XXXIX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil

As vagas de garagem: vaga presa e como unidade autônoma

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O QUE É A VAGA NA LEI 4.591/64

Art. 2º, § 1º O direito à guarda de veículos ... será tratado como objeto de propriedade exclusiva, ..., e será vinculado à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.

ESPÉCIES DE VAGAS

UNIDADE AUTÔNOMA

• atribuição de fração ideal específica de terreno;

• especialização: localização, confrontações, medidas lineares e área;• matrícula própria

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ESPÉCIES DE VAGAS

Vaga acessória• direito acessório (o principal é o direito de

propriedade da unidade);• não tem fração ideal específica do terreno;• determinada ou indeterminada;• fração ideal da unidade autônoma - garagem

coletiva.

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ACÓRDÃO PROIBINDO PERMUTA

• Registro de Imóveis. Condomínio edilício. Vaga na garagem que não dispõe de matrícula própria e está vinculada a uma unidade autônoma por força do ato constitutivo do condomínio. Alteração que demandaria aprovação unânime dos condôminos. Panorama que torna inviável a alienação de um apartamento acompanhado da vaga de garagem vinculada a outra unidade. Dúvida acolhida. Recurso improvido (APELAÇÃO CÍVEL Nº 713-6/6, da Comarca de CAMPINAS, D.O.E. de 06.09.2007).

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ACÓRDÃO ADMITINDO ALIENAÇÃO

Condomínio edilício. Negativa de acesso ao registro de escritura de venda e compra de vaga de garagem alienada a terceiro estranho ao condomínio. Vaga de garagem que, na espécie, constitui unidade autônoma, com matrícula própria, desvinculada de qualquer apartamento. Admissibilidade do registro pretendido, ausente ressalva ou proibição na Convenção. Inteligência dos arts. 1.331, § 1º, e 1.339, § 2º, do C.C. Precedente do Conselho Superior da Magistratura. Dúvida improcedente. Recurso provido (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.130-6/2, Comarca de CAMPINAS, D.J.E. de 09.11.2009).

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POSSIBILIDADE LIMITADA DE TRANSFERÊNCIA (como era)

Lei 4.591, art. 2º, § 2º

O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio

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POSSIBILIDADE AMPLIADA DE TRANSFERÊNCIA (como foi)

§ 2º do art. 1.339

É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

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POSSIBILIDADE AMPLIADA DE TRANSFERÊNCIA (como é)

Código Civil, art. 1.331, § 1º (redação da Lei 12.607/12)

• ... exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

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ABRIGOS PARA VEÍCULOS

São as vagas, abrangendo todas as espécies.

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CONFLITO APARENTE

§ 1º do art. 1.331 (salvo autorização expressa na convenção de condomínio)

X§ 2º do art. 1.339 (se essa faculdade constar do ato

constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral)

A norma específica é a primeira11

POSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA

hoje ...• a transferência a condômino é livre;• a transferência a não condômino

depende da convenção;• o silêncio da convenção implica

proibição.

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O DIREITO É REAL IMOBILIÁRIO

Lembrando: o condomínio é ficção jurídica.• Se a vaga é unidade autônoma, trata-se de

direito de propriedade.• No tocante às outras vagas, seria espécie de

direito real de uso? • Constitui-se pelo registro no Registro de

Imóveis.• É oponível “erga omnes”.

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FORMA DA TRANSFERÊNCIA

- Aplica-se o art. 108 do Código Civil.- Deve ser atribuído valor.- A vaga não tem lançamento

específico de IPTU, salvo quando unidade autônoma.

- Incide ITBI ou ITCMD na alienação.

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TRANSFERÊNCIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS (vaga com matrícula)

• Registro na matrícula.• Possibilidade de alienação a

estranho: vide convenção.• Problema: alienação do ap/sala e

manutenção da vaga de garagem.• Solução: vide convenção.

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TRANSFERÊNCIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS (outras vagas)

• O sistema anterior permitia a transcrição do título.

• Impossibilidade de abertura de matrícula:- não há unidade imobiliária;- especialização impossível- vaga indeterminada: como distinguir uma da outra?

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VAGA ACESSÓRIA E FRAÇÃO IDEAL

• À vaga acessória não corresponde fração ideal específica do terreno.

• Todavia, ela acrescenta à unidade autônoma a que está ligada um plus na participação no terreno.

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POR QUE O PLUS?

• A vaga, na prática, é espaço de uso exclusivo do dono da unidade.• Gera despesas.• Gera responsabilidade do

condomínio.• Valoriza a unidade.

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TRANSFERÊNCIA DO DIREITO PARA CONDÔMINO

Averbação na matrícula do alienante

- “desligar” o direito à vaga;- abater a fração ideal do terreno (o plus); - mencionar nº da unidade e da matrícula do adquirente;

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TRANSFERÊNCIA DO DIREITO PARA CONDÔMINO

Averbação na matrícula mãe (porque modificada a especificação do condomínio)

Transferência do direito de uma unidade para outra, com correspondentes diminuição e acréscimo de fração ideal do terreno.

Alteração da instituição do condomínio: e a unanimidade?

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TRANSFERÊNCIA DO DIREITO PARA CONDÔMINO

Registro na matrícula do adquirente

- título formal e título causal;- alienante, unidade e matrícula;- objeto: o direito adquirido e o acréscimo de fração ideal do terreno.

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TRANSFERÊNCIA DO DIREITO PARA ESTRANHO

PROPOSTA PARA DISCUSSÃO

• Impossibilidade de abertura de matrícula• Registro na matrícula do alienante

(tal como direito real de uso, ou direito de superfície)

• Permite o controle da disponibilidade22

DIFICULDADE PRÁTICA

QUAL A FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO QUE CORRESPONDE AO DIREITO À GUARDA DE

VEÍCULO?• Situação “A”: unidades iguais, com diferente

número de vagas.• Situação “B”: unidades iguais, com número

igual de vagas.• Situação “C”: unidades diferentes, com número

igual ou desigual de vagas.23

SOLUÇÃO PROPOSTA

Exigir declaração do condomínio da fração ideal que corresponde ao direito à guarda de

veículo.

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CASUÍSMO

Alienação fiduciária da unidade autônoma, sem inclusão do direito de guarda ou da

vaga unidade autônoma:

Verificar possibilidade na convenção.

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