Relatório Final O impacto económico do alojamento …...gastos dos turistas por ele alojados para aumentar o seu impacto turístico. O aumento da oferta, com mais impacto ao nível

O impacto económico do Alojamento Local naÁrea Metropolitana de Lisboa2016-2020

setembro de 2017

Executor: Promotor:Financiador:

1

ÍNDICE

Sumário executivo 7

1. Introdução 12

2. Universo de referência 15

2.1 Definição e definição 16

2.2 Características do alojamento 18

2.3 Sazonalidade e Ocupação 20

3. Metodologia 22

3.1 Estratégia de abordagem 23

3.2 Âmbito 24

3.3 Guidelines e referências 25

3.4 Fontes de informação 26

3.5 Construção de cenários 27

O IMPACTO ECONÓMICO DO ALOJAMENTO LOCAL NA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA 2016-2020

2

ÍNDICE

4. Impacto económico em 2016 33

4.1 Impacto económico direto 34

4.1.1 Determinação do valor 34

4.1.2 Outros contributos diretos 37

4.1.3 Receitas para o Estado 39

4.2 Impacto económico secundário 41

4.2.1 Níveis de impacto 41

4.2.2 Determinação do impacto económico indireto 42

4.2.3 Detalhe do impacto económico indireto 43

4.2.4 Determinação do impacto económico induzido 44

4.3 Impacto económico total 48


ÍNDICE

5. Contributo para a economia da Área Metropolitana de Lisboa em 2016 49

5.1 Peso do Alojamento Local no Turismo 50

5.2 Peso do Alojamento Local na Economia (PIB) 53

6. Exportações turísticas 55

6.1 Impacto económico total dos não residentes 56

6.2 Outros efeitos de não residentes 57

/. Contributo para o mercado turístico interno 58

7.1 Impacto económico total dos residentes 59

7.2 Outros efeitos de residentes 60

8. Reabilitação urbana 61

9. Tributação do Alojamento Local na Área Metropolitana de Lisboa em 2016 63

9.1 Dinâmica e enquadramento fiscal 64


3

4

ÍNDICE

9.2 Comparação entre regimes 65

10. Cenários para o Alojamento Local na Área Metropolitana de Lisboa em 2020: Mensagens-Chave 66

11. Evolução da procura 2017-2020 68

11.1 Dinâmica turística 69

11.2 Gastos turísticos 74

12. Evolução da oferta de Alojamento Local 2017-2020 75

12.1 Estadio e drivers de evolução 76

12.2 Capacidade de alojamento 79

12.3 Taxa de ocupação 84

12.4 Nível de preços 85

12.5 Aceleradores e barreiras 88


5

ÍNDICE

13. Estrutura competitiva do Alojamento Local 2017-2020 90

13.1 Competências organizativas 91

13.2 Enquadramento competitivo 93

13.3 Fatores críticos de sucesso 95

14. Regulamentação e enquadramento social 96

14.1 Enquadramento fiscal e regulamentar 97

14.2 Impacto e integração na sociedade 98

14.3 Gestão da imagem do Alojamento Local 100

14.4 Reabilitação urbana 101

15. Desenvolvimento de cenários para 2020 102

15.1 Visão global 103

15.2 Cenário base 107


6

ÍNDICE

15.3 Cenário pessimista 112

15.4 Cenário otimista 117

16. Referências 122

16.1 Referências profissionais 123

16.2 Referências académicas 126

17. Glossário 134

Agradecimentos 140

Ficha técnica 141


FORTE DINAMISMO E IMPACTO ECONÓMICO DO ALOJAMENTO LOCAL NA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA EM 2016

Em 2016, o Alojamento Local registou um forte dinamismo na Área Metropolitana de Lisboa, com um aumento de 95% no número de

unidades abertas, de que resultou um incremento de 75% na capacidade de alojamento face a 2015.

O impacto económico total do Alojamento Local na economia, em 2016, está estimado em 1.664,7 milhões de euros, derivado

de:

• Impacto direto de 285,9 milhões de euros , originado pelo alojamento e outras prestações de serviços;

• Impacto indireto de 549,6 milhões de euros, resultante dos gastos realizados pelos turistas em Alojamento Local;

• Impacto induzido de 829,2 milhões de euros via efeito multiplicador da atividade do AL na economia, nos sectores a

montante, bem como pelos gastos realizados pelos seus colaboradores.

O peso do Alojamento Local no Turismo da Área Metropolitana de Lisboa em 2016, considerando o somatório dos seus

benefícios diretos e indiretos, é de 18,3%, sendo que em termos de contribuição para o Produto Interno Bruto, o Alojamento Local e

as atividades por ele dinamizadas representam 1,0% do Produto Interno Bruto gerado na Área Metropolitana de Lisboa.

7

SUMÁRIO EXECUTIVO


8

SUMÁRIO EXECUTIVO

ALOJAMENTO LOCAL GERA FORTES CONTRIBUTO PARA SOCIEDADE, ESTADO E AUTARQUIAS EM 2016

A estimativa do impacto do Alojamento Local na Área Metropolitana de Lisboa também permitiu concluir:

• Um contributo para o PIB da região no valor 669,3 milhões de euros, dos quais 97,4 milhões gerados diretamente e 571,9

milhões resultantes do efeito multiplicador da atividade do Alojamento Local na economia

• A criação de 5.706 empregos diretos e 13.439 de forma indireta, tendo pago 51,4 milhões de euros em salários e outras

retribuições.

• O Estado beneficiou diretamente com o desenvolvimento do Alojamento Local na Área Metropolitana de Lisboa, tendo

recolhido 48,8 milhões de euros em IVA (20,6 milhões), IRS/IRC (11,6 milhões) e contribuições para a Segurança Social e

poupança com prestações sociais (16,6 milhões)..

• As autarquias receberam de taxa turística 4,5 milhões de euros cobrados via alojamento local.

Em exercício de simulação adicional, verificou-se que, caso tivesse sido aplicado à realidade de 2016 o enquadramento fiscal dos

rendimentos originados em Alojamento Local preconizado no Orçamento de Estado para 2017, o Estado obteria um incremento

adicional estimado de 17,2 milhões derivado do novo regime de IRS\IRC sobre esta atividade.


9

SUMÁRIO EXECUTIVO

PRINCIPAIS DINÂMICAS NO ALOJAMENTO LOCAL NA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA PARA 2017-2020

• Dinâmica da procura turística condicionada pelo limite de capacidade do aeroporto - o número de visitantes a Lisboa e à

sua área metropolitana continuarão a crescer a bom ritmo, apenas limitado pelo limite da capacidade máxima do aeroporto no

final de 2018, mantendo-se “plafonado” até à abertura do aeroporto no Montijo em 2021.

• Importância do imobiliário e recuperação urbana - O alojamento local é uma atividade em estreita conexão com a cadeia de

valor imobiliária, garantindo uma rentabilidade que justifica o esforço e investimento de reabilitação, aspeto igualmente já

realçado na primeira parte do estudo de caracterização .

• Alojamento local na sua juventude - Esta atividade encontra-se em franco crescimento e, apesar de um ligeiro abrandamento,

não mostra sinais de aproximação de maturidade, apenas de alguns ajustes aos modelos de negócio e de organização.

• Reconversão do perfil do empreendedor - Maior profissionalização do empreendedor e transferência da gestão corrente para

empresas especializadas em intermediação.

• Regulamentação e certificação é positiva e desejada - A regulamentação é vista de forma positiva e como reconhecimento do

sector, mas alguma demora na sua efetivação gera incerteza. Uma auto certificação por entidade reconhecida reforçará a

credibilidade.

O IMPACTO ECONÓMICO DO ALOJAMENTO LOCAL NA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

10

SUMÁRIO EXECUTIVO

REGULAMENTAÇÃO E CERTIFICAÇÃO COMO GARANTE DO CRESCIMENTO SAUDÁVEL E SUSTENTADO

O Alojamento Local na Área Metropolitana irá beneficiar de um aumento sustentado da procura turística e de um aumento dos

gastos dos turistas por ele alojados para aumentar o seu impacto turístico.

O aumento da oferta, com mais impacto ao nível de apartamentos e hostels, será uma realidade efetiva, beneficiando da

procura de novas centralidades, penetração em regiões com oferta hoteleira reduzida ou inexistente e surgimentos de novos

conceitos relacionado com Sol & Mar.

A oferta de um produto de elevada qualidade ao nível do Alojamento Local permitirá uma evolução positiva, ainda que

prudente, do nível de preços, aproximando-os ligeiramente do nível de preços praticados em outras áreas metropolitanas

europeias, beneficiando também de um desenvolvimento de uma oferta turística complementar de cariz mais experiencial.

A regulamentação é tida como desejada e necessária para assegurar reconhecimento do sector, transparência concorrencial e

se obter um crescimento virtuoso e justo. Ademais, existe forte recetividade para iniciativas de certificação/garante de

qualidade por parte de associações do sector para manutenção da elevada qualidade desta atividade e sirva como referência de

qualidade e assurance junto dos turistas, bem como para o desenvolvimento de competências dos proprietários.


11

SUMÁRIO EXECUTIVO

ALOJAMENTO LOCAL EM 2020: UMA ATIVIDADE TURÍSTICA DE ELEVADO VALOR SOCIAL E ECONÓMICO

Os cenários desenvolvidos apontam, como cenário mais provável, para um impacto económico do Alojamento Local na Área

Metropolitana de Lisboa em 2020 no valor de 3.735,4 milhões de euros, derivados de:

• Benefício económicos direto: 624,3 milhões de euros, correspondente à faturação pelas unidades de alojamento local;

• Benefício económico indireto: 1.300,5 milhões de euros, correspondente aos gastos realizados pelos turistas;

• Benefício económico induzido: 1.810,5 milhões de euros, via efeito multiplicador na economia.

Neste cenário, o Alojamento Local contribuirá para o desenvolvimento da economia via:

• Contributo de 1.461,1 milhões de euros para o PIB, dos quais 212,5 milhões de forma direta e 1.248,6 milhões de forma induzida;

• Criação e manutenção 42.008 empregos, dos quais 12.665 de forma direta no alojamento local;

• Geração de 11,4 milhões/ano em taxa turística para as autarquias.


12

1. INTRODUÇÃO


UM PROPÓSITO AMBICIOSO - ANTECIPAR PARA PODER ATUAR DE FORMA PROACTIVA

A AHRESP, através do ISCTE-IUL, mais concretamente do Marketing FutureCast Lab, laboratório de investigação aplicada em novas

tendências de marketing, gestão e turismo, desta instituição de ensino superior, assumiu o desafio de conduzir um conjunto de estudos

aprofundados sobre a realidade do Alojamento Local na Área Metropolitana de Lisboa, de forma a poder apoiar e consolidar o seu

desenvolvimento com um conjunto de soluções relevantes e socialmente adequadas.

Os estudos realizados numa primeira fase, visavam a compreensão das dimensões organizacionais do alojamento local ao nível dos seus

proprietários e imóveis alocados, bem como do perfil do turista deste tipo de alojamento. O presente relatório visa desenvolver a

segunda fase e propõe-se a compreender o impacto económico do Alojamento Local na economia em geral e no Turismo em particular

para a Área Metropolitana de Lisboa.

Assim, o foco do presente relatório é assim o de traçar o retrato atual desta realidade em 2016 – as is – , bem como apresentar

cenários quantitativos e qualitativos para o desenvolvimento e impacto do alojamento local na área metropolitana de Lisboa no

período 2017-2020 de forma a apoiar entidades públicas e privadas, a nível coletivo e individual, no desenvolvimento proactivo

de políticas de apoio e enquadramento virtuoso do sector.

13

1. INTRODUÇÃO


14

1. INTRODUÇÃO

UMA AVALIAÇÃO MULTINÍVEL DO IMPACTO ATUAL E FUTURO

O Alojamento Local, enquanto realidade emergente em todo o país, e, muito particularmente, na Área Metropolitana de Lisboa gera

impacto social e económico a vários níveis, não apenas pela sua capacidade de geração de receitas diretas com o alojamento e outros

serviços mas, também, pela sua capacidade de dinamização do ecossistema a montante e jusante, quer pelas despesas realizadas pelos

turistas alojados, quer pelas compras de bens e serviços realizadas pelo alojamento local e pelos colaboradores que deles dependem

enquanto fonte de rendimento.

Assim, o presente documento apresenta a estimativa, atual e futura, do Impacto Económico do Alojamento Local na Área

Metropolitana de Lisboa, com uma avaliação multinível da sua dinâmica e efeito catalisador, concretizado em termos de:

• Volume de negócios gerados no Alojamento Local;

• Gastos gerados pelos turistas alojados no Alojamento Local;

• Contribuição para a economia em termos de PIB, volume de emprego e dinamização da cadeia de valor;

• Impacto na função económica e de Turismo da Área Metropolitana de Lisboa;

• Receitas geradas para o Estado sobre a forma de impostos diretos, indiretos e contribuições sociais.


15

2. UNIVERSO DE REFERÊNCIA


ÂMBITO GEOGRÁFICO E BASE DE REFERÊNCIA

O universo de realização do estudo corresponde ao total de unidades de Alojamento Local em funcionamento nos 18 concelhos que compõem a Área Metropolitana de Lisboa, a saber: Alcochete, Almada, Amadora, Barreiro, Cascais, Lisboa, Loures, Mafra, Moita, Montijo, Odivelas, Oeiras, Palmela, Seixal, Sesimbra, Setúbal, Sintra e Vila Franca de Xira.

Para tal, foi obtida uma listagem das unidades de Alojamento Local em operação a 31.12.2016 a partir do Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local do Turismo de Portugal, tendo a mesma sido obtida a 26.01.2017. A listagem permitiu obter os números e características relevantes dos alojamentos (número de quartos, número de camas e número máximo de hospedes) e sua forma jurídica e comercial.

Nem todas as unidades de Alojamento Local estão ainda registadas no Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local, apesar do esforço realizado em 2016, como se constatou aquando do levantamento de base de dados para realização de estudo anterior (outubro de 2016), tendo-se verificado nessa altura que 7,6% do total de unidades de Alojamento Local na AML contactadas não estavam ainda registadas, em grande medida pelo gap existente que medeia o tempo de registo na respetiva câmara municipal e a inserção no registo nacional de alojamento local.

Para incorporar esta realidade no estudo, foi considerado previdente considerar um adicional de 5%, transversal a todas as tipologias de Alojamento Local, sobre o número de unidades obtido junto do Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local, de forma a obter a base final de referência sobre a qual foi desenvolvida a estimativa sobre 2016. Os detalhes específicos do universo assim obtido são apresentados nas próximas páginas.

2. UNIVERSO DE REFERÊNCIA2.1 DEFINIÇÃO E DIMENSÃO

16


ALOJAMENTO LOCAL NA ÁREA METROPOLITANA DE

LISBOA: UMA REALIDADE MUITO DINÂMICA

O levantamento do número de unidades de alojamento local em

funcionamento e a ventilação dos dados obtidos em função do seu

ano de abertura ao público, apresentado na figura 1, revela um

significativo incremento no número de unidades registadas

como tendo aberto ao público no ano de 2016 face aos valores

de abertura registados entre 2008 e 2015.

De facto, o Alojamento Local na Área Metropolitana de Lisboa

registou um um elevado número de aberturas, tendo finalizado o

ano com um acréscimo de 4.346 unidades, correspondente a

um incremento de 94,8%, especialmente notório, em termos

absolutos, nos Apartamentos (+105,6%) e Moradias (+64,3%).

3490

402103

589

3686

232

49

379

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

Apartamento Estabelecimento de hospedagem

Estabelecimento de hospedagem-Hostel

Moradia

ATÉ 2015

2016

2. UNIVERSO DE REFERÊNCIA2.1 DEFINIÇÃO E DIMENSÃO

17 Fonte: RNAL, 2017

FIGURA 1 - NÚMERO DE UNIDADES DE ALOJAMENTO LOCAL

EM FUNCIONAMENTO POR ANO DE ABERTURA AO PÚBLICO


2. UNIVERSO DE REFERÊNCIA2.2 CARACTERÍSTICAS DO ALOJAMENTO

18

FIGURA 2 – CAPACIDADE DE ALOJAMENTO (NÚMERO MÁXIMO

DE HÓSPEDES) DO AL POR ANO DE ABERTURA AO PÚBLICO

AUMENTO RELEVANTE DA CAPACIDADE DE ALOJAMENTO,

MAS ABAIXO DO AUMENTO DO NÚMERO DE UNIDADES

Não obstante a elevada dinâmica transversal a todas as tipologias

de Alojamento Local identificadas no Registo Nacional de

Estabelecimentos de Alojamento Local, tornou-se também

necessário, para uma adequada contextualização verificar o

impacto do aumento do número de unidades na capacidade de

alojamento do AL, aferida a partir do número máximo de hóspedes

passíveis de serem alojados e apresentada na figura 2.

O aumento da capacidade total disponível de Alojamento Local

na Área Metropolitana de Lisboa foi 75,1% para um total de

54.572 hospedes, sendo o aumento maior via Apartamentos

(+100,2%) e Moradias (+59,6%), o que parece revelar a abertura

de unidades de menor dimensão em 2016.

