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RESUMO
O investimento em edifcios de escritrios, shopping centers,
hotis, parques temticos, entre
outros, est cada vez mais difundido no mercado brasileiro, seja
diretamente por meio da
aquisio do imvel ou indiretamente atravs de quotas ou ttulos de
investimento lastreados
no empreendimento. Desta forma, as transaes de participaes
nestes negcios so
realizadas das mais diversas maneiras por agentes muitas vezes
tecnicamente pouco
preparados, os quais acabam por desconhecer que o patamar de
preos praticados deve
estar intrinsecamente associado ao desempenho obtido na
atividade que ali se desenvolve.
Portanto, a anlise do valor pelo qual aceitvel transacionar o
bem fundamental para
balizar a tomada de deciso em relao a este negcio. Nesse
sentido, a proposta desta
dissertao indicar um mtodo de anlise adequado para a tipologia
destes
empreendimentos, denominados de base imobiliria, por meio da
explorao dos diversos
disponveis no mercado. O trabalho abrange o reconhecimento dos
conceitos envolvidos, a
definio das premissas bsicas e o modo como a construo e a
manipulao do modelo
influencia os resultados obtidos. Uma rotina bsica de anlise de
valor apresentada de forma
a ilustrar os procedimentos sugeridos para arbitragem de valor
destes empreendimentos.
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ABSTRACT
The investment in office buildings, shopping centers and hotels
has been increasing over the
past years. However, transactions of these properties have not
been supported by careful
studies, which should be able to help who decide. Besides the
lack of information in the
reports, valuers sometimes use inadequate approaches to estimate
the value of the property.
This dissertation aims to indicate an appropriate method to
appraise these developments,
which could be called income properties. The methods used in
real estate market are analyzed
in order to identify the most appropriate. The work covers
recognition of the concepts and
definition of basic assumptions. At the end of this text, a
simulation is prepared to illustrate the
routine to estimate value for these developments.
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SUMRIO DA DISSERTAO
LISTA DE TABELAS
LISTA DE FIGURAS
RESUMO
ABSTRACT
1.
INTRODUO.......................................................................................................................................................31.1
Panorama Geral sobre a Questo
........................................................................
31.2 Objetivos do Trabalho
........................................................................................
31.3 Metodologia do
Trabalho....................................................................................
3
2. PRINCPIOS PARA ANLISE DE VALOR DE
IMVEIS........................................................................................32.1
Fatores Geradores de
Valor................................................................................
3
2.1.1 Influncia dos Fatores na Demanda e na Oferta
........................................... 32.1.2
Utilidade.....................................................................................................
32.1.3
Escassez.....................................................................................................
32.1.4
Desejo........................................................................................................
32.1.5 Acesso a Meios de
Pagamento....................................................................
3
2.2 Conceitos de
Valorao......................................................................................
32.3 A Questo da Diversidade de
Valores.................................................................
32.4 Panorama
Internacional.......................................................................................
3
2.4.1 O Mercado
Norte-americano......................................................................
32.4.2 O Mercado do Reino
Unido........................................................................
32.4.3 O Mercado
Francs....................................................................................
3
2.5 Mercado Brasileiro
.............................................................................................
3
3. MTODOS DE ANLISE DE
VALOR...................................................................................................................33.1
Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
...................................................... 33.2 Mtodo
Comparativo do Custo de Reproduo de
Benfeitorias........................... 33.3 Mtodo da
Renda...............................................................................................
33.4 Outros Mtodos
.................................................................................................
3
3.4.1 Mtodo
Involutivo.......................................................................................
33.4.2 Mtodo
Residual.........................................................................................
3
4. EMPREENDIMENTOS DE BASE
IMOBILIRIA...................................................................................................34.1
Conceituao......................................................................................................
34.2 Ciclos
Caractersticos..........................................................................................
34.3 Os Agentes Envolvidos
.......................................................................................
3
4.3.1 Investidores Institucionais
............................................................................
34.3.2 Investidores
Privados..................................................................................
3
-
4.4 Sntese das Caractersticas
..................................................................................
3
-
5. ANLISE DE VALOR DE EMPREENDIMENTOS DE BASE
IMOBILIRIA..........................................................35.1
Abordagem
Tcnica............................................................................................
35.2 O Conceito de
Arbitragem..................................................................................
35.3 Tcnicas Disponveis para Anlise
.......................................................................
3
6. ROTINA PARA ARBITRAGEM DE
VALOR.........................................................................................................36.1
Identificao do Objeto da Anlise de
Valor........................................................ 36.2
Construo do Cenrio Referencial
.....................................................................
3
6.2.1 Anlise da conjuntura econmica regional e local
......................................... 36.2.2 Identificao da
Insero de
Mercado.........................................................
36.2.3 Exame do desempenho histrico do
empreendimento................................... 36.2.4 Premissas
Bsicas do Modelo
.....................................................................
3
6.3 Modelo de
Anlise..............................................................................................
36.3.1 Posicionamentos do Vendedor e do
Comprador.......................................... 36.3.2
Verificao de situaes extremas de
negociao......................................... 3
6.4 Anlise de
Desvios..............................................................................................
3
7.
CONCLUSES.......................................................................................................................................................3
8.
BIBLIOGRAFIA......................................................................................................................................................3
-
LISTA DE TABELAS
Quadro 1 Classificao da ABNT dos Mtodos de Anlise de
Valor................................ 3
Quadro 2 Classificao dos Mtodos de Anlise segundo a Raiz de
Valorao................. 3
Quadro 3 Eventuais Diferenas entre Dados de Transaes no Mercado
.......................... 3
Quadro 4 Notaes Bsicas utilizadas no Clculo dos
Valores.......................................... 3
Quadro 5 Valores Arbitrados para o inicio e final do ciclo
opercional................................ 3
Quadro 6 Notaes utilizadas segundo os agentes de eventual
transao........................... 3
Quadro 7 Valor resultante de eventual negociao entre Comprador e
Vendedor.............. 3
-
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 Ciclos caractersticos e transaes
financeiras......................................................
3
Figura 2 Procedimento para anlise de valor.
....................................................................
3
Figura 3 Resultado Operacional Disponvel para os Investidores.
...................................... 3
Figura 4 Curva de Formao da Taxa de Retorno para o Vendedor
(TRRv). ................... 3
Figura 5 Curva de VOIvpr para o vendedor associados a TRRv.
..................................... 3
Figura 6 Curvas de taxa de retorno para o comprador
(TRRc)......................................... 3
Figura 7 Curva de VOIcpr para o comprador associados a TRRc.
................................... 3
Figura 8 Curva de valores na situao de taxas de atratividade
crescentes. ........................ 3
Figura 9 Curva de valores na situao de taxas de atratividade
decrescentes. .................... 3
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11. INTRODUO
1.1 Panorama Geral sobre a Questo
No incio dos anos 80, a economia brasileira passou a notar a
presena, com uma maior
intensidade, de empreendimentos do tipo shopping centers1, os
quais surgiram em 1966 com
a inaugurao do Shopping Center Iguatemi em So Paulo, at hoje em
operao. Nessa
dcada, este mercado teve um impulso com a implantao de diversos
empreendimentos nos
grandes ncleos urbanos do pas. Em meados da dcada de 90, houve
uma outra onda de
desenvolvimento de novos produtos, devido, principalmente
estabilidade econmica
proporcionada pelo Plano Real em 1994. Atualmente, os shopping
centers representam uma
parcela cada vez mais significativa do total de vendas do
comrcio varejista nacional,
transformando profundamente os hbitos de consumo e a estrutura
do setor de comrcio e
servios.
Paralelamente, pode-se citar o crescimento da indstria hoteleira
advindo do lanamento de
novos empreendimentos nas mais diversas regies do pas, os quais
foram incentivados
atravs do FUNGETUR (Fundo Geral do Turismo), cuja finalidade,
segundo o INSTITUTO
BRASILEIRO DE TURISMO [2001] EMBRATUR , tem sido facilitar, por
meio de linhas de
crdito para os investidores, o acesso aos recursos financeiros
necessrios para a
implantao, melhoria, conservao e manuteno de empreendimentos, e
servios tursticos.
1 Termo trazido do ingls, cujo conceito bsico um centro de
compras, servios e entretenimentoplanejado, oferecendo maior nvel
de conforto, segurana e agilidade em relao ao comrcio varejista
derua.
-
2PANORAMA SETORIAL [1999] destaca que a expanso do setor
hoteleiro na dcada de
70 foi estimulada pelo crescimento do nmero de viagens,
provocado pelo desenvolvimento
da infra-estrutura dos transportes areo e rodovirio, o elevado
nvel de atividade econmica
e os incentivos para os investimentos no setor de turismo
oferecidos pela EMBRATUR a partir
da segunda metade da dcada de 60.
Mais recentemente, parques temticos/aquticos, resorts2,
shoppings temticos, clubes de
golfe, entre outros, comearam a ganhar flego no Brasil, devido,
em grande parte, s
experincias ocorridas no exterior, principalmente nos pases mais
desenvolvidos. Alm
destes, pode ser destacada a multiplicao de empreendimentos mais
complexos na rea de
sade como hospitais e centros mdicos, compostos por clnicas,
centros cirrgicos e
laboratrios.
Entretanto, todos os empreendimentos citados tm uma
caracterstica em comum: o seu valor
est intrinsecamente associado ao desempenho obtido na atividade
que ali se desenvolve.
ROCHA LIMA JUNIOR [1994a] denomina-os como empreendimentos de
base imobiliria,
terminologia esta que ser utilizada freqentemente ao longo deste
estudo.
2 Segundo RUSHMORE [1992], resorts so empreendimentos voltados
para o turismo de lazer, provendoou esto localizados prximos a
atividades como natao, tnis, golfe, canoagem, esqui, patim no
gelo,ciclismo, caminhada e outras atividades recreacionais. Alm
disso, oferecem ainda espaos para reunies,restaurantes, centros de
entretenimento, academia de ginstica e outros servios. Os resorts
estousualmente localizados em reas de paisagem exuberante como em
regies montanhosas ou na costalitornea. PANORAMA SETORIAL [1999]
complementa que estes estabelecimentos so geralmente degrande porte
e no contam com um perfil arquitetnico caracterstico, podendo ser
verticais ouhorizontais.
