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Atlantic - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Praça de Liége nº 86 4150-455 Porto Portugal
T 00351-226165750 F 00351-226108390
Patrimóvel I Fundo de Investimento Imobiliário Fechado
Relatório e Contas de 2011
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Índice
Relatório de Gestão Pág. 3
Balanço Pág. 20
Demonstração de Resultados Pág. 22
Demonstração dos Fluxos Monetários Pág. 24
Anexo ao Balanço e Demonstração de Resultados Pág. 27
Relatório anual de auditoria Pág. 39
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Relatório de Gestão
do exercício de 2011
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1. Enquadramento macroeconómico
1.1 Crescimento económico
De acordo com as estatísticas do Fundo Monetário
Internacional (FMI), a actividade económica mundial
registou um crescimento médio anual de 3,8% em
2011, face aos 5,2% registados em 2010.
Nas economias avançadas o crescimento da
produção sofreu uma desaceleração significativa,
caindo de 3,2% em 2010 para 1,6% em 2011. Nas
economias emergentes e em desenvolvimento o
abrandamento foi menos violento, caindo dos 7,3%
em 2010 para 6,2% em 2011.
3,8%3,3%
3,9%
1,6%1,2%
1,9%
6,2%5,4%
5,9%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
2009 2010 2011 2012(p) 2013(p)
PIB Mundial
PIB Economias Avançadas
PIB Economias Emergentes e em Desenvolvimento
Fonte: FMI
As projecções do FMI apontam para um
agravamento das condições económicas em 2012,
com crescimento moderado nas economias
avançadas (1,2%) e a continuidade da desaceleração
nas economias emergentes e em desenvolvimento
(5,4%), perspectivando-se uma melhoria ligeira para
o ano de 2013.
No entanto, as perspectivas de uma retoma
económica global sólida a curto prazo têm vindo a
degradar-se, principalmente devido à intensificação
da crise económica e financeira na área do euro, e da
sua interacção com fragilidades prevalecentes em
outras regiões e do impacto das medidas de
consolidação orçamental adicionais em alguns países
da área do euro.
A economia da área do euro cresceu apenas 1,5% em
2011, abaixo dos 1,8% registados em 2010. De
acordo com os especialistas do FMI, o ano de 2012
será um ano de recessão para a zona euro, com uma
queda projectada do PIB de 0,5%, esperando-se uma
forte contração económica em alguns países,
nomeadamente na Grécia (-4,3%), Portugal (-3,0%),
Itália (-2,2%) e Espanha (-1,7%).
Em Portugal, a queda do produto em 2011 foi de
1,5%, explicada fundamentalmente pela queda do
investimento (-10,3%) e do consumo privado
(-2,9%). Ao nível da procura externa líquida, as
exportações cresceram 15,2% em termos nominais
enquanto o aumento nominal das importações foi de
apenas 1,0%. Em 2011, a taxa de cobertura atingiu
os 73,5%, registando uma melhoria significativa face
a 2010 e 2009 (64,4% e 61,7%, respectivamente).
De acordo com as estatísticas publicadas pelo INE
em Janeiro de 2012, os indicadores qualitativos de
clima económico e actividade económica agravaram-
se no início do ano, prolongando o movimento
descendente observado desde meados de 2010.
PRODUÇÃO MUNDIAL (TAXA DE VARIAÇÃO ANUAL)
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As perspectivas de crescimento da economia
portuguesa encontram-se fortemente condicionadas
pelas medidas de consolidação orçamental previstas
no Orçamento de Estado para 2012 e dos resultados
da implementação do Programa de Assistência
Económica e Financeira acordado com a União
Europeia e o FMI. A este facto acrescem os
condicionalismos impostos pela evolução futura da
conjuntura económica internacional e das tensões
financeiras à escala global e, em particular, da
resposta institucional à crise da dívida soberana na
área do euro.
De acordo com as projecções do Banco de Portugal
a economia nacional deverá sofrer uma contracção
na ordem dos 3,1% em 2012, com particular
incidência nas componentes da procura interna. As
expectativas relativas ao ano de 2013 apontam para
que seja um ano de reduzido crescimento
económico, ou eventual estagnação, suportado pelo
crescimento das exportações líquidas.
O investimento será a componente mais penalizada,
com uma quebra esperada de 12,8% em 2012, em
resultado de condições mais exigentes do
financiamento do sector privado e das perspectivas
menos optimistas dos empresários quanto à evolução
da economia. Para esta contracção contribuirá
também a diminuição do investimento público
previsto para o biénio 2012-2013.
A quebra esperada no consumo privado, na ordem
dos 6,0% em 2012, resulta por um lado da redução
do rendimento disponível das famílias, na sequência
do aumento da carga fiscal e da redução dos salários
nominais na função pública, e por outro lado, do
aumento esperado nos preços, por via do aumento
dos impostos indirectos.
As projecções do Banco de Portugal apontam para
uma quebra do consumo público de 2,9% em 2012,
embora o valor avançado pelo Governo, na Lei do
OE2012, seja muito mais ambicioso, prevendo uma
quebra de 6,2% em resultado das medidas de
consolidação orçamental adoptadas.
As exportações líquidas deverão continuar a
apresentar um comportamento favorável, quer por
via do aumento das exportações quer por via da
diminuição das importações, embora a um ritmo
mais lento do que em 2011. A redução esperada no
défice comercial constitui um contributo positivo
para a redução das necessidades de financiamento da
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economia portuguesa e para a desejada
desalavancagem do sector bancário.
1.2 Mercado de trabalho
A taxa de desemprego em Portugal, para o conjunto
do ano de 2011, foi de 12,7%. O número de
desempregados aumentou 17,2% em termos médios
anuais, enquanto o emprego total diminuiu 2,8%,
acompanhado por uma queda na população activa de
0,7% face ao ano anterior.
As medidas adoptadas em 2011 em relação aos
trabalhadores da função pública, reforçadas pelas
medidas previstas no OE2012 (congelamento de
admissão de pessoal em algumas funções, eliminação
temporária dos subsídios de férias e natal, redução
dos salários nominais, redução de outros benefícios
remuneratórios, redução das indemnizações por
cessação de contrato de trabalho, redução da duração
e montantes do subsídio de desemprego, entre
outros), aliadas ao agravamento da carga fiscal junto
das empresas e trabalhadores, embora severas,
colheram aceitação no âmbito do acordo de
concertação social.
As perspectivas de evolução do mercado de trabalho
para 2012 não são animadoras, esperando-se um
novo agravamento da taxa de desemprego,
acompanhado pela diminuição do emprego e da
produtividade. Num contexto de manutenção de
condições especialmente adversas no mercado de
trabalho, perspectiva-se uma redução das
remunerações reais, quer no sector privado quer no
sector público.
1.3 Inflação
De acordo com as estatísticas do INE, a taxa média
anual de inflação para a economia portuguesa,
medida pelo Índice Harmonizado de Preços no
Consumidor (IHPC), foi de 3,6% em 2011. As
classes de bens e serviços que registaram as maiores
subidas foram os transportes (8,4%), bebidas
alcoólicas e tabaco (7,8%), e habitação, água,
electricidade, gás e outros combustíveis (6,9%),
registando-se somente uma descida na classe do
vestuário e calçado (-3,7%).
O índice de preços na produção industrial aumentou
5,8% em termos médios anuais em 2011, com
destaque para a classe da energia (11,6%) e dos bens
intermédios (4,9%).
A inflação deverá manter-se em níveis elevados
(3,2%) em 2012, reflexo da adopção de algumas
medidas orçamentais, com destaque para o aumento
da tributação indirecta (alteração das tabelas do IVA)
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e do ajustamento de preços sujeitos a procedimentos
administrativos. Em contrapartida, as perspectivas de
contracção económica para 2012 e estagnação em
2013 exercem um efeito moderador sobre os preços,
a par da correspondente contenção salarial e redução
dos custos unitários do trabalho. Não obstante a
relativa estabilidade do preço das matérias-primas
nos mercados internacionais, os especialistas não
afastam os riscos ascendentes decorrentes de uma
subida do preço internacional do petróleo devido à
intensificação dos receios de perturbações na oferta
associados a tensões geopolíticas em torno do Irão.
1.4 Matérias-primas
De um modo geral, registou-se uma desaceleração do
preço das matérias-primas em 2011, com algumas
descidas em alguns produtos, mas mantendo-se
ainda assim em níveis historicamente elevados. Este
comportamento reflecte as dificuldades de
crescimento da economia mundial, a manutenção de
perspectivas pouco optimistas quanto à evolução
futura da procura e o aumento da aversão ao risco
nos mercados financeiros.
No decurso de 2011, manteve-se a trajectória de
subida do preço do petróleo, e não obstante algum
abrandamento verificado no segundo semestre do
ano, o preço do barril de brent atingiu o valor médio
mensal de 81,7 euros em Dezembro de 2011. Este
aumento representa uma subida de cerca de 17%
face a Dezembro de 2010, tendo registado um preço
médio de 79,7 euros em 2011.
