Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação - IV … · 2017. 9. 21. · espaços urbano, rural e natural. A concepção da proposta de organização do território

Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal - Documento Técnico – Versão Final – Novembro / 2007 127

IIVV –– PPRROOPPOOSSTTAASS DDOO PPDDOOTT

Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal - Documento Técnico – Versão Final– Novembro / 2007 128

1. ORGANIZAÇÃO DOTERRITÓRIO

A proposta de organização doterritório prioriza os objetivos a seremalcançados pelo Plano, elencando mecanismosnormativos e propondo um conjunto de açõesestratégicas, propositivas, a serem viabilizadaspor instrumentos de gestão urbana. Nestesentido, o PDOT/2006 é mais do que umacoletânea de normas de ocupação do solo, é umconjunto de dispositivos de qualificação dosespaços urbano, rural e natural.

A concepção da proposta deorganização do território parte da leitura doprocesso de urbanização do Distrito Federal nosúltimos 40 anos, configurado na centralidade doPlano Piloto, no conjunto de cidades-satélites ena força de crescimento do vetor sudoeste doDistrito Federal, somados às tendências dosúltimos 15 anos, relacionadas com a dispersãoda residência no território e com o crescimentourbano dos municípios limítrofes do DF.

Os impactos de tal crescimentoextensivo no meio ambiente e na qualidade de

vida da população ficam expostos nas dificuldadespara viabilizar soluções de transporte coletivoeficientes e no padrão antieconômico deurbanização, onde extensões de infra-estrutura sãosubutilizadas como conseqüência das baixasdensidades.

A concepção da proposta deorganização do território parte também de umaabordagem integrada do espaço, que garanteunidade na percepção do urbano e do rural,compreendidos dentro de um mesmo processosocial de construção do espaço.

A proposta de organização territorialapresenta-se, portanto, como um esquema que,visando à consecução dos objetivos do Plano,parte das tendências e vocações observadas e dasrestrições e capacidade de suporte do território, eorganiza diretrizes para os vetores de crescimento,para as formas de ocupação do solo, para aintensificação do uso de infra-estruturas e para aimplantação de novas vias de conexão e de árease atividades estratégicas de grande envergadura.

A proposta de organização do território,nesse sentido, baseia-se em lógicas deorganização espacial e funcional que buscam a

IIVV –– PPRROOPPOOSSTTAASS PPAARRAA AA RREEVVIISSÃÃOO DDOO PPDDOOTT


integração do território em dois níveis: no nívelmetropolitano e no nível do Distrito Federal.

No nível metropolitano, propõe-se aintegração dos municípios limítrofes do entornocom os núcleos urbanos do Distrito Federal e coma área central. A integração nesta escala serápromovida por meio de instrumentos de gestãourbana, materializados em mecanismos de gestãocompartilhada e no estabelecimento de consórciosintermunicipais.

No nível do Distrito Federal, a integraçãoalmejada depende de ações que:

• promovam maior compacidade às áreasurbanizadas do território, incidindo na redução dopadrão de dispersão urbana e aproveitando opotencial dos núcleos urbanos existentes,otimizando as infra-estruturas e liberando áreasque podem ser destinadas à preservação ambientalou ao meio rural;

• estruturem a urbanização ao longo dosprincipais corredores de transporte, viabilizandosoluções de transporte coletivo mais eficientes(otimizando a rede existente e permitindo amelhoria dos padrões de atendimento em áreascom baixo índice de passageiros, reconhecendo aimportância da EPTG, EPCL, EPNB, EPIA, DF-001,BR-020 como os principais eixos de deslocamento)e reafirmando o adensamento do vetor sudoeste,seguindo a tradição do planejamento no DF;

● indiquem novas áreas urbanas em continuidadecom a mancha urbana existente ou ao longo do

sistema viário estruturador, buscando atender àdemanda habitacional no horizonte de vigênciado Plano, e devendo incidir sobre áreas commenores restrições ambientais.

Já do ponto de vista do funcionamentodo território – refletido no movimento de bens,pessoas, informação, recursos, níveis deserviços e comunicação – identificam-se, hoje,dois níveis de redes funcionais:

a) A rede urbana principal que se estruturapelas dinâmicas urbanas entre o conjunto denúcleos urbanos do DF e cidades doentorno, com o Plano Piloto de Brasília.

b) A rede urbana secundária configurada pelasdinâmicas urbanas entre a conurbação deTaguatinga, Ceilândia e Samambaia e asdemais cidades do Distrito Federal eentorno.

O PDOT/2006 propõe a estruturaçãode novas centralidades que estabeleça uma redeurbana terciária, capaz de romper a lógica dedeslocamentos direcionados exclusivamente aoPlano Piloto.

A criação de novas centralidades éproposta em locais com grande concentraçãopopulacional e ao longo dos eixosmetropolitanos, buscando promover a integraçãodo meio urbano e rural, e do entorno com o DF,atraindo investimentos para diferentes porçõesdo território, fora do Plano Piloto.

