UCAM – UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES

IAVM – INSTITUTO A VEZ DO MESTRE

RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

POR FURTO EM SEU INTERIOR

ADRIANO SILVA CUSTODIO

RIO DE JANEIRO

2011.1

2

ADRIANO SILVA CUSTODIO

RESPONSABILIDADE CIVIL DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

POR FURTO EM SEU INTERIOR

Monografia apresentada à

Universidade Candido Mendes /

Instituto A Vez do Mestre, como

exigência final para conclusão do

curso de Pós-Graduação Lato Sensu

em Direito Privado e Civil.

ORIENTADOR: Dr. FRANCIS RAJZMAN

UCAM – UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES

IAVM – INSTITUTO A VEZ DO MESTRE

RIO DE JANEIRO

3

UCAM – UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES

IAVM – INSTITUTO A VEZ DO MESTRE

EXAMINADOR

Professor: Dr. FRANCIS RAJZMAN

Orientador

_________________________________________

Professor

4

“Eu não recearia muito as más leis se elas fossem aplicadas por bons juízes. Não há texto de lei que não deixe campo à interpretação. A lei é morta. O magistrado vivo. É uma grande vantagem que ele tem sobre ela”

(Anatole France)

5

CUSTODIO, Adriano Silva. Responsabilidade civil dos condomínios edilícios, por

furtos em seu interior. 2011. 30 p. Monografia de conclusão de curso de pós-graduação

lato sensu em Direito Privado e Civil. Universidade Cândido Mendes, 2011.

RESUMO

A exposição do instituto jurídico condomino edilício, apresentada nesta

monografia atenta para a eficiência e objetividade do instituto, no que se discute

pontos importantes da sua natureza e estrutura jurídicas, assim como os limites

da responsabilidade civil a ele atribuída por furtos ocorridos em seu interior.

A origem do condomínio edilício não é precisa, apesar de notícias

históricas afirmarem já existir na Roma antiga edificações que caracterizariam a

espécie. Contudo, no Brasil, apenas observou-se normas sobre esta modalidade

de propriedade nas Ordenações Filipinas, provenientes da legislação portuguesa.

Aos poucos, a legislação brasileira disciplinou a matéria, seja através do

Decreto 5.481 de 1928, modificado posteriormente pelo Decreto-lei nº 5.234 de

8/02/1943 e pela Lei nº 285, de 5/06/1948 e em 1964 a Lei nº 4.591, que vigora

até os dias atuais, apesar das alterações trazidas pela Lei nº 4.864, de

29/11/1965. Não obstante, o Código Civil de 2002, também regula a matéria.

Com isso, o presente trabalho traz exposição alusiva a responsabilidade

civil dos condomínios edilícios. Tema por sinal constante nesta espécie de

propriedade.

As três palavras chave representativa do conteúdo do nosso trabalho

são:

Condomínio. Responsabilidade. Civil

6

METODOLOGIA

A metodologia utilizada terá por base a análise e estudo da

documentação que se pretende reunir a respeito do tema proposto, qual

seja, o condomínio edilício e sua responsabilização por furtos ocorridos em

seu interior.

Assim sendo, adotar-se-á a pesquisa bibliográfica, utilizando

como fontes legislações, jurisprudências e súmulas do STF, STJ e TJ/RJ,

revistas, periódicos e artigos publicados na internet.

7

SUMÁRIO

Introdução___________________________________________________8

Capítulo I

1. Condomínio comum______________________________________________10

Capítulo II

2. Análise jurídica do condomínio edilício______________________________12

2.1 Natureza jurídica_______________________________________________16

2.2 Convenção de condomínio_______________________________________17

2.3 Assembléia geral_______________________________________________22

Capítulo III

3. Responsabilidade civil do condomínio edilício, por furtos em seu

interior___________________________________________________________24

Conclusão____________________________________________________________29

Referências Bibliográficas_______________________________________________30

8

INTRODUÇÃO

O trabalho que se pretende desenvolver tem por

fundamento atentar para os aspectos controvertidos do condomínio edilício,

abordando a legislação que regula esta modalidade de direito, assim como

os entendimentos doutrinários, jurisprudenciais e costumes locais passíveis

de serem observados em alguns casos.