Fonte: RNAL, 2017

16833

64723240

4622

16873

2169

1609

2754

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

Apartamento Estabelecimento de hospedagem

Estabelecimento de hospedagem-Hostel

Moradia

ATÉ 2015

2016


ABORDAGEM ÀS DIFERENÇAS ENTRE TIPOLOGIAS DE ALOJAMENTO LOCAL

O desenvolvimento das estimativas necessitou da utilização de uma unidade que funcionasse

como referência para o Alojamento Local, de forma semelhante à forma como o quarto

funciona usualmente para a hotelaria.

Desse modo e face às diferenças nas características das várias tipologias de Alojamento Local

em termos de regime de aluguer (casa inteira, quarto ou pessoa/cama como no caso dos

hostels), número de quartos, número de camas e número máximo de hospedes, considerámos a

variável “número máximo de hospedes” como a unidade de referência para comparação e

projeção, nomeadamente de preços.

A disponibilidade de dados transversalmente disponíveis e fiabilizados a nível do Registo

Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local sobre esta variável solidificaram esta

assunção e tornaram-na como o ponto de partida para o desenvolvimento de estimativas. Os

dados obtidos a partir de estudos anteriores realizados no âmbito do projeto Quality

mostraram-se consistentes e válidos para suportar esta premissa.

2. UNIVERSO DE REFERÊNCIA2.2 CARACTERÍSTICAS DO ALOJAMENTO

19


SAZONALIDADE

No âmbito da geração da estimativa e de acordo com os resultados apurados em estudos anteriormente realizados sobre, entre

outros elementos, as características dos alojamento foi verificado existirem diferenças fundamentais entre as várias tipologias de

Alojamento Local em termos das suas capacidades de procura associada e capacidade de a satisfazer.

O cálculo da taxa média de ocupação anual por tipo de Alojamento Local em 2016 foi realizado a partir do projeto Quality. As

respostas dadas foram expressas em intervalo de valores, tendo-se considerando o ponto médio de cada intervalo de ocupação e

assumindo distribuição normal dentro de cada intervalo. Para os intervalos que contêm os extremos dos intervalos, foi considerado,

para o intervalo inferior, o seu limite superior menos 15% e, para o intervalo superior, o seu limite inferior mais 5%.

A taxa média de ocupação em 2016 assim obtida foi de:

• Apartamentos: 67,8%

• Moradias: 44,2%

• Estabelecimentos de Hospedagem: 67,7%;

• Hostels: 61,5%.

2. UNIVERSO DE REFERÊNCIA2.3 SAZONALIDADE E OCUPAÇÃO

20


ALOCAÇÃO DA CAPACIDADE TOTAL DO ALOJAMENTO

No âmbito da estimativa considerou-se necessário, para além da verificação e assunção no estudo de diferentes níveis de taxa de

ocupação do alojamento, introduzir uma medida que refletisse a ocupação efetiva do alojamento pois, quando a unidade é ocupada

(efeito este aferido pela taxa de ocupação), não é crível que o seja sempre na sua capacidade máxima em termos de número de hóspedes.

Assim, a estimativa tomou em conta valores esperados para o nível de ocupação das unidades de Alojamento Local quando recebem

turistas, definido como a razão entre o número médio de hospedes efetivamente alojados sobre a capacidade máxima declarada no

Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local para a unidade de Alojamento Local.

Os valores assumidos para um número médio de hospedes a ocupar efetivamente a unidade/capacidade máxima da unidade foram de:

• 66,7% para Apartamentos e Moradias;

• 85% para Estabelecimentos de Hospedagem;

• 100% para Hostels.

A utilização combinada da taxa de ocupação da unidade e do nível de ocupação da mesma quando alojando turistas permitiram

estimar o número médio de dormidas de turistas em Alojamento Local que serviram de input ao modelo desenvolvido.

2. UNIVERSO DE REFERÊNCIA2.3 SAZONALIDADE E OCUPAÇÃO

21


22

3. METODOLOGIA


3. METODOLOGIA3.1 ESTRATÉGIA DE ABORDAGEM

UMA ABORDAGEM MULTÍNIVEL

O Alojamento Local, enquanto atividade económica regulamentada e saudavelmente integrada numa economia, traz consigo um

dinamismo que gera impacto e benefícios também a montante e a jusante, derivado das suas compras a fornecedores, dos gastos

gerados pelos turistas alojados e do aumento do poder de compra facilitado pelos salários e rendimentos de trabalhadores e

proprietários, injetando assim consumo adicional na economia e gerando desenvolvimento em todo um ecossistema comunicante e

vibrante na Área Metropolitana de Lisboa.

Assim sendo, o cálculo do impacto económico, atual e futuro, foi analisado pela soma da sua contribuição a 3 níveis:

• 1º nível, considerando o benefício económico direto, gerado pelos gastos realizados pelos turistas no Alojamento Local;

• 2º nível, considerando o benefício económico indireto, gerado pelos gastos realizados na Área

Metropolitana de Lisboa pelos turistas em Alojamento Local durante a estadia;

• 3ªnível, contabilizando o benefício económico induzido, resultante do aumento da atividade

económica das empresas que fornecem produtos e serviços necessários à atividade do Alojamento

Local, bem como do efeito do aumento do poder de compra dos trabalhadores das indústrias

envolvidas e o aumento de consumo daí decorrente.23


ALOJAMENTO LOCAL: VÁRIAS REALIDADES EM INTERAÇÃO DINÂMICA

O desenvolvimento do âmbito deste estudo sobre o impacto atual e os vários potenciais cenários prospectivos de evolução do

Alojamento Local na Área Metropolitana de Lisboa implica o reconhecimento de que o Alojamento Local não é um simples

agrupamento de atividades e sectores económicos similares, mas antes todo um conjunto e ecossistema de atividades de negócio

transversais e compreendidas na indústria mais vasto do alojamento turístico e da indústria do Turismo, em última análise.

Assim, para além de uma análise à evolução da procura turística e gastos dos turísticas, o estudo realizado procurou caracterizar as

dinâmicas de evolução do alojamento local enquanto uma realidade social comum, aglutinadora e correlacionada, mas especificando

elementos e tendências específicas da natureza e história de cada um dos seus segmentos ou tipologias, compreendendo:

• Apartamentos;

• Moradias;

• Hostels;

• Estabelecimentos de hospedagem.

3. METODOLOGIA3.2 ÂMBITO

24


3. METODOLOGIA3.3 GUIDELINES E REFERÊNCIAS

ROBUSTEZ E PRAGMATISMO

A proposta de abordagem metodológica na determinação do impacto económico e sua evolução

foi elaborada tendo em consideração as boas práticas preconizadas pela literatura cientifica na

área específica do Turismo para situações similares conforme uma extensa revisão de literatura

científica publicada em journals e fontes de referência por autores nacionais e estrangeiros,

devidamente elencada no final deste relatório.

Esta estimativa segue também o framework metodológico proposto pelo WTTC – World Travel

& Tourism Council para estudo de avaliação do impacto económico do Turismo e suas atividades

per se e de forma induzida na restante economia.

A extensa revisão de literatura permitiu aferir e incorporar no estudo guidelines metodológicas e

quadros de referência alinhados com as melhores práticas nesta área, bem como permitiu

identificar e utilizar valores de referência cientificamente validados para alguns indicadores.

De referir também que o esforço de pesquisa possibilitou encontrar e incorporar referências e

elementos específicos de estudos e pesquisa prévios sobre o impacto do Turismo em Portugal e

nas suas várias regiões.25


3. METODOLOGIA3.4 FONTES DE INFORMAÇÃO PARA ESTIMAÇÃO DO IMPACTO ECONÓMICO

REPRESENTATIVIDADE, CONSISTÊNCIA E VALIDADE

A informação utilizada no estudo para aferir do impacto económico estimado para 2016 foi obtida a partir de entrevistas com

peritos e das fontes abaixo listadas, sendo que estas foram escolhidas em função da sua adequabilidade e reconhecimento da sua

validade de forma a assegurar resultados o mais representativos e consistentes.

A informação utilizada encontrava-se disponível para acesso ao público nas seguintes fontes:

26

• Anuário das Estatísticas do Turismo em 2016, disponibilizado pelo

TravelBI do Turismo de Portugal

• Central de Balanços do Banco de Portugal, com base na

informação sobre as contas anuais das empresas reportada no

âmbito da IES - Informação Empresarial Simplificada, relativa ao

ano económico de 2015

• Estudo Quality – Qualificação e Valorização do Alojamento Local

na Área Metropolitana de Lisboa, realizado pelo Marketing

FutureCast Lab (ISCTE-IUL) em parceria com a Sítios, para a

AHRESP (Março de 2017)

• Instituto de Informática/Ministério do Trabalho, Solidariedade e

Segurança Social

• Instituto Nacional de Estatística (INE)

• Lei do Orçamento de Estado para 2016 e para 2017

• Observatório da Associação Turismo de Lisboa

• Registo Nacional do Alojamento Local do

Turismo de Portugal

• WTTC – World Travel & Tourism Council


OBJETIVOS SUBJACENTES AO DESENVOLVIMENTO DOS CENÁRIOS PARA O ALOJAMENTO

LOCAL NA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA EM 2017-2020

O presente estudo de prospetiva tem como objetivo primário o desenvolvimento de conhecimento

sobre as dinâmicas várias que potenciam o alojamento local no futuro próximo e sua projeção em

termos de capacidade de afirmação e geração de valor para o turismo, economia e emprego.

Os objetivos específicos são:

• Identificar tendências e drivers relevantes;

• Desenvolver visões de médio e longo prazo para o alojamento local e seus potenciais

cenários futuros mais prováveis;

• Criar uma visão partilhada entre os principais tipologias de atores atuantes neste sector em

particular;

• Evidenciar potenciais caminhos para atuação e investigação futura ao nível do alojamento e

estabelecimento de políticas públicas e privadas de desenvolvimento sectorial.

3. METODOLOGIA3.5 CONSTRUÇÃO DE CENÁRIOS

27


PROCESSO E OPERACIONALIZAÇÃO

O trabalho prospetivo seguiu, na sua essência, uma metodologia clássica de construção

de cenários, tendo utilizado uma combinação de diferentes técnicas de prospetiva de

acordo com as seguintes convicções e requisitos metodológicos:

• Participativas e criativas;

• Multidisciplinares e multidimensionais;

• Pragmáticas e orientadas para ação, com visualização de potenciais caminhos e

marcos de referência;

• Baseadas no principio de que os problemas, atuais e futuros, não poderão ser

bem compreendidos se reduzidos a apenas uma dimensão determinista;

• Orientadas para a geração de compreensão sistémica;

• Apontadas para a geração de insights de mudança, desafios futuros e opções.

28



UM PROCESSO MULTIFASEADO PARA MAXIMIZAR A VEROSIMILHANÇA DOS CENÁRIOS

A construção de cenários combinou as técnicas utilizadas em quatro etapas consecutivas com

pontos de controlo e validação específicos:

• Entrevistas individuais aprofundadas a stakeholders do sector, selecionados pela sua

representatividade e devida e previamente validados em colaboração com a AHRESP;

• Grelha de probabilização quantitativa da potencial evolução dos principais

indicadores dimensionais e mais determinantes para a evolução turística em geral e do

alojamento local na área metropolitana de Lisboa em particular, preenchida pelos mesmos

stakeholders auscultados na etapa anterior afim de garantir uma correlação e sustentação

dos valores apresentados;

• Construção de cenários de maior verosimilhança assentes na aplicação extensiva do

método de Monte Carlo, detalhado nas páginas seguintes);

• Validação e exploração projetiva dos valores obtidos por workshop envolvendo o

advisory board e equipa de projeto.29



O MÉTODO DE MONTE CARLO

Os três cenários (base, otimista e pessimista) foram construídos em torno da análise dos potenciais evoluções perspetivadas a nível

individual de três drivers - evolução da procura turística e seus gastos; dinamização da oferta de alojamento local e; apoio na envolvente em termos de regulamentação e negócio imobiliário – devido à importância dos mesmos que emergiu após a análise das

entrevistas realizadas junto dos stakeholders.

O método de Monte Carlo designa uma classe de métodos estatísticos de algoritmos computacionais que se baseiam em amostragens aleatórias massivas para obter resultados numéricos e assim obter uma função de probabilização dos potenciais

resultados de uma situação, tendo em consideração a complexidade e variabilidade das variáveis envolvidas.

Este tipo de método é utilizado em simulações estocásticas com diversas aplicações de resolução de problemas: otimização,

integração numérica ou geração heurística de uma função de distribuição de resultados. O método assenta na repetição de sucessivas

simulações um elevado número de vezes, para calcular as probabilidades tal como se de fato se registassem os resultados reais de uma

concretização do modelo.

A simulação de Monte Carlo permite prever e estimar as probabilidades de eventos incertos através da modelização das situações de incerteza e repetição sucessiva das mesmas em computador, obtendo-se assim uma aproximação à função de

distribuição dos resultados esperados e assim avaliar o risco e determinar, por exemplo, a probabilidade associada a determinado

resultado e possibilitando assim o cálculo dos cenários tidos como mais prováveis.30



PROTOCOLO DE UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DE MONTE CARLO

A aplicação do método de Monte Carlo seguiu o seguinte protocolo:

1. Determinação do modelo de geração de impactos e benefícios, bem como as variáveis críticas para a sua operacionalização, tendo como base o referencial utilizado para estimação do impacto económico do alojamento local na área metropolitana de Lisboa para 2016;

2. Aferir, para cada variáveis, os possíveis valores que a mesma pode assumir, tentando assim assumir uma função de distribuição dos possíveis inputs para cada variável e sua contribuição para o resultado final. Para tal foi solicitado aos peritos o valor mais provável, bem como o valor mínimo e máximo passível de ser verificado para, a partir desses elementos, se obter uma aproximação da função de distribuição de cada variável;

3. Geração aleatória de inputs a partir das funções de distribuição antes encontradas. Cada geração de uma potencial combinação aleatória é uma prova e neste estudo foram geradas um milhão de provas para assegurar a máxima robustez dos resultados e diminuição da sua potencial variabilidade;

4. Computação determinística dos resultados obtidos para o modelo num conjunto alargado de provas (simulações)

5. Agregação dos resultados e cálculo das funções de distribuição das probabilidade dos resultados da procura e oferta turística ao nível do alojamento local e seus impactos no final do período 2017-2020.

31



CÁLCULO DOS CENÁRIOS

Este método possibilita obter aproximações numérica de funções complexas com baixo nível de erro associado em situações em

que não é viável, ou mesmo impossível, obter uma solução pelo menos determinística.

Desta forma, foi possível, através da realização de um milhão de estimativas/simulações da potencial combinação da aleatorização das

variáveis dentro da normalidade das funções antes apuradas, identificar a função da distribuição de potenciais resultados e gerar três

cenários e seus determinantes de base:

• Cenário base: correspondente ao intervalo definido por ± 1 desvio padrão em relação à média, acumulando em si 68% dos

resultados potenciais. Constitui-se assim como o cenário de maior probabilidade de ocorrência e verosimilhança.

• Cenário otimista: correspondente ao intervalo definido entre 1 e 2 desvios padrão positivos em relação à média,

acumulando em si 14% dos resultados. Corresponde a um conjunto de resultados mais positivos e potencialmente realistas;

• Cenário pessimista: correspondente ao intervalo definido entre 1 e 2 desvios padrão negativos em relação à média,

acumulando em si também cerca 14% dos resultados. Corresponde a um conjunto de valores mínimos de impacto expectável.

32



33

4. IMPACTO ECONÓMICO EM 2016

O IMPACTO ECONÓMICO DO ALOJAMENTO LOCAL NA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA EM 2016


4.1 IMPACTO ECONÓMICO DIRETO4.1.1 DETERMINAÇÃO DO VALOR

34

MÉTODO DEA – DIRECT EXPENDITURES ANALYSIS

No âmbito do presente trabalho, e como base da estimativa do impacto económico do Alojamento

Local, foi efetuado o cálculo do impacto económico direto, ou seja, quantificados os gastos dos turistas

em alojamento e outros serviços turísticos junto das unidades de alojamento local.

Deste modo foi utilizado o método DEA – Direct Expenditures Analysis, reconhecido académica e

empresarialmente como sendo um dos métodos mais eficazes e práticos no estudo e compreensão do

impacto económico de uma determinada realidade. É, por norma, o método mais utilizado por

agências governamentais e supra-nacionais, bem como por empresas ligadas à avaliação de impacto

económico, por permitir uma quantificação circunstanciada e mais rápida do impacto dos gastos

diretos como medida de análise de retorno de determinada realidade.

O método DEA envolve a consideração de gastos diretos associados ao fenómeno (no caso, o

Alojamento Local) e que são injetados numa economia por fontes externas ao fenómeno.

Representam gastos incrementais em alojamento e outros serviços que, sem esta realidade, não

seriam realizados no espaço económico em análise, no caso a Área Metropolitana de Lisboa.



35

PRESSUPOSTOS E CRITÉRIOS

O método DEA avaliou assim da capacidade direta do Alojamento Local em gerar vendas no âmbito das suas atividades primárias,

tendo a equipa de projeto realizado uma estimação do valor total despendido pelos turistas nas unidades de Alojamento Local durante

o ano de 2016 em alojamento e outros serviços. A estimativa realizada tomou em linha de conta:

• Número de unidades de Alojamento Local disponíveis durante o ano de 2016 e, para as unidades que abriram ao público no

decurso de 2016 foi considerado, de forma proporcional, o tempo em que estiveram já abertas;

• Número máximo de hospedes admissível por cada unidade de Alojamento Local, conforme reportado no Registo Nacional;

• Sazonalidade e taxa de ocupação anual, bem como nível de ocupação do Alojamento Local (em função da capacidade máxima

reportada) por tipologia;

• Preço médio por hospede, conforme aferido pelo projeto Quality e validado por consulta a plataformas de reserva online;

• Repartição proporcional das receitas dos Alojamentos Locais entre proveitos de alojamento (89,7%) e outros proveitos

(10,3%) e consideração de valores de emprego e capacidade de geração de VAB conforme aferido pelos Quadros Sectoriais da

Central de Balanços do Banco de Portugal e respetiva Informação Empresarial Simplificada (IES) associada aos Códigos de

Atividade Económica 55201 e 55204.