As dinâmicas territoriais, afetam àproposta de organização do território e sãoenfrentadas no Plano por meio de um conjunto demecanismos que se reportam às três dimensões doprocesso urbano:

• o planejamento do território;

• o projeto do espaço urbano, medianteestratégias de intervenção no território; e

• a gestão do território.

No planejamento do território, sãodefinidas as relações entre espaços urbanos, ruraise naturais, indicando as áreas de crescimentourbano, as áreas a serem preservadas e assituações de ocupação urbana e rural a seremmantidas, de acordo com um conjunto detendências e vocações observadas, constituindoinstrumentos basicamente normativos. Aspropostas do PDOT para o planejamento estãorepresentadas:

1. por diretrizes setoriais que integram aspolíticas públicas e definem critérios para aorganização do território;

2. pela reorganização dos parâmetros deocupação do solo urbano com base noconceito de coeficientes de aproveitamento,introduzido pelo Estatuto da Cidade,sistematizando e uniformizando critérios para aocupação do solo no DF;

3. pela regionalização do território em Unidadesde Planejamento Territorial, evitando a


fragmentação do planejamento com base emdivisões meramente administrativas; e

4. pela organização do território em macrozonasurbana, rural e de proteção integral, com seurespectivo detalhamento em zonas,introduzindo macro definições sobre o uso e aocupação do solo.

O projeto do espaço urbano, medianteestratégias de intervenção no território, éestruturado a partir de um conjunto de ações queatuam sobre uma escala intermediária, que conjugaa intervenção sobre espaços livres urbanos, mas,também, sobre os edifícios, buscando criar efeitosque transcendam a área de intervenção . Estãoligadas aos projetos estratégicos para o território,relacionados às zonas de atividade logística, àrealização ou reconversão de infra-estruturas, àcriação de novas áreas habitacionais, entre outrosaspectos. Neste sentido, refletem a dimensãoexecutiva do processo de urbanização lideradapelo Poder Público com a parceria da iniciativaprivada, convergindo para cinco focos de atuação:a dinamização de áreas urbanas, a revitalização deconjuntos urbanos, a estruturação viária, aregularização fundiária, a oferta de áreashabitacionais, a implantação de pólosmultifuncionais e a integração ambiental doterritório.

Finalmente, a terceira dimensão –gestão do território – permite operacionalizar aspropostas de planejamento e as estratégias deintervenção, definindo o alcance e o ritmo de

transformação do território, estabelecendo osconvênios intersetoriais necessários paraexecutar estas ações e permitindo a captação derecursos necessários a sua viabilização. Estárepresentada por um conjunto de instrumentosadministrativos, jurídicos e tributários,absorvendo os novos instrumentos propostospelo Estatuto da Cidade e reforçando aqueles jáutilizados no Distrito Federal.

A coordenação das três dimensões –planejamento, intervenções sobre o território egestão – apóiam-se no Sistema dePlanejamento, que articula o diálogo social, acoordenação administrativa e técnica dosdiferentes sujeitos do processo urbano.

Assim, a proposta de organização doterritório do PDOT procura refletir a dinâmicaurbana e os aspectos da realidade social,econômica e espacial que não pode ser ignoradae precisa de respostas capazes de exercerinfluência positiva no futuro do Distrito Federal.


MAPA 10 - MODELO TERRITORIAL


2. PLANEJAMENTO DOTERRITÓRIO

2.1 - Diretrizes Setoriais

As dinâmicas do território envolvemtemas que são tratados por diferentes setores doGoverno do Distrito Federal. Há questões nãoafetas diretamente à Secretaria de EstadoDesenvolvimento Urbano e Meio Ambiente quecontribuem de forma significativa para a estruturado território e para o funcionamento da complexarealidade do Distrito Federal. Para estas questões,o Plano Diretor de Ordenamento Territorial indicadiretrizes pactuadas com diferentes segmentos doGoverno e da sociedade. O Plano Diretor aportalinhas gerais de ação setorial, com a perspectiva deque planos, projetos e programas futuros guardemcoerência com tais diretrizes, contribuindo com aimplementação do Plano Diretor.

São tratados os seguintes temas queinfluenciam as dinâmicas territoriais:

• Patrimônio Cultural;

• Meio Ambiente;

• Sistema Viário, Mobilidade e Transporte;

• Saneamento Ambiental e Energia;

• Desenvolvimento Econômico;

• Desenvolvimento rural;

• Urbanização e Uso do Solo;

• Habitação;

• Equipamentos Comunitários;

• Regularização Fundiária;

a) Patrimônio Cultural

O Plano Diretor traça como diretrizesa necessidade de identificar, registrar e preservaros bens de natureza material e imaterial,portadores de referência à identidade, à ação e àmemória dos diferentes grupos da sociedade.Além disso, indica a importância de unificaracervos e de estimular a participação dacomunidade na preservação do patrimônio, apartir de programas de educação patrimonial.

