RELATÓRIO: 21 4.1 2171 - rioprevidencia.rj.gov.br · Tabela 4 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR 14653-2:2011) Pontos

214.12171 36 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U

1

Vista frontal externa do imóvel avaliando.

TRABALHO EXECUTADO POR SOLICITAÇÃO DTRABALHO EXECUTADO POR SOLICITAÇÃO DTRABALHO EXECUTADO POR SOLICITAÇÃO DTRABALHO EXECUTADO POR SOLICITAÇÃO DOOOO

PARA PARA PARA PARA DETERMINAÇÃO DODETERMINAÇÃO DODETERMINAÇÃO DODETERMINAÇÃO DOSSSS VALORVALORVALORVALORESESESES DE MERCADO PARA COMPRA E DE MERCADO PARA COMPRA E DE MERCADO PARA COMPRA E DE MERCADO PARA COMPRA E VENDA E DE LIQUIDAÇÃO FORVENDA E DE LIQUIDAÇÃO FORVENDA E DE LIQUIDAÇÃO FORVENDA E DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA APLICÁVEIS AOÇADA APLICÁVEIS AOÇADA APLICÁVEIS AOÇADA APLICÁVEIS AO IMÓVELIMÓVELIMÓVELIMÓVEL SITUADSITUADSITUADSITUADOOOO À RUA À RUA À RUA À RUA REPÚBLICA DO LÍBANO, REPÚBLICA DO LÍBANO, REPÚBLICA DO LÍBANO, REPÚBLICA DO LÍBANO, NNNNOOOO 43434343, , , , CENTRO, RIO DE JANEIROCENTRO, RIO DE JANEIROCENTRO, RIO DE JANEIROCENTRO, RIO DE JANEIRO (RJ).(RJ).(RJ).(RJ).

SOLICITAÇÃO N° 012/2014

RELATÓRIO: 214.12171

Rua Conde de Bonfim, 106, sl.205, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP 20520-053; PABX: (21) 2254-9962 [email protected] www.embrappraxis.com.br

RESUMO DA AVALIAÇÃO:

Valor de Mercado para Compra e Venda: R$ 632.000,00 Valor Locativo Mensal: R$ 5.300,00

Data: 10 de Novembro de 2014


2

1. NÚMERO DA SOLICITAÇÃO: 012/2014 2. SOLICITANTE: RIO PREVIDÊNCIA. 3. INTERESSADO: RIO PREVIDÊNCIA. 4. PROPRIETÁRIO: RIO PREVIDÊNCIA 5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: definição do valor de mercado para compra e venda e de Liquidação

Forçada do imóvel. 6. ENDEREÇO DO IMÓVEL: Rua República do Líbano, no 43, Centro, Rio de Janeiro (RJ). 7. ÁREA CONSTRUÍDA: 101,90m², conforme quadro de áreas às páginas 14. 8. METODOLOGIA: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. 9. VALOR DE MERCADO PARA COMPRA E VENDA: R$ 632.000,00 10. VALOR LOCATIVO MENSAL: R$ 5.300,00 11. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: I (Compra e Venda); II (locação); 12. GRAU DE PRECISÃO: II (Compra e Venda); II (locação) 13. CLASSIFICAÇÃO QUANTO À LIQUIDEZ: média para compra e venda e locação. 14. DATA DO LAUDO: 05/11/2014 15. AVALIADOR:

15. ART: No OL0067028

FICHA RESUMO


3

1. INTRODUÇÃO: O LAUDO COMPLETO é composto da FICHA RESUMO, deste LAUDO DESCRITIVO e 10 ANEXOS, a saber:

1. INFORMAÇÕES/MAPAS & FOTOS DO LOCAL DE SITUAÇÃO 2. FOTOS DO BEM AVALIADO 3. PLANTAS/DOCUMENTOS DO BEM AVALIANDO 4. RELAÇÃO DE ELEMENTOS DE PESQUISA – VENDA & LOCAÇÃO 5. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA DE PESQUISA & AVALIANDO 6. FOTOS DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA DE PESQUISA 7. TRATAMENTO DE DADOS/ MEMORIAL DE CÁLCULOS/ GRÁFICOS – VENDA 8. TRATAMENTO DE DADOS/ MEMORIAL DE CÁLCULOS/ GRÁFICOS – LOCAÇÃO 9. ART 10. ARQUIVOS DO LAUDO EM MEIO DIGITAL.

2. LAUDO DESCRITIVO: 2.1. SOLICITANTE: RIO PREVIDÊNCIA. 2.2. INTERESSADO/PROPRIETÁRIO: RIO PREVIDÊNCIA. 2.3. FINALIDADE: Venda & Liquidação Forçada. 2.4. OBJETIVO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO: Determinação dos valores de mercado para compra e venda e para Liquidação Forçada. 2.5. OBJETO DA AVALIAÇÃO:

2.3.1. Tipo do bem: prédio com 2 pavimentos que abriga uma Loja Comercial. 2.3.2. Descrição sumária do bem:

� Endereço: Rua República do Líbano, no 43, Centro, Rio de Janeiro(RJ). � Matrícula: 74780 do 2° Ofício do Registro de imóveis datada de 25 de Junho 2007. � Uso: O imóvel, para uso comercial, está localizado na região do SAARA e s t e nd i d o

( c e n t r o v e l ho ) , e m t r e c h o d e i n f l u ê n c i a d a P r a ç a d a Re p úb l i c a , n a cidade do Rio de Janeiro (RJ), sendo constituído de um sobrado antigo, com loja, no nível da via pública + 1 m e s a n i n o e 1 p a v i m e n t o s u p e r i o r , com padrão de acabamento normal e em mau estado de conservação.

2.3.3. Ocupante do imóvel: alugado para terceiros. 2.3.4. Tipo de ocupação: comercio varejista local.

LAUDO DESCRITIVO


4

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO:

COMPRA E VENDA

1 3

9

Tabela 4 - Graus de fundamentação no caso de utiliz ação do tratamento por fatores (ABNT NBR 14653-2:20 11)

Item

Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo.

3

No caso de utilização de menos de cinco dados de me rcado, o Intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25 no Grau I, pois é desejável que, com um menor número de dados de mercado, a amostra seja menos he terogênea.

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Os ajustes utilizados se encontram dentro do intervalo admissível para atingir grau I

Tabela 6 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatoresGraus

Resultado Pontos

Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores

2

Descrição

Caracterização do imóvel Completa quanto a todas os fatores analisados

III

Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados

1

II I

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO :

III

I

Itens obrigatórios2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau

II2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no

Grau Itodos, no mínimo no grau I

Intervalo de confiança 38,12%

10 6 4

Graus

<=30% <=40% <=50%

Pontos Minimos

QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: II

4

2

Total

(a)

I

3 Identificação dos dados de mercado

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor

II

Tebala 5 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratament o por fatores

Foi atendida a quantidade mínima de dados de mercado para atingir grau II


5

LOCAÇÃO

1 3

10

3 Identificação dos dados de mercadoFoi apresentado informações relativas a todas as características dos dados

analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo.3

No caso de utilização de menos de cinco dados de me rcado, o Intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25 no Grau I, pois é desejável que, com um menor número de dados de mercado, a amostra seja me nos heterogênea.

2

Tebala 5 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratament o por fatores

Caracterização do imóvel Completa quanto a todas os fatores analisados

Descrição

Tabela 4 - Graus de fundamentação no caso de utiliz ação do tratamento por fatores (ABNT NBR 14653-2:20 11)

Pontos

<=30%

Os ajustes utilizados se encontram dentro do intervalo admissível para atingir grau II

2

III<= 50%

Intervalo de confiança 34,71%QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:

Item

Total

<= 40%Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor II I

(a)

10 6 4

Graus

II

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores (a)

Graus III II I

Tabela 6 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores

II

2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no grau II

2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no Grau I

4

2Quantidade minima de dados de mercado efetivamente

utilizadosFoi atendida a quantidade mínima de dados de mercado para atingir grau II

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO :

todos, no mínimo no grau IItens obrigatórios

Pontos Minimos

Resultado


6

2.14. ENCERRAMENTO: Este trabalho foi realizado pela Equipe Técnica do Departamento de Avaliações da EMBRAP/PRAXIS. Para quaisquer esclarecimentos adicionais, colocamo-nos à sua inteira disposição.