36

UM SECTOR COM IMPACTO CRESCENTE

O impacto económico direto estimado é de 285,9 milhões de euros, resultantes

na sua quase totalidade das receitas estimadas com a prestação de serviços de

alojamento.

Os Apartamentos são a tipologia que mais contribui para a geração deste valor

com 59,6%, sendo seguidos pelos Estabelecimentos de Hospedagem (22,0%).

Hostels com 10,9% e Moradias com 7,5% contribuem de forma menos impactante.

O valor apurado é muito significativo, mas revela potencial para em 2017 ser

significativamente superior, pois grande número das unidades consideradas

indicou ter aberto ao público no decurso de 2016, não estando assim ainda em

”velocidade de cruzeiro”.

Os valores apresentados incluem IVA à taxa legal aplicável em vigor de 6% para o

alojamento e de 23% para outros proveitos e serviços. Os valores também incluem

valores respeitantes a comissões pagas pelos Alojamentos Locais a plataformas de

reservas e divulgação, enquanto serviços prestados aos mesmos.

FIGURA 3 – IMPACTO ECONÓMICO DIRECTO

Fonte: Elaboração própria

em gastos diretos dos turistas nas

unidades de Alojamento Local

285,9M€


4.1 IMPACTO ECONÓMICO DIRETO4.1.2 OUTROS CONTRIBUTOS DIRECTOS

37

ALOJAMENTO LOCAL É UM FORTE DINAMIZADOR DIRETO DA ECONOMIA

A atividade do Alojamento Local é uma forte geradora de Valor Acrescentado Bruto, contribuindo na zona da Área Metropolitana de

Lisboa, para o aumento do PIB em 97,4 milhões de euros, dos quais 51,4 milhões de euros foram distribuídos em salários, outras

retribuições e subsídios.

O Estado, entendido quer ao nível central, quer ao nível local, beneficia também do desenvolvimento da atividade de alojamento,

recolhendo um total de cerca de 49 milhões de euros, cuja composição será detalhada nas páginas seguintes.

FIGURA 4 – OUTROS CONTRIBUTOS DIRECTOS


Contributo para o PIB

Valor Acrescentado Bruto

gerado

97,4M€

Rendimento do trabalho

Valores pagos em salário

e outras retribuições

51,4M€

Emprego

Volume estimado de

pessoas ao serviço

5.706

Receitas para o Estado

Impostos, contribuições e taxas, bem como

redução nos gastos com prestações sociais

48,8M€

Taxa turística

Taxa Turística cobrada

pelo Alojamento Local

4,5M€


4.1 IMPACTO ECONÓMICO DIRETO4.1.2 OUTROS CONTRIBUTOS DIRECTOS

38

UMA ESTRUTURA DE CUSTOS QUE REFLECTE MUITAS PEQUENAS EMPRESAS E PEQUENOS PROPRIETÁRIOS

Os dados apresentados na página anterior derivam de indicadores e variáveis computados a partir do projeto Quality, INE e Banco de

Portugal.

Especificamente, os dados referentes à estrutura de receitas e custos dizem respeito aos indicadores sectoriais obtidos junto da

Central de Balanços do Banco de Portugal e Instituto dos Registos e Notariado\Informação Empresarial Simplificada dos Códigos de

Atividade Económica 55201 e 55204, tipificados como os associados ao Alojamento Local, tendo permitido o cálculo dos valores antes

apresentados.

O Valor Acrescentado Bruto, bem como outros indicadores relacionados com a estrutura de custos tipo, são obtidos como uma função

do volume médio de negócios, conforme aferido nos Quadros Sectoriais da Central de Balanços do Banco de Portugal, cujos valores

tendem a estar em consistência com os apurados no projeto Quality.

O valor da taxa turística está conforme os dados divulgados pela Câmara Municipal de Lisboa para as receitas geradas neste âmbito.


4.1 IMPACTO ECONÓMICO DIRETO4.1.3 RECEITAS PARA O ESTADO

39

ALOJAMENTO LOCAL CONTRIBUI ATIVAMENTE PARA O BEM COMUM

O Estado é um claro beneficiário da atividade do Alojamento Local, pois este contribui a vários níveis para as várias instituições e

dimensões de intervenção das funções do Estado.

O Alojamento Local é responsável pela geração de contributos no valor de 48,8 milhões de euros ao nível de:

• Impostos sobre o consumo, em concreto os valores de IVA cobrados sobre as prestações de serviços - 6% para

alojamento e 23% para outros serviços;

• Impostos sobre o rendimento, ao nível do IRS e IRC (conforme a natureza do proprietário), bem como outros impostos

indiretos e taxas de vária natureza, conforme reportado nos Quadros Sectoriais disponibilizados pelo Banco de Portugal;

• Segurança Social, mensurando os contributos positivos em duas dimensões:

• Contribuições devidas para a mesma por entidades patronais e trabalhadores, em consequência das

remunerações do trabalho auferidas;

• Redução do pagamento de prestações sociais de vários tipos e níveis a pessoas desempregadas e em situações de

fragilidade e risco social que encontraram emprego em Alojamento local.


4.1 IMPACTO ECONÓMICO DIRETO4.1.3 RECEITAS PARA O ESTADO

40

IMPOSTOS DIRETOS SÃO A PRINCIPAL FONTE DE RECEITAS PARA O ESTADO

As receitas geradas em sede de IVA representam a maior parte do total de receitas estimado para o Estado via Alojamento Local

numa lógica de impacto direto, atingindo um total de quase 21 milhões de euros.

Os fluxos financeiros positivos relacionados com a Segurança Social são a segunda área mais relevante, contribuindo assim

para uma maior sustentabilidade de todo o sistema contributivo com 16,6 milhões de euros. Destaque ainda para a ainda menor

contribuição dos impostos sobre o rendimento que, em conjunto com os impostos indiretos, são responsáveis por 11,6 milhões

de euros, equivalente a cerca de 4,1% do total de vendas.

Impostos sobre o consumo de

serviços prestados e vendas

realizadas pelo AL

20,6M€

IVA

Impostos sobre o rendimento,

bem como impostos indiretos e

outras taxas

11,6M€

IRS, IRC e outros

16,6M€

Segurança Social

Contribuições para a Segurança

Social (empregadores e trabalhadores)

e poupança por redução de

prestações de desemprego

FIGURA 5 – ORIGEM DAS RECEITAS PARA O ESTADO EM FUNÇÃO DA SUA NATUREZA



4.2 IMPACTO ECONÓMICO SECUNDÁRIO4.2.1 NÍVEIS DE IMPACTO

41

IMPACTO FORTE AO LONGO DA CADEIA DE VALOR DO TURISMO

O impacto económico do Alojamento Local estende-se para além do seu impacto direto, ao criar dinamização das atividades

económicas a montante e a jusante, quer por via das suas compras a fornecedores, quer por via das compras dos turistas. Neste

efeito devemos também considerar o efeito na economia das compras realizadas pelos colaboradores que trabalham em

Alojamento Local, bem como nas empresas que prestam serviços ao mesmo, de forma a quantificar, de forma rigorosa, este

impacto com efeito cumulativo e em cascata.

Este impacto é denominado de impacto económico secundário, sendo considerado no âmbito deste relatório como:

• Impacto indireto: respeitante aos gastos realizados pelos turistas alojados em unidades de Alojamento Local, quer em

viagens de negócio, quer em viagens de lazer, no decurso da sua estadia, excluindo despesas de transporte até ao destino

(viagens áreas, principalmente);

• Impacto induzido: reflete o efeito de dinamização em cascata na economia das compras efetuadas pelas unidades de

Alojamento Local em virtude da sua atividade e das compras efetuadas pelos colaboradores destas unidades e de todas as

empresas envolvidas. Visa captar e incorporar o efeito de incorporação sistemática do Alojamento Local no Turismo, em

particular, e na atividade económica da Área Metropolitana, em geral.


4.2 IMPACTO ECONÓMICO SECUNDÁRIO4.2.2 DETERMINAÇÃO DO IMPACTO ECONÓMICO INDIRECTO

42

IMPACTO FORTE MUITO ALÉM DO ALOJAMENTO

O apuramento dos gastos dos turistas resulta da aplicação dos indicadores obtidos no

Inquérito Motivacional do Observatório do Turismo da Associação de Turismo de Lisboa

com respeito ao gasto médio diário individual no destino pelos turistas em 2015.

Os valores considerados como referência, entendidos como gastos médios diários por

turista em viagem (ponderando viagens de lazer e de negócios), foram:

• Alimentação: 33,50 euros;

• Atrações: 6,41 euros;

• Deslocações dentro da cidade: 6,62 euros;

• Compras, entretenimento e outros gastos: 23,13 euros.

O impacto económico indireto correspondeu à soma das despesas diárias por turista e

sua multiplicação pelo número de hospedes/dia em Alojamento Local, o que permitiu

apurar um total de 549,6 milhões de euros de despesa turística adicional ao

alojamento.

FIGURA 6 – IMPACTO ECONÓMICO INDIRECTO


em gastos realizados pelos turistas em

Alojamento Local (alimentação, atrações,

deslocações e outras compras)

549,6M€


4.2 IMPACTO ECONÓMICO SECUNDÁRIO4.2.3 DETALHE DO IMPACTO ECONÓMICO INDIRECTO

TURISTAS EM ALOJAMENTO LOCAL GERAM DINAMIZAÇÃO ALARGADA DAS ATIVIDADES TURÍSTICAS

A figura 7 apresenta, em detalhe, as várias dimensões que permitiram computar e obter o valor global de quase 550 milhões

adicionais alocados aos turistas em Alojamento Local.

Tal permite verificar que o gasto mais significativo decorre de despesas de alimentação com 263,3 milhões de euros, seguido pelos

gastos em entretenimento, compras e outros gastos que apresentam um valor de 182,5 milhões de euros. As restantes despesas

apresentam valores menores derivados de aquisições médias de menor valor em transporte e entradas em espaços culturas.

FIGURA 7 – GASTOS REALIZADOS DURANTE A ESTADIA PELOS TURISTAS EM AL


Alimentação

gastos em refeições

263,3M€

Deslocações

gastos em títulos de transporte, táxis

e outras formas de deslocação

52,2M€

Outros gastos

gastos em compras, entretenimento

e outros gastos

182,5M€

Atrações

50,6M€gastos em entradas e acessos

a atrações turísticas

43


4.2 IMPACTO ECONÓMICO SECUNDÁRIO4.2.4 DETERMINAÇÃO DO IMPACTO ECONÓMICO INDUZIDO

44

ALOJAMENTO LOCAL COMO FACTOR ENERGIZANTE DA ECONOMIA

A evolução dinâmica de um sector de atividade produz um efeito catalisador em cascata dinamizando sectores conexos (normalmente

os fornecedores de inputs na sua cadeia de valor), bem como libertando rendimento adicional (via rendimentos de trabalho e capital) que

será transformado na sua maioria em consumo e assim, consequentemente, apoiar o desenvolvimento de outros sectores numa lógica

de ecossistema comunicante.

Para a estimação do impacto induzido, foi efetuada uma revisão aprofundada da literatura para encontrar coeficientes de

estimação adequados e passíveis de ser utilizados por analogia (em termos de natureza, âmbito e cobertura económica e geográfica).

Estes indicadores, denominados de multiplicadores, foram determinados a partir de estudos EIA (Economic Impact Assessment) com

utilização de metodologias Input-Output, tidas como as mais ajustadas e com menor erro potencial associado.

Os multiplicadores foram aferidos para determinar o impacto induzido do Alojamento Local em três dimensões:

• Valor de vendas (output) adicional gerado;

• Valor do contributo para o PIB, em termos de somatório do Valor Acrescentado Bruto multi sectorial; e

• Emprego gerado nos sectores conexos em função do aumento da atividade potenciado.



45

MULTIPLICADOR DO IMPACTO EM TERMOS DE RECEITAS/VENDAS

Sobre a identificação do valor mais adequado para utilização como referência nesta

estimativa, foram pesquisados e encontrados na literatura multiplicadores de

impacto, considerando nações, capitais ou grandes áreas metropolitanas, com

valores entre 1,5 e 3,3, com prevalência dos valores no intervalo 1,5 a 2,2.

Após isso, foi assumida uma postura cautelosa e utilizados:

• 1,75 - o valor médio do terço inferior de valores obtidos - para o que

denominamos de uma estimativa cautelosa;

• 2,9 - o valor médio do terço superior de valores obtidos para o limite

superior (ambos após exclusão de outliers), para uma estimativa

moderadamente otimista.

Dessa forma, ao nível do impacto induzido em termos de vendas, foi possível

estimar um impacto situado num intervalo compreendido entre cerca de 500 e

830 milhões de euros, consoante a bondade da estimativa a referenciar.

FIGURA 8 – IMPACTO ECONÓMICO INDUZIDO


Valor de vendas geradas na economia pelas

compras do Alojamento Local para a sua atividade

e pelas compras do agregado dos colaboradores

500,4M€ a 829,2M€



46

MULTIPLICADOR DO IMPACTO EM TERMOS DE EMPREGO E CONTRIBUTO PARA O PIB

De forma semelhante e complementar, procurou-se estimar o diferencial gerado pelo Alojamento Local em outros sectores na

geração de VAB e emprego, enquanto contributo de crescimento económico sustentado para uma economia mais saudável.

Sobre o contributo para o PIB foram recolhidos da literatura multiplicadores de impacto para este item, considerando áreas de

impacto alargadas (regiões nacionais, capitais ou grandes áreas metropolitanas – devido à natureza dos fluxos, seu impacto

combinado e similitude com a tipologia de área em consideração), com valores entre 0,65 e 3,14. Para uma estimativa cautelosa

foi utilizado como multiplicador de 0,75 - o valor médio do terço inferior de valores obtidos, para efeitos de cálculo, tendo sido

utilizado para uma estimativa moderadamente otimista o valor de 2 - o valor médio do terço superior de valores obtidos.

Para o cálculo de impactos induzidos ao nível do emprego, constatou-se que artigos recentes (2015) publicados por autores

portugueses na área do turismo apontam para um volume de criação de emprego na ordem de 47 empregos em sectores

adjacentes por cada milhão de euros gerado de receita turística no sector “base”. Tal é consistente com a revisão de literatura

alargada e internacional que aponta valores entre 40 a 48 empregos a tempo inteiro gerados para esse nível de grandeza.

Estes multiplicadores e seus coeficientes foram observados a partir de estudos EIA com base em modelizações I-O, tidos como

os mais adequados para este tipo de projeções, conforme revisão de literatura académica e profissional realizada.



47

FORTE ALAVANCAGEM DO PIB E EMPREGO

A aplicação dos multiplicadores técnicos antes

apresentados para a determinação do impacto induzido

permitiu verificar e compreender um impacto ainda mais

significativo gerado pelo Alojamento Local.

Em termos de contributo para o PIB, o Alojamento Local

induziu um acréscimo de 214,5 a 571,9 milhões de euros

em termos de Valor Acrescentado Bruto, o que se refere,

grosso modo, ao total de salários, rendas, juros e proveitos

gerados e distribuídos devido ao efeito da satisfação das

necessidades do AL e famílias dos seus colaboradores.

Este efeito de dinamização económica gerou também o

equivalente a cerca de treze mil e quinhentos empregos

a tempo inteiro nos outros sectores da economia, em

virtude das compras induzidas estimuladas.

FIGURA 9 – IMPACTO ECONÓMICO INDUZIDO


Valor Acrescentado Bruto gerado,

de forma induzida, para a economia

Contributo adicional para o PIB

Número de empregos gerados como

resultado da dinamização da

economia via a atividade do

Alojamento Local

13.439

Contributo adicional para o emprego

214,5 M€

a 571,9M€


4.3 IMPACTO ECONÓMICO TOTAL

48

Benefícios indiretos Benefícios induzidos

1.335,9M€ a 1.664,7M€

Benefícios diretos

em gastos diretos dos

turistas nas unidades

de Alojamento Local

285,9M€via efeito multiplicador na

economia da atividade do

Alojamento Local nos

sectores a montante

500,4M€ a 829,2M€

em gastos realizados pelos turistas

de Alojamento Local (alimentação,

atrações, deslocações e outras

compras)

549,6M€

FIGURA 10 – IMPACTO ECONÓMICO TOTAL E POR COMPONENTEALOJAMENTO LOCAL: UMA

REALIDADE INCONTORNÁVEL

O impacto económico total é

estimado num valor compreendido

entre 1.336 milhões de euros e 1.665

milhões de euros para o ano de 2016,

resultante dos impactos parcelares

apresentados anteriormente.

