RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO · DATA DO RELATÓRIO 10/10/2016 DATA DA VISITA 07/10/2016 ... TIPO DE INSPECÇÃO Visita exterior ao imóvel-drive-by ... Avaliador do Tribunal efectuado

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO CLIENTE: CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:

PRÉDIO URBANO COM POTENCIALIADE DE REABILITAÇÃO PARA HABITAÇÃO, ACTUALMENTE COM DOIS PISOS, SITO NA RUA DAS BARRACAS Nº 72-80, ANJOS LISBOA

N/REFERÊNCIA INTERNA: T 4700/16

DATA: 10/10/2016

RightValue is registered as a firm regulated by RICS

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SUMÁRIO EXECUTIVO IDENTIFICAÇÃO E CARACTERÍSTICAS:

NATUREZA DO IMÓVEL EDIFÍCIO PARA REABILITAR- SEM CONDIÇÕES APARENTE DE UTILIZAÇÃO

DENOMINAÇÃO E MORADA RUA DAS BARRACAS Nº 72-80

FREGUESIA ANJOS/ARROIOS CONCELHO LISBOA

MÉTODOS UTILIZADOS NA AVALIAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO, MÉTODO DO CUSTO E MÉTODO DO RENDIMENTO, MÉTODO DO VALOR RESIDUAL (CONSIDERA-SE QUE PARA EFEITOS DE AVALIAÇÃO OS METODOS UTILIZADOS ESTÃO AJUSTADOS E TÊM VALORES MUITO SEMELHANTES, CONSIDERANDO-SE ESTA ABORDAGEM COMO UMA CORRECTA INTERPRETAÇÃO DO FUNCIONAMENTO DO MERCADO)

ARTIGO MATRICIAL N/D CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL N/D

TIPO DE PROPRIEDADES ACTUALPROPRIEDADE TOTAL SEM ANDARES OU DIVISOES SUSCEPTIVEIS DE UTILIZAÇÃO INDEPENDENTE

IDADE DO IMÓVEL ANTERIOR A 1951 ÁREA TOTAL DO TERRENO (REFERIDA PELO

CLIENTE 362 M2

ÁREA TOTAL DE IMPLANTAÇÃO (CLIENTE) 335 M2 ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO (CLIENTE) 1507,50 M2 COM 4,5 PISOS

ESTADO DE CONSERVAÇÃO FRACO

UTILIZAÇÃO CONSIDERADA HABITAÇÃO-REABILITAÇÃO

ESTADO PRESUME-SE DEVOLUTO

VALORES DE ACORDO COM AS METODOLOGIAS UTILIZADAS, CONSIDERANDO OS CONDICIONAMENTOS DOS PRESSUPOSTOS DESCRITOS E A INEXISTÊNCIA DE OUTRAS LIMITAÇÕES QUE NÃO TENHAMOS CONHECIMENTO, ATRIBUI-SE AO IMÓVEL O SEGUINTE VALOR (ATENDENDO À ACTUAL INSTABILIDADE DOS MERCADOS CONSIDERA-SE QUE O VALOR DE MERCADO ATRIBUIDO TERÁ UMA VALIDADE DE UM PERIODO DE SEIS MESES, AO FIM DO QUAL OS VALORES PODEM SOFRER ALTERAÇÕES SIGNIFICATIVAS):

IMÓVEL

VALOR DE MERCADO – MARKET

VALUE

VALOR UNITÁRIO DO VALOR

DE MERCADO

EDIFÍCIO PARA REABILITAR

817.000 €

542 €/M2/AB

Nuno Agostinho, MRICS, ASA

Director /Perito Avaliador

Perito Avaliador Inscrito na Lista Oficial do Ministério da Justiça

Licenciado em Engenharia, Licenciado em Gestão Imobiliária, Pós-graduado em Engenharia da Avaliação Imobiliária (Universidade Católica Portuguesa), P.G.em Gestão Imobiliária pela Harvard Business School – Harvard University, Doutorando em Engenharia Civil no Instituto Superior Técnico, RICS Member nº 1256578 (UK), Certificação como Perito Avaliador na CMVM com o nº AVFII/09/044 pela empresa RightValue, Lda., Perito Avaliador com aprovação no curso do Centro de Estudos Judiciários e respectivo concurso público para Peritos do Tribunal, Membro da APAE (Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia), Perito Avaliador Permanente em Serviços de Finanças, Acreditado como Avaliador Sénior pela ASA (American Society of Appraisers) com o nº 90445

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INDÍCE I | PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES

TIPO DE IMÓVEL/LOCALIZAÇÃO; ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO; OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO, PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS, CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O PRODUTO IMOBILIÁRIO EM AVALIAÇÃO VALOR II | INTRODUÇÃO

DATA DO RELATÓRIO, DATA DA VISITA, FINALIDADE DA AVALIAÇÃO, SEGMENTO DO IMÓVEL, MOEDA, PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE, NORMAS DA AVALIAÇÃO, DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA, VERIFICAÇÃO, TIPO DE INSPECÇÃO METODOLOGIA UTILIZADA, DEFINIÇÃO DOS VALORES UTILIZADOS, INSCRIÇÃO NA CMVM, REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA

III | RELATÓRIO

COMPOSIÇÃO E CARACTERISTICAS CONSTRUTIVAS, CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO, ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO, ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO, VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO

IV | ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO, MÉTODO DO RENDIMENTO E MÉTODO DO CUSTO V | ANEXO B CÁLCULOS VI | ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA VII| ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE E DECLARAÇÃO DE IDONEIDADE DO PERITO VII| ANEXO E DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

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I | PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO

Para efeitos de avaliação estimaram-se as áreas de terreno e de construção referidas pelo Cliente no pressuposto que estão correctas, legalizadas e que podem ser desenvolvidas/aprovadas.

De salientar que não foi apresentada documentação matricial, predial ou plantas do imóvel.

OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO Obtenção do Valor de Mercado

PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS

1) Não existem vestígios arqueológicos ou efeitos de contaminação que impossibilitem o normal desenvolvimento/utilização do uso actual e potencial do imóvel – não foi efectuado qualquer estudo a este nível não sendo dever do Avaliador realizar os mesmos; 2) As áreas de construção consideradas para efeitos de avaliação estão de acordo com o existente e estão ou podem ser legalizadas; 3) Os aspectos construtivos não verificados estão de acordo com as características consideradas na avaliação ou seja em fraco estado de conservação; 4) O imóvel está livre de ónus e ou encargos; 5) As áreas, uso e composição do imóvel considerado para efeitos de avaliação estão correctos; 6) Não foi verificada a titularidade do imóvel pelo que a presente avaliação tem como pressuposto que não existe reclamação de título de propriedade; 7) Não foram efectuados estudos ambientais ou de sustentabilidade de relação do imóvel com o meio em que se insere; 8) De que é possível aprovar um projecto para reabilitar o imóvel para uso habitacional- Edifício de habitação colectiva- com as características consideradas para efeitos de avaliação referidas pelo Cliente, 9) O imóvel encontra-se devoluto. 10) De que as taxas municipais foram bem estimadas.

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II | INTRODUÇÃO DATA DO RELATÓRIO 10/10/2016

DATA DA VISITA 07/10/2016

FINALIDADE DA AVALIAÇÃO Avaliação para efeitos de análise interna pelo Exmo. Cliente

SEGMENTO DO IMÓVEL Habitação

MOEDA Euros €

IDENTIFICAÇÃO DE QUALQUER ENVOLVIMENTO MATERIAL

O Perito Avaliador declara que não houve qualquer envolvimento material anterior com o activo em avaliação ou com a entidade que o tutela.

PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE

O presente relatório foi realizado para o objectivo já referido pelo que a RightValue não se responsabiliza pela utilização para outro uso.

Deve ser solicitado ao Avaliador a permissão para se efectuar qualquer publicação do presente documento no seu todo ou apenas em parte do mesmo.

NORMAS DA AVALIAÇÃO As avaliações serão efectuadas segundo as normas do RICS RedBook (englobam as normas da Internacional Valuation Standards – IVS e do RICS- Royal Institute of Chartered Surveyors), Uniform Standards of Professional Appraisal Practice – USPAP- normas exigias pela American Society of Appraisers, norma 16/99 de 29 de Dezembro, do Instituto de Seguros de Portugal (ISP), regulamento 11/97 da Comissão de Mercado de Valores Mobiliários (CMVM)., normas éticas exigidas pela Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários e restantes organizações anteriormente mencionadas. O avaliador seguirá as normas referidas em virtude de estar certificado e acreditado pelos respectivos organismos nacionais e internacionais.

DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

Não foi disponibilizada documentação

VERIFICAÇÃO Não foi efectuada qualquer verificação da legalidade da documentação apresentada – recomenda-se a verificação dos pressupostos e de toda a documentação antes de se efectuar qualquer transacção.

TIPO DE INSPECÇÃO Visita exterior ao imóvel-drive-by

Considera-se que é da exclusiva responsabilidade do Cliente a definição da área da avaliação e da localização do imóvel.

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METODOLOGIA UTILIZADA Critério da Comparação de Mercado, Critério do Rendimento e Critério

dos Custos (Metodologia explicitada em anexo).

DEFINIÇÃO DOS PRINCIPAIS CONCEITOS UTILIZADOS

O RICS Red Book (normas emanadas pelo Royal Institution of Chartered Surveyors do qual o Avaliador signatário da presente avaliação é membro) descreve a seguinte tradução de Valor de Mercado:

“Valor de Mercado é definido como: a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá ser transaccionada entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação.”