Rio de Janeiro, 10 de Novembro de 2014.


7

A.1. INFORMAÇÕES CADASTRAIS:

� Endereço: Rua República do Líbano, 43. � Trecho: entre a Rua da Constituição e a Rua Buenos Aires. � Setor: Saara estendido; área de influência da Praça da República. � Bairro: Centro. � Região: IIª R.A. � Distrito: sede. � Município: Rio de Janeiro. � Estado: RJ. A.2. LOCALIZAÇÃO NOS MAPAS:

ANEXO 1 O LOCAL


8


9

A.3. A REGIÃO – VISÃO GERAL: � Denominação: o local analisado está inserido no bairro do Centro, II Região Administrativa do

Município do Rio de Janeiro, Macrozona de Ocupação controlada, Plano diretor LC 111/2011 – Área Central II, Decreto n.° 322/1976; trecho incluído na Lei n.° 2236/1994 – Área de Especial Interesse Urbanistico, Decreto n.° 12406/1993 – Área Protegida do Corredor Cultural, em seu setor mais antigo, em área de intenso comércio varejista, em trecho sob influência da praça da República e inserido no retângulo que define o SAARA estendido.

� Relevo no local: plano; � Característica ocupacional e de meio-ambiente que define de forma geral a Região/Localidade

específica: área urbana central antiga, formada por ruas estreitas, muitas com tráfego de veículos proibido, com grande incidência de prédios muito antigos e assobradados, muitos deles tombados pelo Patrimônio.

� Malha viária: urbana, tradicional, ampla, convencional e compatível com o local, com destaque para as Avenidas Presidente Vargas e Av. Passos e Praça da República.

� Desenvolvimento regional: praticamente já atingiu o nível de ocupação máximo. � Perspectivas: não se constatou a existência de planos urbanísticos que possam, a curto prazo, alterar

a situação da localidade. � Ocupação dos espaços da localidade: plena. � Situação do mercado imobiliário local: no momento, sem movimentação detectável.

4.° Região do Corredor Cultural (SAARA)); Localização da loja em analise. Atualmente a quarta região está ocupada, predominantemente, pela atividade comercial, e é denominado “SAARA” (Sociedade de Amigos e Adjacências da Rua da Alfândega), área comercial onde os sobrados originalmente residenciais tiveram seu uso modificado para comercial, funcionando como lojas de rua e com o 2° e 3° pavimento sendo utilizado como depósitos e eventualmente como moradia.


10

A micro região do Saara possui, atualmente, cerca de 1.200 estabelecimentos comerciais distribuídos em 11 ruas, sendo que a principal é a Rua da Alfândega. A.4. LOGRADOURO DE SITUAÇÃO: A Rua República do Líbano é um dos mais antigos e tradicionais logradouros do centro da cidade. No passado chama-se Rua do Núncio. � Começa: Rua da Constituição; termina: Av. Pres. Vargas; � Comprimento aproximado: cerca de 500 metros. � Traçados altimétricos no local: regulares; traçados planimétricos no local: regulares. � Trata-se de via com tráfego de pedestres intenso e de veículos baixo, no trecho analisado. � Nº de pistas de rolamento: uma; largura total entre alinhamentos: cerca de 10,00 metros; largura da

pista: cerca de 7 m. � Pavimentação da pista: asfalto; pavimentação dos passeios: cimentado. � Iluminação: através de lâmpadas à vapor de mercúrio. � Características ocupacionais e de meio-ambiente: prédios assobradados antigos ocupados por

comércio, notadamente no segmento de eletroeletrônicos. � Drenagem pluvial e esgotos sanitários: canalizados; água: canalizada. � Transportes coletivos: ônibus e metrô, nas proximidades. A.5 – VISUALIZAÇÃO POR IMAGENS DE SATÉLITE (GOOGLE EARTH):


11

A.6 - LEGISLAÇÃO: O imóvel se localiza na área do Corredor Cultural que é regulamentada pelo Decreto n.°4.141 de 1983; Lei n.° 506 de 1984 e Lei n.° 1139 de 1987. Essa Legislação estabelece parâmetros e fixa limites para áreas abrangidas PE Corredor Cultural, tal como a seguir transcrito: Aprova o PA 10.290 e o PAL 38.871 e fixa os limites de área abrangida pelo Corredor Cultural. O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuições legais, e tendo em vista o interesse de preservar e revitalizar áreas no Centro da Cidade levando em consideração os elementos ambientais que representam valores culturais, históricos, arquitetônicos e tradicionais, DECRETA: Art. 1o. - Ficam aprovados o PA 10.290 e o PAL 38.871, que tratam do Plano de Preservação Paisagística e Ambiental para as Áreas Consideradas de Interesse Histórico e Arquitetônico Localizadas no Centro da Cidade - Corredor Cultural. Art. 2o. - As condições de uso e de ocupação da área referida no artigo anterior obedecerão ao que dispuser a lei. Art. 3o. - Integram o Plano de Preservação Paisagística e Ambiental para as Áreas Consideradas de Interesse Histórico e Arquitetônico Localizadas no Centro da Cidade - Corredor Cultural as áreas delimitadas pela Avenida Presidente Vargas, do seu início pelo lado ímpar até a Rua 1o. de Março, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a Rua do Ouvidor, seguindo por esta (incluindo apenas o lado ímpar) até a Rua do Carmo, seguindo por esta (incluindo apenas o lado par) até a Rua Sete de Setembro, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a Rua 1o. de Março, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a Rua São José, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a


12

Avenida Nilo Peçanha, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até Rua Gonçalves Dias, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a Rua do Ouvidor, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a Avenida Rio Branco, seguindo por esta (incluindo apenas o lado par) até a Rua Buenos Aires, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a Rua Uruguaiana, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a Avenida Presidente Vargas, seguindo por esta (incluindo apenas o lado ímpar) até a Praça da República, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a sua confluência com a Rua Frei Caneca, seguindo pela Praça da República (incluindo ambos os lados) até Rua Visconde de Rio Branco, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a Praça Tiradentes (incluindo ambos os lados), seguindo pela Rua da Carioca (incluindo ambos os lados) até o Largo da Carioca (incluindo ambos os lados) até a Rua Treze de Maio, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a Rua Evaristo da Veiga, seguindo por esta (incluindo apenas o lado ímpar) até a Avenida República do Paraguai, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até o Aqueduto da Carioca (incluído) e até a Via a ele paralela, seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a Rua dos Arcos (incluindo ambos os lados), seguindo por esta até a Rua do Lavradio (incluindo apenas o lado ímpar), seguindo por esta até a Rua Riachuelo (incluindo ambos os lados), seguindo por esta até a Rua Evaristo da Veiga (incluindo ambos os lados), seguindo por esta até a Rua Joaquim Silva (incluindo ambos os lados), seguindo por esta até a Rua da Lapa (incluindo apenas o lado ímpar), seguindo por esta até o Relógio da Glória (incluído), deste seguindo pela Avenida Augusto Severo até a Rua Mestre Valentim, seguindo por esta até a Praça Mahatma Gandhi (incluída), seguindo por esta até a Avenida Rio Branco seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a Rua São José,seguindo por esta (incluindo ambos os lados) até a Avenida Presidente Antônio Carlos, seguindo por esta (incluindo apenas o lado par) até a Rua Santa Luzia, seguindo por esta (incluindo apenas o lado par) até a Travessa Santa Luzia, seguindo por esta (incluindo apenas o lado par) até a linha a ela perpendicular, seguindo por esta até o Cais Pharoux (todo incluído), seguindo por este até encontrar a linha de prolongamento da Avenida Presidente Vargas e por esta seguindo até o seu reinício. Art. 4o. - Ficam modificados em parte os PP AA 2878, 3997, 4282, 4368, 5406, 7062, 7197,7768, 8172, 8281, 8353, 8381, 8778, 8852, 8940, 8944, 9091, 9208, 9560 e 9858 e os PALs 21.815, 28.421, 23.317, 30.624 e 35.681. Art. 5o. - Ficam revogados os PP AA 3910, 8543, 8691, 9545 e 9590 e os PALs 28.028, 32.818 e 33.475.