Os intervalos de valores apresentados

correspondem a uma estimação

considerando valores mais

conservadores para o intervalo inferior

e moderadamente otimistas para o

intervalo superior, conforme detalhes e

notas metodológicas apresentadas

antes. Fonte: Elaboração própria

49


5. CONTRIBUTO PARA A ECONOMIA DA

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA EM 2016


5. CONTRIBUTO PARA A ECONOMIA DA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA EM 20165.1 PESO DO ALOJAMENTO LOCAL NO TURISMO

50

CONSIDERAÇÕES METODOLÓGICAS PRÉVIAS

Para a determinação deste indicador, foi levada em linha de consideração, a soma dos Benefícios Diretos e Benefícios Indiretos

gerados pelo Alojamento Local na Área Metropolitana de Lisboa, para então compreender a sua representatividade nas

receitas geradas pelo Turismo na Área Metropolitana de Lisboa. A soma dos benefícios totalizou 835,6 milhões de euros.

Para aferir esta receita, e face à ainda indisponibilidade das contas satélite* do Turismo (TSA) ao nível do INE (espera-se a

publicação dos primeiros resultados em meados de 2017, após um interregno desde 2010), pesquisamos os dados disponibilizados

pelo WTTC sobre Portugal e utilizámos os seus cálculos de TSA com base na metodologia desenvolvida por esta entidade em

colaboração com Eurostat, UNWTO e OCDE, tomando como referência os dados finais já disponíveis para 2016.

Estes dados indicam, para Portugal em 2016, uma despesa realizada no território nacional de 22,3 mil milhões de Euros,

repartidos entre:

• Receitas turísticas de visitantes estrangeiros (15,0 mil milhões de Euros) - “visitor exports”;

• Receitas turísticas de residentes portugueses (7,3 mil milhões de Euros) - “domestic expenditure”.

*Nota: Contas Satélite são um instrumento de contabilidade pública, complementar aos indicadores globais, utilizado para criar indicadores sistematizados de dados

económicos sobre um dado sector (como o Turismo), aumentando o conhecimento sobre o mesmo e respondendo a necessidades específicas de dados sobre o mesmo.



51

CONSIDERAÇÕES METODOLÓGICAS PRÉVIAS (CONTINUAÇÃO)

Os últimos dados nacionais de referência, como revelados recentemente pelo INE e Banco de Portugal, apontam para

Receitas Turísticas de Estrangeiros em 2016 para o total de Portugal no valor de 12.680,5 milhões de euros, valor algo

inferior aos 15 mil milhões de euros referidos pelo WTTC.

Dessa forma, e adotando uma postura de rigor e cautela, consideraremos o valor inferior divulgado pelo INE, como referência

para a consideração dos gastos turísticos dos não residentes, mas mantendo a mesma proporção na relação com a despesa de

residentes portugueses. Assim teremos como valores ajustados:

• Receitas turísticas de visitantes estrangeiros: 12.689,5 milhões de Euros como “visitor exports”;

• Receitas turísticas de residentes portugueses 6.171 milhões de Euros como “domestic expenditure”.

• Total de receitas turísticas em Portugal em 2016: 18.860,5 milhões de Euros.



52

COMPREENSÃO DO CONTRIBUTO PARA A DINÂMICA AO NÍVEL DA

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

Para determinar o peso da região no total das despesas turísticas, recorremos

à repartição do número de dormidas entre residentes e estrangeiros em

Portugal e na Área Metropolitana de Lisboa em 2016, conforme INE e Anuário

do Turismo/Turismo de Portugal para 2016 como critério de repartição, tendo

sido verificado que a AML acolheu um total de:

• 26,4% das dormidas totais de visitantes estrangeiros;

• 19,9% das dormidas totais de visitantes residentes.

A multiplicação destes coeficientes pelos valores apurados sobre a origem das

receitas turísticas permitiu estimar um total de 4.578 milhões de euros como a

receita turística total na AML.

O peso do Alojamento Local no Turismo desta região, via seus benefícios

diretos e indiretos, é assim estimado em 18,3% (835,6 sobre 4.578 M€).

Peso dos gastos realizados pelos turistas em

Alojamento Local durante a estadia(alojamento, refeições, transportes, compras e outros gastos)

no total das despesas turísticas na Área

Metropolitana de Lisboa em 2016

18,3%

FIGURA 11 – PESO DO AL NAS RECEITAS TURÍSTICAS DA

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA



5. CONTRIBUTO PARA A ECONOMIA DA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA EM 20165.2 PESO DO ALOJAMENTO LOCAL NA ECONOMIA (PIB)

53

CONSIDERAÇÕES METODOLÓGICAS PRÉVIAS

De forma semelhante, considerou-se útil e importante aferir do impacto no PIB passível de ser atribuído de forma imediata ao

Alojamento Local nesta região, tendo sido verificado que o incremento no PIB gerado pelo AL é de 311,8 a 669,3 milhões de euros,

derivado de:

• VAB gerado imediatamente pelo AL, de forma direta no total de 97,4 milhões de euros;

• VAB gerado na restante economia de forma induzida, estimado entre 214,5 a 571,9 milhões de euros, consoante se

considere uma estimativa cautelosa ou moderadamente otimista.

O cálculo do PIB da região tornou-se também necessário, tendo-se verificado os dados do INE referentes às contas nacionais e a sua

decomposição em regiões NUTS II, sendo que os dados para 2016 ainda não se encontravam disponíveis com este nível de detalhe –

apenas foi possível verificar o valor do PIB em 2016 para o total de Portugal: 184.931 milhões de euros.

Os valores mais recentes disponíveis (2015) indicam um peso relativo da região de 36,4% no total do PIB nacional. Assim, e

considerando o ritmo de evolução do PIB considerou-se prudente assumir que, para 2016, o peso da região no total do PIB nacional

se mantinha em 36,4%, resultando num valor de 67.315 milhões de euros para o PIB gerado na Área Metropolitana de Lisboa.


5. CONTRIBUTO PARA A ECONOMIA DA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA EM 20165.2 PESO DO ALOJAMENTO LOCAL NA ECONOMIA (PIB)

54

CONTRIBUTO PARA O PIB DA AML

Considerando o valor do PIB gerado e projetado para a região em

2016, no valor de 67.315 milhões de euros, e o contributo gerado

pelo AL para o mesmo (estimado entre 311,8 e 669,3 milhões de

euros, conforme a página anterior), procedemos ao cálculo do peso

do AL para o PIB desta região geográfica.

O contributo apurado do Alojamento Local e atividades

dinamizadas via fornecimentos ou consumos dos famílias dos seus

colaboradores e proprietários aferido é de entre 0,46% a 1,00% do

PIB gerado na Área Metropolitana de Lisboa.

Estes valores resultam da consideração de estimativas

conservadoras, para a obtenção de um limite inferior de impacto,

bem como estimativas para um cenário moderadamente otimista,

que conduziram ao valor de um limite superior de impacto.

Contributo do Alojamento Local e

atividades induzidas para o total do PIB da

Área Metropolitana de Lisboa em 2016

0,46% a 1,00%

FIGURA 12 – PESO DO ALOJAMENTO LOCAL NO PIB DA ÁREA

METROPOLITANA DE LISBOA


55


6. EXPORTAÇÕES TURÍSTICAS


6. EXPORTAÇÕES TURÍSTICAS6.1 IMPACTO ECONÓMICO TOTAL DOS NÃO RESIDENTES

56


1.049,7M€ a 1.301,9M€

Benefícios diretos


turistas estrangeiros

nas unidades de

Alojamento Local

219,3 M€via efeito multiplicador na


Alojamento Local nos

sectores a montante

383,8M€ a 636,0M€


estrangeiros em Alojamento Local

(alimentação, atrações, deslocações

e outras compras)

446,6M€

FIGURA 13 – IMPACTO ECONÓMICO TOTAL ATRIBUÍDO A NÃO RESIDENTESFORTE PESO DE NÃO RESIDENTES

O impacto económico gerado também foi

aferido face à natureza de origem primária

das suas receitas, consoante se tratassem

de turistas nacionais ou estrangeiros.

Para a geração da estimativa do impacto

dos turistas estrangeiros, apuramos o

peso dos turistas estrangeiros no total das

dormidas realizadas em 2016 na Área

Metropolitana de Lisboa (76,7%),

conforme os dados disponibilizados pelo

INE e compilados no Anuário do Turismo,

tendo ajustado os gastos médios dos

turistas e aplicado este coeficiente de

forma equitativa aos multiplicadores

apurados.Fonte: Elaboração própria


6. EXPORTAÇÕES TURÍSTICAS6.2 OUTROS EFEITOS DE NÃO RESIDENTES

57

FIGURA 14 – OUTROS EFEITOS E CONTRIBUTOS GERADOS VIA NÃO RESIDENTESGERAÇÃO DE EMPREGO

A aplicação do coeficiente referido na

página anterior e computação dos seus

efeitos específicos , permite verificar que a

procura não residente gerou:

• Um contributo de cerca de 240 milhões

para o crescimento do PIB via

Alojamento Local e atividades conexas;

• Quase 16 milhões de euros de receita

de IVA cobrado;

• 3,6 milhões de euros em taxa turística

recolhida no concelho de Lisboa

• Criação de quase 15 mil empregos, de

forma direta e induzida ao longo da

economia.




gerado, quer de forma direta,

quer de forma induzida, pela

atividade do Alojamento Local

de turistas não residentes

239,2M€

Contributo para o emprego

Número de empregos gerados

como resultado da atividade do

Alojamento Local de turistas

não residentes, quer de forma

direta, quer de forma induzida

14.754

IVA

IVA cobrado no

Alojamento Local sobre o

alojamento de turistas

não residentes

15,8M€

Taxa turística



sobre o alojamento de

turistas não residentes

3,6M€

58


7. CONTRIBUTO PARA O MERCADO TURÍSTICO

INTERNO


7. CONTRIBUTO PARA O MERCADO TURÍSTICO INTERNO7.1 IMPACTO ECONÓMICO TOTAL DOS RESIDENTES

59


286,3M€ a 319,0M€

Benefícios diretos


turistas residentes nas

unidades de

Alojamento Local

66,6 M€via efeito multiplicador na



residentes nos sectores a

montante

116,6M€ a 193,2M€


residentes em Alojamento Local

(alimentação, atrações, deslocações

e outras compras)

103,1M€

FIGURA 15 – IMPACTO ECONÓMICO TOTAL ATRIBUÍDO A RESIDENTESTURISMO INTERNO RELEVANTE

O alojamento local contribui também, de

forma positiva, para o desenvolvimento

do turismo interno, tendo gerado um

benefício direto de 66,6 milhões de

euros gastos junto das unidades de

alojamento local.

Ademais, gerou impactos cumulativos

em termos de gastos em várias

atividades turísticas na Área

Metropolitana de Lisboa no valor de

103,1 milhões de euros, contribuindo

para um impacto total entre 286,3 e

319,0 milhões de euros, caso se

considere uma postura prudente ou

otimista, respetivamente.Fonte: Elaboração própria


60

FIGURA 16 – OUTROS EFEITOS E CONTRIBUTOS GERADOS VIA NÃO RESIDENTESCONTRIBUTO RELEVANTE

A dinâmica gerada pelo turismo interno a

nível de alojamento local na área

metropolitana de Lisboa, contribui de forma

muito significativa para o PIB com um total

de 72,7 milhões de euros.

De forma muito significativa, vemos um

forte contributo para o emprego a nível

local com cerca de quatro mil e quinhentos

empregos sustentados pela dinâmica do

turismo interno.

De realçar ainda os vários contributos em

termos de impostos e taxas,

nomeadamente 4,8 milhões de euros em

IVA e 1,1 milhões de euros em taxa turística

para o concelho de Lisboa.




gerado, quer de forma direta,

quer de forma induzida, pela

atividade do Alojamento Local

de turistas residentes

72,7M€

Contributo para o emprego


como resultado da atividade do


residentes, quer de forma

direta, quer de forma induzida

4.482

IVA

IVA cobrado no

Alojamento Local sobre o

alojamento de turistas

residentes

4,8M€

7. CONTRIBUTO PARA O MERCADO TURÍSTICO INTERNO7.2 OUTROS EFEITOS DOS RESIDENTES

Taxa turística



sobre o alojamento de

turistas residentes

1,1M€

61


8. REABILITAÇÃO URBANA


8. REABILITAÇÃO URBANA

62

REABILITAÇÃO URBANA POTENCIADA PELO BOOM DO AL

O boom do Alojamento Local e o seu regime fiscal tornaram mais atrativas a realização e rentabilização de investimentos na

construção nova e reabilitação urbana.

Os dados disponíveis sobre a reabilitação urbana na AML indicam um foco quase exclusivo na cidade de Lisboa e atribuem ao

Alojamento Local o papel de dinamizador de uma área que, até aí e não obstante os incentivos disponíveis, tardava em crescer.

Manuel Salgado, vereador da Câmara Municipal de Lisboa com o pelouro do Urbanismo e da Reabilitação Urbana refere, em

Outubro de 2016, que a “grande vantagem do alojamento local é recuperar imóveis para habitação” e estima que o Alojamento Local

investiu 27 milhões de euros na recuperação de edifícios nos últimos 5 anos.

A cidade de Lisboa observou em 2016 um aumento significativo desta dinâmica, com mais 53 edifícios residenciais

e mais de 180 em construção de acordo com o Lisbon Residencial Brick Index da consultora CBRE.

Estes edifícios são predominantemente projetos de reabilitação, vocacionados para o alojamento local,

arrendamento de curta duração e mercado estrangeiro, nomeadamente segundas casas.

63


9. TRIBUTAÇÃO DO ALOJAMENTO LOCAL NA

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA EM 2016


9. TRIBUTAÇÃO DO ALOJAMENTO LOCAL NA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA EM 20169.1 DINÂMICA E ENQUADRAMENTO FISCAL

64

AVALIAÇÃO DO RETORNO PARA O ESTADO – CONSIDERAÇÕES METODOLÓGICAS

As alterações no regime fiscal da tributação em IRS/IRC dos rendimentos gerados pelo Alojamento Local entre os anos de 2016 e

2017 levaram a um exercício de comparação entre as receitas potencialmente geradas com cada um, quando aplicadas ao ano

económico de 2016. Este exercício teórico visa compreender e estimar os encargos fiscais suportados pelo Alojamento Local em

termos de impostos, taxas e outros emolumentos enquanto fator gerador de competitividade, sustentabilidade e justiça social.

A parcela captada pelo Estado a título de impostos sobre o Rendimento, Impostos Indiretos e Taxas deste exercício foi obtida a partir

de um exercício de cálculo da taxa média efetiva de imposto, consoante a natureza do proprietário, e considerado consoante a

natureza jurídica dos titulares do registo no Registo Nacional de Alojamento Local. Assim, tomando 2016 como base:

• Empresários em nome individual/Particulares: considerando uma taxa média de IRS de 28% incidindo sobre 15% do valor

de alojamento (conforme Orçamento de Estado para 2016), conduzindo a uma taxa de 4,2% a que se somam 0,33% a titulo

de impostos indiretos e taxas, resultando numa taxa efetiva de tributação de 4,53%;

• Pessoas coletivas: considerando uma taxa média de IRC de 21% incidindo sobre 4% do valor de alojamento (conforme

Orçamento de Estado para 2016), conduzindo a uma taxa de 0,8% a que se somam 2,61% a titulo de impostos indiretos e

taxas, conforme Quadros Setoriais da Central de Balanços, resultando numa taxa efetiva de tributação de 3,45%.


9. TRIBUTAÇÃO DO ALOJAMENTO LOCAL NA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA EM 20169.2 COMPARAÇÃO ENTRE REGIMES

65

APLICAÇÃO EM 2016 DAS REGRAS DE 2017

TERIA AUMENTADO COLECTA EM 148%

A estimativa dos encargos suportados pelo AL e sua

estrutura de custos, caso fossem aplicadas em 2016

as regras estabelecidas pela Lei do Orçamento de

Estado para 2017, conduziu à verificação de

potencial evolução da taxa efetiva de encargos em:

• Particulares: 10,13%, face a 4,53% antes

apurados;

• Pessoas coletivas: 9,96%, face a 3,45%

antes apurados.

Estes incrementos traduzir-se-iam num aumento de

receita para o Estado em 17,2 milhões de euros,

148% superior ao enquadramento regulamentar que

esteve efetivamente em vigor.

FIGURA 17 – COMPARAÇÃO ENTRE REGIMES FISCAIS OE 2016/7

11,6M€

OE 2016 OE 2017

28,8M€ +17,2M€

4,53% 10,13% +5,60%

3,45% 9,96% +6,51%


Nota: foram considerados Impostos sobre Rendimentos, Impostos Indiretos e taxas. Não foram considerados

impostos sobre o consumo (IVA)

Taxa efetiva de encargos

de proprietários individuais

Taxa efetiva de encargos

de empresas

66

CENÁRIOS DE DESENVOLVIMENTO PARA O ALOJAMENTO LOCAL NA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA NO PERÍODO 2017-2020

10. CENÁRIOS PARA O ALOJAMENTO LOCAL NA

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA EM 2020:

MENSAGENS-CHAVE

Ao longo do processo de ideação e geração de cenários futuros para o alojamento local na Área Metropolitana de Lisboa , o

painel de peritos expressou um número de ideias-chave que, pela sua transversalidade e/ou impacto devem ser destacadas:


10. MENSAGENS-CHAVE

67

DINÂMICA DA PROCURA TURÍSTICA CONDICIONADA PELO

LIMITE DE CAPACIDADE DO AEROPORTO

Lisboa e a sua área metropolitana continuarão a crescer a bom ritmo em

número de visitantes, apenas limitado pelo atingir da capacidade máxima

do aeroporto no fim de 2018, mantendo-se plafonado até à abertura do

aeroporto no Montijo em 2021.

