Regularização Imobiliária Nacional

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    24-May-2015

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Palestra conferida no XL Encontro dos Oficiais de Registro de Imveis do Brasil

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<ul><li> 1. REGULARIZAO IMOBILIRIA NACIONAL PROPOSTA DE PROVIMENTO AO CNJ XL ENCONTRO DOS OFICIAIS DE RI IRIB FOZ DO IGUAU 23 A 27 DE SETEMBRO DE 2013 Joo Pedro Lamana Paiva Registrador de Imveis da 1 Zona de Porto Alegre </li></ul><p> 2. PROPOSTA DO IRIB AO CNJ PARA EDIO DE PROVIMENTO DE REGULARIZAO IMOBILIRIA 3. Sumrio PROPOSTA DO IRIB AO CNJ PARA EDIO DE PROVIMENTO DE REGULARIZAO IMOBILIRIA 1. Introduo 1.1 Projeto More Legal CGJ-RS 1.2 Projeto Gleba Legal CGJ-RS 2. A proposta de provimento apresentada ao CNJ 2.1 Regularizao de imveis urbanos 2.2 Regularizao de imveis rurais 2.3 Regularizao Fundiria de acordo com a Lei 11.977/2009 4. INTRODUO 5. Origem da Proposio A origem da proposta de um provimento nacional decorreu de deliberao aprovada no Encontro Nacional dos Corregedores-Gerais de Justia (ENCOGE), realizado na cidade de Gramado-RS, no ano de 2012, onde foi aprovada a Carta de Gramado na qual se decidiu recomendar s Corregedorias-Gerais de Justia dos Estados brasileiros que viabilizassem a efetivao de projetos de regularizao fundiria, a exemplo dos projetos More Legal e Gleba Legal, j implantados no Rio Grande do Sul. 6. Outras experincias Depois dessa iniciativa do ENCOGE esto surgindo provimentos de nvel estadual disciplinando a realizao de regularizao fundiria, que tomaram por base a experincia dos Projetos More Legal e Gleba Legal do Rio Grande do Sul, tais como: Lar Legal - Estado de Santa Catarina; Provimento n 33/2012, da CGJ-ES; Provimento aprovando um novo Cdigo de Normas da CGJ-MG, a ser editado em breve; Provimento n 37/2013- Estado de MT. 7. Critrio de elaborao do provimento nacional A proposta de provimento foi elaborada a partir da experincia de regularizao imobiliria praticada no Rio Grande do Sul, pela Corregedoria-Geral de Justia, em relao a imveis urbanos e rurais, desde a dcada de 1990, com resultados muito positivos para o Estado. 8. Noo histrica Dos Projetos More e Gleba Legal no RS O Projeto More Legal foi iniciado no Estado do Rio Grande do Sul a partir da dcada de 1990, como estratgia da CGJ-RS para regularizao de imveis urbanos. O Projeto Gleba Legal foi iniciado no Estado do Rio Grande do Sul a partir do ano de 2005, como estratgia da CGJ-RS para regularizao de imveis rurais. 9. Propsito do provimento nacional Possibilitar a regularizao de imveis urbanos ou rurais, exclusivamente pela via extrajudicial, seja pela estremao de parcelas de imveis consolidados em condomnio, seja mediante a realizao de projetos de regularizao fundiria baseados na Lei n 11.977/2009. 10. Caractersticas distintivas entre as duas situaes de regularizao A regularizao imobiliria realizada atravs da estremao de parcelas de imveis consolidados em condomnio, pela via extrajudicial, requer prvia titulao ou princpio de titulao que induza ao domnio sobre o imvel a regularizar; A regularizao fundiria proporciona, pela via extrajudicial: I o parcelamento de solo e a titulao da propriedade sobre imveis que constituem apenas propriedade informal; ou II a regularizao do registro de parcelamentos que se encontrem em situao irregular. 