Ficou instituído na legislação, que os imóveis localizados nesta área deverão manter todas as características artísticas e decorativas que compõe o conjunto das fachadas e coberturas das edificações.

Lei nº 506 de 17 de janeiro de 1984

Cria a Zona Especial do Corredor Cultural, de preservação paisagística e ambiental do Centro da Cidade, dispõe sobre o tombamento de bens imóveis na área de entorno, e dá outras providências. Art. 1o. - Fica criada a Zona Especial do Corredor Cultural, de preservação paisagística e ambiental do Centro da Cidade do Rio de Janeiro, delimitada conforme o disposto no art. 3o. do Decreto n. 4141, de 14 de julho de 1983. A.5.1. GABARITO: O gabarito devera atender a lei n.° 1139/1987 – PAA 10600/ PAL 4163, que estabeleceu que a micro-região está inserida no corredor cultural e na subzona de preservação ambiental, e dessa forma serão mantidas todas as características artísticas e decorativas que compõem o conjunto das fachadas e coberturas dos prédios existentes na área, inclusive clarabóias e suas projeções, e retirados os elementos que comprometem a morfologia original das edificações, tais como empachamentos e marquises; A.5.2. TAXA DE OCUPAÇÃO: 100% do terreno, ocupação típica da época, não podendo modificar a sua volumetria.


13

A.5.3. INDICE DE APROVEITAMENTO DO TERRENO: Estabelecido pelo Plano Diretor LC 111 de 2011, para o local permite-se a construção de até 15 vezes a área do terreno, porém apenas para os locais onde não há restrição de preservação.

PAL. 10600 – Em vermelho terreno do imóvel em destaque.


14

B.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL: Trata-se de prédio antigo composto de térreo e pavimento superior, que passamos a descrever:

B.2 - TERRENO � Caracterização: lote urbano no 43 da Rua Republica do Líbano. � Características especiais: não observadas. � Acessos: direto, pelo logradouro. � Forma: regular. � Topografia: área plana. � Dimensões, conforme RGI reproduzido em cópia: 4,80 m de frente e fundos; 9,00 m nas laterais,

perfazendo aproximadamente 43,20 m2.

ANEXO 2 O IMÓVEL


15


16

B.3 – O CONJUNTO-LOJA E SOBRADO � Conotação básica: Sobrado geminado originalmente composto de térreo, mezanino em madeira e

sobreloja. � Localização no terreno: 100% ocupado. � Perfil da edificação: Sobrado com 02 pavimentos. � Distribuição ocupacional dos espaços:

o Térreo:

� Divisão interna: salão de vendas e banheiro. � Utilização: comercial. � Acesso: logradouro de situação. � Área: 43,20 m²

o Mezanino: � Divisão interna: depósito. � Utilização: comercial. � Acesso: escada interna. � Área: 15,50 m².

o Pavimento-superior: � Divisão interna: depósitos. � Utilização: comercial. � Acesso: não existe acesso atualmente para o segundo pavimento. � Área: 43,20 m².


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� Aspectos construtivos: o Infra-estrutura: presumivelmente em fundações diretas. o Superestrutura: Alvenaria de pedras, de tijolos maciços e madeira. o Lajes: concreto armado e madeira no mezanino. o Painéis perimetrais: alvenaria de tijolos. o Painéis divisórios internos: alvenaria de tijolos.

� Equipamentos e Instalações: o Instalações elétricas: convencionais, com eletrodutos embutidos e pontos de tomadas e

luz nos compartimentos. o Instalações hidráulicas: convencionais, com tubulações embutidas na alvenaria, em

colunas, de acordo com o projeto. o Sistema anti-incêndio: extintores individuais.

� Padrão de edificação: Normal, segundo NBR-12.721/92 da ABNT. � Estado de conservação: reparos importantes (estado 4,0/g), segundo critério de Hoss-Heidecke. � Idade real: aproximadamente 75 anos.

� Idade aparente: 40 anos. • Quadro de Áreas Geral:

Pavimento Área Privativa Área Utilizada m² Térreo 43,20 43,20

Mezanino 15,50 15,50 2° pavimento 43,20 43,20

Total 101,90 101,90 OBS.: Com exceção do mezanino, as dimensões acima foram informadas pela Rio Previdência e condizem com o verificado in loco. OBS: Foi observado in loco que no primeiro pavimento existe um banheiro, porém fomos informados que tal local foi disponibilizado para uso pela loja ao lado e que não faz parte, oficialmente, da loja avaliada, sendo assim, sua área não foi somada para avaliação.


18


19

Logradouro

Aspectos internos

Aspectos internos

ANEXO 3 FOTOS DO BEM AVALIADO


20

ANEXO 4 PLANTAS & OUTROS DOCUMENTOS


21


22

5.1. - PREMISSAS Para a determinação dos valores buscados do imóvel analisado deve-se estabelecer, primeiramente, o método mais adequado, entre os possíveis. No presente caso, adotamos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos de elementos comparáveis, constituintes de amostra, sendo que esta, preferencialmente, deve apresentar características mais semelhantes possíveis às do bem avaliando, com fontes de informação identificada e diversificada, e de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação. Os dados disponíveis são analisados e comparados aos do imóvel a avaliar. Esta comparação impõe o cômputo de diversos fatores, alguns de ordem conceitual e subjetiva. Os fatores de ajuste adotados para homogeneizar as amostras colhidas em pesquisa servem para corrigir distorções quanto à confiabilidade das amostras, quanto à sua localização, tamanho de testada ou área, profundidade do lote, padrão construtivo, estado de conservação, ponto comercial, existência de equipamento urbano, etc. A aplicação de um ou mais desses fatores irá variar de acordo com o que indicar a análise de cada caso e objetivará, sempre, equiparar as amostras à realidade da propriedade avalianda.

Fator de Fonte - Oferta. Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos entre 10% a 20%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Local (Transposição) Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no local. Localização (Ft): expressa as diferentes localidades do ponto de vista comercial. Ft = Setor Urbano(avaliando)/Setor Urbano (elemento), onde Setor Urbano é obtido por meio da Planta de Valores publicada pela Prefeitura do Rio de Janeiro-RJ. http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/logradouro.asp Fator Área Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações”, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: Fa = (área de elemento pesquisado/área do avaliando)n, onde

ANEXO 5 PREMISSAS, MERCADO&PESQUISA


23

n = 1/4, para diferenças de áreas inferiores a 30% e n = 1/8, para diferenças de áreas superiores a 30%. Fator Padrão Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: Fpc = 1 + (((PdAVA – PdCOMP) / PdCOMP)) x pc) Onde: Fpc: Fator Padrão Construtivo PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis Os valores para PdAVA e PDCOMP são definido conforme critério do avaliador utilizando os dados da literatura disponibilizados pelo IBAPE após estudos na área, conforme relacionados na Tabela 02 do item 8.3 - CRITÉRIOS E PARÂMETRO. O valor de “pc” definido em 0,60 é o atualmente utilizado na literatura referente aos estudos de avaliações patrimonial para imóveis comercias. Sendo definido por especialista nos estudos realizados pelo IBAPE e demais órgão da área. Fator Depreciação Para consideração da depreciação do imóvel foi utilizado o critério de Ross/Heideck que leva em conta o estado de conservação em que apresenta a edificação, a sua vida útil e a sua idade. Neste método, o fator de depreciação física K é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, na primeira coluna a idade em percentual de vida útil provável (I/V) e, na primeira linha, o estado de conservação do imóvel. Obtido o fator K resultante da tabela de Ross-Heidecke, o percentual da depreciação física (Fd) a ser aplicado resulta da equação abaixo:

Fd = (100-K)/100

Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela - construção, este valor será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais. Fdep = 1 + (((FdepAVA – FdepCOMP) / FdepCOMP)) x pc)


24

Onde: Fdep: Fator Depreciação FdepAVA: Fator Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando FdepCOMP: Fator Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis A forma de cálculo para obtenção dos valores de FdepAVA e FdepCOM estão detalhadamente demonstradas no item 8.1 – COMPRA E VENDA/DETALHAMENTO DOS CÁLCULOS O valor de “pc” definido em 0,60 é o atualmente utilizado na literatura referente aos estudos de avaliações patrimonial para imóveis comercias. Sendo definido por especialista nos estudos realizados pelo IBAPE e demais órgão da área.