Estabelece como diretriz a necessidade deavaliação das interferências nas áreas devizinhança a bens protegidos, de revitalização deáreas degradadas e de potencialização das áreasde interesse, com projetos turísticos, de lazer e decultura. A proteção e a recuperação do patrimôniocultural dependem, finalmente, da instituição deinstrumentos econômicos e incentivos fiscais. Paratanto, o Plano Diretor propõe, como parte dasdiretrizes, a criação do Fundo de Promoção doPatrimônio Cultural do Distrito Federal, quepossibilitará captação e investimento de recursos.

FIGURA 40 - CATEDRAL DE BRASÍLIA


b) Meio Ambiente

Para o meio ambiente, entendido em seusentido amplo, isto é, abrangendo tanto o ambientenatural como o antropizado, o Plano Diretor indicacomo diretriz a promoção do uso racional dosrecursos naturais, preservando o bioma cerrado,protegendo mananciais, bordas de chapadas,encostas, fundos de vale e outras áreas defragilidade ambiental. Além disso, expressa comodiretrizes a necessidade de elaboração dodiagnóstico e zoneamento ambiental do território,de demarcação de reservas legais, e de adoção demedidas de educação e de controle ambiental.Finalmente, propõe como diretrizes coibir apoluição e degradação ambiental no território,recuperar áreas degradadas, recompor avegetação em áreas de preservação permanente, einterligar a vegetação natural para favorecer aconstituição de corredores ecológicos.

Em termos específicos, são diretrizespara as Unidades de Conservação:

• executar planos de manejo, definir zonas deamortecimento e, quando conveniente, corredoresecológicos;

• estruturar os Parques Ecológicos e Parques deUso Múltiplo; e

• promover a gestão integrada do conjunto deunidades de conservação.

• Para os recursos hídricos, compreendidospelas águas superficiais e subterrâneas, sãodiretrizes:

• respeitar a capacidade de suporte doscorpos hídricos, mediante monitoramento daqualidade e quantidade da água de mananciaissuperficiais e subterrâneos; e

• controlar a impermeabilização do solo, demodo a manter a capacidade de infiltração e derecarga dos aqüíferos.

Finalmente, tem-se como diretriz oestímulo a ações setoriais para a instituição deinstrumentos econômicos e de incentivos fiscaispara a proteção do patrimônio ambiental do DistritoFederal.

FIGURA 41 - BARRAGEM DO RIO DESCOBERTO


c) Sistema Viário, Mobilidade e Transporte

O Plano Diretor traz diretrizes referentesà política de mobilidade e transporte do DistritoFederal, abrangendo o sistema viário e acirculação, bem como o sistema de transportepúblico coletivo. Tem-se como principal diretriz auniversalização da mobilidade e acessibilidade,priorizando o sistema de transporte público coletivoem detrimento do transporte individual; além disso,estabelece como diretriz a necessidade deintervenções viárias e de investimentos emtransporte público coletivo, e de elaboração doPlano de Mobilidade e Transporte Urbano doDistrito Federal, como principal instrumento dapolítica de mobilidade e transporte.

São diretrizes fundamentais para osistema viário e circulação:

• realizar melhorias urbanísticas; e

• otimizar e aumentar a segurança e o tráfegono sistema viário principal, base da conexão doterritório, e nas vias utilizadas pelo sistema detransporte coletivo principal.

• Para o transporte público coletivo, propõe-secomo diretriz essencial:

• compatibilizar a operação do transporte públicocoletivo no Distrito Federal e nos municípioslimítrofes, mediante mecanismos de gestãocompartilhada e consórcios;

• constituir parcerias público-privadas paraviabilizar investimentos em infra-estrutura; e

FIGURA 43 - LINHA DO METRO EM ÁGUAS CLARAS

FIGURA 42 - VIADUTO DA RODOFERROVIARIA


• promover as bases para o desenvolvimento dosistema multimodal integrado de transporte coletivourbano.

d) Saneamento Ambiental e Energia

O Plano Diretor apresenta diretrizes parao fornecimento de energia elétrica e gás natural epara o saneamento ambiental, isto é, para oconjunto de ações que compreende oabastecimento de água; a coleta, o tratamento e adisposição dos esgotos e dos resíduos sólidos egasosos e os demais serviços de limpeza urbana; omanejo das águas pluviais urbanas; e o controle devetores de doenças para as redes de água, deesgotamento sanitário, de drenagem pluvial e paraos resíduos sólidos.

De forma geral, as diretrizes propostasbuscam assegurar à população do Distrito Federala oferta de serviços com qualidade que atendam àsnecessidades básicas e à demanda crescente,considerando a eficiência, a salubridade ambientale a sustentabilidade ambiental. Para tanto, o PlanoDiretor propõe a elaboração de três planossetoriais: o Plano Diretor de Água e Esgotos; oPlano Diretor de Drenagem Urbana e o PlanoDiretor de Resíduos Sólidos.

Para o abastecimento de água sãodiretrizes fundamentais:

• promover o uso racional da água; e

• proteger e recuperar as bacias hidrográficasdos mananciais já utilizados no abastecimento edos novos mananciais que sejam definidos, para

garantir o abastecimento, em médio e longoprazos.

Para o esgotamento sanitário aprincipal diretriz trata de priorizar osinvestimentos nas áreas desprovidas de redes eem obras de ampliação sistemas de coleta,transporte, tratamento e disposição final deesgotos sanitários e industriais.