11. Forma da exposio Nesta apresentao vamos expor como so desenvolvidos os Projetos More Legal e Gleba Legal no Rio Grande do Sul, assinalando as eventuais caractersticas que foram mudadas na formulao do novo Provimento Nacional destinado regularizao imobiliria no pas. 12. PROJETOS MORE LEGAL E GLEBA LEGAL UMA EXPERINCIA DA CGJ-RS 13. PROJETO MORE LEGAL Estratgia da Corregedoria-Geral da Justia do Estado do Rio Grande do Sul para a regularizao do solo urbano (CNNR-RS), tendo como corregedor o Des. Dcio Antnio Erpen 14. Finalidade do projeto O Projeto MORE LEGAL visa a atender ao princpio constitucional previsto no art. 5, XXIII, estabelecendo que a propriedade atender sua funo social. Tambm, pretende solucionar um problema social, mitigando o nmero de propriedades informais, atribuindo um ttulo dominial ao possuidor do terreno que se encontra em situao consolidada. 15. Conceito de situao consolidada Considera-se situao consolidada, aquela em que o prazo de ocupao da rea, a natureza das edificaes existentes, a localizao das vias de circulao ou comunicao, os equipamentos pblicos disponveis, urbanos ou comunitrios, dentre outras situaes peculiares, indique a irreversibilidade da posse titulada que induza ao domnio. Para a confirmao de situao jurdica consolidada ser valorado qualquer documento proveniente do poder pblico. 16. Novidades introduzidas no Projeto More Legal O Projeto More Legal foi alterado no ano de 2011, para albergar instrumentos de regularizao fundiria oriundos da Lei 11.977/2009 e outros aperfeioamentos. Um dos artigos que foi introduzido trata da localizao de reas urbanas em condomnio, o qual estabelece ser possvel localizar/estremar/individualizar ditas reas utilizando um mtodo j consagrado no Projeto Gleba Legal. A instrumentalizao do ato para fins de localizao da parcela feita mediante escritura pblica declaratria, com as anuncias de todos os confrontantes do terreno/lote a localizar, sejam ou no condminos na rea maior. 17. Situao Consolidada Hodiernamente, esta situao est merecendo toda a ateno dos entes federados (Unio, Estados, Distrito Federal e Municpios), os quais lanam mo de novos diplomas legais para inseri-la sob o plio da lei, passando a gerar efeitos no Universo Jurdico. Um exemplo tpico dessa afirmao a nova definio de situao consolidada trazida pela Lei n 11.977/2009. 18. Formas de regularizao Pelo Proprietrio/Loteador (art. 38, da Lei n 6.766/79): quando notificado para cumprir com sua obrigao de regularizar o empreendimento; Pelo Possuidor de qualquer documento que identifique a presena no local (Projeto MORE LEGAL); Pela Municipalidade (art. 40, da Lei n 6.766/79): compete ao Municpio o direito/dever de proceder regularizao quando o loteador no o fizer. 19. Documentao (Art. 512 da CNNR-RS, Provimento CGJ n. 32/2006) I ttulo de propriedade do imvel ou, nas hipteses dos 3 e 4 deste artigo, apenas a certido atualizada da matrcula; II certido negativa de ao real ou reipersecutria, de nus reais e outros gravames, referente ao imvel, expedida pelo Ofcio do Registro de Imveis; III planta do imvel e memorial descritivo, emitidos ou aprovados pelo Municpio. 20. Procedimento de regularizao O interessado dever apresentar um requerimento dirigido ao Oficial do Registro de Imveis (artigo 519, caput), instrudo com a documentao necessria; Exame e Qualificao do Registrador, a fim de verificar sua regularidade em ateno aos princpios registrais: Se favorvel, remessa ao juzo competente; O pedido de regularizao ser encaminhado ao juzo competente: em Porto Alegre, na Vara dos Registros Pblicos; no interior, na Vara da Direo do Foro (artigo 519, 1). (Obs: no Provimento Nacional o procedimento vai-se desenvolver totalmente perante o Registro de Imveis) 21. Procedimento de regularizao Se houver impugnao: devoluo para correo. IMPORTANTE: Neste caso, quando a parte no se conformar com as exigncias do Oficial Registrador, o apresentante dever requerer a suscitao da Dvida Registral, a qual ser julgada concomitantemente com o pedido de regularizao. (Obs: essa suscitao de dvida o nico momento, no procedimento nacional, em que h interveno judicial, porque no h como afast- la, j que uma garantia estabelecida pela LRP). 