5.2. - PREMISSAS

O principal mercado dirigido à comercialização de prédios comerciais, lojas e escritórios ainda se encontra na área central da capital, local onde funciona o pólo financeiro, não só da cidade, como de todo o Estado do Rio de Janeiro. Depois de um recente período de estagnação, esta região tem vivenciado uma boa demanda por pontos comerciais. Esse fato pode ser observado nos 3 setores principais do Centro: • Área Portuária: com as perspectivas positivas advindas da revitalização da região, inserida no Projeto

Porto Maravilha; • Centro Novo: as áreas marginais à Av. Rio Branco, onde se concentram as instituições financeiras e

grandes companhias; • Centro Velho: nas imediações da praça da República, onde está o comércio varejista de rua.

De forma geral, essa demanda concentrou-se, principalmente, no mercado de locação, cujos preços foram alavancados em função das limitadas disponibilidades de conjuntos comerciais contendo infra-estrutura de serviços moderna e com facilidades em telecomunicações. O mercado de venda de prédios comerciais, embora mais lentamente, teve seus preços também valorizados, principalmente em prédios de características modernas. O imóvel avaliando se situa no chamado Centro Velho e, dentro dele, na localidade conhecida como SAARA. O Saara é a região que engloba as ruas dos Andradas, Buenos Aires, Alfândega e a Praça da República, no Centro, um pólo de lojas de roupas, brinquedos, acessórios para carnaval e artigos de festas a preços acessíveis. A região também abriga tradicionais restaurantes árabes. Saara significa Sociedade de Amigos das Adjacências da Rua da Alfândega, uma associação formada em 1962 pelos comerciantes da área. São 1.200 lojas em 11 ruas que têm no Natal seu período de maior circulação de consumidores, chegando a um milhão de pessoas por dia. Face ao exposto e considerando que existe uma boa demanda por conjuntos comerciais no local, e por sua raridade em mercado, acredita-se que o imóvel avaliando seja uma boa alternativa de investimento.


25

5.3 – OFERTAS DE COMPRA E VENDA


26

5.4 – OFERTAS DE LOCAÇÃO

Elemento Comparativo 1

UF:

Área construída (m²): Total:

Testada (m) Esquina:

Vagas:

Status


UF:



Vagas:

Status


UF:



Vagas:

Status


UF:



Vagas:

Status


UF:



Vagas:

Status20.000,00R$ R$/m² construído 95,24R$

Pav. Sup. 140,000

LOCAÇÃOObs.:

1,00 Setor Urbano: 2.454,010 NÃO

0

Preço de Locação

210,00

Tipo: Loja + sobreloja Padrão de construção: 1,440 Estado de conservação c

70 Pav. Inf.

Fonte/ telefone: Dalkson:7834-5433 Idade: 15

Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro

Empreendimento:

25.000,00R$

RJ

cLoja/sobreloja 1,440Padrão de construção: Estado de conservação

Ref.: 0

Preço de Locação

Endereço: Rua da Alfandega, 65

Data:08/09/2014

Cidade:

Ref.:

Endereço: Rua Buenos Aires, junto e depois do n.° 225

Tipo:

Empreendimento:

0

1,00 Setor Urbano:

30

Bairro: Centro

Idade:Fonte/ telefone: Romulo (21) 7880-0547

Tipo: Padrão de construção:

29.500,00R$

Pav. Sup.

Luvas = R$ 250.000,00 / 60 = R$ 4.166,67 (V + L) = R$ 10.166,67R$/m² construído 72,62R$ Preço de Locação 10.166,67R$

LOCAÇÃO

NÃO

46,09R$

640,00460,000

2.454,010Setor Urbano:

RJ

Empreendimento:

Fonte/ telefone: Cid: (21) 2686-1784/(21) 98626-2808

Bairro: Rio de Janeiro

40Idade:

Ref.: Data:08/09/2014

Loja + 2 pav 1,089 Estado de conservação

Endereço:

Centro

Rua Buenos Aires, próximo a Rua Uruguaiana

Cidade:

Data:08/09/2014Ref.:

LOCAÇÃO

c

Rio de Janeiro RJ

1,206

3.505,680

LOCAÇÃO

NÃO

c

Preço de LocaçãoObs.:

1,00

R$/m² construído

0

180 Pav. Inf.

Luvas = R$ 750.000,00 / 60 meses = R$ 12.500,00 (V + L) = 29.500,00

138,89R$ R$/m² construídoObs.:

Fonte/ telefone: Fernando Homem :98714-6087

Empreendimento:

Ref.:

40Idade:

Estado de conservação e

Endereço:

Tipo: prédio com 02 pav

Cidade:Bairro: Centro

Padrão de construção: 0,972

360,000Pav. Sup.80 Pav. Inf.

Rio de Janeiro

Setor Urbano:

48,41R$ LOCAÇÃO

0

Preço de Locação 21.300,00R$ R$/m² construído

RJ

Empreendimento:

Endereço: Rua Senhor dos Passos,280

Obs.: O valor novamente passado foi o seguinte: Loja 1 renovou o contrato com o inquilino em R$ 11.300,00, inicialmente estava pedindo R$ 12.000,00; O sobrado com 02 pavimentos sendo cada com 180,00 m² Por R$ 10.000,00 e agora negocia por R$ 8.000,00 com luvas de R$ 30.000,00.

440,00

1,00 2.454,010 NÃO

Bairro:

César:2224-3635 30Fonte/ telefone: Idade:

Rio de Janeiro

Tipo:

70,000

Obs.:

0

70 Pav. Inf. Pav. Sup.

loja+sobreloja

Data:08/09/2014

Pav. Inf. Pav. Sup.

Setor Urbano: NÃO1,00

Av.Passos 65

140,00

RJ

180,000,000180

Estado de conservaçãoPadrão de construção:

Centro Cidade:

2.979,860


27

6.1 COMPRA E VENDA

6.2 LOCAÇÃO

ANEXO 6 MAPAS DAS PESQUISAS

A

1

2

4

3

A

1

2

3

4 5


28

7.1- COMPRA & VENDA:

01. Av. Passos, 65. 02. Rua Buenos Aires, 330.

03. Rua Senhor dos Passos, 274. 04. Rua Senhor dos Passos, 69.

05. Rua da Alfandega, esquina com Rua Miguel Couto, 53.

ANEXO 7 FOTOS DAS PESQUISAS


29

7.2 – LOCAÇÃO:

01. Rua Buenos Aires, próximo a Rua Uruguaiana. 02. Rua Senhor dos Passos, 280.

03. Rua da Alfandega, 65. 04. Av. Passos, 65.

05. Rua Buenos Aires, junto e depois do n.° 225.


30

8.1. COMPRA E VENDA DETALHAMENTO DOS CÁLCULOS (1) – Fator Oferta: Para os elementos amostrais que estão em oferta no mercado foi considerado um fator de 0,80, reduzindo assim o valor final em 20% em relação a tal fator. Tal ponderação foi determinada em virtude da atual situação de mercado onde tais valores são aplicáveis. (2) – Fator Local = Setor Urbano(avaliando)/Setor Urbano (elemento)

FtElemento 01 = 2.278,66/2.454,01 = 0,93 FtElemento 02 = 2.278,66/2.454,01 = 0,93 FtElemento 03 = 2.278,66/2.979,86 = 0,76 FtElemento 04 = 2.278,66/2.979,86 = 0,76 FtElemento 05 = 2.278,66/3.155,13 = 0,72

(3) – Fator Área = (área de elemento pesquisado/área do avaliando)n, onde

n = 1/4, para diferenças de áreas inferiores a 30% e

n = 1/8, para diferenças de áreas superiores a 30%.