No curso e concurso do Centro de Estudos Judiciários para Perito Avaliador do Tribunal efectuado com aprovação pelo signatário da presente proposta foi apresentada a seguinte tradução para o Valor de Mercado:

“ Valor de Mercado é o valor estimado, referido è data de avaliação, pelo qual o bem pode ser transaccionado entre um comprador que quer comprar e um vendedor que quer vender, numa operação de compra e venda em que houve previamente um marketing apropriado do referido bem, em que as partes são independentes entre si, ambas actuam de forma conhecedora, prudente e sem compulsão”.

De acordo com o disposto no artigo 67º, nº 2 do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), a Área bruta (Ab) “ é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício”.

Ao nível do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) a área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração.

De acordo com o Code of Measuring Practice da 6ªedição (exigido aos Peritos Avaliadores membros do RICS) define a área bruta (Gross External Area) como a área medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores com várias inclusões e exclusões.

INSCRIÇÃO NA CMVM O Perito Avaliador está inscrito na CMVM em nome da sociedade RightValue, Lda, com o nº AVFII/09/044.

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REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA

Salienta-se a seguinte Regra de Conduta dos membros RICS:

“4- Os membros desempenharão o seu trabalho profissional com as devidas aptidões, seriedade e diligência e com o devido respeito pelos padrões técnicos que deles é esperado”

Segundo exigência RICS, o Avaliador confirma que tem suficientes conhecimentos actuais sobre o mercado específico local e nacional e aptidão e compreensão para levar a cabo a avaliação de forma competente.

CONFLITOS DE INTERESSE Declara-se que o Perito Avaliador não tem conflitos de interesse em realizar a presente avaliação.

ESTRUTURA Não foi realizada análise da estrutura do imóvel e não foram testados equipamentos, maquinaria ou redes de águas ou electricidade, pelo que não se pode emitir qualquer opinião sobre as condições estruturais ou o funcionamento dos equipamentos do imóvel. No entanto a nossa avaliação considera toda a informação recebida, bem como patologias eventualmente detectados durante a nossa inspecção.

Por outro lado, a nossa avaliação pressupõe que a estrutura apresente condições de estabilidade suficientes para que o imóvel seja utilizado de forma duradoura não sendo necessário reparação, ou que existam outras circunstâncias que possam afectar a avaliação.

PRESSUPOSTOS Foram efectuadas algumas suposições em relação a factos, condições ou situações que afectam o valor ou abordagem da avaliação, os quais não foram verificadas como parte do processo de avaliação, mas sim, tal como referido no Glossário com as Normas de Avaliação RICS (Livro vermelho), são tratadas no pressuposto de estarem correctas.

No caso em que alguns destes pressupostos se revelarem incorrectos, a nossa avaliação terá de ser revista em conformidade.

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III | RELATÓRIO COMPOSIÇÃO E PRINCIPAIS CARACTERISTICAS

Actualmente o edifício existente, com idade anterior a 1951, não aparenta condições de utilização, apresenta dois pisos, com evidentes sinais de fraco estado de conservação, com estrutura em alvenaria, cobertura com telha cerâmica, orientação solar nascente-poente, frente para rua sem saída e com um único sentido rodoviário sem passeios relevantes.

A envolvente directa apresenta pequenos edifícios em reabilitação e edifícios por reabilitar, na maioria destinados a habitação.

Para efeitos de avaliação considerou-se a possibilidade de aprovar um projecto de reabilitação habitacional com a implantação de um edifício de habitação colectiva com 4/5 pisos com um total de 1507,5 m2 de área bruta potencial acima do solo, conforme referido pelo Cliente.

Presume-se que na zona existem infra-estruturas suficientes e disponíveis para apoio ao desenvolvimento do projecto potencial, não existindo encargo relevante nesta rubrica.

CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO

O imóvel localiza-se nos Anjos, numa zona residêncial entre Av a Almirante Reis e o Campo de Mártires da Pátria, com mediano enquadramento urbanístico.

A zona beneficia de uma razoável localização, razoável a bom enquadramento urbano e paisagístico, com boa proximidade ao principal equipamento social, boa oferta de transportes públicos, bons acessos e dificuldade disponibilidade de estacionamento.

A envolvente apresenta, de uma forma geral, as seguintes características:

Caracterização

Zona Residencial e Comércio

Enquadramento Paisagístico Razoável a Bom

Facilidade de Estacionamento fraco

Transportes Públicos Bom

Acessibilidades Bom

Valor Comercial da Localização Razoável

Tendência do Desenvolvimento Urbanístico

Consolidada

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ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO

A avaliação tem como base o método comparativo de mercado, e o método do rendimento e método do custo-método do Valor Residual.

Apesar de se apresentarem valores de oferta na actual amostra de mercado efectuámos o devido ajustamento de homogeneização por forma, a apresentar valores unitários consistentes e dentro dos intervalos de confiança da amostra.

De forma muito resumida a abordagem técnica segue os seguintes passos:

- Calculou-se o valor potencial de edifícios e apartamentos no estado devoluto. Neste cálculo tiveram-se em consideração os valores médios unitários de venda e renda obtidos na zona do imóvel para imóveis em estado semelhante – apresenta-se em anexo vários comparáveis com o devido tratamento estatístico,

- Os valores de avaliação apresentados seguem as bases de avaliação nomeadamente a definição de Market Value” já referida no presente relatório.

O valor do terreno foi ainda aferido pelo método do valor residual através da análise de “DCF- Discounted Cash Flow”,

- Na análise em “DCF” considerou-se que ao valor após obras serão deduzidos todos os encargos directos e indirectos da construção tendo-se obtido pela diferença o valor do terreno, e elaborou-se um cenário potencial. - A taxa de actualização real foi obtida pela comparação de valores de renda e venda para o mesmo imóvel e pela composição financeira da taxa através da fórmula Taxa real = (1+Tiliq)*(1+Trisco)-1=Tiliq+Trisco.

- A aplicação do Método do Custo visa uma aferição do Valor através da decomposição das principais rubricas de investimento que compõe o valor final do imóvel.

ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO

Foi efectuado uma análise a alguns factores estatísticos registados pelo INE por forma, a caracterizar o mercado imobiliário habitacional do concelho de Lisboa, nomeadamente (os dados são apresentados sob forma de quadros e gráficos em anexo):

Nos valores médios de habitação em avaliação bancária (Apartamentos - Lisboa) verifica-se uma subida dos valores com Março de 2016 a registar um valor de 1.914 € quando em igual

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período de 2015 o valor foi de 1.813 €;

Nos valores médios de habitação em avaliação bancária em (Moradias – Lisboa) verifica-se uma ligeira subida dos valores com Março de 2016 a registar um valor de 1.925 € quando em igual período de 2015 o valor foi de 1.916 €;

- Ao nível dos valores médios dos imóveis transaccionados verifica-se uma descida de 217.836 € em 2013 para 250.889 € em 2014 e ao nível dos imóveis hipotecados verifica-se uma subida de 252.130 € em 2013 para 300.842 € em 2014,

- Nos contratos de compra e venda de prédios urbanos verifica-se em 2012 um total de 6.371 contratos, em 2013 registou-se um total de 7.343 contratos e em 2014 um número de 10.014 contratos de compra e venda de prédios urbanos;

- Relativamente ao número total de edifícios concluídos para habitação familiar e outros fins verificou-se em 2014 um número de 219, em 2013 de 290 e em 2012 de 458 edifícios concluídos;

- Quanto ao número de edifícios licenciados para habitação familiar e outros fins verificou-se em 2014 um total de 545 edifícios licenciados, em 2013 um total de 164 edifícios e em 2012 um número de 686 edifícios licenciados;

- A População do concelho de Lisboa tem registado um decréscimo populacional registando-se em 2001 um total de 564.657 indivíduos e em 2011 esse número desceu para os 547.733 indivíduos.

- A “curva” do crédito hipotecário concedido a singulares neste concelho acompanha a mesma tendência de todo o continente em geral, com uma clara tendência decrescente desde 2007.

Em conclusão: os dados estatísticos evidenciam alguns sinais de uma retoma positiva, nomeadamente: aumento do número de transacções, aumento do número de edifícios licenciados e redução do número de edifícios concluídos e aumento no valor unitário dos valores de avaliação bancária (apartamentos e moradias).

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VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO

Foi efectuado um levantamento ao mercado imobiliário na zona do imóvel - para além dos valores anunciados nos locais foi efectuada pesquisa junto dos agentes de mercado, anúncios em outros meios de comunicação, base de dados da RightValue e análise a anteriores avaliações de imóveis similares.

Aos valores pedidos foram efectuados, os devidos ajustamentos por forma, a se estimar potenciais margens de negociação, diferenças na localização/áreas/estado de conservação.