A médio prazo, os indicadores de mercado apontam
para que os preços do petróleo permaneçam
elevados, mas estáveis em termos reais. Os
especialistas acreditam que a oferta será capaz de
acompanhar o crescimento da procura, estimada
entre 1,0% e 1,5% ao ano, não obstante a redução
dos stocks existentes e as tensões geopolíticas
existentes em regiões produtoras relevantes.
No segmento das matérias-primas energéticas,
destaca-se a continuidade da descida dos preços do
gás natural, principalmente sustentado pelo aumento
da oferta, resultado da identificação de novos
depósitos de gás de grande dimensão noutras
regiões, reforçando a sua atractividade e potencial de
crescimento.
A evolução do índice de preços das matérias-primas
não energéticas registou uma moderação significativa
ao longo de 2011, com destaque para a descida no
segmento dos metais base. Esta queda reflecte em
grande medida a diminuição da procura por parte da
China, a qual representa cerca de 40% da procura
global destes metais. No segmento das matérias-
EVOLUÇÃO DO PREÇO DAS MATÉRIAS-PRIMAS
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primas alimentares e agrícolas, os preços nos
mercados internacionais permaneceram elevados,
mantendo-se os riscos ascendentes a médio prazo,
em resultado das recentes condições climatéricas, da
redução dos níveis de stocks e da manutenção duma
procura elevada por parte das economias em
desenvolvimento.
1.5 Mercados financeiros
No mercado monetário, a trajectória de subida das
taxas de juro Euribor encetou um período de
inversão a partir do segundo semestre de 2011, para
a generalidade dos prazos, antecipando a descida
esperada das taxas directoras do BCE.
De facto, em Novembro e Dezembro de 2011, o
Conselho do BCE desceu as taxas de referência em
25 pontos base, fixando a taxa de juro das operações
principais de refinanciamento em 1,0% e as taxas da
facilidade permanente de absorção e de cedência de
liquidez em 0,25% e 1,75% respectivamente. No
final de 2011, o BCE anunciou a expansão da oferta
de operações de refinanciamento, o alargamento
temporário da lista de garantias elegíveis no acesso
ao financiamento e a redução temporária do rácio de
reservas mínimas legais de 2% para 1%, de modo a
promover a maior liquidez do sistema bancário da
zona euro.
Em 31 de Dezembro de 2011, as taxas Euribor a 1,
3, 6 e 12 meses situavam-se em 1,024%, 1,356%,
1,617% e 1,947% respectivamente, tendência de
descida que se tem prolongado no início de 2012.
Não obstante o comportamento das taxas de juro do
mercado monetário, o mercado do crédito em
Portugal permaneceu em contracção em 2011,
registando uma diminuição dos empréstimos
bancários a particulares (-2,2%) e sociedades não
financeiras (-2,7%).
No segmento das sociedades não financeiras assistiu-
se a uma diminuição da procura de empréstimos de
longo prazo por parte das empresas, em resultado da
diminuição das necessidades de financiamento para
investimento e operações de aquisição e fusão, tendo
aumentado a procura de financiamento para efeitos
de reestruturação da dívida das empresas. Ao mesmo
tempo, as instituições bancárias continuaram a impor
critérios mais restritivos para os empréstimos e
linhas de crédito a empresas, quer ao nível dos
montantes autorizados quer ao nível das garantias
exigidas, traduzindo-se num aumento dos spreads
praticados.
A redução da procura de financiamento foi ainda
mais evidente no caso dos particulares, devido à
diminuição da confiança dos consumidores, à
deterioração das perspectivas para o mercado de
habitação e à retracção nas despesas de consumo de
bens duradouros. No segmento do crédito a
particulares a queda nos empréstimos ao consumo e
outros fins (-4,9%) foi superior à registada nos
empréstimos para aquisição de habitação (-1,6%). As
taxas de juro implícitas no crédito à habitação
atingiram os 4,598% em Dezembro de 2011, face aos
2,960% registados no início do mesmo ano.
TAXAS DE JURO DO MERCADO MONETÁRIO
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No mercado obrigacionista, o ano de 2011 registou
uma contracção da emissão de dívida com natureza
de curto prazo, na zona euro, tendo esta sido mais
que compensada por um aumento da emissão de
dívida a taxa fixa com natureza de longo prazo.
No sector financeiro, a taxa de crescimento anual da
emissão de dívida foi de cerca 3,1% não obstante as
necessidades adicionais de capitalização da banca e
os custos relativamente elevados associados à
emissão de dívida no sector. Pelo contrário, a
emissão de dívida por parte das empresas não
financeiras diminuiu cerca de 1,9%.
Em termos globais, a emissão de dívida pública na
zona euro manteve a tendência de descida em 2011,
na sequência dos esforços de consolidação
orçamental nos países da região. As tensões
associadas à crise da dívida soberana na zona euro
levaram a que os títulos de dívida privada da
generalidade das empresas fossem, em muitos casos,
transaccionados a yields mais baixas do que os títulos
de dívida pública dos países onde essas empresas
estão sediadas.
No caso português este facto foi evidente. A emissão
total de dívida por parte do Tesouro Português
ascendeu a 123.172 milhões de euros em 2011, dos
quais 34.237 milhões de euros ao abrigo do
Programa de Assistência Financeira.
Em 31 de Dezembro de 2011, o stock da dívida
pública nacional ascendia a 174.891 milhões de
euros. Os leilões realizados ao longo do ano
registaram uma elevada procura tendo-se registado
uma subida da yield na generalidade dos prazos, com
excepção da taxa de juro implícita nas obrigações a
dois anos. Em Dezembro de 2011, a taxa média de
rendibilidade das Obrigações do Tesouro a 10 anos
foi de 13,08%, praticamente o dobro da registada em
Dezembro de 2010 (6,53%).
No segundo semestre de 2011, as preocupações
crescentes com a crise da dívida soberana na área do
euro, e a incerteza quanto à evolução futura do
mercado obrigacionista, ditaram o aumento global
das taxas de rendibilidade das obrigações de dívida
pública de longo prazo e o alargamento dos
diferenciais entre as yields da Alemanha e da maioria
dos países da zona euro, incluindo Portugal. No
entanto, os dados disponíveis relativos ao início de
2012 apontam para uma suavização destes
diferenciais.
Os mercados bolsistas continuaram a registar elevada
volatilidade, impulsionada pelas tensões em vários
segmentos do mercado relacionados com a crise da
Taxas de rendibilidade das obrigações de dívida pública de longo prazo
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dívida soberana na área do euro e incerteza quanto às
perspectivas económicas mundiais.
A generalidade dos mercados bolsistas fechou o ano
de 2011 com perdas. Entre Dezembro de 2010 e
Dezembro de 2011, o índice alargado Dow Jones
Euro Stoxx registou uma perda acumulada de 19,6%,
e o índice Nikkei 225 do Japão exibiu uma queda de
17,1%. Em contrapartida o índice Standard & Poor’s
500 dos Estados Unidos permaneceu praticamente
inalterado, com uma valorização ligeira de 0,1%. No
mercado nacional a queda das cotações foi ainda
mais intensa, com o PSI-20 a desvalorizar 27,6% e
PSI Geral a cair 20,4%.
O comportamento recente da generalidade dos
mercados bolsistas tem dado alguns sinais de
recuperação no início de 2012, suportada pelo maior
optimismo quanto à capacidade de recuperação da
economia mundial e de maior confiança quanto à
obtenção de uma solução para a crise da dívida
soberana na zona euro.
No mercado cambial, o euro tem vindo a depreciar,
quer em termos nominais efectivos, quer face às
principais moedas como o dólar americano, o iene
japonês e a libra esterlina. A depreciação constante
da taxa de câmbio nominal efectiva do euro reflecte
uma elevada aversão ao risco e receio quanto às
perspectivas de sustentabilidade das finanças públicas
em alguns estados membros da área do euro.
Contudo, a depreciação do euro não deixa de ter
aspectos positivos, em particular o facto de tornar as
exportações da zona euro relativamente mais baratas,
contribuindo para a dinamização da economia dos
países da área do euro, incluindo Portugal.
2. Mercado imobiliário português
O mercado imobiliário nacional conheceu
novamente um ano difícil em 2011, em resultado da
quebra da actividade económica, da diminuição do
rendimento dos agentes económicos, das
dificuldades de liquidez e acesso a financiamento
bancário assim como de algumas medidas de carácter
fiscal com impacto directo e indirecto no mercado
imobiliário.
Investimento imobiliário
De acordo com os dados divulgados pela Worx, o
volume de investimento em 2011 ascendeu a 250
milhões de euros, um valor muito abaixo do
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registado nos últimos dez anos e um decréscimo de
cerca de 65% face a 2010.