-
3Com o recente surgimento de processos de securitizao3 de
empreendimentos no Brasil por
meio da emisso de ttulos de investimento ou da formao de fundos
imobilirios, h
necessidade, em funo do prprio reconhecimento do lastro do
investimento, de uma anlise
de valor para tais tipologias de empreendimentos. ABUNAHMAN
[1999] exemplifica
diversos casos onde se empregam tais anlises de valor,
destacando-se: transferncia de
propriedades, reorganizaes, fuses e incorporaes de empresas,
garantia de emprstimos
sob forma de hipoteca, aquisio de propriedades hipotecadas,
desapropriaes,
determinao de impostos e de seguros.
Todos estes casos enfatizam a importncia e a necessidade de
atribuio criteriosa de valor a
empreendimentos de base imobiliria, de forma a atender os
diferentes fins a que a valorao
atende. Contudo, o que se observa no mercado a ausncia de
uniformizao mnima nestas
anlises e, especialmente, no que tange ao emprego de
metodologias fundamentadas em
conceitos amparados insatisfatoriamente.
As entidades brasileiras, concentradas em associaes e
institutos, que so responsveis pela
elaborao de textos tcnicos e instrues para avaliao de imveis, tm
ditado regras e
diretrizes, as quais so seguidas em muitos casos sem orientao
adequada.
A normalizao brasileira sobre o assunto, medida que prope mtodos
avaliatrios a se
empregar em diferentes situaes e tipologias de imveis, deveria
servir de apoio para avaliar
tais produtos. Todavia, as normas no fornecem subsdios
suficientes para orientar a anlise
3 Securitizao o termo adotado no mercado de capitais brasileiro,
trazido do ingls (securitization), para
-
4de valor destes empreendimentos, entregando a responsabilidade
da escolha e aplicao dos
mtodos para os profissionais que elaboram os estudos
especficos.
Esta funo entregue livremente aos avaliadores permite a abertura
de certa forma perigosa
para arbitragens de valor que poderiam atender a interesses
especficos, visto que a
justificativa de critrios adotados nem sempre clara e precisa.
Valores arbitrados podem
influenciar decises sobre transaes que envolveriam os direitos
sobre uma propriedade.
Nessa orientao, ROCHA LIMA JUNIOR [1995] coloca que usando o
exemplo
brasileiro, quantas decises sobre aplicaes em negcios de base
imobiliria shopping
centers, hotis, parques temticos, etc. - esto sendo tomadas de
forma totalmente amadora,
no sentido de que os indicadores oferecidos para a deciso de
investir esto baseados em
relatrios de avaliao firmados por profissionais e empresas que
meramente dispem, nestes
documentos, clculos de valores, cuja base conceitual, ou frgil,
ou est errada.4
o processo de gerao de ttulos de investimento a serem
transacionados no mercado, os quais estoassociados a ativos de
empresas.4 Recentemente, um diretor de uma grande empresa
multinacional afirmou numa reunio que negciosimobilirios so
pssimos, pois usualmente resultam em prejuzo comparativamente a
outrosinvestimentos. Neste caso, o prejuzo dele pode estar
associado ao lucro de outro agente do mercado, oqual pode ter
utilizado tcnicas ou procedimentos de anlise de valor e de
investimento sem fundamentosquando da realizao do negcio.
ROCHA LIMA JUNIOR [1995] complementa que numa polmica sobre a
anlise de valor de umempreendimento de base imobiliria,
defrontei-me com um estudo que balizava o valor da oportunidadede
investimento 40% abaixo do que se atingia usando conceitos e
tcnicas avanados neste campo. Estaanlise era processada para o
comprador, de forma que ele estava protegido pelo erro, pois, se
ovendedor aceitasse a valorao, faria um bom negcio. Sucede que o
vendedor no aceitou o negcio e ocomprador, baseado nos indicadores
da anlise errada que recebeu, desistiu do negcio. Quem
terperdido?
-
5Quando se faz uma anlise de valor, acaba-se por fornecer
subsdios para a tomada de uma
determinada deciso em relao ao investimento, a qual representa
um exerccio de vontade
baseado em padres de qualidade e num patamar de aceitao de
riscos.
NICHOLSON apud GELBTUCH et al. [1997] reconhece que as decises
de investimentos
em empreendimentos imobilirios, em ltimo caso, dependem de
avaliaes de propriedades.
A anlise de valor sempre uma preocupao primordial para um
investidor ou
empreendedor5 que necessite tomar determinada deciso em relao
oportunidade de
aplicar recursos em determinado negcio, visto que sempre haver
alternativas de
investimento disponveis no mercado. A metodologia adotada deve
ser capaz de fornecer, a
partir de conceitos e tcnicas adequadas, subsdios para que o
investidor possa escolher qual
a melhor alternativa, no seu entender, para os recursos que
pretenda imobilizar.6
A globalizao mundial das economias poderia ser uma sada para a
falta de textos
normativos e tcnicos sobre o assunto no Brasil. Todavia, o
estado da arte internacional
conduz a um quadro preocupante, pois as doutrinas e mtodos
adotados esto
freqentemente, do ponto de vista conceitual, fragilmente
aliceradas, ou seja, no possuem
um suporte tcnico satisfatrio.
5 Utiliza-se o termo investidor para aquele indivduo que
mobiliza recursos na aquisio de certos direitossobre a propriedade
para determinada finalidade. J empreendedor pode ser definido como
aqueleindivduo que responsvel pelo desenvolvimento do produto
imobilirio. Adiante sero discutidos maisdetalhadamente os agentes
envolvidos.6 Inmeras vezes, o analista questionado sobre o emprego
de procedimentos expeditos de clculo devalor, dos quais alguns so
puramente empricos. O argumento simplista que esses poderiam
auxiliar oinvestidor na tomada de deciso, visto que estariam
fundamentados em experincias passadas e fatoshistricos, no deve ser
considerado vlido, na medida em que estas tcnicas usualmente no
contemplamtodos os casos em detalhes, sendo, portanto, pouco
confiveis quando da sua aplicao.
-
6NICHOLSON apud GELBTUCH et al. [1997] afirma que o crescimento
de empresas
internacionais e multinacionais, a proliferao de zonas de livre
comrcio e o desenvolvimento
de mercados financeiros mundiais interativos refletem numa
acelerao da globalizao da
atividade econmica e, conseqentemente, cada vez mais anlises de
valor devem ter prticas
padronizadas e conceitos internacionalmente reconhecidos,
respeitadas, porm, as
particularidades dos mercados.
Por outro lado, a simples importao de conhecimento j difundido
sem qualquer anlise
crtica preocupante, na medida em que enganos e falhas acabam por
se perpetuar atravs de
relatrios tcnicos espelhados no passado.
No Brasil, agregado falta de fundamento tcnico-conceitual, no h
atualmente uma base de
dados satisfatria que permita a aplicao de metodologias mais
elaboradas, as quais
demandam informaes mais detalhadas.Diversas vezes, o analista
necessita obter
informaes que possam lhe dar maior segurana no estabelecimento
do seu juzo de valor
sobre a expectativa de comportamento futuro, parte integrante do
mtodo de valorao7.
A ausncia ou a fragilidade destes dados resulta na utilizao de
parmetros obtidos esmo
ou extrapolados de outros casos prticos com diferentes
configuraes, os quais, portanto,
so inadequados para a finalidade a que se propem.
7 Os mtodos mais elaborados para anlise de valor de
empreendimentos englobam a construo decenrios, estruturao de
modelos matemticos que so manipulados no intuito de se obter uma
srie deindicadores que norteiam a arbitragem de valor. Vale
ressaltar que a construo de cenrios no se fazapenas pela leitura do
passado, mas, tambm, pela crena em determinado comportamento
futuro. No sedeve ter a falsa idia que o cenrio futuro ser uma
simples repetio de fatos passados.
-
7Deve-se ressaltar que as transaes de empreendimentos de base
imobiliria envolvem
quantias vultuosas, diversos agentes da economia, prazos longos
de anlise e negociaes,
estudos complexos sobre a qualidade do investimento,
eventualmente garantias extrnsecas ao
bem, entre outros. Alm disso, o comprador, um dos agentes
envolvidos, buscar sempre, ao
imobilizar recursos no ambiente do empreendimento, certo patamar
de rentabilidade que
estar diretamente associado ao valor pago quando da aquisio.
Face complexidade e importncia destes empreendimentos na
economia, considera-se de
fundamental importncia o estabelecimento de conceitos e mtodos
mais adequados para a
valorao destes ativos, no intuito de fornecer subsdios para a
tomada de deciso tanto do
comprador como do vendedor em relao eventual transao do
empreendimento. O
emprego destas metodologias deve ser orientado atravs do
conhecimento tcnico atualmente
disponvel no somente no Brasil como tambm no exterior, desde que
sejam verificadas a
sua consistncia e respectiva aplicabilidade para esta
tipologia.
1.2 Objetivos do Trabalho
Diante do quadro apresentado de fragilidade doutrinria e tcnica
na arbitragem de valor para
empreendimentos de base imobiliria, o objetivo da dissertao
identificar atravs da
discusso de conceitos, caractersticas e comportamentos de
mercados e respectivos
produtos, a metodologia mais adequada de anlise de valor para
ser utilizada no caso desta
tipologia de empreendimentos.
-
8No se trata de desenvolver uma nova metodologia, mas, sim,
constatar dentre os mtodos
empregados, aquele cuja base conceitual e a forma pela qual os
procedimentos de anlise so
aplicados, seja o adequado para o caso em questo.
1.3 Metodologia do Trabalho
Qualquer que seja o trabalho cientifico a ser desenvolvido,
segundo TEIXEIRA [1999], a
metodologia , com certeza, um ingrediente que acaba por
diferenciar a simples intuio da
cincia. FERREIRA [1999] define metodologia como o conjunto de
tcnicas e processos
utilizados para ultrapassar a subjetividade do autor e atingir a
obra literria.
Nesta dissertao, estruturou-se o texto na medida em que se
desenvolveu a metodologia do
trabalho, sendo, portanto, indissocivel a compreenso da
estrutura do texto sem a leitura da
metodologia adotada e vice-versa.
A elaborao desta dissertao iniciou com uma ampla pesquisa da
bibliografia disponvel. Os
documentos, aos quais se tem acesso sem qualquer impedimento de
divulgao, seja este por
confidencialidade de informaes ou por direito de propriedade,
encontram-se de certa forma
escassos. Quando tratam do assunto da anlise de valor, muitas
vezes, estes so
conceitualmente frgeis. Para suprir esta deficincia, agregou-se
ao texto a experincia prtica
que teve sobre o tema de forma a evitar que a teoria se
distanciasse da prtica do dia-a-dia,
apesar das dificuldades reinantes no desenvolvimento de
trabalhos na rea em questo.