Em anexo apresentam-se quadros resumo com os comparáveis obtidos e com o devido tratamento estatístico do qual se salienta:

- Nos valores de oferta de venda de Edifícios Usados-Razoável a Bom Estado de Conservação obteve-se um valor médio unitário de 1.648 €/m2/Ab, para uma área bruta média de 2.213 m2 e valor absoluto de venda de 3.308.000€;

- Nos valores de oferta de venda de Edifícios Usados-Reabilitados obteve-se um valor médio unitário de 3.035 €/m2/Ab, para uma área bruta média de 1.731 m2 e valor absoluto de venda de 4.916.667€;

- Nos valores de oferta de venda de Edifícios Usados-Para Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de 1.294 €/m2/Ab, para uma área bruta média de 1.915 m2 e valor absoluto de venda de 2.272.727 €;

- Nos valores de oferta de renda de Edifícios obteve-se um valor médio unitário de 11 €/m2/Ab, para uma área bruta média de 2.583 m2 e valor absoluto de venda de 28.718 €;

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T1 e T2 Usados-Para Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de 1.868 €/m2/Ab, para uma área bruta média de 55 m2, e valor absoluto de venda de 100.100 €;

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T3 Usados-Para Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de 1.598€/m2/Ab, para uma área bruta média de 83 m2, e valor absoluto de venda de 131.400 €;

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T1 Novos/Recentes/Usados-Reabilitados obteve-se um valor médio unitário de 2.807 €/m2/Ab, para uma área bruta média de 35 m2, e valor absoluto de venda de 95.667 €;

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T2 Novos/Recentes/Usados-Reabilitados obteve-se um valor médio

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unitário de 2.820 €/m2/Ab, para uma área bruta média de 59 m2, e valor absoluto de venda de 160.333 €;

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T3 Novos/Recentes/Usados-Reabilitados obteve-se um valor médio unitário de 2.807 €/m2/Ab, para uma área bruta média de 76 m2, e valor absoluto de venda de 206.000 €;

- Nos valores de oferta de renda de Apartamentos obteve-se um valor médio unitário de 11 €/m2/Ab, para uma área bruta média de 84 m2, e valor absoluto de renda de 905 €;

- Nos valores de oferta de venda de Lojas obteve-se um valor médio unitário de 1.361 €/m2/Ab, para uma área bruta média de 85 m2, e valor absoluto de venda de 109.278 €;

- Nos valores de oferta de renda de Lojas obteve-se um valor médio unitário de 8 €/m2/Ab, para uma área bruta média de 160 m2, e valor absoluto de renda de 1.408 €;

- Nos valores de oferta de venda de Escritórios obteve-se um valor médio unitário de 1.423 €/m2/Ab, para uma área média de 144 m2 e valor absoluto de venda de 198.271 €;

- Nos valores de oferta de renda de Escritórios obteve-se um valor médio unitário de 9 €/m2/Ab, para uma área média de 129 m2 e valor absoluto de renda de 1.113 €;

Ao nível do método dos custos/método do valor residual considerou-se as seguintes variáveis:

- Valor do terreno com um valor unitário de 542 €/m2/Ab potencial acima do solo;

- Custo de construção unitário a novo de 1000 €/m2/ab para área bruta privativa,

- Custos indirectos de 9% do valor do imóvel;

- Valor do terreno com um peso de 29 % do valor de mercado (o CIMI refere 35%);

- Margem de promoção de 10% do valor de mercado;

- desenvolvimento e conclusão da venda do projecto em 4 anos,

-valor de venda unitário a novo de 2.330 €/m2/abp.

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IV | ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA Método Comparativo de Mercado

Este método tem por base um conhecimento profundo do mercado envolvente do imóvel.

O uso de comparáveis permite obter valores médios os quais com os devidos ajustamentos são ajustados ao imóvel em avaliação.

Os comparáveis podem ser valores de oferta ou valores de transacção sendo importante definir as características que mais veiculam o preço da possível transacção.

Deverão ser esgotadas as possibilidades de existência ou não de imóveis com características similares ao avaliado.

O conhecimento da relação oferta procura permite “pesar” os devidos coeficientes de ajustamentos os quais farão a devida correlação para o imóvel em avaliação.

Pode-se concluir que este método será o mais confiável desde que reunidas uma amostra significativa e representativa do mercado em estudo.

Desta forma pode-se considerar que ao ser usado será na maioria das vezes como método principal.

Existem vários tipos de valor os quais tem por base as diversas finalidades na avaliação imobiliária mas o mercado será eternamente soberano o qual mesmo com o devido bom-senso para ponderar a inevitável subjectividade permite a obtenção de valores com maior acuidade.

No método do mercado são principalmente analisados os valores unitários, valores absolutos, nível de oferta e procura, tendências do mercado, micro mercados existentes, principais factores positivos e negativos da localização do imóvel.

Definição (IVS) – “Sales Comparison Approach” – “This comparative approach considers the sales of similar or substitute properties and related market data, and establishes a value estimate by processes involving comparison. In general, a property being valued (a subject property) is compared with sales of similar properties that have been transacted in the market. Listings and offerings may also be considered. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal este método baseia-se: Processo: Procedimentos Correntes: - Analisar informação sobre transacções recentes de propriedades análogas e comparáveis. - Analisar informação sobre ofertas. Técnicas de Apoio a utilizar cada vez com maior frequência:

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- Homogeneização (idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transacção, nível de acabamentos e outras variáveis). - Análise Estatística. Vantagens e inconvenientes – é em geral considerado como o método que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre; é fiável, desde que a informação seja suficiente e credível; a sua aplicação poderá envolver riscos associados à interferência de critérios subjectivos e à inexistência, raridade ou inconstância da informação; Propriedades a que se aplica – a sua aplicação é mais adequada na avaliação de propriedades que são transaccionadas em maior número (habitações, escritórios e terrenos) e menos adequada nas situações em que as transacções são menos frequentes. Método dos Custos

O método do custo é normalmente utilizado em situações em que o método do mercado não pode ser utilizado embora seja um bom método para aferir o método do mercado.

Através deste método é verificado qual o custo de substituição ou de reprodução do imóvel o qual pode ser depreciado em função da idade e do estado de conservação actual.

Neste método será necessário descriminar e calcular todas as rubricas inerentes ao processo da promoção imobiliária nomeadamente valor do terreno, custo directos e indirectos da construção, margem de promoção e impostos.

O Método do Custo possibilita dois tipos de abordagem: 1) estática e 2) dinâmica. Estas abordagens permitem ponderar no tempo as rubricas do investimento.

Definição (IVS) – “This comparative approach considers the possibility that, as a substitute for the purchase of a given property, one could construct another property that is either a replica of the original or one that could furnish equal utility. In a real estate context, one would normally not be justified in paying more for a given property than the cost of acquiring equivalent land and constructing an alternative structure, unless in due time, inconvenience, and risk are insolved. In practice, the approach also involves an estimate of depreciation for older and/or less functional properties where an estimate of cost new unreasonably exceeds the likely price that would be paid for the appraised property.”

Segundo apresentado no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal o Método do Custo tem a seguinte designação e metodologia:

Método do custo de reprodução ou método do custo de substituição. O “custo de reprodução” corresponde ao custo de realização de uma obra idêntica à que se está a avaliar, ao passo que o “custo de substituição” é relativo ao custo de realização de uma obra análoga. Este último é particularmente adequado à estimação do valor de propriedades para as quais é impensável supor-se a sua construção com base nos mesmos materiais e processos de construção utilizados na altura da sua edificação.

Processo de aplicação do método do custo de substituição para determinação do Valor da propriedade Vp:

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i) Determinação do Custo de construção de uma propriedade de características análogas às do imóvel que se pretende avaliar (Cc); ii) Diminuição do custo de construção calculado em i) do valor da depreciação (física e funcional) (D) do bem que está a ser avaliado (Cc – D); iii) Ao valor obtido na alínea anterior (Cc – D) é adicionado o Valor de mercado do terreno (Vmt), correspondente à parcela de terreno que suporta a edificação (e que é estimado com recurso ao método comparativo, através da análise e comparação de parcelas de terreno análogas e recentemente transaccionadas): Vp = (Cc – D) + Vmt Método do Rendimento Através do método do rendimento o Valor de Mercado do Imóvel é estimado pela capacidade da propriedade gerar benefícios e pela conversão desses benefícios em valor actual. O uso deste método depende essencialmente se o imóvel é susceptível de ser arrendado.

As rendas podem ser efectivas ou potenciais sendo estas capitalizadas através de uma taxa de capitalização calculada para o referido imóvel.

No cálculo do renda potencial pode-se aplicar o método do mercado por forma a se apurar o devido rendimento anual.

De forma muito simplista as taxas variam consoante o imóvel e a zona em que se inserem existindo formas de cálculo das taxas através da análise financeira ou através do apuramento em mercado sobre qual a taxa que correlaciona a venda com a renda para imóveis similares.

Definição (IVS): “Income capitalisation approach” – “This comparative approach considers income and expense data relating to the property being valued and estimates value through a capitalisation process. Capitalistion relates income (usually a net income figure) and a defined value type by converting an income amount into a value estimate. This process may consider direct relationships (known as capitalisation rates), yield or discount rates (reflecting measures of return on investment), or both. In general, the principle of substitution holds that the income stream which produces the highest return commensurate with a given level of risk leads to the most probable value figure. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal: Estimativa de Rl: - A determinação de Rl é feita, em cada período, pela diferença entre o rendimento bruto e as despesas ou encargos nesse período; Taxa de capitalização: - Esta taxa é obtida empiricamente, através do estudo das relações efectivas existentes entre os rendimentos líquidos periódicos e os valores de transacção de propriedades análogas à que está a ser objecto de avaliação (tc =rendimento/valor); -a taxa de capitalização traduz assim a relação entre os mercados de arrendamento e de venda (numa mesma zona); Valor da propriedade Vp: Vp = Rl/tc

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Método do Valor Residual

O método do Valor Residual é normalmente utilizado na avaliação de projectos a desenvolver.

Este Método tem como pressuposto que o valor da propriedade no estado actual é o valor remanescente da subtracção às receitas potenciais dos custos directos e indirectos na construção mais a inerente margem de promoção/lucro.

Neste método pode ser utilizado a análise estática ou a análise dinâmica através da análise em “DCF” – Disconted Cash Flow”, sendo os fluxos actualizados através da respectiva yield do mercado.

Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal “No que se refere à estimação do valor do terreno pelo método do valor residual este é calculado no pressuposto de ao mesmo estar associada uma quota parte de responsabilidade na formação do valor do empreendimento acabado, e isto porque nas operações de desenvolvimento imobiliário o terreno não é um produto final, mas antes um factor de produção, e por conseguinte terá direito a uma remuneração compatível com a sua quota parte no produto final.

