escritor, um fenmeno sociolgica absolutament fa:al, e somente o desconhecimento da marcha para Oeste J verificada cm toda a segunda metade da sculo XIX poderia considerm tal conquista commo errad!a.

A ocupao do aqer publicua continuou a se dar em 1889. como em 1850, sem ateno a princpios Jurdicc.s abstraias; passando o domnio da5 devolutas para os Esta-dos, S. Paulo nas suas leis de 1898 e 1922 to!erou a legitima-o de passes tituladas e at das descoloradas, com a an-cianidade de um trlntnio; constituirant tais diplomas car-tas de aliorr!a dos invasores, pois o destino das terras passar a; domni do particular mesmo a ttulo gratuito poro serem exploradas, a menos que o Estado pretenda um suicdio lento.

Mais recentemente foi apresentado ao Departamento de Administrao do Estado um proieto de lei de terras ela-borado por trs eminentes Juristas: FRANCISCO MOMTO, GABRIEL DE REZENDE Fll.HO E ABRAHAO RIBEIRO, ainda

38 PHILADZLPHO AZEVEDO

em moldes liberais, como J fr.:. lnetruldo o projeto da MESSIAS JUNQUEIRA.

A ttulo de Justificao preliminar, recordou erudita-mente a Comisso que o serto fra entre n6s rH nulllua onde cada um tomava o que quarta e que esse movlmemo lncoerclvel no padaria ser eficazmente Impedido, fazendo o hlst6rlco minucioso da !eqls!ao do Imprio e da a~l.:l dual. no reglmo lederatlvo; a exposio de motivas ainda abordou o problema do usucaplo dos bons pbllcos e ou-tos de natureza tcnica para chegar o;>xaltao da bene-merncia dos desbravadoras da terrenos Nsem nenhum t-tulo, com ttulos iloqtlmos ou com rlmples posse"; por lll-mo, aprecia o episdio dos qrilo. para mostrar que mesmo os de caratar traficante devem ser pumdos com equanimt-dade. pois que concorrem indlretamanta para reqularlza-o da propriedade:

"no por ateno a alas, mas aog pr6prios sitiantes, "qua recebendo as escrituras de compra formaliza "das, imaginam ter ttulo legtimo e vm-se na la "mentavel posio de sofrer as penas do pecado do "trapaceiro (Dirio Oficial de So Paulo, 15 da no "vembro de 1941).

O projeto fol precedido d& uma mensagem do Tnt&rvon-tor FERNANDO COSTA em que se nc.ta a superioridade com que o Estado abre mo da lmprescritlbldad'3 das ter-ras pblicas, despojando-se do que aeu:

"Tranqulllzar, nos seus labores e ttulos de dc-"mnio, aqueles que no campo moureJam n-:t proau-"o; reconhecer, e validar a situao daqueles que, "dilatando a periferia das zonas habitadas, tbrlndo "e cultivando terras virgens, assentando nelas I fa-"mlicx e a fazenda, tem concorrido para o povoamen-"to do solo e prosperidade coletlva, executando um "servio que o Estado por circunstncias vrias nun-'ca poude realizar, mesmo porque nenhum rnohvo

REGISTRO DE lJiiOVI!IS 39

"de moral, econmlca, eoclal ou Jurdica coonestarla "viesse So Paulo relvlnd!car o senhorio de posse cie "terras hoJe valorizadas pelo trabalho de seu3 lllhc..s e povoadores".

O prprio Governo Federal no pode escapar a esua orientao premente, embora menor o seu patrimnio, J


do usucapio trlntenrio; lmptmha-se, portanto, ao legisla-dor ptrio a supresso ou a modificao dos velhos princ-pios, enganadores da boa f e preJudiciais ao desenvolvi-mento econmico.

Como tolerar, hoje, exageros de individualismo e de-dues lgicas, que, com abstrao completa da vida real, frequentemente se ostentam nos pretrios por meio de reivin-dicaes fundadas em nulidades ocorridas h dezenas de anos, com o filo de revolver situaes constituidas pacifi-camente atravs de vrias transaes, de reclamar resti-tuies de capitais e frutos, e de legitimar verdadeiros enri-quecimentos sem causa, que desabam sobre inocentes, for-ando, muitas vezes, acordos, que importam em verdadei-ras extorses ?

Da, formar-se inevitavelmente a corrente, que avida-mente procurou no Cdigo Civil elementos para fundamen-tar o sistema, que o Brasil estava a exigir - o de segurana das transaes, de homenagem boa f, de respeito equi-dade, e de prestgio da passe.

Poderiam essas exigncias prevalecer sobre a seguran-a Jurdica, fazendo mo baixa sobre o velho conceito de domnio ? Eis a questo, que entendo deva ser respondida afirmativamente, ainda que se tenha de prescindir do va-lioso apoio de um cadastro, de obteno impossivel.

27 - Antes de enfrentar o problema domstico, seja-me permitida ligeira apreciao sobre o que tem feito outros povos, que no se entregam ao fatalismo, embora no con-sigam realizar um bom cadastro.

Na prpria Alemanha, h regies em que o cadastro imperfeito, par sua origem exclusivamente fiscal, como acen-tuam NUSSBAUM (op. cit., pg. 13) e BIBILONI, profundo co-nhecer do direito germnico (op. cil. v. 7, pg. 118).