No primeiro captulo procurou se identificar o nvel de
conhecimento mundial sobre o tema de
anlise de valor atravs da busca de referncias bibliogrficas no
Brasil e no exterior. A base
-
9do texto foi obtida em livros, revistas especializadas, artigos
de jornais, textos disponveis na
Internet e publicaes do meio acadmico. Todas as informaes foram
criteriosamente
analisadas e, quando inseridas ao longo do texto, foram alvo de
comentrios e observaes
julgadas pertinentes.
Nesse sentido, destacou-se mais profundamente a questo dos
empreendimentos de base
imobiliria, cuja difuso do conhecimento ainda mais restrita em
relao do produto
imobilirio e de outros setores da economia, apesar de sua
importncia no ambiente da
economia. Ao final do captulo, foram, ainda, explanados os
principais objetivos desse texto
e, conjuntamente, a metodologia de pesquisa adotada e a
estrutura do texto em captulos, no
sentido de elucidar a abrangncia dos assuntos tratados em cada
um deles, o que
fundamental para uma melhor compreenso dessa dissertao.
O segundo captulo introduz o conceito de valor atravs dos
fatores capazes de cri-lo e ao
mesmo tempo nele interferirem, buscando identificar as
principais razes de valorao.
Verifica-se, tambm, o panorama internacional e brasileiro no que
se refere clareza da
definio de valor.
J no terceiro captulo, descreve-se os mtodos de anlise de valor
difundidos no mercado,
identificando as razes de valor nas quais se encontram apoiados.
Nessa linha, analisa-se
como os mtodos correntes conduzem a valores para os
empreendimentos, destacando-se os
pontos importantes sob a tica doutrinria que, algumas vezes, so
abordados de forma
equivocada, ou incorreta, na literatura disponvel.
-
10
O Captulo 4 estabelece claramente a tipologia de empreendimento
tratada por este estudo,
destacando de forma concisa suas principais caractersticas,
agentes envolvidos e suas
respectivas atuaes, alm de discutir sucintamente a evoluo de
valor potencial do
empreendimento na medida em que este implantado e operado.
Os conceitos a serem entendidos para anlise de valor de
empreendimentos de base
imobiliria foram trazidos no quinto captulo. Discute-se entre
outros aspectos, a orientao
disponvel para anlise, o conceito de arbitragem e a
adequabilidade dos diversos mtodos de
avaliao tipologia em discusso.
Uma rotina para anlise de valor de empreendimento de base
imobiliria apresentada no
sexto captulo. O mtodo adotado foi o resultado das discusses
anteriores com algumas
adaptaes e complementaes, procurando-se destacar os fatores e
aspectos mais
relevantes para a tipologia em questo, abordando os principais
pontos.
Paralelamente, expe-se uma aplicao prtica de um empreendimento
de base imobiliria
hipottico, j implantado e em operao, cujas caractersticas e
informaes de desempenho
podem ser admitidas como bastante semelhantes a empreendimentos
no Brasil. Este captulo
visa aprofundar e ilustrar a discusso da manipulao do modelo
para arbitragem de valor,
incluindo uma breve discusso da flutuao do valor em funo dos
desvios sobre o cenrio
referencial.
O ltimo captulo descreve, resumidamente, as concluses e
recomendaes da dissertao,
as quais sero fundamentalmente fruto das discusses e anlises
efetuadas ao longo do
trabalho. No final do texto encontram-se as referncias
bibliogrficas que serviram de base
-
11
para este trabalho e que se julga capaz de ilustrar o estado da
arte no que se refere
arbitragem de valor de empreendimentos de base imobiliria, bem
como assuntos gerais
ligados macroeconomia.
-
12
2. PRINCPIOS PARA ANLISE DE VALOR DE IMVEIS
Quando se fala em estabelecer um valor para determinado imvel,
deve ser claro que o valor
a ele associado seria aquele pelo qual o mercado estaria
disposto a transacionar esse bem.
FERREIRA [1999] define valor, entre outros significados, como
sendo o equivalente em
dinheiro ou bens de alguma coisa; preo. Entretanto, pode-se
encontrar na literatura diversas
definies de valor a serem atribudas ao imvel, as quais tm uso
impreciso e relativo em
funo das prprias condies de sua aplicabilidade.
Nesse sentido, MOREIRA [1994] exemplifica que um edifcio dentro
de uma rea a ser
inundada por um reservatrio em construo s tem valor para
qualquer um pelos materiais
que possam ser apurados na sua demolio; todavia, o proprietrio
pode dar um alto valor ao
edifcio baseado nas rendas futuras que ele poderia obter se no
fosse por causa do
reservatrio; conseqentemente, na desapropriao, a indenizao paga
considerando-se
que ele poderia continuar operando a propriedade e recebendo
renda razovel; uma vez nas
mos do novo proprietrio (o governo) o mesmo edifcio cessa de ter
valor, ou, pelo menos,
no mais que o seu valor de demolio.
importante destacar que preo no significa necessariamente valor,
pois o primeiro se refere
a uma transao efetuada. O APPRAISAL INSTITUTE [1996] coloca que
preo
representa o montante que um determinado comprador aceita pagar
e um particular vendedor
concorda em receber sob determinadas condies que definem sua
transao.
As teorias de valor desenvolvidas ao longo dos ltimos sculos se
consolidaram em dois
grandes grupos. As teorias objetivas admitiam que o valor de um
bem era expresso como
-
13
resultado do trabalho necessrio para obt-lo, sendo, portanto,
seu principal elemento
determinante. Assim sendo, um produto que demandasse mais
trabalho para ser elaborado
que outro deveria valer proporcionalmente mais. ROSSETTI [1988]
exemplifica que um
arco teria um valor duas vezes maior que o de uma flecha se ele
exigisse o dobro do trabalho
para sua obteno. No incio do sculo XIX, David Ricardo citado por
HUNT [1986]
afirmava que se a quantidade de trabalho incorporada s
mercadorias estabelecer seu valor
de troca, todo aumento da quantidade de trabalho ter que
aumentar o valor da mercadoria
em que ele for empregado, e toda diminuio ter que baixar este
valor.
Na segunda metade do sculo XIX, surgiram as teorias subjetivas,
admitindo que, segundo
ROSSETTI [1988], a escassez relativa dos bens e a sua utilidade,
somadas s escalas de
preferncias individuais, que seriam os verdadeiros determinantes
de valor. Este novo
enfoque conduziu as anlises para a busca de determinantes
baseados na faixa de utilidade da
qual resultaria o valor que os indivduos, subjetivamente,
atribuem aos bens e servios
disponveis no mercado.
Destas teorias apareceu a necessidade de identificao dos fatores
geradores de valor e como
estes interferem positiva ou negativamente no valor a ser
arbitrado a um determinado bem. Tal
gerao de valor est presa ocorrncia de uma efetiva transao
envolvendo o bem, ou
seja, algum aceita entregar por esse valor um produto (oferta) e
outro aceita pagar este valor
(demanda). Segundo PELLEGRINO [1983], a teoria da renda, que foi
desenvolvida por
Thomas R. Malthus, passou a considerar enfaticamente o fator de
oferta e procura. A anlise
da demanda baseada na utilidade no seria suficiente para se
estabelecer valor, pois a anlise
da oferta baseada nos custos de produo tambm importante.
-
14
TEIXEIRA [1999] conclui que luz da teoria econmica, pode-se
sintetizar o conceito de
valor e por sua vez de preo dos bens e servios como funo das
condies de oferta e
procura. FANNING et al. [1994] afirmam que o balano entre a
oferta e a demanda num
instante qualquer a chave para estimar valor.
Contudo, ao se proceder uma anlise de valor, no se considera
qualquer tipo de mecanismo
que seja capaz de interferir de forma contundente nos princpios
da economia, como por
exemplo a formao de cartis ou monoplios, os quais teriam o poder
de dirigir as relaes
entre a oferta e demanda.
Portanto, reconhece-se a premncia na identificao dos fatores que
so capazes de agregar
valor a um produto ou servio, sem os quais dificilmente haveria
uma transao no mercado
envolvendo os direitos sobre estes. Tais fatores interferem no
crescimento ou na retrao da
demanda e/ou da oferta, influenciando, logo, os valores vigentes
na economia.
2.1 Fatores Geradores de Valor
Valor extrnseco ao bem, servio ou produto para o qual ele
atribudo e, portanto, no ,
e nunca ser, um dos seus atributos. Segundo o APPRAISAL
INSTITUTE [1996], valor
concebido nas mentes das pessoas que constituem o mercado. As
relaes que formam valor
so complexas, e valores mudam quando quaisquer dos fatores
influenciadores de valor se
alteram.
Para que um bem qualquer tenha algum valor, segundo MILL apud
ROSSETTI [1988], duas
condies devem ser preenchidas: [i] primeiramente, ele deve
corresponder a alguma
-
15
utilidade, convergir para algum fim, satisfazer alguma
necessidade; e [ii] em segundo lugar, sua
obteno deve ter esbarrado em alguma dificuldade econmica.
Valor depende, portanto, dos desejos humanos que variam, no
somente ao longo do tempo,
mas tambm para cada indivduo. Conceitos de valor esto
necessariamente relacionados
com os objetivos que uma comunidade estabelece para si
mesma.
Quatro fatores econmicos independentes so determinantes na gerao
de valor: Utilidade,
Escassez, Desejo e Acesso a Meios de Pagamento. Todos estes
fatores devem ser
considerados quando da anlise de valor, pois podero conduzir a
distintas diretrizes para
arbitragem de valor.
A complexa interao entre estes quatros fatores que geram valor
reconhecida a partir do
equilbrio entre a oferta e a demanda. Ao longo do texto, feita
uma anlise dos fatores que
so capazes de agregar valor a um produto sempre a partir do
equilbrio entre a oferta e a
demanda, visto que este bem estar, constantemente, exposto s
condies de um mercado.
Busca-se identificar tendncias de comportamento que no
significam obrigatoriedade, mas
apenas movimentos naturais da economia.
A Utilidade de um bem, sua Escassez ou abundncia, a intensidade
do Desejo humano para
adquir-lo, e o efetivo Acesso a Meios para compr-lo, so todos
fatores que afetam a oferta
e a demanda por um determinado bem, numa dada circunstncia e,
conseqentemente, o
preo pelo qual poderia ser transacionado no mercado.