Elemento 01: Sendo n = 1/8, pois a diferença de áreas é superior a 30%.

FaElemento 01 = (360,00/101,90)1/8 = 1,171


FaElemento 02 = (330,00/101,90)1/8 = 1,158


FaElemento 03 = (326,49/101,90)1/8 = 1,157


FaElemento 04 = (113,76/101,90)1/8 = 1,028


FaElemento 05 = (1.260,00/101,90)1/8 = 1,369

(4) – Fator Depreciação:

� Avaliando:

1º: Cálculo da proporção “idade aparente pela vida útil” do avaliando.

o Idade Aparente = 40 o Vida Útil = 67

ANEXO 8 TRATAMENTO DE DADOS


31

o Proporção: 40/67 = 0,5970 = 60%. (A) 2º: Obtenção do valor K e do Fd individual do avaliando. O k será definido pela verificação na tabela 01 anexada no Item 8.3, utilizando como dados de entrada na coluna a proporção “idade aparente pela vida útil” e na linha o estado de conservação: Dados de entrada:

o Coluna (Proporção): 60%. (A) o Linha (Estado de Conservação): g - reparos importantes o KAvaliando = 75,30

% a b c d e f g h

58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6

59 47,3 47,3 48,25 51,2 56,5 64,55 74,8 86,85

60 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1

61 41,675 41,68 42,725 46 51,9 60,775 72,125 85,425

FdAvaliando = (100 – k)/100 = (100 – 75,30)/100 = 0,247 Sendo assim: KAvaliando = 75,30; FdAvaliando = FdepAVA = 0,247.

� Elemento 01:

1º: Cálculo da proporção “idade aparente pela vida útil” do elemento amostral.

o Idade Aparente = 40 o Vida Útil = 67 o Proporção: 40/67 = 0,5970 = 60%. (B)

2º: Obtenção do valor K, do Fd individual do elemento amostral e do Fdep comparativo final (explicado no Item 5.1 – Fator Depreciação). O k será definido pela verificação na tabela 01 anexada no Item 8.3, utilizando como dados de entrada na coluna a proporção “idade aparente pela vida útil” e na linha o estado de conservação:

Dados de entrada:

o Coluna (Proporção): 60%. (B) o Linha (Estado de Conservação): e - reparos simples o KElemento 01 = 57,40

Idade Aparente / Vida Útil

% a b c d e f g h

58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6

59 47,3 47,3 48,25 51,2 56,5 64,55 74,8 86,85

60 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1

61 49,5 49,5 50,4 53,2 58,3 66 75,35 87,4

FdElemento 01 = (100 – k)/100 = (100 – 57,40)/100 = 0,426


32

Sendo assim: KElemento 01 = 57,40; FdElemento 01 = FdepCOMPElemento 01 = 0,426.

FdepElemento 01 = 1 + (((FdepAVA – FdepCOMPElemento 01) / FdepCOMPElemento 01)) x pc)

FdepElemento 01 = 1 + (((0,247 – 0,426)/ 0,426)) x 0,60

FdepElemento 01 = 0,75

O valor de “pc” definido em 0,60 é o atualmente utilizado na literatura referente aos estudos de avaliações patrimonial para imóveis comercias. Sendo definido por especialista nos estudos realizados pelo IBAPE e demais órgão da área.

� Elemento 02:


o Idade Aparente = 35 o Vida Útil = 67 o Proporção: 35/67 = 0,5224 = 52%. (C)

2º: Obtenção do valor K, do Fd individual do elemento amostral e do Fdep comparativo final (explicado no Item 5.1 – Fator Depreciação).

Dados de entrada:

o Coluna (Proporção): 52%. (C) o Linha (Estado de Conservação): e - reparos simples o KElemento 02 = 50,5


% a b c d e f g h

50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5

51 38,5 38,5 40,5 43,3 49,7 58,9 70,85 84,75

52 39,5 39,5 41,9 44 50,5 59,6 71,3 85

53 40,6 40,6 42,45 45,2 51,3 60,3 71,8 85,25

FdElemento 02 = (100 – k)/100 = (100 – 50,5)/100 = 0,495 Sendo assim: kElemento 02 = 50,5; FdElemento 02 = FdepCOMPElemento 02 = 0,495.


FdepElemento 02 = 1 + (((0,247 – 0,495)/ 0,495)) x 0,60


� Elemento 03:


33


o Idade Aparente = 30 o Vida Útil = 67 o Proporção: 30/67 = 0,4478 = 45%. (D)


Dados de entrada:

o Coluna (Proporção): 45%. (D) o Linha (Estado de Conservação): e - reparos simples o KElemento 03 = 44,8


% a b c d e f g h

43 30,8 30,8 32,5 36,4 43,3 53,75 67,15 82,85

44 31,7 31,7 33,4 37,2 44 54,4 67,6 83,1

45 32,65 32,7 34,3 38,1 44,8 55 68,05 83,3

46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,5



FdepElemento 03 = 1 + (((0,247 – 0,552)/ 0,552)) x 0,60


� Elemento 04:


o Idade Aparente = 30 o Vida Útil = 67 o Proporção: 30/67 = 0,4478 = 45%. (E)


Dados de entrada:

o Coluna (Proporção): 45%. (D) o Linha (Estado de Conservação): b - entre novo e regular o KElemento 04 = 32,65


34


% a b c d e f g h

43 30,8 30,80 32,5 36,4 43,3 53,75 67,15 82,85

44 31,7 31,70 33,4 37,2 44 54,4 67,6 83,1

45 32,65 32,65 34,3 38,1 44,8 55 68,05 83,3

46 33,6 33,60 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,5



FdepElemento 04 = 1 + (((0,247 – 0,674)/ 0,674)) x 0,60


� Elemento 05:


o Idade Aparente = 30 o Vida Útil = 67 o Proporção: 30/67 = 0,4478 = 45%. (F)


Dados de entrada:

o Coluna (Proporção): 45%. (D) o Linha (Estado de Conservação): c - regular o KElemento 05 = 34,30


% a b c d e f g h

43 30,8 30,80 32,50 36,4 43,3 53,75 67,15 82,85

44 31,7 31,70 33,40 37,2 44 54,4 67,6 83,1

45 32,65 32,65 34,30 38,1 44,8 55 68,05 83,3

46 33,6 33,60 35,20 38,9 45,6 55,6 68,5 83,5



35


FdepElemento 05 = 1 + (((0,247 – 0,657)/ 0,657)) x 0,60


(5) Fator Padrão = 1 + (((PdAVA – PdCOMP) / PdCOMP)) x pc) Os valores para PdAVA e PDCOMP são definido conforme critério do avaliador utilizando os dados da literatura disponibilizados pelo IBAPE após estudos na área, conforme relacionados na Tabela 02 do item 8.3 - CRITÉRIOS E PARÂMETRO. O valor de “pc” definido em 0,60 é o atualmente utilizado na literatura referente aos estudos de avaliações patrimonial para imóveis comercias. Sendo definido por especialista nos estudos realizados pelo IBAPE e demais órgão da área.