Para desenvolvermos o tema, levaremos em

consideração pontos importantes que se iniciam no contexto histórico do

condomínio edilício, trazendo à tona as primeiras edificações neste sentido

que se tem notícia, a evolução da legislação que regula esta matéria e, por

fim, as tendências atuais que demonstram soluções eficazes para a solução

de conflitos que se semeiam nesta modalidade de relação jurídica.

Na seara do tema proposto para o desenvolvimento deste

trabalho encontramos questões que elucidam evidentemente a relação

conflituosa, oriundas do entrelaçamento dos diversos direitos coexistentes

no condomínio edilício.

Portanto, objetiva o presente trabalho, em princípio, dar

conhecimento sobre o instituto condomínio edilício. No entanto, o cerne do

9

desenvolvimento do trabalho dar-se-á sobre a questão da problemática

oriunda da relação condominial e do entrelaçamento dos direitos

coexistentes neste instituto, senão vejamos alguns exemplos:

01. Consideração do que pode ser considerado área comum para fins de

modificação, sendo que para esta finalidade depende-se de aprovação

unânime dos titulares dos direito de domínio das unidades autônomas;

02. Responsabilidade civil de indenizar, do condomínio para com o

condômino, em razão de furto ou dano ocorrido em automóvel guardado em

garagem no interior do condomínio. Há entendimentos divergentes sobre a

questão, sobretudo em relação ao aspecto de guarda e de vigília do

condomínio, quando do oferecimento do serviço;

03. Natureza jurídica do condomínio edilício. Este é um aspecto bastante

comentado pelos doutrinadores militantes deste ramo do direito. Sabe-se

que o entendimento de que não se pode atribuir personalidade jurídica ao

condomínio edilício é unânime, contudo, há quem entenda tratar-se de uma

“pessoa quase jurídica” ou simplesmente limitar-se a dizer que o

condomínio edilício apenas possui legitimidade “ad causam”, para se fazer

representar ativa e passivamente perante a tutela jurisdicional do Estado.

10

Capítulo I

CONDOMÍNIO COMUM

Condomínio, por si só, entende-se pela comunhão de domínio,

onde mais de um titular de direito detém o domínio de um determinado

bem, o que faz em igualdade de direitos. Nesta seara, assemelha-se à

natureza do condomínio o instituto da composse, onde mais de um

possuidor detém a posse de um mesmo bem, também em igualdade de

direitos.

Importante observação se faz da leitura do art. 1314 do Código

Civil, ao notar-se que o condômino possui o direito de usar e gozar

livremente da coisa, observados os limites impostos pela precariedade do

seu direito perante os demais condôminos, a exemplo do que dispõe o

parágrafo único deste mesmo dispositivo, onde o condômino fica limitado a

não alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela

a estranhos, sem o consentimento dos demais.

Não obstante as limitações impostas ao condômino no

exercício do seu direito, ressalta-se que ao mesmo é dada a liberdade de a

qualquer tempo requerer a divisão da coisa comum, respondendo o

quinhão correspondente a cada condômino pelas despesas oriundas desta

11

divisão, conforme preceitua o art. 1320 do NCC. No entanto, disposição

contrária se deve observar da leitura do parágrafo único deste mesmo

dispositivo legal, cuja regra possibilita aos condôminos acordarem em

manter a coisa indivisa por um período não superior a cinco anos, prazo

este que poderá ser ulteriormente prorrogado.

12

Capítulo II

ANÁLISE JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

O condomínio edilício ou vertical, como se refere parte da

doutrina, tem hoje sua matéria regulada pelo novo Código Civil Brasileiro,

em seus artigos 1331 a 1358, dispositivos legais que revogaram

parcialmente a Lei 4.591/64.

Definição legal do condomínio edilício trouxe a Lei 4.591/64 em

seu artigo 1°, senão vejamos: “As edificações ou conjuntos de edificações,

de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas

entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser

alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá,

cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei”. Não

obstante este dispositivo trazer exemplificações do que sejam formas do

instituto em estudo, não formula em seu bojo uma conceituação satisfatória

do condomínio edilício, mesma postura omissiva que observamos seguir o

novo CCB.

Esta modalidade de direito pressupõe o direito à propriedade

exclusiva, ao mesmo tempo em que traz em sua natureza o instituto do

condomínio exercido pelo uso e gozo de áreas comuns. Portanto, importa

13

na mescla de espaços delimitados ao uso, gozo e disposição particulares a

de áreas comuns a todos os condôminos.