-
16
O preo de uma propriedade, segundo o APPRAISAL INSTITUTE [1996],
varia
diretamente, mas no necessariamente proporcionalmente, com a
demanda, e inversamente,
mas no necessariamente proporcionalmente com a oferta. Em outros
termos, um aumento na
demanda por um produto tende a causar um aumento o valor deste.
Por outro, um aumento
na oferta tende a reduzir seu valor.
2.1.1 Influncia dos Fatores na Demanda e na Oferta
Demanda por um bem gerada pela sua Utilidade e tende a aumentar
na medida em que ele
se torna mais til. Por outro lado, quanto mais escasso seja um
determinado produto (oferta
limitada em patamares relativamente baixos quando comparados com
a demanda), existe uma
tendncia de crescimento nos nveis de demanda por este bem.
As foras que geram e estimulam o Desejo influenciam
positivamente a demanda, no sentido
que, quanto maior seja este por um bem, maior a propenso de
haver um incremento de
demanda pelo mesmo. Embora os anseios humanos por produtos
possam ser ilimitados, o
Desejo restringido pela condio de Acesso aos Meios de Pagamento.
Assim sendo, a
inabilidade ou dificuldade para comprar produtos que tenham
preos mais caros afeta a sua
respectiva demanda e, portanto, tende a ocasionar sua
retrao.
Analogamente, a Oferta de um bem influenciada pela sua
Utilidade. Existe uma tendncia
natural de um aumento na oferta dos produtos que sejam mais
teis. Em outras palavras,
mantido o mesmo padro de demanda, produtos que apresentem maior
grau de utilidade
tendem a serem mais ofertados do que os demais.
-
17
J a Escassez, por sua vez, acaba por limitar a oferta dos
produtos. Mantidos os nveis de
demanda, a escassez conduz a uma reduo na oferta de produtos.
Segundo o APPRAISAL
INSTITUTE [1996], especificamente no mercado imobilirio, a
oferta composta pela
quantidade de um tipo de propriedade disponvel para venda ou
locao, por vrios preos,
num dado mercado, por um dado perodo de tempo. Por se tratarem
de produtos nicos no
que tange aos seus atributos, pode-se afirmar que as
propriedades imobilirias so, em tese,
relativamente mais escassas do que outros bens da economia, no
que refere oferta
disponvel.
Para exemplificar, pode-se afirmar que terrenos para
desenvolvimento imobilirio so
usualmente abundantes, porm apresentam certa limitao no que se
refere a atributos para
um uso especfico. Quando h um aumento na demanda por terrenos em
reas adequadas
para novos desenvolvimentos, existe uma tendncia de reduo da
oferta em funo da
prpria incapacidade de disponibilizao de outros terrenos e do
atendimento desta procura
crescente. Soma-se a estes fatores, tambm, o surgimento de
eventuais movimentos
especulativos no sentido de elevar os preos praticados no
mercado.
A restrio de Acesso a Meios de Pagamento diminui a demanda por
bens e,
conseqentemente, tende a pressionar a oferta no sentido de
reduz-la. Por outro lado, no
caso de uma expanso neste acesso, uma demanda adicional gerada,
o que tender a
aumentar a oferta de novos produtos.
Num mercado em evoluo caracterizado pelo acrscimo contnuo da
demanda, a oferta de
produtos imobilirios pode estar relativamente limitada, o que
gera sua escassez, conduzindo a
-
18
preos mais altos num curto perodo. No entanto, a oferta pode
aumentar aps um prazo
longo e trazer consigo um declnio no patamar dos preos,
admitindo que a demanda
permanea relativamente constante neste perodo de anlise.
Geralmente no mercado imobilirio, a demanda tem um impacto mais
imediato no patamar de
preos de mercado do que a oferta em funo dos prazos longos
necessrios e dos montantes
elevados de recursos financeiros, matria-prima e mo-de-obra para
produo de novos
empreendimentos. WEIMER [1960] afirma que em perodos
relativamente curtos um ano
ou menos a presso da demanda muito mais importante que a de
oferta, pois para a
maioria dos produtos, como no caso dos imveis, simplesmente
impossvel alterar
materialmente a quantidade disponvel durante aquele perodo curto
de tempo. Em funo
dessa dificuldade, conclui-se que a oferta considerada mais
inelstica que a demanda, ou
seja, mudanas na oferta disponvel alteram mais acentuadamente os
preos praticados no
mercado do que as mesmas mudanas na demanda.
Num mercado onde existe uma oferta de produtos
significativamente maior que a respectiva
procura, o mercado tende a reduzir a oferta de novos
empreendimentos8 em funo da
eventual reduo dos preos praticados no mercado. O empreendedor
visualiza que, caso
no haja alteraes nos seus custos de produo, preos menores
acarretam uma
8 Na Construo Civil, a oferta de novos empreendimentos no
instantnea, pois a sua produo solicitaum prazo longo desde a deciso
de um novo lanamento at a sua entrega efetiva. Portanto, h de se
fazeruma diferenciao entre a oferta existente (ou seja, produtos
prontos) e a potencial/futura (produtos emfase de implantao). Em
determinados segmentos de mercado, a existncia de oferta potencial
podereduzir a demanda existente, na medida em que ela no esteja
sendo atendida satisfatoriamente com osprodutos disponveis no
mercado e, portanto, os eventuais adquirentes aceitam postergar, se
possvel,seus planos.
-
19
remunerao dos investimentos abaixo dos padres anteriores. Alm
disso, a sobre-oferta
vigente provavelmente influenciar na velocidade de vendas de um
produto e,
conseqentemente, na rentabilidade potencial do negcio.
HINES [1976] exemplifica que se, num determinado instante, a
demanda para determinada
tipologia de residncia numa rea urbana excede a oferta disponvel
que foi construda, tais
imveis tendem a ser vendidos por preos muito altos. Por outro
lado, se houver um aumento
da oferta de residncias, fruto da produo do mercado, em relao
demanda momentnea,
os preos tendero a cair para nveis mais baixos, o que, por sua
vez, poder eventualmente
expandir a demanda, visto que novos potenciais compradores
podero ter acesso a meios de
pagamento para aquele bem.
Quando perodos longos de tempo so considerados, fatores como
conhecimento e
tecnologias disponveis, mudanas nos desejos e anseios dos
indivduos, desenvolvimento de
novos produtos, alteraes no tamanho e composio da populao,
alteraes na
concepo dos empreendimentos, etc., acabam por influenciar mais
intensamente a demanda,
provocando ajustes nos produtos que esto sendo ofertados no
mercado.
2.1.2 Utilidade
A utilidade a capacidade de um produto satisfazer uma
necessidade (por exemplo, abrigo,
vesturio, alimentao, etc.) de um ser humano. CAMARGO apud
PELLEGRINO [1983]
cita que a idia de valor est intimamente ligada de utilidade,
isto , s tem valor aquilo que
til. Logo, existe uma relao, passvel de ser reconhecida, entre
as qualidades de um bem e
as necessidades humanas que podem ser concretizadas
(atendidas).
-
20
WEIMER [1960] afirma que a utilidade de um imvel resultado de
uma srie de retornos
antecipados que se tornaro disponveis ao longo de anos, os quais
podem estar na forma de
recursos financeiros ou por meio de satisfaes provenientes do
uso da propriedade.
As necessidades dos indivduos esto sempre em transformao, fruto
da prpria evoluo da
sociedade. FICEK et al. [1994] colocam que a utilidade de uma
propriedade pode aumentar
ou diminuir de um dia para outro ou pode mudar gradualmente,
dependendo das foras
atuantes no mercado. Isto afeta as relaes entre demanda e oferta
e, portanto, valor.
Com efeito, o valor de um litro de sangue ou de um copo de gua
est intimamente associado
necessidade de determinado indivduo em obt-lo. Um litro de
sangue para uma pessoa
hemoflica tende a ser mais valioso do que para a maioria da
populao. FERNANDEZ apud
PELLEGRINO [1983] menciona o seguinte exemplo: um copo de gua
para um expositor
tem um valor relativo uma vez que ter sua garganta seca medida
que realiza sua
apresentao; para o pblico presente no auditrio, o valor tende a
ser bem menor, inclusive,
passando desapercebido; porm, para um ser humano padecendo de
sede no deserto este
mesmo copo de gua teria certamente um valor potencial muito
maior.
Todas as propriedades imobilirias devem ter utilidade para seus
locatrios, proprietrios,
ocupantes ou investidores. Propriedades residenciais satisfazem
a necessidade de abrigo.
Propriedades comerciais podem ter caractersticas de projeto que
realcem sua atratividade
-
21
para serem ocupados por determinadas atividades9. O valor dos
benefcios proporcionados
por estas propriedades est relacionado com sua atratividade e
utilidade para um eventual
ocupante.
Empreendimentos residenciais so visualizados pelos seus
potenciais compradores atravs de
um conjunto de atributos, entre eles: localizao, espao interno,
disposio e nmero de
cmodos, facilidades de infra-estrutura e padro de acabamento. A
partir do julgamento
pessoal destes atributos vis--vis s necessidades de moradia da
famlia, o comprador
conduz sua escolha dentre os imveis disponveis para aquele que
lhe seja mais til.
No caso de imveis ocupados por terceiros, o valor de um
empreendimento para um locador
pode ser convertido em receita na forma de aluguel. Os benefcios
derivados de produtos
geradores de renda podem ser usualmente medidos em termos de
fluxos de caixa, que so
indicadores do acmulo de riqueza derivado da explorao do
imvel.
A influncia da utilidade no valor depende das caractersticas da
propriedade. Tamanho,
projeto, localizao e outras formas especficas de utilidade podem
influenciar no valor do
bem.
Segundo, ainda, o APPRAISAL INSTITUTE [1996], os benefcios da
propriedade de um
bem so derivados do agrupamento dos direitos que um proprietrio
possui, notadamente o
9 O mercado de empreendimentos comerciais, notadamente
escritrios, das grandes cidades brasileiras vemapresentando uma
evoluo em termos de padres de acabamento e facilidades tecnolgicas
incorporadasaos projetos e edificao. Entretanto, tais escritrios de
alto padro s podero ser mais valiosos namedida em que haja empresas
dispostas a usufruir desta qualidade. Qual o grau de utilidade do
pisoelevado para uma biblioteca ou uma livraria?