Na Su!a no havia cadastro completo - mas o C6di-go se contentou com a demarcao de cada !movei e o re-gime novo poderia ser aplicado, com assentimento do Con-selho Federal, onde existisse um estado de !moveis suficien-temente claro; a apresentao grfica dos !moveis repousa


:sobre medida qeomtrica e, por isso, o Cdiqo coqltou de planos, mas, quando no existissem, contentou-se com um tat. que substitue as demarcaes nos termos do art. 40 do seu ttulo final a.. BORDEAUX, op. clt., 478 e WIELAND, op. clt., vol. 2, pq. 450).

Em todos os Juqares, onde no se poude levantar um cadastro, elemento valioso ainda que no impresclndivel para um r=avel sistema fundirio, recorreu-se ao suceda-neo, embora Imperfeito, de medidas particulares, mais ou menos oficiais.

MOREL (op. clt. pq. 47) considera exagerado dizer-se que, no assentando no cadastro, o reqistro trar conslqo o qer-me da rulna, apoiando-se no timo resultado da experincia dos livros de propriedade, que os alemes adotaram nas comunas das provlncias ocupadas da Alsacia-Lorena onde, por falta de cadastro, no foi passivei fazer trabalhar ln-teqralmente o sistema alemo.

De tal forma eficiente era o reqlme provisrio que a Frana, pela lei de 1924, renovada em 1934 por mais dez dez anos, manteve, em princpio, o livro fundirio, unifi-cando, porem, as tr~s especles existentes.

J:: cerio que o Jeqlslador qauls no adotou a reqra do 892 do Cdiqo alemo e cheqou a restaurar o bolorento princpio de que o contrato basta para transferir o dom-nio, mas manteve as folhas dos livros, com as trs seces, o prinCpio da Inscrio, o exame pelo Juiz, e os ndices reais, alem da responsabilidade do Estado (PLANIOL e! RIPERT, PICARD -- op. cit. 666 e sequtntes); estes au-tores acham ainda que se poderia estender o reqime e or-qanlzar publicidade completa e eficaz em toda a Frana sem renova5o do cadastro (op. clt. 637).

MORBL estabelece ainda o confronto entre a; faclll dada de lnvestlqao sobre o estado de um !movei na Al-aa:cla, e as certides dos conservadores de hipotecas da Frana, que, s vezes, constituem verdadeiros volumes (op. clt. pq. 129).


28 - Na Inglaterra o problema da propriedade imo. blllrla ara mais complexo e estava merc dos grandes domnios, pertencentes s famlias senhoriais a suieit~s a Inalienabilidade ou alienabilidade reduzida a a regime es-pecial de sucesso, que procurava impedir a fragmentao da terra.

O sistema era de verdadeira clandestinidade, conhe-cendo-se os primeiros passos do registro no condado da Middlesex e parte do de York; comeou o Parlamento a cuidar do problema em 1830 at que surgiu em 1863 a ten-tativa mais firme, simplificada pela lei de 1875, mas ainda facultativa e sem sano (GEORGES LEBRET, La proprlet foincire en Angleterre, 1882, 276/9}.

Vinte e dois anos depois da lei de 1875 s havia qua-tro mil titulas registrados na Inglaterra e o novo pisso, marcado pela lei de 1897, no poderia importar em ver dadelra revoluo, pois o povo no admitia que caducasse um direito por falta de formalidades; o efeito da matricula seria o de outorgar ao proprietrio indeni.zao, paga pelo Estado, na hiptese de evico, formando-se, para isso, um fundo, que aquele completaria, si se tomasse insuficiente. Chegava-se, assim, soluo contrria, ainda que anloga do sistema Torrens, que manda indenizar o que perde, e no o que sob-e a evio.

Em todo o caso, a lei de 1897 no ousava ainda tor-nar obrigatrio o registro, salvo nos condados, que o Con-selho local determinasse, a proporo que os prdios fos-sem vendidos CE. LEHR Elem. de doit civ. ang!. - apendi-ce, 1899 - pgs. 24 a 27, n.0 400}.

Os alemes consideraram tal regime aproximado do seu, acentuando que a responsabilidade do Estado no se limitava aos casos de culpa, mas garantia todas as fnexa-t!des do servio de registro fWOLFF, com referncia aos trabalhos de HEYMANN e outros, J posteriores s novas leis inglesas de 1925, pgs. 136 e 140>.

Continuou, porem, a lenta evoluo do problema, es-pecialmente devido campanha de Lord Binkerhead, que Jurara modificar o retrogrado sistema de seu pas; publi-


cada, porem, a lei de 1922, teve que ser modificada, antes de entrar em vigor, por outras de 1924 e 1925 para vign-cia em primeiro de Taneiro de 1926, seguindo-

PHILADELPHO AZEVEDO

O sistema original e encontra rigorosa analogia com 0 199ime dos sloc:b - fundos pbllcos, e ah- - aes de sociedade, pois, na Inglaterra, esses ttulos so todos no-minativos, constando os nomes dos donos dos livros da d-vida pblica e do registro de sociedades annomas; assim, os ectillc:adoto no constituem os verdadeiros ttulos, mas sim o livro ou registro - servindo aqueles apenas para receber coupou. etc. (CHESHIRE, op. cit. pq. 83, LEVI ULMANN e M. SALEH, Institui de Droit Compar de la Facult de Droit de Paris - Travaux pratiques, 1935, pqs. 178 e segs.).