IMPORTÂNCIA DO IMOBILIÁRIO E RECUPERAÇÃO URBANA

O alojamento local é uma atividade em estreita conexão com a cadeia de

valor imobiliária, garantindo uma rentabilidade que justifica o esforço e

investimento de reabilitação, aspeto igualmente já realçado na primeira

parte do estudo de caracterização .

ALOJAMENTO LOCAL NA SUA JUVENTUDE

Esta atividade encontra-se em franco crescimento e, apesar de ligeiro

abrandamento no crescimento, não mostra sinais de aproximação de

maturidade, mas apenas de alguns ajustes aos modelos de negócio e

organização devido ao crescimento.

RECONVERSÃO DO PERFIL DO EMPREENDEDOR

Maior profissionalização do empreendedor e transferência da gestão

corrente para empresas terceiras especializadas de intermediação, aspeto

já introduzido nas principais conclusões do estudo de caracterização do

alojamento local na Área Metropolitana de Lisboa, igualmente

desenvolvido pelo Marketing FutureCast Lab do ISCTE-IUL.

REGULAMENTAÇÃO E CERTIFICAÇÃO É POSITIVA E DESEJADA

A regulamentação é vista de forma positiva e como reconhecimento do

sector, mas alguma demora na sua efetivação gera incerteza. Uma auto

certificação de entidade reconhecida reforça a credibilidade.

IMAGEM DO ALOJAMENTO LOCAL INJUSTAMENTE PENALIZADA

A imagem veiculada recentemente pelos meios de comunicação tende a

diabolizar o alojamento local e suas pretensas rentabilidades elevadas,

tomando-o como o principal fator para os valores elevados de

arrendamento urbano, sem destacar o produto de excelência e o seu

contributo para o turismo na área metropolitana de Lisboa.

68


11. EVOLUÇÃO DA PROCURA 2017-2020

EVOLUÇÃO E POSICIONAMENTO COMPETITIVO

A análise da potencial evolução da procura turística, concretizada em termos de número de turistas estrangeiros e nacionais, revela-se

de particular importância para aferir da sustentabilidade de um potencial aumento da oferta turística, nomeadamente em termos de

acomodação e de pressões competitivas incrementadas entre o alojamento local e a oferta hoteleira dita tradicional.

A evolução da procura turística foi estimada de forma muito positiva pelo grupo de peritos, apontando estes para uma estimativa

média de crescimento da procura no período 2017-2020 de cerca de 8,2%/ano, contribuindo particularmente o crescimento do

número de turistas estrangeiros com 9,0%/ano, sendo que o crescimento de turistas nacionais se cota em 5,6%.

A dinâmica da procura turística no período encontra-se devidamente sustentada por:

• Forte dinâmica promocional de Portugal;

• Imagem positiva e vibrante de Lisboa e sua área metropolitana, alicerçada por vários prémios de referência;

• Destino ainda bastante abaixo dos principais destinos europeus de city-break em termos do seu potencial de carga turística;

• Elevada competitividade do valor da relação qualidade/preço nas várias alternativas de alojamento;

• Competitividade económica do destino em despesas não relacionadas com o alojamento (refeições, entretenimento, outros.).


11. EVOLUÇÃO DA PROCURA 2017-202011.1 DINÂMICA TURÍSTICA

69

ENQUADRAMENTO E PROPOSTA DE VALOR

Ao nível do destino, também são geradas outras dinâmicas em termos de oferta de produto turístico e de alterações nas expectativas

e procura de produto que vão de encontro ao pontos fortes da Área Metropolitana de Lisboa, criando assim um conjunto de fatores adicionais de suporte. Em concreto, os peritos identificaram:

• Procura crescente de viagens curtas tipo city-break na Europa, especialmente com autenticidade e história;

• Desenvolvimento e oferta de novas rotas áreas de/para novos destinos, nomeadamente low cost;

• Oferta de alternativas e novos produtos turísticos Sea+Sun+Surf na Área Metropolitana de Lisboa, permitindo

combinar vários tipos de objetivos turísticos numa visita, criando condições para estadias mais longas;

• Dinâmica inter-regional em que a visita a Lisboa e sua área metropolitana é um eixo facilitador ou etapa de uma visita a

outros destinos no país (devido ao principal ponto de entrada ser o aeroporto), beneficiando do desenvolvimento do

turismo em outras regiões e de outro tipo de visitas de motivação mais cultural, gastronómica ou afim;

• Segurança associada ao destino Portugal, de forma geral;

• Desenvolvimento de mais infraestruturas e novas centralidades turísticas ao longo da Área Metropolitana de Lisboa



70

INFRAESTRUTURAS AEROPORTUÁRIAS E HOTELEIRAS

A análise do aumento do número de hotéis licenciados na Área Metropolitana de Lisboa em 2016, bem como os projetos

admitidos a licenciamento revelam um forte dinamismo económico e a potencial antecipação de um aumento relevante e sustentável

da procura, tendo os peritos referido mesmo tal como indicador reflexo da sustentabilidade, quer da procura, quer da

rentabilidade associada ao alojamento, o que reforça os valores estimados obtidos para a procura.

O papel do aeroporto Humberto Delgado assume-se como um fator crítico para a performance da procura, na medida em que esta é

a principal porta de entrada de turistas na Área Metropolitana de Lisboa e a sua capacidade e dinâmica influencia decisivamente a

intensidade e tipo de fluxos turísticos.

Desta forma, os peritos antecipam uma taxa de crescimento acima da média do período, e a acompanhar as taxas registadas nos

dois últimos anos, durante os anos de 2017 (sobretudo) e 2018, período em que se estima que o aeroporto se aproximará do

máximo da sua capacidade. Após esse período, estima-se que em 2019 e 2020 possa existir um crescimento menos intenso do

número de turistas, resultante de um plafonamento da capacidade do aeroporto, não obstante poderem ser introduzidas

medidas operacionais que potenciem um ligeiro aumento no número de passageiros e aviões processados até à abertura da pista do

Montijo em 2021.



71

TIPOLOGIA DE TURISTAS

A Área Metropolitana de Lisboa possui uma grande capacidade de atração turística que é transversal e apela a turistas de variados

segmentos sociodemográficos e psicográficos e que cobre vários tipos de motivações à viagem, consideraram os peritos.

De forma global, estes concordaram que não se irá verificar a predominância de um estrato sócio demográfico na evolução no

período 2017-2020, pois a região possui produtos turísticos diferenciados que primam pela sua consistência e autenticidade na oferta,

criando uma experiência turística passível de encontrar recetividade de forma transversal.

Iniciativas recentes do Turismo de Portugal no aumento da penetração em novos mercados emissores de maior valor e junto de

turistas de maior valor acrescentado com melhor targeting psico-comportamental em plataformas digitais permitirão um aumento

qualitativo e quantitativo no perfil de turistas de maior valor, mas que, na opinião dos peritos apenas manifestarão impacto mais

visível de forma crescente a partir de metade do período.

Alguns peritos realçaram também como elemento mais diferenciador o perfil agora mais “camaleão” do turista que valoriza diferentes

motivações consoante o contexto, alternando luxo e conforto em trabalho vs. experiência local quando em família, o que levou (e bem) à

aposta na diversificação do produto turístico e sua promoção, nomeadamente cruzando percursos em cidade com percursos culturais e

de natureza fora dos centros urbanos.



72

SAZONALIDADE

A procura turística na Área Metropolitana de Lisboa tem sido marcada por um dinamismo assinalável que, na opinião dos peritos

abordados, tem sido possível satisfazer graças a uma resposta dinâmica dos operadores, nomeadamente aqueles em Alojamento

Local devido à sua multiplicidade, diversidade de oferta e rapidez na sua disponibilização ao mercado turístico.

Esta combinação de fatores levou a uma redução significativa dos índices de sazonalidade, registando-se apenas agora uma

quebra na taxa de ocupação nos meses de Dezembro (à exceção do fim-de-ano), Janeiro e Fevereiro. Novembro e Março tendem a

apresentar um comportamento misto, revelando melhores taxas de ocupação do que a época dita de verdadeiramente baixa. A

maioria dos peritos não estima uma melhoria das taxas de atuação atuais, mantendo-se os valores otimizados e positivos atuais.

Lisboa e a sua área tende a aproximar-se muito de um perfil similar a outras grandes capitais europeias, beneficiando de um

perfil tradicionalmente menos sazonal associado a city-break, ainda que registe alguma sazonalidade nas partes da região

mais ligadas a oferta de sol e praia.

Outros elementos como o aumento do número de eventos (ex.: websummit e outros de menor dimensão) em épocas baixas e novas

lógicas de abordagem direta a consumidores para estimular as reservas (via digital e content marketing), diminuindo a tradicional

dependência de operadores turísticos (que se focam em operações de Maio a Outubro) para reservas foram elementos também

referidos pelos peritos.



73

MELHORIA DA CAPACIDADE DE GESTÃO E EXPLORAÇÃO DO VALOR TURÍSTICO

A perceção entre os peritos é de que a Área Metropolitana de Lisboa é um destino acessível, quando comparado com as suas

congéneres e concorrentes europeias, apoiando estes também que o atual gasto médio do turista (excetuando transporte até ao

destino) é baixo, representando um ponto de partida com potencial de crescimento a médio prazo.

Uma breve análise aos Inquéritos Motivacionais ao Turista realizados pelo Turismo de Lisboa revela que o valor dos gastos no

destino, excetuando alojamento, aumentou 17,6% de 2015 para 2016, atingindo um valor de 82,23€.

Os peritos consideram que este forte ritmo de crescimento continuará no período 2017-2020, ainda que com menos

intensidade e em torno de um valor médio de 8,75%/ano, apoiando o seu racional justificativo em:

• A região é um destino barato, nomeadamente em termos de alimentação e transportes, quando vista a nível europeu;

• Forte potencial de desenvolvimento de oferta de entretenimento turístico;

• Incremento do número de turistas de mercados que tradicionalmente gastam mais como EUA, China, Brasil e Índia;

• Procura crescente pelos turistas de experiências turísticas e opções de valor acrescentado, a par com a oferta e

promoção de packs experienciais com maior nível de integração por plataformas como AirBnb, por exemplo.


11. EVOLUÇÃO DA PROCURA 2017-202011.2 GASTOS TURÍSTICOS

74

75


12. EVOLUÇÃO DA OFERTA DE ALOJAMENTO

LOCAL 2017-2020

UM MERCADO EM PLENO CRESCIMENTO

Os peritos abordados consideraram que o Alojamento Local enquanto realidade económica se encontra numa fase de

crescimento e afirmação e, apesar de estimarem diferenças de ritmo no crescimento das várias tipologias, este continuará a

registar fortes taxas de crescimento, sendo crível entrar apenas em 2019/2020 numa momento de maior estabilização e

preparação de entrada na maturidade.

No período 2017-2020 o Alojamento Local irá sofrer de naturais “dores de crescimento” e será marcado por vários movimentos

estruturais positivos que o colocarão num estadio de produtividade acrescida:

• Profissionalização da gestão do Alojamento Local, por via de 2 eixos:

• Aumento das competências dos proprietários, por formação ou por acesso a novas ferramentas de gestão;

• Proprietários em nome individual subcontratam empresas gestoras de espaços para alojamento local;

• Estimulação da geração de economias de escala;

• Novo e melhorado quadro regulatório, fiscalização e certificação melhorará o exercício virtuoso da atividade em condições

concorrenciais claras , encorajando situações ilegais ou projetos com menor rentabilidade a reconverterem-se ou a sair.


12. EVOLUÇÃO DA OFERTA DE ALOJAMENTO LOCAL 2017-202012.1 ESTADIO E DRIVERS DE EVOLUÇÃO

76

ENTRADA DE NOVOS PLAYERS ESTRATÉGICOS

Na opinião dos peritos, tende a haver a consideração de que o Alojamento Local irá passar por

uma fase de algum “deslumbramento” até 2018, caracterizado por rentabilidades atrativas e

franco crescimento.

Tal realidade irá conduzir à entrada de operadores imobiliários de dimensão elevada e,

tendencialmente, de capital estrangeiro que financiarão novos e mais ambiciosos projetos de

reabilitação urbana, focados em prédios ou outros empreendimentos que permitirão ganhar

economias de escala na sua operação após concessão a operadores locais especializados. A

componente imobiliária enquanto elemento alavancador do negócio de alojamento local será

reforçada e um fator crítico para o sucesso, nomeadamente no caso de Apartamentos e Hostels.

Sobre os níveis de concorrência, consideram os peritos que os mesmos são baixos e que existe

espaço significativo para a entrada de mais empresários/operadores. No entanto, antecipam que

possam ocorrer movimentos de acerto e reajustamento, derivados do fim de atividade de

unidades menos rentáveis após 2 a 3 anos de operação.



77

REFORÇO DE GRUPOS ESTRATÉGICOS

A investigação recolheu também junto do grupo de peritos a convicção da convergência dos

operadores de Alojamento Local em 3 grupos de perfis de explorador com abordagens

estratégicas e, sobretudo, operacionais diferenciadas:

• Pequenos proprietários, explorando até 3 ou 4 apartamentos, atuando de forma

individual, com competências limitadas e baixo nível de especialização, mas com forte

nível de diferenciação do produto e serviço;

• Empresas de média dimensão, especializadas em manutenção e intermediação,

gerindo entre 20 a 40 alojamentos locais, com bons níveis de organização e

especialização, conseguindo já captar algumas economias de escala, nomeadamente

por operação de prédios ou localizações com várias unidades;

• Empresas de grande dimensão, especializadas em intermediação e/ou associadas a

grandes promotores imobiliários ou grupos hoteleiros, gerindo um elevado número

de unidades e conseguindo obter uma maior estandardização da oferta.



78

MAIOR DINAMISMO EM APARTAMENTOS E HOSTELS

O período 2017-2020 será caracterizado por um maior dinamismo no aumento da oferta de:

• Apartamentos, sobretudo devido à maior facilidade de entrada no mercado (menor investimento), menor risco de

investimento (possibilidade de reconversão para arrendamento urbano) e elevada procura turística desta tipologia. De

notar que já representam 80,4% das unidades em atividade no final de 2016.

• Hostels, particularmente devido à qualidade e competitividade da oferta existente que tem obtido atrativos níveis de

rentabilidade, sobretudo ao nível imobiliário, bem como a forte procura deste tipo de oferta.

A oferta em Moradias e Estabelecimentos de hospedagem ditos de tradicionais continuará a aumentar nesse período, mas com taxas

de crescimento comparativas menores devido às suas localizações tendencialmente fora de espaços urbanos no caso de moradias, e

oferta estabilizada na área da hospedagem e menor pendor à inovação e risco dos empresários dessa tipologia.

No entanto, o ritmo de crescimento que se antecipa forte até 2018, terá tendência para redução após essa data devido à falta

de disponibilidades nos bairros históricos, mas que será compensado potencialmente por uma maior dinâmica e expansão da

reabilitação urbana em outras áreas próximas.


12. EVOLUÇÃO DA OFERTA DE ALOJAMENTO LOCAL 2017-202012.2 CAPACIDADE DE ALOJAMENTO

79

EXPANSÃO GEOGRÁFICA NA PROCURA DE NOVAS CENTRALIDADES

Apesar de uma das principais vantagens e fatores determinantes na procura ser

a localização, nomeadamente junto do centro histórico e seus bairros típicos,

creem os peritos que existem vários eixos de expansão potenciais:

• Desenvolvimento junto aos centros históricos, com ligações próximas

às atrações turísticas e outras centralidades;

• Valorização da proximidade do rio e do mar, bem como de outras

atrações naturais;

• Desenvolvimento, devido a uma maior facilidade e rapidez de

implementação, em áreas com oferta hoteleira reduzida ou inexistente

(como concelho de Mafra);

• Surgimento de novos conceitos relacionados sobretudo com mar e sol

em localizações como Ericeira, Setúbal e Sesimbra, apesar de uma

maior sazonalidade associada aos mesmos.



80

MUDANÇAS NA TIPOLOGIA DE OFERTA

Os peritos consideraram haver necessidade de clarificar potenciais dinâmicas específicas de mudança no período em prospetiva ao nível de cada tipologia. Desta forma, consideraram em particular que:

• Apartamentos irão continuar a crescer porque existe reabilitação, parque disponível para a mesma, bem como existem alguns apoios à sua concretização. Em paralelo, alguns peritos relevaram, que face ao menor investimento comparativo com o necessário para iniciar uma operação numa unidade hoteleira tradicional ou hostel, existe uma certa facilidade de entrada no alojamento local através desta tipologia. Assim e face à imagem errônea de elevados níveis de rentabilidade associados ao investimento, será crível a existência de um significativo volume de entradas e sobretudo saídas rápidas de pequenos investidores devido ao frustrar das expectativas relacionadas com a rentabilidade efetiva, disponibilidade necessária e outras limitações;

• Moradias: relevante dinâmica de abertura e registo de novas unidades, beneficiando sobretudo de desenvolvimento fora do meio urbano e associado a nichos Sea+Sun, turismo de natureza e/ou escapadas rurais;

• Estabelecimentos de hospedagem: dinâmica ligeira de crescimento pela incorporação de novas aberturas de guesthouses, mas continuam no entanto fragmentados e apresentam realidades muito diferentes e antigas;

• Hostels: empreendedores muito dinâmicos, mas limitados pela disponibilidade de imóveis.