-
22
direito de uso/ocupao. Restries nos direitos de propriedade
(penhora, locao em juzo,
hipoteca, reivindicaes, gravames, nus, entre outros contra o
registro da propriedade)
podem causar um impacto negativo nos seus benefcios, sejam eles
j disponveis ou ainda
potenciais, e, portanto, tendem a reduzir o valor atribuvel a
uma propriedade, ou ento, o
preo pelo qual passvel de ser transacionado10. Algumas restries
so capazes at mesmo
de influenciar a possibilidade de transferncia do bem, afetando
seu valor.
De maneira anloga, uma propriedade somente pode alcanar seu
valor potencial mximo, se
puder legalmente desempenhar sua funo de modo pleno.
Regulamentaes ambientais,
condicionantes de zoneamento, restries na escritura do imvel, e
outras limitaes nos
direitos de propriedade podem modificar a utilidade da
propriedade e, conseqentemente, o
respectivo valor potencial. Ao elaborar uma anlise de valor,
deve-se investigar o suporte
para determinada utilidade, verificando, inclusive a qualidade
do investimento no seu uso atual.
Em suma, qualquer bem ou produto ao ser transacionado deve ser
til para o adquirente, no
sentido de que seja possvel arbitrar valor a este em funo do seu
grau de utilidade. Contudo,
nem todos os bens teis tm valor, visto que a oferta influencia
significativamente a capacidade
que a utilidade tem em agregar valor. Para exemplificar,
reconhece-se a gua como um bem
indispensvel (face sua necessidade vital), cujo valor depende da
oferta disponvel.
10 Cabe salientar que imveis hipotecados ou penhorados no
necessariamente perdem valor, mas, sim,incorporam um compromisso ao
seu estado vigente a ser considerado quando da negociao
entrecomprador e proprietrio.
-
23
2.1.3 Escassez
O conceito de escassez est associado oferta diminuta de um bem
em relao respectiva
demanda, conforme afirma o APPRAISAL INSTITUTE [1996]. Os
recursos disponveis na
economia no so ilimitados, visto que a sua capacidade de produo
e oferta est restrita a
uma lista de opes de produtos em quantidades finitas, as quais
so condicionadas pela
preferncia momentnea da sociedade, em detrimento de outros
produtos.
Em geral, se a demanda para um determinado bem constante, a
escassez deste no mercado
provoca sua valorizao potencial, ou seja, h uma tendncia de
crescimento dos preos
praticados. Isto se deve ao fato que, na sociedade, os indivduos
tm uma avidez de riqueza
no sentido de lhes proporcionar melhoria no padro de vida e do
bem-estar material.
ROSSETTI [1988] coloca que, medida que os bens alcanam nveis de
oferta que possam
atender satisfatoriamente sua procura, a saturao do mercado ser
compensada pela
criao de outros bens, perpetuando-se assim o problema das
necessidades e desejos
insatisfeitos.
Por outro lado, consumidores geralmente escolhem entre os bens
que fornecem a mesma
utilidade ou similar, aqueles com menores preos e, portanto,
estes tendem a ter maior
demanda, at o surgimento de um outro produto mais til. 11
11 Utilizando um exemplo atual de como a sociedade evolui em
termos de desejos e necessidades, quandolanado em 1990, o preo de
um aparelho de telefone celular correspondia a valores de hoje,
corrigidospelo IPC da Fipe, cerca de R$ 33.400 (trinta e trs mil e
quatrocentos reais), segundo a REVISTA EXAME[2001]. Passados 11
anos do seu lanamento, a oferta foi ampliada imensamente (reduo da
escassez),podendo-se adquirir um aparelho mais moderno por apenas
R$ 400 (quatrocentos reais). No mesmo ano de1990, foi lanado o
aparelho de vdeolaser por um preo de R$ 3.100 (trs mil e cem
reais). Atualmente,
-
24
Voltando ao exemplo dos terrenos, estes so geralmente
abundantes, mas so relativamente
escassos aqueles cujas caractersticas os tornam atraentes e teis
e, portanto, tendem a ter
maior valor. HINES [1976] acrescenta que cada terreno nico em
termos de, no mnimo,
um atributo (notadamente, localizao), o que torna relativamente
escassos terrenos
adequados para construo de melhorias no intuito de desenvolver
determinada atividade.
Um bem, incluindo produtos imobilirios, s tem valor, se sua
utilidade estiver associada com
a escassez deste no mercado. Como exemplo, o ar que se respira,
apesar do seu alto grau de
utilidade para todos os indivduos, no tem valor devido sua
abundncia na superfcie da
Terra12. FICEK et at. [1994] complementam que o ar (gs oxignio)
em mares profundos
escasso para um mergulhador, tendo certamente sua utilidade e,
por conseguinte, algum valor.
Neste sentido, a oferta de produtos, traduzida pelo conceito de
escassez, essencial na
arbitragem de preos a serem praticados no mercado. Muitas vezes
no mercado imobilirio,
anlises de absoro num instante caracterizado por demanda
relativamente estvel revelam
que uma quantidade adicional de propriedades disponveis tende a
reduzir o seu preo
provvel de venda. Por outro lado, uma limitao desta quantidade
tende a causar um
aumento no patamar de preos praticados.
praticamente no h mais oferta deste produto no mercado, face
perda de sua utilidade e o surgimento denovos produtos que atendem
de melhor maneira os consumidores.
12 Atualmente, o ar disponvel , de certa forma, apropriado para
ser consumido pelos seres vivos.Contudo, caso haja um aumento
significativo nos nveis de poluio verificados, haver necessidade
detratamento do ar antes de sua liberao para a atmosfera,
introduzindo, portanto, custos de produo de arlimpo e,
eventualmente, valor ao ar disponvel.
-
25
2.1.4 Desejo
Desejo um anseio de um potencial comprador para obter um
determinado item de forma a
satisfazer suas vontades individuais, alm daquelas essenciais
para sustentar a sua prpria
vida. Utilidade e escassez, conjuntamente, no conferem ao bem
valor a menos que haja
desejo por parte de um potencial comprador. Na medida em que um
produto seja mais
almejado, a tendncia natural um aumento na demanda por este bem
e, por conseguinte,
valorizando-o potencialmente.
Os conceitos de estima, apreo e desfrute esto intimamente
associados ao desejo de possuir
o produto ou mesmo ostent-lo. Os valores atrelados a estes
conceitos dependem da forma
como o bem se insere no subconsciente de cada indivduo,
correspondendo, portanto, a
valores de certa forma subjetivos, no associados a aspectos de
utilidade ou necessidades
bsicas. Nesta mesma linha, um determinado bem pode fazer parte
de um patrimnio cuja
importncia histrica est associado no sua utilizao prtica, mas ao
que ele representa
como memria de tempos passados da humanidade.
O conceito de desejo esclarece o aparente paradoxo de que
diamantes um luxo, um bem
no essencial tenham mais valor do que a gua, que imprescindvel
para a sobrevivncia.
H ainda determinados bens cuja anlise de valor conduzida por
meio de seus atributos
estticos, como por exemplo esculturas e pinturas numa galeria de
arte. A maior parte das
negociaes envolvendo quadros de pintores famosos feita
diretamente entre
-
26
colecionadores, longe de casas de leilo e em total discrio13. Os
atributos utilizados para
arbitragem dos valores destas obras so extremamente subjetivos,
como por exemplo, a
capacidade de produo de novas obras pelo mesmo autor14, a
qualidade artstica da obra,
sua importncia histrica, etc. Nesse sentido, o patamar de valor
no qual tal obra de arte ser
transacionada topicamente, estabelecer-se- em funo do aceite do
preo proposto pelo
vendedor para potenciais compradores, os quais so usualmente
movidos pela obsesso pelas
obras de um determinado artista, pela vontade de ganhar prestgio
na sociedade ou mesmo
pelo genuno amor pelas artes.
Especificamente no ramo imobilirio, a deciso de investir em
determinado negcio vai alm
do simples objetivo de maximizao dos resultados
econmico-financeiros. RATCLIFF;
SCHWAB [1970] afirmam que esta deciso reflete objetivos de
prestigio, orgulho pessoal e
satisfao de posse da terra. Portanto, decises de investimento
envolvem aspectos
incomensurveis, assim como elementos subjetivos. RATCLIFF;
SCHWAB [1970]
complementam que uma viso clara das implicaes financeiras de uma
deciso de
investimento possibilita ao indivduo avaliar o montante de
recursos financeiros necessrios
para satisfazer seus desejos no monetrios. Isto pode ser
visualizado por atributos intangveis
dos imveis, como por exemplo, suas caractersticas
arquitetnicas.
13 Para se ter uma idia do tamanho do mercado, uma tela de Van
Gogh foi vendida em leilo daChristies por US$ 82,5 milhes em 1990,
porm cogita-se que j ocorreram transaes da ordem deUS$ 117 milhes
por uma pintura de Paul Czanne.14 O que, obviamente, um fator
limitante da oferta disponvel de novas obras de arte com atributos
dequalidade semelhantes. Isto explica o porqu da valorizao das
obras do autor aps sua morte.
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27
2.1.5 Acesso a Meios de Pagamento
Segundo o APPRAISAL INSTITUTE [1996], o acesso a meios de
pagamento reflexo da
capacidade de um indivduo, ou um grupo deles, de participao num
segmento de mercado,
isto , adquirir bens e servios atravs de recursos financeiros ou
em termos equivalentes. A
capacidade de consumo destes indivduos restrita ao seu poder de
compra ou, em ltima
instncia, sua renda disponvel. FICEK et al. [1994] afirmam que o
Acesso a Meios de
Pagamento normalmente gerado por uma renda pessoal, patrimnio
existente e/ou
extenso de crdito.
A maioria das aquisies de imveis recai extensivamente em
recursos emprestados de
terceiros. Isto se deve ao fato de que os produtos imobilirios
so geralmente bens de custo
unitrio relativamente elevados. Como difcil a acumulao de
poupana para pagamento de
imveis vista por parte da maioria da populao, h necessidade de
diferir o pagamento de
uma parte do preo durante prazos longos. Portanto, a
indisponibilidade de financiamentos no
sentido de obter crditos suficientes para aquisio de imveis um
fator que pode causar
uma retrao de mercado e diminuir o valor dos bens.
A demanda por bens de valores elevados bastante influenciada
pelo acesso aos meios de
pagamento no mercado. As condies conjunturais vigentes na
economia so capazes de
influenciar neste acesso, na medida em que volume disponvel,
custos de captao e
pagamento, prazos de amortizao e requisitos para aprovao de
crdito esto intimamente
relacionados com a situao geral macroeconmica. Para ilustrar
esta questo, uma poltica
de juros altos acaba por aumentar o custo de captao de recursos
para aquisio de imveis
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28
e, conseqentemente, reduz a capacidade de pagamento por uma
parcela da populao,
acarretando a reduo da oferta.