22. Procedimentos registrais aps a regularizao Regularizado o parcelamento (loteamento, desdobramento, fracionamento ou desdobro) na matrcula do imvel, os adquirentes de lotes podero requerer o registro/averbao dos seus contratos. Os contratos podero ser ou no padronizados. Tambm, poder ocorrer o registro/averbao de um pr-contrato (recibo, arras, etc.), gerando direitos reais, quando aquele que se obrigou a concluir o contrato no cumprir a obrigao. 23. Procedimentos registrais aps a regularizao Finalmente, registrado/averbado o contrato ou o pr-contrato, para a aquisio da propriedade plena, faz-se mister a outorga da Escritura Pblica definitiva ou, na impossibilidade, a obteno de sentena em processo de adjudicao, salvo nos casos de parcelamentos populares. 24. Benefcios a) coibir a propriedade informal; b) regularizar qualquer imvel, ainda que rural, ou em condomnio sobre rea determinada; c) a regularizao da totalidade da rea, ou a subdiviso de apenas uma quadra ou mais; 25. Benefcios d) a simplificao documental, tanto sobre o imvel, como do beneficirio; e) conferir o direito de propriedade para quem detm apenas ttulo de posse, podendo alien-lo ou oner-lo (com acesso ao crdito); f) a proteo jurdica dos adquirentes; 26. Benefcios g) atualizar o cadastro das Municipalidades, para fins tributrios; h) o incremento da economia, pela insero de novos negcios no Mundo Jurdico Formal; i) a segurana jurdica e a paz social geradas pelo Sistema Registral Imobilirio. 27. Impossibilidade de aplicao do projeto Ficam excludas as seguintes situaes ( 1 do art. 511): reas de preservao permanente e legal; Unidades de conservao de proteo integral; Terras indgenas; Outros casos previstos em lei. Como por exemplo, as reas de Quilombo 28. Novidades do More Legal IV (Provimento n 21/2011 CGJ-RS) Por esse novo provimento, o More Legal albergou, em suas disposies, os instrumentos de regularizao fundiria contemplados pela Lei n 11.977 (regularizao fundiria de interesse social, regularizao fundiria de interesse especfico e regularizao fundiria de antigos loteamentos, anteriores Lei n 6.766/79). O novo art. 526-A passou a autorizar o registro de contratos relativos a situaes em condomnio. 29. Novidades do More Legal IV (Provimento n 21/2011 CGJ-RS) A grande inovao trazida por esse provimento (art. 526-C) foi a possibilidade de regularizar parcelas de imveis urbanos, registrados em condomnio, em situao pro diviso (a localizar), utilizando os procedimentos j consagrados no projeto Gleba Legal, ou seja, por meio de escritura pblica declaratria na qual a estremao realizada mediante a interveno de todos os confrontantes da parcela a localizar, inclusive com possibilidade de retificao (art. 530 e seguintes) e posterior ingresso da escritura no Registro de Imveis. 30. Novidades do More Legal IV (Provimento n 21/2011 CGJ-RS) Apesar de sua recente edio, o Provimento n 21/2011, j saiu defasado quanto alterao promovida na Lei 11.977 pela Lei 12.424 relativamente usucapio administrativa que no mais ficou limitada a terrenos de at 250m2 e prazo aquisitivo de cinco anos, podendo atingir terrenos com maior metragem, observando entretanto os prazos de usucapio extraordinria ou ordinria (cinco anos com justo ttulo ou dez anos sem justo ttulo) para a converso do ttulo de legitimao de posse em ttulo de propriedade. Essas hipteses so as dos art. 1.234, pargrafo nico, e art. 1.240, pargrafo nico, do Cdigo Civil (exigem moradia no lugar). 31. Novidades do More Legal IV (Provimento n 21/2011 CGJ-RS) Tambm no fez meno novssima hiptese de usucapio, acrescida ao Cdigo Civil (art. 1240-A) pela Lei 12.424, (denominada de usucapio familiar, por abandono do lar ou, ainda, usucapio entre cnjuges), com prazo aquisitivo de dois anos aps o abandono da moradia conjugal que tenha rea de at 250m2 a qual, com certeza, h de aplicar-se grandemente queles que tenham adquirido essa propriedade pela usucapio constitucional extrajudicial. 