O Valor actual do terreno (Vat) nesta perspectiva é obtido pela diferença entre o valor comercial presumível do empreendimento acabado (PVT) e somatório Ct de todos os custos que o empreendimento imobiliário suportou ou que se prevê vir a suportar (com excepção, evidentemente, do custo de aquisição do terreno Vat = PVT – C. Método do Valor residual – Variantes:

i) Método simplificado – não se considera a inflação nem a actualização dos valores dos “cash-flows”;

ii) Método com base em “cash-flows” actualizados:

- A preços constantes (taxa de actualização real); - A preços correntes (taxa de actualização nominal).”

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V | ANEXO B CÁLCULOS

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Imóvel Tipo de Propriedade Afectação Morada Área de Terreno (referida pelo Cliente)

Área de Implantação (referida pelo Cliente)

Área Bruta de Construção (referida pelo

Cliente)- pressuposto de

avaliação

Área Bruta total actual (referida pelo

Cliente)

m2 m2 m2

Edifício para reabilitar

Presume-se que PropriedadeTotal Sem Andares ou DivisõesSusceptíveis de UtilizaçãoIndependente

Habitação- pressuposto Rua das Barracas 72-80 362,00 m2 335,00 m2 1 507,50 m2 670,00 m2

Imóvel Artigo MatricialDescrição na

Conservatória do Registo Predial

Freguesia Valor Patrimonial Total (estimativa)

Valor Unitário do Valor Patrimonial

Valor Unitário do Valor de Mercado

Valor de Mercado - Market Value - Total

€ €

Edifício para reabilitar N/D n/D Anjos/Arroios 704 000,00 € 467,0 €/m2/Ab 1 219,4 €/m2/Ab 817 000 €

QUADRO Nº 1 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL - QUADRO RESUMO

18

Quadro de Avaliação baseado no Critério da Comparação de Mercado e no Critério do Rendimento - Método do "Discounted Cash-Flow"

Valores em Euros - Preços Constantes

Tipo Área Área Área Área Taxas Encargos Gestão

de Bruta Comum Bruta Vendável

Média por Fracção Municipais com

Comercialização e Projecto

Ocupação unit/m2 Valor Médio por Fracção Valor Total Unit/m2/Ab Valor 80 € 5% 3%

16% Vp Vp

Construção Acima do Solo

Apartamentos 11 1 508 m2 241 m2 1 266 m2 115 m2 2 330 €/m2 268 225 € 2 950 479 € 1 000 € 1 507 500 €

Total 362 m2 1 508 m2 2 950 479 € 1 000 € 1 507 500 € 120 151 € 147 524 € 45 225 €

QUADRO Nº 2 - QUADRO BASE DE DCF - MÉTODO DO CUSTO INDIRECTO / MÉTODO DO VALOR RESIDUAL E MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO - EDIFÍCIO PARA HABITAÇÃO

Área Número de Fracções

PotenciaisValor de Venda Custos de Construção

19

MAPA DE FLUXOS DE CAIXA

Critério da Comparação de Mercado e Critério dos Custos - Análise dinâmica

Valores em Euros - Preços Constantes

FASEAMENTO DO PROJECTO Momento 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 TOTAISCustos

. Custos de Construção 100,00% 100,00%

.Taxas urbanisticas 100,00% 100,00%

.Projectos e Gestão 100,00% 100,00%

. Custos de Marketing 100,00% 100,00%Receitas

Venda 30,00% 40,00% 30,00% 100,00%

FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO Momento 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 TOTAISCustos

. Custos de Construção 1 344 331 € 0 € 1 507 500 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1 507 500 €

.Taxas urbanisticas 107 146 € 0 € 120 151 € 120 151 €

. Encargos de comercialização 131 556 € 0 € 147 524 € 0 € 0 € 0 € 0 € 147 524 €

.Projectos e Gestão 40 330 € 0 € 45 225 € 0 € 0 € 0 € 0 € 45 225 €Custos Totais 1 623 363 € 0 € 1 820 400 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1 820 400 €

ReceitasVenda 2 487 101 € 0 € 885 144 € 1 180 192 € 885 144 € 0 € 0 € 2 950 479 €Receitas Liquidas 2 487 101 € 0 € 885 144 € 1 180 192 € 885 144 € 0 € 0 € 2 950 480 €

FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO 863 737 € 0 € -935 256 € 1 180 192 € 885 144 € 0 € 0 € 1 130 080 €

VAL DO PROJECTO 44 136 0 -935 256 1 180 192 885 144 0 0 TIR ANUAL DO PROJECTO 7,1%

MAPA FINANCEIRO

FLUXOS DE CAIXA DO PROMOTOR Momento 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 TOTAIS863 737 € 0 € -935 256 € 1 180 192 € 885 144 € 0 € 0 € 1 130 080 €

CUSTO BRUTO DO PROJECTO NO ESTADO ACTUAL 863 737 €817 308 €

1. CAPITAL ALHEIO Juros do periodo -46 429 € 0 € 0 € -55 134 € 0 € 0 € 0 € -55 134 € Divida final do trimestre 0 € 935 256 € 0 € 0 € 0 € 0 € 935 256 €2. CAPITAL PRÓPRIO

VAL : 817 308 €VALOR DO TERENO NO ESTADO ACTUAL : 817 000 €

Valor Patrimonial 704 000 €0 €

% Cap.Próprio p/ PROJECTO: 100%% Cap. Próprio p/projecto: 0%Taxa Anual Juros Bancários: 5,90%Taxa anual fluxos do Projecto: 5,90%

Area do Terreno total 362valor por m2 de terreno 2 257ABC (potencial) - acima do solo total 1 508Valor m2 acima do solo 542 €Valor por m2 após conclusão da construção 1 957 €relação entre valor unitário actual e após obras 28%"peso" do terreno no valor final pelo CIMI 35%

QUADRO Nº 2.1 - QUADRO FINAL DE DCF - CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO NO ESTADO ACTUAL ATRAVÉS DA IMPLEMENTAÇÃO DO PROJECTO

-817 000

FLUXO DE CAIXA DO PROJECTO

CUSTO BRUTO DO PROJECTO C/ FINANCIAMENTO

20

Tipo de Imóvel: HabitaçãoQuadro de Avaliação baseado no Método dos Custos - Análise estática

Natureza totalde Área Valor Unitário Área Bruta Custos Coeficientes Valor Valor de Mercado

Ocupação de do de Unitários Unitário do Imóvel Considerado* Terreno Terreno Construção de Livre e Disponível

Designação Construção a (m2) Novo (%)Ab V/Unit T Vm=Ab*V/Unit*(1-Dep)

Terreno

Terreno afecto às construções 362 m2 1 508 m2 542 €/m2/Ab 817 000 €IMT 6,5% 53 105 €

Imposto de selo 0,5% 4 085 €Valor total do terreno 874 190 € 29%

Valor unitário de terreno por m2 de construção 579,9% de Valor para o Terreno pelo CIMI 40%

relação entre valor do terreno/valor total 29%

Custos de Construção #REF! 1 507,50 m2 1 000 €/m2 1 507 500 €

Sub-Total 1 508 m2 1 507 500 € 51%

Encargos Administrativos e Financeiros

Gestão e Projecto 3% 30,0 €/m2 45 225 €

Licenças e Taxas (€/m2) 8% 79,7 €/m2 120 151 €

Comercialização 10% 97,9 €/m2 147 524 €

Total dos encargos indirectos com a construção 2,0% 207,6 €/m2 312 900 € 11%

Margem de Promoção 15% 10% 178,7 €/m2 269 459 € 9%

Valor a Novo 10% 1 966,2 €/m2 2 964 000 €

Taxa de depreciação (Obras importantes) 15% 0,0 €/m2 0 €

Valor de Mercado 1 508 m2 1 966,2 €/m2 2 964 000 €

Terreno 874 190 29% 1 966 €/m2/AbConstrução 1 507 500 51% 1 966 €/m2/Ab

Custos Indirectos 312 900 11% 580 €/m2/AbMargem de Promotor 269 459 9%

PVT a Novo 2 964 000 100%

Valor do terreno por m2 de área de construção

QUADRO Nº 3 - MÉTODO DO CUSTO - ANÁLISE ESTÁTICA E METODO COMPARATIVO DE MERCADO

Resumo da Ponderação das rubricas de investimento no Market Value Resumo dos Principais Indicadores de Avaliação

Valor por m2 de área no estado actual

Valor por m2 de área a novo

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Taxa de Juro de referência sem risco 1,50%

Risco do Mercado ImobiliárioFalta de Liquidez 0,50%Indivisibilidade 0,50%Elevada Tributação (Aquisição/Alienação) 0,50%A - Premio de Risco 1,50%

Risco do Mercado PortuguêsLei do Arrendamento 1,00%B - Premio de Risco 1,00%

Taxa Referencia Imobiliário IITaxa de Capitalização (Perpetuidade) 4,00%

Risco do ImóvelLocalização 0,60%Estado de Conservação 0,60%Inquilinos 0,60%Duração dos Contratos 0,60%C - Risco do Investimento 2,40%

Resumo do cálculo

Taxa de juro sem risco 1,50%

Taxa de risco (A+B+C) 4,90%

Inflacção (IPC) 0,50%

Taxa Iliquida 1,00%

Taxa nominal 1,50%

Taxa de Actualização Real 5,90%

Fórmulas utilizadasTaxa nominal = (1+Tiliquida)*(1+Tinf)*(1+Trisco)Taxa real = (1+Tiliq)*(1+Trisco)-1=Tiliq+Trisco

QUADRO Nº 4 - CÁLCULO DA YIELD ATRAVÉS DA COMPOSIÇÃO FINANCEIRA DA TAXA

22

QUADRO 5 - SIMULAÇÃO DO VALOR PATRIMONIAL NOS TERMOS DO CIMI - TERRENO

23

Terreno Construção (ab) Total(€) €/Fogo €/m2/at €/m2/ab

Edificio Rua de Santa Marta 1 800 m2 3 990 000 € 2 217 €/m2/Ab

Rendas no valor de 170.000€/Ano. 2 Edificios.Projeto efetuado para 9 apartamentos, duplex egaragens com 2 pisos abaixo do solo. Razoávela Bom estado de conservação. Edificio 1: 3Lojas; 3 Pisos para habitação. EDificio 2: 1 Lojae 3 pisos para habitação.