Os dados disponíveis evidenciam que os sectores
com volume de investimento superior foram os
segmentos de escritórios e de retalho, com uma
quota de cerca de 38% e 28% respectivamente.
No que se refere ao tipo de investidores, os Fundos
de Investimento Imobiliário nacionais foram
novamente os principais intervenientes no mercado,
representando cerca de 75% do investimento
realizado em 2011.
Quanto à origem do capital investido, os investidores
nacionais representaram mais de 75% do
investimento total. De acordo com os números
divulgados pela Worx, o investimento imobiliário
internacional ascendeu a cerca de 59 milhões de
euros, valor manifestamente inferior ao registado em
média no passado mas ainda assim representando
uma participação superior a 20% do investimento
total. Segundo os responsáveis da Cushman &
Wakefield, o aumento do risco de país da economia
nacional terá sido um factor determinante na
diminuição do interesse dos investidores estrangeiros
e “ o desencontro entre preços de venda e valores de compra
não possibilitou o fecho de vários negócios em curso”.
O reduzido número de transacções e baixo volume
de investimento provocaram uma subida
generalizada das prime yields. De acordo com os dados
divulgados pela CB Richard Ellis, as taxas de
capitalização prime subiram entre 25 e 150 pontos
base nos diferentes segmentos e zonas, com
excepção do comércio de rua nas zonas privilegiadas
de Lisboa cujas prime yields permaneceram estáveis.
Escritórios
O mercado de escritórios apresentou uma dinâmica
reduzida em 2011, com os níveis de absorção mais
baixos dos últimos dez anos, aumento da taxa de
desocupação, e uma revisão em baixa dos valores de
transacção e arrendamento.
De acordo com o relatório da Worx, no final do ano,
o stock de escritórios ascendia a 4.510.000 m2 em
Lisboa e 860.000 m2 no Porto, tendo-se registado
uma oferta adicional de 63.000 m2 e 15.000 m2,
respectivamente. A nova oferta, aliada à diminuição
da procura, traduziu-se numa redução da absorção e
no aumento da taxa de desocupação, a qual atingiu
os 12,0% em Lisboa, o valor mais alto desde 2008. A
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maioria das transacções efectuadas ocorreu por
motivos de mudança de instalações, e em menor
grau por motivos de expansão e entrada de novas
empresas. Em Lisboa as transacções para espaços
mais pequenos representaram mais de 70% do
número de negócios realizados mas apenas 23% da
área absorvida.
Os valores de transacção e arrendamento diminuíram
e a renda prime em Lisboa atingiu os 18,50€/m2/mês
no final de 2011, o valor mais baixo da última década
e um decréscimo de 5,0% face a 2010.
De acordo com os analistas, não se perspectiva um
aumento da oferta no segmento de escritórios a
médio prazo, dada a maior contenção da promoção,
as dificuldades de financiamento bancário e a menor
dinâmica da procura, o que poderá exercer uma
pressão ascendente sobre as rendas num cenário de
retoma económica.
Retalho
O segmento de retalho (Centros Comerciais, Retail
Parks e Comércio de Rua) tem sido particularmente
penalizado pelos efeitos da crise económica e
financeira que o país atravessa, não obstante o bom
desempenho manifestado até 2009.
A queda da actividade económica e do consumo, as
restrições no acesso ao financiamento, a reduzida
liquidez e o agravamento da carga fiscal, têm
dificultado o crescimento neste segmento e têm
contribuído para o encerramento de inúmeras
actividades retalhistas.
A maturidade atingida pelo segmento de Centros
Comerciais e a elevada cobertura territorial que
apresenta não deixam antever perspectivas de
crescimento significativo no futuro. Segundo os
analistas, as maiores potencialidades deste segmento,
a curto prazo, residem na modernização,
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flexibilização e diferenciação destes espaços
comerciais de modo a preservar a preferência da
procura e dos consumidores finais.
Em contrapartida o segmento do Comércio de Rua
apresenta ainda um potencial de crescimento
significativo, principalmente nas localizações prime,
tendo vindo a beneficiar da saturação dos Centros
Comerciais e da procura de alternativas mais
especializadas, sofisticadas e personalizadas por parte
dos consumidores. Em Lisboa assistiu-se à abertura
de vários espaços nas principais zonas de retalho da
cidade e no Porto as taxas de ocupação permanecem
elevadas nas zonas prime. No entanto, fora destas
zonas, o comércio de rua tem perdido vitalidade,
com o encerramento de inúmeros estabelecimentos e
a falta de uma efectiva reabilitação urbana.
As condições económicas desfavoráveis continuam a
exercer uma pressão descendente sobre a
rendibilidade dos espaços comerciais, principalmente
nas grandes superfícies, prevalecendo uma maior
partilha do risco entre promotores e retalhistas,
privilegiando-se uma maior duração dos contratos,
com rendas mais baixas ou com descontos pré-
definidos.
Industrial e logística
No segmento de industrial e logística o cenário é de
estagnação, dada a contenção da procura e níveis
reduzidos de nova oferta, traduzindo-se na
diminuição da absorção e no aumento dos espaços
disponíveis, em particular dos de qualidade inferior.
Os players do mercado concentram-se quer na
redução dos níveis de risco, por parte dos
promotores, quer na racionalização de custos e
espaços, por parte dos ocupantes. Em consequência,
os valores de transacção e arrendamento têm-se
mantido relativamente estáveis.
De acordo com os analistas da Cushman & Wakefield,
não se perspectivam alterações significativas no
sector, a curto e médio prazo, prevendo-se que
prevaleça o desenvolvimento de projectos “built to
suit” garantindo a existência de um ocupante antes da
construção de forma a diminuir o risco da operação.
Hotelaria e turismo residencial
O segmento de hotelaria e turismo residencial
continua a desempenhar um papel importante na
economia nacional e no sector imobiliário em
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particular. Em 2011 verificou-se uma expansão da
oferta no sector hoteleiro, principalmente na Região
do Algarve e de unidades com a classificação de 5*,
destacando-se também a expansão da oferta de
unidades com uma abordagem do tipo low cost no
Porto, região que tem vindo a beneficiar de uma
maior afluência de visitantes impulsionada pelos
voos das companhias aéreas low cost.
Apesar do relativo bom desempenho do segmento
hoteleiro, o sector não ficou imune à conjuntura
económica e financeira desfavorável, reflectindo-se
num maior número de insolvências de grupos
hoteleiros e na descida dos preços médios praticados
ao balcão.
Apesar das dificuldades sentidas pelo sector, o nível
médio dos proveitos tem-se mantido relativamente
estável, em parte devido ao reposicionamento da
oferta no sentido de uma maior abertura da
prestação de serviços para o exterior, nomeadamente
através da rentabilização dos serviços de restauração
e spa junto de clientes locais.
O segmento do turismo residencial tem sido
fortemente penalizado pela conjuntura económica e
financeira adversa, registando-se uma retracção
acentuada da procura, um reduzido número de
vendas, e um baixo grau de concretização de
projectos.
Construção e obras públicas
Os dados divulgados pela FEPICOP apontam para
uma quebra de 9,4% na produção do sector da
construção e obras públicas em 2011, com uma forte
quebra na carteira de encomendas e agravamento do
desemprego no sector.
Segundo os resultados do inquérito aos empresários
do sector, as principais causas da quebra dos níveis
de actividade residem nos fortes condicionalismos
financeiros, quer pela dificuldade de obtenção de
financiamento quer pelos elevados encargos
financeiros inerentes ao recurso ao financiamento,
mas também devido ao aumento da carga fiscal e
retracção da procura, os quais se reflectem num
cenário de escassez de obras.
No segmento da habitação os níveis de actividade
caíram 17,0% em 2011, com uma quebra de 32,2%
no licenciamento de fogos em construção nova, com
especial incidência na região do Algarve (-23,3%) e
na região Norte do país (-11,5%), e estagnação das
obras de reabilitação habitacional. De acordo com os
dados do INE, a variação média do Índice de Custos
de Construção de Habitação Nova e do Índice de
Preços de Manutenção e Reparação Regular da
Habitação foi de 1,4% e 3,2%, respectivamente. De
acordo com a mesma fonte, o valor médio de
avaliação bancária em 2011 caiu 3,0% face ao ano
anterior cifrando-se em 1.121 €/m2. As variações
negativas mais intensas verificaram-se nas regiões de
Lisboa (-4,7%) e do Algarve (-3,3%).
No segmento dos edifícios não residenciais, a quebra
da actividade ascendeu a 8,5%, registando uma queda
superior a 10,0% na área licenciada, com destaque
para os edifícios destinados ao turismo (-25,0%) e ao
comércio (-19,6%).