32. Novidades do More Legal IV (Provimento n 21/2011 CGJ-RS) Por derradeiro, h o estabelecimento de iseno de emolumentos em duas hipteses (art. 526-M): a) para o primeiro registro de direito real constitudo em favor de beneficirio de regularizao fundiria de interesse social em reas urbanas e em reas rurais de agricultura familiar; b) para a primeira averbao de construo residencial de at 70m edificada em reas urbanas objeto de regularizao fundiria de interesse social. 33. Novidades do More Legal IV (Provimento n 21/2011 CGJ-RS) Pargrafo nico. O registro e a averbao de que tratam os incisos I e II do caput deste artigo independem da comprovao do pagamento de quaisquer tributos, inclusive previdencirios. Nota: ver art. 290-A da LRP, acrescido pela Lei n 11.481/2007. 34. Novidades do More Legal IV (Provimento n 21/2011 CGJ-RS) IMPORTANTE: 1. As disposies do art. 526-M possibilitam concluir, tendo em conta que os procedimentos do More Legal destinam-se a contemplar a regularizao de situaes consolidadas, que essa regularizao do todo, ou seja, do terreno e da edificao sobre ele erigida. 2. A dispensa do pagamento de emolumentos, nas hipteses referidas, parece estar em harmonia com o que foi estabelecido pelo art. 8 da Lei n 12.424/2011, ao acrescentar a alnea e ao 6 do art. 47 da Lei n 8.212/1991 (Seguridade Social), para o fim de no- exigncia da CND nesses casos. 35. PROJETO GLEBA LEGAL Estratgia da Corregedoria-Geral da Justia do Rio Grande do Sul para mitigar as irregularidades das propriedades rurais, tendo como Corregedor o Des. Aristdes Pedroso de Albuquerque Neto. 36. Diploma Legal: Artigos 527 e seguintes do Provimento n 32/2006- CGJ/RS, oriundo do Provimento n 07/2005-CGJ/RS. Legislao Correlata: Lei n 4.504/1964; Lei n 4.947/1966; Lei n 5.868/1972; Lei n 6.015/1973; Lei n 6.739/1979; Constituio Federal/1988; Lei n 9.393/1996; Lei n 10.267/2001; Decreto n 4.449/2002; Lei n 10.931/2004. Decreto n 5.570/2005 37. Origem do Problema Ausncia de preocupao do legislador com a formao de condomnios pro diviso; O Estatuto da Terra imps, pelo estabelecimento da frao mnima de parcelamento, a escriturao e o registro de imveis rurais como fraes/partes ideais, impedindo a sua correta definio/localizao e impondo a criao de milhares de condomnios irreais; At o advento do Estatuto da Terra, por no haver restrio, o imvel rural podia ser fracionado, independentemente da rea. Tal sistema funcionava perfeitamente. 38. Origem do Problema Em virtude de terem sido gerados registros deficientes e no correspondentes realidade (frao ideal), os pequenos proprietrios rurais tm enormes dificuldades de dispor e de onerar seus imveis, atitudes imprescindveis para que possam produzir; Tal situao impede o desenvolvimento da poltica agrcola nacional, contrariando preceitos constitucionais estabelecidos. 39. O que o projeto GLEBA LEGAL? um Procedimento de Jurisdio Voluntria institudo por um Provimento administrativo editado pela Corregedoria-Geral de Justia, que tem por finalidade a regularizao de parcelas de imveis rurais, registradas em condomnio, porm em situao consolidada e localizada (pro diviso), atravs de um mecanismo mais prtico, rpido e gil. 40. Tal regularizao abrange quaisquer glebas rurais, sem distino entre as oriundas de condomnios, em que impossvel definir a rea maior e seus respectivos condminos, daquelas dentro de rea maior identificada e da qual sejam eles conhecidos (art. 527, pargrafo nico). 41. Procedimentos para Regularizao (artigos 528 e seguintes) Dever ser respeitada a frao mnima de p...</p>