Contudo, e apesar do registro e da garantia do Estado, no se dispensa. em regra, o elOOme dos ttulos por trinta anos (pqs. 656/9), nem se protege a ignorncia de clrcuns-tnc!as, que o exam pessoal poderia indicar, especial-mente quanto posse, servides, etc.

Convem, por ltimo, acentuar que o novo sistema Ucmd 18Qiatar) s obrigatrio em Londres e nos Condados de Eastboume (1916) e Hastings (1929); a portir de 1902, J se aplicava, alis, a todo o condado de Londres, na primeira transf&Incia que se fizesse de cada imovel a ser matricula-do no State's reQ!ster of tltlea.

Fora da, subsistem os dois sistemas:

a) - de terras no matriculadas, cuja prova fornecida por alos e documentos, geralmente na posse dos proprietrios;

bl - de registro& regionais, com reproduo do contedo dos doc!Jmentos (cleed ~lries), funcio-

nando h dois sculos em Middlesex e Y orbhlr!>.

29 - Os proJetes sobre transcrio, apresentados su--cessivamente na Itlia at o do livro fi do Cdigo QvU, arts. 357 a 384, oferecem como novidade fundamental a su presso de transfdnc!a do domnio como simples efeito do contrto.

REGISTRO DE lMOVIIIS 45

Essa transferncia s sa dar, portanto, pelo reqlstro (J assim acontece na Eritrla e na Lbio), que entretanto no se afeioou ao modelo alemo, mas antes um pouco ao austrlaco: a transcrio exigida entre as prprias pal-Ies, mas ainda prevalecer a reqra nemo ad. alium. etc. e, portanto, a relvlndicabilidade, reduzida embora a prazos breves (Novo Dlgeslo Italiano - 9Wb.. Trasc:rzione, L. COVIEU.O, v. 12, pqs. 279 e seqs).

Na Austrla, a lntavol

46 PBILADI!LPBO AZEVEDO

rganizao de cadastro (pq. 224) e assim se estabeleceram algumas disposies transitrias no projeto (pq. 370).

30 - No Mxico se exige, no novo Cdigo federal. com a apresentao do ttulo um simples plano ou croquis do !movei, oferecido pela parte (art. 3.012), mais ou menos como entre ns o decreto n.0 58 sobre loteamento.

Na Argentina, SALVAT lambem entendia que:

"en el sistema de hojas reales numeradas, una para "cada finca podria ser ampliado sin necessitad de "un cadastro previa; este podria Ir formando-se con "las mismas inscripciones" (op. cit. v. 2 - 2.729).

BIBILONI, em seu nolavel projeto, considerou ainda desnecessria a prvia triangulao e no essencial o re gistro grfico total, bastando a preciso nas medidas de cada lmovel (op. cit., v. 7, pgs. 121 e segs). pois, a seu vr, no interessa o rigor matemtico do cadastro, que se deve amoldar aos fatos e no estes quele.

Props, por isso, no seu proJeto, o registro baseado em medida Judicial ou administrallva, aprovada; havendo re-gistro grfico do Estado - bastaria ele e, em caso con-trrio, si se tratasse de prdio urbano, em falta, ainda, de cadastro fiscal. se atenderia a um plano subscrito por p-rlto e visado pelo cadastro acl. Instar do que estabelece o Cdigo sulo no art. 950 (vol. 7, pqs. 136, 196, art. 14).

Probiu as Inscries de posses, ainda admitidas nas leis espanhola e Inglesa, de 1925, (vai. 7, pq. 142, art. 22), exigiu a continuidade rigorosa dos ttulos (art. 32) e pres-creveu a responsabtlidade do Estado (art. 81), adotando dois nclioes - pessoal e real (art. 7).

Nas disposies transttrias, consignou, par~ apressar


a Instaurao de novo regime, a possibilidade de registro sem prvia medida dos !moveis urbcmos

"se dos ttulos no resultasse dificuldade para a "individualizao do !movei e no houvesse oposl-"o de outra Inscrio" (art. 31), embora tolerando, "neste caso, ao contra terceiros (art. 32).

L'sses eram os preceitos consb::mtes da regulamenta~ o dos registres em ttulo final, mas as regras de fundo fo-rorrn consignadas no corpo do Cdigo, na parte relativa ao direito das coisas: o registro prevalece em nome de quem est Inscrito (art. 9, vol. 9, pg. I 37), mesmo por transfern-cia causa mortis (art. 7, pg. 134), adotando-se preceito ana-Jogo ao nosso art. 859 (art. II, pg. 139).

Todavia, acentuava-se que a presuno podia ser com-batida por prova em contrrio, sal v o terceiros de boa f e que a inscrio no convalidaria atas nulos ou anulaveis. O autor expl!cava ainda que a presuno, como na Ale-manha, no se estenderia s condies de fato e falharia nos casos de dupl!cidade e de mera posse.

Entretanto, o ponto crucial foi resolvido com o preceito do arl 13, segundo o qual no poderiam as aes de reivin-dicao e outras, prevalecer contra terceiros, adquirentes a titulo oneroso, que ignorassem os vcios.