81

DESENVOLVIMENTO DE ALOJAMENTO LOCAL ESTILO BOUTIQUE

Parece ser opinião consensual entre os peritos que a oferta de

Alojamento Local na Área Metropolitana de Lisboa tem boa qualidade

e ”nivelam” por cima aquilo que consideram ser as expectativas,

contribuindo para um elevado referencial de qualidade.

Nesse contexto, é crível o crescimento de uma oferta de segmento

superior, num patamar similar a luxo, com a recuperação de palacetes

para alojamento local, com melhor aproveitamento a nível cultural

para gerar uma experiência de alojamento diferenciada. Embora essa

oferta tenha um peso relativo reduzido, contribui de forma positiva para a

divulgação comercial e valorização do destino.



82

APARTAMENTOS E MORADIAS COM MAIOR CRESCIMENTO MÉDIO DA CAPACIDADE NO PERÍODO

De acordo com os findings anteriores e com base nas estimativas numéricas de crescimento geradas pelo painel

de peritos, verifica-se que:

• As tipologias Apartamentos e Moradias são as que apresentam maior potencial de crescimento

médio com um valor de 11,7%/ano, o que é particularmente importante, não só pelo valor em si, mas

também sobre a capacidade de dinamizar uma base de oferta já de si vasta e que registou forte

crescimento no passado, particularmente ao nível dos apartamentos;

• Os Hostels apresentam uma taxa de crescimento médio de 8,4%/ano, representando um dinamismo

dos seus empreendedores que é limitado pelas dificuldades em obter imóveis passíveis de serem

utilizados como hostels;

• Os Estabelecimentos de Hospedagem representam uma faixa de alojamento local que já pré-existia à

sua regulamentação e são um subsegmento de potencial de inovação baixo, e de menor capacidade de

desenvolvimento. Assim, face a tantos contatos diretos diretos estima-se uma taxa de crescimento

média de 7,3%/ano.



83

MANUTENÇÃO DA TAXA DE OCUPAÇÃO

Os peritos consideraram que a taxa de ocupação do Alojamento Local se encontra num nível histórico

elevado e que, não obstante haver espaço para a melhorar, tal se revela difícil para os próximos anos

referindo que:

• Taxas de ocupação já muito elevadas em época alta;

• Aumento de oferta concorrente de qualidade distribui clientes entre os estabelecimentos;

• Plataformas de reservas praticam políticas de proteção do cliente que permitem

cancelamento sem penalização do mesmo até cada vez mais próximo da data de estadia;

• Um segmento crescente de clientes revela comportamentos de reserva cada vez mais próximo

da data de estadia.

Desta forma, os peritos estimaram quantitativamente a manutenção das taxas de ocupação no

Alojamento Local para o período 2017-2020 em valores similares aos registados em 2016, mantendo

um nível de performance competitiva similar em todas as tipologias de alojamento.


84

12. EVOLUÇÃO DA OFERTA DE ALOJAMENTO LOCAL 2017-202012.3 TAXA DE OCUPAÇÃO

CONDIÇÕES DE BASE PARA A SUBIDA DO NÍVEL DE PREÇOS PRATICADO

A intensidade da evolução potencial dos níveis de preço médio praticados nas unidades de alojamento local não recolheu consenso

entre os peritos, embora estes concordem na sua generalidade com uma expectável subida de preços no período 2017-2020.

As razões apontadas de forma transversal para a subida sustentada de preços prendem-se com:

• Alojamento Local na Área Metropolitana de Lisboa é um produto tendencialmente superior e de excelência,

reconhecido internacionalmente e superior ao standard da oferta nos principais destinos turísticos;

• Nível atual de preços ainda bastante inferior às principais cidades europeias, sendo de esperar um movimento de

correção e maior aproximação às mesmas, sem no entanto atingir valores que levem à perda desta vantagem comparativa;

• Crescimento sustentado da procura turística a níveis superiores aos da oferta;

• Potencial acrescido de geração de receita do Alojamento Local via oferta de componente experiencial mais

diferenciadora e autêntica (e valorizada) pelo turista, em comparação com serviço mais standard da hotelaria tradicional,

gerando oportunidades de cross e up selling.


12. EVOLUÇÃO DA OFERTA DE ALOJAMENTO LOCAL 2017-202012.4 NÍVEL DE PREÇOS

85

POTENCIAIS MODERADORES DA EVOLUÇÃO DO NÍVEL DE PREÇOS

De forma inversa, também foram apontadas razões relevantes e moderadoras do potencial crescimento do nível de preços,

nomeadamente:

• Aumento expectável da oferta hoteleira tradicional, nomeadamente ao nível de 4 estrelas, considerando o elevado

número de projetos em fase de licenciamento, construção e abertura;

• Incremento na oferta de alojamento local que, sem baixar o nível de preços pois crê-se que irão manter níveis similares à

concorrência, irão tornar mais difíceis subidas de preços que não sejam claramente assentes em claro valor adicional;

• Potenciais descidas de preço de proprietários em dificuldades numa fase descente do seu ciclo de vida e antecipando a

sua saída do sector;

• Transparência concorrencial ao nível da verificação do preço dos concorrentes (via plataformas);

• Poder e pressão das plataformas para dinâmicas publi-promocionais com maior regularidade.



86

EVOLUÇÃO SUSTENTADA, MAS NÃO TÃO ACELERADA DO NÍVEL DE PREÇOS

Os peritos expressaram, de forma quantitativa e prudente, as suas antevisões para a evolução do nível de preços, oscilando entre valores de 5% a 6%, indicando uma evolução sustentada, mas não tão acelerada do nível de preços decorrente dos argumentos para uma subida de preços, mas, ao mesmo tempo, também dos argumentos moderadores. Em concreto, por tipologia de Alojamento Local, a média das suas estimativas para o crescimento médio anual do nível de preços no período 2017-2020 foram de:

• Apartamentos e moradias: +6,7%/ano;

• Hostels: +5,9%/ano;

• Estabelecimentos de hospedagem: +5,2%.

Os peritos referiram ainda que os valores apresentados encontram justificação adicional em:

• Aumento qualitativo de alguma oferta de alojamento local de maior luxo e tradição, como palacetes e novas guesthouses;

• Utilização de ferramentas de revenue management para otimização e maximização de preços e receitas;

• Boa capacidade de gestão da reputação e recomendação nas plataformas de reservas;

• Oferta de serviços experienciais conexos.



87

IMOBILIÁRIO E REGULAMENTAÇÃO COMO PRINCIPAIS ÁREAS DE OBSERVAÇÃO (1/2)

A investigação identificou junto dos peritos, para além da imagem de Portugal como um destino seguro, duas grandes áreas de

evolução que conexas com o alojamento local podem potenciá-lo ou limitar o seu desenvolvimento.

Por um lado, identificam o driver imobiliário e a reabilitação como um forte acelerador por:

• Entrada de novos atores institucionais, nomeadamente bancos estrangeiros e fundos de investimento imobiliário, na

aquisição e reabilitação urbana em Lisboa devido à rentabilidade face a outras capitais europeias;

• Esforço de investimento de turistas estrangeiros na aquisição de uma segunda residência (nomeadamente franceses,

britânicos, italianos), beneficiando de regime fiscal favorável aos aposentados estrangeiros que escolhem viver em Portugal,

sendo que durante parte do ano alguns destes alojamentos são afetos a Alojamento Local;

• Baixas barreiras à entrada de pequenos investidores;

• Baixas barreiras à saída do Alojamento Local, nomeadamente através de venda ou arrendamento urbano.


12. EVOLUÇÃO DA OFERTA DE ALOJAMENTO LOCAL 2017-202012.5 ACELERADORES E BARREIRAS

88

IMOBILIÁRIO E REGULAMENTAÇÃO COMO PRINCIPAIS ÁREAS DE OBSERVAÇÃO (2/2)

Ao nível de potenciais barreiras, emergiu a regulamentação, não pela sua natureza em si (pois a mesma parece ser vista de forma

genericamente positiva e desejada por todos), mas pela incerteza em torno da evolução da mesma. Em concreto, este é um tema

algo controverso, tendo os peritos expressado as suas opiniões em torno de:

• A regulamentação é desejada e necessária para assegurar transparência concorrencial e promover a saída do mercado de

operadores ilegais, unidades que operam com menores padrões de segurança ou negócios já afetados por baixa de

rentabilidade;

• A regulamentação em vigor desde cedo na emergência no fenómeno é tida como uma das razões para o sucesso do

sector e qualidade da sua oferta, por isso vêm a regulação de forma positiva, encarando eventuais medidas como

necessárias, nomeadamente em termos de justiça fiscal e para prevenir uma potencial bolha imobiliária com associada

irracionalidade no investimento;

• Necessidade de aproximar algumas regras a padrões em vigor na hotelaria, nomeadamente no caso dos hostels.

• São desejáveis iniciativas de certificação/garante de qualidade por parte de associações do sector para manutenção

da elevada qualidade que pauta o setor e que sirvam como referência de qualidade e assurance junto dos turistas.


12. EVOLUÇÃO DA OFERTA DE ALOJAMENTO LOCAL 2017-202012.5 ACELERADORES E BARREIRAS

89

90


13. ESTRUTURA COMPETITIVA DO ALOJAMENTO

LOCAL 2017-2020

PROMOÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO

A área de promoção e divulgação das unidades de Alojamento e da sua proposta de valor não parece ser uma área de

preocupação dos peritos em termos de lacunas.

De facto, a disponibilidade (e dependência) de plataformas de comercialização e reservas como AirBnb e Booking que, com

estratégias avançadas de dinamização, promoção digital e marketing automation, conseguem elevados níveis de eficácia na

comunicação e geração de reservas, mas tal poderá conduzir os proprietários a uma excessiva dependência dos mesmos,

especialmente no caso dos pequenos proprietários.

Um grupo relevante de peritos destaca também a necessidade de ir mais além da visibilidade acrescida gerada por estas plataformas,

investindo em gerir melhor a sua reputação nestas plataformas e redes sociais, apostando no engagement e na resposta às

notas partilhadas, sendo esta uma área de potencial lacuna, bem como a de dinamização da produção de conteúdos.

A necessidade de fazer a adequada gestão das disponibilidades e presença em várias plataformas é também uma área de

preocupação emergente, antevendo-se a disseminação da utilização de aplicações de software que agregam esta informação e

gerirão de forma mais inteligente esta situação.


13. ESTRUTURA COMPETITIVA DO ALOJAMENTO LOCAL 2017-202013.1 COMPETÊNCIAS ORGANIZATIVAS

91

GESTÃO E ORGANIZAÇÃO OPERACIONAL

Esta área foi tida como a principal área em que o desenvolvimento de competências pode ter um impacto determinante na

rentabilidade e sucesso sustentado da atividade dos proprietários, e, numa menor medida, de empresas gestoras de Alojamento Local.

Apesar de reconhecerem elevada capacidade de acolhimento e “saber receber” a par com uma formação tendencialmente superior

dos proprietários, os peritos indicam algumas áreas de eventual desenvolvimento de competências:

• Gestão financeira e cálculo de rentabilidade de operações e investimento:

• Conceitos de gestão hoteleira/manual de operações sobre os essenciais da gestão estratégica e diária do alojamento;

• Gestão do valor, preço e das receitas;

• Comunicação e gestão reputacional.

Alguns peritos reforçam especificamente alguns elementos como a necessidade de partilha de competências e estruturas

colaborativas entre proprietários (mas difícil devido a alheamento e uma excessiva desconfiança), eventual plataforma de compras

comuns e a desejável maior profissionalização das estruturas de gestão de empresas intermédias que gerem um maior número de

unidades.


13. ESTRUTURA COMPETITIVA DO ALOJAMENTO LOCAL 2017-2020 13.1 COMPETÊNCIAS ORGANIZATIVAS

92

ALOJAMENTO LOCAL E HOTELARIA: SAUDÁVEL CONVIVÊNCIA

A avaliação dos peritos à concorrência enfrentada pelo Alojamento Local no que concerne à atividade da hotelaria tradicional é de

que o aumento continuado e sustentado do número de turistas gera uma procura superior à oferta disponível no destino em

todos os formatos, permitindo manter os níveis de rentabilidade, diminuindo situações de tensão e de incremento de

concorrência direta.

Ademais, os mesmos peritos consideram que existem complementaridade entre as ofertas, com o Alojamento Local a possuir

particular adequação para suprir necessidades de alojamento de famílias e grupos de maior dimensão, bem como um segmento de

turistas mais experiencial que deseja vivenciar o destino de forma mais próxima, começando pelo alojamento local.

No entanto, face ao elevado número de aberturas de hotéis estimado para as zonas mais históricas no período 2017-2020, é crível

que o aumento da oferta de quartos coloque alguma pressão para a redução do ritmo de crescimento do nível de preços

praticado no mercado em 2019-2020.

Sobre a possibilidade de operadores hoteleiros prestarem serviços em apoio à gestão do alojamento local, os peritos consideraram

que, exceto situações pontuais, a generalidade dos operadores hoteleiros está orientada para a obtenção de economias de escala, e

por isso, será pouco provável encontrar num futuro próximo na Área Metropolitana de Lisboa este tipo de operações.


13. ESTRUTURA COMPETITIVA DO ALOJAMENTO LOCAL 2017-202013.2 ENQUADRAMENTO COMPETITIVO

93

ALOJAMENTO LOCAL: EVOLUÇÃO DE MODELOS DE NEGÓCIO

A principal mudança antecipada nos modelos de negócio ao nível do Alojamento Local no período 2017-2020 ao nível da estrutura

organizativa do alojamento local será a reconversão do perfil do explorador, via saída do mercado de empresários individuais com

passagem da atividade para empresas de média dimensão, intermediárias e especializadas na gestão de alojamento local.

Este esforço de consolidação revela a continuação do mercado numa fase de crescimento, com a evolução de modelos de negócio,

profissionalização e reajustamento de modelos competitivos, assentes sobretudo na procura de escala na gestão, compras, emprego

e outras atividades de suporte, sobretudo.

Alguns peritos realçam que poderá haver lugar à entrada de novas formas de operação resultantes de parcerias entre promotores

imobiliários e operadores existentes com know-how específico para uma mais rápida expansão do negócio, enquanto se assegura

especialização e aporte de know-how específico de negócio em operações de maior dimensão e escala como hostels ou prédios de

apartamentos totalmente dedicados ao alojamento local.

O potencial de desenvolvimento de ecossistemas colaborativos para gestão de operações de suporte, sobretudo entre pequenos

proprietários foi tido como pouco provável, a não ser que promovido por associação do sector como, por exemplo, plataforma de

compras.


13. ESTRUTURA COMPETITIVA DO ALOJAMENTO LOCAL 2017-202013.2 ENQUADRAMENTO COMPETITIVO

94

10 FATORES CRÍTICOS DE SUCESSO

A análise da partilha efetuada pelos peritos permite identificar dez fatores tidos como críticos para o sucesso do Alojamento

Local no período 2017-2020:


13. ESTRUTURA COMPETITIVA DO ALOJAMENTO LOCAL 2017-202013.3 FATORES CRÍTICOS DE SUCESSO

95

1. Produto de excelência

2. Localização

3. Política de dinamização imobiliária (para assegurar stock)

4. Presença otimizada nas plataformas de comercialização e

divulgação

5. Gestão da autenticidade da proposta de valor (para além do

preço)

6. Adoção de políticas ativas e ferramentas de revenue

management

7. Acolhimento de turistas e gestão reputacional

8. Regulamentação positiva e inteligente

9. Otimização das operações para acomodar eventuais pressões

competitivas e perdas de rentabilidade

10. Recursos qualificados (empregadores e colaboradores)

96


14. REGULAMENTAÇÃO E ENQUADRAMENTO

SOCIAL

REGULAMENTAÇÃO FISCAL E ECONÓMICA DESEJADA E VISTA DE FORMA POSITIVA

Os peritos consideram, de forma quase unânime, que irá ocorrer um incremento da regulamentação sobre o sector,

nomeadamente sobre questões de operação, mas também de ajustamento da carga fiscal e condições de legalidade e

competitividade de forma faseada e incremental no decurso da segunda metade de 2017 e 2018.

Eles indicam que vêm esta regulamentação crescente de forma positiva e que tal coloca importância e reconhecimento do

papel fundamental do sector, tendo alguns peritos mesmo dado como referência a regulamentação pioneira do alojamento local em

2008 como tendo criado as bases sólidas para um crescimento saudável e devidamente enquadrado nos anos seguintes.

De fato, indicam forte expetativa para o papel e capacidade do Estado em verificar e promover efetivas condições de

concorrência, promovendo alterações legislativas e adequada fiscalização que elimine situações de ilegalidade. Tudo num

quadro de evolução do modelo regulamentar e fiscal, equilibrando e equiparando, em certa medida, o modelo competitivo entre

alojamento local e hotelaria, equivalendo mais em particular hostels e hospedarias às condições de operação dos hotéis.

O incremento da regulamentação e o aumento da taxação dos rendimentos deve ser feito, na opinião dos peritos, com

precaução para determinar uma justa tributação que, no entanto, assegure a também justa remuneração e que não torne difícil a

subsistência e a atratividade do sector, sob pena de o asfixiar e perder-se o dinamismo de um dos pilares da economia.