Apesar de no afetarem diretamente o valor das propriedades, a
inexistncia de linhas de
crdito para aquisio de imveis influencia a demanda por tais
bens, de forma que
influenciam os preos praticados no mercado.
Qualquer estimativa vlida de valor de uma propriedade inclui uma
avaliao precisa da
capacidade do mercado de pagar pela propriedade. Imveis mais
valiosos tendem a ter
maiores dificuldades de serem transacionados em mercados cujo
volume de recursos
financeiros disponveis est restringido15, reduzindo, portanto,
sua liquidez.
HINES [1976] exemplifica que, sob condies econmicas descritas
como perodos
recessivos, uma famlia ou um indivduo pode desejar adquirir uma
casa, mas, geralmente, no
h crditos e fundos adequados para o pagamento dos preos vigentes
das casas. Voltando
ao exemplo do ar, caso todos os mergulhadores no tivessem acesso
a meios de pagamento,
exemplificam FICEK et al. [1994], eles no poderiam comprar o ar
e, portanto, valor no
seria agregado a ele, dentro deste nicho de mercado.
Logo, o Acesso a Meios de Pagamento necessrio para uma demanda
efetiva. Valores de
mercado podem declinar para nveis relativamente baixos durante
perodos de recesso por
causa de uma superoferta de propriedades disponveis face demanda
existente. Num outro
15 No sentido que se tornou reduzido. Em mercados onde os
recursos financeiros so restritos,provavelmente j ocorreu uma
acomodao entre os nveis de oferta e demanda, que, por sua vez,
jcausou um reflexo direto no valor destes produtos mais caros.
-
29
extremo, o preo mdio desses imveis pode subir rapidamente, caso
haja um aumento nos
custos, ou reduo do volume disponvel de financiamentos para
produo de novos
produtos.
2.2 Conceitos de Valorao
Ao elaborar um estudo de valorao, um profissional no determina o
valor de um bem. O
que se faz um juzo de valor para aqueles que transacionam
usualmente no mercado,
estabelecendo-se somente uma faixa referencial de mercado. Tal
juzo de valor est ligado aos
anseios e necessidades dos agentes da eventual transao. ROCHA
LIMA JUNIOR [1994a]
afirma que valor s transparecer na economia, quando se
estabelecer um patamar de preo
em torno do qual se operam trocas no mercado e, em tese, a cada
momento e a cada
transao o valor se altera, dependendo de como sejam as presses
da conjuntura
econmica, o nvel de procura e oferta alternativa existente no
mercado, configurando-se de
forma extremamente voltil.
O valor arbitrado pode ser diferente daquele pelo qual o bem ser
transacionado, pois este
ser fruto da habilidade para comercializar dos envolvidos na
negociao. Caso ambos,
comprador e vendedor, tenham a mesma habilidade, o preo da
transao ser
necessariamente prximo do valor arbitrado. ROCHA LIMA JUNIOR
[1998a] destaca que
na hiptese de ocorrer uma transao envolvendo um determinado bem,
o nico que se
poder dizer que, [i] somente para aqueles que transacionaram e
[ii] nas condies
particulares de mercado e de estado de anseios e necessidades
dos que fizeram a transao,
o bem teve valor correspondente ao preo da transao, ou ao
arbtrio da troca, se essa foi a
-
30
sua natureza. Num momento seguinte, em que j ter ocorrido alguma
modificao de estado
dos que transacionaram, ou alterao do meio, estes mesmos podero
alterar seu juzo de
valor sobre o bem, de forma tal que transao no tenha, por
exemplo, reversibilidade no
mesmo nvel de valor, mas em outro.
Ao compreender os aspectos que agregam valor aos bens, pode-se
afirmar que o processo
de valorao possui trs razes distintas que norteiam os mtodos
aplicveis nas anlises de
valor de empreendimentos do setor da Construo Civil: [i] raiz de
custo de reposio ou
reproduo16, associada ao que precisa ser pago17; [ii] raiz de
troca, associada
possibilidade de venda ou troca do produto; e [iii] raiz de uso,
associada ao atendimento das
necessidades funcionais.
A raiz de custo est fundamentada no esforo despendido para a
produo do bem. Tal
esforo composto de todos os insumos, matria-prima, mo-de-obra,
equipamentos,
energia, recursos financeiros e tecnologias empregadas para que
o produto seja elaborado no
intuito de atender s necessidades e anseios dos potenciais
compradores.
Segundo FERNANDES apud PELLEGRINO [1983], o conceito de troca
surgiu quando o
homem comeou a produzir algo mais do que estritamente necessrio
para viver, propiciando
excedentes para trocar.
16 No caso de empreendimentos da Construo Civil, o que se
utiliza o conceito de reproduo, visto queno se pode fazer reposio
do produto, pois cada um tem caractersticas particulares
(localizao, porexemplo), que o torna mpar.17 Traduzido pelo
reestabelecimento do poder de compra do empreendedor para realizar
novos negcios nomesmo setor.
-
31
Associada capacidade de um bem ser trocado por outros bens, ou
por dinheiro, a raiz de
troca admite que a arbitragem est condicionada, em princpio,
pelas relaes entre a oferta e
a demanda e, portanto, resultado da interferncia dos interesses
de inmeros indivduos e
instituies. O interesse primordial para a aquisio do bem
corresponde ao seu uso, que
pode ser admitido como a medida do potencial de seu desempenho
em uma atividade
econmica especfica.
A raiz de uso est associada capacidade de um bem satisfazer s
necessidades e anseios
humanos. Logo, a arbitragem de valor pela raiz de uso depende do
estado atual do bem em
relao concluso de sua implantao e das possibilidades de retorno
do capital investido
ao longo do tempo de uso.
As razes de custo e de uso constituem usualmente os limiares
para o interesse da troca, sendo
variveis com o tempo. Segundo TEIXEIRA [1999], sob o ponto de
vista do comprador, a
questo determinar o valor mximo que ele est disposto a pagar em
funo do retorno,
fruto da sua utilidade, que o bem a ser adquirido proporcionar,
conduzindo, portanto,
valorao atravs da raiz de uso. J para o vendedor, trata-se de
saber qual ser o valor
mnimo a ser aceito na operao, o qual ser traduzido pela
arbitragem por meio da raiz de
custo. TEIXEIRA [1999] complementa que estes valores so os que
se confrontam numa
negociao.
Os condicionantes conjunturais influenciam os fatores que
agregam mais-valia nos bens.
Segundo o APPRAISAL INSTITUTE [1996], a natureza dinmica das
foras ambientais,
governamentais, sociais e econmicas que influenciam o valor dos
imveis acarretam em
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mudanas que so inevitveis e contnuas, podendo ser graduais e de
difcil discernimento.
Mudanas nem sempre so previsveis e valores estimados podem ser
vlidos somente por
um perodo relativamente breve, aps a data de anlise.
As foras sociais esto relacionadas, segundo o APPRAISAL
INSTITUTE [1996], com as
caractersticas populacionais, principalmente, sua composio
demogrfica, cujas tendncias
so fundamentais para revelar a demanda potencial. Podem ser
indicados, a ttulo de exemplo,
que o perfil da populao composio por idade, sexo, renda, ocupao,
grau de
escolaridade, etc. est presente na formao do valor dos bens. As
foras sociais tambm
se manifestam por atitudes com respeito educao, leis e ordem, a
opes de estilo de vida,
participao e mobilidade social, alm de fatores psicolgicos.
Podem ser citados exemplos
de pases que sofreram os dramas causados pelas guerras, que
mesmo aps anos de seu
trmino, a populao ainda persiste com hbitos justificveis
(estoque de alimentos, acmulo
excessivo de poupana, etc.) somente em momentos de crise.
Foras econmicas so importantes em funo da habilidade da populao
em satisfazer seus
anseios e necessidades atravs da disponibilidade de crdito.
Evoluo e fontes de emprego,
disponibilidade de mo-de-obra, crescimento demogrfico, nveis de
salrios, depsitos
bancrios, expanso da indstria, nveis de preos, custo e
disponibilidade de financiamentos
podem ser citados como algumas das caractersticas relacionadas
com a circunstncia
econmica em determinado momento.
Atividades legais, polticas e governamentais, conforme afirma o
APPRAISAL INSTITUTE
[1996], em todos os nveis, podem ter um grande impacto em
valores. O contexto legal, num
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dado momento e local, pode ofuscar as foras naturais de mercado
de oferta e demanda. O
governo fornece vrios servios e facilidades que afetam, por
exemplo, padres de uso do
solo. Portanto, regulamentaes e restries governamentais18
influenciam o valor de um
determinado bem.
Foras ambientais como precipitao de chuva e neve, temperatura,
umidade, topografia e
solo, contaminantes txicos, barreiras naturais (rios, montanhas,
lagos, oceanos, etc.),
sistemas de transportes (metr, rodovias, aeroportos, vias
fluviais navegveis, etc.), entre
outros, so aspectos, de acordo com o APPRAISAL INSTITUTE [1996],
que interferem no
valor dos produtos imobilirios. Estas foras podem ser traduzidas
pela localizao do
produto em relao vizinhana e, tambm, pelos mecanismos de interao
existentes entre
as mesmas e o produto.
2.3 A Questo da Diversidade de Valores
Segundo FERNANDES [1983], existem duas escolas para conceituar
valor. A escola
plurivalente admite a existncia de inmeros tipos de valor, pois
esta liga o conceito de valor
finalidade para a qual ele determinado e considera que o valor,
como elemento
extremamente subjetivo, varia facilmente ao sabor dos
acontecimentos mais corriqueiros.
PELLEGRINO [1983] complementa que os adeptos desta escola
conferem ao valor um
carter extremamente subjetivo, sujeito s mais diversas variaes,
em funo dos mais
insignificantes detalhes.
18 Podem ser citados os seguintes exemplos: regulamentos de
zoneamento, cdigos de edificaes,
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34
Tal escola parte de pressuposto que dependendo da raiz de
valorao e do mtodo de
clculo utilizado para se arbitrar valor, este configurado como
um tipo especfico. Esta linha
de pensamento vai de encontro aos conceitos mais modernos e
difundidos no meio tcnico da
atualidade, cuja crena est num valor a ser arbitrado
independente da finalidade ou da
entidade envolvida com uma eventual negociao com o bem. Cada
indivduo pode ter uma
percepo de valor diferente, o que no necessariamente se traduz
em inmeros valores para
determinados bens.19
ROCHA LIMA JUNIOR [1994a] argumenta que no h diferentes valores
na economia,
mas, sim, diferentes vetores para que qualquer das partes
envolvidas numa transao
estabelea juzo de valor sobre o qual est disposto a exercitar a
troca do bem ao qual se
associa este valor, que acabam se denominando de valor, mas que,
em realidade so
diferentes mecanismos de valorao do bem.