31 - O projeto de reforma do Cdigo Civil argentino, de 1936, apoiou-se em BIBILONI e foi, mesmo, alem, ado-tando o contrato abstraio, que no viciar o causal (Expo-sio de motivos, pgs. 149/50); quanto ao registro se apoia-r em medidas particulares lanadas em folha Independen-te, com o histrico de cada lmove1, articulado por dois n-dices; cada folha, jungida continuidade pela certido do ttulo anterior (pq. 235), obedecer a um plano, segundo medida Judicial ou admlnistr::rtlva e, se urbcmo o !movei, a referncia em cadastro fiscal ou plano assinado por prttos com determinao de medidos, rua e nmero e outros dados para Indicao e Individualizao (pg. 238).


Recomendava! a leitUPa do projeto, especialmente dos arts. 1.451 a 1.460, 1.484, 1.541 e 1.543 a 1.545, alem dos arts. 33 a 51 da lei anexa sobre registras.

Todas as manifestaes na Argentina tm sido de apoio ao melhoramento do reqlstro. Assim, na 3.a Conferncia Nacional de Advogados, reunida em Mendoza, em 1933, haviam Bldo aprovadas, por proposta de LAF AILLE, ds medldas constantes do proJeto BIBILONI: oranlroo pro-Qresslva do cadastro, responsabilidade do Estado em todos os casos, e segurana de terceiros de boa f a ttulo one-roso contra reivindicaes. vencido nesta parte apenas o professor de Cordoba, HENOCH AGUIAR

REGISTRO DE IMOVEU 49

32 - Expostos alguns aspecloll do movimento de me-lhoria do sistema Imobilirio, que 89 nota em toda a parte, volvcunos ao nosso caso.

Vimos que, na Alemanh


o crescente do Imposto teiTitorlal, relativamente novo e de grande eficincia, ainda que lndirela, para a regulariza. o dos ttulos.

Assim mesmo, poder. claro, escapar uma duplicata de descries: por exemplo, a de um terreno rua A com frente de 10 metros, distante, pelo lado direito, 46 metros da esquina da rua B e a de outro mesma rua A, com a mesma largura, mas distante, pelo lado esquerdo, 16 me-tros da esqulna da rua C, poderiam coincidir com o mes mo !move!, mas, essa poss!b!lidade vai diminuindo, prln

dpolmente em face das providncias fiscais e da regula mentao das vendas de lotes de terrenos urbanos e rurais, -constante do decreto-lei n.0 58 de 1937.

Ainda no que tange propriedade rural. h um gran de nmero de siluaes perfeitamente definidas e lndlvl duadas: quem pode em boa f desconhecer, por exemplo, a caracterizao de grandes fazendas, engenhos e pastos, com seus nomes tradicionais, limites certos e acidentes descritos, de modo a evitar dupllcata ?

Onde h Interesse econmlco surgem as cautelas e as qarcmtias.

VIaJando, assim, pelo extremo sul do pas, observe!. per exemplo, que na zona fronteiria os soberbos campos da pia nlcle sem horizonte prximo so extremados por linhas qeo metricas, na ausncia comum de acidentes geogrficos pro nunclados; fazendo Indagaes, apure! por intermdio do pessoas conhecedoras do assunto como o Dr. Arnaldo Faria. ilustre advogado em Bag, que, nessa rica regio no h possibllldade de se Insinuarem confuses no registro de !moveis, vista das descries exalas dos ttulos, da lotao do imposto territorial e dos sinais de posse efetlva, marca da nos potre!ros e Invernadas em que os estancieiros sub-dividem SIDS terras para os diversos mlstres da faina pecuria.

33 - A feitura dos nossos !Jvros, articulada por n dices reais, encontrou auxlio !nestlmavel na recepo, em 1929, do principio de continuidade, que tem sido to apll

REGISTRO DE lKOVI!IS 51

-cado, no apenas nas grandes cidades, mas em todo o pas, com o maior provelto.

Vemos lambem que nos grandes centros. a lac!l iden-til!cao dos !moveis, o rigor da contribuio fiscal, o zelo dos Juizes especializados, apoiando-se no rigoroso cumpri-mento da. regra de continuidade, tem alcanado resultados que s6 a perfeio de um sistema poderia autorizar.

As dvidas sobre as descries nos prdlos so es-clarecidas e resolvidas, mediante vistorias, exames e iror-maes de reparties municipais provocadas em qualquer caso de d!verq~ncia de ttulos subsequentes, de modo que nos aproximamos a passos apressados do ideal de perfel-

t~ adequao entre o registro e a realidade do solo. Mas, o que realmente surpreende que, no interior do

Brasil, o regulamento tivesse despertado tanto interesse em prol do aperfeioamento do registro !mobillrib. j no so mais os oficiais das grandes copllals, que aprofundam o problema, como LISIPO GARCIA, WALDEMAR LOUREIRO e GASTAO VIDIGAL; J no apenas um dos ocupantes do cargo, no interior de Estado de grande valor econm!co, como ALMEIDA PRADO em So Paulo.

O curioso que tm surgido monografias em modestas


da leqalidade e da amplitude do art. 834 do CdJqo Civil (0 principio da leqalldade- 1938).

Esses so os depoimentos que devem Interessar, de-monstrando como os problemas fundamentais, a despeito de sua aparncia exclusivamente tcnica. refletem no amaqo do corao brosileiiO.