217520649

EdifícioPalácio do Mitelo,

Rua da Bempostinha

Usado-1700/Reabilitado 2 580 m2 3 900 000 € 1 512 €/m2/Ab

Palácio do Séc XVII de planta em U. Tem umamplo átrio articulado com escadarias. Ointerior conserva alguns aspectosdecorativos da época. Este edifício integra oCampo dos Mártires da Pátria, que estáclassificado como Imóvel de InteressePúblico. O Palácio do Mitelo é constituídopor 6 frações autónomas. Reabilitado.Próximo do imóvel em avaliação

214135640

Edificio Bairro das Colónias Usado-1930/Reabilitado 254 m2 921 m2 1 400 000 € 1 520 €/m2/Ab

Edificio de habitação com 6 pisos. Totalmentereabilitado e totalmente arrendado, comrentabilidade de 5,6%/ano

213934019

Edificio Rua de Arroios Usado-1940 4 601 m2 5 050 000 € 1 098 €/m2/Ab

Edificio destinado a comércio, com 7 pisos (doispisos para garagem para 70 carros). Localizafojunto à Portugália. Razoável estado deconservação

213934019

Edifício Rua Marquês Ponte de Lima

Usado-1930/Reabilitado 1 162 m2 2 200 000 € 1 893 €/m2/Ab

Edifico habitacional em propriedade total, comseis pisos. Lote 355 m2; Implantação 194 m2;Área Bruta de Construção: 1.162 m2. 12 Fogos(T3 e T4). O edifício teve obras totais nas áreascomuns e em apartamentos no ano de 2005.Actualmente com cinco fracções arrendadascom contratos recentes

213469025

Área (m2) Valor

Observações Fotografia Vendedor - Mediador

VALOR DE VENDA - EDIFÍCIOS USADOS (RAZOÁVEL A BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO)

QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFÍCIOS

Valores de Oferta de Venda

Designação Morada Número de Fogos/Idade

24


Área (m2) Valor





Edifício Avenida 24 de Julho Usado 913 m2 5 180 m2 6 200 000 € 1 197 €/m2/Ab Edifício na Av. 24 de Julho para conversão emHotel com 82 quartos. Vista Rio. 210436999

Edifício Avenida João Crisóstomo 40 Usado-1940 740 m2 3 431 m2 2 950 000 € 860 €/m2/Ab

Edifício para remodelação e ampliação. Comprojecto: 6 Pisos acima do solo + 2 Pisosabaixo do solo.

217520649

Edifício Largo do Intendente Usado-1930 457 m2 1 307 m2 2 000 000 € 1 530 €/m2/Ab

Estrutura e fachadas em bom estado deconservação. Para Hotel de Charme,Colégio, Hostel ou Habitação. Loja e 1ºandar arrendados. Próximo do imóvel emavaliação. 4 Pisos + Sótão

217959010

Edifício Largo do Intendente Usado-1900 1 450 m2 2 500 000 € 1 724 €/m2/AbEdifício de traça antiga com 5 pisos e jardimde 200m2. Totalmente devoluto. Possibilidadede adaptação para unidade turística

213471201

Edifício Restauradores Usado-1900 302 m2 800 m2 1 150 000 € 1 438 €/m2/Ab

Edificável até 1.100 m2. Edificio empropriedade total com 3 lojas e 6 apartamentos -3 andares. Para reabilitação e possibilidade demais 1 piso

213833240

Edifício Martim Moniz Usado-1920 350 m2 550 000 € 1 571 €/m2/AbLocalizado em frente à Praça do Martim Moniz,próximo do Metro. Composto por 5 pisos (1 lojano R/C + 4 apartamentos). Terraço. Arrendado

217816920

Edificio Rua da Palma Usado-1920 365 m2 2 239 m2 2 300 000 € 1 027 €/m2/Ab

Edificio para reconstrução total. Localizadojunto ao metro - estação intendente. Projetoaprovado na Câmara para 2.239m2 de ABC. 3pisos abaixo do solo e 7 acima

213934019

Edificio Campo Mártires da Pátria Usado-1930 3 019 m2 3 000 000 € 994 €/m2/Ab

Edificio para recuperar com projecto que prevêuma área total de construção de 3.019m2 com33 apartamentos (T1 ou T2)

916246905

Edificio Arroios Usado-1900 564 m2 1 150 m2 1 600 000 € 1 391 €/m2/Ab

Palacete centenário, decorado com azulejospintados à mão, devoluto. Proproedade Totalcom 4 Andares ou Div. Susc. de Utiliz.Independente. 4 Pisos. Para reabilitar

916246905

Edificio Campo Mártires da Pátria Usado-1930 655 m2 1 240 m2 1 800 000 € 1 452 €/m2/Ab

Edificio com 5 Pisos - 11 Fracções (8 devolutase 3 arrendadas). Para reabilitar. Localizadopróximo do Martim Moniz

218477026

Edifício Martim Moniz Usado-1900 200 m2 900 m2 950 000 € 1 056 €/m2/AbEdificio para reabilitar composto por R/C com 2lojas; 4 Pisos com 180 m2 cada e sotão de 120m2

219170966

VALOR DE VENDA - EDIFÍCIOS USADOS/PARA REABILITAR

25


Área (m2) Valor





Edifício Arroios Usado-1940/Reabilitado 2 000 m2 5 500 000 € 2 750 €/m2/Ab Edificio totalmente reabilitado para Hotel 3

estrelas com 40 quartos 919225280

Edifício Arroios Usado-1920/Reabilitado 1 280 m2 3 000 000 € 300 000 € 2 344 €/m2/Ab

Edificio com elevador totalmente reabilitado. 6Pisos. 10 Fracções: 1 Loja; 8 Apartamentos T3com Logradouro; 1 Apartamento T4 comTerraço

921342172

Edifício Arroios Usado-1910/Reabilitado 300 m2 690 000 € 2 300 €/m2/Ab

Edificio de traça antiga em propriedade total.Logradouro com 100 m2. 3 Pisos. Para Hotelde Charme ou Hostel.

921342172

Edifício Santa Maria Maior Usado-1900/Reabilitado 911 m2 5 000 000 € 5 488 €/m2/Ab

Edificio de 5 andares centenário com traçaantiga totalmente recuperado, com uma lojaarrendada e um hostel em funcionamento.Alvará de utilização para hostel. Hostel com 20quartos e 131 camas em pleno funcionamentono centro da Baixa Pombalina de Lisboa

217904040

Edifício Restauradores Usado-1900/Reabilitado 800 m2 3 000 000 € 3 750 €/m2/Ab

Edificio centenário, reabilitado para comércio eserviços. Composto por 3 pisos: Rés do chãopara comercio e 2 pisos para serviços.Localizado junto aos Restauradores

919304447

Edifício Santa Maria Maior Usado-1910/Reabilitado 1 000 m2 3 060 000 € 3 060 €/m2/Ab

Edifiio centário de 4 pisos e águas furtadastotalmente reabilitado. Localizado junto aoMartim Moniz/Rua da Madalena

969786642

Edifício Santa Maria Maior Usado-1910/Reabilitado 4 500 m2 12 500 000 € 2 778 €/m2/Ab Pequeno Hotel de Charme - 4 estrelas - 48

quartos. Baixa 914349114

Edifício Santa Maria Maior Usado-1910/Reabilitado 1 800 m2 4 500 000 € 2 500 €/m2/Ab

Edificio totalmente reabilitado. Para Hotel ou 10apartamentos e uma loja. Localizado entre oCais do Sodré e o Chiado, composto por 7pisos, incluindo lojas e aguas furtadas

212454059

Edifício Santa Maria Maior Usado-1900/Reabilitado 2 500 m2 2 984 m2 7 000 000 € 2 346 €/m2/Ab

Ideal para Hostel, Hotel ou Pousada. Palacetecentenário com jardins claustros. Reabilitado.Vista para o Castelo de S. Jorge. 3 Pisos

930413915

VALOR DE VENDA - EDIFÍCIOS USADOS/REABILITADOS-RECENTES

26


Área (m2) Valor





Edifício Largo do Rato Usado-1920/Reabilitado 2 777 m2 40 280 € 15 €/m2/Ab

Localizado junto ao Largo do Rato. Compostopor Loja, sobre loja, 9 pisos acima do solo comacabamentos de luxo e garagem com 63lugares de estacionamento. Comércio eServiços

210953236

Edificio Rua de Arroios Usado-1940 4 601 m2 40 000 € 9 €/m2/Ab

Edificio destinado a comércio, com 7 pisos (doispisos para garagem para 70 carros). Localizafojunto à Portugália. Razoável estado deconservação

213934019

Edificio Santo António Usado-1940 2 138 m2 21 250 € 10 €/m2/AbComércio e Serviços. Localizado junto aosRestauradores. Razoável estado deconservação. R/C, 4 pisos e águas furtadas

217904040

Edificio Santos Usado/Reabilitado 527 m2 4 216 € 8 €/m2/Ab Serviços. 4 Pisos. Reabilitado. Próximo doLargo Conde Barão 213934019

Edifício Areeiro Usado/Reabilitado 2 873 m2 37 845 € 13 €/m2/Ab Edificio de Serviços. Reabilitado 214390140

VALOR DE RENDA - EDIFÍCIOS

27

Área

Construção (ab) Total(€) €/m2/ab

Apartamento T1 Usado/Reabilitado 30 m2 99 500 € 3 317 €/m2/Ab

2º Andar de edificio totalmente reabilitado.Localizado junto a Embaixada da Itália a 3minutos a pé do Metro Anjos e do CampoMártires da Pátria.