O valor fruto do reconhecimento do equilbrio entre oferta e
demanda num certo momento.
CHANDAS apud PELLEGRINO [1983] argumenta que embora num dado
momento sejam
muitas as pessoas interessadas num bem, o avaliador no exerccio
de suas funes no est no
mercado, sendo apenas um seu observador. E complementa que
avaliar independe da
finalidade, porque avaliar j a finalidade.
impostos, proteo contra incndio, domnio til, controles de
aluguis, etc.19 Para ilustrar o conceito de percepo de valor,
EUSTACHIO [2001] descreve a histria do boteco debeira de estrada
que oferecia apenas quatro opes de lanches e os preos eram os
seguintes: po compresunto: R$ 2,00; po com mortadela: R$ 1,50; po
sem presunto: R$ 1,00; po sem mortadela: R$ 0,50. Umeventual
consumidor poderia no ter a mesma percepo de valor do comerciante e
no estaria disposto apagar um preo maior pelo produto sem presunto
em relao ao sem mortadela.
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35
J a escola univalente, segundo FERNANDES [1983], estabelece que
para um dado
momento o valor nico independente de sua finalidade, porm admite
que valor no uma
propriedade intrnseca do bem, sendo uma caracterstica do
mercado, resultante da oferta e
da procura. Eventuais variaes so resultantes do grau de preciso
considerado no
estabelecimento do valor. CAIRES apud PELLEGRINO [1983] afirma
que o valor da
propriedade nico para aquele instante, sendo a finalidade do
valor arbitrado relevante
apenas para determinar o grau de preciso da anlise.
importante ressaltar que a arbitragem de valor depende
extremamente dos condicionantes
conjunturais utilizados quando da anlise do bem em questo, os
quais podem variar de forma
rpida e abrupta ao longo do tempo. Ao perceber tais mudanas, o
prprio mercado capaz
de automaticamente encontrar outro nvel de equilbrio entre
oferta e demanda para este
produto, levando, provavelmente, a outro patamar de valor.
A ausncia de padronizao de conceitos no que se refere anlise de
valor pode ser
verificada no somente no Brasil, mas tambm internacionalmente,
como ser discutido
brevemente a seguir.
2.4 Panorama Internacional
Considerando a evoluo dos mercados internacionais, ser feita uma
breve explanao da
situao do tema em alguns pases, notadamente Estados Unidos,
Reino Unido e Frana, que
merecem destaque e podem contribuir para o enriquecimento da
discusso.
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Acredita-se que a anlise destes mercados j suficiente para
ilustrar a questo, face sua
evoluo em termos de legislao, documentao disponvel, textos
tcnicos produzidos,
atividade do setor e sofisticao de produtos e servios na rea de
empreendimentos
imobilirios e de base imobiliria. No ser feita uma apresentao
dos diversos mercados
abordados nas referncias bibliogrficas, visto que escaparia do
alvo deste texto.
2.4.1 O Mercado Norte-americano
Certamente, um dos mercados mais evoludos no que se refere ao
assunto de anlise de valor
de empreendimentos, os Estados Unidos concentram o maior nmero
de textos produzidos
com tratamento mais fundamentado tanto do ponto de vista
doutrinrio como tcnico. At
mesmo pela prpria dinmica do mercado norte-americano,
provavelmente deve ser a
economia, onde o maior nmero de transaes envolvendo
empreendimentos de base
imobiliria deve ocorrer.
Segundo GELBUTCH et al. [1997], o APPRAISAL STANDARDS BOARD
(ASB)20 da
APPRAISAL FOUNDATION21 desenvolve, publica, interpreta e faz as
emendas no Uniform
Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)22 em nome
dos avaliadores e dos
usurios de servios de avaliao, incluindo as agncias reguladoras
federal e estaduais.
Todos os anos, o ASB publica uma nova edio do Uniform Standards,
a qual inclui as
20 Conselho de Padres de Avaliao, na lngua portuguesa.21 Fundao
de Avaliao.22 Padres Uniformes de Prtica de Avaliao
Profissional.
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modificaes realizadas, o texto completo, todas as opinies
consultivas emitidas para
distribuio geral, etc.
O conceito de valor mais difundido nos Estados Unidos denominado
de valor de mercado,
para o qual existem diversas definies. RUSHMORE [1992] define-o
como o valor mais
provvel, numa determinada data, vista, em termos equivalentes ou
em outros termos
precisamente revelados, para o qual os direitos sobre uma
propriedade especfica devem ser
cedidos aps razovel exposio num mercado competitivo sob todas as
condies
requisitadas para uma venda justa, com cada vendedor e cada
comprador agindo
prudentemente, sabiamente e para o seu prprio interesse, e
assumindo que nenhum dos dois
est compelido indevidamente de algum modo.
As agncias reguladoras das instituies financeiras nos Estados
Unidos estabelecem que o
valor de mercado o preo mais provvel que uma propriedade pode
alcanar num
mercado aberto e competitivo sob todas as condies requisitadas
para uma venda justa, o
comprador e o vendedor agindo prudente e sabiamente e assumindo
que o preo no est
afetado por estmulos indevidos. Implcito nesta definio est a
consumao da venda numa
data especfica e na passagem do registro do vendedor para o
comprador sob a condio de
que: [i] o comprador e o vendedor esto tipicamente motivados,
[ii] ambas as partes esto
bem informadas e bem advertidas, e atuando em favor do que
consideram seus melhores
interesses; [iii] foi permitido um tempo razovel para exposio no
mercado aberto; [iv] o
pagamento feito em moeda corrente ou em termos de comparvel
acordo financeiro; e [v] o
preo representa uma considerao normal para a propriedade vendida
e no est afetado
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38
por uma concesso de venda ou um financiamento inventivo ou
especial transferido por
algum associado com a venda.
O APPRAISAL INSTITUTE [1996] define que valor de mercado o preo
mais provvel
que um especificado direito sobre uma propriedade capaz de
alcanar, mediante as
seguintes condies:
1. A consumao da venda ocorre numa determinada data;
2. Um mercado aberto e competitivo existe para o direito sobre a
propriedade avaliada;
3. O comprador e o vendedor esto cada um agindo prudente e
sabiamente;
4. O preo no est afetado por estmulos indevidos;
5. O comprador e o vendedor esto tipicamente motivados;
6. Ambas as partes esto agindo em favor do que consideram seus
melhores interesses;
7. Os esforos de marketing foram apropriados e foi permitido um
tempo razovel de
exposio no mercado;
8. O pagamento foi feito em moeda corrente, ou em outros termos
comparveis; e
9. O preo representa uma considerao normal para a propriedade
vendida e no est
influenciado por uma concesso de venda ou um financiamento
inovador ou especial,
transferido por algum associado com a venda.
Como exemplo, FRIEDMAN et al. [2000] colocam que uma valorao de
uma residncia
indica que seu valor de mercado $150.000. Num mercado
normalmente ativo, a residncia
deveria ser vendida por este montante, se permanecesse no
mercado por um tempo razovel.
O proprietrio pode, entretanto, entregar a residncia para um
parente por $250, ou,
tambm, ficar impaciente e vender por $140.000. Inversamente, um
comprador ansioso pode
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39
ser encontrado, o qual pagaria $160.000. Finalmente, o
proprietrio pode prover um
financiamento atraente e vender por $170.000.
Devem ser destacados, ainda, que alguns componentes agregam
valor a determinado
empreendimento de forma intangvel, como por exemplo, patentes,
marcas, contratos,
estrutura organizacional, entre outros. Este valor agregado est
intimamente associado
estima quando da anlise de valor, podendo ser distinta em funo
da percepo de valor que
cada indivduo tem em relao ao produto. Tais componentes no sero
tratados ou
discutidos neste texto.
2.4.2 O Mercado do Reino Unido
As principais entidades, segundo GELBTUCH et al. [1997], que
orientam a educao e a
prtica de anlise de valor de propriedades no Reino Unido, so a
ROYAL INSTITUTION OF
CHARTERED SURVEYORS (RICS)23 e a INCORPORATED SOCIETY OF VALUERS
AND
AUCTIONEERS (SVA)24. As prticas e os padres de anlise de valor
mais difundidos so
desenvolvidos pela RICS, as quais fornecem detalhadamente
instrues de confirmao,
bases e definies de valor e relatrios de valorao. A entidade
fornece ainda orientao
para avaliaes no caso de emprstimos e seguros, contabilidade
empresariais, cotaes de
aes no mercado e troca de comando em empresas.
23 Instituto Real de Pesquisadores Qualificados.24 Sociedade
Incorporada de Avaliadores e Leiloeiros.
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40
A base normal para trabalhos de anlise de valor no Reino Unido o
valor de mercado
aberto. Este valor de mercado aberto, segundo ROYAL INSTITUTION
OF CHARTERED
SURVEYORS [1990], o melhor preo, considerado na data da anlise,
para o qual a venda
de um direito sobre uma propriedade teria sido completada
incondicionalmente vista,
assumindo: [i] um vendedor desejoso; [ii] que, previamente a
esta data, houve um tempo
razovel (observada a natureza da propriedade e o estado do
mercado) de marketing
apropriado deste direito, para que fossem acordados o preo e
condies de pagamento, e
concretizada a venda; [iii] que o estado do mercado, nvel de
valores e outras circunstncias
eram, em qualquer data assumida anterior assinatura de
contratos, as mesmas da data da
valorao; [iv] que nenhuma importncia tomada de qualquer lance
adicional por um
comprador prospectivo com um interesse especial; e [v] que ambas
as partes envolvidas com
a transao tm atuado sabia e prudentemente, sem qualquer tipo de
coao.
GELBTUCH et al. [1997] afirmam que a definio de valor de mercado
aberto est bem
estabelecida e entendida no Reino Unido como sendo o valor de
mercado.
2.4.3 O Mercado Francs
Apenas uma pequena parte dos profissionais especializados em
anlise de valor (avaliadores
judiciais, de propriedade agrcolas e de reservas naturais) so
regulamentados pela legislao,
sendo que quase todos os demais atuam independentemente, muitos
no setor privado para
empresas de avaliao, subsidirias de bancos ou consultorias
imobilirias.