� Avaliando o Classe: Comercial/Serviço/Industrial o Tipologia Construtiva: Grupo 2.1 – Escritório o Padrão de Construtivo: 2.1.2 – Padrão Simples, Sem Elevador o Intervalo de Valores: Entre mínimo e médio

PdAVA = 1,089

� Elemento 01

o Classe: Comercial/Serviço/Industrial o Tipologia Construtiva: Grupo 2.1 – Escritório o Padrão de Construtivo: 2.1.2 – Padrão Simples, Sem Elevador o Intervalo de Valores: Mínimo

PdCOMElemento 01 = 0,972

FpcElemento 01 = 1 + (((PdAVA – PdCOMP) / PdCOMP)) x pc)

FpcElemento 01 = 1 + (((1,089 – 0,972 / 0,972)) x 0,60

FpcElemento 01 = 1,07

� Elemento 02

o Classe: Comercial/Serviço/Industrial o Tipologia Construtiva: Grupo 2.1 – Escritório o Padrão de Construtivo: 2.1.2 – Padrão Simples, Sem Elevador o Intervalo de Valores: Médio



FpcElemento 02 = 1 + (((1,089 – 1,206 / 1,206)) x 0,60


� Elemento 03

o Classe: Comercial/Serviço/Industrial o Tipologia Construtiva: Grupo 2.1 – Escritório o Padrão de Construtivo: 2.1.2 – Padrão Econômico o Intervalo de Valores: Médio



36


FpcElemento 03 = 1 + (((1,089 – 0,78 / 0,78)) x 0,60


� Elemento 04

o Classe: Comercial/Serviço/Industrial o Tipologia Construtiva: Grupo 2.1 – Escritório o Padrão de Construtivo: 2.1.2 – Padrão Simples, Sem Elevador o Intervalo de Valores: Entre mínimo e médio



FpcElemento 04 = 1 + (((1,089 – 1,089 / 1,089)) x 0,60


� Elemento 05

o Classe: Comercial/Serviço/Industrial o Tipologia Construtiva: Grupo 2.1 – Escritório o Padrão de Construtivo: 2.1.2 – Padrão Simples, Sem Elevador o Intervalo de Valores: Entre médio e máximo



FpcElemento 05 = 1 + (((1,089 – 1,323 / 1,323)) x 0,60


(6) Fator Acumulado: É o produto dos fatores utilizados na avaliação

Fator Acumulado = Foferta x Flocal x Farea x Fdep x Fpadrao

� Amostra 01

Fator AcumuladoElemento 01 = 0,80 x 0,93 x 1,195 x 0,75 x 1,07 = 0,71

� Amostra 02


� Amostra 03


� Amostra 04


� Amostra 05



37

RESUMO DOS CALCULOS

Pav. InferiorCorpo

Principal Pav.

Superior

Aval. 1,089 40 g Rua República do Líbano 43 101,90 0,247 0 1 2.278,66

1 0,9720 40 e AV. Passos,65 - 40,00 320,00 0,426 0 1,00 2454,012 1,2060 35 e Rua Buenos Aires 330 - 180,00 150,00 0,495 0 1,00 2454,013 0,7800 30 e Rua Senhor dos Passos, 274 - 326,49 - 0,552 0 1,00 2979,864 1,0890 30 b Rua Senhor dos Passos, 69 - 113,76 - 0,674 0 1,00 2979,865 1,3230 30 c Rua da Alfandega Esquina com Rua Miguel Couto, 53- 420,00 840,00 0,657 0 1,00 3155,13

Pesos 1 1 11.260,00

Testada

101,90

Setor Urbano

Vagas

360,00330,00

Nº EndereçoÁrea Construída (m²) Área

Equivalente (m²)

326,49

Depreciação

113,76

Padrão Construtivo

IdadeEstado de

Cons.

Oferta (1)

Local. (2)

Área (3)

Deprec. (4)

Padrão (5)

Fator Acumulado (6)

- - 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 - -

3.200.000,00 8.888,89 0,80 0,93 1,171 0,75 1,07 0,70 6.199,80 6.199,804.000.000,00 12.121,21 0,80 0,93 1,158 0,70 0,94 0,57 6.869,23 6.869,231.875.000,00 5.742,90 1,00 0,76 1,157 0,67 1,24 0,73 4.202,69 4.202,69

967.000,00 8.500,35 1,00 0,76 1,028 0,62 1,00 0,49 4.142,83 4.142,8320.000.000,00 15.873,02 0,80 0,72 1,369 0,63 0,89 0,44 7.022,48 7.022,48

Unitário seco médio 10.225,27 5.687,41 5.687,41

Preço Pedido (R$)Unit.Homg

(R$/m²)Unitário (R$/m²)

Fatores de AjustesUnit.Saneado

(R$/m²)

Rua República do Líbano 43 67 40

Vida Útil

Lojas g 1,089

PadrãoConstrutivoTipo de Edificação IdadeEstado de

ConservaçãoCritérios de Avaliação

6.771,43 19,06%

4.603,39 -19,06%Limite Inferior (R$/m²)

Intervalo de Confiabilidade

Coeficiente de Variação

5.687,41

3.981,18

24,92%

7.393,63

Limite Inferior (R$/m²) (-30%)

5.687,41

1417,02

5

Unitário Médio Saneado (R$/m²)

5

HOMOGENEIZAÇÃO

Número de elementos

38,12%

1,53

SANEAMENTO

Desvio Padrão

t de Student

Limite Superior (R$/m²)

Número de elementos saneados

Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²)Limite Superior (R$/m²) (+30%)


38

Edificações Unitário (R$/m²)

5.687,41

1,00R$ 579.546,73

580.000,00

5.691,85

470.000,00R$ 4.612,37

Valor Venal Máximo de Mercado 690.000,00R$ 6.771,34

Corpo Principal

FORMAÇÃO DE VALOR

Fator de ComercializaçãoValor de Venda

Valor Venal Mínimo de MercadoLIMITE DA VALORES

Valor do imóvel por m² construído (R$/m²):


Valor de Venda

R$ 579.546,73


VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$)

NOTA:

Limite Inferior Limite médio Limite Superior R$ 4.603,39/m² R$ 5.691,85/m² R$ 6.771,43/m²

101,90 m² R$ 470.000,00 R$ 580.000,00 R$ 690.000,00

Divisão em classes para determinação do valor de de cisão: Amplitude = 6.771,43 – 4.603,39 = 2.168,04 Intervalo das Classes: 2.168,04 / 3 = 722,68 1ª classe: Nenhum Elemento 4.603,39 a 5.326,07 Neste intervalo não há elementos amostrais = peso “ 0” 2ª classe: Nenhum Elemento 5.326,07 a 6.048,75 Neste intervalo não há elementos amostrais = peso “ 0”


39

3ª classe: Um elemento (elemento 1) 6.48,75 a 6.771,43 Neste intervalo há uma amostra (6.199,80) = peso “ 1” Tomada de Decisão: R$ 6.199,80/m² Assim, para o imóvel avaliando, sendo o valor unitário em números inteiros de R$ 6.199,80/ m², temos: O valor de venda do prédio = R$ 6.199,80/ m² x 101,90 m² (OCUPAÇÃO ATUAL) Valo de Venda do prédio = R$ 631.759,62, que arredondamos para R$ 632.0000,00

1 AV. Passos,65 534,63 0,3656 OK2 Rua Buenos Aires 330 1.218,01 0,8329 OK3 Rua Senhor dos Passos, 274 1.504,10 1,0285 OK4 Rua Senhor dos Passos, 69 1.623,01 1,1098 OK5 Rua da Alfandega Esquina com Rua Miguel Couto, 53 1.374,46 0,9398 OK

MédiaVariânciaDesvio-PadrãoValor Tabela de Chauvenet

D/S

1,65

Critério de Chauvenet

Nº EndereçoUnit.Saneado

(R$/m²)

5.794,37

D =│Média - X│

2.138.750,601.462,45

Critério Excludente de Chauvenet

6.329,007.012,384.290,274.171,367.168,83

8.2. LOCATIVO MENSAL

Pav. Inferior

Corpo Principal

Pav. Superior

Aval. 1,089 40 g Rua da Alfândega,351 - 101,90 0 1 2.278,66

1 1,0890 40 c Rua Buenos Aires, próximo a Rua Uruguaiana - 180,00 460,00 0 1,00 2454,012 1,2060 30 c Rua Senhor dos Passos,280 - 70,00 70,00 0 1,00 2979,863 1,4400 30 c Rua da Alfandega, 65 - 180,00 - 0 1,00 3505,684 0,9720 40 e Av.Passos 65 - 80,00 360,00 0 1,00 2454,015 1,4400 15 c Rua Buenos Aires, junto e depois do n.° 225 - 70,00 140,00 0 1,00 2454,01

Pesos 1 1 1

Padrão Construtiv

oIdade

Estado de Cons.