Assim, temos agregadas à área exclusiva de cada condômino

uma fração ideal juridicamente inseparável do terreno onde foi edificada a

construção e das coisas comuns.

Esta fração ideal corresponde à quota-parte destinada a cada

condômino, adotada em razão do valor ou da área privativa edificada, que

delimita e estabelece os seus direitos nas suas relações com os demais

condôminos. A fração ideal poderá ser identificada de forma decimal ou

ordinária, que deverá assim constar do instrumento de constituição do

condomínio.

Observa-se que o NCC define mais especificadamente as

hipóteses em que se pode considerar a configuração jurídica do

condomínio edilício, assim, exemplificando partes que podem ser dadas

tanto ao uso comum como de exclusividade a cada condômino em

particular, sem, contudo, exacerbar contrariedade à Lei 4.591/64, senão

vejamos da leitura do artigo 1.331 daquele diploma legal:

14

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são

propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum

dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais

como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou

abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no

solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade

exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por

seus proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de

distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e

refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o

acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos

condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou

divididos.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte

inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes

comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária

no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada

pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso

ao logradouro público.

15

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição

contrária da escritura de constituição do condomínio.

As propriedades autônomas podem ser livremente alienadas e

gravadas pelos condôminos proprietários a terceiros estranhos a relação

condominial. Esta razão se dá justamente pela individualidade da

propriedade autônoma, em observância da Teoria da Exclusividade do

Domínio, entendimento que se alicerça latu senso na regra do artigo 1253

do NCC: “Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-

se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.”

Obviamente, medidas cautelares devem ser tomadas quando

da alienação destas unidades, maiores pelo adquirente, não apenas pelas

certidões públicas de praxe que atestam estar livre de ônus o imóvel e a

idoneidade do alienante, mas também obter, por declaração do síndico ou

administrador a quitação das obrigações condominiais. Esta cautela

mostra-se não como óbice impeditivo para a alienação, à capacidade de

dispor do bem, mas como segurança ao adquirente, sob pena de responder

o mesmo por eventuais débitos com o próprio bem adquirido, restando ao

lesado o direito a garantia de agir regressivamente contra o alienante.

Tem-se por motivação do surgimento do condomínio edilício e

a configuração teórica do seu reconhecimento enquanto instituto jurídico

16

próprio incluso em nosso ordenamento pátrio, a partir da evolução social e

da crescente concentração humana nos grandes centros urbanos, razão

pela qual as antigas estruturas arquitetônicas não viabilizavam eficiência na

locomoção e comodidade nestas localidades.1

Apesar da aparente anomalia jurídica que aponta o

conglomerado de direitos constituídos sobre um único instituto jurídico, qual

seja o condomínio edilício, nota-se que aos condôminos é garantido tantos

direitos quanto ao titular do direito à propriedade.

Da Natureza jurídica

É unânime o entendimento dos doutrinadores ao conciliarem

sobre o não reconhecimento da personalidade jurídica do condomínio

edilício.

1 A evolução social e sua concentração veio a exigir de fato este tratamento, mantidas as

características da propriedade individual, o que, aliás, se mantém. Tal individualização está a

requerer, antes de tudo, o simples acesso livre e certo, no que dispõe a lei, para que cada unidade

tenha saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum (portarias, V.

g.), sendo sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de

sias peças e destinação, inclusive, quando constituídos para edifícios-garagens (artigo. 2° da Lei

n° 4.591/64). Hércules Aghiarian. Curso de Direito Imobiliário. 7 ed. Lumen Juris, 2008, p. 210.

17

O que se tem tolerado perante o entendimento, tanto

jurisprudencial quanto doutrinário, é que o condomínio edilício, desde que

devidamente constituído, possui legitimidade judiciária ad causam,

podendo, neste sentido, ser representado pela pessoa do seu síndico ou de

preposto devidamente constituído ativa ou passivamente perante a tutela

jurisdicional do Estado.2

Assim sendo, “(...) não se reconhece, inclusive em nível

pretoriano, o condomínio como pessoa jurídica, senão como ser abstrato,

impessoal, sui generis, dado que não resulta da unidade dos condôminos,

um ente, outro autônomo e pessoal capaz, por si, de assumir direitos e

obrigações, mas senão que estas, inclusive as dívidas fiscais, são

respondidas por cada unidade (art. 11 da Lei 4.591/64), ou por cada

condômino, individualmente, nos limites de suas frações ideais.”3

Da Convenção de Condomínio

A convenção de condomínio é um documento formal, cuja

norma regula a vida social do condomínio até os limites não atingidos pela

2 Ainda que o condomínio tenha legitimidade como ente de personalidade judiciária ou formal, isso

não o equipara a ente dotado de personalidade jurídica (TJRJ 7ª Câmara, Apelação

2006.001.40945, desprovido, Rel. Des. Maria Henriqueta Lobo)