34 - Do que ficou antes exposto, se h de concluir por uma distino: temos propriedades urbanas e rurais que, por uma caracterizao perfeita, constante do prprio ttulo e Independentemente de cadastro, no admitem con-fuso posslvel e outras, em extenso maior, embora em valor menor, que, pelas condies qeoqrficas do pas, no podem apresentar a mesma preciso.

t o que ocorre na Alemanha, ainda que em proporo escandalosamente diversa, mas, a questo de mera quan-tidade e no de qualidade, provado que ali lambem acon-tece, a despeito da perfeio do sistema e do cadastro, con-fuso de ttulos sobre o mesmo !movei, orlqinando matrl culas diversas.

Ainda mais: l, como aqui, basta a falsUicao de Identidade do alienante paro que um !movei passe a novo-dono, loqrondo-se definitivamente o preJudicado, si Inter-vem um terceiro de boa f.

Mas, nem porque haJa uma tal eventualidade em qualquer sistema se abandona o esforo de bem construi-lo.

Nada obsta, pois, a que o sistema da f plililica se observe na maioria dos casos, falhando apenas excepcio-nalmente. t o que ter de acontecer no Brasil, embora em proporo diferente: a presuno de f plilillca se obser-var em todos os casos, em que no haJa contestao so-bre a identidade do !movei. falhando somente quando controvrsia se levantar a tal propsito.

Assim, J teremos comlnhado bastante, assequrando a confiana das transaes sobre a maior parte dos !moveis passiveis de caracterizao perfeita, Isto , a quase tota-lidade dos urbanos e uma boa parte dos rurais.

Nlnquem recusaria as vanlaqens de uma tal soluo.


pois no se justificaria que, em contemplao incertero de ttulos dos desertos de Goiaz ou Amazonas, se deixas-se de garontir a seguxana dos bens valiosos do litoral e das cidades.

Nem se trata de estabelecer xeglmes diferentes, mas um s - o da presuno, que se aplicaria em todo o territrio nacional, mas que em certos casos Isolados cederia, como cede na Alemanha, diante de uma Impossibilidade de lato, qual a da perfeita caraclertzao dos prdios. Alis, re-gimes diversos subsistem, lado a lado, na Inglaterra, na prpria Alemanha, na Frana, na Itlia e em todos os palses, onde se pretende lanar as bases de um novo siste-ma apoiado em medidas porticulares dos imovels, sem lo tallzao cadastral.

No nosso prprio pas existe, atualmente, a coincldn ela de dois sistemas: o comum e o Torrens.

35- Para atingir ao ideal collmado, preciso no desprezar qualquer elemento favoravel e assim um dos fa .tores do aperfeioamento do nosso sistema reside no prin clplo da )eqalldade, que, entretanto, no tem recebido todo o apoio que merece.

Assim, o Tribunal de Minas Gerais, em 13 de Julho de 1927 CRev. Cri!. Jud., v. 8, pg. 187), considerou Indevida a exigncia do oficial sobre falta de outorga uxoria, embora constasse do ttulo ser o vendedor casado, por se tratar de nulidade relativa; animei-me a criticar essa deciso, fun dado no Interesse de terceiros, e portanto, de carater p-blico e no texto do art. 834 do Cdigo Civil sobre a leva lldade da Inscrio, entendendo que o oficial poderia le-vantar dvida para evitar prelulzos futuros; SERPA LOPES lambem se manifestou de tal parecer (op. clt. v. 3, pg. 372).

Em So Paulo lambem se decidiu em 1933 por aquela for ma, meu vr, erronea (Rev. dos Tribunais, v. 87, pg. 99), -como ainda que o oficial no podia aleqar evidente falta de poderes de alienao por parte do procurador, o que determinou, alis, Justa critica de OLIVEIRA Fll.HO, em co-mentrio a Se

PHILADELPHO AZEVEDO

Ainda em Mines se sustentou que o oficial se deve li-mitar ao exame da frma, e no do contedo do titule, pois o Cdigo Civil no alteroxa nosso regime, que n.:io comporta, como o alemo, a investigao do ttulo


legas da comisso designada para esse fim, Minlstro ATAULFO DE PAIVA e o saudoso GABRIEL BERNARDES, a introduo das providncias, afinal acolhidas pelo decre-to n.0 18.542 de 1928.

Essa iniciativa, no decorreu de importao, nem da Frana, nem da Alemanha, como no envolveu obra de artificialismo impensado, antes teve um alcance relevan-tissimo para a construo do regime imobilirio brasileiro, que hoje reivindico com justo orgulho.

Construido rigorosamente como foi, o princpio alcan-ou, no s a continuidade sem solues, como a prpria unicidade do registro: um imovel smente pode estar trans-crito em nome de um titular, salvo o caso da dupliccrta, de-vida a descries diferentes que ensejem aparncia diver-sa, o que, alis, no dever acontecer, em relao a in-meros prdios, como se acabou de explicar.

Para afastar a pecha de imitao, bastar aludir, e Jogo adiante se far, ao grande nmero de poises, que, antes e depois de ns, sufragando sistemas os mais dispa-res, tm acolhido a regra de continuidade, sem qualquer censura, antes com aplauso dos que propugnam pelo pro-gresso do regime Imobilirio e no preferem cruzar os braos.

37 - Que a medida no foi importada da Alemanhct, bosta vr que ela al no existe com carcrter absoluto; ao contrrio, do registro so excluidas certas transmisses.