14. REGULAMENTAÇÃO E ENQUADRAMENTO SOCIAL14.1 ENQUADRAMENTO FISCAL E REGULAMENTAR

97

ALOJAMENTO LOCAL PENALIZADO PELA INEXISTÊNCIA DE PLANO ESTRATÉGICO PARA A HABITAÇÃO EM PORTUGAL

A resistência social à prática da atividade de alojamento local é um fator que, na opinião dos peritos, irá marcar o ano de 2017 e 2018, sobretudo devido à popularidade e desinformação sobre o fenómeno, bem como pela proximidade de eleições autárquicas.

Os peritos consideram que este fenómeno embora relevante, se encontra empolado e de alguma forma circunscrito a apartamentos enquadrados em prédios que não se dedicam ao turismo local e concentrados em bairros históricos, anteriormente desertificadas e menos cuidados. De destacar que, em estudo anterior realizado também pelo Marketing FutureCast Lab, foi possível verificar que 60% dos imóveis afetos ao alojamento local estavam anteriormente devolutos.

Estes referem mesmo que se trata de uma manifestação reflexa da frustração com problemas estruturais de habitação com mais de 20 anos em Portugal, particularmente ao nível urbano, que se manifesta na falta de enquadramento legal de sucesso que promova o arrendamento urbano, uma adequada fiscalidade e um esquema de apoio/incentivos ao mesmo. As casas alocadas ao alojamento local não se revelarão como solução pois se saírem desse mercado estimam os peritos que passariam diretamente paravenda e não para arrendamento, devido ao atual enquadramento legal e fiscal do arrendamento urbano

Ademais, assiste-se a um aumento da atratividade de certas zonas devido ao esforço de reabilitação efetuado, apenas possível de ser realizado devido aos incentivos públicos ao mesmo (devido à inexistência de capitais públicos alocados de forma relevante a tal) e de ser rentabilizado com as receitas do alojamento local, superiores ao rendimento obtido com arrendamento urbano (e que seria insuficiente para pagar a reabilitação).


14. REGULAMENTAÇÃO E ENQUADRAMENTO SOCIAL14.2 IMPACTO E INTEGRAÇÃO NA SOCIEDADE

98

NECESSIDADE DE MORADORES NAS ZONAS HISTÓRICAS PARA ASSEGURAR EXPERIÊNCIA E AUTENTICIDADE

Em termos de prospetiva, os peritos tenderam a considerar que o Estado irá intervir, de forma ponderada e faseada, sobre o

alojamento local, refletindo as preocupações da sociedade e moradores, sem limitar o turismo de forma castradora.

Assim, esperam os peritos que sejam impostas algumas barreiras administrativas e processuais a que o alojamento local se

saberá adaptar facilmente, não o limitando estruturalmente até porque a Área Metropolitana de se encontram bastante abaixo do

seu potencial de carga turística, e abaixo do sentido em outras cidades europeias como Barcelona, Berlim ou Londres.

Antecipam eles também que, face a estas condicionantes e associado à procura de escala, os esforços de reabilitação e de

ocupação por alojamento local se foquem prioritariamente em prédios devolutos afetos a esta atividade por inteiro, o que até

poderá dinamizar mais a oferta e rentabilidade em toda a área metropolitana.

No entanto, alguns dos peritos abordados indicam que a regulamentação poderá ser útil e necessária porque existirá a

necessidade efetiva de ter moradores no centro histórico para conviver e dar autenticidade a toda a experiência de

alojamento. Referem também a necessidade de uma abordagem pedagógica forte e interventiva junto dos turistas alojados

para assegurar experiências saudáveis e seguras aquando da estadia.


14. REGULAMENTAÇÃO E ENQUADRAMENTO SOCIAL14.2 IMPACTO E INTEGRAÇÃO NA SOCIEDADE

99

ALOJAMENTO LOCAL INCORRETAMENTE RETRATADO NOS MEDIA

A imagem veiculada nos media associada ao Alojamento Local é tendencialmente relacionada com forte incómodo social aos moradores, alguma desregulação e geradora de fortes rentabilidades, gerando um conjunto de sentimentos menos favoráveis e conduzindo a uma associação negativa aos problemas estruturais do arrendamento urbano.

Alguns peritos referem mesmo que esta imagem errada veiculada sobre o alojamento local e suas diferentes realidades tem funcionado como bode expiatório da insatisfação social e de alguma frustração pelos valores praticados no mercado de arrendamento urbano de longa duração. Os peritos indicam que as principais zonas de incorreto reporte por parte da comunicação social são:

• Papel e benefícios do alojamento local – não destacam histórias de sucesso, empreendedorismo e contributo para a reabilitação urbana, desenvolvimento social e segurança dos espaços comuns, dando apenas espaço a vozes negativas;

• Estrutura de custos – há um desconhecimento dos custos envolvidos com o desenvolvimento e manutenção do negócio que retiram rapidamente até 50% das receitas;

• Necessidades da operação – tende-se a criar a ideia de é um negócio “fácil” e acessível, esquecendo-se a necessidade de disponibilidade de tempo, acompanhamento e planeamento de atividade;

• Efetiva rentabilidade – o não conhecimento da estrutura de custos, requisitos operacionais e quadro regulamentar e fiscal conduz à uma incorreta perceção da rentabilidade associada a esta atividade económica.


14. REGULAMENTAÇÃO E ENQUADRAMENTO SOCIAL14.3 GESTÃO DA IMAGEM DO ALOJAMENTO LOCAL

100

O ALOJAMENTO LOCAL NA CADEIA DE VALOR IMOBILIÁRIO

A reabilitação urbana criou as condições para o desenvolvimento do Alojamento Local na medida em que possibilitou a

criação de uma base instalada de imóveis disponíveis, que tiveram no Alojamento Local a sua forma de rentabilização.

A reabilitação urbana vai continuar a ser estimulada pela procura e alocação a alojamento local especialmente na recuperação de

prédios inteiros, sendo apoiada e reforçada pela entrada de novos players internacionais (fundos de investimento e bancos) na

procura de aplicações de maior rentabilidade.

Adicionalmente, estes fluxos privados de dinamização imobiliária são apoiados pela aquisição, por vezes acima do valor de mercado,

de apartamentos e moradias por estrangeiros que aproveitam as boas condições de vida portuguesas e um regime fiscal mais

favorável aos pensionistas expatriados.

Estes proprietários estrangeiros tendem a colocar os seus alojamentos no mercado de arrendamento local através de empresas

intermediárias, durante alguns meses do ano como forma de suplementação do seu rendimento, contribuindo assim também para o

aumento da capacidade de oferta em Alojamento Local, nomeadamente em zonas históricas da área metropolitana que eram menos

atrativas antes dos esforços de reabilitação.


14. REGULAMENTAÇÃO E ENQUADRAMENTO SOCIAL14.4 REABILITAÇÃO URBANA

101

102


15. DESENVOLVIMENTO DE CENÁRIOS PARA

2020

APOIO AO DESENVOLVIMENTO ESTRATÉGICO DO SECTOR

As dinâmicas endógenas de evolução da procura e oferta turística na área do Alojamento

Local, bem como o efeito das forças exógenas que se articulam e condicionam este mercado

foram analisadas de forma individual, bem como pela sua integração competitiva e funcional

num ecossistema mais vasto, considerando o Alojamento Local como uma atividade social

económica e interconectada, geradora de impactos a vários níveis.

Dessa forma, utilizámos uma metodologia participativa de planeamento de cenários para

tomar em linha de conta os efeitos combinados das potenciais evoluções de cada um dos

fatores que estruturam e determinam o sucesso futuro do Alojamento Local,

proporcionando assim o necessário apoio e suporte a uma avaliação de nível estratégico

pelos principais stakeholders da atividade turística no geral e do alojamento em particular.

Para tal foram gerados cenários, com recurso à compreensão das principais estruturas de

raciocínio dos peritos e seus mecanismos simbólicos, em articulação com simulações

matemáticas baseadas nas técnicas de Monte Carlo, caracterizados na sua natureza nas

páginas seguintes.


15. DESENVOLVIMENTO DE CENÁRIOS PARA 202015.1 VISÃO GLOBAL

103

CENÁRIOS IDENTIFICADOS EM FUNÇÃO DA SUA PROBABILIDADE DE OCORRÊNCIA

Os cenários foram desenvolvidos e aqui apresentados com base na modelização do comportamento do mercado de Alojamento Local,

conforme as dinâmicas aferidas no estudo de levantamento do impacto económico do Alojamento Local na Área Metropolitana de

Lisboa em 2016.

Tal possibilitou uma estimação fidedigna de cenários por recurso à identificação de um intervalo e valor de probabilidade da sua

ocorrência, o que se encontra devidamente provado como mais robusto e verosímil do que a abordagem determinística tradicional

que, por utilizar apenas um estimativa única de valor para cada uma das variáveis em apreço, se torna mais falível por não tentar

incorporar a normal variabilidade associada à evolução da distribuição de uma variável e sua integração num ecossistema.

Os cenários foram identificados assim em função da sua probabilidade de ocorrência:

• Cenário base: engloba a construção de uma realidade tida como mais verossímil de acontecer, acumulando em si uma

probabilidade de ocorrência de 68%;

• Cenário pessimista/otimista: compreende a apresentação de uma potencial realidade e suas dinâmicas que conduziram aos

resultados finais de menor/maior intensidade, tendo uma probabilidade de ocorrência de 14% para cada um.



104

CENÁRIOS COM DETALHE DE IMPACTO MULTINÍVEL

Para cada um dos cenários, foram analisadas as várias dinâmicas da oferta e da procura, nas suas várias combinações, para se verificar

das principais forças, bem como realizar as principais estimativas sobre o cálculo do impacto económico acumulado do Alojamento

Local pela soma da sua contribuição a 3 níveis no final do período de análise 2017-2020:

• 1º nível, considerando o benefício económico direto, gerado pelos gastos realizados pelos turistas no Alojamento Local;

• 2º nível, considerando o benefício económico indireto, gerado pelos gastos realizados na Área Metropolitana de Lisboa

pelos turistas em Alojamento Local durante a estadia;

• 3ªnível, contabilizando o benefício económico induzido, resultante do aumento da atividade económica das empresas que

fornecem produtos e serviços necessários à atividade do Alojamento Local, bem como do efeito do aumento do poder de

compra dos trabalhadores das indústrias envolvidas e o aumento de consumo daí decorrente.

Para cada um dos cenários e destes níveis de impacto, foram determinados e são apresentados os valores médios de referência, bem

como os intervalos mais expectáveis para a sua variação, permitindo assim uma análise de sensibilidade aos mesmos e uma

melhor avaliação estratégica.



105

DINÂMICA NATURAL DE CRESCIMENTO

Os três cenários gerados podem ser globalmente tipificados pela sua

exploração da dinâmica em torno da evolução da procura e da oferta

turística de alojamento local, como apresentado na figura 18.

Qualquer um dos cenários é marcado por significativo aumento da

capacidade disponível de alojamento local, embora naturalmente abaixo do

aumento da capacidade total disponível de Alojamento Local na Área

Metropolitana de Lisboa verificado no decurso de 2016 que se cifrou em

75,1%, conforme verificado no Registo Nacional de Alojamento Local.

De realçar que essas unidades que foram abrindo ao longo de 2016, apenas

alcançam a sua velocidade de cruzeiro em 2017 (período em que estão

abertas todo o ano) e que, só por esse fato, o valor estimado para as

receitas de alojamento, mantendo-se todo o resto igual, elevaria as receitas

diretas do Alojamento Local de 285,9 milhões de euros para 337,7 milhões

de euros (+18,1%).



106

FIGURA 18 – EIXOS DE DESENVOLVIMENTO DOS CENÁRIOS

OFERTA POTENCIAL DE ALOJAMENTO LOCAL

PR

OC

UR

A T

UR

ÍST

ICA

PO

TE

NC

IAL

2015

2016

2020

2020

2020CENÁRIO

BASE

CENÁRIO

OTIMISTA

CENÁRIO

PESSIMISTA

CRESCIMENTO SUSTENTADO DA PROCURA TURÍSTICA E GASTOS

O cenário de base encontra-se alicerçado no pressuposto da continuação da procura por Lisboa enquanto destino turístico,

beneficiando da perceção da segurança de Lisboa como destino preferencial de city-break, efeito da recomendação crescente do

fluxo de atuais turistas, sendo que este aumento está também correlacionado com um upgrade qualitativo e quantitativo no

incremento da oferta conexa em atividades de entretenimento turístico e oferta diferenciada de produto em torno de alguns nichos

como Praia&Mar, Cultura e Natureza, entre outros.

Neste cenário, verifica-se um crescimento do número de turistas visitantes (37,2% no total dos 4 anos, correspondente a

9,3%/ano), embora este aumento seja sobretudo concentrado até 2018 em que o aeroporto Humberto Delgado atingirá o seu

máximo, limitando o crescimento dos turistas estrangeiros (10,3%/ano num total de 41,1% para o período). Os turistas nacionais

não serão suficientes para suprir este abrandamento dos turistas estrangeiros devido ao seu menor peso no total de turistas (cerca

de 21%) e uma taxa de crescimento anual inferior (cerca de 6%/ano).

O perfil de turista em alojamento local tenderá a manter as suas características sócio económicas de elevada diversidade, mas

atendendo ao esforço de captação das autoridades turísticas de turistas de mercados com históricos de gastos superiores, bem

como o desenvolvimento de produtos de nicho e maior oferta de entretenimento turístico, o gasto médio deste turista aumentará

de forma regular 9,9% ao ano, totalizando um crescimento acumulado de 39,9% no período, passando para €97,43.


15. DESENVOLVIMENTO DE CENÁRIOS PARA 202015.2 CENÁRIO BASE

107

CRESCIMENTO REGULAR, MAS MAIS MODERADO DA OFERTA TURÍSTICA

O número de dormidas em alojamento local é estimado que atinja um total de 13,3 milhões de dormidas, revelando um

crescimento médio de 17,3% ao ano e contribuindo para uma evolução acumulada de +69,2% no período.

Este crescimento face a 2016 encontra fundamento em três eixos:

• A entrada em velocidade de cruzeiro das unidades abertas no decurso de 2016;

• Capacidade de manutenção da taxa de ocupação média, nomeadamente revelando capacidade de combater a

sazonalidade;

• Aumento da capacidade de alojamento:

• Apartamentos: 11,7%/ano;

• Moradias: +11,7%/ano;


• Estabelecimentos de hospedagem: 7,3%/ano.



108

BENEFÍCIOS E IMPACTOS GERADOS

Sobre o valor oferecido, o cenário pressupõe uma maximização do valor oferecido, através de benefícios adicionais e pequenas perksbem como uma mais eficaz gestão da reputação para sustentar uma subida de preço em torno de 6%/ano, estimada por tipologia:

• Apartamentos: 6,7%/ano;

• Moradias: 6,7%/ano;

• Hostels: 5,9%/ano;


A conjugação de todas estas dinâmicas aponta para um cenário consolidado de um impacto económico total estimado entre 3.017,4 e 3.735,4 milhões de euros (consoante consideremos de forma mais prudente ou entusiasta os multiplicadores de impacto, como referido na 1ª parte), sendo apresentado em detalhe nas páginas seguintes. De forma global, estes impactos estão repartidos: :



• Benefício económico induzido: entre 1.092,6 e 1.810,5 milhões de euros, via efeito multiplicador na economia.



109



110

Benefícios indiretos Benefícios induzidosBenefícios diretos

em gastos diretos dos turistas

nas unidades de Alojamento Local

624,3M€(587,0 a 661,6M€)

via efeito multiplicador na economia

da atividade do Alojamento Local

nos sectores a montante


Alojamento Local (alimentação, atrações, deslocações e outras compras)

1.300,5M€(1.194,2 a 1411,0M€)

FIGURA 19 – CENÁRIO BASE: IMPACTO ECONÓMICO TOTAL E POR COMPONENTE DO ALOJAMENTO LOCAL EM 2020

1.092,6 a

1.810,5M€ (1.027,3 a 1.918,61M€)

Cenário base: 3.017,4 a 3.735,4M€(2.808,6 a 3.991,2 M€)

Crescimento acumuladono período:

+118,4%

Taxa decrescimento médio

anual:

+29,6%/ano


+136,6%


anual:

+34,2%/ano

Fonte: Elaboração própriaNota: em destaque são apresentados os valores médios resultantes da simulação pelo método de Monte Carlo, sendo que em parêntesis estão indicados os limites

inferior e superior do intervalo de variação que se considera como expetável para acolher o valor efetivo a verificar em 2020 nos pressupostos deste cenário.



111

FIGURA 20– CENÁRIO BASE: CONTRIBUTOS ADICIONAIS PARA A ECONOMIA E PARA O EMPREGO

Contributo adicional

para o PIB


para o emprego

IMPACTO ECONÓMICO INDUZIDOIMPACTO ECONÓMICO DIRETO

EmpregoContributo

para o PIB

Valor Acrescentado

Bruto gerado

212,5M€(199,9 a 225,2M€)

Receita para o Estado

em sede de IVA

IVA cobrado no

Alojamento Local

44,9M€(42,3 a 47,6M€)

Volume estimado de

pessoas ao serviço

12.665(11.899 a 13.410)


gerado, de forma induzida,

para a economia

468,2 a

1.248,6 M€(440,3 a 1.323,2M€)


como resultado da dinamização

da economia

29.343(27.591 a 31.095)


Taxa turística

Taxa turística concelhia

cobrada no Alojamento

Local

8,9M€(8,4 a 9,4M€)

MODERAÇÃO E SUSTENTABILIDADE DO CRESCIMENTO

O cenário pessimista corresponde a uma consideração de um cenário em que tende a ocorrer, de forma simultânea, a

conjugação de várias evoluções abaixo do tido como esperado para um conjunto alargado de variáveis. É assim, grosso

modo, um cenário mais negativo e contido no que se refere à evolução, quer da procura turística, quer da oferta de alojamento

local.