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O segmento das obras públicas atravessa um período
de forte abrandamento da produção, com a
acentuada diminuição do investimento público,
tendo-se registado uma queda da actividade de 5,0%
em 2011. O número de concursos públicos abertos
sofreu uma diminuição de 29,7%, representando
uma quebra de 1,2 mil milhões de euros, enquanto os
concursos adjudicados aumentaram 13,9% em valor,
assentes no aumento das obras em edifícios não
residenciais, de urbanização e hidráulicas, as quais
compensaram as reduções registadas nas vias de
comunicação, instalações elétricas e mecânicas e
outras obras diversas.
A evolução do indicador de confiança da construção
na União Europeia e Portugal permite constatar que
os empresários nacionais se encontram muito mais
pessimistas do que os seus congéneres europeus.
Segundo os dados da Comissão Europeia, em termos
médios anuais, a confiança dos empresários europeus
que operam no setor da construção aumentou 3,3%
em 2011, enquanto em Portugal se verificou uma
quebra de 19,6% face ao ano anterior.
3. Fundos de Investimento Imobiliário
O dinamismo do mercado dos Fundos de
Investimento Imobiliário, medido através do
crescimento líquido (constituição – liquidação –
fusão) do número de fundos (22 em 2007, 28 em
2008, 20 em 2009, 9 em 2010 e 3 em 2011), tem
vindo a atenuar-se de forma relevante ao longo dos
últimos exercícios. Este comportamento resulta do
arrastar de um conjunto de situações que já se
constataram em anos anteriores, como sejam, o
enquadramento macroeconómico negativo, a crise
no mercado imobiliário, as dificuldades crescentes no
acesso ao crédito e a perda de competitividade fiscal
dos Fundos Fechados de subscrição particular.
De acordo com a informação divulgada pela
Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, em
Dezembro de 2011 encontravam-se activos 246
Fundos de Investimento Imobiliário Fechados
(destes 106 são FEIIF) e 17 Fundos de Investimento
Imobiliário Abertos (destes 2 são FEIIA e 3 são
FUNGEPI).
Os 263 Fundos em actividade, mais 3 que no
exercício anterior, reflectem a constituição líquida de
2 fundos fechados e de 1 fundo aberto.
No que respeita ao valor dos activos sob gestão, o
montante gerido pelos Fundos de Investimento
Imobiliário Fechados, em 31 de Dezembro de 2011,
ascendia a 6.727,0 milhões de euros e os activos
geridos pelos Fundos de Investimento Imobiliário
Abertos era de 5.264,7 milhões de euros.
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O volume de activos geridos pelos Fundos Fechados
cresceu 1.95% (compara com os 1.60% de 2010) e o
volume de activos geridos pelos Fundos Abertos
decresceu 6.18% (compara com o crescimento de
6.31% em 2010) regressando para os níveis de 2009.
No exercício de 2011 inverteu-se a tendência dos
dois últimos exercícios e assistimos a uma progressão
do peso dos Fundos Imobiliários Fechados, que se
fixou nos 56.10%. Esta inversão resulta do
intensificar dos movimentos de resgate nos Fundos
Abertos, que acompanhou o deteriorar da
envolvente macroeconómica, as restrições crescentes
ao crédito, a subida dos juros dos depósitos e a
redução do rendimento disponível das famílias. Por
outro, como já referimos no passado, consideramos
que o crescimento desta indústria terá o seu principal
motor nos Fundos Imobiliários Fechados.
Os FEII, que apenas foram introduzidos em
Portugal em 2005, continuam a registar um
crescimento assinalável, sendo actualmente 108 (106
fechados e 2 abertos) os Fundos com esta natureza
jurídica. O sucesso dos FEII junto dos investidores
resulta da sua maior flexibilidade, sobretudo quanto
ao tipo de imóveis em que podem investir, quanto
aos níveis de concentração dos investimentos e
exposição aos inquilinos e quanto aos níveis de
endividamento permitidos.
A evolução das comissões de gestão e de depósito
dos FII nos últimos exercícios apontam para:
- uma convergência das comissões de depósito
praticas nos Fundos Abertos (0,110%) e nos Fundos
Fechados (0,100%).
- uma redução do diferencial das comissões de gestão
praticadas nos Fundos Abertos (0.960%) e nos
Fundos Fechados (0,690%).
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Da análise agregada da estrutura de activos que
compõem as carteiras dos Fundos de Investimento
Imobiliários é de evidenciar que:
- os níveis de liquidez dos Fundos (abertos +
fechados) atingiram o seu ponto mínimo, fixando-se
em Setembro de 2011 nos 4.5% do VLGF.
- os níveis de alavancagem dos Fundos atingiram o
seu ponto máximo (sobretudo influenciados pelos
fundos fechados), com os empréstimos a
representarem, em Setembro de 2011, 26.1% do
VLGF.
- o peso dos investimentos através de sociedades
imobiliárias atingiu um novo máximo, fixando-se nos
3.1% do VLGF.
- a composição das carteiras dos fundos de
investimento imobiliários nacionais continuar a
demonstrar uma falta de apetência dos gestores dos
fundos imobiliários pelo investimento no exterior.
4 - Caraterização do Patrimóvel I – Fundo de
Investimento Imobiliário Fechado
O Fundo é um fundo de investimento imobiliário,
fechado, constituído por subscrição particular, de
distribuição parcial de rendimentos.
A constituição e funcionamento dos fundos de
investimento imobiliário obedece ao disposto no art.
48º, nº2 do Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março,
na redacção que lhe foi dada pelo Decreto-lei nº
13/2005, de 7 de Janeiro (Regime Jurídico dos
Fundos de Investimento Imobiliário, doravante
R.J.F.I.I.).
O Fundo tem a duração inicial de 10 anos, contados
a partir da data da sua constituição, podendo a sua
duração ser prorrogada por um ou mais períodos de
5 ou 10 anos.
O capital inicial do Fundo foi de 8.000.000 € (oito
milhões de euros), a que corresponderam 8.000.000
unidades de participação no valor unitário de 1,00 €
(um euro), integralmente subscritas em numerário.
O Fundo foi autorizado pela C.M.V.M. em 13 de
Junho de 2006, com 2 participantes e foi constituído
em 1 de Setembro de 2006.
A administração, gestão e representação do Fundo
competem à “Atlantic – Sociedade Gestora de
Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.”. As
unidades de participação do Fundo são colocadas
presencialmente nas instalações da Sociedade
Gestora.
A função de depositário dos valores que constituem
o Fundo inicialmente foi desempenhada pela “Caixa
Central de Crédito Agrícola, Crl” para passar a ser
exercida pelo “Barclays Bank PLC – Sucursal em
Portugal” a partir do dia 9 de Junho de 2009.
O objectivo do Fundo consiste em alcançar, numa
perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização
crescente do capital e a obtenção de um rendimento
contínuo e estável, através da constituição e gestão
de uma carteira de valores predominantemente
imobiliários baseada em critérios de prudência,
selectividade, segurança e rentabilidade, de forma a
acautelar e valorizar os interesses dos participantes.
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O Fundo tem como áreas de actuação:
a) o desenvolvimento de projectos de construção de
imóveis destinados a habitação, escritórios,
comércio, serviços e indústria, de forma a assegurar a
sua exploração com recurso ao arrendamento;
b) a compra e venda de imóveis destinados a
habitação, escritórios, comércio, serviços e indústria,
com vista à realização de mais-valias.
A carteira de imóveis do Fundo está concentrada
geograficamente nas regiões do Minho, Douro
Litoral.
Ao dirigir-se simultaneamente para os segmentos de
habitação, escritórios, comércio, serviços e indústria
pretende-se assegurar uma adequada dispersão do
risco, procurando desta forma compensar o eventual
risco acrescido que resulta da concentração
geográfica dos imóveis.
O Fundo tem como política de rendimentos a
distribuição parcial de rendimentos aos participantes.
5 – A carteira do Fundo
A carteira do Fundo é constituída por 117 imóveis
(fracções ou lotes), com pesos relativos que variam
entre os 0.04% e os 12.46% do património
imobiliário total do Fundo. Deste portfólio 39
imóveis pertencem à categoria de “terrenos
urbanizados”, e correspondem a 3.30% do valor dos
imóveis em carteira, 40 imóveis pertencem à
categoria de “construções acabadas arrendadas” e
representam 72.29% (comparam com os 59.55% de
2010) do valor dos imóveis do Fundo e 38 imóveis
pertencem à categoria de “construções acabadas não
arrendadas” e representam 24.41% (comparam com
os 37.06% de 2010) do valor dos imóveis do Fundo.
O Fundo tem um portfólio de 118.053 m2 sob
gestão, sendo 19.266 m2 (16.32%) representados por
terrenos e 98.787 m2 (83.68%) por construções.
Relativamente às construções, 75.758 m2 (76.69%)
encontram-se arrendados e 23.029 m2 estavam
devolutos (23.31%).
No decurso do exercício de 2011 o Fundo efectuou
apenas a venda imóvel “Vivenda A1”, em 12 de
Outubro, pelo preço de 100.000,00 €.