O acordo e a inscrio s so necessrios para as mo-dificaes decorrentes de um negcio jurdico; as que no derivam de negcio, ou no presupam o acordo e a ins-crio, como os casos de herana e comunidade, ou dis-pensam somente o acordo, como as medidas judiciais com pulsorlas (INOU'F - op. cit., pg. 202).

Especialmente, quanto s sucesses, h, pelo menos, controvrsia segundo SORIANO, pois, se a pg. 68, diz que h necessidade de prvia inscrio, a pg. 72, alude a ex-cees em sentido contrrio.

Na verdade, o ar!. 40 da lei de 1897, mantido em 1935,

56 PHILADELPHO AZI!VEDO

estabelece a necessidade de prvio req!stro em nome do transmltente, mas o art. 41 abre exceo em favor do her-deiro ou Interessado Inscrito.

WOU'f' considera que, tolerando a regra tantas ex-oses arbitrrias, dificil de ser Justificada em sua estru tura. embora possua valor Indicativo, sem fora para invct lidar inscrio posterior, que no a respeitasse (op. cit., pgs. 172 - 3); acrescenta que, em certos lugares, multas foram fixadas para os herdeiros, que no comunicassem a transferncia (pq. 160, nota 1).

Vimos, ainda, que somente em 1935 se pretendeu com pletar o .req!stro, permitindo a nova lei que os enCCI!TE>ga dos do servio exiiam ex-ofcio Informaes dos Interessa dos e do Tribunal de Sucesses, quando estiverem os as sentes em desacordo com a realidade e houver convenin-cia em retllic-los.

Da Frana, muito menos, poderia o princpio ser Ira zido pois l ele no existe, a no ser na legislao especial para a Alscia-Lorena.

Mas, facil ser fazer passar em revista os verdadeiros modelos de toda a parte e de todos os tempos, que apresen Iam o malsinado figurino.

Na Amrica do Sul, vemos no Chile, desde o Cdigo Civil de 1855 (arts. 692/3) e o regulamento hipotecrio de 24 de Junho de 1857 (arts. 14 e 80), a exigncia de se re portar uma Inscrio anterior e, se esta no existir ou no coincidir com o nome do transmitente, o registro s6 ser feito aps aviso ao pblico e publicao de editais na Imprensa.

No Cdigo federal do Mxico, de 1928, bmbem ae alude ao req!stro anterior (ar!. 3.0 IS n. 0 !), no podendo um !movei apazecer Inscrito a favor de duas ou mala pes-soas distintas, salvo sendo cc-participes (ar!. 3.009).

No Per, o Ccliqo de 1935 dispe que nenhuma !na crio, salvo a primeira de domnio, se far, sem que este-Ja lnacrito ou se lnac:reva o direito de onde emane a trana-


cnao ou gravame (art. 1.045), no se podendo inscrever um titulo translativo de domnio incompativel com outro J inscrito, ainda que de data anterior (art. 1.047).

'E:.' asss conhecida, na Argentina, a controvrsia sus-citada pela omisso do Cdigo Civil, a respeito da trans-crio, a qual tem sido suprida pelas leis locais de orgcmi-zao Judiciria, embora de consiitucionalidade duvidosa; na cidade de Buenos Aires, a lei de 1881 criara, por exem-plo, ofcios separados de registras de propriedades e de hipotecas, afinal encampados pelo Estado para constituir uma repartio pblica OOS BIANCO - Registro de la propriedad, 1912).

Mas, naquela lei, ou melhor, na de 12 de Novembro de 1886, que a substituiu sem grandes alteraes, se disps que nenhum escrivo pode lavrar escrituro que transmita ou modifique direitos reais, sem ter vista a certido do registro, em que conste o domnio e suas condies aluais sob penas de demisso e responsabilidade (ar!. 240), o qus assegura a continuidade (SALVAT - op. cit. 2.760).

Essa seriao foi inspirada na lei espanhola de 1861, a mais autorizada na poca e baseada em modelos ale-mes, segundo ensina LAF AILLE (op. cit. - 29 e 36).

At na China modema, o Cdigo (art. 759) declara que o adquirente por sucesso, execuo forada, desapro-priao ou julgamento s6 pode alienar o !movei ap6s o registro de seu ttulo.

Os autores do regulamento de 1928 no precisavam, assim, slquer Ir Europa para macaquear um princpio to corriqueiro; bastaria que ficassem na Amrica e mane-'assem, ao menos, o espanhol.

88 - Mas nem o conhecimento de um Idioma prxi-mo como o castelhano seria necessrio, parque, em Por-tugal, a medida l era velha.

CUNHA GONALVES mostra como se t&m sucedido

58 PHILADIILPBO AZIIVIIDO

em seu pais os requlam.EIIltos do registro Imobilirio (1868, 1870, 1898 e 1922). ainda que sem grondes alteraes, pois prevalece, em essncia. o )ll'lmlllvo, Inspirado na lei hipo-tecria espanhola (op. cil, v. 5, pq. 550); ultimamente, tm sido at chamados ~ de reqlstro predial, aprovados em Maro e Selembro de 1928 e Julho de 1929.

Solre o penltimo h um trabalho de PEDRO PITI'A, anlerlormente citado, por onde se pode apreciar a mnucf.c: de funcionamento das Conservatrias pmtuquesas.