3 AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 7. ed. Lúmen Júris, 2008, p. 213.

18

lei, devendo nela obrigatoriamente constar os requisitos estabelecidos nos

artigos 1332 a 1334 do NCC:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos

ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis,

devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de

propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das

partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,

relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício

deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços

das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os

titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre

elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a

convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de

Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que

os interessados houverem por bem estipular, a convenção

determinará:

19

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das

contribuições dos condôminos para atender às despesas

ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação

e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou

possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por

instrumento particular.

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste

artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes

compradores e os cessionários de direitos relativos às

unidades autônomas.

Importante observar que a convenção disciplinará também

outro ponto importante, qual seja a competência daquele que a

representará nas relações judiciais e extrajudiciais.

A convenção de condomínio não deve ser utilizada para

disciplinar questões que derivem de conflitos nas relações entre

condôminos, notadamente na extensão de seus direitos, disciplinação e

20

limitação quanto à utilização de espaços destinados a área comum. Para

isto, devem ser utilizados os regimentos internos, os quais tiveram a sua

eficácia mantida pela promulgação do novo Código Civil (art. 1334, inciso

V).

Muito embora a previsão para a aprovação do regimento

interno deva constar na convenção, o seu teor não deve estar transcrito em

seu corpo, pois, neste caso, para sua modificação haver-se-ia que observar

a mesma rigidez imposta pela norma que disciplina o quórum mínimo de

2/3, para modificação da convenção (art. 1332, NCC).

Para eficácia da convenção, devem subscrevê-la pelo menos

2/3 dos titulares das unidades autônomas (art. 1333, NCC), sendo que da

sua subscrição, desde logo passa a ser reconhecida a sua obrigatoriedade

perante os condôminos, assim como àqueles que detenham a posse ou

detenção das unidades autônomas.

Neste sentido o STJ4 já pacificou o entendimento quanto à

eficácia da convenção perante os condôminos, sendo estes obrigados a se

submeterem às suas normas, mesmo não havendo o respectivo registro no

RGI, desde que as mesmas não denotem contrariedade legal. Tal

entendimento efatiza-se, sobretudo, a respeito do Princípio do 4 A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos (Súmula 260 do STJ).

21

Enriquecimento sem causa, pois, do contrário, os condôminos não

poderiam ser obrigados a participarem do rateio dos gastos havidos no

condomínio5.

Outras disciplinas podem ser reguladas na convenção de

condomínio, algumas comumente utilizadas na tentativa de eximir o

condomínio de responsabilidades advindas de ocasiões futuras, a exemplo

da polêmica que gira entorno do furto de automóveis nas garagens.

Sobre este tema, devemos considerar, a princípio, qual a

disposição do condomínio em permitir a guarda de automóveis em

garagens, no intuito de se analisar se o mesmo oferece serviços suficientes

a serem considerados de vigilância na guarda destes bens. Isto porque, se

o condomínio não se dispõe a guardar, zelar e cuidar do bem, entendemos

não haver dever de indenizar, assim como o mesmo entendimento firma-se

do contrário.

5 A convenção condominial, independentemente de registro, denota a existência de condomínio

e, conseqüentemente, do interesse de todos os proprietários em relação às áreas de uso comum.

A falta de registro da convenção, por si só, não desobriga o condômino de contribuir com as

despesas de condomínio, cuja responsabilidade pelas cotas, inclusive as impagas, é também

daquele que detém a titularidade do imóvel (TJ/RJ, 1ª Câmara, Rel. Des. Maldonado de Carvalho,

Apelação 2009.001.08611, Julg. 11/03/2009).

22

Da Assembléia Geral

A Assembléia Geral é o órgão deliberativo soberano e poderá

ser convocado ordinária e extraordinariamente, nos termos em que a

legislação civil dispõe.