963147404

Apartamento T1 Usado/Reabilitado 30 m2 70 000 € 2 333 €/m2/Ab 2 Minutos do Martim Moniz. R/C 967015020

Apartamento T1 Usado/Reabilitado 29 m2 99 500 € 3 431 €/m2/AbLocalizado junto ao Largo do Intendente e a 2minutos do Hospital do Desterro e CampoMártires da Pátria

967015020

Apartamento T1 Usado/Reabilitado 37 m2 75 000 € 2 027 €/m2/Ab R/C totalmente reabilitado. Edificio de 3 pisos 967015020

Apartamento T1 Usado/Reabilitado 45 m2 100 000 € 2 222 €/m2/Ab 1º Andar com varanda. 5 minutos da Baixa 918208388

Apartamento T1 Usado/Reabilitado 37 m2 130 000 € 3 514 €/m2/Ab Edificio de 3 pisos totalmente reabilitado. MartimMoniz 218807080

Apartamento T2 Usado/Reabilitado 41 m2 120 000 € 2 927 €/m2/Ab 1º Andar de edificio de 3 pisos totalmentereabilitado 210436999

Apartamento T2 Usado/Reabilitado 65 m2 150 000 € 2 308 €/m2/Ab Localizado a 2 minutos do Campo Màrtires daPátria. Mesmo em frente à Academia Militar 214200110

Apartamento T2 Usado/Reabilitado 40 m2 150 000 € 3 750 €/m2/Ab 2º Andar de edificio de 3 pisos sem elevador..Junto ao Hospital de S. José 961220218

Apartamento T2 Usado/Reabilitado 65 m2 175 000 € 2 692 €/m2/Ab Inserido num edificio de traça antiga reabilitado.5 minutos do Metro 210953236

Apartamento T2 Usado/Reabilitado 70 m2 182 000 € 2 600 €/m2/Ab Edificio e fracções totalmente reabilitados 210953236

Apartamento T2 Usado/Reabilitado 70 m2 185 000 € 2 643 €/m2/Ab Localizado junto ao Martim Moniz. Ideal paraarrendamento turistico. 1º andar 214209673

Apartamento T3 Usado/Reabilitado 78 m2 250 000 € 3 205 €/m2/Ab Edificio de traça antiga com muito cachet.Próximo do Campo Mártires da Pátria 961300206

Apartamento T3 Usado/Reabilitado 105 m2 220 000 € 2 095 €/m2/Ab Logradouro com 35 m2. R/C. Edificio e fracçõesreabilitados. Metro 938422437

Apartamento T3 Usado/Reabilitado 53 m2 185 000 € 3 491 €/m2/Ab Localizado junto ao Martim Moniz. Ideal paraarrendamento turistico. 1º andar 214209673

Apartamento T3 Usado/Reabilitado 72 m2 185 000 € 2 569 €/m2/Ab Fica numa rua junto ao Martim Moniz 218404231

Apartamento T3 Usado/Reabilitado 71 m2 190 000 € 2 676 €/m2/Ab Reabilitado. 2º Andar sem elevador. Edificiototalmente reabilitado 218401113

QUADRO Nº 6.1. - PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO

Valores de Oferta de Venda/Renda

Designação Morada Estado

Campo Mártires da Pátria

Tipologia

Rua Gomes Freire

Arroios

Anjos

Rua Marquês Ponte de Lima

Martim Moniz

Vendedor

VALOR DE VENDA (USADO-REABILITADO/RECENTE)

Travessa das Fontainhas

Mouraria

Valor

Fotografia

Calçada de Santana

Observações

Mouraria

Rua das Barracas 55

Martim Moniz

Martim Moniz

Anjos

Socorro

Santa Maria Maior

Socorro

28

Área




Designação Morada EstadoTipologia Vendedor

Valor

FotografiaObservações

Apartamento T1 Usado-1950 49 m2 99 000 € 2 020 €/m2/Ab Localizado junto ao Largo de Santa Bárbara.Precisa de obras 914829860

Apartamento T1 Usado-1960 40 m2 80 000 € 2 000 €/m2/Ab Junto ao Largo de Santa Bárbara, R/C alto.Para reabilitar 219207357

Apartamento T2 Usado-1950 78 m2 106 000 € 1 359 €/m2/Ab Próximo do metro. 1º Andar 217930086

Apartamento T2 Usado-1950 50 m2 110 000 € 2 200 €/m2/Ab Junto ao Hospital do Desterro. 1º andar parareabilitar 217930086

Apartamento T2 Usado-1940 60 m2 105 500 € 1 758 €/m2/Ab Edificio de 4 pisos. 3 minutos da Baixa. Parareabilitar 924348172

Apartamento T3 Usado-1960 88 m2 125 000 € 1 420 €/m2/Ab 2º Andar sem elevador para reabilitar 261097119

Apartamento T3 Usado-1950 80 m2 125 000 € 1 563 €/m2/AbÚltimo Piso. Águas Furtadas. Para reabilitar.Edificio sem elevador. Jubto ao Hospital doDesterro/Campo Màrtires da Pátria

261097119

Apartamento T3 Usado-1940 75 m2 127 500 € 1 700 €/m2/Ab 217816920

Apartamento T3 Usado-1940 100 m2 159 500 € 1 595 €/m2/Ab Junto à Rua da Palma. Fracção no 2º andarpara reabilitar. Edificio de 3 pisos 218227278

Apartamento T3 Usado-1960 70 m2 120 000 € 1 714 €/m2/AbFachada e cobertura do edificio já reabilitados.Fracção para reabilitar. Poucos minutos daEmbaixada de Itália

213013141

VALOR DE VENDA (USADO/PARA REABILITAR)

Rua de Arroios

Intendente

Campo Santana

Largo do Intendente

Santa Maria Maior

Anjos

Anjos

Rua dos Anjos

Anjos

Anjos

29

Área




Designação Morada EstadoTipologia Vendedor

Valor

FotografiaObservações

Apartamento T1 Usado-1900/Reabilitado 100 m2 1 500 € 15 €/m2/AbEdificio centenário com muito charmetotalmente reabilitado. Largo do CampoMártires da Pátria. Acabamentos de Luxo

218938020

Apartamento T1 Usado/Reabilitado 40 m2 400 € 10 €/m2/Ab Edificio de 3 pisos reabilitado. Metro 217718020

Apartamento T1 Usado-1900/Reabilitado 88 m2 900 € 10 €/m2/Ab Baixa. Edificio totalmente reabilitado 217932388

Apartamento T1 Usado/Reabilitado 60 m2 650 € 11 €/m2/Ab 308804708

Apartamento T2 Usado/Reabilitado 41 m2 400 € 10 €/m2/Ab 1º Andar de edificio de 3 pisos totalmentereabilitado 210436999

Apartamento T2 Usado/Reabilitado 70 m2 1 000 € 14 €/m2/Ab Baixa. Edificio totalmente reabilitado 210436999

Apartamento T2 Usado/Reabilitado 60 m2 450 € 8 €/m2/Ab 1º Andar de edificio sem elevador 218868651


Apartamento T2 Usado/Reabilitado 49 m2 620 € 13 €/m2/Ab A 2 minutos do Campo Mártires da Pátria 210992210

Apartamento T3 Usado-1900/Reabilitado 147 m2 1 750 € 12 €/m2/AbEdificio centenário com muito charmetotalmente reabilitado. Largo do CampoMártires da Pátria. Acabamentos de Luxo

218938020

Apartamento T3 Usado/Reabilitado 150 m2 1 200 € 8 €/m2/Ab Edificio de traça antiga totalmente reabilitado. 2ºAndar sem elevador 214152440

Apartamento T3 Usado/Reabilitado 98 m2 850 € 9 €/m2/Ab Próximo do Martim Moniz 210992210


Apartamento T3 Usado/Reabilitado 100 m2 1 200 € 12 €/m2/Ab 936586743Santa Maria Maior

VALOR DE RENDA


Rua Ilha do Príncipe


Martim Moniz

Hospital de S. José


Anjos

Campo Santana

Hospital Capuchos

Santa Maria Maior

Travessa de Santana

Santa Maria Maior

Socorro

30

Área


Loja Usada 74 m2 79 000 € 1 068 €/m2/Ab Loja com boa montra junto ao GinásioClube Português 214923662

Loja Usada 25 m2 46 000 € 1 840 €/m2/Ab Localizada numa rua perpendicular àRua de S. Lázaro 214923662

Loja Usada 75 m2 120 000 € 1 600 €/m2/Ab2 minutos do metro. Loja de gavetocom cave com 30 m2 + r/c com 45 m2.Próxima do Largo do Intendente

961220218

Loja Usada/Reabilitada 80 m2 100 000 € 1 250 €/m2/AbLoja de rés do chão localizada noCampo Mártires da Pàtria. Comércioou serviços

926488351

Loja Usada 145 m2 126 000 € 869 €/m2/Ab Localizsda mesmo em frente aoHospital do Desterro/Intendente 211961701

Loja Usada/Reabilitada 82 m2 165 000 € 2 012 €/m2/AbLoja arrendada com 5,3%rentabilidade/ano. Boa localização.Edificio reabilitado. Junto ao Hospital

961780678

Loja Usada 83 m2 105 000 € 1 265 €/m2/AbLoja localizada mesmo em frente aojardim e junto ao Hospital. Zona depassagem