6 – A performance do Fundo
O Fundo iniciou a actividade em Setembro de 2006
com as unidades de participação a serem subscritas a
1,0000 € (um euro).
O “Patrimóvel I – F.I.I.F.” acumula uma valorização
desde o seu lançamento, considerando os
rendimentos distribuídos aos participantes, de
355.62%, daqui resultando uma valorização média
anual de 66.63%. No exercício de 2006 (4 meses)
valorizou-se 79.78% e no ano seguinte obteve-se
uma valorização de 49.03%, a qual se obtém
corrigindo a cotação da up em 31/12/07, que se
fixou nos 2,2683 €, pelo valor de 3.288.000 €
correspondente ao volume de rendimentos
distribuídos aos participantes do Fundo.
Em 2008 registou-se uma valorização de 20.37%, em
2009 de 34.50%, em 2010 de 8,23% e em 2011
4,30%, encerrando o exercício com a unidade de
participação a cotar nos 4,1452 €.
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No exercício de 2011 a estrutura dos proveitos
apresentou a seguinte composição:
- 47.35% (27.08% em 2010) decorreram das rendas
geradas pelos imóveis em carteira;
- 44.47% (70.07% em 2010) resultaram do
reconhecimento de ganhos em activos imobiliários;
- 7.03% (1.01% em 2010) tiveram a sua origem em
outros proveitos correntes;
- 1.08% (1.80% em 2010) decorreram da reversão de
provisões;
- 0.06% (0.04% em 2010) resultaram de proveitos de
juros de depósitos.
A estrutura de custos do Fundo, no exercício de
2011, decompõe-se da seguinte forma:
- 33.50% (40.06% em 2010) decorrem do
reconhecimento de perdas em activos imobiliários;
- 26.25% (15.06% em 2010) correspondem a
fornecimentos e serviços externos;
- 22.72% (15.26% em 2010) correspondem a
encargos com impostos;
- 7.45% (20.41% em 2010) correspondem à
constituição de provisões para encargos;
- 6.44% (6.97% em 2010) correspondem a encargos
com comissões;
- 3.60% (2.08% em 2010) têm origem em juros de
empréstimos;
- e os remanescentes 0.04% (0.17% em 2010)
decorrem de outros custos e perdas.
O valor contabilístico da totalidade dos 117 imóveis
em carteira, em 31 de Dezembro de 2011, era de
37.805.490,04 €, encontrando-se ainda por
reconhecer valorizações líquidas, face à média das
avaliações de cada um dos imóveis, no montante de
85.551,96 €.
Porto, 12 de Março de 2012
O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
Miguel Pereira Leite
Miguel Cabral
Carlos Lucena
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Balanço
em 31 de Dezembro de 2011
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Demonstração dos Resultados por Natureza
em 31 de Dezembro de 2011
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Atlantic - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Praça de Liége nº 86 4150-455 Porto Portugal
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Demonstração dos Fluxos Monetários
em 31 de Dezembro de 2011
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DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOSOPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO
RECEBIMENTOS:Subscrição de unidades de participação 0 0… 0 0
PAGAMENTOS:Resgates/reembolsos de unidades de participaçãoRendimentos pagos aos participantes… 0 0
Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 0 0
OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOSRECEBIMENTOS:
Alienação de activos imobiliários 90.000 170.000Rendimentos de activos imobiliários 1.589.883 1.110.596Adiantamentos por conta de venda de activos imobiliários 10.000 0...Outros recebimentos de activos imobiliários 14.849 1.704.732 0 1.280.596
PAGAMENTOS:Aquisição de activos imobiliários 0 2.360.000Grandes reparações em activos imobiliários 0 0Comissões em activos imobiliáriosDespesas correntes (FSE) com activos imobiliários 259.456 188.252Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários 0 600.000Encargos com escrituras 619 366Encargos com primeira avaliação 0 0…..Outros pagamentos de activos imobiliários 562.979 823.054 320.112 3.468.729
Fluxo das operações sobre activos imobiliários 881.678 -2.188.133
DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOSOPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TÍTULOS
RECEBIMENTOS:Venda de títulosReembolso de títulosResgates/reembolsos de unidades de participaçãoRendimento de títulosJuros e proveitos similares recebidosVendas de títulos com acordo de recompra..Outros recebimentos relacionados com a carteira 0 0
PAGAMENTOS:Compra de títulos 0 0Subscrições de unidades de participaçãoJuros e custos similares pagos 55.248 23.197Vendas de títulos com acordo de recompraTaxas de Bolsa suportadasTaxas de corretagemOutras taxas e comissões...Outros pagamentos relacionados com a carteira 55.248 23.197
Fluxo das operações da carteira de títulos -55.248 -23.197
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DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOSOPERAÇÕES A PRAZO E DE DIVISAS
RECEBIMENTOS:Juros e proveitos similares recebidosRecebimentos em operações cambiaisRecebimento em operações de taxa de juroRecebimento em operações sobre cotaçõesMargem inicial em contratos futurosComissões em contratos de opçõesOutras comissões...Outros recebimentos op.a prazo e de divisas 0 0
PAGAMENTOS:Juros e custos similares pagosPagamentos em operações cambiaisPagamentos em operações de taxa de juroPagamentos em operações sobre cotaçõesMargem inicial em contratos de futurosComissões em contratos de opções...Outros pagamentos op. a prazo e de divisas 0 0
Fluxo das operações a prazo e de divisas 0 0
OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTERECEBIMENTOS:
Cobranças de crédito vencidoCompras com acordo de revendaJuros de depósitos bancários 1.730 1.454Juros de certificados de depósito...Outros recebimentos correntes 466.002 467.733 4.838.732 4.840.186
PAGAMENTOS:Comissão de gestão 73.931 71.611Comissão de depósito 23.536 6.834Despesas com crédito vencidoJuros devedores de depósitos bancáriosCompras com acordo de revendaImpostos e taxas 387.541 661.061...Outros pagamentos correntes 968.845 1.453.854 1.726.904 2.466.410
Fluxo das operações de gestão corrente -986.121 2.373.776
DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOSOPERAÇÕES EVENTUAIS
RECEBIMENTOS:Ganhos extraordináriosGanhos imputáveis a exercícios anterioresRecuperação de incobráveis...Outros recebimentos de operações eventuais 0
PAGAMENTOS:Perdas extraordináriasPerdas imputáveis a exercícios anteriores...Outros pagamentos de operações eventuais 0
Fluxo das operações eventuais 0 0
Saldo dos fluxos monetários do período...(A) -159.692 162.445
Disponibilidades no início do período (B) 281.925 119.479
Disponibilidades no fim do período (C) = (B)+(A) 122.233 281.925
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Anexos ao Balanço e Demonstração dos Resultados
de 2011 (Conforme o Regulamento CMVM Nº 02/2005)
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1 – Introdução
O “Patrimóvel I – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado”, doravante denominado de Patrimóvel
I ou Fundo, é um fundo de investimento imobiliário, fechado, constituído por subscrição particular,
com menos de 5 participantes, de distribuição parcial de rendimentos, que tem por fim exclusivo o
investimento de capitais recebidos em carteiras diversificadas de valores fundamentalmente imobiliários
(segundo um princípio de divisão de risco), em que cada participante é titular de unidades de
participação representativas do mesmo.
Conforme consta no Regulamento de Gestão do Fundo datado de 17 de Julho de 2006, o “Patrimóvel I
– Fundo de Investimento Imobiliário Fechado” foi constituído em 17 de Julho de 2006 e tem a duração
de 10 anos, prorrogável por 5 ou 10 anos desde que obtidas as autorizações e deliberações legalmente
previstas.
As notas deste Anexo seguem a numeração prevista no Plano Contabilístico dos Fundos de
Investimento Imobiliários (PCFII), conforme previsto no Regulamento da CMVM nº 02/2005. As
notas omissas não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar.
2 - Princípios contabilísticos
Como princípios contabilísticos, adoptam-se os seguintes:
Continuidade: o fundo de investimento opera continuamente, com duração ilimitada, entendendo-se que
não tem intenção nem necessidade de entrar em liquidação, sem prejuízo de os fundos fechados terem
duração limitada.
Consistência: o fundo de investimento não altera as suas regras, princípios, critérios e políticas
contabilísticas de um período para o outro. Se o fizer e o efeito for materialmente relevante, tal facto é
referido no Anexo.
Materialidade: as demonstrações financeiras do fundo de investimento evidenciam todos os elementos
que sejam relevantes (qualitativa e quantitativamente) e que possam afectar avaliações ou decisões pelos
utilizadores interessados.
Substância sobre a forma: as operações são contabilizadas atendendo à sua substância, isto é, à realidade
dos factos e não apenas à sua forma documental ou legal.