140,00

Setor Urbano

Vagas TestadaNº EndereçoÁrea Construída (m²)

Área Equivalente (m²)

101,90

640,00

180,00440,00210,00


40

Oferta Local. Área Padrão Construtivo Fator Acumulado

- - 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 - -

29.500,00 46,09 0,90 0,93 1,258 1,00 1,05 48,47 48,4710.166,67 72,62 0,90 0,76 1,041 0,94 0,67 48,98 48,9825.000,00 138,89 0,90 0,65 1,074 0,85 0,54 74,48 74,4821.300,00 48,41 0,90 0,93 1,201 1,07 1,08 52,08 52,0820.000,00 95,24 0,90 0,93 1,095 0,85 0,78 74,38 74,38

Unitário seco médio 80,25 59,68 59,68

Unitário (R$/m²)

Fatores de AjustesPreço Pedido (R$) Unit.Saneado (R$/m²)

Unit.Homg (R$/m²)

Rua da Alfândega,351 67 40 1,089

IdadeEstado de

ConservaçãoVida ÚtilTipo de EdificaçãoCritérios de Avaliação Padrão Construtivo

Lojas g

70,03 17,36%

49,32 -17,36%

34,71%

41,77

t de Student

Limite Superior (R$/m²)

77,58

1,53

SANEAMENTO

Intervalo de Confiabilidade

559,68

Número de elementosUnitário Médio Homogeneizado (R$/m²)

Limite Superior (R$/m²) (+30%)

Limite Inferior (R$/m²) (-30%)

Número de elementos saneados

HOMOGENEIZAÇÃO

5

Unitário Médio Saneado (R$/m²)

Limite Inferior (R$/m²)

Coeficiente de Variação

Desvio Padrão 13,54

59,68

22,69%


41

Edificações Unitário (R$/m²)

59,68

1,00R$ 6.080,94

6.100,00

59,86

5.000,00R$ 49,07

Valor Locativo Máximo Mensal de Mercado 7.100,00R$ 69,68

Valor de LocaçãoFator de Comercialização

Valor de Locação

R$ 6.080,94

FORMAÇÃO DE VALOR

VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO (R$)

Corpo Principal

Valor Locativo Mínimo Mensal de Mercado




LIMITE DA VALORES

NOTA:

Limite Inferior Limite médio Limite Superior

R$ 49,32/m² R$ 59,68/m² R$ 70,03/m² 101,90 m²

R$ 5.025,71 R$ 6.080,94 R$ 7.136,06

Divisão em classes para determinação do valor de de cisão: Amplitude = 70,03 – 49,32 = 20,71 Intervalo das Classes: 20,71 / 3 = 6,90 1ª classe: Um elemento (elemento 1) 49,32 a 56,22 Neste intervalo há uma amostra (52,08) = peso “ 1” 2ª classe: Nenhum Elemento 56,22 a 63,13 Neste intervalo não há elementos amostrais = peso “ 0” 3ª classe: Nenhum elemento 63,13 a 70,03


42

Neste intervalo não há elementos amostrais = peso “ 0” Tomada de Decisão: R$ 52,08/m² Assim, para o imóvel avaliando, sendo o valor unitário em números inteiros de R$ 52,08 / m², temos: O valor de venda do prédio = R$ 52,08 / m² x 101,90 m² (OCUPAÇÃO ATUAL) Valo de Venda do prédio = R$ 5.306,95, que arredondamos para R$ 5.300,00

1 Rua Buenos Aires, próximo a Rua Uruguaiana 11,44 0,8280 OK2 Rua Senhor dos Passos,280 10,92 0,7904 OK3 Rua da Alfandega, 65 15,11 1,0935 OK4 Av.Passos 65 7,75 0,5611 OK5 Rua Buenos Aires, junto e depois do n.° 225 15,01 1,0860 OK

MédiaVariânciaDesvio-PadrãoValor Tabela de Chauvenet

Nº EndereçoUnit.Saneado

(R$/m²)D =│Média - X│ D/S

1,65

53,1675,93

60,92

Critério Excludente de Chauvenet

191,0113,82

Critério de Chauvenet

49,4850,0076,03

8.3. CRITÉRIOS E PARÂMETROS

Sendo:1 a novo

1,5 b entre novo e regular2 c regular

2,5 d entre regular e reparos simples3 e reparos simples

3,5 f entre reparos simples e importantes4 g reparos implortantes

4,5 h entre reparos importantes e sem valor5 i sem valor

TABELA DE ROSS-HEIDECKE - Depreciação Física - Fato r "k"


43

Idade Aparente/Vida Útil

% a b c d e f g h2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,43 1,55 1,58 4,03 9,515 19,35 34,25 53,35 75,554 2,08 2,11 4,55 10 19,8 34,6 53,6 75,75 2,63 2,66 5,085 10,5 20,25 34,95 53,85 75,856 3,18 3,21 5,62 11 20,7 35,3 54,1 767 3,75 3,78 6,175 11,55 21,15 35,7 54,35 76,158 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3

9 4,91 4,94 7,305 12,65 22,1 36,5 54,9 76,4510 5,5 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,611 6,11 6,14 8,475 13,615 23,1 37,3 55,5 76,7512 6,72 6,75 9,07 14,03 23,6 37,7 55,8 76,913 7,35 7,38 9,685 14,715 24,1 38,1 56,1 77,0514 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,215 8,63 8,66 10,95 16 25,15 38,95 56,7 77,3516 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57 77,517 9,94 9,955 12,25 17,2 26,25 39,85 57,3 77,6518 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,819 11,3 11,3 13,55 18,45 27,35 41,25 57,95 7820 12 12 14,2 19,1 27,9 42,2 58,3 78,221 12,7 12,7 14,9 19,75 28,5 42,2 58,65 78,3522 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59 78,523 14,15 14,15 16,3 21,1 29,7 42,65 59,3 78,7

24 14,9 14,9 17 21,8 30,3 43,1 59,6 78,925 15,65 15,65 17,75 22,45 30,9 43,6 60 79,126 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,327 17,15 17,15 19,25 23,85 32,15 44,65 60,75 79,4528 17,9 17,9 20 24,6 32,8 45,2 61,1 79,629 18,7 18,7 20,75 25,3 33,45 45,7 61,45 79,830 19,5 19,5 21,5 26 34,1 46,2 61,8 8031 20,3 20,3 22,3 26,75 34,75 46,75 62,2 80,232 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,433 21,95 21,95 23,9 28,25 36,1 47,85 63 80,634 22,8 22,8 24,7 29 36,8 48,4 63,4 80,835 23,65 23,65 25,55 29,75 37,45 48,95 63,8 81,0536 24,5 24,5 26,4 30,5 38,1 49,5 64,2 81,337 25,35 25,35 27,25 31,35 38,85 50,1 64,6 81,538 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65 81,739 27,5 27,5 29 33 40,3 51,3 65,45 81,940 28,8 28,8 29,9 33,8 41 51,9 65,9 82,141 29,35 29,35 30,75 34,65 41,75 52,5 66,3 82,3542 29,9 29,9 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,643 30,8 30,8 32,5 36,35 43,25 53,75 67,15 82,8544 31,7 31,7 33,4 37,2 44 54,4 67,6 83,145 32,65 32,65 34,3 38,05 44,8 55 68,05 83,3

46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,5

47 34,55 34,55 36,15 39,8 46,4 56,25 68,95 83,75


44

48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 8449 36,5 36,5 38,1 41,65 48 57,55 69,9 84,25