217820307

Loja Usada 80 m2 77 500 € 969 €/m2/Ab Localizada a 2 minutos do Largo doIntendente e Rua da Palma 218401113

Loja Usada/Reabilitada 120 m2 165 000 € 1 375 €/m2/Ab 213142739

Loja Usada/Reabilitada 100 m2 700 € 7 €/m2/Ab Junto ao Largo de Santa Bárbara 960459596

Loja Usada 115 m2 750 € 7 €/m2/AbLoja de rés do chão com 75 m2 +cave. Junto ao DCIAP e a 3 minutosdo Campo Mártires da Pàtria

967355872

Loja Usada/Reabilitada 160 m2 1 600 € 10 €/m2/Ab Comércio ou Serviços. Edificio de 3pisos reabilitado. Traça antiga 967355872

Loja Usada 120 m2 800 € 7 €/m2/Ab Junto ao Jardim do Campo Mártires daPátria e Hospital. Montra pequena 213617500

Loja Usada 122 m2 800 € 7 €/m2/Ab Loja de gaveto. 2 Minutos do CampoMártires da Pátria 218807080

Loja Usada/Reabilitada 340 m2 3 800 € 11 €/m2/AbLoja de Rés do Chão localizada emedifico centenário reabilitado. Entre oMartim Moniz e o Castelo

967002470

Largo do Intendente

Rua Gomes Freire

Anjos


Hospital dos Capuchos

Conde Redondo


Martim Moniz

Calçada de Santana

VALOR DE RENDA

Anjos

Largo de Santa Bárbara

VALOR DE VENDA

Rua dos Anjos

Socorro

Desterro

Calçada de Santana

QUADRO Nº 7 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO


Designação Morada Estado/Idade

Valor

Observações Fotografia Vendedor

31

Área


Escritório Usado/Reabilitado 92 m2 110 000 € 1 196 €/m2/AbEdificio de serviços totalmente reabilitadolocalizado junto ao Ginásio ClubePortuguês. 1 Parqueamento

930559843

Escritório Usado/Reabilitado 85 m2 114 000 € 1 341 €/m2/Ab Edificio reabilitado. Junto ao metro 930559843

Escritório Usado 122 m2 135 000 € 1 107 €/m2/Ab Opção de arrendamento. 2 Minutos doHospital e Campo Mártires da Pàtria 265548020

Escritório Usado 186 m2 244 000 € 1 312 €/m2/Ab Edificio de Comércio e Serviços -Planasa/Portugália 234481023

Escritório Usado 237 m2 350 000 € 1 477 €/m2/Ab Edificio de Serviços 234481023

Escritório Usado/Reabilitado 80 m2 185 000 € 2 313 €/m2/Ab Localizado mesmo em frente ao HotelMundial. 1º andar 914384333

Escritório Usado/Reabilitado 205 m2 249 900 € 1 219 €/m2/Ab 1º Andar. Próximo do metro 214910724

Escritório Usado/Reabilitado 92 m2 1 100 € 12 €/m2/AbEdificio de serviços totalmente reabilitadolocalizado junto ao Ginásio ClubePortuguês. 1 Parqueamento

930559843

Escritório Usado 130 m2 1 400 € 11 €/m2/Ab 218035760

Escritório Usado 298 m2 1 800 € 6 €/m2/AbEdificio de Serviços localizado a poucosmetros do Campo Mártires da Pátria eHospital dos Capuchos

913429557

Escritório Usado 115 m2 1 250 € 11 €/m2/Ab Junto à Ordem dos Advogados. Bomestado de conservação 218868651

Escritório Usado 57 m2 425 € 7 €/m2/Ab Localizado entre o Martim Moniz e oCampo Santana 965164605

Escritório Usado 30 m2 350 € 12 €/m2/Ab Baixa 965164605

Escritório Usado 122 m2 775 € 6 €/m2/Ab Opção de arrendamento. 2 Minutos doHospital e Campo Mártires da Pàtria 265548020

Escritório Usado 190 m2 1 800 € 9 €/m2/Ab Baixa 965114460


VALOR DE RENDA

Rua de Arroios

Martim Moniz



Martim Moniz

Rua dos Correiros

Largo de Santa Bárbara

Santa Maria Maior

Santa Maria Maior

VALOR DE VENDA

Rua de Arroios

Rua da Palma, Intendente


Avenida Almirante Reis


QUADRO Nº 7.1. - PROSPECÇÃO DE MERCADO - SERVIÇOS


Designação Morada Estado

Valor

Caracteristicas da Localização Fotografia Vendedor

32

Média 1647,85 Média 3035,09 Média 1294,49 Média 10,86

Erro-padrão 189,93 Erro-padrão 342,74 Erro-padrão 84,68 Erro-padrão 1,27

Mediana 1520,09 Mediana 2750,00 Mediana 1391,30 Mediana 9,94

Desvio-padrão 424,69 Desvio-padrão 1028,23 Desvio-padrão 280,86 Desvio-padrão 2,84

Variância da amostra 180365,16 Variância da amostra 1057248,22 Variância da amostra 78882,53 Variância da

amostra 8,09

Curtose -0,29 Curtose 4,37 Curtose -1,32 Curtose -2,37

Assimetria 0,15 Assimetria 2,05 Assimetria -0,12 Assimetria 0,48

Intervalo 1119,08 Intervalo 3188,47 Intervalo 864,33 Intervalo 6,50

Mínimo 1097,59 Mínimo 2300,00 Mínimo 859,81 Mínimo 8,00

Máximo 2216,67 Máximo 5488,47 Máximo 1724,14 Máximo 14,50

Soma 8239,26 Soma 27315,85 Soma 14239,43 Soma 54,31

Contagem 5,00 Contagem 9,00 Contagem 11,00 Contagem 5,00

Maior(1) 2216,67 Maior(1) 5488,47 Maior(1) 1724,14 Maior(1) 14,50

Menor(1) 1097,59 Menor(1) 2300,00 Menor(1) 859,81 Menor(1) 8,00

Nível de confiança (95%) 527,33 Nível de confiança (95%) 790,36 Nível de confiança

(95%) 188,68 Nível de confiança (95%) 3,53

Média do Valor Unitário €/m2/Ab Média Ponderada

Área Bruta Média Correspondente

(m2)

Média do Valor Absoluto de

Venda/Renda (€)

1 648 €/m2/Ab 1 495 €/m2/Ab 2 213 m2 3 308 000 €

3 035 €/m2/Ab 2 841 €/m2/Ab 1 731 m2 4 916 667 €

1 294 €/m2/Ab 1 187 €/m2/Ab 1 915 m2 2 272 727 €

11 €/m2/Ab 11 €/m2/Ab 2 583 m2 28 718 €

QUADRO Nº 8 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - EDIFÍCIOS

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Edificios Usados/Razoável a

Bom Estado de Conservação (€/m2/Ab)

Média de Valores Unitários de Oferta de Venda/Renda

Edifícios - Usados-Razoável a Bom Estado deConservação- Oferta de Venda

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Edificios

Usados/Reabilitados (€/m2/Ab)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de

Edificios Usados/Para Reabilitar (€/m2/Ab)

Área de Terreno Média Correspondente (m2)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de

Edifícios (€/m2/Ab)

Edifícios - Usados-Para Reabilitar - Oferta de Venda 525 m2

254 m2

Edificios - Usados/Reabilitados - Oferta de Venda 2 500 m2

Edifícios - Oferta de Renda

33

Média 2807,30 Média 2819,95 Média 2807,29

Erro-padrão 278,27 Erro-padrão 202,88 Erro-padrão 245,56

Mediana 2825,00 Mediana 2667,58 Mediana 2676,06

Desvio-padrão 681,62 Desvio-padrão 496,96 Desvio-padrão 549,08

Variância da amostra 464604,59 Variância da amostra 246971,31 Variância da amostra 301488,02

Curtose -2,99 Curtose 3,17 Curtose -1,07

Assimetria -0,05 Assimetria 1,60 Assimetria 0,01

Intervalo 1486,49 Intervalo 1442,31 Intervalo 1395,33

Mínimo 2027,03 Mínimo 2307,69 Mínimo 2095,24

Máximo 3513,51 Máximo 3750,00 Máximo 3490,57

Soma 16843,80 Soma 16919,69 Soma 14036,43

Contagem 6,00 Contagem 6,00 Contagem 5,00

Maior(1) 3513,51 Maior(1) 3750,00 Maior(1) 3490,57

Menor(1) 2027,03 Menor(1) 2307,69 Menor(1) 2095,24

Nível de confiança (95%) 715,32 Nível de confiança


QUADRO Nº 8.1. - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO - APARTAMENTOS

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T1

Novos/Recentes/ Usados-Reabilitados (€/m2/Ab)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T2 Novos/Recentes/ Usados-Reabilitados

(€/m2/Ab)


Novos/Recentes/ Usados-Reabilitados (€/m2/Ab)

34

QUADRO Nº 8.1. - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO - APARTAMENTOS

Média 1867,54 Média 1598,45 Média 10,78

Erro-padrão 145,26 Erro-padrão 53,25 Erro-padrão 0,59

Mediana 2000,00 Mediana 1595,00 Mediana 10,41

Desvio-padrão 324,81 Desvio-padrão 119,08 Desvio-padrão 2,20

Variância da amostra 105502,27 Variância da amostra 14179,25 Variância da amostra 4,85