Ordinariamente, a Assembléia Geral será convocada a cada

ano pelo síndico, conforme disposição do artigo 1350 e seus parágrafos, do

NCC, tendo como finalidade específica aprovação do orçamento das

despesas, das contribuições dos condôminos e da prestação de contas, e

eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

A realização da Assembléia Geral Ordinária é obrigatória,

portanto, se o síndico não a convocar, 1/3 dos condôminos poderão fazê-la

e ainda, se não o fizerem, o juiz decidirá a requerimento de qualquer

condômino.

Extraordinariamente, a Assembléia Geral poderá se reunir

convocada pelo síndico ou por qualquer dos condôminos.

Importante ressaltar que o não comparecimento do condômino

à Assembléia Geral, desde que observadas as formas e meios normativos

para a sua convocação, não o exime das obrigações votadas e aprovadas,

23

desde que estar atinjam o quorum exigido por lei ou pela própria

convenção.

24

Capítulo III

DA RESPONSABILIDADE DOS CONDOMÍNIOS POR FURTOS EM SEU

INTERIOR

Muitos são os institutos jurídicos que se misturam à figura

do condomínio edilício, levando em consideração todos os seus aspectos e

correlações com os negócios jurídicos que a sociedade moderna oferece.

Acentuada a importância deste instituto, qual seja o

condomínio edilício no mundo moderno, dada a sua propagação apontada

pelo crescimento constante e irrefreável das incorporações imobiliárias não

só no Brasil, como em todo mundo, resta-se evidente a importância de

temas a ele ligados.

Estes condomínios são verdadeiros depósitos de bens e

valores pessoais de seus condôminos, cuja guarda e confiança se dá a um

síndico, este que por sua vez, normalmente conta com auxílio de

funcionários e de uma empresa administradora externa.

É fato, portanto, crível que os condomínios edilícios são

alvos certos e constantes de investidas criminosas, justamente por

formarem em sua estrutura uma verdadeira aglomeração de bens de

25

considerável valor, constituídos tanto por aqueles de uso comum, quanto

pelos pertences pessoais dos seus condôminos.

Em decorrência desta realidade, que vitima

assombrosamente as sociedades urbanas, administradores e síndicos

destes condomínios tendem a buscar meios inesgotáveis de proporcionar

maior segurança aos seus moradores, o que deriva investimentos em

contratação de empresas terceirizadas, instalação de câmeras e centrais de

vigilância, cercas elétricas etc.

No entanto, mesmo os condomínios detentores de melhor

estrutura de segurança, sofrem com a incidência de furtos em seu interior,

mais precisamente em suas áreas comuns.

Portanto, resta a dúvida inerente a maioria dos

condôminos e que ainda reflete grande discussão em tribunais de todo

país: pode o condomínio edilício ser responsabilizado por furtos ocorridos

em suas áreas comuns?

O tema é bastante complexo, ao ponto que depende da

análise das situações fáticas a serem observadas em cada caso.

26

Por responsabilidade civil, temos por regra o art. 186 do

Código Civil que dispõe o seguinte: “Aquele que, por ação ou omissão

voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a

outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

Assim, por regra, incorrendo o condomínio edilício para a

ocorrência de furtos em seu interior ou mesmo não cumprindo com deveres

de proteção e segurança aos seus condôminos, desde que comprometido

com este fim, restar-se-ia configurada a sua responsabilidade em indenizar

os eventuais prejudicados pelos danos a estes causados.

Ocorre que, a dispositivo legal supra (art. 186, NCC) é

genérico e a legislação que regula o condomínio edilício é omissa quanto a

matéria ora discutida. Desta forma, cabe aos juristas formarem

entendimentos sobre o tema levando em consideração fatos e fundamentos

aplicáveis aos casos concretos.

Encontramos nos tribunais nacionais julgados dos mais

variados a decretarem julgados que possam determinar um norte a ser

seguido, haja vista a omissão de nossa legislação em positivar em seu

ordenamento jurídico norma específica para tal hipótese.

27

Quanto à responsabilidade do condomínio, convém destacar

que a jurisprudência deste dos nossos tribunais já consolidou o

entendimento de que esta não é presumida, devendo constar

expressamente da convenção, regimento ou de assembléia realizada entre

os condôminos67.