Pois bem, desde o regulamento de 1898, no se admite que escritura seia lavrada sem referncia ao nmero da des-aio do prdio ou certido negativa desta, exigindo-se ain-da documento comprobatrio do registro em favor da pessoa que figurar no ato de alienao ou oneroo (arts. 193, 197, 273 e 278 do Cdiqo de Setembro de 19'l8i; o de i929, se-gundo Informa CUNHA GONALVES (op. cit., pq. 593) ate-nuou um pouco o riqor, adotando, embora, o sistema da obriqatoriedade indireto, que alcxmou o apreciavel resul-todo da descrio da quase totalidade dos prdios rsticos e urixmos de alguma Importncia.

Na lt:lia. a tendncia no sentido de ampUar os casos de reqlstro, embora por interesse fiscal Oeis de 1916 a 1923), e de exigir a continuidade, fronc:amente ::or.sagrada n::;s su-OI!OIB!vos proJetas sobre a tronscr!o de GCIALOJA, GIAN TURCO. VENEZIAN, LUZATI'I, COVIELi.O. etc. (S'fOLfl. op. cil pgs. 631 a 650).

A continuidade rigorosa provoca. alis, o registro dos ttulos _.. caua. ao menos paro o eleito da disponlb!U dade !Nuovo Dlqesto nrb, tronacrlzloni - n. 0 65, Rlv. de Dlr. Qv!le de ASCOU, 1939, pq. 113, COVIELLO - Trorur aizion1- 1897, I, 168, GALATERIA- Della publicit lmo-llillrla- 1937, pq. 168, RUGGIERO- Instltuzionf, s.a ecl., Y. 2. o, pq. 454).

o projeto de reforma do livro n do Cdiqo Ctvll, afere.

REGISrao DE liiiOVBIS 511

ddo pelo Governo aluai e antes referido, encontrou, assim, len'eno preparado para a exlqncia de reqistro do ttulo an-terior e, por Isso, recebeu o apoio das mais autorizadas opi-nies da Itlia (OsseiVCZioni dl, vol. 3, pq. 220), o sequ':t-te art 366:

"ln tutti i casi in cu! per Ie dispozion! precedentl "= alto di acquislo soqqetto a tronscrizione, le "successive transcridoni ed inscrtzio::ri a ca:ic:> deli' "aqulrente non possono eseguirsi se prima non sicr "trascrltto !'alto di crcquislo".

Esse princpio foi afinal conscrqrodo no art. 7 do novo livro do Cdigo italiano revisto sob a denominao "Della tutela dei diritti" (Gazeta UHlciale, 5 febralo 1941, n.0 3! te.-J.

Em Frana, embora no haia exlqncicr de continuida-de, como j foi dito, nota-se a tendncia para ampliao do registro, como fez o decreto-lei de 30 de Oulubro de 1935, no tocante aos Julgamentos declarcrtorlos, adJudicaes e oasos de sucesso, excetucrda apenas a hiptese de pluralidade de herdeiros, enquanto estiverem na situao transitria de Indiviso


"posesion de bienes lmmuebles o derechos reales, "debr constar previamente Inscrito o anotado e! de-"recho de la persona que otorgue o en cuJo nombre "se haga la transmission o gravamen".

Se o !movei no est registrado, publicamse previamen-te editais e a nova inscrio no surtir eleito antes de dois anos (B. GONZALEZ e JOS2 ALGUER - comentrios Ira duo espanhola de ENNECCERUS - WOLFF - Derechos de cosas. Barcelona- vol. I, 1936, pgs. 174/5).

Na Alscia, o princpio da continuidade foi mantido pela lei francesa de 1924 (ar\. 44), prorogada pela de 1934.

39 - A Sua de todos os pases, o que exige registro .com o maior rigor, abrangendo todas as transmisses, ainda que se operem por fora de lei, como as causa mortia: por outro lado, o prinCpio da continuidade no solre excees.

Da, sim, poderia vir alguma imitao, mas a comisso s a teria praticado indiretamente, atravs do grande esp-rl.to de VIRGIT.JO DE SA PEREIRA, ao lixar outro ponto cor-relato, qual o do registro meramente ex!Qidc. para o fim de disponibilidade.

O eminente professor e magistrado havia realmente, no vol. VIII do Manual Lacerda, abordado o problema, a pro-psito da controvrsia que se suscitara, entre ns, sobre o alcance do ar\. 533 do Cdigo Civil, em sua primitiva r&o

dao, no tocante ao registro dos julgados, que puzessem termo indiviso (ar!. 532, n. 0 IID.

A reviso do Cdigo Civil, em 1919, afastou, porem, a contradio entre os ar\s. 533 e 1572 e permitiu a incluso dos ulgados nas aes fami11ae erclacundae entre os suJei-tos a registro, embora a transmisso da propriedade J se uvesse operado com a morte do antecessor.

Procurando reso!V'er o assunto, o regulamento apro-velotu a aluso de SA PEREIRA ao sistema sto, adotando a tcnica d!lerenc!adora do registro para o simples escopo de permitir a disponibilidade (ar!. 234), no.s casos em que a .transmisso f tivesse ocorrido anteriormente.