O manejo dos resíduos sólidos deveocorrer de forma sanitária e ambientalmenteadequada, mediante, principalmente, asseguintes diretrizes:

• estimular o reuso e a reciclagem de resíduos ea coleta seletiva;

• recuperar as áreas degradadas oucontaminadas; e

• estabelecer programas de educaçãoambiental.

Para o manejo das águas pluviaisurbanas, indica-se como diretrizes fundamentais:

• incentivar o aproveitamento das águaspluviais; e

• garantir o equilíbrio entre absorção, retenção eescoamento destas águas.

FIGURA 44 - ETE NORTE


Para o fornecimento de energia elétricae gás natural tem-se como diretrizes principais:

• desenvolver tecnologias eficientes;

• implantar serviços de distribuição de gásnatural para o desenvolvimento industrial; e

• promover o uso de fontes alternativas deenergia renováveis e pouco poluentes.

e) Desenvolvimento Econômico

Tratam-se de diretrizes para as Áreas deDesenvolvimento Econômico (ADE), os pólos dedesenvolvimento econômico e outras áreasinstituídas por programas governamentais dedesenvolvimento.

São indicadas como diretrizesfundamentais:

• implantar centros de negócios e pólos deatividades econômicas que fortaleçam a posição doDistrito Federal no cenário econômico regional enacional, mediante articulação entre agentespúblicos e privados, sobretudo em áreas de relaçãoestratégica com os municípios limítrofes do DF; e

• apoiar a inovação tecnológica, as práticassolidárias e associativas e a agricultura urbana.

Para as áreas já instituídas – os póloseconômicos embrionários ou consolidados – sãodiretrizes:

• promover a diversificação de atividadeseconômicas;

• revitalizar e renovar as áreas em processode degradação; e

• fortalecer os subcentros locais.

Além disso, em função do seu nível deconsolidação, constitui diretriz fundamentalimplementar ações de melhoria na infra-estruturaurbana, nos espaços públicos, nas edificações, ecapacitar mão-de-obra, mediante incentivoseconômicos.

f) Desenvolvimento Rural

As diretrizes estabelecidas para odesenvolvimento rural visam, primordialmente, aoreconhecimento da multifuncionalidade dosespaços rurais, à promoção da qualidade de vidada população do campo, à atuação integrada dosprodutores, da iniciativa privada e dos órgãos dogoverno e à sustentabilidade das atividades rurais.

Para tanto, são diretrizes fundamentais:

FIGURA 45 - SOF SUDOESTE - SETOR DE OFICINAS DO SUDOESTE


• promover as ações de educação, pesquisa ecapacitação para melhoria tecnológica dasatividades rurais;

• estimular a agroindústria, o turismo rural e oagronegócio;

• melhorar os canais de comercialização daprodução;

• direcionar investimentos para a pequenapropriedade familiar; e

• executar política de regularização de terraspúblicas rurais do Distrito Federal.

g) Urbanização e Uso do Solo

As diretrizes estabelecidas paraUrbanização e Uso do Solo buscam direcionar ocrescimento e ocupação do território em áreascom infra-estrutura instalada. Além disso, sãoindicadas como diretrizes prioritárias:

• promover a flexibilização de usos e aintensificação do aproveitamento do solo;

• admitir novas formas de urbanização e detipologias arquitetônicas adequadas à estrutura dasociedade contemporânea;

• reduzir a carência de infra-estrutura urbana, deserviços sociais e de moradia, por meio deinvestimentos;

• modernizar a gestão urbana, commecanismos de consórcios e de gestãocompartilhada com os estados e os municípioslimítrofes do Distrito Federal.

h) Habitação

O Plano apresenta como diretrizes paraa habitação a necessidade de orientar as açõesdos diversos atores, de modo a facilitar o acesso àmoradia e melhorar as condições da habitação.Para tanto, aponta como diretrizes:

• compatibilizar a demanda por faixas de rendacom os projetos urbanísticos e habitacionais;

• garantir a provisão habitacional,preferencialmente, em áreas urbanas jáconsolidadas ou em consolidação;

• evitar, ao máximo, o reassentamento depopulação em áreas distantes ou diferentes dasocupadas irregularmente;

• estimular a participação da iniciativa privadana produção de moradias para todas as faixas derenda;

• favorecer as parcerias com associações ecooperativas de baixa renda; e

FIGURA 46 - NÚCLEO RURAL TAQUARA/PIPIRIPAU


• promover a articulação da política habitacionalcom as demais políticas setoriais.

i) Equipamentos Comunitários

As diretrizes para equipamentoscomunitários abarcam estabelecimentos, tantopúblicos, como privados, nos quais são prestadosos serviços de educação, saúde, segurança,assistência social, trabalho, cultura, esporte, lazer,administração e afins.

Para os equipamentos já instalados, oPlano indica como diretrizes:

• promover a revitalização ou a recuperação dosequipamentos degradados; e

• estimular a utilização das edificações, quandoociosas, incluídos seus estacionamentos, comeventos e atividades provisórias.