Especialização: os elementos patrimoniais do fundo são valorizados e reconhecidos de acordo com a
periodicidade do cálculo do valor das unidades de participação, independentemente do seu recebimento
ou pagamento, incluindo-se nas demonstrações financeiras do período a que dizem respeito, bem como
os seus ajustamentos de valor daqui decorrentes.
Prudência: significa que é possível integrar nas contas um grau de precaução ao fazer estimativas exigidas
em condições de incerteza sem, contudo, permitir a criação de reservas ocultas ou provisões excessivas
ou a deliberada quantificação de activos e proveitos por defeito ou de passivos e custos por excesso.
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3 - Notas ao Anexo
Nota 1
Do reconhecimento, para cada imóvel, da diferença entre o respectivo valor contabilístico e o valor
resultante da média aritmética simples das avaliações periciais, resultam os seguintes valores:
Imóveis Valor
contabilístico
Média dos valores
das avaliações
Diferença
Lote para moradia A3 25.450,00 25.450,00 0,00
Lote para moradia A5 26.650,00 26.650,00 0,00
Lote para moradia A6 25.450,00 25.450,00 0,00
Lote para moradia A7 26.250,00 26.250,00 0,00
Lote para moradia A9 26.250,00 26.250,00 0,00
Lote para moradia A10 25.350,00 25.350,00 0,00
Lote para moradia A11 26.650,00 26.650,00 0,00
Lote para moradia A12 25.450,00 25.450,00 0,00
Lote para moradia A13 25.450,00 25.450,00 0,00
Lote para moradia A14 25.450,00 25.450,00 0,00
Lote C18 22.000,00 22.000,00 0,00
Lote C19 16.000,00 16.000,00 0,00
Lote C20 16.000,00 16.000,00 0,00
Lote C21 16.000,00 16.000,00 0,00
Lote C22 16.000,00 16.000,00 0,00
Lote C23 16.000,00 16.000,00 0,00
Lote C24 22.000,00 22.000,00 0,00
Lote para moradia C3 64.000,00 64.000,00 0,00
Lote para moradia C4 25.950,00 25.950,00 0,00
Lote para moradia C5 23.450,00 23.450,00 0,00
Lote para moradia C6 23.450,00 23.450,00 0,00
Lote para moradia C7 23.450,00 23.450,00 0,00
Lote para moradia E1 48.550,00 48.550,00 0,00
Lote para moradia E3 49.400,00 49.400,00 0,00
Lote para moradia H4 37.100,00 37.100,00 0,00
Lote para moradia H5 37.150,00 37.150,00 0,00
Lote para moradia H6 38.250,00 38.250,00 0,00
Lote para moradia H7 39.550,00 39.550,00 0,00
Lote para moradia H8 35.350,00 35.350,00 0,00
Lote para moradia H9 34.500,00 34.500,00 0,00
Lote para moradia H10 34.850,00 34.850,00 0,00
Lote para moradia H11 34.800,00 34.800,00 0,00
Lote para moradia H12 34.500,00 34.500,00 0,00
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Lote para moradia H13 33.200,00 33.200,00 0,00
Terreno sobrante 28.000,00 28.000,00 0,00
Lote 5 Balança em Fontarcada 19.000,00 19.000,00 0,00
Escritório Fontarcada - Lote 3 48.500,00 48.500,00 0,00
Escritório Fontarcada - Lote 4 48.500,00 48.500,00 0,00
Lote 1 Taíde 102.500,00 102.500,00 0,00
Apartamento AC T2 190.000,00 190.000,00 0,00
Pavilhão Elos 727 1.015.000,00 1.015.000,00 0,00
Pavilhão Elos 893 2.349.500,00 2.349.500,00 0,00
Escritório Fontarcada - Lote 2 534.000,00 534.000,00 0,00
Apartamento PV1 T5 420.500,00 420.500,00 0,00
R.Clube Des. PóvoaFracção AT 183.000,00 183.000,00 0,00
Prédio Urbano Rua Santos Dias 4.434.949,80 4.434.950,00 0,20
Armazém Lugar das Sete Fontes 2.455.000,000 2.455.000,00 0,00
Lote 1 5.040.000,00 5.040.000,00 0,00
Lote 6 45.000,00 45.000,00 0,00
Lote 7 53.500,00 53.500,00 0,00
Lote 8 63.500,00 63.500,00 0,00
Lote 9 210.500,00 210.500,00 0,00
Lote M15 36.500,00 36.500,00 0,00
Lote M16 36.500,00 36.500,00 0,00
Lote M17 36.500,00 36.500,00 0,00
Lote M18 36.500,00 36.500,00 0,00
Lote M19 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M20 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M21 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M22 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M23 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M24 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M25 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M26 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M27 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M28 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M29 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M30 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M31 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M32 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M33 39.500,00 39.500,00 0,00
Lote M34 40.500,00 40.500,00 0,00
Log Site Alverca EN 10 Km 127 4.708.850,00 4.708.850,00 0,00
Atlantic - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Praça de Liége nº 86 4150-455 Porto Portugal
T 00351-226165750 F 00351-226108390
Lote S4 A 108.000,00 108.000,00 0,00
Lote S4 B 108.000,00 108.000,00 0,00
Lote S4 C 130.000,00 130.000,00 0,00
Lote S4 E 162.500,00 162.500,00 0,00
O Nosso Café 3048A 1.917.932,25 1.976.000,00 58.067,75
O Nosso Café 3048B 2.422.015,99 2.449.500,00 27.484,01
Escritório Faria Guimarães – Porto 49.550,00 49.550,00 0,00
Vivenda C2 160.979,50 160.979,50 0,00
Prédio Urbano - Casa de Amares 137.000,00 137.000,00 0,00
Garagem 1 PV 75.500,00 75.500,00 0,00
Caves PV - Cave 7 14.500,00 14.500,00 0,00
Caves PV - Cave 8 14.500,00 14.500,00 0,00
Serração Porto d´Ave - Lote A 806.000,00 806.000,00 0,00
Serração Porto d´Ave - Lote B 298.000,00 298.000,00 0,00
Serração Porto d´Ave - Lote C 21.175,00 21.175,00 0,00
Serração Porto d´Ave - Lote D 42.887,50 42.887,50 0,00
Serração Porto d´Ave - Lote E 402.500,00 402.500,00 0,00
Serração Porto d´Ave - Lote F 430.000,00 430.000,00 0,00
Serração Porto d´Ave - Lote G 562.500,00 562.500,00 0,00
Serração Porto d´Ave - Lote H 629.500,00 629.500,00 0,00
Armazéns Rua da Taxa - Armazém B 82.950,000 82.950,000 0,00
Armazéns Rua da Taxa - Armazém C 141.000,00 141.000,00 0,00
Armazéns Rua da Taxa - Armazém D 134.000,00 134.000,00 0,00
Lote S1 A 44.000,00 44.000,00 0,00
Lote S1 D 28.000,00 28.000,00 0,00
Lote S1 E 21.750,00 21.750,00 0,00
Lote S1 F 22.250,00 22.250,00 0,00
Lote S2 A 53.650,00 53.650,00 0,00
Lote S2 B 39.950,00 39.950,00 0,00
Lote S2 C 98.500,00 98.500,00 0,00
Lote S2 D 125.500,00 125.500,00 0,00
Lote S3 A 99.500,00 99.500,00 0,00
Lote S3 B 87.500,00 87.500,00 0,00
Lote S3 C 106.500,00 106.500,00 0,00
Cento Comercial Brasília - Lote B 1.175.500,00 1.175.500,00 0,00
Cento Comercial Brasília - Lote Q 187.000,00 187.000,00 0,00
Lote 34 Cave Fracção B 965.000,00 965.000,00 0,00
Lote 42 R/c Fracção A 483.000,00 483.000,00 0,00
Lote 55 R/c Fracção A 470.000,00 470.000,00 0,00
Oficina Porto d'Ave Fracção A 310.500,00 310.500,00 0,00
Atlantic - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Praça de Liége nº 86 4150-455 Porto Portugal
T 00351-226165750 F 00351-226108390
Oficina Porto d'Ave Fracção B 391.000,00 391.000,00 0,00
Moradia da Trofa U2637 81.000,00 81.000,00 0,00
Vivenda B1 193.500,00 193.500,00 0,00
Apartamento T3 São Vicente Braga 242.200,00 242.200,00 0,00
TOTAL 37.850.490,04 37.891.042,00 85.551,96
Nota 2
Quanto ao número de unidades de participação emitidas, resgatadas e em circulação, assim como
relativamente ao valor líquido global do fundo e da unidade de participação no início e no fim do
período em referência, temos os seguintes valores:
Descrição No início Subscrições Resgates Distribuição Resultados
Outros Resultados no período
No fim
Valor base 8.000.000,00 8.000.000,00
Diferença em subscrições/resgates
Resultado distribuído
-3.288.000,00 -3.288.000,00
Resultado acumulado 24.665.860,71 2.416.605,26 27.082.465,97
Ajustamentos em imóveis
Resultado do período 2.416.605,26 -2.416.605,26 1.366.995,75 1.366.995,75
Soma 31.794.465,97 1.366.995,75 33.161.461,72
Nº up’s 8.000.000,00 8.000.000,00
Valor up 3,9743 4,1452
O Fundo não contempla no seu Regulamento de Gestão:
- resgates com valor da primeira avaliação subsequente;
- unidades de participação com diferentes direitos e/ou classes de comercialização.