Neste cenário, e face ao cenário base, a procura por Lisboa não crescerá de forma tão acelerada por recuperação da

atratividade de outras capitais europeias via campanhas publi-promocionais mais agressivas, bem como por limitações

adicionais à capacidade de expansão do aeroporto em termos de movimentos, novas rotas e de número de turistas em trânsito.

O crescimento do número de turistas visitantes continua num registo favorável, mas menos intenso (31,2% no total dos 4

anos, correspondente a 7,8%/ano), continuando os turistas estrangeiros a serem o motor quantitativo e qualitativo deste

aumento (8,4%/ano num total de 35,5% para o período). Os turistas nacionais tenderão a reduzir ligeiramente a sua proporção

face aos turistas estrangeiros, apesar de registarem taxas de crescimento anuais em torno de 4,9%, para um crescimento total de

19,6% no período.

O gasto médio diário do turista também será registará um crescimento mais modesto em torno dos 8,3%/ano, gerando um

crescimento acumulado de cerca de 33,4% durante o período face a 2016.


15. DESENVOLVIMENTO DE CENÁRIOS PARA 202015.3 CENÁRIO PESSIMISTA

112



113

OFERTA TURÍSTICA COM LIMITAÇÕES AO CRESCIMENTO

O número de dormidas em alojamento local estimado para este cenário é de 12,3 milhões, refletindo um crescimento médio anual ainda significativo de 14,0%/ano, num total acumulado de crescimento de 55,9%.

A dinâmica de crescimento é penalizada, face ao cenário base, por:

• Redução média de cerca de 6 pontos percentuais no que concerne à taxa de ocupação média, indicando uma maior dificuldade na captação comercial e diferenciação face ao aumento do parque instalado em termos de oferta;

• Limitações administrativas, técnicas e regulamentares à abertura e operação das unidades de alojamento local;

• Diminuição do ímpeto de reabilitação urbana:

• Aumento mais moderado da capacidade de alojamento:

• Apartamentos: +8,2%/anos





O pressuposto aumento da concorrência, quer pela hotelaria tradicional, quer pelo maior volume de oferta de alojamento local, bem como algumas práticas menos virtuosas por parte de empresários em dificuldades, moderarão os crescimentos para valores compreendidos entre os 3% a 4%/ano:

• Apartamentos; 4,0%/ano;




No contexto subjacente a este cenário, apresenta-se um impacto económico total estimado estimado entre 2.705,8 e 3.359,4 milhões de euros, sendo apresentado em detalhe nas páginas seguintes. Em termos estruturais, estes impactos estão repartidos:



• Benefício económico induzido: entre 994,7 e 1.648,4 milhões de euros, via efeito multiplicador na economia.


114




115




568,4M€(549,8 a 587,0M€)






1.142,7M€(1.092,2 a 1.194,2M€)

FIGURA 21 – CENÁRIO PESSIMISTA: IMPACTO ECONÓMICO TOTAL E POR COMPONENTE DO ALOJAMENTO LOCAL EM 2020

994,7 a

1.648,4M€ (962,1 a x1.702,4 M€)


+98,8%


anual:

+24,7%/ano


+107,9%


anual:

+27,0%/ano

Cenário pessimista: 2.705,8 a 3.359,4M€(2.604,0 a 3.483,7M€)





116

FIGURA 22 – CENÁRIO PESSIMISTA: CONTRIBUTOS ADICIONAIS PARA A ECONOMIA E PARA O EMPREGO



para o PIB


para o emprego


EmpregoContributo

para o PIB

Valor Acrescentado

Bruto gerado

193,5M€(187,2 a 199,9M€)


em sede de IVA

IVA cobrado no

Alojamento Local

40,9M€(39,6 a 42,3M€)

Volume estimado de

pessoas ao serviço

11.521(11.144 a 11.899)



para a economia

426,3 a

1.136,8 M€(412,3 a 1.174,1M€)



da economia

26.175(27.839 a 27.591)

Taxa turística



Local

8,2M€(7,9 a 8,4M€)


15. DESENVOLVIMENTO DE CENÁRIOS PARA 202015.4 CENÁRIO OTIMISTA

117

LISBOA COMO REFERÊNCIA DE DESENVOLVIMENTO TURÍSTICO DE QUALIDADE

O cenário otimista reflete uma situação em que as variáveis intrínsecas ao sector, bem como as de contexto onde está inserido

apresentam uma variação positiva e bastante acima do que é esperado. Neste caso, a probabilidade da ocorrência desta vaga de

fundo positiva é de 14%.

Este cenário positivo reforça os ritmos de crescimento do cenário base, aportando-lhe maior dinâmica e sustentabilidade,

beneficiando sobretudo de um enquadramento regulatório claro e equilibrado, elevada dinâmica da procura turística, manutenção e

melhoria da proposta de valor da oferta turística, incremento da visibilidade externa de Portugal e da Área Metropolitana de Lisboa,

bem como a ultrapassagem das limitações à operação e tráfego de turistas no aeroporto Humberto Delgado.

O crescimento do número de turistas visitantes é reforçado passando para uns estimados 10,8%/ano (acumulado de 43,2% no

período), sendo o principal contributo dos turistas estrangeiros (+12,2%/ano), embora os turistas nacionais incrementem até

7,2%/ano.

Em termos de despesa turística realizada no destino, e não considerando os gastos com o transporte até ao mesmo (avião, comboio,

etc.), o crescimento médio do gasto diário por turista em alojamento local é de 11,6%/ano, atingindo um valor de 100,45

euros/dia (+46,4% face a 2016).



118

OFERTA TURÍSTICA ACOMPANHA O CRESCIMENTO, EM QUANTIDADE E QUALIDADE

O número de dormidas em alojamento local estimado para este cenário é de 14,4 milhões, refletindo um crescimento médio anual

muito relevante de 20,6%/ano, num total acumulado de crescimento de 82,4%. A dinâmica de crescimento é fortalecida, face ao

cenário base, por:

• Melhoria da taxa de ocupação entre 4,5% (hostels) e 6% (em particular nos apartamentos e moradias), fruto de uma procura

acrescida de um produto de melhor razão preço/qualidade, melhores ferramentas de promoção e gestão, bem como

potencial entrada de nova plataforma de intermediação deste tipo de oferta

• Quadro regulamentar favorável, claro e justo, bem como emergência de iniciativas de certificação de qualidade;

• Consolidação e maturidade dos processos de reabilitação urbana;

• Aumento mais relevante da capacidade de alojamento:

• Apartamentos: +15,1%/ano;






119


Não obstante um potencial aumento da concorrência, os preços praticados tenderão a aumentar fruto de uma melhor gestão da qualidade, melhoria da reputação, melhoria da proposta de valor e certificação de produto, estimando-se crescimento de:

• Apartamentos; 9,5%/ano;




No contexto subjacente a este cenário, apresenta-se um impacto económico total estimado estimado entre 3.338,5 e 4.120,8 milhões de euros, sendo apresentado em detalhe nas páginas seguintes. Em termos estruturais, estes impactos estão repartidos:



• Benefício económico induzido: entre 1.190,4 e 1.972,7 milhões de euros, via efeito multiplicador na economia.



120




680,2M€(661,6 a x 6898,9€)






1.467,9M€(1.411,0 a 1.525,8M€)

FIGURA 23 – CENÁRIO OTIMISTA: IMPACTO ECONÓMICO TOTAL E POR COMPONENTE DO ALOJAMENTO LOCAL EM 2020

1.190,4M€ a

1.972,7M€ (1.157,8 a 2.2026,7 M€)


+137,9%


anual:

+34,5%/ano


+167,1%


anual:

+41,8%/ano

Cenário otimista: 3.338,5 a 4.120,8M€(3.230,4 a 4.251,3 M€)





121

FIGURA 24 – CENÁRIO OTIMISTA: CONTRIBUTOS ADICIONAIS PARA A ECONOMIA E PARA O EMPREGO


IMPACTO ECONÓMICO INDUZIDO


para o PIB


para o emprego


EmpregoContributo

para o PIB

Valor Acrescentado

Bruto gerado

231,6M€(225,2 a 237,9M€)


em sede de IVA

IVA cobrado no

Alojamento Local

49,0M€(47,6 a 50,3M€)

Volume estimado de

pessoas ao serviço

13.788(13.410 a 14.166)



para a economia

510,2 a

1.360,5 M€(496,2 a 1.397,7M€)



da economia

31.971(31.095 a 32.847)

Taxa turística



Local

9,6M€(9,4 a 9,8M€)

122

16. REFERÊNCIAS


16. REFERÊNCIAS16.1 REFERÊNCIAS PROFISSIONAIS

123

2017 Travel & Tourism Economic Impact Research – Methodology, como disponibilizado pela Oxford Economics e World Travel &

Tourism Council

Anuário das Estatísticas do Turismo para 2015, como disponibilizado pelo travelBI do Turismo de Portugal

Boletim Estatístico de Maio de 2017 do Banco de Portugal

Boletim Estatístico do Trabalho e do Emprego – Janeiro 2017, como publicado pelo Gabinete de Estratégia e Planeamento (GEP) do

Ministério Do Trabalho, Solidariedade E Segurança Social (MTSSS)

Boletim Mensal de Estatística – Janeiro 2017, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística

Contas Nacionais Portuguesas para 2015, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística

Contas Nacionais Portuguesas para 2016, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística

Estatísticas da Segurança Social para 2016, como disponibilizado pelo Ministério do Trabalho, Solidariedade e Segurança Social

Estatísticas do Emprego – 1º trimestre de 2017, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística

Estatísticas do Emprego – 4º trimestre de 2016, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística



124

Estratégia Turismo 2027, publicada pelo Turismo de Portugal em Março de 2017

Estudo Quality - Qualificação e Valorização do Alojamento Local na Área Metropolitana de Lisboa – 1ª fase, realizado pelo Marketing

FutureCast Lab (ISCTE-IUL) em parceria com a Sítios, para a AHRESP em Março de 2017

Inquérito ao Emprego 2016, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística

Inquérito Motivacional Cidade Lisboa 2015 aos gastos dos turistas, realizado pelo Observatório/Gabinete de Estudos e Estatística

do Turismo de Lisboa

Lei do Orçamento de Estado para 2016

Lei do Orçamento de Estado para 2017

Lisbon Residential Brick Index 2017, publicado pela CBRE

Panorâmica 2016, publicado pela CBRE

Quadros Sectoriais para os CAE’s 55201 e 55204, conforme disponibilização pela Central de Balanços do Banco de Portugal para

2015



125

Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local (RNAL) do Turismo de Portugal

The Economic Impact of Travel & Tourism in Portugal - March 2017- World Travel & Tourism Council

Turismo em Números - Janeiro de 2017, como disponibilizado pelo travelBI do Turismo de Portugal


16. REFERÊNCIAS16.2 REFERÊNCIAS ACADÉMICAS

126

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134

17. GLOSSÁRIO


17. GLOSSÁRIO

135

CAE

Classificação das Atividades Económicas Portuguesa por Ramos de Atividade. Código identificativo da tipologia de atividade para

efeitos estatísticos

Contas Satélite

Instrumento de contabilidade pública, complementar aos indicadores globais, utilizado para criar indicadores sistematizados de

dados económicos sobre um dado sector (como o Turismo), aumentando o conhecimento sobre o mesmo e respondendo a

necessidades específicas de dados sobre o mesmo.

Contribuições sociais

Pagamentos devidos e feito, por empregadores e empregados, às entidades seguradoras (fundos da segurança social e regimes

privados com constituição de reservas). Estes pagamentos abrangem tanto as contribuições obrigatórias ou resultantes de

convenções e contratos como as contribuições voluntárias, relativamente a seguro contra riscos e necessidades sociais.

Impacto económico direto

Gastos realizados pelos clientes em produtos e serviços disponibilizados e faturados diretamente pelo conjunto das empresas em

análise


17. GLOSSÁRIO

136

Impacto económico indireto

Respeitante aos gastos realizados pelos clientes do conjunto das empresas em análise em outras atividades no destino e que reflete

a dinamização da economia a jusante, facilitada pela atividade das empresas analisadas.

Impacto económico induzido

Reflete o efeito de dinamização em cascata na economia das compras efetuadas por conjunto de empresas em virtude da sua

atividade e das compras efetuadas pelos colaboradores dessas mesmas empresas e de todas as outras empresas envolvidas a

montante. Visa captar e incorporar o efeito de incorporação sistemática da atividade normal das empresas na atividade económica

no ecossistema que as rodeia.

Impostos diretos

Os Impostos Diretos são aqueles impostos que incidem diretamente sobre o rendimento, quer das pessoas singulares (IRS - Imposto

sobre o Rendimento Singular) quer das pessoas coletivas (IRC - Imposto sobre o Rendimento Coletivo).

Impostos indiretos

Os Impostos Indiretos são aqueles que incidem sobre o consumo ou a despesa, e incidem sobre a generalidade dos bens que

consumimos diariamente como IVA, Imposto de Selo, Imposto Único de Circulação, etc.


17. GLOSSÁRIO

137

Multiplicador

Indicador numérico que visa quantificar os efeitos induzidos da atividade económica de um grupo de empresas em várias dimensões

do ecossistema económico mais alargado em que estão inseridas. É possível identificar vários tipos de multiplicadores, sendo os mais

usuais de três tipos:

• De vendas ou transações, mensurando a quantidade adicional das receitas das empresas de uma determinada economia em

consequência do aumento das despesas, neste caso, turísticas. Reflete a dinamização da capacidade de incremento da

oferta e seu efeito consequente nas vendas de toda a economia;

• De rendimento, mensurando a capacidade de criação de rendimento adicional na economia em termos de salários, rendas,

juros e proveitos (equivale ao VAB adicional gerado) como resultado do aumento das despesas;

• De emprego, mensurando o número de empregos a tempo inteiro gerados nos sectores conexos em função do aumento da

atividade potenciado de forma multi-sectorial.


17. GLOSSÁRIO

138

PIB

Produto Interno Bruto. O PIB representa o resultado final da atividade económica dos residentes num determinado território, num

dado período de tempo (tipicamente, um ano ou um trimestre). Esse resultado pode ser medido segundo três óticas:

• Ótica da oferta ou da produção: O PIB é a soma do valor acrescentado bruto (VAB; produção deduzida do consumo

intermédio necessário para a obter) a preços de base dos diferentes ramos de atividade, acrescido dos impostos líquidos de

subsídios sobre os produtos;

• Ótica da procura ou da despesa: O PIB é a soma das despesas de consumo final das famílias residentes, das instituições sem

fim lucrativo ao serviço das famílias (a soma destes dois agregados corresponde à designação numa terminologia mais

simples de consumo privado) e das administrações públicas (neste caso também habitualmente chamado consumo público)

com o investimento e as exportações líquidas de importações;

• Ótica do rendimento: O PIB é a soma das remunerações do trabalho, dos impostos líquidos de subsídios sobre a produção e

importação e do excedente bruto de exploração.


17. GLOSSÁRIO

139

VAB

Valor Acrescentado Bruto. Corresponde ao valor de produção, deduzido dos custos dos consumos intermédios necessários para a

obter, sendo a soma de todos estes rendimentos, uma forma alternativa de estimar o PIB:

O VAB reparte-se em três grandes componentes:

• Encargos salariais;

• Impostos líquidos de subsídios;

• Excedente bruto de exploração, que por sua vez se pode dividir em:

• Impostos;

• Juros;

• Rendas;

• Lucros distribuídos, nomeadamente dividendos;

• Lucros não distribuídos.


AGRADECIMENTOS

140

O NOSSO PARTICULAR OBRIGADO PELA PARTICIPAÇÃO NESTE ESTUDO A:

Alexandre de Almeida, Hotéis Alexandre de Almeida

Cláudia Loureiro Rosa, We L You - Lounge and Luggage

Luís Patrão, jurista e e gestor, ex-Presidente do Turismo de Portugal

Miguel Ribeiro, Wishitdoit

Nuno Constantino, Hostels Hub

Paulo Inácio, Gabinete de Estratégia e Estudos do Ministério da Economia

Ricardo Gonçalves, Hoti Hotéis

Vítor Costa, Turismo de Lisboa

bem como a outros experts que colaboraram de forma anónima neste estudo


FICHA TÉCNICA

141

TÍTULO

O impacto económico do Alojamento Local na Área Metropolitana de Lisboa 2016-2020

PROMOTOR

AHRESP – Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal

SUPERVISÃO

Professora Doutora Hélia Gonçalves Pereira, coordenadora do Marketing FutureCast Lab do ISCTE-IUL

ADVISORY BOARDJoaquim Vicente Rodrigues | Pedro Moreira

EQUIPA EXECUTIVA

Nuno Reis Teixeira (coordenação técnica) | Pedro Esteves

2017


Documents

Relatório Final O impacto económico do alojamento …...gastos dos turistas por ele alojados para aumentar o seu impacto turístico. O aumento da oferta, com mais impacto ao nível