Na implantação de novos equipamentoscomunitários, estabelecem-se como diretrizes:

• garantir a acessibilidade viária e de transportepúblico coletivo ao equipamento;

• buscar localizações nas proximidades de viascapazes de suportar o fluxo de veículos derivadode suas atividades;

• prover as proximidades dos equipamentos deáreas de estacionamentos; e

• promover a distribuição dos equipamentospúblicos comunitários de forma equilibrada noterritório, de acordo com as necessidades de cadalocalidade, atendendo prioritariamente a áreas comurbanização precária.

Em ambos os casos devem serfomentadas as parcerias público-privadas paraimplantação, recuperação, revitalização,otimização, manutenção e gestão dosequipamentos comunitários.

Com o objetivo de precisar os critériospara a implantação de equipamentos públicoscomunitários, indica-se como diretriz aelaboração de Norma Técnica, por equipemultisetorial, que estabeleça parâmetros delocalização e dimensionamento de acordo comas especificidades das políticas setoriais dosórgãos do GDF.

2.2 - Parâmetros para a Ocupação do SoloUrbano

Tradicionalmente no Distrito Federal, aocupação do solo urbano foi definida de formasegmentada, conforme cada área era projetada,com base em um arcabouço legal fragmentado,formado por:

a) Código de Edificações de Brasília (RA-I) Decreton.º 596, de 08/03/1967;

b) Código de Edificações de Brasília, Decreto n.º13.059, de 08/03/1991;

FIGURA 47 - GINASIO NILSON NELSON


c) Código de Edificações de Brasília, Decreto n.º19.915, de 17/12/1998;

d) Normas de Edificação, Uso e Gabarito – NGB;

e) Plantas Registradas – PR;

f) Plantas de Gabarito;

g) Gabaritos – GB;

h) Plantas de Urbanismo – URB;

i) Memoriais Descritivos – MDE;

j) Normas constantes dos Planos Diretores Locais.

Embora os Planos Diretores Locaistenham buscado criar critérios mais homogêneospara a ocupação do solo urbano, até o presente, osparâmetros de ocupação do solo urbano sãodefinidos lote a lote pela taxa de construção oucoeficiente de aproveitamento. Mesmo nos PlanosDiretores Locais (PDLs) elaborados depois doEstatuto da Cidade este método foi seguido,apenas com a alteração de nomenclatura. A taxade construção ou coeficiente de aproveitamentodos lotes, definidos nas normas vigentes, passarama ser denominados coeficiente de aproveitamentobásico, e o novo potencial construtivo estabelecidopelo PDL foi denominado Coeficiente deAproveitamento Máximo.

A subjetividade do planejamento lote alote conduziu à busca de alternativas, no âmbito darevisão do PDOT, que agrupassem esistematizassem os coeficientes de aproveitamentomáximo e básico em unidades urbanas de maiordimensão, com base nos conceitos do Estatuto da

Cidade. Este esforço de sistematização esimplificação normativa foi aplicado para asdiferentes áreas urbanas do DF, com ou semaumento do potencial construtivo.

Adotou-se como método desistematização a leitura das áreas urbanas pelahierarquia viária e pelos espaços urbanossignificativos. Parte-se da premissa de que umacidade é formada por um tecido urbano de fundo,com relativa homogeneidade, em geralassociado ao uso residencial ou misto, do qualemergem espaços excepcionais onde seobservam diferentes parâmetros construtivos: asvias de atividades e as vias principais, os centrose subcentros urbanos, as praças e as áreas deprodução, além de espaços circunvizinhos aosprincipais corredores de transporte coletivo.

Tal sistematização permitiu que osvalores para os coeficientes de aproveitamentobásico e máximo fossem definidos com base naidentidade de espaços urbanos (e não lote alote). Excetuam-se desta regra algumaslocalidades, onde este agrupamento foi feito porsetores urbanos dada a especificidade dos usose morfologia, como no caso das RegiõesAdministrativas do SIA, Lago Sul e Lago Norte.

Assim, foram definidos para todas asáreas urbanas do Distrito Federal, exceto para asRegiões Administrativas do Plano Piloto - RA I,Cruzeiro – RA XI e Sudoeste/Octogonal – RAXXII, integrantes do conjunto urbano tombado,coeficientes de aproveitamento básico e máximo,variável por núcleo urbano em função dacapacidade de suporte do meio ambiente e das

infra-estruturas de cada local. A RA XIX –Candangolândia, embora inclusa na poligonal detombamento, mas tendo PDL aprovado (LC n.º 97de 8 de abril de 1998), teve o mesmo tratamentodas demais áreas urbanas do DF. Para as áreasdefinidas como passíveis de regularização,também foram definidos coeficientes deaproveitamento básico e máximo.