Como o Cdiqo Civil J havia cogitado do registro dos


aios Judiciais como a arrematao, a Comisso entendeu lambem de completar o sistema, submetendo transcrio at os aros, que no derivassem de indivls:o: a entrega de legado e a adjudicao, em caso de unidade de herdeiro.

Fechava-se, assim, o ciclo e nada escapava ao reqis.. tro, garantido, por outro lado, pela exigncia de encadea-mento a ttulo anterior: barrada ficaria a entrada de um Intruso, e estabelecida rigorosa continuidade.

Os prejucllcados teriam, assim, de obter o afastamento do bice, promovendo previamente a ratificao do registro, com a ressalva da boa f de terceiros, ainda pSsegurada pela notcia de aes, penhoras, sequestros, etc., moda de prenotaes, contraditas ou averbaes, conhecidas em vrios sistemas estrangeiros.

Por sua vez, a prpria ratificao do registro dependeria de ao (regulamento, art. 218), sujeita a prvio registro (art 267) p:xa garantia de terceiros, exigncia, ali6s, constante do art. 1.000 do projeto primitivo e omitiida sem funda-mentao pela comisso revisora.

40 - Que os homens do fro podem depr a respeito ? Afirmar a excelncia das medidas tomadas em benefcio do progresso do nosso sistema lmobilt6rio.

Que atitude tomaram os juizes em face do regulamento ? No Distrito Federal, foi ele aplicado com o maior rigor

e todos os magistrados que vm ocupando, desde ento, a V ara dos Registros Pblicos enxergaram o alto alcance da reforma e a prestigiaram com apoio lrrestrito do Tribunal Superior.

Nos Estados, tombem predominou a aplicao dos pre-ceitos regulamentares, embora alguns julgados tivessem proclamado a Ilegitimidade do regulamento, em face da au-torizao Jeglslatlva, outorgada para uma simples conso-lldao.

Conhecia a Comfsso a fragilidade do edlf!c!o, mas en-tendeu que contributria para a perlelo do nosso sistema,


adotando medidas que, com certa tolerncia, podertam ser consideradas implicitas no Cdigo Civil e os opimos frutos constitulram excelente paga do arrolo cometido.

HoJe, porem, qualquer vcio teria desaparecido e as regras foram sublimadas pelo novo regulamento, que tem fora plena d" lei e se h de impr aos ltimos recal-citrantes.

Ninguem conseguir mais uma transcrio, no oriun-da do titular anteriormente inscrito, sem destruir preliminar-mente o registro existente e 'todos os atos translativos tero de ser registrados, ou para o eleito de transferncia da pro-priedade, ou simplesmente para o de permitir a disponibi-lidade do !movei.

Ainda que sem maior utilidade para o resultado do de-bate, iustilica-se, pois, o entremeio de um sinttico balano sobre as vicissitudes do regulamento antes da confirmao de 1939, ficando, assim, rapidamente demonstrada a asser-o de que os Juizes em geral apoiaram as duas medida mais avanadas: o registro de partilhas e a exigncia de continuidade.

41 - Particularmente, sobre o registro das partilhas surgiu certa controvrsia que, entretanto, apresentava feio parcial, sem atingir exatamente ao cerne do problema.

Assim, antes do regulamento, J havia quem susten-tasse a necessidade do registro das partilhas em inventrios, em face do Cdigo Civil, como SILVA COSTA (Rev. Jurld., v. 27, pq. 193); certo que PONTES DE MIRANDA foi con-trrio tese, mas escreveu seu Direito de famlia (pgs. 163-4), antes da reviso dos textos do Cdigo, operada em 1919.

O Conselho de Justia da Crte de Apelao do Dis-trito J exigia a transcrto dos formais, em melado de 1928 (Rev. de Dir. vls. 90, pq. 529 e 92, pq. 547); FRANCIS-CO B. DE ALMEIDA PRADO lambem Just!llcara, em 1927, perante o Juiz de Bragana essa necessidade, apoiado em

REGISTRO DE ll\IIOVEIS 63

parecer de CLOVIS BEVlLAQUA, obtendo provimento (Rev. dos Tribo., voL 63, pqs. 226~

Aps a expedio do decreto n.0 18.542, LAUDO DE CAMARGO, magistrado ento encarregado de resolver as dvidas dos oficiais de registro na Capital de So Paulo, apoiou as novas medidas com firme deciso:

"No Importa o resultado obtido pela partilha. "Antes, a situao provisria de proprietrio com "partes incertas. Depois, ela se consolida para o deli "nltlvo com partes certas, por seu valor. Antes, cada "Interessado tem o seu direito abrangendo todos os "bens. Depois esse direito se radica em certos e de-"terminados desses bens. Assim, qualquer comunh" "que surgir, Idntica no ser anterior. Poder "no existir entre todos os herdeiros e mesmo dentre "os contemplados, um ter mais, outro menos. Fiquem, "um, dois ou mais interessados com partes no mesmo "imovel. Mesmo assim, o reqistro se toma necessrio para no caso de transmisso se conhecer se a parte "transmitida estava realmente em nome do transmis "sor. o que visa a lei: prova de aquisio para po-"der a coisa passar a outrem. Bem ou mal, a diviso se operou".

O grande magistrado paulista ainda se demorou em salientar como se insinuavam as fraudes nos inventrios com a incluso indevida de !moveis alheios, lanando-se, depois, os formais com o selo da Justia no tumil11o' do:; negcios, inconvenientes q

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