50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,551 38,5 38,5 40,5 43,3 49,65 58,9 70,85 84,75

52 39,5 39,5 41,9 44 50,5 59,6 71,3 8553 40,55 40,55 42,45 45,15 51,3 60,3 71,8 85,2554 41,6 41,6 43 46,3 52,1 61 72,3 85,555 42,65 42,65 44,05 47,25 53 61,7 67,8 85,7556 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 63,3 8657 44,75 44,75 46,15 49,2 54,75 63,1 68,8 86,358 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,659 47,3 47,3 48,25 51,2 56,5 64,55 74,8 86,85

60 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,161 49,5 49,5 50,4 53,2 58,3 66 75,35 87,462 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 75,4 87,763 51,35 51,35 52,6 55,25 60,15 64 76,45 87,9564 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 61,3 77,5 88,265 53,65 53,65 54,8 57,35 65,05 65,55 78,05 88,566 54,8 54,8 55,9 58,4 69 69,8 78,6 88,867 55,95 55,95 57,05 59,5 66,95 70,6 79,15 89,168 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4

69 58,3 58,3 59,35 61,7 65,85 72,15 80,25 90,1570 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,971 60,85 60,7 61,7 73,9 67,8 73,75 81,35 90,7572 62,2 61,9 62,9 85 68,8 74,6 81,9 90,673 63,3 63,15 64,1 76,15 69,8 75,4 82,5 90,974 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,275 65,65 65,65 66,5 68,45 71,85 77,05 83,7 91,576 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,877 68,15 68,15 69,95 70,75 73,9 83,75 84,9 92,1

78 69,4 69,4 72,2 71,9 74,9 89,6 85,5 92,4

79 70,7 70,7 72,45 73,1 76 85,45 86,1 92,7580 72 72 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,181 73,3 73,3 74 75,5 78,15 82,15 87,35 93,482 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83 88 93,7

83 75,95 75,95 76,55 77,9 80,3 83,9 88,6 94,0584 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,485 78,65 78,65 79,15 80,35 82,5 85,7 89,85 94,7

86 80 80 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 9587 81,35 81,35 81,85 82,85 84,7 87,55 91,15 95,3588 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,789 84,1 84,1 84,55 85,4 86,95 89,4 92,45 96,05

90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,491 75,9 74,4 87,25 88 89,25 91,25 93,8 96,75

92 66,3 63,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,193 78,75 77,25 90 90,6 91,6 93,15 95,15 97,45

94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,895 92,65 92,65 92,8 93,25 93,95 95,05 96,5 98,15

96 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96 97,2 98,597 95,55 95,55 95,65 95,95 96,35 97 97,6 99,1598 97 97 97,1 97,3 97,6 98 98 99,899 98,5 98,5 98,55 98,65 98,8 99 99 99,9100 100 100 100 100 100 100 100 100

Tabela 01


45

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE / SP

CLASSE TIPOLOGIA

CONSTRUTIVA PADRÃO

CONSTRUTIVO INTERVALO DE VALORES

Mínimo entre Médio entre Máximo

RESIDENCIAL

GRUPO 1.1 BARRADO

1.1.1- Padrão Rústico 0,060 0,075 0,090 0,105 0,120

1.1.2- Padrão Simples 0,132 0,144 0,156 0,168 0,180

GRUPO 1.2 CASA

1.2.1- Padrão Rústico 0,360 0,390 0,420 0,450 0,480

1.2.2- Padrão Proletário 0,492 0,534 0,576 0,618 0,660

1.2.3- Padrão Econômico 0,672 0,729 0,786 0,843 0,900

1.2.4- Padrão Simples 0,912 0,984 1,056 1,128 1,200

1.2.5- Padrão Médio 1,212 1,299 1,386 1,473 1,560

1.2.6 -Padrão Superior 1,572 1,674 1,776 1,878 1,980

1.2.7- Padrão Fino 1,992 2,214 2,436 2,658 2,880

1.2.8 -Padrão Luxo Acima de 2,89

GRUPO 1.3 APARTAMENTO

1.3.1-Padrão Econômico 0,600 0,705 0,810 0,915 1,020 1.3.2-Padrão Simples Sem elevador 1,032 1,149 1,266 1,383 1,500

Com elevador 1,260 1,365 1,470 1,575 1,680 1.3.3-Padrão Médio Sem elevador 1,512 1,629 1,746 1,863 1,980

Com elevador 1,692 1,809 1,926 2,043 2,160 1.3.4-Padrão Superior Sem elevador 1,992 2,109 2,226 2,343 2,460

Com elevador 2,172 2,289 2,406 2,523 2,640

1.3.5-Padrão Fino 2,652 2,859 3,066 2,853 2,640

1.3.6-PadrãO Luxo Acima de 3,49

COMERCIAL SERVIÇO

INDUSTRIAL

GRUPO 2.1 ESCRITÓRIO

2.1.1-Padrão Econômico 0,600 0,690 0,780 0,870 0,960 2.1.2-Padrão Simples Sem elevador 0,972 1,089 1,206 1,323 1,440

Com elevador 1,200 1,305 1,410 1,515 1,620 2.1.3-Padrão Médio Sem elevador 1,452 1,554 1,656 1,758 1,860

Com elevador 1,632 1,734 1,836 1,938 2,040 2.1.4-Padrão Superior Sem elevador 1,872 1,959 2,046 2,133 2,220

Com elevador 2,052 2,169 2,286 2,403 2,520

2.1.5-Padrão Fino 2,532 2,799 3,066 3,333 3,600

2.1.6-Padrão Luxo Acima de 3,61

GRUPO 2.2 GALPÃO

2.2.1- Padrão Econômico 0,240 0,300 0,360 0,420 0,480

2.2.2- Padrão Simples 0,492 0,609 0,726 0,843 0,960

2.2.3- Padrão Médio 0,972 1,149 1,326 1,503 1,680

2.2.4- Padrão Superior Acima de 1,69

ESPECIAL GRUPO 3.1 COBERTURA

3.1.1- Padrão Simples 0,060 0,090 0,120 0,150 0,180

3.1.2- Padrão Médio 0,192 0,219 0,246 0,273 0,300

3.1.3- Padrão Superior 0,312 0,384 0,456 0,528 0,600 Tabela 02


46

ANDAR COEFICIENTE ANOS COEFICIENTETÉRREO 98,00 1 0,975

1º 100,00 2 0,9512º 104,00 3 0,9273º 106,00 4 0,9034º 108,00 5 0,8815º 109,00 6 0,8566º 110,00 7 0,834

7º 111,00 8 0,8168º 112,00 9 0,7969º 112,50 10 0,77610º 113,00 15 0,68311º 113,50 20 0,60212º 114,00 25 0,53013º 114,50 30 0,46714º 115,00 35 0,38915º 115,50 40 0,36216º 116,00 45 0,31917º 116,50 50 0,28018º 117,00 55 0,24019º 117,50 60 0,21820º 118,00 FONTE - TABELA PERITOS

21º 118,50

22º 119,0023º 119,5024º 120,00

FONTE - TABELA PERITOS

POSICIONAMENTOVERTICAL VERTICAL

IDADE APARENTEAptos. / Escritórios

Tabela 03

IBAPE-SP

Tabela - Vida Útil.

TIPO DE EDIFICAÇÃOVIDA (ANOS)Apartamento 50Armazéns 75Bancos 67Celeiros 75Edifícios de Escritórios 67Fábricas 50Garagens 60Hotéis 50Lojas 67Paiós 67Residências 60Teatros 50-

TABELA DE VIDA ÚTEIS

Tabela 04


47

NÃO SE APLICA

ANEXO 9 LIQUIDEZ IMEDIATA


48

ART: No OL0067028

ANEXO 10 ART

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RELATÓRIO: 21 4.1 2171 - rioprevidencia.rj.gov.br · Tabela 4 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR 14653-2:2011) Pontos