O coeficiente de aproveitamento máximo– Cmax – corresponde ao limite máximo edificáveldos lotes ou projeções. Por um lado, avaliou-se asáreas passíveis de sofrer aumento de potencialconstrutivo para fins de uniformização. Nestescasos de uniformização dos espaços urbanos,aumentou-se até o limite de 0,5 o valor docoeficiente de aproveitamento máximo, o que não

Como método de sistematização, tomou-sepor base as situações já tratadas nos PlanosDiretores Locais.1. Inicialmente, foi realizada a comparação

entre o potencial construtivo dos lotesantes e depois dos PDLs para identificaros critérios para a indicação depotencial construtivo adicional.

2. Este material foi comparado com ahierarquização viária proposta nos PDLspara verificar a correlação entreacessibilidade, adensamento e custo dainfra-estrutura e valorização imobiliária.

3. Os valores indicados pelos PDLs foramgeorreferenciados e com a utilização desoftware de Sistema de InformaçõesGeográficas (SIG), foram tratadosestatisticamente e interpretados deforma agrupada por espaços urbanos.


representa alteração significativa na tipologiaarquitetônica. Nos casos onde, com a finalidade deregularização de situações de fato ou de melhoraproveitamento das infra-estruturas existentes, estepatamar foi ultrapassado, foram feitas consultas àCompanhia de Saneamento do Distrito Federal(CAESB).

Já o coeficiente de aproveitamentobásico– Cbas – corresponde à área edificávelbásica. Serve como patamar de cálculo dacontrapartida a ser paga no caso de áreas quesofreram um aumento do potencial construtivo.

O método para determinação docoeficiente de aproveitamento básico seguiu apremissa do Guia para a Implementação doEstatuto da Cidade, p. 69, que recomenda suadelimitação de forma a “acomodar a maior partedas edificações daquele núcleo urbano”.

Para tanto, foram elaboradas estatísticassobre o potencial construtivo de maior ocorrênciaem cada núcleo urbano, definidos pelas normasvigentes, buscando-se determinar o valor básicodaquela localidade, para ser adotado como ocoeficiente de aproveitamento básico. Taisestatísticas consideraram as diferentes situaçõesencontradas no DF, como esquematizado nográfico 23.

Com a sistematização proposta, osnovos potenciais construtivos, expressos atravésdo coeficiente de aproveitamento máximo e básico,foram agrupados em um número menor de classesdo que o definido na norma anteriormente vigente(vide Mapa 13).

A valorização imobiliária que umimóvel adquire em função do aumento deseu potencial construtivo ou alteração deuso deve ser redistribuída à sociedade.Além disso, os custos de incremento deinfra-estrutura de determinada área que éadensada, quando de responsabilidade doPoder Público, pode ser recuperadomediante a aplicação de instrumentosjurídicos, tributários e financeiros. Porisso, sobre as áreas com aumento depotencial construtivo, deverá incidir oinstrumento da outorga onerosa do direitode construir-ODIR ou de alteração de uso-ONALT. A outorga onerosa supõe opagamento de contrapartida, tantopecuniária, como na forma de benfeitorias,calculada com base no coeficiente deaproveitamento básico.

No caso das áreas institucionais edas áreas residenciais, promoveu-seaumento do potencial construtivo para finsde maior uniformização do conjunto, semacarretar significativa valorização imobiliáriaou aumento de custo da infra-estrutura. Paraestes casos, os coeficientes deaproveitamento básico e máximo sãoidênticos.


Gráfico 23 - Relação entre o potencialconstrutivo definido pelas normas vigentes paracada lote e o valor de maior ocorrência dalocalidade, a ser adotado como coeficiente deaproveitamento básico (situações prejudicadas efavorecidas pela nova regra).

Na situação ilustrativa do gráfico, (T)expressa o acréscimo de potencial construtivocedido pelo PDL, em relação ao indicado na NGBou norma anteriormente vigente e (pós T) adiferença entre os coeficientes básico e máximodefinidos pela nova regra.

Do gráfico, depreende-se que não foramdefinidos coeficientes de aproveitamento máximosmenores que os valores anteriormente indicadospelo PDL ou pela norma vigente, o que significadizer que com a nova regra não houve perda depotencial construtivo em qualquer situação.

Apenas em alguns casos, em função dovalor definido para o coeficiente de aproveitamentobásico e sua diferença em relação ao máximo,poderá incidir maior ônus, no caso de cobrança deoutorga onerosa, que o previsto pelo PDL (caso 1 ecaso 3). De acordo com as estatísticas realizadas,estas ocorrências são bastante reduzidas (verMapa 12), estando a grande maioria dos lotessituados no caso 2.