Nota 3
No que se refere ao inventário dos activos do fundo, de acordo com o Anexo VI do Regulamento da
CMVM nº 08/2002, e relativamente à “A-Composição discriminada da carteira de activos”
apresentamos apenas as rubricas com relevância para este Fundo, ou seja, a “1 – Imóveis situados na
UE”, a “7 – Liquidez” e a “9 – Outros valores a regularizar”.
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1 - Imóveis situados na UE
Área (m2)
Data aquisição
Preço Aquisição
Data Avaliação
1
Valor Avaliação
1
Data Avaliação
2
Valor Avaliação
2
Valor Imóvel
País
Mu ni
cípio
1.1. Terrenos 19.266 01/09/06 917.935,31 1.227.500 1.265.300 1.246.400
1.1.1. Urbanizados
19.266 917.935,31 1.227.500 1.265.300 1.246.400
Não Arrendados 19.266 917.935,31 1.227.500 1.265.300 1.246.400
Escritórios Fontarcada c/Lotes
602 01/09/06 50.487,76 20/07/10 90.000,00 20/07/10 104.000,00 97.000 P PL
Terreno Sobrante 1.198 01/09/06 40.372,69 20/07/10 26.000,00 20/07/10 30.000,00 28.000 P BRG
Lote p/ Moradia E
2.146 01/09/06 42.462,93 20/07/10 97.000,00 20/07/10 98.900,00 97.950 P PL
Lote p/ Moradia H
5.248 01/09/06 271.639,11 20/07/10 357.500,00 20/07/10 361.000,00 359.250 P PL
Lote 1 Taíde 2.350 01/09/06 96.896,44 20/07/10 106.000,00 20/07/10 99.000,00 102.500 P PL
Balança Fontarcada
328 01/09/06 16.534,69 20/07/10 18.000,00 20/07/10 20.000,00 19.000 P PL
Lugar do Cruzeiro - Lote A
4.264 01/09/06 192.928,24 20/07/10 250.000,00 20/07/10 266.800,00 258.400 P PL
Lugar do Cruzeiro - Lote C
3.130 01/09/06 206.613,45 20/07/10 283.000,00 20/07/10 285.600,00 284.300 P PL
1.4 Construções Acabadas
98.787 31.788.725,47 35.311.284 37.978.000 37.911.784
1.4.1 Arrendadas 75.758 26.893.602,58 27.245.000 29.386.000 29.582.642
Habitação 579 691.309,08 865.000 840.400 852.700
Apart. AC T2 127 01/09/06 151.407,09 20/07/10 180.000,00 20/07/10 200.000,00 190.000 P PRT
Apart. PV1 T5 286 01/09/06 302.772,59 20/07/10 446.000,00 20/07/10 395.000,00 420.500 P PV
Apart. T3 São Vicente
166 28/03/07 237.129,40 01/07/11 239.000,00 01/07/11 245.400,00 242.200 P BRG
Outros 70.297 12.106.220,48 20.620.000 22.055.600 21.337.800
Armazém Lugar Sete Fontes
24.858 23/05/08 1.679.440,24 01/06/10 2.580.000,00 01/06/10 2.330.000,00 2.455.000 P BRG
Log Site Alverca 3525 04/05/10 3.149.175,98 29/03/10 4.388.000,00 27/03/10 5.029.700,00 4.708.850 P VFX
Lote M15 500 27/06/08 11.961,65 15/06/10 34.000,00 15/06/10 39.000,00 36.500 P PL
Lote M16 500 27/06/08 11.961,65 15/06/10 34.000,00 15/06/10 39.000,00 36.500 P PL
Lote M17 500 27/06/08 11.961,65 15/06/10 34.000,00 15/06/10 39.000,00 36.500 P PL
Lote M18 500 27/06/08 11.961,65 15/06/10 34.000,00 15/06/10 39.000,00 36.500 P PL
Lote M19 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M20 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M21 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M22 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M23 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M24 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M25 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M26 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M27 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
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T 00351-226165750 F 00351-226108390
Lote M28 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M29 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M30 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M31 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M32 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M33 550 27/06/08 11.961,65 15/06/10 37.000,00 15/06/10 42.000,00 39.500 P PL
Lote M34 920 27/06/08 12.816,70 15/06/10 38.000,00 15/06/10 43.000,00 40.500 P PL
Lote 1 16.291 27/06/08 1.635.882,23 15/06/10 4.850.000,00 15/06/10 5.230.000,00 5.040.000 P PL
Lote 6 496 27/06/08 25.632,24 15/06/10 44.000,00 15/06/10 46.000,00 45.000 P PL
Lote 7 533 27/06/08 25.632,24 15/06/10 53.000,00 15/06/10 54.000,00 53.500 P PL
Lote 8 647 27/06/08 29.905,14 15/06/10 62.000,00 15/06/10 65.000,00 63.500 P PL
Lote 9 1.356 27/06/08 71.770,89 15/06/10 200.000,00 15/06/10 221.000,00 210.500 P PL
Pavilhão Elos 4.817 01/09/06 2.311.104,86 20/07/10 3.345.000,00 20/07/10 3.384.000,00 3.364.500 P BRG
Rua Santos Dias 6.480 20/07/07 2.740.445,56 01/07/11 4.200.000,00 01/07/11 4.669.900,00 4.434.950 P MTS
Rua Clube Desp Póvoa Fr. AT
124 29/12/06 197.143,05 25/05/10 169.000,00 25/05/10 197.000,00 183.000 P PV
Serviços 726 363.282,31 490.000 578.000 534.000
Esc. Fontarcada-Lote 2
726 01/09/06 363.282,31 20/07/10 490.000,00 20/07/10 578.000,00 534.000 P PL
Comércio 4.156 13.732.790,71 5.270.000 5.912.000 6.858.142,05
Cruzeiro Lote S3 283 01/09/06 152.431,61 20/07/10 175.000,00 20/07/10 199.000,00 187.000 P PL
Cruzeiro Lote S4 771 01/09/06 412.841,64 20/07/10 495.000,00 20/07/10 522.000,00 508.500 P PL
Lote 55 r/c Fracção A
500 27/06/08 276.296,17 15/06/10 450.000,00 15/06/10 490.000,00 470.000 P VNF
O Nosso Café A 1.301 30/12/08 831.175,32 26/07/11 1.800.000,00 26/07/11 2.152.000,00 1.917.932,16 P BRG
O Nosso Café B 1.301 30/12/08 1.2060.045,97 26/07/11 2.350.000,00 26/07/11 2.549.000,00 3.774.709,89 P BRG
1.4.2 Não Arrendadas
23.029 4.895.122,89 8.066.284 8.592.000 8.329.142
Habitação 1.048 455.080,94 565.959 579.000 572.479
Moradia da Trofa U2637
249 22/12/10 61.402,67 13/12/10 80.000,00 13/12/10 82.000,00 81.000 P TR
Moradia em Amares
240 01/09/06 100.964,77 20/07/10 125.000,00 20/07/10 149.000,00 137.000 P BRG
Vivenda B1 334 01/09/06 145.368,47 20/07/10 196.000,00 20/07/10 191.000,00 193.500 P PL
Vivenda C2 225 01/09/06 147.345,03 20/07/10 164.959,00 20/07/10 157.000,00 160.979,50 P PL
Outros 16.724 2.746.745,06 4.243.025 4.470.000 4.356.512
Armazéns Rua da Taxa C
448 01/09/06 113.379,25 20/07/10 133.000,00 20/07/10 149.000,00 141.000 P BRG
Armazéns Rua da Taxa B, D
679 01/09/06 188.440,64 15/07/10 198.900,00 20/07/10 235.000,00 216.950 P BRG
Caves Póvoa de Varzim – 7,8
22 01/09/06 24.929,28 20/07/10 28.000,00 20/07/10 30.000,00 29.000 P PV
Garagem 1 PV 60 01/09/06 55.513,41 20/07/10 81.000,00 20/07/10 70.000,00 75.500 P PV
Oficina Porto d’Ave
2.260 27/06/08 208.487,78 15/06/10 712.000,00 15/06/10 691.000,00 701.500 P PL
Serração de Porto d'Ave – A,B,C,D E,F,G,H
13.255 01/09/06 2.155.994,70 20/07/10 3.090.125,00 20/07/10 3.295.000,00 3.192.562,50 P PL
Atlantic - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Praça de Liége nº 86 4150-455 Porto Portugal
T 00351-226165750 F 00351-226108390
Comércio 5.219 1.656.946,05 3.212.200 3.489.000,00 3.350.600
Cruzeiro Lote S1 172 01/09/06 98.009,06 20/07/10 110.000,00 20/07/10 122.000,00 116.000 P PL
Cruzeiro Lote S2 484 01/09/06 261.464,78 20/07/10 300.200,00 20/07/10 335.000,00 317.600 P PL
Cruzeiro Lote S3 159 01/09/06 73.783,20 20/07/10 101.000,00 20/07/10 112.000,00 106.500 P PL
Lote 34 Cave Fracção B
1.000 27/06/08 528.129,18 15/06/10 950.000,00 15/06/10 980.000,00 965.000,00 P VNF
Lote 42 r/c Fracção A
500 27/06/08 264.259,23 15/06/10 476.000,00 15/06/10 490.000,00 483.000 P VNF
Centro Comercial Brasília Fracção B,Q