Importante ressalva se faz quando o fato ocorrer no

interior das unidades autônomas, portanto, fora dos limites estabelecidos

como áreas comuns do edifício. Neste sentido entende-se que não há como

6 O dever de indenizar há que decorrer de inequívoca demonstração de

culpa do condomínio, que através de sua Convenção, assumia o dever jurídico de prestar

segurança interna aos condôminos, seja por si próprio, ou através de empresa terceirizada.

Somente a existência de cláusula expressa na convenção condominial, no que se refere à guarda

e vigilância de coisas e bens particulares dos condôminos, em espaços comuns, é que autoriza a

se imputar ao condomínio a responsabilidade civil.IMPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRJ.

Primeira Câmara Cível. Des. Maldonado de Carvalho. Apelação nº 0003726-412.2007.8.19.0202 -

Julgamento: 13/04/2010)

7 Assim, não havendo positivação direta, encontram os magistrados

indiretamente a autorização legal de que necessitam para proferirem com autonomia os seus

julgados, expressando suas opiniões em confronto com a realidade fática. Referimo-nos ao artigo

4º da Lei de Introdução ao Código Civil, que permite adequar os seus julgados aos reflexos

oriundos do desenvolvimento social, principalmente nas grandes metrópoles, senão vejamos: “Art.

4o Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os

princípios gerais de direito. (TJRJ. Nona Câmara Cível. Des. Renato Simoni. Apelação nº

0006866-70.2006.8.19.0208 (2008.001.39380) - Julgamento: 30/09/2008)

28

o condomínio ser responsabilizado, pois, sua esfera de atuação é limitada

pelo direito de propriedade exclusiva do condômino, que exerce com

plenitude os seus direitos enquanto proprietário8.

Ademais, para a responsabilização pretendida pelo

apelante, seria necessária comprovação de seus respectivos elementos

estruturais, ou seja, conduta ilícita, o nexo causal e o dano. Assim, se os

danos não resultaram de conduta ilícita dos prepostos do Condomínio, não

há o dever reparatório.

8 A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em

detrimento dos condôminos somente tem sido reconhecida quando ocorram em suas áreas

comuns, e, ainda assim, se houver cláusula expressa na convenção condominial e inequívoca

demonstração de culpa de seus prepostos. No presente caso inexiste de previsão condominial que

assuma responsabilidade por danos ou prejuízos de furto ou roubo e inexiste anuência expressa

do síndico a respeito da entrega das chaves do imóvel aos funcionários do condomínio.

Impossibilidade de socialização dos prejuízos. Dano moral inexistente. Sentença que se mantém.

Recurso conhecido e que se nega seguimento, na forma do art. 557, caput, do CPC. (TJRJ.

Quarta Câmara Cível. Des. Sérgio Jeronimo A. Silveira. Apelação cível nº 0004681-

78.2000.8.19.0011 – Julgamento em 18/06/2010)

29

CONCLUSÃO

Do exposto neste trabalho concluímos que, o instituto do

condomínio edilício, analisado sob a ótica da responsabilidade civil por

furtos ocorridos em seu interior, é objeto de amplas e teóricas

interpretações jurídicas que, por ausência de positivação, conduzem a

resolução dos casos concretos a analise específica de cada caso.

Desta forma, conforme exposição e fundamentação teórica contida

no presente trabalho, ações e fatos são predominantes para que o órgão

julgador possa decidir. Com isso, será levado em consideração a existência

de previsão em convenção do condomínio sobre os limites da sua

responsabilidade perante os condôminos e terceiros, assim como a

concorrência da administração do próprio condomínio em contribuição com

a atividade ilícita ocorrida, no caso o furto.

30

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

• AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 7. ed. Rio de

Janeiro: Lúmen Júris, 2008;

• AMORIM, José Roberto Neves. Direito Imobiliário: Questões

contemporâneas. Elsevier – Campus;

• BRASIL. Código Civil Brasileiro. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm. Acesso

em: 15 abril 2009;

• BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil.

Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituiçao.htm.

Acesso 15 abril 2009;

• BRASIL. Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/LEIS/L4591.htm. Acesso 15 abril

2009;

• LOPES, João Batista. Condomínio. São Paulo: Revista dos

Tribunais, 2003;

31

• NEGRÃO, Teotônio. Código Civil e Legislação em vigor. São

Paulo: Saraiva, 2003.