GRÁFICO 23 – RELAÇÃO ENTRE O POTENCIAL CONSTRUTIVO DEFINIDO PELAS NORMASVIGENTES E OS NOVOS PARÂMETROS ADOTADOS

# ## # #

C CNGB PDL

C C CB1 B2 B3

Coef. de Aproveitamento Básico

Coef. de Aproveitamento Máx. Coef. PDL

0

C BAS < C NGB < C PDL = C MÁX

Ex : C BAS = 1.5

C NGB = 2

C PDL = C MÁX = 3

C NGB < C BAS < C PDL = C MÁX

Ex : C NGB = 0.5

C BAS = 1.5

C PDL = C MÁX = 2

C NGB < C PDL < C BAS < C MÁX

Ex : C NGB = 0.5

C PDL = 1

C BAS = 1.5

C MÁX = 3

B1C B2C B3C

Caso 1 : Caso 2 : Caso 3 :

T = 1

Pós T = 1.5

T = 1.5

Pós T = 0.5

T = 0.5

Pós T = 1.5


MAPA 11 – ÁREAS PREJUDICADAS E BENEFICIADAS PELA MUDANÇA DE PARÂMETROS PARA CÁLCULO DA OUTORGA ONEROSA


MAPA 12 - COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO – COMPARATIVO NGB, PDL E PDOT 2006

Coef ic ientes de Aproveitamento ( NG B ):

0.050.250.50.60.650.70.811.151.21.271.31.41.51.6

1.71.751.81.861.891.91.9222.12.42.52.934

Coef ic ientes de Aproveitamento ( PDL ):

0.050.250.60.811.21.31.41.51.822.1345

Coef ic ientes de Aproveitamento ( Proposta - PD OT 2006 ) :

0.051.42.02.13.04.05.0

Hierarquia Viár ia :

Ativ idades

Circulação

Secundária

Coeficientes de Aproveitam entoComparativo NGB, PDL, PDOT 2006 ( H ierarquia Viária )


Desta uniformização resultou umalegenda mais simplificada e, conseqüentemente,uma leitura mais clara dos espaços da cidade,propiciando, do ponto de vista do proprietário deimóveis, maior equidade de critérios para aconstrução e, do ponto de vista da AdministraçãoPública, maior facilidade na gestão urbana.

Com o objetivo de minimizar os conflitoscom a forma atual de cálculo, os índicesdenominados “coeficiente de aproveitamento” ou“taxa máxima de construção” fixados pelalegislação urbanística do Distrito Federal serãoconsiderados válidos pelo período de dois anoscontados da entrada em vigor do PDOT/2007 ecorresponderão ao coeficiente de aproveitamentobásico a ser aplicado no imóvel, desde que opedido de aprovação do projeto de construção sejaprotocolado neste período.

Ao final do prazo de dois anos, os novoscoeficientes de aproveitamento máximo e básicoentrarão em vigor.

2.3 – Densidades Demográficas

O Plano Diretor reflete as diferentesintensidades de ocupação do solo urbano, tendoem vista a capacidade de suporte do território,bem como a morfologia das áreas consolidadase o modelo de ocupação do território desejado amédio e longo prazo. Nesse sentido, foramdefinidas diferentes densidades demográficas doespaço urbano.

As densidades configuram umparâmetro claro para nortear os futurosparcelamentos públicos e privados, as ações deintervenção sobre os espaços consolidados e osprocedimentos relativos ao processo deregularização de assentamentos informais. Alémdisso, constitui-se como referência paradetalhamento dos parâmetros de ocupação noâmbito da Lei de Uso e Ocupação do Solo e daLei de Parcelamento do Solo.

A densidade demográfica definidaneste Plano é calculada dividindo-se a populaçãototal residente em uma determinada localidadepela sua área territorial total. A densidadedemográfica, como critério de ocupação, édefinida por polígonos que subdividem as zonasurbanas.

A partir da ocupação do território e daanálise das intenções deste plano foram

estabelecidos as seguintes faixas de densidadedemográfica:

• densidade demográfica muito baixa: até 12habitantes por hectare;

• baixa densidade demográfica: de 12 a 50habitantes por hectare;

• média densidade demográfica: de 50 a 150habitantes por hectare;

• alta densidade demográfica: acima de 150habitantes por hectare.

O critério adotado para a definiçãodessas densidades toma como referência os limitesurbanos definidos neste Plano Diretor. Foramobservadas a atual ocupação do território e aperspectiva de expansão demográfica,estabelecida a partir de estudo apoiado no trabalhoCenários Territoriais e Demográficos para o DistritoFederal e seu Entorno. Esse trabalho fornece,entre outras informações, as projeçõesdemográficas do cenário tendencial para o ano de2010.

Para fins prospectivos, sobre a basedefinida anteriormente, foram sobrepostas asestratégias de ordenamento do território,particularmente a da de regularização e da ofertade áreas habitacionais, além do reconhecimento daRede Estrutural de Transporte Coletivo.

As áreas de oferta habitacionais e deregularização, conforme definidas nos itens 3.4 e3.5, do Capítulo IV deste documento técnico,


possuem densidades demográficas específicas,que foram incorporadas ao território, conformeFigura 48. Assim, para efeito de desenvolvimentodos projetos e de monitoramento da ocupação,têm-se um parâmetro base de ocupação urbana.

Ainda, os principais eixos da RedeEstrutural de Transporte Coletivo foramidentificados a partir de suas funções de transportede grandes volumes de passageiros e dearticulação entre espaços urbanos consolidados ouem processo, que justificam um adensamentopopulacional do espaço lindeiro.