2.904 27/11/06 431.300,60 20/07/10 1.275.000,00 20/07/10 1.450.000,00 1.362.500 P PRT
Serviços 38 36.350,84 45.100,00 54.000,00 49.550
Escritório Faria Guimarães
38 01/09/06 36.350,84 20/07/10 45.100,00 20/07/10 54.000,00 49.550 P PRT
P: Portugal; PL: Póvoa de Lanhoso; BRG: Braga; PRT: Porto; PV: Póvoa de Varzim; MTS: Matosinhos; VNF: Vila Nova de Famalicão; VFX: Vila Franca de Xira; TR: Trofa
7 - Liquidez Quanti
dade
Moe
da
Preço
Aquisição
Data
Avaliação
Valor
Avaliação
Método
Avaliação
Juros
Decorridos
Valor
Global
7.1. À vista 5 EUR 72.233,25 72.233,25
7.1.1. Numerário
7.1.2. DO’s 5 EUR 72.233,25 72.233,25
7.1.3. Fundos de Tesouraria
7.2. A prazo 2 EUR 270,49 50.270,49
7.2.1. DP’s e com pré-aviso 2 EUR 270,49 50.270,49
DP BPN 4.75% 20111121 20120120
1 EUR 270,49 50.270,49
7.2.2. CD’s
7.2.3. Val. Mobiliários < 12 meses
8 - Empréstimos Quant. Moeda Preço Aquisição
Data Avaliaç
Valor Avaliaç
Método Avaliaç
Juros Decorridos
Valor Global
8.1. Empréstimos
obtidos
2 EUR 1.589.353,26 3.501,96 1.592.855,22
Banco Santander CCC
2,750% 20110920
20120114
1 EUR 275.000,00 1.832,83 276.832,83
Banco Santander MLP
2,847% 20100716
20200715
1 EUR 1.314.353,26 1.669,13 1.316.022,39
8.2. Descobertos
8.3. Componente variável
de fundos mistos
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9 - Outros Valores
Regularizar
Quant. Moeda Preço
Aquisição
Data
Avaliação
Valor
Avaliação
Método
Avaliação
Juros
Decorridos
Valor
Global
9.1 Valores activos EUR 362.767,56
9.1.1 Adiantamento por conta de imóveis
EUR 0,00
9.1.2 Outros EUR 362.767,56
9.2 Valores passivos EUR 3.536.444,62
9.2.1 Recebimentos por conta de imóveis
EUR 0,00
9.2.2 Outros EUR 3.536.444,62
No que se refere ao inventário dos activos do fundo, de acordo com o Anexo VI do Regulamento da
CMVM nº 08/2002, e relativamente à “D - Informação relativa às unidades de participação” temos:
Total Categoria A Categoria B Categoria C Outras
Em circulação 8.000.000,00 8.000.000,00
Emitidas no período 0,00 0,00
Resgatadas no período 0,00 0,00
Nota 4 e 5
O Fundo não possuía títulos em carteira à data de 31/12/2011.
Nota 6
1) O valor líquido global do Fundo é apurado deduzindo à soma dos valores que o integram, avaliados
de acordo com as normas legalmente estabelecidas, a importância dos encargos efectivos ou pendentes.
2) O valor de cada unidade de participação será, para efeitos internos, calculado todos os dias úteis, e é
apurado dividindo o valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação emitidas,
reportando-se o seu valor às dezoito horas de cada dia útil.
3) Na valorização dos activos do Fundo são adoptadas as seguintes regras de valorimetria:
a) Previamente à aquisição, alienação ou desenvolvimento de projectos de construção de
imóveis, estes deverão ser sempre sujeitos a avaliação de, pelo menos, dois Peritos
Avaliadores;
b) Todos os imóveis do Fundo são avaliados, pelo menos por dois Peritos Avaliadores, com
uma periodicidade mínima bienal, ou sempre que ocorram circunstâncias susceptíveis de
induzir alterações significativas do respectivo valor;
c) Para efeitos do cálculo do Valor Líquido Global do Fundo, os imóveis acabados são
valorizados no intervalo compreendido entre o respectivo valor de aquisição e a média
aritmética dos valores atribuídos pelos respectivos peritos avaliadores nas avaliações
efectuadas;
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T 00351-226165750 F 00351-226108390
d) Cada avaliação dos projectos de construção e dos imóveis deverá recorrer a pelo menos
dois dos três métodos de avaliação previstos em Regulamento da C.M.V.M., o “Método
comparativo”, o “Método do rendimento” e o “Método do custo”;
e) Os valores mobiliários serão avaliados ao preço de fecho do mercado mais representativo
e com maior liquidez onde os valores se encontrem admitidos à negociação, ou na sua
falta, de acordo com o previsto nos artigos 3º e 5º do Regulamento da CMVM nº 1/2006,
com as necessárias adaptações;
f) As unidades de participação de outros fundos de investimento que integrem o património
do Fundo serão avaliadas ao último valor divulgado ao mercado pela respectiva Sociedade
Gestora, excepto no caso de unidades de participação admitidas à negociação em mercado
regulamentado às quais se aplica o disposto na alínea anterior;
g) O câmbio a utilizar na conversão dos activos do Fundo, expressos em moeda estrangeira,
será o câmbio de divisas do dia a que se refere a valorização, divulgado a título indicativo
pelo Banco de Portugal.
Nota 7
A liquidez do Fundo pode ser decomposta da seguinte forma:
Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final
Numerário
DO’s 176.924,95 5.788.642,23 5.893.333,93 72.233,25
DP’s e com pré-aviso 105.000,00 415.000,00 470.000,00 50.000,00
CD’s
UP’s de fundos tesouraria
Outras contas de disponibilidades
Total 281.924,95 6.203.642,23 6.363.333,93 122.233,25
Nota 8
O Fundo, em 31/12/2011, não tinha contabilizado qualquer valor de cobrança duvidosa relativo às
rubricas de devedores, por conta de rendas vencidas ou de outra natureza.
Nota 9
Existe uma total comparabilidade das rubricas do Balanço, da Demonstração dos Resultados e da
Demonstração dos Fluxos Monetários com os valores do período anterior.
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Nota 10
Discriminação das dívidas a terceiros cobertas por garantias reais prestadas pelo próprio Fundo:
Rubrica do Balanço Valores Natureza das garantias Imóvel dado como
garantia
43241 Santander Totta MLP 1.314.353,269 Hipoteca Log Site Alverca EN 10 Km 127
43243 Santander Totta CCC 275.000,00 Hipoteca Log Site Alverca EN 10 Km 127
Nota 11
No que se refere ao desdobramento das contas de ajustamentos de dívidas a receber e das provisões
acumuladas, temos os seguintes valores:
Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final
471 - Ajustamentos para crédito vencido 0,00 0,00 0,00 0,00
482 - Provisões para encargos (*) 1.895.211,10 144.985,23 47.364,49 1.992.831,84
(*) Valor provisionado corresponde à estimativa de IRC sobre as valias líquidas imobiliárias reconhecidas na carteira do Fundo.
Nota 12
No exercício de 2011 procedeu-se à retenção na fonte em relação aos rendimentos obtidos e
contabilizados no Fundo, de acordo com o seguinte quadro:
Tipo rendimento Base incidência Taxa Valor
Rendimentos empresariais e profissionais 2.000,00 11,50% 230,00
Total 2.000,00 230,00
Nota 13
Discriminação das responsabilidades com e de terceiros:
Tipo de responsabilidade Montante no início Montante no fim
Subscrição de títulos 0,00 0,00
Operações a prazo de compra - Imóveis 0,00 0,00
Operações a prazo de compra - Outras 0,00 0,00
Operações a prazo de venda – Imóveis 0,00 0,00
Operações a prazo de venda – Outras 0,00 0,00
Valores recebidos em garantia 0,00 0,00
Valores cedidos em garantia 0,00 0,00
Outras 0,00 0,00
Total 0,00 0,00
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Relatório anual de auditoria
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T 00351-226165750 F 00351-226108390
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