As poucas organizaes existentes agrupam esses profissionais,
como avaliadores de terrenos
e edificaes urbanas, nas seguintes entidades: [i] FEDERATION
NATIONALE DES AGENTS
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41
IMMOBILIERS (FNAIM)25 e [ii] INSTITUT FRANAIS DE LEXPERTISE
IMMOBILIRE (IFEI)26.
Ambas as entidades so compostas, essencialmente, de corretores.
Principalmente, no caso
de avaliadores existem qualificaes mnimas para seu ingresso. A
IFEI muito mais restritiva
e responsvel pela publicao de um guia de avaliao, Guide
Mthodologique relatif
lvaluation ds Actifs Immobiliers27, o qual se tornou uma
referncia em avaliao na
Frana.
Segundo FOXLEY apud GELBTUCH et al. [1997], no h nenhuma definio
para qualquer
das principais concepes de valor. Contudo, IFEI e contadores
franceses tm produzido um
guia para valorao de propriedades no qual so definidas as suas
bases. FOXLEY
complementa que vrias autoridades regulatrias e outros
envolvidos com valorao de
propriedades cada vez mais crem neste trabalho.
2.5 Mercado Brasileiro
A principal entidade responsvel pela elaborao de recomendaes e
orientaes para
avaliaes de imveis no Brasil o Instituto Brasileiro de Avaliaes
e Percias de Engenharia
(IBAPE).
Em 1989, a ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS (ABNT)
definiu
que o valor a ser determinado para um imvel corresponde sempre
quele que , num dado
instante, nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao, bem
como quele que se
25 Federao Nacional dos Agentes Imobilirios.26 Instituto Francs
do Conhecimento Imobilirio.
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42
definiria em um mercado de concorrncia perfeita, caracterizado
pelas exigncias de: [i]
homogeneidade dos bens levados a mercado; [ii] nmero elevado de
compradores e
vendedores, de sorte tal que no possam, individualmente ou em
grupos, alterar o mercado;
[iii] inexistncia de influncias externas; [iv] racionalidade dos
participantes e conhecimento
absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendncias; e [v]
perfeita mobilidade de
fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade
plena de entrada e sada do
mercado.
No sentido de abranger todas as tipologias de imveis passveis de
anlise de valor, o
conceito adotado pela ABNT impe uma srie de condies por
intermdio das quais
poderia ser definido um valor com maior grau de confiabilidade e
de segurana. Contudo,
diversas destas condies so extremamente difceis de serem obtidas
ou, mesmo simuladas,
no caso de empreendimentos de base imobiliria.
Nesse sentido, surgem definies outras que buscam um melhor
entendimento do conceito.
MONETTI [1998] afirma que a troca vigente para um determinado
bem significa, em ltima
instncia, que seu detentor aceita troc-lo num determinado
referencial de valor, enquanto
existe um comprador que aceita compr-lo nessa mesma referncia de
preo, ou seja, como
estabelece FERREIRA [1999], valor de um bem seria determinado
pela complexa interao
entre a oferta e a demanda.
27 Guia Metodolgico relativo Avaliao dos Ativos Imobilirios.
-
43
O conceito de valor est ancorado na transao que se faz sobre
determinado bem. Portanto,
o empreendimento vale algo, desde que exista no mercado a
possibilidade de ser
transacionado nessa base de valor, ou seja, existe uma demanda
potencial para este produto
naquele determinado momento. Ao proceder uma anlise de valor, o
profissional deve ser
capaz de reconhecer em detalhes a demanda potencial para
determinado bem e seu
comportamento face oferta disponvel (atual e prevista) naquele
momento e naquela
conjuntura de mercado.
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44
3. MTODOS DE ANLISE DE VALOR
Conforme j comentado, inmeros so os casos onde h necessidade de
atribuio de valor a
imveis, de forma a servir como subsdio da deciso em relao a uma
eventual transao
desta propriedade ou de determinados direitos sobre a mesma. A
EPUSP Rt n 40.001
[1995] coloca que o patamar de preo em que um bem ser trocado no
mercado ser,
sempre, resultado de uma negociao, onde o preo ser o valor
entendido, por ambas as
partes envolvidas, como aceito para a transao, prprio, portanto,
de cada transao.
Cada indivduo utiliza parmetros prprios para arbitrar o valor
que aceita para entregar um
direito sobre uma propriedade (vendedor) ou que aceita pagar por
ela (comprador). Os
mtodos, na realidade, acabam por se basear nas razes de valor
que os indivduos se utilizam
para estabelecer a faixa de valor na qual, possivelmente,
haveria uma transao. Tcnicas ou
mtodos sem lastro em raiz de valor no devem ser empregados para
anlise de valor de
bens. Portanto, as tcnicas passam pelo reconhecimento destes
parmetros que norteiam as
decises de quem ir transacionar os produtos. O comportamento
atual e as suas tendncias
dos potenciais compradores devem servir como referncia de
mercado para promover a
anlise de valor.
A EPUSP RT N 40.001 [1995] complementa que como invivel se
reconhecer os
aspectos especficos associados a cada troca, as tcnicas de
avaliao so lastreadas,
preferencialmente, no reconhecimento da forma segundo a qual
esto ocorrendo transaes
num especificado momento do mercado, para uma determinada
tipologia de produto. Neste
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45
sentido, a partir deste reconhecimento, so capazes de
identificar o estado de mercado para
transaes de bens com essas caractersticas.
Tal reconhecimento realizado de acordo com a identificao de uma
quantidade significativa
de transaes que possibilite configurar um nvel de preos
praticados naquele momento para
os agentes envolvidos naquelas trocas. Sendo o produto
semelhante aos transacionados,
admite-se que, se ofertado ao mercado em patamar de preo similar
ao praticado, tender a
haver liquidez suficiente para ser transacionado nesse instante.
A EPUSP RT N 40.001
[1995] afirma que este referencial considerado, ento, o valor
atribudo a esse bem,
naquele momento. MONETTI [1998] coloca que os processos
avaliatrios visam
reconhecer uma referncia de valor no qual podem ocorrer transaes
sobre esse
empreendimento.
Como corolrio dessa discusso, reconhece-se que a anlise de valor
passa, inexoravelmente,
pela identificao do estado das transaes de bens no mercado para
atribuir valor a
determinado bem com caractersticas prprias, alm do
reconhecimento do comportamento e
das tendncias de potenciais agentes que eventualmente
transacionariam este bem.
A EPUSP RT N 40.001 [1995] coloca, ainda, que imprescindvel,
pois, identificar uma
condio de mercado de concorrncia perfeita, onde seja possvel
reconhecer, de um lado,
um grande nmero de potenciais compradores e, de outro,
igualmente, um grande nmero de
potenciais vendedores, ambos, com alta mobilidade junto ao
mercado e, individualmente,
incapaz de alterar o estado das transaes vigentes no momento em
que se analisa.
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46
Contudo, concorrncia perfeita, onde seja possvel identificar
inmeras transaes de
produtos assemelhados, no uma situao que se verifica no mercado
de empreendimentos
de base imobiliria. MONETTI [1998] constata que como nem sempre
possvel vislumbrar
o estado do mercado para trocas de determinada natureza,
derivam-se mtodos outros que
passam pelo entendimento do ciclo do empreendimento, enfocando-o
como instrumento
gerador de riqueza, que imobiliza recursos num certo regime
para, num momento futuro,
serem desmobilizados num padro maior, atravs da comercializao ou
operao desse
empreendimento.
A normalizao brasileira classifica em dois grandes grupos,
conforme quadro a seguir, os
mtodos de anlise de valor, os quais diferem na forma de
abordagem da questo, nas
premissas adotadas e, especialmente, nos conceitos sobre os
quais esto fundamentados.
Quadro 1 Classificao da ABNT dos Mtodos de Anlise de Valor
Comparativo de Dados de MercadoMTODOS DIRETOS
Comparativo de Custo de Reproduo de Benfeitorias
Da Renda
ResidualMTODOS INDIRETOS
Involutivo
Fonte: ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS [1989]
possvel, entretanto, classificar os mtodos disponveis em funo da
raiz de valorao
utilizada para se arbitrar valor. Nesse sentido, o quadro a
seguir ilustra com maiores detalhes
a classificao em trs grandes grupos, incluindo suas principais
caractersticas, a qual ser
utilizada nas futuras discusses.
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Quadro 2 Classificao dos Mtodos de Anlise segundo a Raiz de
Valorao
RAIZ DE CUSTOComparativo de Custo deReproduo de Benfeitorias
Orientado pelo valor pretendidopelo vendedor
RAIZ DE TROCAComparativo de Dados deMercado
Orientado pelos valoresobservados de transaesocorridas no
mercado
RAIZ DE USO Da RendaOrientado pelo valor aceito
pelocomprador
3.1 Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
Na vertente de reconhecer o estado das transaes no mercado se
estrutura o mtodo
comparativo, que o mais conhecido e difundido no mercado a ponto
de FERNANDEZ
[1983] afirmar que todos os mtodos para avaliar imveis so
comparativos genericamente,
pois ao utilizarmos qualquer um dos mtodos preconizados,
estaremos sempre comparando
alguma coisa, sejam elas valores de locao, taxa de renda, ou at
a forma e aproveitamento
eficiente do terreno.
A ABNT [1989] estabelece como sendo aquele que define o valor
atravs da comparao
com dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas
intrnsecas e extrnsecas. As
caractersticas e os atributos dos dados pesquisados que exercem
influncia na formao dos
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preos e, conseqentemente, no valor, devem ser ponderados por
homogeneizao28 ou por
inferncia estatstica29, respeitados os nveis de rigor
estabelecidos em norma.
Conforme MONETTI [1998], neste mtodo busca-se reconhecer o
estado do mercado
para transaes envolvendo bens assemelhados e, a partir dessa
referncia, atribuir um
patamar de valor no qual poderia ocorrer a troca de um
determinado bem que se avalia,
consideradas suas especificidades. A EPUSP RT N 40.001 [1995]
complementa que deve
resultar deste reconhecimento uma amostra adequada ao emprego de
mtodos estatsticos,
seja no que se refere representatividade dos elementos, enquanto
portadores dos mesmos
atributos presentes no imvel que se pretende avaliar, seja
relativamente dimenso da
amostra.
A validao de uma amostra competente para a anlise de valor
atravs do mtodo
comparativo se apia nas transaes ocorridas e identificadas para
associar ao valor o nvel
d