Destacam-se como prioritários oadensamento demográfico dos seguinteselementos do território que incorporam a lógicaacima:

• Estrada Parque Taguatinga – EPTG: no trechoentre Taguatinga e SAI;

• DF 001: no trecho entre o Riacho Fundo eSamambaia;

• Estrada Parque Indústria e Abastecimento –EPIA: no trecho entre o SIA e o SAAS;

• Interbairros: no trecho entre Taguatinga eÁguas Claras;

• BR 040: no trecho próximo ao Setor Meirelles;

• Ao longo do eixo do Metrô: nos trechos emCeilândia e Samambaia.

FIGURA 48 – DENSIDADES DEMOGRÁFICAS NO TERRITÓRIO


2.4 - Unidades de Planejamento Territorial

A divisão do DF em regiõesadministrativas apresentava, inicialmente, certacorrespondência com a estrutura urbana e com ageografia do território, de tal forma que a cadanúcleo urbano correspondia uma regiãoadministrativa – RA. Este tipo de divisãoadministrativa foi instituída em 1964, pela Lei n.º4.545, com o objetivo de estabelecer uma gestãomais próxima à população e descentralizar osserviços urbanos. Neste mesmo ano foram criadas8 RAs, às quais, em 1989, se somaram mais 4,passando a 12. Nos anos 1990, as regiõesadministrativas chegaram ao número de 19. Hojesomam 29, sendo que apenas 19 delas têm seuslimites estabelecidos. Motivações políticas eadministrativas levaram ao incremento do númerode RAs. Além disto, em alguns casos, tal ampliaçãofoi motivada por diferenças sociais, econômicas epelo contraste de uso no interior de uma mesmaRA. Entretanto, a criação de novas Administraçõese Sub-Administrações Regionais gerou maiorfragmentação do planejamento e gestão urbanas,além de ocasionar um processo de segregaçãosocioeconômica de certas comunidades.

Diante dessas circunstâncias, é propostapelo PDOT/2007 a regionalização do território doDF, pela agregação de regiões administrativas queguardem similaridades e algum grau dedependência de infra-estrutura viária e deequipamentos e serviços urbanos, em Unidades dePlanejamento Territorial. Tal regionalizaçãopropicia a integração e o desenvolvimento regional,principal função do planejamento.

Para a definição das Unidades dePlanejamento, foram adotados os seguintesparâmetros:

• a poligonal da área tombada do ConjuntoUrbanístico de Brasília;

• os limites das Regiões Administrativas;

• os principais corredores de transporte doDistrito Federal;

• a morfologia urbana;

• as afinidades econômicas; e

• as bacias hidrográficas.

Configuram-se, assim, sete Unidadesde Planejamento Territorial estabelecidas edenominadas de: Central; Central-Adjacente 1;Central-Adjacente 2: Oeste; Norte; Sul e Leste.

A Unidade de Planejamento TerritorialCentral, coincide com os limites da Área dePreservação do Conjunto Urbanístico de Brasília,abrangendo as Regiões Administrativas do PlanoPiloto – RA I, Cruzeiro – RA XI, Candangolândia– RA XIX e Sudoeste/Octogonal – RA XXII.

As Unidades de PlanejamentoTerritorial Adjacente 1 e 2, correspondem àsregiões administrativas localizadas no entornoimediato da Área Tombada e cujas gestõesinterferem diretamente nesta.

Integram a Unidade de PlanejamentoTerritorial Adjacente 1 as regiões administrativasdo Lago Sul – RA XVI, Lago Norte – RAXVIII,Park Way – RA XIV e Varjão - RA XXII, que

configuram importantes elementos visuais e dearticulação da paisagem da área tombada,constituindo o envoltório do Plano Piloto.

Já a Unidade de Planejamento TerritorialAdjacente 2, abrange as demais regiõesadministrativas circunvizinhas ao Plano Piloto eintegrantes da bacia do lago Paranoá, abrangendoo SIA – RA XXVIII, SCIA – RA XXIV, NúcleoBandeirante – RA VIII, Riacho Fundo – RA XVII eGuará – RA X.

A Unidade de Planejamento TerritorialNorte envolve as Regiões Administrativas deBrazlândia – RA IV, Sobradinho – RA V,Sobradinho II – RAXXVI e Planaltina RA VI.

A Unidade de Planejamento TerritorialOeste envolve o conjunto de regiõesadministrativas situadas ao longo da área maispopulosa do território: Taguatinga – RA III,Ceilândia – RA IX, Samambaia – RA XII, ÁguasClaras – RA XX.

De outra parte, a Unidade dePlanejamento Territorial Sul envolve as RAssituadas ao longo de outro importante vetor decrescimento: Recanto das Emas – RA XV, Gama –RA II, Santa Maria – RA XIII e Riacho Fundo II –RA XXI.

Por fim, a Unidade de PlanejamentoTerritorial Leste articula regiões administrativas quesofrem pressão para o parcelamento irregular dosolo, englobando: Paranoá – RA VII, SãoSebastião – RA XIV , Jardim Botânico – RA XXVIIe Itapuã – XXVIII.


MAPA 13 - UNIDADES DE PLANEJAMENTO TERRITORIAL

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Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação - IV … · 2017. 9. 21. · espaços urbano, rural e natural. A concepção da proposta de organização do território