Curtose 1,00 Curtose 0,03 Curtose -0,28

Assimetria -1,10 Assimetria -0,76 Assimetria 0,49

Intervalo 841,03 Intervalo 293,83 Intervalo 7,50

Mínimo 1358,97 Mínimo 1420,45 Mínimo 7,50

Máximo 2200,00 Máximo 1714,29 Máximo 15,00

Soma 9337,72 Soma 7992,24 Soma 150,87

Contagem 5,00 Contagem 5,00 Contagem 14,00

Maior(1) 2200,00 Maior(1) 1714,29 Maior(1) 15,00

Menor(1) 1358,97 Menor(1) 1420,45 Menor(1) 7,50

Nível de confiança (95%) 403,31 Nível de confiança


Média do Valor Unitário

€/m2/AbMédia Ponderada Área Bruta Média

Correspondente (m2)

2 807 €/m2/Ab 2 760 €/m2/Ab 35 m2

2 820 €/m2/Ab 2 741 €/m2/Ab 59 m2

2 807 €/m2/Ab 2 718 €/m2/Ab 76 m2

1 868 €/m2/Ab 1 807 €/m2/Ab 55 m2

1 598 €/m2/Ab 1 591 €/m2/Ab 83 m2

11 €/m2/Ab 11 €/m2/Ab 84 m2


95 667 €

Apartamentos - Oferta de Renda 905 €

160 333 €Apartamentos T2 - Novos/Recentes/Usados-Reabilitados - Oferta de Venda

Apartamentos T1 - Novos/Recentes/Usados-Reabilitados - Oferta de Venda

100 100 €

Apartamentos T3 Usados/Para Reabilitar - Oferta deVenda

Apartamentos T3 - Novos/Recentes/Usados-Reabilitados - Oferta de Venda

Apartamentos T1/T2 Usados/Para Reabilitar - Ofertade Venda

206 000 €

131 400 €

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T1/T2

Usados/Para Reabilitar (€/m2/Ab)


Usados/Para Reabilitar (€/m2/Ab)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de Apartamentos (€/m2/Ab)

Média do Valor Absoluto de Venda/Renda (€)

35

Média 1360,84 Média 7,99 Média 1423,36 Média 9,32

Erro-padrão 129,87 Erro-padrão 0,84 Erro-padrão 154,81 Erro-padrão 0,85

Mediana 1265,06 Mediana 6,83 Mediana 1311,83 Mediana 10,12

Desvio-padrão 389,62 Desvio-padrão 2,06 Desvio-padrão 409,59 Desvio-padrão 2,39

Variância da amostra 151799,86 Variância da amostra 4,23 Variância da amostra 167764,40 Variância da amostra 5,72

Curtose -0,78 Curtose -1,05 Curtose 5,21 Curtose -1,81

Assimetria 0,53 Assimetria 1,08 Assimetria 2,20 Assimetria -0,42

Intervalo 1143,23 Intervalo 4,65 Intervalo 1205,94 Intervalo 5,92

Mínimo 868,97 Mínimo 6,52 Mínimo 1106,56 Mínimo 6,04

Máximo 2012,20 Máximo 11,18 Máximo 2312,50 Máximo 11,96

Soma 12247,54 Soma 47,92 Soma 9963,53 Soma 74,58

Contagem 9,00 Contagem 6,00 Contagem 7,00 Contagem 8,00

Maior(1) 2012,20 Maior(1) 11,18 Maior(1) 2312,50 Maior(1) 11,96

Menor(1) 868,97 Menor(1) 6,52 Menor(1) 1106,56 Menor(1) 6,04

Nível de confiança (95%)

299,48 Nível de confiança (95%)



2,00

Média do Valor Unitário €/m2/Ab Média Ponderada

Área Bruta Média Correspondente

(m2)

1 361 €/m2/Ab 1 287 €/m2/Ab 85 m2

8 €/m2/Ab 9 €/m2/Ab 160 m2

1 423 €/m2/Ab 1 378 €/m2/Ab 144 m2

9 €/m2/Ab 9 €/m2/Ab 129 m2

QUADRO Nº 9 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO E SERVIÇOS

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Lojas (€/m2/Ab)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de Lojas

(€/m2/Ab)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de

Escritórios (€/m2/Ab)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Renda de Escritórios

(€/m2/Ab)


Área de Terreno Média Correspondente (m2)

Média do Valor Absoluto de

Venda/Renda (€)

Lojas - Oferta de Venda 109 278 €

Lojas - Oferta de Renda 1 408 €

Escritórios - Oferta de Venda 198 271 €

Escritórios - Oferta de Renda 1 113 €

36

Estatística de regressãoR múltiplo 0,56264009Quadrado de R0,31656387Quadrado de R 0,24062652Erro-padrão 244,747427Observações 11

ANOVAgl SQ MQ F de significância

Regressão 1 249713,6 249713,6 4,1687507 0,071562Residual 9 539111,73 59901,3Total 10 788825,33

Coeficientes Erro-padrão Stat t valor P 95% inferior95% superionferior 95,0%uperior 95,0%Interceptar 1505,18333 126,86163 11,86476 8,48E-07 1218,202 1792,164 1218,202 1792,164Variável X 1 -0,1100155 0,0538829 -2,04175 0,0715621 -0,23191 0,011876 -0,23191 0,011876

RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE

Observação Y previsto Residuais siduais-padrão Percentil Y1 935,30323 261,60797 1,126709 4,545455 859,80762 1127,72027 -267,91264 -1,15386 13,63636 993,70653 1361,39312 168,82877 0,727122 22,72727 1027,2444 1345,66091 378,47703 1,630047 31,81818 1055,5565 1417,17096 20,329044 0,087554 40,90909 1196,9116 1466,67791 104,75066 0,451146 50 1391,3047 1258,85871 -231,6144 -0,99753 59,09091 1437,58 1173,04664 -179,34012 -0,77239 68,18182 1451,6139 1378,66554 12,638803 0,054434 77,27273 1530,222

10 1368,76415 82,84875 0,356818 86,36364 1571,42911 1406,16941 -350,61385 -1,51004 95,45455 1724,138

QUADRO Nº 10 - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE EDIFICIOS USADOS/PARA

REABILITAR

-500

0

500

0 m2 1 000 m2 2 000 m2 3 000 m2 4 000 m2 5 000 m2 6 000 m2Resi

duai

s

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de residuais

0 €/m2/Ab 2 000 €/m2/Ab

0 m21 000 m22 000 m23 000 m24 000 m25 000 m26 000 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada

Y

Y previsto

0

1000

2000

0 20 40 60 80 100 120

Y

Percentil da amostra

Desenho de probabilidade normal

37

Estatística de regressãoR múltiplo 0,672142Quadrado de 0,4517748Quadrado de 0,2690331Erro-padrão 363,09911Observações 5

ANOVAgl SQ MQ F de significância

Regressão 1 325937,8 325937,75 2,472204 0,213923Residual 3 395522,9 131840,97Total 4 721460,7

CoeficientesErro-padrão Stat t valor P 95% inferior95% superionferior 95,0%uperior 95,0%Interceptar 2074,1569 316,0381 6,5629952 0,007195 1068,3824 3079,931 1068,382 3079,931Variável X 1 -0,1926544 0,122528 -1,5723244 0,213923 -0,582594 0,197286 -0,58259 0,197286

RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE

Observação Y previsto Residuaisesiduais-padrão Percentil Y1 1727,379 489,2877 1,5559959 10 1097,5872 1577,1086 -65,4807 -0,2082367 30 1511,6283 1896,7222 -376,635 -1,1977474 50 1520,0874 1187,7541 -90,1666 -0,2867411 70 1893,2875 1850,2925 42,99496 0,1367293 90 2216,667

QUADRO Nº 10.1. - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE EDIFICIOS

USADOS/RAZOÁVEL A BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO

-500

0

500

1000

0 m2 1 000 m2 2 000 m2 3 000 m2 4 000 m2 5 000 m2Resi

duai

s

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de residuais

0 €/m2/Ab 5 000 €/m2/Ab

0 m2 1 000 m22 000 m23 000 m24 000 m25 000 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada

Y

Y previsto

0

2000

4000

0 20 40 60 80 100

Y

Percentil da amostra

Desenho de probabilidade normal

38

VI | ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

39

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO (FONTE GOOGLEMAPS E BINGMAPS)

40

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO (FONTE GOOGLEMAPS E BINGMAPS)

41

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

42

VII| ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE

43

QUADRO Nº 11 - DADOS INE - VALORES MÉDIO DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA, VALOR MÉDIO DOS PRÉDIOS TRANSACIONADOS E

HIPOTECADOS

44

QUADRO Nº 12 - DADOS INE - NÚMERO TOTAL DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA EFECTUADOS E RESPECTIVO VALOR MÉDIO

45

QUADRO Nº 13 - DADOS INE - NÚMERO TOTAL DE EDIFÍCIOS LICENCIADOS E CONCLUÍDOS PARA HABITAÇÃO FAMILIAR E

OUTROS FINS

46

QUADRO Nº 14 - DADOS ESTATISTICOS INE - POPULAÇÃO RESIDENTE E PRESENTE

47

QUADRO Nº 15 - DADOS INE - CREDITO HIPOTECÁRIO CONCEDIDO E EVOLUÇÃO DA TAXA DE JURO

48

QUADRO Nº 16 - DADOS INE - TAXA DE DESEMPREGO

49

QUADRO Nº 17 - DADOS INE - INDICADORES DE SÍNTESE ECONÓMICA E EVOLUÇÃO DOS PRINCIPAIS INDICADORES

ECONÓMICOS NACIONAIS (FONTE: INE E BANCO DE PORTUGAL-OCDE)

50

CERTIFICAÇÃO CMVM, RICS, APAE E ASA

51

CERTIFICAÇÃO RICS

52

Documents

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO · DATA DO RELATÓRIO 10/10/2016 DATA DA VISITA 07/10/2016 ... TIPO DE INSPECÇÃO Visita exterior ao imóvel-drive-by ... Avaliador do Tribunal efectuado